2019中国物业年会论坛讲话《苏锡嘉-企业经营三观》
业主信任是调整物业费的民意基础
三、搭起台来 ， 做好调价民意工作
物业服务收费标准调整是个十分敏感的问题 ，必须发 挥社 区党建 联矛盾纠纷 ，积累物业费调价的民意基础 ，提 高社区物业综合管理整体水平。 住宅小区是各种利益 的交汇点、多样化需求的聚焦点
域 的物 业费从 ２３ ／月 ／平 方米上调 到 ３ ５ ／月 ／ 元 ．元 平方米 ．公 寓区域 的物业费从 １５ ／月 ／平方米上调 ．元 到 ２２ ． ８元 ／月 ／平方 米 ．两 区域分别上调 １２元 ／月 ／ ． 平方米和 ０ ７ ． ８元 ／月 ／平方米 ，上调幅度均为 ５ ％。尽 ２ 十 多年来 ，上海物业服务收费标准始终未变。在物价 管上调 比例 比较高 ．但仍有 ９％ 的业主在 续聘万科物 ２ 业 … 同意物业管理费调价 的选项上打钩 ． 力挺万科物业 ． 支持涨价方案。 上海浦东新 区塘桥街道 南城居委盛 族家 园是个只有
９４户 ，商铺 户数 ４ ５ ８户 由低 层 、多层 电梯 房 、小高 层 和高层 ４种建筑类型构成 。小 区物业管理费定价保持在无 电梯房每 平方 米 ０ ８元 ．有 电梯房每 平方 米 １３ 元 。上 ． ５ 海 富都物业 自２０ 年接管该小区至今 ，虽然凭借诚挚服 ０５
务在小区树立 了良好 口碑 ，但随着近年来人力资源成本不
工海房 ｊ ０ ｌ 地 ｌ ｌ
业主信任是 调整物业费的民意基础 文茂 ／ 茅 春
获得 了 ８ ％ 业 主的同意 。如此高票通过物业费提价 ，说 ９
明了业主对物业服务企业的充分信任和工作 的认可。每月 增加几十元物业费 ，对普通收入 的家庭来说也是个负担 。 古北国际花 园小区九成业主举手同意物业费调价 ，除了对
大国广厦,智联美好生活——2019中国房地产和物业管理发展论坛暨《
2019年5月9日，“大国广厦，智联美好生活——2019中国房地产和物业管理发展论坛暨《城市开发》杂志年会”在苏州召开。
本次论坛由《城市开发》杂志主办，《中国物业管理》杂志、江苏省房地产业协会、苏州市房地产行业协会、苏州市物业管理协会协办，由旭辉集团股份有限公司、上海永升物业管理有限公司、杭州市房地产开发集团有限公司承办。
中国房地产业协会会长冯俊，中国大国广厦，智联美好生活——2019中国房地产和物业管理发展论坛 暨《城市开发》杂志年会在苏州召开物业管理协会会长沈建忠，国家发展改革委员会房地产研究中心主任刘琳，中国物业管理协会副会长兼秘书长王鹏，江苏省房地产业协会会长杜学伦、秘书长袁皓，中国房地产业协会副会长、旭辉集团董事长、永升物业董事长林中，中国物业管理协会副会长、永升物业总裁周洪斌，苏州市房地产行业协会副会长杨建国、副秘书长付正乔，杭州市房地产开发集团有限公司总经理、党委副书记楼道安，全国城市开发企业家联盟年会秘书长王兵,全国城市开发企业家联盟执行秘书长、《城市开发》杂志、《中国物业管理》杂志总编赵富林，以及来自各联盟的成员代表和行业品牌房地产开发、物业服务企业代表350余人参与了本次年会。
上午的会议由全国城市开发企业家联盟年会秘书长王兵主持，下午的会议由全国城市开发企业家联盟执行秘书长、《城市开发》杂志总编赵富林主持。
江苏省房地产业协会会长杜学伦文_本刊记者 冀亚欣在致辞时充分肯定了本次年会给江苏和南京带来的影响与意义，并表示房地产市场新特征和新特点已经出现，企业需不断研判市场，分析投融资策略，重构产业链价值，共建美好生活家园。
会上，中国房地产业协会副会长、旭辉集团董事长、永升物业董事长林中致辞时谈到，在当前房地产市场的形势与背景下，旭辉集团将不断提升综合运营商服务水平，让赋能提升服务质量，让科技提升运营水平，努力成为美好生活服务商与城市综合运营商。
中国房地产业协会会长冯俊发表《住房发展未来30年》主旨讲话。
中国物业管理经理人
中国物业管理经理人中国物业管理经理人“企业品牌发展论坛”纪实作者：谢罗群来源：《中国物业管理》杂志社中国物业管理企业品牌发展论坛现场物业服务企业在不同发展阶段的品牌建设目标分别是：知名度、美誉度、忠诚度和认同度。
认同度是品牌发展的最高阶段。
目前，我国物业服务企业的品牌建设，尚处于初级阶段，仍以知名度和美誉度为企业品牌建设的核心。
――――中国物业管理协会秘书长陈伟主持人：朱江深圳公元物业管理有限公司董事长主讲嘉宾：许国鸿万科企业股份有限公司副总裁罗小钢广州珠江物业酒店管理公司总经理嘉宾：段超国贸物业酒店管理有限公司董事总经理沈杰上海中星集团申城物业有限公司总经理、党支部书记杨民召兰州民召物业管理集团董事长任泽伟北京中远酒店物业管理有限公司总经理助理薛群深圳市深华物业管理有限公司副总经理曾成河南鑫苑物业管理有限公司总经理高庆磊济南万怡物业管理有限公司总经理2021年11月21日下午，备受参会代表关注的中国物业管理经理人品牌论坛如期举行,参与此次论坛的各位嘉宾围绕物业管理企业的品牌建设展开了热烈的讨论，为与会代表献上了一场丰富的思想盛宴。
论坛由深圳公元物业管理有限公司董事长朱江主持，中国物业管理协会秘书长陈伟做了精彩总结。
深圳公元物业管理有限公司董事长朱江主持论坛朱江：开展这次品牌论坛主要基于以下3个原因，首先是行业确实需要这样的论坛。
因为物业管理行业作为市场经济中的行业之一，专业化、品牌化、规模化是其必然的发展方向。
市场经济从本质上说是竞争经济和选择经济，是企业合法的竞争和消费者自由的选择，而消费者选择的一个重要依据就是企业的品牌；其次也是考虑到我们这个行业今天的现实。
中国物业管理行业27年来在品牌建设方面取得了很大的成就，出现了一大批全国人民都知道的品牌，还有许多中小企业在品牌建设方面都有或大或小的进步，但是，今天我们所说的不少行业知名品牌，实际上还不是一个独立的、市场化的品牌，它们还不能代表物业管理行业的发展方向；第三，由于品牌建设是我们物业服务企业工作中的一个重要方面，而且这项工作也非常复杂，我们做的好，而且也要宣传的好，宣传什么，宣传出什么效果，在什么地方以什么方式去宣传，花多少钱去宣传，企业处理这一系列问题的难度正越来越大，而通过论坛交流可以起到相互借鉴、互补的作用。
金地物业精品服务见恒心
金地物1U1Gemdale金地物业：精品服务见恒心2021年是“十四五”规划开局之年，是我国物业管理行业发展40周年。
扎根改革开放前沿阵地的金地物业管理集团，用恒心做服务、铸品牌，连续多年获得物业行业服务企业品牌TOP10。
金地物业目睹了深圳所取得的成就，并且亲自参与其中，为建设深圳贡献了一己之力。
与此同时，不断累积技术与管理的经验，和中国物业管理行业共同成长与发展。
以精品服务、真情关爱、精益谋远、质量发展的服务理念，凭借科学理性的发展战略、人性化的管理模式、个性化的品牌形象、举贤任能的人才理念，持续不断的更新迭代，已成为行业实现社区服务与资产管理双核驱动的整合运营商，走出了一条超常规发展、艰辛而又充满喜悦的发展之路。
品牌效应凸显，助力规模向大而为金地物业成立于1993年,是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东、深圳、北京、武汉等省市物业管理协会副会长单位。
金地物业经过20余年的经营发展，在全国布点布局，服务近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态，管理地域覆盖220余座大中城市及美国东西海岸的8个不同城市和地区。
在互联网+时代，金地物业立足服务之本，充分挖掘“互联网+物联网”的科技应用，依托住宅类业态向多业态（高校物业、办公物业、产业园物业）服务延伸，为向业主和客户提供优质服务而不懈努力。
金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义物业服务的广度和深度一一服务遍及中国220余座大中城市，线下签约面积近3亿平米，用SaaS来进行线上服务的面积则有3亿平米，服务客户累计达700余万人。
三横九纵产业布局战略“三横”是发展的事业基础，指的是住宅物业、商办物业和城市服务，从社区走向城区，定位于全业态覆盖的综合服务运营商。
“九纵”是提高增值服务，包括金地楼宇、金地置家、房屋配套、资产经营、享新家、享家帮、社区生活服务和智能家居。
抓住机遇 迎接挑战 共同推进物业管理行业的持续健康发展——建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家
宣传、 贯彻 （ 物业管理条例 ） 专辑 光
盘， 购买 了 物业管理条例释 义 ， 全部免 费下发给会 员单位 。 条例》 布 １ 《 颁 周年时 ，
协会组织开展 了贯彻 实施 《 条例 经验交
协 会 白 立之始 ，紧紧围绕物业管理 成
维普资讯
维普资讯
目
各位领导 、 各位 理事 各位代表 ：
６年前 ，我们在这里成立 了中国物业
管理协会。 年来 ， ６ 物业管理走过了不平凡
的发展道路。今天 ，我们欢 聚一堂，隆重
召开第二次会 员大会 ， 共商行业发展大计 。 下面我就协会的工作及对行业发展的思考
协 会参 与 了 物业 管理 企业 资 质管理 办 法 前期物业管理招标投标管理暂行规 、
定 业 主大会规程 物业服务收费管 、 、 ＝ ； 理办法 《 ＝ 、 前期物业服务合 同（ 示范文本 ）
和 业主临时公约 （ 范文本 ） 示 等一 系列 配套文件的调研 、起草和论证工作 ，并于 点工作 。《 条例 一 出台 ， 会立即召开 贯 协 彻实施 条例 座谈会 ，下 发 关于学 习、 流 活动 ， 利用 各种媒体广泛宣传 条例 对 规 范发展物 业管 理所起的作用 。为使 条
宣传和贯彻 （ 物业管理 条例 ） 促进物业 管 ，
理行业健康发展的通知 ， 对全行业贯彻实
例 有关前期物业管理的规 定得以落实 ， 协 会还与中国房地产业协会开发专业委 员会
联 合举办了部分开发企业负责 人参加的专
２ ０ 年制定了 ０４ 普通 住宅小 区物业管理服 务等级 标准 （ 试行 ） ，督促企业规范收 费 》 行为 ，并使物业 管理 质价相符 的理念具体
训班 。 协会 出资 ２ 万元编印了 学习贯彻 ０
港、台物业管理发展之启示--参加“两岸三地”及新加坡物业管理论坛有感
这不是造 成两地 差距 的关键原 因， 道理很简单 ： 优雅 的法国
少妇到最高档 的小区也不会 介意其贵宾犬在小区的绿地上大 小便 ， 因为没有人对她惩 罚。 一个 纯正血统 的欧洲老外到 了 国际大都 市的上 海也会 闯红灯 ， 因为他不用担心 自己的诚信
记 录会 受影 响 。 “ 金 制”收 费管 理 模 式 ， 表 物 业服 务发 展 的 方 向 酬 代
【 家 箴 言 】 ■●■ 百
Ｖ ＡＲｌ ＯＵＳ ＯＰ Ｎｌ Ｓ Ｉ ＯＮ
参加 “ 两岸三地＂ 及新加坡物业管理论坛有感
■ 文 ｌ 宋安成
果 由业 主 委员会 承 担 。
在香港 ， 清晰 的法律关 系造就了物业服务公司的唯一职 能一一 通过 为小 区管理 ， 作为法律上的委托 代理人为业主服 务。 从物业管理 法律 关系看， 物业服 务公司是 “ 市场化的房管
建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过ｌ 多年的历史 ， ０ 并
不比大 陆成熟 多少； 二是台湾的物业管 理服务模 式的多样化 实际上限制 了物业服务公司延伸 服务 的发展 。 上海的情况 从 看， 像上实、 中企、 东湖等一 些物业服务公司在 这方面已经作 了 一些探索， 取得了相应的经济 效益。 也 笔者认 为， 随着业主 自治的发展、 企业运作的透明、人力资源成本 的提高 ， 传统包 干制收费的物业管理服务模式的利润空间必将慢慢被挤压 ， 以酬金制为主导的突破传统物业管理服务模式的多元 、 多层 面服务将成为市场发展的趋势。 多元的物业服务模式 。 对国内物业服务公司的启示 对大陆的物业服务企业来说 ， 物业管理模式的多样化一 定是大势所趋 ， 面对业主权利意识的提高、 面对 专业公司的发
在香港物业管理欠费未成为一个普遍 问题， 笔者认 为取
物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话
物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话2014-08-20 10:49:02 来源：物业管理协会中国日报各位代表：大家下午好!很高兴参加了一天的会。
七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。
两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。
我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果(课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注)，以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。
一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。
但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面：一是成本不断攀高。
刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境;二是经营理念总体滞后。
在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题;三是管理方式粗放。
部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。
企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。
四是从业队伍人才跟不上。
深入贯彻落实科学发展观 共同开创物业管理新局面——齐骥副部长在中国物业管理协会第三次会员代表大会
、
常务理事、 长、 会 副会 长、
秘书长， 表示热烈的祝 贺Ｉ 同时， 通过 ｎ向工作在第一线 的广
大物业 管理从业人员 表示亲 切的慰问 和靳 感谢Ｉ 的
于开展物业管理师资格考试的通知， 下一步 我部将进一步落
持续稳健 发展， 必然对物业管 理行业的长期发 展起 到带动
和引导的作用 。 从城镇化 发展进程着， 国目前的城镇化 率 我 仅为４ ％ 与发达国家有较大的差距， ５． 城镇化过程必然伴随着
实考试相关的准备工作， 使物业管理师制度真正落到实处，
深 入 贯彻 落 实 科 学 发 展观 共 同开 创 物 业管 理 新 局 面
一 一
齐 骥副 部长在 中国物 业管 理协 会第三 次会 员代表 大 会上 的讲 话
志
济普蠢的 十 数据， 止２ ０ 年底， 截 ０８ 全国物业服务企业总数为 ５００ ８ Ｏ 多隶， 从业人员超过２ ０ ５万人， 年经营总收＾超过２ ０ 亿 ０Ｏ 元， 管理物业面积超过１ ５ ２ 亿平方米， 城镇物业管理疆盖章达到 ６嚣 ０ 。温家宝总理在去年和今年的＜ 府工作报告＞中都明确提 政 出 要大力发展物业服务业” 实践证明， 。 物业管理的发展， 在改 毽人居工作环境， 维护社会和｛ 稳定、 皆 提高城市管理水平、解决 城乡就业难题、 促进国民经济增长等方面做出了积极囊献。 党的十七大报告将 浑Ａ贯彻落实科学发展观“ 作为全党 新时期的指导方针和战略思想， 十七大报告指出， 科学发展， 第一要义是发展， 核心是以人为本， 基本要求是全面协调可持 续， 根本方法是统筹兼顾 。 深八贯彻落实科学发展观， 物业 管理行业同样 要从 “ 发展 以人为本 、“ 、“ 全面协调可 持续“ 和“ 统筹兼顾 四个方面人手， 紧紧围绕促进经济发展、 维护社 会和谐、 改善民生环境和保障业主权益的目标， 政府、 企业和
关注物业服务细节管理
专业培训沟通环节
有问题吗 Any
Questions?
2
专业培训内容回顾
第一部分：应该明确的几点认识 培训关键词 客观认识自我
第二部分：分享“细节”故事 关于“管理细节”的故事 关于“细节标准”的故事 关于“细节意识”的故事
便道歉”
甲，跷腿并晃动，背对着业户）
对我们的管理/服务 “我们很抱歉，我们会立即处理。我会稍后 向业户发怒
投诉时
再致电给您，通知您我们对您提出的问题的
结果”
“这个事情确实给您带来不便，我们会安排 和业户争论或争执“不对，您错了……”
服务（工程、保安）人员跟进处理”
“感谢您对我们工作提出的宝贵意见，我们 在业户面前投诉其他同事“这是今早在这
“听着”，“您听我说”或打断对
方或其他不礼貌的回答
要求对方等候，须得到对方允许“对不起，
请您稍等，好吗？”
“等会儿”
如需长时间等候（15 秒以上），要征询业 户意见“对不起，让您久等。我们需要帮您 不道歉而一直让对方等候 找寻资料，我们将于 10 分钟内回复您”
在约定的时间内到达
中庸处事，缄口自闭
服务业务指导
关于客户服务标准
当业户…
我们将会…
我们不会允许…
客户服务人员依然坐在椅子上
走进物业管理处，见 面带亲切笑容地向业户问候“早上好/下午好/ 只顾低头工作的态度
到服务人员时
晚上好”
用“喂”“嗨”等不礼貌语言和业户打招
呼
提 出 合 理 的 服 务 要 “我先联系某某部门安排一下，五分钟之 “我不知道”，“这不是我的工作范围”
见心践行,让家更美好
另一个是生态融合。雅荷推进 :键，我们必须紧密拥抱互联网与科学
统，打通员工端和客户端的无缝连 ；线上服务与线下体验相融合，让物 :技术，在科技赋能的基础上不断提
接；通过365在线和微信公众号建 :业服务与社区生活相融合，构建了社 :升物业服务质量。总的来说,物业服
设，缩短信息流转进程简化员工工 :区商业模式，让生活更美好。先进技 :务的未来仍将以人为核心，以人本文
2049中国国晞轲业管理产业博兒W
2019 China International Property Management Industry Expo
专题聚焦
创
新
发
李勇军
湛峰
畅拿法
展
北京金辉锦江物业服务有限公司
雅荷易生活科技股份有限公司
中国物协副会长、绿城服务董事会
论
总经理
总经理
副主席
坛
• 平
行
论
见心践行，让家更美好
作；通过RBA系统，实现设备运行状 ；术替代重复的工作，减轻了管家的 ;明和科技文明为依托，通过生态化 况无时差无死角的全方位监控；通 :管理宽度，提升了管家的管理深度， :与数字化的落地，营造更美好的生活
过智能分析大屏，直接提炼管理信 :为客户提供了有温度的服务。管家 ;场景。
息提高管理决策效能。在信息化基 ;可以用渠道的方式，跟K0L社群建 础上，调整各项工作流程机制，在提 :立连接，衍生出来很多产品。湛峰强
辉业主感受有温度的服务”。
:客户满意度，为企业增加了很多效 :还要考虑服务的方式、内容及标准，
在信息化建设方面，金辉物业 :益，后期将不断地通过千丁的赋能继 :不断满足客户变化的需求。关于数字
亦是以此作为指导方向，现已完成了 :续推进。
内地中小物业服务企业如何实现“内涵式”增长
《 效率—— 生产和工资的基础 》 中指出， 只有 ‘ “ 适当的人在适当的时间
８Ｉ ４
摇
呲。 。
格领用负责制、 消耗登记制、 以旧换新制 ： 建立各级 物料台帐， 对进出物资实行清单式管理和控 制等措 施； 三是将设备、 工具等物资按照价值、 使用频次等
项目设备管理名录、 设备运行时间的管理 （ 灯光、 电梯、 供暖、 供冷时段 嬲 控制 ） 需求波动曲线的分析 （ 、 降低设备损耗 ） 预防性维保计 划等， 、 都
源是项目经理， 物业服务企业要重点抓好项目经理的” 和” 。 选” 育”
其次 ， 规范各项物资配置流程。 一是物资采购 通过财务部市场询价及供应商竞争性谈判的方式， 建立统一的包含 类别 、 名称 、 品牌 、 产地 、 型号、 价 格等规 定性要素 的采购明细， 陈列样 品， 并 为形成 性价比及可控性 目标创造基本条件 ； 二是从物资的
为， 在完善基础管理前提下， “ 走 内涵式增长” 的发展思路， 内地中小 是
物业服务企业生存和发展的可取之道。
最适合这个 岗位的人选出后 ， 一定要加强 “ 培
育” 工作 ， 使他们 的综合能力逐步提高 ， 而不是停滞 不前。 这关系到项 目管理水平的提升， 进而影响企业 管理水平和下一步的内涵式增长发展之路。 对 项 目经 理 的培 育 ， 要坚 持结合工作 实际情
的前提。 一是推行经营项目 的预算制 ， 将经营收入、
支出费用、 固定资产折 旧、 业利润等列为考核科 企 目， 让项 目 经理对经营项 目有一个全局的把握 ， 帮助 其梳理经营思路 ， 实现由执行型管理向经营型管理 转 变。二是针对物资配备计划与工作计划进行匹配 性核算， 并实时监控和及时调整。
建业新生活新型生活方式服务商再启程
扫一扫，分享全文5月中旬，建业新生活成功登陆港交所，成为港股又一令人瞩目的物业服务企业，也成为胡葆森在港股缔造的第三家公司，相比于他同时代的好友，这份事业心和成就，令人尊敬。
建业新生活作为华中地区最大的新型生活方式服务商，同时也是一家扎根于华中地区的综合服务提供商，以丰富多元的服务板块及“新型生活方式服务商”的定位备受瞩目。
1994年成立的建业物业，是建业新生活的前身，也是国内最早成立的物业服务企业之一。
从开始管理的第一个小区建业金水花园，一直到2019年底覆盖河南全省18个地级市及81个县级城市，服务的312个物业项目和100多万业主及住户，这家企业实现了多维度的纵深发展。
犹记得去年参加建业物业25周年活动，并走访了建业的小区，感触很多，对“建业+”幸福生态系统印象深刻。
借此建业新生活上市之机，对于这家探索新型生活方式服务商的企业谈一点自己的思考。
启示一：坚守与创新我与建业集团董事长胡葆森结识已久，对胡总的敬佩源于他所领导的建业“在坚守中寻求创新和变化，在变化中坚守初心”的那份执着。
建业的核心价值观是“根植中原，造福百姓”，从“让河南人民都住上好房子”到“让河南人民都过上好生活”，建业集团扎根中原二十余载，始终践行着这样的价值观和使命。
2015年，围绕人民日益增长的美好生活需要，建业开启了“新蓝海战略”转型，逐步打造和完善“建业+”幸福生态系统。
目前，建业新生活的主营业务已覆盖物业管理及增值服务、生活服务、商业物业管理及咨询服务三大板块，涵盖物业管理、优选生活、品质居住、定制旅游、农业发展等多元业务。
坚守让建业在过去的20多年有了非常深厚的积淀，而创新则使建业在关键时刻作出了正确的战略抉择。
曾经有业主把对建业的评价归纳为，“把简单的事做好就是不简单，把平凡的事做好就是不平凡”。
看似朴素的话语中包含了深刻的哲理，也很好诠释了建业新生活的服务精神和工作态度。
在建业的转型过程中，建业新生活及其物业板块成为其内部商业生态系统的重要支撑点和连接纽带，为建业向新型生活方式服务商转型提供了服务入口，形成了独有的核心竞争力，在跨入亿级平方米企业俱乐部的同时，也为下一步市场化拓展打下了坚实的基础。
全面正确理解和认识物业管理
4.绿化管理－－美化环境 日常绿地、植被、树木、花卉养护、景观小品、节
假日装饰。
第四讲 物业管理基本内容与环节
（一）物业管理的基本内容
（1）常规性的公共服务
5.保安管理 公共区域的安全管理。人身财产安全，防盗、防
抢，防意外事故等。 6.消防协助管理 7.车辆、道路的交通管理 车流、人流的畅通、安全
委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、 物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、 使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应 在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。特 约服务实际上是专项服务的补充和完善。
第四讲 物业管理基本内容与环节
原则：物业管理要早期介入
第四讲 物业管理基本内容与环节
第一讲 物业管理在我国的兴起
历史性的课题：努力探讨、实践中国特色的物业 管理，既是理论课题，又是实践课题。
第二讲 物业管理的现状及主要问题
（一）物业管理现状
1. 行业已确立并具有相当的规模 2. 物业管理领域不断拓展，竞争日趋激烈 3. 物业服务企业增速快、差异大 4. 物业管理运作规范化不够，问题、矛盾、纠纷多 5. 物权法颁布后，物业管理的调整与规范
第三讲 物业管理的含义及定位
（三）基本管理服务的三个档次：
1. 保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低 （目前执行政府指导价）；
2. 服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收 费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定；
3. 享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。
第二讲 物业管理的现状及主要问题
（二）物业管理法制框架的形成与建立
1.《物权法》与《物业管理条例》 2. 相关的几个主要制度
物业之美幸福之美
物业之美幸福之美
陈仲元
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2013(000)009
【摘要】摄影艺术的核心是发现美、创作美和享受美，本次参与比赛的作品，特别是入围的百余幅作品拍摄角度独特、题材新颖、内容丰富，具有相当高的艺术水准。
【总页数】1页(P52-52)
【作者】陈仲元
【作者单位】《中国摄影》
【正文语种】中文
【相关文献】
1.打造“红色物业”共筑幸福园区——武汉美好物业管理有限公司 [J],
2.做物业管理也可以很美——珠海华发物业开启“大美物业”新篇章 [J], 周文彬
3.景美人美生活美——郑州美城物业创建幸福社区案例解读 [J], 严文珍
4.美好幸福物业:共建美好家园共创美好生活 [J],
5.美好幸福物业:美好心灵美好人生 [J],
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财务观、业绩观与风险观
苏锡嘉 中欧国际工商学院
企业生存的条件
• 理性自利的特点决定了投资者对管理层的 不信任
• 如果不能取得投资者的信任企业的融资成 本将极为昂贵
• 企业管理层为取得投资者的信任通常要：
– 实现良好的经营业绩 – 披露足够的信息 – 建立可验证的制衡监督与激励制度 – 建立风险防范与内部控制体系
财务观：几大关系要摆正
资产质量与资产数量的关系
• 资产质量就是盈利质量
– 虚构资产必然虚构利润 – 什么是高质量的资产？ – 看得见的与看不见的资产 – 轻资产与重资产 – 要用的资产与要卖的资产
• 当前值得关注的资产项目
– 现金 – 应收账款 – 存货 – 商誉
负债与发展的关系
• 杠杆是快速发展的加速器 • 伟大企业都有善用负债的经验 • 然而，债务就是风险 • 流动性和偿债能力决定生死
– 内控缺失、内控失效、高管人员逾越内控
• 企业内控成为当前全球范围的热门话题
美国注册舞弊审查师协会(ACFE)
会员人数 30,000
创始人 Joseph T.Wells
重大贡献
会员背景 注册会计师、律师、
调查了超过100万个舞弊案件 为180个大学提供反舞弊培训
警察或侦探
主要使命 舞弊调查、反 舞弊教育培训
• 什么样的人就有什么样的企业
– 有所为有所不为
• 认清自己的能力边界实属不易
– 集君子与“小人”于一身
• 有手段，不能只有手段
– 恭逢盛世
• 运气重要！
风险观：时刻保持警觉
制度的威力
• 风险无处不在 • 最大的风险是不知道风险在哪里 • 激励与控制必须两手硬 • 认清人性是设计制度的关键
– 人性的高尚和卑微 – 自利既是动力也是风险 – 好的制度要管住所有的人
• 说明了什么？
– 人们面对利益时往往偏向选择避险 – 而面对损失时却情愿冒险，希望避免肯定到来的损失(aversion to
sure loss) – 以侥幸心理企图逃避将损失入账是许多灾难发生背后的原因
测试一下你的风险偏好
• 假定你可选择：
– 赌博：50%得到40万元；50%得0元
• 即：预期回报（X）= 20万元
业绩观：顺应人性设计制度
业绩与激励
• 激励是永恒的管理难题 • 难在哪里？
– 激励的目的不是给钱而是刺激管理层努力 – 但是否努力无法观察 – 能够观察的只是努力的结果（即业绩） – 经营结果除了受管理层努力的影响还取决于很多其他因素如行业周期、
要素价格波动等 – 业绩最多只能近似反映管理层的努力 – 更要命的是，管理层不仅要钱，还要公平，还要工作有意义 – 大量证据证明薪酬与业绩没有太大的相关关系 – 相反，薪酬很容易成为心愁、新仇
舞弊发现途径
举报来源比例
舞弊防范手段的有效性
7
6.07
6 5 4
3.7
3.97 4.08 4.47 4.86 5.02
3
2
1.62
1
0
强有力的内部控制 常规舞弊审计 对舞弊提出起诉的意愿 匿名舞弊报告机制
检查雇员背景 制定舞弊防范政策 雇员道德培训 工作场所监视
ACFE对舞弊类型的划分
腐败
舞弊
挪用资产
三类舞弊均 可能导致错
报漏报
舞弊报表
利益冲突 行贿受贿 非法礼物 敲诈勒索
货币资金 舞弊支出 存货及其他资产
虚假收入 收入确认时间差 隐瞒负债及费用
不当披露 不当计价
舞弊类型及平均损失
舞弊者性别及平均损失
舞弊者年育背景及平均损失
– 或得到一个固定数额（Y）
• 这个固定数额要多大你才愿意放弃赌博？
– Y>X 风险偏好型 (Risk preference) – Y=X 风险中立型 (Risk neutral) – Y<X 风险规避型 (Risk aversion)
充满不确定性 的世界
什么样的企业风险大？
成功 高效 高速增长 经营环境巨变 人员流动性大 并购频繁 跨国经营
– 好费用与坏费用 – 花钱是艺术 – 共同费用的分摊是难题
现金流与利润的关系
• 利润的意义 • 利润是假设，现金流是事实？！
– 利润的计算离不开估计、判断和选择 – 利润因此而充满可调节操纵的空间 – 然而，利润仍然是价值创造的核心指标
• 现金流是生命
– 看看京东的例子 – 现金流有操纵的可能吗？ – 企业的经营活动必须以现金为起点和终点
A 起点 工资
预算目标的80% 预算目标
预算目标的120%
工资和 奖金
是运气还是能力？
CEO们凭运气获奖励？
1977年每桶原油价格
51家最大的石油公司
原油价格
每桶原油价
会计盈余
激励之外
• 人不能只讲利益 • 企业文化润物无声 • 有份参与一个伟大企业的创建才是最大的激励
– 企业是企业家人格的物化
重塑绩效评价观至关重要
经
营 Growth
目
成长
标
Value Creation 价值创造
Returns 回报
Performance Management 绩效管理
约
束
Risk
Capital
条
风险
资本
件 Financial Strength
财务实力
激励的陷阱
管理层出于利益最大化的目的有可能操纵业绩
B 上限
– 流动比率：流动资产/流动负债 – 负债率：长期负债/资产
规模与盈利的关系
• 规模的意义 • 固定成本与规模 • 规模的计量：资产、收入、利润 • 说说收入
– 收入的本质：利润和现金流的先导和预示 – 收入确认的困惑 – 收入最终必须体现为现金流入
费用与资产的关系
• 资产与费用的时间连接 • 降低费用与成本绝不是企业经营的目的 • 片面强调降成本费用通常会埋下隐患 • 认清费用：
好的企业家：愿意冒险，又不太冒险
舞弊、企业失败和内部控制
• 层出不穷的企业失败大都与企业内控及风险管理的缺 陷有关
• 舞弊三角理论（舞弊的3个必备条件）
– 动机（压力） • 管理当局或雇员具有舞弊动机或处于压力之下
– 理由 • 舞弊者能够心安理得地为舞弊行为寻找合乎其道德规范的 辩解理由
– 机会 • 内控有机可乘
风险倾向
• 假设以下两项彩票选择：
– A： 肯定获得24万元 – B： 25%的概率获得100万元，75%的概率得0元 – 你会选哪一个？
• 反过来，我们再假设：
– C： 肯定损失74万元 – D： 25%的概率损失0元，75%的概率损失100万元 – 你又会选哪一个？
风险倾向
• 大部分人都会选择A+D，其实从概率上看B+C无论盈还是 亏都较A+D理想