土地增值税节税筹划方法有哪些
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指对土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等一系列交易活动中的差价进行征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指在土地所有权转移、土地有偿使用权转让、住房有偿使用权转让等交易活动中，对土地增值税进行合理规划，以减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
土地增值税清算税收筹划的目的是合法避税，减少纳税负担，并提高税收效益。
通常采取以下几种税收筹划方法：一、合理规避土地增值税合理规避土地增值税是指通过合法手段，使土地增值税从高利润的活动转移到低利润或无利润的活动上，以减少纳税负担。
如通过转让土地上的建筑物或其他附着物，将土地增值部分减少。
可以通过分别转让土地的所有权和土地的有偿使用权，降低土地增值税的税率。
二、合理使用税务政策土地增值税清算税收筹划还可以通过合理使用税务政策，降低纳税负担。
在土地转让时选择不动产税代替土地增值税进行纳税，由于不动产税的税率相对较低，可以减少纳税负担。
还可以选择适用免税政策或减免政策，减少土地增值税的纳税额。
土地增值税有一个过渡税额，即在土地所有权转移或有偿使用权转让时，根据过渡税额确定纳税金额。
合理规避过渡税额是指通过优化土地交易方式，减少土地增值税的过渡税额，达到减少纳税负担的目的。
比如通过分期支付的方式转让土地所有权，可以分散过渡税额的纳税压力。
土地增值税清算税收筹划是在土地交易活动中采取合法手段，减少纳税负担，提高税收效益的一种税收筹划。
通过合理规避土地增值税、合理使用税务政策和合理规避过渡税额等方法，可以达到减少纳税负担的目的，提高税收效益。
但需要注意的是，税收筹划要在法律的框架内进行，不能违法逃税。
土增税策划的8个技巧
土增税策划的8个技巧土地增值税是指对土地增值所得征收的一种税收，旨在限制土地投机行为和促进土地资源的合理利用。
土地增值税策划是指通过合理利用税收优惠政策和合法手段，降低土地增值税负，达到最大程度地保护利益的一种策划方式。
下面介绍土地增值税策划的8个技巧。
一、引入资本家引入资本家是土地增值税策划的重要一环。
通过与资本家合作，将土地转让的利益转化为股权分配的方式，以此规避土地增值税的征税。
资本家将投资资金注入企业，企业以购买土地并转让的形式来为资本家提供收益。
二、土地再开发土地再开发是一种常见的土地增值税策划手段。
通过对已有土地进行再开发，提升土地的利用价值，从而带来土地价值的增加。
在再开发过程中，可通过技术改造和增加土地利用率等方式实现利润最大化，并通过合理运用税收优惠政策降低土地增值税负担。
三、土地转移土地转移是土地增值税策划的一种常见方式。
通过将土地转让给其他个人或企业，将土地增值所得的权益转让给其他人，以此规避土地增值税的征税。
转移土地时需注意避免触犯土地转让相关的法律法规。
四、土地与资产挂钩将土地与其他资产挂钩是土地增值税策划的一种策略。
通过将土地合并入其他资产管理中，如房屋、企业等，使土地增值所得的税负得以降低。
这种策略需要考虑土地增值税法规的规定和合理合法的操作手段。
五、土地开发平衡土地开发平衡是降低土地增值税的重要一环。
通过合理规划土地开发步骤、控制开发速度等方式，使得土地增值税负得以减少。
合理平衡土地开发过程中的投资和收益，同时满足法律法规的要求。
六、合理规避税款合理规避税款是土地增值税策划的一种重要手段。
通过合理合法的财务操作，如减少土地资产评估价值、采取分期、分批缴税等方式，将土地增值税税款得以降低。
但需注意，在规避税款过程中遵守相关法律法规，避免违法行为。
七、合理选择交易方式在土地交易中，合理选择交易方式是降低土地增值税负的一种手段。
可以选择以转让土地租赁权的方式来规避土地增值税征税，或通过与合作方协商制定租金模式来减少税负。
土地增值税筹划的8个小技巧(干货)
土地增值税筹划的8个小技巧（干货）筹划就是计划,就是事前的规划与谋略,一切筹划都讲究提前性.税务筹划也不例外,项目早期的税务筹划节税效果最大,也最容易实现.到了土地增值税清算阶段,税务筹划的空间已经不大.但合理筹划还是可以获得一定节税效果的.本文探讨了土地增值税的8个筹划技巧.1.合理选定分类方式某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品.若按四类产品分开清算,则该项目应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺车位合计一、收入额9,49415,58111,3696,34642,790二、扣除额11,70819,2154,6416,99142,555三、增值额-2,214-3,6346,728-645235四、增值率-19%-19%145%-9%0.55%五、应税额--2,668-2,668若按三类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺+车位合计一、收入总额9,49415,58117,71542,790二、扣除合计11,70819,21511,63242,555三、增值额-2,214-3,6346,083235四、增值率-19%-19%52%0.55%五、应缴税额--1,8521,852若按两类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,70830,84642,555三、增值额-2,2142,450235四、增值率-19%8%0.55%五、应缴税额-735735从以上计算可以看出,如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗,低增值产品拉低了高增值产品的增值率,项目总体税负越低；分类越细,高增值产品税负高,项目整体税负越高.所以,合理选择分类方式,是可以节税的.企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况,选择对自己最有利的方式进行清算.2.合理选定成本分摊方法一些公共开发成本,需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去,例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等.不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生较大影响.比如,某地税务局考虑到商铺的层高较大,规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算.若按此规定,上述楼盘按两类产品清算方式下,普通住宅的土地成本将减少200万,非普通住宅分摊的土地成本增加200万,税负可减少72万：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,46831,08642,5551、土地成本4331,4421,8752、建安成本7,89620,15728,0533、开发费用9493,3304,2794、有关的税金5241,8382,3625、加计20%1,6664,3208,978三、增值额-1,9742,210235四、增值率-17%7%0.55%五、应缴税额-663663因此,在进行土地增值税清算时,预先进行多种测算,清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果,选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本,是可以有效实现节税效果的.3.合理归类直接成本在进行开发成本核算时,将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本,避免错误分摊,也可以节约税金.例如在本案例中,底商外墙为干挂石材,上面住宅外墙为磁砖,此前底商石材成本被作为公共成本,按建筑面积在不同产品之间进行分摊.修正这个错误,普通住宅建安成本减少200万,商铺的建安成本增加200万,项目总税负又减少72万.4.延伸产业价值链,跨行业利润转化对民营和外资房地产企业来说,土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链,多造“壳”,将利润向上下游延伸.比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润,一方面,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负的目的；另一方面,由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税,而其他行业则没有强制要查账征收的要求,分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一.富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表,从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑.5.多制造“利润调节器”,进行关联交易要想做好税务筹划,那就得将简单问题复杂化,在原有公司外围多打造几个“壳公司”,这些壳有的可能是有税收优惠政策的,有的可能是亏损的,有的可能处于低税负地区.再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易,利用价格的高与低进行转让定价,人为地创造出节税空间来.否则如只在一间公司内部做筹划,筹划的空间、手段、效果都会有限.更重要的是,这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效,因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”.6.分解房地产销售价格,降低房地产增值率房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税.土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高.因此,如果可以分解房地产销售价格,就可以降低房地产的增值率,从而降低企业的税收负担.运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化,常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离.当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.7.期间费用转移到房地产成本房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除.按照规定,属于公司总部发生的期间费用,如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目,其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响.但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支,则可增加扣除项目数额,从而减少应缴纳的土地增值税.企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去.例如,总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去.期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额,从而达到节税目的.8.利息支出筹划法房地产企业在进行房地产开发业务过程中,一般都会因借款产生大量利息费用,计算土地增值税时,利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响.房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率,即5%或10%.假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A,为该项目借款发生的利息支出为B.若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能够提供金融机构贷款证明时,允许扣除的开发费用为（5%×A＋B）,否则允许扣除的开发费用为10%×A,令两者相等就可以得出：B＝5%×A.企业在对房地产开发项目进行预算时,如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资,借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时,应对利息支出进行详细记录,以便在转让房地产时计算分摊利息支出.此外,应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料,以使利息支出能够作为单独扣除项目.相反,预计开发过程中借款不多,利息费用率较低,预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时,企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除.企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时,应根据具体情况从多方面加以考虑.如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例（该比例不是一定的,税法规定计算开发费用扣除率的比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定）.还应明确,企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除,企业在安排资金周转时,应按规定使用贷款,尽量避免贷款逾期和罚息发生.例如,某房地产开发企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元,不超过商业银行同期同类贷款利率.通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明,不将利息支出据实扣除,则该企业能扣除开发费用最高限额为：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；如果提供金融机构证明,将利息费用作为单独项目据实扣除,该企业所能扣除开发费用的最高限额为：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）.可见,在这种情况下,该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择.总之,房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时,要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响,并根据企业自身特点和开发项目特点,选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法,从而达到降低企业税负,使企业价值最大化的目的.。
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算为了减少土地增值税的支付，可以采取以下筹划方法：1.合理确定土地购买成本：土地购买成本包括购地款和相关税费。
合理确定土地购买成本，可以通过正当合理的手段，尽量减少购地款和税费的支出，从而减少土地增值税的计算基数。
2.合理设置土地转让价款：土地转让价款包括地价和建筑物价款。
在土地转让时，合理设置土地转让价款，可以通过与买方进行合理的谈判，将土地转让价款设定为合理的水平，从而减少土地增值税的计算基数。
3.利用土地增值税优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，对于符合条件的情况可以享受相应的减免或免征土地增值税的优惠。
比如，在农村土地使用权转让时，可以根据不同情况享受土地增值税减免或免征的政策。
4.分批转让土地：如果土地转让发生在多个时段，可以采取分批转让的方式，将土地转让时间拉长，从而分散土地增值税的支付压力。
5.利用地归地规定：土地增值税法规定，如果取得土地使用权的方式是出让，且在取得土地使用权5年内将土地转让给出让方，可以按照购地的价格缴纳土地增值税。
通过这个规定，可以尽量减少土地增值税的支付。
6.通过法律手段避免土地增值税：在土地转让时，可以通过合法的法律手段，例如采取股权转让、资产评估等方式，合理避免或减少土地增值税的支付。
需要注意的是，减少土地增值税的支付必须是合法的，不得采取违法手段进行逃税行为。
同时，纳税人在进行土地增值税筹划时，应了解相关法律政策，遵守相关规定，确保自身权益和合法权益不受侵害。
综上所述，土地增值税的纳税筹划是通过合理设定土地转让价款、合理确定土地购买成本、利用土地增值税优惠政策等手段，合法地减少土地增值税的支付。
但是，需要注意的是遵守相关法律政策的前提下进行筹划，不得采取违法手段进行逃税行为。
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税是指在土地转让或者房产出售时，根据土地增值的部分征
收的税费。
对于购房者或者房地产开发商来说，如何进行土地增值税筹划，能够合法合规地减少税负，提高收益。
下面将介绍三种常用的土地增值税
筹划技巧。
第一，合理选择计税方法。
土地增值税有两种计税方法，一种是一般
计税方法，即按照土地增值额的80%来计算；另一种是简易计税方法，即
按照土地转让收入的20%来计算。
合理选择计税方法能够有效减少土地增
值税的缴纳额度。
一般计税方法适用于土地增值幅度较高的情况，可以减
少缴税金额；简易计税方法适用于土地增值幅度较低的情况，可以避免支
付过高的税费。
第二，优化土地增值税税务处理。
在土地转让或房产出售时，需要按
照税法规定进行申报纳税。
在税务处理上，可以通过合理安排交易时间、
选择闲置土地转让等方式，减少土地增值的计算基数，降低纳税金额。
同时，尽可能利用税收优惠政策，比如购买新房置换，避免交纳土地增值税。
第三，进行税收规划筹划。
通过税收规划筹划，可以合理利用税收政
策来减少税负。
比如，购买房产时可以选择非团购方式，减少土地增值税
的计算基数；利用房屋拆迁赔偿等方式，将土地增值税转移为其他税费，
如土地使用税等。
同时，应根据税法规定，合理规避和规范处理关联交易、资本金及欠款等税收规划行为，避免触犯税法。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种，也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一.房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策，在遵守现行税收法规的前提下，通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比,从而实现税后收益最大化。
本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧。
一、收入分散筹划法房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。
土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高。
因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。
运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分(如房屋里的设施）从整个房地产中分离。
当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.二、费用转移筹划法房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。
按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如:管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。
但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。
企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。
例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。
期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
会计实务：土地增值税节税筹划方法有哪些
土地增值税节税筹划方法有哪些问：土地增值税节税筹划方法有哪些？ 答：结合具体实务案例分析，下面提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
（一）利用临界点进行纳税筹划 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土地增值税避税方法
土地增值税避税方法
1.赠与或继承：将土地赠与亲属或通过继承方式转移，由于土地转让并不涉及现金交易，因此可以避免或减少土地增值税的支付。
2.持有年限优惠：根据相关规定，土地所有者持有土地超过一定年限后可以享受增值税减免或优惠政策。
因此，延长土地持有年限可以减少土地增值税的支付。
3.分割转让：将土地分割为多个小块进行交易，每个小块的交易金额较低，从而减少土地增值税的支付。
4.高价购房低价出售：有些开发商或中介为了吸引购房者，会将房屋的实际价值标低，这样在后续的转让中可以减少土地增值税的支付。
5.房屋加装装修：将土地上的房屋加装装修，通过增加建筑面积等方式提升房屋价值，从而减少土地增值税的支付。
6.租赁权转让：将土地租赁权转让给其他单位或个人，而不是直接出售土地，可以减少土地增值税的支付。
7.跨区域转让：如果不同地区对土地增值税的政策不同，可以选择在政策较为宽松的地区进行转让，从而减少土地增值税的支付。
8.跨年度转让：将土地转让过程跨越两个财政年度，可以享受两个年度的增值税起征点，从而减少税负。
9.合理计算成本：在计算土地增值税时，合理计算相关成本可以减少税负。
成本涵盖了土地购入价、升级改造费用、土地年租金等。
需要注意的是，虽然以上方法可能可以在一定程度上减少土地增值税
的支付，但应在法律允许的范围内操作，避免违反税法规定导致法律风险。
此外，税收政策随时可能调整，具体应根据当前的法规和政策来操作。
土地增值税税务筹划方案
1、利用利息支出进行纳税筹划 据实扣除利息支出需要同时符合四个条件： 第一、如果存在非房地产经营项目，应当能够将利 息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分; 第二、利息支出能够在不同清算单位之间准确归集; 第三、利息支出能够按不同类型房地产计算分摊; 第四、能够提供金融机构证明 (委托贷款利息支出是否属于金融机构的证明的各地 口径不一，需要分地区进行核实确认)。 允许据实扣除的利息最高不能超过商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。利息支出同时符合上述 四个条件的，据实扣除；其他开发费用按照取得土 地价款与开发成本之和的5%计算扣除。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和 新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。出售 普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不 可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低 于较低价格所带来的利润。 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20 ％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避 免缴纳土地增值税。
金融企业公布的同期同类平均利率往往不是最高利率， 企业计算借款利息支出进行税前扣除时，可选择本省 内某一家金融企业所提供的最高利率证明作为参照， 证明其利息支出的合理性；
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划
建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣 除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超 20%，按规定计税。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划
1 、利用利息支出扣除进行
房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款, 利息支出不可避免,而利息支出不同的扣除方法会对土 地增值税产生较大影响.税法规定,与房地产开发有关 的利息支出分两种情况扣除. 第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证 明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同 期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取 得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的 5%以内计算扣除。 房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用 权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以 内）
土增税五种纳税筹划技巧
土增税五种纳税筹划技巧土增税是指由国家根据经济发展情况，对土地使用权转让、土地出让、房地产交易等相关行为征收的税收。
针对土增税，纳税筹划是指通过合法手段来减少纳税负担的一种方法。
下面将介绍五种土增税的纳税筹划技巧。
1.合理确定资产评估价值资产评估价值是土增税的基础，合理决定资产评估价值可以减少土增税负担。
对于土地使用权转让、土地出让等业务，可以通过合理计算土地的实际价值，避免将其评估价值过高，从而减少土增税的额度。
2.合理安排税款支付时间土增税的税款可以根据法律规定分期缴纳。
通过合理安排税款支付时间，可以将税款分散到多个年度，减少一次性缴纳所带来的负担。
此外，可以根据土增税的政策规定，选择在税收优惠政策实施期间缴纳税款，以减少税额。
3.选择适用的减免政策针对土增税，国家有一些减免政策可供申请，纳税人可以根据自身情况选择适用的减免政策来降低土增税负担。
例如，对于符合条件的科技企业，可以享受土增税减免政策；对于农村土地集体经济组织出让土地进行农村建设的，可以享受土增税减免等。
4.利用税收法律空白进行筹划税收法律存在一定的空白，纳税人可以通过合法手段来利用这些空白进行纳税筹划。
例如，可以选择在土增税政策实施前提前转让土地使用权，从而避免土增税的征收；可以选择以股权转让、资产重组等方式来转移土地使用权，减少土增税的征收。
5.合理进行土地使用权转让土地使用权转让是土增税的主要对象，合理进行土地使用权转让可以减少土增税负担。
可以通过将土地使用权转让分批进行，以减少单次交易额度；可以将土地使用权转让与其他交易捆绑，以减少土增税的金额等。
总结来说，土增税的纳税筹划技巧包括合理确定资产评估价值、合理安排税款支付时间、选择适用的减免政策、利用税收法律空白进行筹划以及合理进行土地使用权转让等。
通过合理使用这些技巧，可以降低土增税负担，合法减少纳税额度。
在进行纳税筹划的过程中，纳税人应当依法依规进行，确保符合税法的要求。
土地增值税的税收筹划
土地增值税的税收筹划税收筹划是指在合法范围内通过调整税收结构或利用税收政策的灵活性，以降低纳税人的税负或合法减少应缴纳的税款的一种手段。
土地增值税是一种特殊的税收，其纳税主体为土地的所有者，因此稳妥进行土地增值税的税收筹划对于土地所有者来说具有重要意义。
本文将从税收筹划的概念、土地增值税的特点以及常用的税收筹划方法三个方面对土地增值税的税收筹划进行探讨。
一、税收筹划的概念税收筹划是指合理利用税法规定的税收政策，通过调整纳税人的税收状况，使纳税人能够合法地减轻自身的税负，同时遵循税法的规定，以达到外部税务风险的最小化。
合理的税收筹划可以减少企业或个人的税收支出，提升经济效益，符合税法精神和经济合理性原则。
二、土地增值税的特点土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税收，其特点如下：1. 纳税主体特殊：土地增值税纳税主体为土地的所有者，在土地转让、处置或者许可土地权益转让时产生增值的，需要缴纳土地增值税。
因此，在进行土地增值税的税收筹划时，需要特别注意纳税主体的身份。
2. 税率较高：相对于其他税种而言，土地增值税税率较高，通常为土地增值的百分之十。
高税率意味着纳税额较大，因此对于土地所有者来说，进行税收筹划显得尤为重要。
3. 税收期限较长：土地增值税的计税期限一般为土地转让、处置或许可土地权益转让之日起三年内，但实际征收周期较长。
因此，在进行土地增值税筹划时，需要考虑到税款的支付时间。
三、税收筹划方法针对土地增值税的特点，以下是一些常用的税收筹划方法：1. 合理安排土地所有权：通过分散土地所有权或转让部分土地所有权的方式，将土地增值转移到他人名下或设立多级所有权结构，以减少土地增值税的纳税额。
2. 合理选择土地使用权方式：在土地使用权的选择上，可以考虑与政府进行土地租赁协议，以减少土地转让所涉及的增值税税款。
3. 合理选择土地转让方式：通过选择合适的土地转让方式，例如通过土地重置、土地置换等方式，可以降低土地增值税的纳税额。
土地增值税节税筹划的六种方法
土地增值税节税筹划的六种方法
1.土地出租权转让：土地出租权转让是一种常见的土地增值税节税筹
划方法。
通过将土地出租给他人使用，而不是直接转让土地使用权或产权，可以避免产生土地增值税。
该方法适用于有土地出租需求的业主，可以通
过长期租赁土地来获得租金收入，同时避免支付土地增值税。
2.分期转让土地使用权：土地增值税的征收是按照土地的增值额计算的。
通过将土地使用权分期转让，可以减少每次转让的增值额，从而降低
土地增值税的税负。
这种方法通常适用于土地增值较大、转让期间比较长
的情况。
3.利用土地增值税扣除项目：土地增值税法规定了一些可以扣除的项目，如土地开发费、土地出让收入中支付给农民的土地补偿费等。
通过合
理利用这些扣除项目，可以减少纳税基础，从而减少土地增值税的税负。
4.土地增值税延迟缴纳：土地增值税可以在合同约定的转让款到期交
付后的两个月内缴纳。
通过与买方协商，并在合同中约定土地增值税的缴
纳时间延迟，可以延缓土地增值税的支付，从而实现节税的目的。
5.土地使用权转让方式优化：土地使用权的转让方式包括整体转让、
部分转让、股权转让等。
不同的转让方式对土地增值税的税负有着不同的
影响。
通过合理选择转让方式，可以降低土地增值税的税负。
6.土地增值税的跨省调整：不同地区的土地增值税税率存在差异，通
过跨省调整土地的归口关系，可以降低土地增值税的税负。
这种方法通常
适用于跨省转让土地使用权的情况，需要与相关部门协商，并按照相关法
规进行操作。
土地增值税筹划的8个小技巧
土地增值税筹划的8个小技巧1.土地使用权转让筹划：在土地使用权转让过程中，可以通过合理的构建交易安排，将土地增值转移到其他环节，从而避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以通过与其他项目的拆旧立新或商品房住宅工业园区的土地成本计算规则相结合，降低土地增值税的税负。
2.土地出让合同筹划：在土地出让合同中，可以通过灵活掌握合同条款，减少土地增值税的应缴额度。
可以采用分期支付的方式，将土地价款在税务年度分摊到多个年度中，以减少单年土地增值额的计算。
同时，也可以将土地支付方式调整为非货币的付款方式，比如交换其他不动产或提供劳务等，以减少土地增值税的缴纳。
3.土地规划和用途筹划：在规划土地用途时，可以选择缴纳土地增值税较低的用途或区域进行开发，比如地下室开发等。
同时，在土地规划过程中，可以合理安排土地利用率和建筑面积，以减少土地增值税的计算基数。
4.土地增值税税务筹划：可以通过合理的税务筹划，降低土地增值税的应缴额度。
比如可以结合政策，选取适合的税负计算方法，减少应纳税所得额。
5.土地增值税法律筹划：可以通过法律手段，在合法范围内避免或减少土地增值税的缴纳。
比如可以合理运用法律规定的减免、免税等优惠政策，降低土地增值税的税负。
6.土地投资筹划：在进行土地投资时，可以通过合理的投资结构安排，减少土地增值税的应缴额度。
可以选择将土地投资作为资本或股权投资的一部分，以减少土地增值税的纳税额。
7.土地增值税风险管理筹划：在涉及到土地增值税计算和缴纳的风险管理时，可以采取相应的管理策略，减少税务风险。
比如及时跟踪相关政策法规的变化，避免因政策调整导致的纳税风险。
8.土地增值税合规筹划：在进行土地增值税筹划时，必须保持合规性，不能违反相关法律法规。
因此，在筹划过程中，需要选择合适的筹划方式和手段，确保在法律允许的范围内进行操作。
土地增值税纳税筹划的各种方法
土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。
2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。
房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。
当前．对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。
一、收入分散筹划法按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。
因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。
一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。
例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签。
200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。
这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
二、费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。
那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在土地转让、出租、赠与、抵押或者以其他方式处分时，取得的所得需要缴纳的税款。
对于土地经营者来说，通过合理的筹划和规划，可以有效减少土地增值税的负担。
下面列举了五种纳税筹划技巧：1.合理规避转让土地增值税在土地转让时，经营者可以利用法律的空白和漏洞，通过合理的规避手段来减少土地增值税的纳税额。
例如，可以通过土地流转、土地租赁等方式，实现土地价值的转移而避免实际的土地交易。
2.对土地进行分割或定级土地增值税的税率会根据土地的面积和等级来确定，不同地区和不同等级的土地纳税标准也会有所不同。
经营者可以对土地进行分割或定级，将土地划分成多个小块或者将原本较高等级的土地转变为较低等级的土地，从而降低土地增值税的税负。
3.利用转让企业间接转移土地有时候，土地增值税的纳税对象是转让土地的企业，而不是土地的实际拥有者。
在这种情况下，经营者可以通过设立多个企业来间接转移土地的所有权，从而将土地增值税的纳税主体由高税率的企业转移到低税率的企业，达到减税的目的。
4.合理使用土地增值税优惠政策土地增值税的法规和政策会不断变化和更新，在制定土地经营策略时，经营者可以结合当前的土地增值税政策，合理利用各种优惠政策来减轻土地增值税的负担。
例如，可以通过建房、开发项目、土地整理和建设等方式，享受政府提供的税收减免、税率优惠和退税等政策。
5.合理的贷款结构和债务管理在土地经营过程中，通过合理的贷款结构和债务管理，可以将土地的购买成本和贷款利息计入成本，从而降低实际的纳税额。
此外，通过合理的债务安排和税务筹划，也可以将土地增值收入的纳税时机推迟或分散，减少短期内的纳税额。
需要注意的是，上述纳税筹划技巧应在合法和合规的前提下进行，避免违反相关税收法规和法律规定。
此外，纳税筹划应兼顾经济效益和税收合规，合理的税收筹划有助于提高企业税负的合理性和有效性，但不宜过度逃避或操纵税收，以免影响企业的信誉和发展。
第十一讲土地增值税等税种的筹划
土地增值税的税收筹划
(1)若纳税人欲享受起征点的税收优惠。现假定: 房地产开发商 建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的 金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及 附加为: 5%×(1+7%+3%)x=5.5%x。式中，5%--营业税；7%--城市 维护建设税；3%--教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为: 100+5.5%x。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠 的最高售价应为:
城镇土地使用税的筹划
利用改造废弃土地 利用土地级别的不同进行筹划 将免税用地部分分开核算
城市维护建设税的税收筹划
利用委托加工进行筹划 由受托方代扣“三税”的单位和个人, 其代征代
扣的城建税按受托方所在地适用税率。 利用进口货物进行筹划
印花税的税收筹划
充分利用优惠政策 分项核算 利用不确定金额和保守金额以实现递延纳税
x=1.2(100+5.5%x) 解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金 额为107.07(100+5.5%×128.48)。也就是说，如果开发商想要享受 免征土地增值税的优惠，其销售额最高不能超过128.48，否则将全 额征税。
土地增值税的税收筹划
(2)若企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，当增值率略高 于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。假定 此时的售价为(128.48+y)，由于售价的提高(数额为y)，相应的销售 税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%y。这时: 允许扣除项目的金额=107.07+5.5%y， 增值额=128.48＋y－(107.07+5.5%y)。 化简后增值额的计算公式为: 94.5%y+21.41。 所以应纳土地增值税: 30%×(94.5%y+21.41)。
房地产开发企业土地增值税筹划三法
房地产开发企业土地增值税筹划三法在完善现行税法相关政策的背景下，房地产开发企业土地增值税筹划成为了当前热门的税务优化方法之一。
土地增值税是指在土地使用权转让中，根据土地增值额征收的一种税收。
通过巧妙地运用税法，房地产开发企业可以降低土地增值税负担，提高盈利能力。
本文将为您详细介绍房地产开发企业土地增值税筹划的三法。
第一法：土地分拆筹划土地分拆筹划是指房地产开发企业将原本单一的土地进行拆分，将其分为多个独立的地块，再分别进行独立交易。
这样一来，土地的价值将会被拆分，并分别计算土地增值税，从而实现对土地增值税的优化。
例如，某房地产开发企业拥有一块面积较大、地理位置较好的土地。
通过将整块土地分为两个地块，将其中一个地块独立变更土地用途并进行转让。
这样，原本属于一块土地的增值部分被拆分为两部分，每一部分都可以单独计算土地增值税。
相比将整块土地一次性转让，通过土地分拆筹划可以有效降低土地增值税额。
第二法：土地入股筹划土地入股筹划是指房地产开发企业将其所拥有的土地入股到其他与房地产业务不直接相关的企业中。
通常情况下，这些企业是享受税收优惠政策的高新技术企业或者石油、化工等行业的龙头企业。
通过土地入股筹划，房地产开发企业可以将土地的所有权转移到其他企业名下，自身只保留土地使用权。
这样一来，房地产开发企业在土地转让时无需缴纳土地增值税，而受让企业可以享受到相应的税收优惠政策。
然而，值得注意的是，土地入股筹划需要符合一定的条件和程序，否则容易被税务部门认定为偷漏税行为。
因此，在进行土地入股筹划时，房地产开发企业需要咨询专业的税务顾问，并确保筹划合规合法。
第三法：土地租赁筹划土地租赁筹划是指房地产开发企业将土地的所有权转化为土地租赁权，通过租赁的方式获得土地的使用权。
在土地转让时，房地产开发企业只需缴纳土地租赁费，并无需缴纳土地增值税。
土地租赁筹划的优势在于，在土地转让过程中避免了土地增值税的高额支付。
此外，由于土地租赁费可以作为税前扣除项目，房地产开发企业还可以减少其他税种的负担。
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件（珍藏好文）
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件（珍藏好文）土地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最高频的问题之一，今天专门写一篇文章来理一下。
为了充分将清楚土增税，我花了十多个小时整理了土增税的相关所有素材。
全文比较烧脑，建议先转发朋友圈，或者收藏，需要时再拿出来看，会大有收获。
土增税应税行为土地增值税的应税对象，是转让土地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收入的行为。
包括房屋销售和土地转让，都是需要缴纳土地增值税的。
至于股权转让是否需要缴纳土地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。
在全国大部分地方未将股权转让认定为视同销售的行为，个别地方除外，比如河南。
征税步骤土地增值税的缴纳，分两步，一是销售环节的预征收，二是竣工环节的清缴。
土增税的预征，一般按照销售合同约定金额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地方政府制定的条例。
例如：青岛市将土增税的预征分为普通住宅和非普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；非普通住宅单价2万以下的按照2。
5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；成都直接将土增税预征按照普通住宅、非普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。
土增税税率土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体税率如下图:有一个例外，《土增税暂行条例》第八条对增值率不超过20%的普通住宅，免征土增税。
因此筹划这20%免征土增税，是很多公司的招拍挂项目进行税务筹划的重点。
清缴的条件分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：法定清缴条件。
具体有三种：一是房地产全部竣工的；二是整体转让未竣工项目的，也就是所谓的在建工程转让；三是直接进行土地所有权买卖的认定清缴条件。
也是三种情况：一是已实际竣工的项目，或者销售比例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；二是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；三是项目已经申请财务注销但是未办理土增税清算的。
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土地增值税节税筹划方法有哪些？问：土地增值税节税筹划方法有哪些？答：结合具体实务案例分析，小编提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
（一）利用临界点进行纳税筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
下面举个例子来帮大家理解一下。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。
该项目的增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：430÷2070=20.77％。
根据税法规定，应当按照30％的税率缴纳土地增值税：430×30％=129（万元）。
请提出纳税筹划方案。
分析：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：410÷2070=19.81％。
增值率没有超过20％，可以免征土地增值税。
该企业降低销售收入20万元，少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元。
（二）利息支付过程中的纳税筹划房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10％以内扣除。
这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。
例如：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。
请确定该企业是否提供金融机构证明？解析：如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为：（1000+1200）×10％=220（万元）；如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：200+（1000+1200）×5％=310（万元）。
可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。
（三）代收费用处理过程中的纳税筹划根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。
由此，企业利用这一规定可以进行纳税筹划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房地产开发成本为800万元，允许扣除的房地产开发费用为100万元，转让房地产税费为140万元，房地产出售价格为2500万元。
为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
现在需要确定该企业是单独收取该项费用，还是并入房价收取该费用？解析：如果将该费用单独收取，该房地产可扣除费用为：300+800+100+（300+800）×20％+140=1560（万元），增值额为：2500-1560=940（万元），增值率为：940÷1560=60.25％，应纳土地增值税：940×40％-1560×5％=298（万元）。
如果将该费用计入房价，该房地产可扣除费用为：300+800+100+（300+800）×20％+140+100=1660（万元），增值额为：2500+100-1660=940（万元），增值率为：940÷1660=56.62％，应纳土地增值税：940×40％-1660×5％=293（万元）。
该纳税筹划减轻土地增值税负担：298-293=5（万元）。
（四）通过增加扣除项目进行纳税筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25％。
该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30％=60（万元），营业税：1000×5％=50（万元），城市维护建设税和教育费附加：50×（7％+3％）=5（万元）。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。
请提出该企业的纳税筹划方案。
分析：如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20％，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％=60（万元），城市维护建设税和教育费附加：60×10％=6（万元）。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6=134（万元）。
该纳税筹划降低企业税收负担：134-85=49（万元）。
（五）利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。
土地增值税的法定减免税项目如下：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
2008年11月1日起，居民个人转让住房一律免征土地增值税。
（六）通过两次销售房地产进行纳税筹划房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。
由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
下面举个例子来帮助大家分析一下。
例如：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。
根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。
该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。