万科东海岸项目三期总包招标答疑
房地产项目价值梳理范本
房地产项⽬价值梳理范本万科东海岸项⽬价值点梳理(⼀)万科东海岸项⽬价值点梳理⼀、区域价值东岸城市、总部海岸2500年前。
古希腊学者忒弥斯托克利就预⾔：谁控制了海洋，谁就控制了⼀切。
1、资源价值n 地块资源因稀缺，⼟地价值的升值空间巨⼤因稀缺，只能被少数⼈拥有ü住宅⽤地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐⽥区5年之内不批地，⼤梅沙⽆地可⽤，⽚区主要⼟地⽤途为滨海公园、旅游度假、商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景⽤地⽐例⼤。
）ü东部23个沙滩中离市中⼼最近的海滨旅游区ü唯⼀实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域ü 0.34深圳最低容积率的住宅区域（总⽤地⾯积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平⽅⽶）ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域ü顶级⾼端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等）ü建筑与⾃然的完美融合区域（海⽔⾼潮⽔位线退后范围内不宜进⾏建设，滨海⾸排建筑不得超，降低对滨海公共空间的压迫感）n ⽣态资源：国际标准⽣态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海⽔ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋⼭地ＭＯＵＮＴＡＩＮ）ü在天然氧吧⾃由呼吸3⾯环⼭，崎头岭、菠萝⼭和正⾓嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐⼭犹如⼀道天然屏障，为其遮挡了来⾃市区的近90%的灰尘微粒和污染，⽽海拔的菠萝⼭及其郊野公园则像⼀道过滤⽹，将空⽓进⼀步净化过滤，空⽓纯净。
ü 1.8公⾥长共计滨海⽣态休闲岸线在这⾥的海边，可以欣赏到⽇出、⽇落、朝晖、⼣阳，这⾥的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博⼤与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、⾃然造化的礁⽯；这⾥海⼭交融相映2、配套价值n 交通配套18分钟直达城市核⼼圈，⾃由度假⽣活ü 盐坝⾼速开通2⼩时车程范围内可辐射深圳、⾹港、澳门、东莞及珠江三⾓洲各城市，全⾯节省时间成本ü 深盐2通道相继开通，使⼤梅沙真正融⼊城市核⼼圈，车程18分钟使市内上班海边居住成为现实ü 公交系统的⽇趋完善（103B\J1\103及假⽇专线开通）让家庭⽣活更加便利ü 深盐路拓宽⼯程、明珠⽴交⼯程、规划中的地铁⼋号线等交通⼯程逐步到位将令⽚区城市功能⽇趋凸现。
2007年12月深圳四块土地流拍简析(SZPKZX20071225)
2
宝安地块位置图
西乡两地块分布在宝安大道两侧， 总建筑面积近30万平米。
观澜地块位于观澜高新技术产业园， 因地块位置较小，意在留住技术园 内高管及高级技术人才。
A116-0306宗地
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龙岗地块位置图
龙岗宝荷路三地块相邻，总建筑面积近42万平米，位置较偏远。同时，因为 G02113-0023及G02113-0025地块因调整规划方案，此次仅出让G021130022地块。
的五星级酒店资格证书后，方可将该酒店用地使用权变更登记给项目公司，该项目公司须是竞得人的全 资子公司。
6、出让底价20000万元，底价楼面地价2600.47元/平米。
在7月流标之后，9月再次出让，底价由20000万元调整为9311.67万元，楼面地 价1100.67元/平米，最终由华侨城获得。
7
流标原因简析
A115-0131 2007-12-17
81044.12 218000 198080 14400
5520 2.69 宝安大道西侧、航城大道北侧 100000 4587.16
A116-0306 2007-12-17
25995.4 71700 62980 6100 2620 2.76 宝安大道东侧、航城大道北侧 35000 4881.45
处置闲置土地必须依法并依土地出让合同的规定进行。具体方式有 ： （一）无偿收回土地，纳入土地储备； （二）延长开发建设时间，但最长不得超过1年； （三）根据规划调整改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设； （四）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，收
取增值地价； （五）政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设； （六）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，
山地住宅项目案例分析(华侨城天麓、万科东方尊峪等)
SITE
基地
项目案例分析
天麓 东部华侨城
场地地形
高山台地 山顶台地
天麓住区地块，多分 布在坡地地形
山腰坡地
住宅组群的规划 充分利用基地本 身沿山登高线迂 回弯曲的地形及 由高而下的天然 山势，以高低错 落有序的几何形 体组合创作出一 个富有现代感的 山地建筑群。
平缓坡地
山麓临湖
山脊高地
至深圳市区 地块由坡地和峡谷构成， 与本项目场地类似
深圳罗湖东半山景区 11万 ㎡ 33万 ㎡ 0.3 50% 小高层、高层
万科东方尊峪位于罗湖东半山风景区内，东临梧桐山隧道口，西接仙桐体育公园，南靠罗沙路，与 香港隔岸相望，北为深圳第一高峰-梧桐山。占地11万平方米,总建筑面积33万平方米,由21栋小高层和 高层依山就势，分三层台地兴建而成。近10万平方米的天然溪谷,与山色呼应；山泉叠韵沿山势自上而 下，被引入前庭后院，活水蜿蜓，环绕于建筑,赋予半山建筑的灵动气韵。
地下车库
由于形成各自 台地，使得地下 停车空间各自形 成独立空间
车库利用地形架空设置在住宅底层，有效 服务每个组 团，同时减小了对地面景观环境的影响； 人车分流体现对人性的关怀； 车库均布实现便捷的对接;
项目案例分析
东方尊峪 深圳罗湖东半山景区 ——高层建筑在高山台地地形的建设
建筑
建筑形态主要 以独立与联排 住宅为主，延 续着一贯的山 地建筑特色， 同时注入了更 为纯粹的西班 牙建筑元素
项目案例分析
十七英里 深圳龙岗葵涌
项目区位 项目占地 总建筑面积
深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村 67600 ㎡ 51000 ㎡，其中 住宅 48000 ㎡，商业 300 ㎡
容积率
绿化率 建筑构成 业态构成
深圳十大豪宅
深圳十大豪宅N0.1 观澜湖高尔夫大宅项目评价：与世界第一球会零距离接触的超级豪宅特色：在观澜湖20平方公里珍稀原生态自然区内，拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活。
1、开发商：由深圳观澜湖房地产开发有限公司开发，隶属于骏豪集团，总部设于香港，专注投资体育休闲产业的多元跨国经营实体，投资领域包括体育产业、工商业、酒店业、房地产业。
自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过9年的发展，观澜湖地产已经奠定其做为顶级物业开发商的业内地位。
成为目前最专业、最大顶级物业专业地产开发商之一。
2、项目基本情况数据：2003年观澜湖高尔夫大宅面世，2004年12月观澜湖高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅小区分为汉士达区、露诗达区、纳斯比区、蔓菲亚区、5个区，每个区域的命名源自英国高尚的贵族社区，并以绿茵球场为伴为卖点；户户面对一望无际的高尔夫球道，球道之上，碧水连天，这样的景观，确实让住客有心旷神怡的感觉。
3、项目总体评价：拥有世界最大的高尔夫球会、三十亿巨资打造高尔夫大宅、成功对接高尔夫运动和生活4、周边环境美丽指标：观澜湖是国家最高级别4A旅游区的自然美景、山林、湖泊、河流、水溪加上一望无际的绿色果岭使观澜湖高尔夫大宅成为与自然融合的典范。
无论是建筑设计、小区规划还是园林设计，观澜湖高尔夫大宅都充分尊重现有的自然景观，既有欧洲古典的华丽气质，又有美洲现代的悠闲风格。
5、小区规划景观美丽指标：球场与别墅群体交错组合，总体低密度、低容积率、地块的间距宽、形成良好的人居环境。
大宅规划用地面积约2252670平方米，大宅规划用地又名世界杯球场。
高尔夫大宅各区均与球场空间连接，利用球场地形，形成高低起伏，错落有致的小区空间。
根据地形结合园林围合出不同的空间序列(线状空间、环状空间、组合式空间)。
私家花园采用独院设计，两侧筑高墙，前后采用通透的雕花栏杆，自动雕花铸铁大门，花园内种花草树木，在入口大门外设有特色喷泉，体现高尔夫大宅的私密、尊贵及气度。
(整理)深圳楼盘案名大全
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棕榈湾海景花园银翠苑志健时代广场瑞河耶纳波托菲诺二期纯水岸雍翠豪园观澜湖高尔夫大宅纳斯比区中信红树湾一期锦绣江南一期碧海园振业城怡然天地居中信星光名庭枫桦景苑假日广场海尚国际裕宏园幸福家园嘉宝田上城世家招商城市主场金景豪苑花园城二期虹楼双城世纪建业采曦庭阳光荔景留仙居翰岭院城中雅苑东海岸天利明园凤凰谷金洲嘉丽园二期翡翠星空鹏丽大厦红树家邻东方沁园一期丽景城缤纷假日豪园岭尚时代园和兴花园三期和顺苑海岸明珠世纪华庭前海金岸和兴花园二期和盛苑西海花城都市魅力商城幸福海岸二期凡尔赛宫和兴花园一期和兴苑擎天华庭大世纪花园荷兰水乡金港盛世华庭碧海红树园一期万科金色家园一期现代国际宝安山庄财富广场金园泰华君逸世家观澜湖高尔夫大宅蔓菲亚区东门银座南贸花园广场明珠日出印象水木华庭龙兴商业广场春华四季园二期天悦龙庭园景花园一期汇园雅居蓝海上城花好园前海宜家宝安电子城深圳国际商场东门国际广场风华盛世景桦花园二期富海电脑商城华美丽苑一期冠城世家一期荣超广场九号院馆半山兰溪谷中国有色大厦后海名苑居荣轩大厦欧陆经典中深国际大厦梧桐山新居新港大厦嘉宝田花园二期国际商会大厦A座鼎盛时代迷你新居世纪村四期日月府龙福居文伟阁都市广场水晶公寓燕南路88号一期观海台谱心苑天越翔园鸿翔御景东园一期万福人家一期雅涛花园泰华大厦碧湖皇冠假日国际街区万象新园二期艺术心殿厚德品园鸿昌广场香蜜湖豪庭龙威豪庭一期泛华国际公寓峰之畔万科四季花城六期祥韵苑信义假日名城五期B区山翠居海世界汇金家园鹏兴花园三期众冠西郡园金成时代家园漾日湾畔浪琴屿花园卓能雅苑中航香水郡金叶茗苑惠中名苑丹枫雅苑宏发雍景城鼎太风华一期璞真园英麒苑优品艺墅雅居百仕达花园四期东郡假日湾万事达名苑二期香缇雅苑华南国际工业原料城银座金钻龙园山庄麒麟阁、祯祥阁蝴蝶谷名苑新锦安雅园三期翠怡豪苑天安高尔夫海景花园三门岛度假酒店京基御景华城城市山谷一期景桦花园祺峰华庭（阳光花园五期）世纪春城二期天健世纪花园龙园山庄紫荆苑奥林华府一期花园城三期一号星河华居江南花园金域豪庭东门168 满庭芳泰安轩、泰宁轩榕城华庭中海怡美山庄金汇名园壹世界水岸新都2期TT国际公寓德邻雅筑碧星苑西城丰和金地香蜜山一期美丽365一期世纪山庄华强广场航天大厦育德佳园一期绿茵阁香蜜湖第一生态苑星海名城三期聚龙大厦二期金碧苑二期东埔海景花园三期茵悦之生花园二期石鸿融景园深业花园坂田商业大楼晶品居万科四季花城五期世界花园海华居翠峰丽景碧海红树园二期豪城馨庭居百仕达花园二期惠州润园御龙居二期国泰豪园阳光海景花园香蜜湖瀚城深业岭秀名苑香榭里花园二期中信海文花园绿海名居皓月花园一期知本大厦河畔明居中国经贸大厦鸿景园俊安苑云顶翠峰一期聚龙苑虹桥星座海印长城一期翡翠名园龙辉花园里仁府喜年中心深华丽园博海名苑和兴花园四期和煦苑南山豪庭金庸阁珠光花半里金谷1号富通蟠龙居雅仕阁西岸观邸金石雅苑馨园二期共和世家花里林居鼎太风华金色华尔兹世纪村二期如意府黄埔雅苑一期桑泰丹华悠然天地家园安柏丽晶荔庭园深蓝季节阳光广场龙安苑天一名居白金假日公寓庐江春天公寓招商桃花园一期俊景豪园和亨中心广场仙湖枫景家园雅然居东湖豪庭湖馨苑蓝堡公寓丽阳天下碧华庭居厚德新德家园朗钜御风庭家和花园翠拥华庭一期蓝馨苑育德佳园二期泓瀚苑皇家翠苑观澜湖高尔夫大宅昆仕顿区星桂园翡翠明珠花园萃峰阁观澜湖高尔夫大宅汉士达区愉园新苑心语家园天健名苑四海宜家柏龙奥特莱斯商业广场鹿茵翠地一期嘉园腾昌花园深业新岸线一期翠馨居雕塑家园风临四季碧海名园一期盛铭居翠海花园一期中海大山地盛世鹏程恒盛居笋岗大厦阳光明居三期五洲星苑好来居盈翠家园东部翠海轩城市3米6公寓龙泰轩群星广场金中环商务大厦香缤广场豪方现代豪园阳光四季米兰第2季信义假日名城三期香逸名园星河雅居盈百富金领域中爱花园阳光花园二期富怡雅居湖心岛公寓天琴湾麒麟花园三期鸣翠谷招商依山郡田面城市大厦水榭花都一期金海湾花园中国凤凰大厦阳光城市家园学林雅苑福雅园风格名苑阳光新干线家园九州家园馨荔苑佳兆业水岸新都鸿昌花园丽港湾观景台中信高尔夫别墅区(栖湖) 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罗湖金岸一期金泰名苑都市名园纯海岸阳光花园三期荔树人家康欣园圣淘沙骏园东悦名轩美荔园紫玉华庭宏轩名庭吉祥来花园万科彩园都市花园绿海名苑海湾花园海怡居时代华庭南岭花园英伦名苑三期(英伦春天) 俪景鸿都百花园二期东森花园蛇口高山花园新港鸿花园钻石居深南花园新丰大厦龙昌大厦翠景山庄翠锦苑汇宾广场一期好景豪园海韵嘉园东埔海景花园二期景发花园现代苑春树里富通好旺角一期金地翠园月亮湾山庄佳兆业可园二期龙兴国际香榭里花园一期荣超花园雄江苑苹果园榭丽花园赛格广场知春里蓝天绿都家园中海怡翠山庄金地花园富通豪业华庭湖臻大厦中海华庭越港商业中心御景湾(云天雅苑) 景城府江苏大厦石化坂田新村华融大厦集银皮革市场西湖花园万科桂苑易达大厦中电信息大厦天元大厦盛龙花园海逸雅居二期赛维纳皇御苑一期比华利山庄书香门第天一阁金运家园特力大厦景亿山庄友邻国际公寓南景豪庭一期意馨居名牌大世界锦绣江南四期雅庭名苑一期依山居德兴城。
金域蓝湾答客问最终版
金域蓝湾一期答客问整体篇1.金域蓝湾是哪家公司开发的？答：万科金域蓝湾是南京金域蓝湾置业有限公司开发的, 该公司为南京万科置业有限公司的全资子公司。
南京万科置业有限公司隶属于万科集团，在南京曾经开发过金色家园、光明城市、红郡和金域缇香等项目。
2.小区的土地使用年限？答：70年，自2008年3月7日至2078年3月6日。
3.小区的占地多少，总建面积多少，规划多少户？答：小区总占地约27万平米（约408亩）。
总建筑面积约70万平米，其中地上部分约55万平米，地下部分约15万平米。
约5000住户（4982户），由多幢16-33层高层板式建筑组成。
4.小区的容积率多少？绿化率多少？建筑密度多少？答：小区住宅整体容积率是2.00；绿地率约40%；建筑覆盖约14％。
5.小区分几期开发，何时全部完工？答：目前整体开发期数未确定。
6.项目东北两侧离河大约多远，绿地面积多大？答：项目的北侧和东侧离两河的间距约在100-200米，其中北侧政府规划绿地约3万平米，东侧政府规划绿地约为4.7万平米。
7.小区一期的占地多少，总建面积多少，规划多少户，何时全部完工？答：小区一期总占地约7万平米（约105亩）。
总建筑面积约15.5万平米，其中地上部分约12万平米，地下部分约3.5万平米。
约1000住户（986户），由2幢16层、6幢18层高层板式建筑共同组成。
8.一期何时交房？答：一期的1～4栋2010年4月30日装修交付9、一期户型位置是怎么分布的？答：一期总户数为986户。
目前一期主要有90平米的两房分别在1和2幢；115平米和135平米的三房、168平米的四房分别在3-8幢。
10、小区的建筑风格是什么样的？答：金域蓝湾采用新古典主义建筑风格，米色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量灰色糅合，使色彩看起来明亮、大方。
由古典柱式演化而成的简约的横、竖向线条对立面进行分割形成整齐的序列与韵律，给建筑群体带来非凡的整体感。
万科设计单位资料库
万科设计单位目录及简介境外设计协作单位简介：1、澳洲WOODSBAGOT设计公司WOODSBAGOT设计公司，世界排名前五十强，是2000年悉尼奥运会的主要设计商之一。
该公司在2000年曾获得以下主要奖项：澳大利亚皇家建筑学院奖、2000年澳大利亚城市发展(学院)奖、澳大利亚国家最优商业项目奖、澳大利亚国家最优景观设计奖。
2、日本（株）山设计工房日本建筑设计公司，创立于1974年。
作品主要分布在日本首都圈及其它大城市，始终把开发事业的可行性放在首位，对时代的正确认识，对理想居住空间的追求，对历史、文化的继承是其规划设计的基本立场。
傅志强：日本（株）山设计工房董事之一、同济大学建筑学学士、东京都立大学都市规划硕士、万科企业股份公司设计顾问主要作品：中国人民银行深圳分行大厦、天津万科城市花园、日本东京多摩新城13-20街区、日本千叶新城7号地铁站区域规划、上海西郊花园、上海万科假日风景之蚂蚁工房、上海万科朗润园。
3、和计画顾问设计所1966年创立，以城市基础维护公司为主要客户，在城市再生、街道环境维护以及新城市公园、绿地、人行道的计划、设计领域具有丰富经验及专业知识中里严1953年生于神奈川县，毕业于东京农业大学农学部造园学科。
和计画株式会社专务董事，都市及地方计画专业技士，注册造园师。
主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。
林昌彦1958年出生于日本清森县，毕业于东京农业大学农部造园学科，和计画株式会社理事，注册造园师。
主要作品：多摩新城、千叶新城、港北新城、东京临海副都心台场地区、幕张新都心等。
4、德国约旦和穆勒建筑设计和城市规划公司德国约旦和穆勒建筑设计与城市规划公司( Jourdan & Mueller. PAS) 成立于1970年, 是德国著名的设计公司，欧洲三大建筑设计公司之一，在城市规划设计方面有着丰富的经验，在欧洲及国际建筑设计界享有盛誉，声绩卓著。
台地住宅景观设计案例(万科东海岸)
Vanke East Coast Phase 4万科东海岸四期CONCEPTUAL SCHEMATIC DESIGN概念设计方案Shenzhen Vanchuang Architecture Design Consultants CO., LTD 深圳市万创建筑设计顾问有限公司Gravity Partnership LTD 嘉柏建筑事务所Design Land Collaborative 地茂景观设计(上海)咨询有限公司Unit 304 Building 28Xintiandi Madang Rd, no119 Shanghai, PRC 中国上海市马当路119号新天地28大楼304单元Web: 20060825CONCEPT BRIEF方案说明The green areas within this development are about multifunctional ‘rooms’as courtyard gardens; spaces, or voids between the buildings. This will create a woodsy atmosphere and can confer certain privacy between the buildings despite their close proximity to one another.The gardens are natural; a ‘transplanted’patch of authentic landscape of natural vegetation, grasses, wild flowers and scattered stands of trees. The ground is undulated to reinforce the sense of a natural landscape with the necessary access paths to enhance a contrast between the natural and the architectural.在这开发项目以内的绿色区域是有着不同功能的空间，作为庭院花园，绿地，或在大楼之间的空间。
竞争性谈判报价技巧
1、评标工作应严格遵守《中华人民共和国政府采购法》、《政府采购货物和服务招标投
标管理办法》及有关政策、法令，保护招标、投标方的合法权益，做到公正、公开、公平，
遵循竞争、择优的原则。
2、评标工作由采购代理机构组织的评标委员6
5.1标书编制的策
略.............................................................................
..............16
5.2风险防范的策
略.............................................................................
1、第一轮审查投标供应商的投标文件，投标文件报价为供应商第一次报价。
2、第二轮投标供应商提供的技术参数满足招标文件要求的技术参数，该供应商进行第二次报价。
3、第三轮为供应商最终承诺报价。
4、第三轮报价最低的为第一中标候选人，如最低报价相等，则以材料预算价格较低者为第一中标候选人；
（五）、谈判程序：
1、谈判主持人宣读竞争性谈判工作纪律；
............................................20参考文
献..............................................................................
管理办法》及有关法规进行处理。
7、评标的依据是招标文件的规定和要求，以及投标文件和经评委会审核的投标文件的
补充资料，而不是其它任何资料。
《招标采购代理规范》
Z B T B推荐性行业标准ZBTB/TA01-2016招标采购代理规范OperationSpecificationsforBidding&ProcurementAgency（2016年版）2015--发布2016--实施中国招标投标协会《招标采购代理规范》编制人员名单编制委员会主任：任珑编制委员会副主任：李小林石国虎编制委员会委员：董永涛荆贵锁岳小川吴强曹峰杜杰刘蛟李大鹏高会晋编制工作小组成员（按姓氏笔画排序）：方劲王胜付建卓叶涛叶锋华孙占海孙启兵刘仁和刘若乔刘洋李强李琛陈琦（上海）陈琦（协会）杨育严蕾吴明启吴萍张凡张启龙张明华赵勇赵洋郭宪郭新宇徐小汀徐灏袁静韩佳庆强兆枫《招标采购代理规范》编制委员会设工程、货物、服务、集中采购四个编制工作组。
工程组：组长单位：华杰工程咨询有限公司成员单位：国信招标集团股份有限公司、三峡国际招标有限责任公司、安徽省招标集团股份有限公司、上海百通项目管理咨询有限公司、辽宁工程招标公司货物组：组长单位：中国通用咨询投资有限公司成员单位：中招国际招标有限公司、中化国际招标有限责任公司、山东招标股份有限公司、江苏省国际招标公司、湖北省成套招标有限公司、西北（陕西）国际招标有限公司服务组：组长单位：国信招标集团股份有限公司成员单位：华杰工程咨询有限公司、三峡国际招标有限责任公司、上海东方投资监理有限公司、悉地国际设计顾问有限公司、天津市泛亚工程机电设备咨询有限公司集中采购组：组长单位：国网物资有限公司成员单位：中国神华国际工程有限公司、中国石化国际事业有限公司前言为规范招标采购代理机构及其从业行为，加强招标采购代理行业自律，提高招标采购代理服务质量，引导招标采购代理转型升级，促进招标采购代理行业持续健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等相关法律法规的规定，中国招标投标协会组织编制本规范。
本规范适用于在中华人民共和国境内采用招标或其他方式进行采购的工程、货物和服务项目。
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】
【万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供万科_房地产项目施工招标合同文件管理大全_518p_工程管理.pdf万科工程管理培训_236p_工程质量管理_工程进度管理_工程成本管理.ppt万科工程管理施工招标合同_518页_工程管理f.pdf万科集团设计类管理流程466页_466p_管理制度标准.pdf万科房地产经营与管理培训_455页_课程_教程_讲义.doc深圳地产教父－博思堂为万科专项培训教材-257PPT.ppt万科集团成本控制管理流程_243p_管理规范要求.pdf万科工程项目管理体系介绍_223PPT.pdf向万科学习完整版_168页_案例借鉴.doc万科物业_品质管理顾问书_154页.doc万科地产_人力资源管理制度手册_233页.doc万科_房地产项目工程管理手册_299页_管理规范_管理程序_例会制度.doc万科执行力企业员工手册管理制度_103p_管理制度_绩效管理.pdf万科战略规划美国房地产公司标杆研究_209P_方案设计_实施体系_发展历程.pdf万科集团_南京万科地产_产品批评手册_148页_设计施工参考_工程管理_2012年.pdf 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万科物业发展有限公司顾问项目培训体系指导手册_82页_培训课程.doc万科物业服务小故事_22页.ppt万科物业服务工作手册_52页_工作指导书.doc万科物业礼仪礼节手册21页_行为规范.doc万科物业管理实操案例（共37篇）.doc万科物业管理某项目执行细案.doc万科物业详细介绍_走进万科物业_92PPT.ppt万科现场销售策略技巧.doc房地产销售策略万科新项目发展管理制度.doc万科施工合同.doc万科施工图设计指导书_51p_施工图集.pdf万科施工招标合同示范.doc万科施工监理招标示范文件.doc万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf万科房地产项目招标办法及合同_57页_施工合同.doc万科房地产项目施工招标合同文件_518页.pdf万科房地产项目销售后续业务培训_45p_培训课程.ppt万科房地产公司创新管理模式运行程序设计_2页_运行模式.doc万科房地产公司报批报建作业指导书办理流程.rar万科房地产售楼人员培训教程.doc万科房地产城建安项目目标成本报告.xls万科房地产客户关系管理_85P_客户分析.ppt万科房地产开发企业成本核算指导_13页_成本计算.doc万科房地产成本工程师岗位操作手册_89页_2010年.pdf万科房地产极小住宅项目建筑规划设计研究报告_9页_2011年.doc万科房地产的客户关系之道_26页.pdf万科房地产行业标杆企业品牌建设研究_43p_品牌策略.ppt万科房地产销售操盘策略_76页_2012年_案场流程.doc万科开发城市居民住宅的经验教训及其总结_34页_2010.doc万科工程管理策划方案_49页_管理制度.doc万科平衡计分卡(BSC)咨询培训资料.ppt万科如何做大.files万科如何做高量高价营销策略方法_218P_2010年_中原.pdf万科学习发展体系精要培训_51页_2012年_课程_教程.pdf万科工程管理_精装修工程质量技术标准_39P.pdf万科工程管理_防水工程案例分析研究报告_56页.ppt万科工程管理全套资料60个万科多项目资金滚动经营计划表.xls万科地产社会责任报告_24PPT_2010年.pdf万科地产置业顾问培训_100p_2011年_课程_教程_讲义.ppt万科城价值体系(产品篇1).ppt万科城价值体系(总体篇).ppt万科城价值体系(更新版).ppt万科城商业街对社区商业开发的启示_28PPT.ppt万科地产成本核算指导.doc万科地产正对对手公司的研究报告.doc万科地产_营销总监集中培训手册-31doc.doc万科地产_项目前期发展解密与经验借鉴培训_48PPT_睿达.ppt万科地产_项目营销类合同合集_19个文件.rar万科地产信息管理规范制度表格全套_12页_管理规范.doc万科地产公司管理制度手册_70p_管理指导书.pdf万科地产_产品建议的逻辑与方法_37P_2009.pdf万科商业模式解析_从新鸿基到帕尔迪_99PPT_世联.ppt万科公司职员手册.doc万科公司项目付款及费用报销审批流程表.xls万科企业形象篇广告文案.rar万科企业战略.doc万科企业股份有限公司2008年半年度报告-103页.pdf万科企业股份有限公司2009年半年度报告_124页.pdf万科企业股份有限公司半年度报告_103p_工作计划_人力调整_财务分析.pdf万科企业股份有限公司年度报告_124P_基本情况_持股情况_管理人员_财务报告.pdf万科城项目户型楼书.rar万科_销售接待流程各个环节的不同客户的KANO模型图_20P.ppt万科_销售服务客户访谈研究报告_45PPT.ppt万科_销售案场的销售与服务质量提升项目改进方案_33PPT.ppt《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科地产20年》万科新项目发展管理制度.doc 23页龙湖价值与万科产品分析报告_119P_上韬地产.pdf龙湖地产与万科地产产品分析报告_50P_2009年.ppt西安万科房地产企业的运行程序设计_13页_科学化决策_专业化营销_设计个性化.doc 苏州万科金色家园内部认购及开盘计划方案.pdf苏州万科金色家园项目客户调研报告-67PPT.ppt苏州万科项目安全环保现场管理标准.ppt深圳万科金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原).ppt深圳万科公园里项目介绍招商手册_15页.ppt海南万科森林公园Ⅱ期营销策略思考_82p_生态度假_销售推广策划.pptx沈阳房地产项目万科工程管理部管理流程报告_285页.pdf江西万科房地产公司规划设计管理制度_123页_管理规范制度.pdf武汉万科项目考察报告_104P_精英公寓_泰式风情_细节之美_售楼处.ppt武汉万科项目考察报告万科_武汉万科项目考察报告_104p_市场调查分析_工作汇报.ppt 武汉万科建筑规划基础知识培训_30P_曹辉_设计管理部_基本名词概念_规划实例.ppt 武汉万科城市花园一期物业管理方案物业管理方案／武汉万科.doc开放日、开盘流程及细则（南京万科）.doc天津万科朗润园项目定位及营销思考报告_72P_易居_住宅_产品设计_功能定位.ppt南京万科金色家园内部认购及开盘计划方案－12DOC北京万科销售部星园项目手册-44DOC北京万科企业有限公司销售部项目手册.doc全面解析万科-万科地产研究-40页.doc全面解析万科-万科经营种类结构.doc全面解析万科_万科地产研究_40页_研究分析.doc全面解析万科经营种类结构_10页_分析方法_演绎推理_空间序列_区域结构.doc关于“知识管理”的探索和思考-万科集团.ppt写给万科业主的一封信.doc北京万科企业有限公司销售部项目手册.doc北京万科城市花园百合园、云枫阁销售企划书.DOC北京万科城市花园销售企划书-44DOC东莞万科项目操作标准化流程指引_65p_2012年2月_操作手册.ppt世联_惠州_万科金域华庭_营销分享_18PPT.ppt世联_惠州万科金域华庭低成本迅速累客经验总结分享_29P.pdf世联_浙江温州万科白龙山项目定位产品规划设计报告_168页_2010年.ppt上海万科工程部标准工作程序文件.doc万科青年置业计划_青年群体住宅行为模式专题研究_149PPT.ppt万科青年置业计划解决方案及轻松置业实施细则_9页_居住模式_系统解决方案_生活运动.doc万科_成都红星路项目产品建议书_45PPT.ppt万科_成都项目工程管理指导书_31页.doc房地产工程管理万科_房地产新项目发展管理制度_25页_制度规范.doc万科_北京万科恒大地产快速开发发展战略研究报告_41页_研究方法_模式研究_指标分析_管理体系.ppt万科_伟业_武汉万科骏景商业定位报告_103PPT_2009年.ppt万科_上海成山路地产项目营销策略报告_165P_博思堂_推广策略_品牌策略_媒体渠道_LOGO.ppt万科_上海房地产项目安全文明管理简约规范_31页.pdf风火广告-苏州万科项目广告提案-122页.rar黑弧-万科金色家园广告推广策划.ppt青岛万科城售楼处总包建设工程合同_56页.doc青岛万科城开盘指南手册_80p_开盘指导书.ppt青铜骑士_成都万科大城北项目传播白皮书_99p_古典主义_广告推广策略.ppt重庆金万科地产精装修专题研究报告_43页_市场分析.doc长春万科柏翠园2012年客户满意度提升计划_21p_2012年_调查结果.ppt美格行_万科城商业销售执行策划案_58p_媒体组合_炒作_活动策略.ppt申万：万科深度研究.pdf沈阳万科2010电气通用安装技术手册_50PPT.ppt沈阳万科品牌推广策略方案_104P_马一丁_营销目标_环境现状_品牌策略_传播节奏.ppt江苏无锡万科魅力生活广场项目招商手册楼书文案_7页_生活街区_功能定位_媒体推广.doc江苏南京万科红郡别墅项目客户调查最终报告_80P_调查分析.ppt江苏南京万科高端住宅项目市场分析研究报告_81页_新联康.ppt广州万科土楼公社案例分享_43p_2012年9月_集合式住宅_规划布局设计【已发】.pdf广州万科地产项目毛坯房交楼标准_20P.ppt广州万科房地产项目产品资料库的构建及产品研发方案_125页.pdf广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告终-133页.doc国信证券- 万科：龙头风范不减未来依然看好.pdf坂雪岗万科城典型楼盘研究.rar塞尚沟通_万科范发明社区项目微传播总结与分享_97p_2012年_营销推广策略.ppt万科_辽宁沈阳高端别墅项目市场消费者问卷调研分析报告_108页.ppt万科_辽宁鞍山万科城项目市场报告_25P_分析原因_市场建议.ppt万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报_109P_2012年_思源__客群分析_推广策略_洋房.ppt万科_深圳金域蓝湾二期精装房销售培训资料_42P_培训课程.ppt万科_深圳龙华二线拓展区五号地块研判报告_100页_世联_市场调研.doc万科_清单招标与设计院工作关联性分析_23PPT_2010年.ppt深圳万科城商业销售执行策划案.rar鞍山万科城市花园市场调查.rar万科五一狂戏活动策划.rar北京万科星园市场传播策略和推广方案.rar杭州(三墩片区)万科城市板块研究报告.rar万科一季度房地产政策综合分析报告42页.doc万科成都魅力之城工作计划思路方案.pdf万科紫台推广执行方案.rar天津房地产市场回顾与展望报告-万科.pdf中国房地产行业分析报告-万科出品-91DOC.doc扬州房地产市场投资分析报告-万科-93PPT.ppt鞍山万科城年度总结报告.ppt东莞万科虹溪诺雅案例分享31P.ppt佛山市房地产市场总结报告_38页_万科.ppt龙湖与万科房地产发展对比报告_50PPT.ppt万科案场客户调研项目研究报告.ppt青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案.xls武汉万科城二期营销推广计划.ppt2011年9月昆山房地产市场研究报告_16P_万科.ppt2011年北京万科房地产专题研究_35页_伟业.ppt2011年沈阳万科蓝山晶蓝公寓小户产品推介手册_18P.ppt2011年深圳万科华府最佳策划项目决赛报告_42页.ppt“万科金色家园”产品推荐会流程及操作细节.doc“万科金色家园”团购推介会流程及操作细则.doc《万科XX市XX项目定位和投资可行性分析》.rar 18页doc万科东丽湖规划与定位分析.doc 15页万科东海岸策划报告.doc 45页《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar《万科四季花城五期策略》.rar 14页《万科地产20年》《万科地产项目可行性报告内容指引》.rar 40页万科地产项目可行性报告内容指引.doc万科坂雪岗项目策略.ppt 92页万科城市花园销售企划书.DOC 52页万科城风情商业街商铺销售营销推广总纲(ppt 71).ppt万科新项目发展管理制度.doc23页万科星园传播策略.ppt 32页《万科杭州九堡项目可研报告》最后稿.rar《万科杭州市盛元慧谷个案分析》PPT.rar《万科海上春天推广策划》.rar 多个文件黑弧－万科海上春园PPT系列第4部分－媒介分析与投放策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第6部分－广告创意设计示例.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第一部分－市场调查与分析.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第三部分广告创意表现策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第二部分－传播定位与广告策略.ppt黑弧－万科海上春园PPT系列第五部分－整体促销活动方案.ppt《万科深圳17英里整合推广方案》PPT.rar《万科深圳十七英里策划》PDF.rar《万科西山庭院文案》.pdf 14页《万科金色家园广告推广》.rar 16页黑弧万科金色家园广告推广.ppt《万科青青家园案前企划》.doc 21页《万科项目可行性研究报告》.doc 38页《万科魅力之城圣诞活动策划案》PPT.rar《上海万科海上春圆整体促销》.ppt76页《向万科学习》-完整版-168DOC.doc《深圳万科-地产项目全程策划流程》.doc 7页《深圳万科东海岸整合推广》.doc 51页《王石与万科20年的风雨历程》王石著.doc七彩佳讯_沈阳万科明天广场写字间提报_70p_2012年_综合社区_营销推广策略.ppt 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景观设计单位名录
景观设计单位比较表设计单位名称相关介绍主要业绩联系方式其他贝尔高林香港有限公司贝尔高林一直以从事设计业务为主,发展成为世界顶尖的设计顾问公司之一,完成有一万二千多个項目,遍布于世界七十多个国家。
龙湖香樟林别墅成都金林半岛广州星河湾大连一品星海等TEL：755-82506000地址：深圳市福田区天安数码城天安创新科技广场二期东座东1601及1605单元设计深度：方案-扩初报价：约为50元/ M2。
现重庆有分机构。
A&I安道国际安道国际自2000年进入中国，擅长高档居住区、大型商业、总部大楼、高档酒店及景观设计，作品遍布北京、广州、上海、杭州、南京、山东、海口、无锡等各大城市。
安道国际在《设计新潮》2005-2006年度民用建筑设计市场权威排名中位列第49位成都春天花园重庆中天雅苑海南佳园春城杭州学林雅苑（浪漫和山）规划等浙江省杭州市湖墅南路271号中环大厦1506室电话：*************传真：*************Email：***************阿卡迪亚BC,E1-E3地块方案-施工图18/平米到扩初5折即9/平米新西林景观国际SED 新西林景观国际，2000年开始在大陆开展业务，中国地区总部设在深圳市中心区，2004年在上海设立代表机构。
完成项目已遍及北京、深圳、杭州、武汉、成都、海口等全国20多个省市地区。
集团客户包括：万科、金地、沿海、杭钢、合生创展、钱塘等及各地政府部门。
万科武汉金色家园，万科深圳金域蓝湾三期，贵阳贝地卢加诺，万科深圳天琴湾别墅，万科佛山兰乔圣菲，蓝光成都香瑞湖花园【上海】************【深圳】0755-******** 83295608 83250616 83250626 总部：深圳市福田区振华路122号海外装饰大厦B 座6楼新西林在成都有办事处,和万科有大量合作项目.阿卡迪亚BC,E1-E3地块方案-施工图 19/平米到扩初8折即15.2/平米大观设计事物所大观设计事物所成立于2001年,专业从事景观设计.人员为30多人.集团客户包括复地集团,大华,顺驰,珠江投资,合生创展等.上海淮海中路283号香港广场南楼2001单元************阿卡迪亚BC,E1-E3地块方案-施工图 18/平米方案-扩初 12/平米TOWN 城5号方案-施工图 共30万禾力美景景观设计是加拿大ＷＬＫ景观设计机构与中国深圳市美景园园林开发有限公司联合成立的，在住宅景观领域，先后服务于万科／金地／华侨城•招商地产／珠江实业／万达等国内知名的地产商。
万科十七英里
案例四：万科十七英里——最稀缺临海高尚社区17英里项目档案物业类别: 高尚住宅建筑类别: 多层物业地址: 龙岗区葵涌镇溪涌宗地面积：67571.10平方米总建筑面积：50678.00平方米容积率：0.75价格: 均价:25000元/平方米开发商:深圳万科房地产有限公司深圳１７英里花园濒临大海沙海洋度假区，依山临海，景观稀缺，在最高尚地段，万科以“盒”为主题的独特规划与设计风格成功打造深圳海景第一盘。
１、项目定位：财富和身份的象征２、融资渠道：首创信托融资方式３、规划理念：山海紧密结合４、建筑设计：户户海景，全现家住海边的生活特色５、营销策略：低调营销＋氛围营销印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下17英里三面环海的6.7万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果17英里没有令王石失望：一、项目概况1、地理位置万科·17英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为67571.1平方米，容积率0.75，总建筑面积50678平方米，其中住宅48678平方米，商业（含会所）2000平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
2、产品概况项目共分两期开发，一期为退台式联排别墅（分双拼、联排和叠拼三种），共107套。
二期为2栋小高层公寓，约320余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
二、项目选址考究——高速发展区域中最稀缺资源1、寻找房地产开发的下一块“奶酪”在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角，相互促进、协调发展的完整产业生态链。
居住专家的介绍
专家介绍
姓名：杜刚勇 最高学历：硕士 毕业学校：同济大学 专业资质：建筑师 主持的著名项目（获得奖项）和个人荣誉：宁波亲亲家
园（05年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划及单 体综合奖）、杭州亲亲家园 （2007年中建总公司优秀工 程二等奖）无锡万科魅力之城、无锡市前州镇城市发展 战略规划及控制性详规、苏州“水墨30度”住宅小区、 江阴水岸新都 、沈阳橡树湾一期、湖州仁皇山项目等。
其他：2012年获首届深圳市优秀设计项目负责人称号、 2011年获深圳市勘察设计行业优秀企业技术负责人称号
专家介绍
专家介绍
姓名：袁渭强 最高学历：硕士 毕业学校：哈尔滨工业大学 专业资质：建筑师 主持的著名项目（获得奖项）和个人荣誉：万科宁波金
色水岸项目（荣获2008年华人住宅与住区建筑设计奖）、 山东临沂供电局大楼、南京有线电厂项目、云南实力东 盟港项目、苏州天地源项目、沈阳华润橡树湾项目、上 海金汇奥林匹克花园 、长春融创项目等。
承担的科研课题：专业创新中式住宅研究
专家介绍
姓名：苏剑琴
最高学历：本科
毕业学校：东南大学
专业资质（证书）：国家一级注册建筑师
专业特长：规划、住宅
主持的著名项目（获得奖项）和个人荣誉：东莞万科翡 丽山项目（东莞市优秀建筑工程设计方案三等奖）、 黄 山徽州小镇（2010年华人住宅与住区建筑设计奖）、惠 州山水江南(中国建筑工程总公司优秀方案设计一等奖)、 中共中山市委党校（深圳市第十二届优秀工程勘察设计 公共建筑三等奖）
专家介绍
姓名：宋光奕
最高学历：本科
毕业学校：天津大学
专业资质（证书）：工程师
专业特长：规划、住宅
知名地产项目开发案例分析(5个案例)
第十一 期2002
2栋17层 30栋 20栋
第十二 期2003
4栋27层 18栋 8栋
配套
高尔夫球场、 高尔夫球会
消防局、警 岗、码头
街渡码头、 汽车码头、 直升机场、 游艇会
多功能会所、 网球场
位置
建筑 风格
最南部离海 南部离海最 最南部离海较
较近处
近处
近处
最北部离海较 隧道 远处
最北部离海 较近处
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3
万科东海岸-----区域及交通
❖区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政 府约10多公里 ❖交通：与市内的联系相对不便，但交通 状况处在改善之中 •盐坝高速于02年通车 •深盐快速线等三条线路未来3年内通车
❖位置： 盐坝高速路旁 ❖资源： 二线海景紧邻菠萝山 ❖地块现状： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
结论4：以产品的组合和投资度假居住化的价值复合来面对竞争
❖联排别墅、独栋别墅、公寓的组合与周围单一的酒店式公寓竞争 ❖将投资、度假居住化来区别单纯的投资或度假物业
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13
万科东海岸案例分析小结
结论5：针对度假客户，从度假氛围上尽力营造
❖整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 ❖加勒比风情的商业街，体现度假感觉 ❖类似海洋产品的建筑小品来渲染海的气氛
本报告是严格保密的。
14
案例二：香港愉景湾
案例选择的适用条件：
❖滨海物业 ❖休闲、旅游渡假的RESORT区 ❖第一居所与第二居所并存 ❖充分利用、挖掘项目资源 ❖区位及交通情况相似 ❖开发持续性好
本报告是严格保密的。
15
香港愉景湾-----区域及交通
❖区域：位于大屿山东北部，距香港国际 机场12公里 ❖交通：早期交通极为不便，只有靠轮度 与市区联系，2000年隧道开通之后交通 条件极大改善，向第一居所转化 •区外通过公路、轻铁、水路与市中心相 连，车程约40分钟， •渡轮至中环需40分钟左右
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万科东海岸三期施工总承包工程投标答疑（二）1．招标书要求提交经济标书贰份，其中的“招标文件及附件”部分是否可以每个标段各提交壹份？
是。
2．在II标段工程量清单中，除了总的一号清单外，在九号清单（8#、10#）及十
，如
》计取
5．所有室内灯具按平灯头报价，室内庭院灯、公共壁灯，商业街消防灯具等是否甲供？
答：灯具全部为乙供材料、合同中已明确。
6．给排水工程中水表、龙头、闸阀、空调冷凝水管，孔网钢带复合管是否乙供？地漏、潜水泵是否甲供？
7．通风工程（商业街）中风机、防火阀、风口等是否甲供？
答：以上6、7中塑料地漏甲供，其余全部为乙供，合同中已明确。
答：无工程量的这几项5厚1：2水泥砂浆结合层放在面砖或石材的安装费中统一考虑，无
，。