第九章 城镇土地分等定级估价信息系统
第九章 基准地价修正法
城镇土地分等的基本思路
（三）指标量化与标准化 指标量化的方法
直接量化：可以从统计资料中获得
计算量化 间接量化：定性
城镇土地分等的基本思路
（四）因素权重的确定
确定方法
德尔菲法（专家调查法） 因素成对比较法 层次分析法
城镇土地分等的基本思路
（五）城镇土地综合质量指数计算与分离
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析 （二）建立定级指标体系 （三）因素权重确定 （四）指标量化与标准化 （五）定级单元划分与单元分值计算 （六）土地级别划分
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析
定级因素是指对土地级别有重大影响，并能 体现土地区位差异的经济、社会、自然条 件。
繁华程度方面的因素 交通条件方面 基本设施方面 环境条件方面 其他方面的因素
城镇土地分等的基本思路
（二）建立分等指标体系 城镇土地分等因素因子的选择原则
对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所
评价区域的城镇土地等的高低 指标值有较大的变化范围 选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异， 其指标能反映不同性质城镇之间的土地等差异 城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发 展趋势，并对城镇未来土地等产生影响 城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或 易量化处理
Ri I ijWij Ri : 第i个城镇的土地综合质量指数 I ij：第i个城镇第j类因素的标准化指标值 Wij：第i个城镇第j类因素的权重值， Wij 1
按指数高低进行排序，根据相邻指数间“间距”的 大小确定分等区间，并初步分等。 （六）对初步划分的城镇土地质量等，应进行检验、 征询、反馈、校核和调整，确定个城镇土地质量 等
基于GIS的城镇土地估价信息系统设计
基于GIS的城镇土地估价信息系统设计提要土地定级估价信息系统是一种应用空间信息系统的理论和技术方法，在以计算机制图为核心的硬、软件支持下，采用人机对话的交互方式，建立定级估价数据处理的全数字处理方式模式的计算机系统。
关键词：GIS；土地估价；信息系统；数据库一、系统需求分析系统是为估价人员服务的，根据实际估价中估价人员对系统的要求，对系统功能和性能两个方面进行需求分析。
（一）系统功能分析1、计算机业务流程分析。
任一估价信息系统建立都是以实现估价业务自动化为目的的。
但是，无论多么高级的信息系统也不可能按照实际的业务流程完成估价任务，所以就出现了实际估价的业务流程和计算机估价业务流程差异。
两者相比可知，后者涉及到的只是实际估价业务的几个步骤，而不是全部，如对估价数据资料的自动收集储存则无能为力，所以分析两个业务流程之间的差异，明确计算机业务流程要完成的工作环节，分析在各环节中系统要实现的具体功能也是系统开发的关键。
数据管理阶段，实现数据录入、储存、编辑、查询、打印等功能；估价阶段，提供估价方法选择，自动从数据库中提取估价所需数据，对不合适的参数、系数也可以进行人工修改并储存到数据库中，自动测算待估宗地地价，并且可以重复估价功能；估价完成后，可以实现对数据库记录、估价项目情况等的查询、打印，报表、土地估价报告、估价技术报告的输出功能。
2、算法分析。
在待估宗地地价测算中，主要是按估价方法进行。
不同估价目的下的地价评估，可以采用多种估价方法，但在方法的收录中为了避免重复，相同的方法只存储一遍，使用时调用所需方法即可，不同估价方法适用的范围不同、计算的难点不同。
（二）系统性能需求分析。
系统的性能需求主要指系统的运行速度、稳定性、可扩充性、可恢复性和保密性等方面。
系统的运行速度要满足工作的需要是系统最基本的要求；系统的稳定性主要表现为系统投入使用后无法正常运行，导致投资失败，也是非计算机专业人员开发专业应用系统出现的最主要问题，在现代软件中系统的稳定性已经成为评估软件质量好坏的指标之一；系统的扩充性是指开发出的系统要有根据环境、技术和需要的变化进行功能扩充的功能，以延长软件的生存周期；而系统的保密性，主要是针对系统数据而言的，要求系统有对数据库访问权限的限制，保证需保密的数据不泄露。
土地分等定级与估价
城镇土地分等定级规程
城镇土地定级规程1 总则1.1城镇土地定级的任务与目的城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。
城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。
1.2 城镇土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新参照本规定执行。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1.3 土地定级对象土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1.4 土地定级原则1.4.1综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。
1.4.2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。
1.4.3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。
1.4.4 土地收益差异原则土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应；1.4.5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量分析计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读
《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。
历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。
两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？两《规程》修订的大背景是怎样的？2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。
十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。
可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。
然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。
在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。
城镇土地分等定级规程
关于印发《土地估价师实践考核与执业登记办法》的通知中估协发〔2011〕38号各省、自治区、直辖市土地估价行业协会：根据国土资源部《土地估价师资格考试管理办法》规定，中国土地估价师协会于2008年起草了《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》（中估协发〔2008〕14号）。
修订后的《土地估价师实践考核与执业登记办法》经中国土地估价师协会第四届第三次常务理事会通过，现予以公布施行。
二〇一一年九月七日土地估价师实践考核与执业登记办法第一章总则第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》第二十条规定，制定本办法。
第二条土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。
专业实践人员、指导老师需通过“实践考核信息系统”，完成土地估价师实践考核中各项工作的记录。
第三条土地估价实践考核合格，并依本办法进行执业登记，方可执业。
第四条中国土地估价师协会负责组织实施实践考核，负责土地估价师执业登记。
第五条《土地估价师资格考试管理办法》实施后取得土地估价师资格证书并进入土地估价机构从业的土地估价师，适用本办法。
第二章专业实践第六条土地估价师的专业实践期不少于两年。
第七条专业实践人员应在指导老师的督导下开展实践活动。
同一指导老师指导的专业实践人员，一年度总人数不得超过四名。
专业实践人员可自主选择符合条件的指导老师，土地估价行业协会有义务协助提出请求帮助的专业实践人员联系指导老师。
第八条专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践：（一）遵守法律、法规和行业管理规定；（二）认真记录专业实践活动，做好实践日志；（三）参加中国土地估价师协会认可的、每年不少于20学时的继续教育活动；（四）尊重指导老师，遵守职业道德。
第九条指导老师应符合下列条件：（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上；（二）在土地估价机构执业或长期从事土地估价相关工作；（三）自觉遵守土地估价师执业操守，没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录；（四）具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力；（五）按规定学时参加继续教育。
城镇土地分等定级及基准地价评估
问题
9.4.1 高层建筑地价分摊的意义
高层建筑地价分摊是为了解决土地共有权的问题。 具体来说，通过高层建筑地价分摊解决： （1）各部分占有的土地份额； （2）各部分享有的土地面积； （3）各部分享有的地价数额等。
9.4.2 高层建筑地价分摊的基本方法
9.3.1 宗地价格评估的途径
9.3.2 运用基准地价修正法进行宗地价格
评估的程序
9.3.1 宗地价格评估的途径
利用 其他 评估 方法 估算 直接运用比较法、成本法、收益法、假设开 发法等来评估；如待开发土地可采用假设开 发法；经新近人工开发或改造的宗地，可采 用重臵成本法；商业楼、餐馆、出租用办公 楼等可采用收益法；交易市场发达的地区的 宗地，可采用市场比较法进行估价。 在政府确定公布了基准地价的地区，通过具 体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、 临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地 段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的 一种估价方法。
9.4.3 高层建筑地价分摊需要注意的几个问题
明确所分摊地价的价格类型； 统一价格时点和价格内涵；
9.2.5 基准地价评估的操作程序
划分标准是影响土地价格因素的 相对一致性或地价的相近性
划分基准地价评估区域
调查与搜集基准地价评估信息资料
整理信息资料，包括土地市场交易资料和土地利 用效益资料
检验样点数据
测算基准地价 确定基准地价，形成基准地价成果
注意：基准地价确定的原则
§9.3 宗地价格评估和基准地价修正法
中国城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次， 反映城镇之间及城镇内部土地质量及其使用价值的差异。 土地的“等”反映城镇之间土地质量总体水平的地域差 异，土地的“等”的顺序在各城镇间进行排列；土地的 “级”反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异， 土地的“级”的顺序在各城镇内部统一排列。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
土地信息系统课程习题库和参考答案
第七章 土地信息的表示与可视化
1.土地信息的表示方法有哪些？ 2.地图与土地信息系统有何联系与区别？ 3.地图符号的涵义、作用、构成。 4.实现自动注记放置的系统应具备的功能。 5.面状专题内容的表示方法。 6.专题地图设计的内容。 7.如何进行土地信息的可视化？ 8.空间可视化的类型。 9.何为虚拟地理环境，有何特点？
2、 简述土地信息系统的组成、基本功能。
土 地 信 息 系 统 的 组 成 ： 一般由硬件、软件、数据库和人组成。硬件的配置主要包括输入设 备(如数字化仪、扫描仪、键盘等)，输出设备(如绘图仪、打印机、显视器等)，计算机系统，数 据存贮设备(如磁盘和光盘驱动器、磁带机等)；信息系统的软件由管理软件和功能软件组成； 土地信息系统的核心是数据库(Data Base)，用于存贮各种空间位置、拓扑关系和非空间数据。 其基本功能：1、数据采集、检验与编辑； 2、数据格式化、转换、概化；3.数据的存储与组织 4.查询、统计、计算 5、空间分析 6、显示
10 设计题：随着土地管理工作的深入，地籍、地类历史数据的查询与检索越来越频繁，土
地管理工作者对于土地信息系统时空数据管理功能的要求也越来越高。目前，即使一座中等 规模的城市，每天土地使用权交易量平均都可达十宗以上。存储并使用这些与日俱增的大量 数据对土地信息系统的时空数据管理功能是一个巨大的挑战。为满足实际工作对时空数据的 管理功能要求，提出你的设计方案。
土地信息系统
数据：数据是表示和记录信息的文字、符号、图像和声音的组合（有意义的组合）。
这种组合既具体生动地表示了信息的内容，也满足了处理、传播和使用的需要。
信息与数据的区别：信息与数据是内容和形式的关系，两者相互联系，相互依存，又相互区别。
信息以数据的某种形式来表现，而数据则是表示信息的某种手段。
一定形式的数据可表示某一确定的信息，而某一确定的信息则可用不同的数据形式表达。
土地信息：它是空间信息的重要组成部分，也是其他空间信息的基础。
土地信息是指表征土地系统诸要素的数量、质量、分布特征、相互联系和变化规律的数字、文字、图像和图形等的总称。
土地信息系统：它是一个技术系统，是以土地空间数据库为基础，采用土地模型分析方法，适时提供多种空间的和动态的土地信息，为土地研究和土地决策服务的计算机技术系统。
土地信息系统的三个特征。
第一，具有采集、管理、分析和输出多种土地信息的能力，具有空间性和动态性第二，由计算机系统支持进行空间土地数据管理，并由计算机程序模拟常规的或专门的土地分析方法，作用与空间数据，产生有用信息，完成人类难以完成的任务。
第三，计算机系统的支持是土地信息系统的重要特征，因而使得土地信息系统能快速、精确、综合地对复杂的土地系统进行空间定位和过程动态分析。
土地信息系统的结构：计算机硬件系统、计算机软件系统、土地数据（空间数据）、相关人员。
其核心部分是计算机系统（软件和硬件）。
土地信息系统的功能。
一、数据采集、检验与编辑二、数据处理三、数据的存储与组织四、空间查询与分析五、图形与交互显示数据获取的特点一、获取来源的种类多样性二、获取来源的海量性和异质性三、获取来源的分布性四、获取来源的集成性土地信息系统数据获取的主要三种方式。
一、原始数据采集二、地图数据采集三、综合数据处理土地信息的表达方式。
一、用文字和数字表示二、用专题地图表示三、用专题图像表示四、用多媒体表示土地信息分类的方法：线分类法和面分类法土地信息编码概念：土地信息与其他任何一种信息一样，使用编码表达并储存在计算机中。
《土地信息系统》课程教学大纲
《土地信息系统》课程教学大纲课程代码：1100231课程负责人：课程中文名称:土地信息系统课程英文名称：Landinformationsystem课程类别：必修课程学分数：3.0授课对象：土地资源管理专业本科生本课程的前期课程：计算机基础、数据库原理、土地资源管理专业课一、教学目的和要求通过本课程的学习，使学生对所学的土地信息系统基本原理与方法有全面深刻的理解，并能很好的掌握其方法，通过实践掌握土地信息系统的设计与建立的基本技术，以达到学以致用的目的。
本课程将理论与实践紧密结合，提高学生分析问题和解决问题的能力。
二、课程内容与学时分配课程内容与学时分配表四、作业和考核方式平时成绩占30％，期末考试成绩占70％。
《土地信息系统》课间实习大纲所属课程名称：土地信息系统所属课程性质：必修；专业课专业名称：土地资源管理实习时数：24学时学分：实习形式：课间实习实习性质：练习性实习一.本课间实习的性质和任务《土地信息系统》课间实习是在学习《土地信息系统》课程中的实践教学环节。
《土地信息系统》是在学生已学习和掌握GIS基本原理的基础上，进一步学习的应用于土地资源管理领域的专题地理信息系统相关知识的课程。
通过实习，使学生对土地信息系统原理与方法有全面深刻的理解和实践体会，同时锻炼学生的动手能力，提高他们应用土地信息系统、土地信息处理和进行土地信息系统开发的综合能力。
二.教学要求与教学方法本实践教学环节的目的是加深学生对土地信息系统基本原理的理解，掌握土地数据的采集、组织、管理、输出过程，以及利用GIS工具为实际空间问题提供辅助决策的基本方法和过程。
要求学生在认真领会基本原理的基础上，有针对性的进行实践操作和相关设计，并提交实习成果和实习报告。
教师在课堂教学时间讲授基本原理，布置实习内容，学生课后查找相关资料，思考设计方案，然后在实践教学时间上机实习，教师进行指导和解决疑难问题。
学生需要熟练操作目前具有代表性的GIS软件----ARC/INFO、MapInfo、Arcview等，进行土地信息综合查询练习，如房地产项目选址、旧城改造拆迁量计算等，了解具体的LIS数据采集、数据存储结构、数据处理、空间分析、输出等基本环节，并理解LIS有关原理在各个环节的理论指导作用，为今后从事土地信息系统的应用、工程建设和研究奠定坚实的技术基础。
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
城镇土地分等定级解析
第四章
城镇土地分等定级
2
主要内容
第一节 土地分等定级基本原理
第二节
城镇土地分等
第三节 城镇土地定级
3
第一节 土地分等定级基本原理
一、相关概念
（一）土地分等定级 土地分等定级是在特定目的下，对土地的自然和经 济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
农用地评价 非农用地评价 土地分等定级评价（比较性评价）√ 土地描述性评价（解释性评价） √
13
第一节 土地分等定级基本原理
二、土地分等定级的理论基础
（四）区位理论
14
第一节 土地分等定级基本原理
二、土地分等定级的理论基础
（四）区位理论
如它们可以分别代表商服业用地、住宅用地、工业用地和 农业用地。 地租额最高的土地利用方式通常是土地生产力即土地效益 最大的用地。如一个城市中往往商服业用地产生的地租额最高， 因而商服业总是有能力占据市中心及交通路口等土地效益较高 的地段。 在任何一个地段位置上，总有一种用途能比任何其他用途 有较高的地租报酬。从单个经济者的经济立场和从微观经济效 益的角度来看，这种用途总是土地的最高层次和最优利用。
9
第一节 土地分等定级基本原理
二、土地分等定级的理论基础
（二）地租理论 从质的方面看，只要有土地所有权的存在，只要利用该土地，就
必然有地租的存在。
从量的方面看，地租又分为级差地租l，II两种形式。 级差地租I是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所
创造的超额利润而转化的地租；
级差地租II是指对同一地块上的连续增加投资，便各次投资的生 产率不同而产生的超额利润而转化的地租。
18
第二节 城镇土地分等
• 一、城镇土地分等的程序
城镇土地分等定级
城镇区 必选 位因素
城镇聚 必选 集规模 因素
城镇人口规模
城镇人口密度
城镇非农业规模 城镇工业经济规模
城镇人口密度
城镇二三产业值 城镇工业销售收入
备选
备选 备选
21
第二节 城镇土地分等
因素层 选择要求 因子层 评价指标 城镇人均铺装道路 面积 城镇人均生活用水 量 城镇气化率 城镇排水管道密度 选择要求 必选 备选 备选 备选
11
第一节 土地分等定级基本原理
二、土地分等定级的理论基础
（三）地价理论
P=(R—C)/r
式中：P——地价； R——预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土 地利用形态时的收益； C——预期总成本，它包括各种税收、营运成本、建筑物折旧等； r——资本还原率，与一般通行利率、投资风险等有关。
18
第二节 城镇土地分等
• 一、城镇土地分等的程序
• （一）城镇土地分等准备工作 • 2、各种表格准备 ▫ 土地分等工作由土地行政主管 • 有选择性地从《城镇土 部门组织实施。 地分等定级规程》附录 ▫ 1、计划方案准备 ▫ 内容包括： 表格中选择工作表格。 开展城镇土地分等的区域和 • 3、工作图件准备 范围； 分等工作的组织和领导； ▫ 准备有关编制分等成果 时间划分和经费预算； 图和资料图所需的工作 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 底图。 分等技术方案。
适宜性评价
√ 效益性评价
现状评价
预期评价
定性评价
定量评价
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4
第一节 土地分等定级基本原理
一、相关概念
（二）城镇土地等
反映城镇之间的土地的地域差异。 它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各
土地信息系统构成及功能
办公自动化系统是一种基于过程管理的土地信息系统，是土地管理各项业 务子系统的集成。它按照土地管理部门的业务流程实现自动化的监督、控 制和过程管理，支持各种应用子系统按照工作流的思想协同工作。
▪2、专题分析工具系统
专题分析工具系统系统是针对特定土地管理业务的数据输入、存贮管理、 查询检索、分析运算和数据输出等环节定制的工具软件或软件包，如：土 地定级估价信息系统、规划设计系统。
▪ 关系如图所示
用户应用 土地调查 土地评价 土地规划
……
土地信息系 统
应 用 软 件
数据库管理 系统
中间件
远程过程调用中间 对象中间件 件
数据访问中间件 交易中间件
终端仿真/屏幕转换 消息中间件 中间件
系
统
软 件
编译器
操作系统
文件管理工 驱动管理工具 具
……
一、土地信息系统的基本构成
3、数 据
二、土地信息系统的主要功能
土地信息系统的功能模块
▪ 土地信息系统是在计算机系 统软件、数据库支持下进行 土地数据的管理，通过由计 算机程序模拟常规的数理统 计方法与空间分析、多要素 综合分析和动态预测等专门 研究方法，产生有用的土地 决策信息。
▪ 土地信息系统的一般包括： 数据输入与预处理，数据库 管理，数据处理，产品输出 以及用户接口等基本模块。
▪3．土地规划管理信息系统 目前国内已经建设的土地利用规划管理信息系统主要有：土地利用总 体规划成果管理信息系统、土地利用规划专家决策支持系统、土地利 用规划网络信息发布系统、土地利用规划实施评价系统、土地整治项 目管理信息系统、土地整理规划辅助设计系统、土地整理复垦开发项 目信息报备系统、土地整理工程造价管理系统等。
城镇土地定级估价信息系统研究
城镇土地定级估价信息系统研究首先，城镇土地定级估价是一个极为复杂的过程，需要各种数据和信息的支持。
因此，城镇土地定级估价信息系统应当具备数据采集、存储和处理的功能。
系统需要能够收集和整理土地相关的数据，包括土地面积、土地用途、土地位置、土地周边设施等，并将这些数据整合进系统数据库中。
数据的采集可以通过现场调查、空间信息技术、卫星遥感等方式进行，同时还可以利用数据挖掘和数据分析技术，提取出土地复杂关系模型，为土地定级和估价提供参考。
其次，城镇土地定级估价信息系统应当具备自动定级和估价的功能。
系统需要通过算法和模型，对收集到的土地数据进行分析和处理。
通过定级模型，系统能够将土地按照不同等级进行分类，以便更好地进行土地管理和规划。
通过估价模型，系统能够对土地进行价值评估，为土地交易和利用提供价格参考。
其中，在定级和估价过程中，还可以引入专家经验和审查机制，提高定级和估价的准确性和可靠性。
另外，城镇土地定级估价信息系统应当具备数据可视化和报告输出的功能。
系统可以通过地图、图表等形式，将土地定级和估价结果直观地展示出来，方便用户理解和应用。
同时，系统还可以生成定级和估价报告，提供详细的定级和估价结果，以供相关决策者和利益相关方参考和决策。
此外，城镇土地定级估价信息系统还应具备扩展性和可持续发展的特点。
系统应当具备良好的可扩展性，能够适应不同城镇和土地市场的需求。
同时，系统还应具备可持续发展的特点，包括系统的稳定性、可靠性和安全性，以及后续数据更新和系统升级的能力。
综上所述，城镇土地定级估价信息系统是一项具有重要意义的研究，它可以帮助城市土地管理和发展，提供决策依据和参考。
系统应具备数据采集、存储和处理功能，自动定级和估价功能，数据可视化和报告输出功能，以及扩展性和可持续发展的特点。
希望今后能有更多的研究工作对城镇土地定级估价信息系统进行深入研究和应用。
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》
2015年国土资源部《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资源部办公厅国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知国土资厅发〔2015〕12号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局：《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）（以下简称“规程”）国家技术标准已经公开发布，于2014年12月1日起实施。
为贯彻执行好规程，现就有关问题通知如下：一、加大宣传培训和指导监督力度。
规程是各级国土资源主管部门、土地市场中介行业协会、土地估价机构及其有关人员在从事地价管理和地价评估工作时应遵循的国家技术标准。
各级国土资源主管部门要会同行业协会，组织开展部门、机构和人员培训，在有关人员的后续教育中增加相应的内容和学时要求，加大规程的宣传推行和指导监督力度，促进土地市场中介行业健康发展。
二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。
市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。
基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。
基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。
省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。
部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。
三、加强宗地地价评估管理。
土地估价机构和人员开展宗地地价评估工作，应严格依照规程出具土地估价报告（含土地估价技术报告），并且履行电子化备案程序，取得电子备案号。
城镇土地的分等定级
城镇⼟地的分等定级城镇⼟地的分等定级 城镇国有⼟地是指市、县城、建制镇和⼯矿区范围内属于全民所有的⼟地，但地下资源、埋藏物和市政公⽤设施除外。
那么城镇⼟地的分等定级呢，⼀起来了解⼀下! 城镇⼟地分等定级概述 1、⼟地分等定级的含义和对象 (1)⼟地分等定级的含义 是在特定⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的`⼀部分。
(2)城镇⼟地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地 2、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 (1)两者的概念实质 (2)两者的关系 ⼟地分等定级评定的是⼟地使⽤价值，⼟地估价是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。
两者相辅相成，⼜未必⼀致。
3、⼟地分等定级体系与⽅法 (1)⼟地分等定级体系：城镇之间的⼟地等和城镇内部的⼟地级 (2)城镇⼟地分等定级⽅法 采⽤多因素综合评价法;⼜称多因素分值加和法;多因素综合评价法的常⽤公式 城镇⼟地分等定级完整⽅法的两个步骤 4、⼟地定级原则 (1)综合性原则;(2)主导性原则;(3)地域分异原则; (4)⼟地收益差异原则;(5)定量与定性分析结合原则 城镇⼟地分等的程序与⽅法 1、⼟地分等程序 (1)开展城镇⼟地分等准备⼯作 (2)进⾏城镇⼟地分等因素选取、资料整理及定量化 (3)计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别 (4)验证、调整分等初步结果，评定城镇⼟地等别 (5)编制城镇⼟地分等成果 2、⼟地分等资料收集与调查 包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投⼊产出⽔平资料、经济发展⽔平资料、区域综合服务能⼒资料和区域⼟地供应潜⼒资料等⼋个⽅⾯资料的收集与调查。
3、⼟地分等因素因⼦分值计算 (1)⼟地分等因⼦分值计算的基本原则 (2)⼟地分等因⼦分值计算的标准化公式 ⼟地分等因⼦分值计算需要采取标准化的⽅式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。
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•Байду номын сангаас4、定级因素、因子作用分值表管理模块： 输入产业集聚区产业集聚修正系数、最佳 人口密度、按道路宽度划分道路类型标准、 道路类型修正系数等定级参数；依据定级 规程，采用一定的方式自动计算各定级因 素因子的综合规模指数，编制作用分值表。 系统还提供了打印作用分值表、生成Word 文档的功能。
5、定级单元分值计算与级别评定模块：此 模块是定级子系统的核心部分，它主要是 自动生成各因素、因子的作用分值图以及 综合作用分值图。通过对定级单元分值图 进行频率直方图的分析，得出其理论级别 界线。 • 6、定级成果图件整饰模块：完成图面的整 饰、润色和修改工作
3、土地估价子系统：
• 以定级成果为基础，以市场资料为依据， 通过基准地价和因素影响分值或级别分值， 建立基准地价测算模型，以及基准地价修 正体系，最后输出地价成果。
4、宗地估价子系统：
• 面向宗地地价评估及管理业务，以城镇土 地级别调整及基准地价评定成果为基础数 据，进行宗地估价数据采集输入、加工处 理、动态管理、查询输出、统计分析。
二、土地定级子系统
1、定级因素因子及权重管理模块：主要包 括因素权重输入、因子权重输入、平均权 重及标准差计算、权重及标准差打印等。 2、定级外业调查表管理模块：主要完成原 始调查表格数据的输入功能，它还提供了 外业调查表浏览、外业调查表编辑功能。 3、定级外业调查样本图管理模块：主要包 括定级区域设置、通道设置、数字化各定 级因素因子、图形数据与数据库中属性数 据相匹配等。
三、土地估价子系统
1、土地估价外业调查表管理模块：主要完成 商服企业、工业企业用地效益资料、房地 出租、房地出售情况等调查表的输入，它 提供了一整套数据录入、修改、查询、打 印、提示等功能。 2、地价样点分布图管理模块：主要完成地 价样点的上图工作，并且将图形数据与属 性数据相匹配，对样点进行分类，划分到 相应的级别中。
本章主要讨论问题
• 1什么是城镇土地分等定级估价？ • 2城镇土地分等定级估价的方法有哪些？ • 3系统结构设计从哪个角度着手？具体系统 功能有哪些？ • 4系统数据库如何设计？ • 5实现
第九章城镇土地分等定级估价信息系统
第一节 城镇土地分等定级估价概述
一、目的与任务
1、目的：土地资产管理、土地市场管理、土 地税费、完善地籍管理、土地规划 2、任务：根据土地的自然、经济、社会等属 性，对城镇土地质量、价格及其在空间分 布上差异状况进行综合评价，并建立土地 质量与价格体系。
二、数据库构成与设计
• 1、内容 （1）分等 图形：工作底图、城镇分布图、区域交通 图、区位因素分布图、城镇分等作用分值 图和综合分值图、城镇土地等别图等；表 格：因素因子权重表、因素因子调查表、 因素因子作用分值表、城镇综合作用分值 表、统计分析结果表、土地等地价和土地 收益验证计算表等；
（2）定级 图形：工作底图、定级因素因子分布图、定级因素因子作用分值图 和综合分值图、土地理论级别图、土地级别图等； 表格：因素因子权重表、因素因子调查表、因素因子作用分值表、 统计分析结果表、土地级别地价和土地收益验证计算表等。 （3）估价 图形：工作底图、企业样点分布图、交易样点分布图、样点地价图、 基准地价图等； 表格：企业样点调查表、交易样点调查表、企业土地收益测算表、 交易样点地价测算表、样点地价统计分析表、平均地价测算表、基 准地价表、基准地价修正系数表、基准地价修正系数说明表、估价 参数表等。 2、图件比例尺 （1）分等图：自由比例尺，省级1：50万、市级1：10万、1：20万、 县级1：5万、1：10万； （2）定级与基准地价图：自由比例尺，城市1：10000、1：20000、 县城1：5000、1：1万，建制镇、乡集镇1：2000、1：5000
2、土地定级子系统：
• 用于实现城镇土地定级相关因素、因子调查表、 统计表、样点资料及工作底图等信息源的输入、 编辑、存贮与管理，建立土地定级资料数据库； • 计算各因素、因子权重值；划分土地定级评价单 元；计算各因素、因子对各评价单元的作用分值， 并进行加权叠加处理得到各评价单元的总分值统 计并绘制各评价单元的总分值频率图； • 根据总分值频率图划分土地级别并量算各级别土 地的面积；绘制和输出各因素、因子作用分值图 和各用地类型土地级别图及其他相关成果。
三、系统结构设计
•
根据土地分等定级估价业务处理的需要， 系统采用先整体后局部的模块化设计方法 进行系统总体设计，城镇土地分等定级估 价信息系统主要由五个子系统组成，分别 为土地分等子系统、土地定级子系统、土 地估价子系统、宗地估价子系统、地价动 态监测子系统及系统维护功能模块。
• 1、土地分等子系统：用于实现城镇土地分 等相关因素、因子调查表、相关资料、及 工作底图的输入、编辑、存储与管理，建 立土地分等资料数据库；计算分等因子作 用分值以及权重值；从而确定分等对象的 因素分值，并计算土地分等对象的综合分 值；根据总分值频率图确定土地等的级别
3、数据库管理 （1）县级库：基础＋县级成果 （2）市级库：基础（市区）＋县级成果＋市级成果 （3）省级库：县级成果＋市级成果＋省级成果 （4）国家库：县级成果＋市级成果＋省级成果＋国家级成果 4、数据库设计 数据库是信息系统最基本的部件，在城镇土地分等定级估价信息系统 中应建立以下空间数据库与非空间数据库： ①工作底图库； ②调查样点数据库（包括样点位置图和样点调查数据等）； ③中间成果数据库； ④最终成果数据库。 根据空间数据与属性数据的特性及土地定级估价对数据的基本要求， 系统所建立的数据库应是一个融基础数据与专业数据、属性统计数据与 空间图形数据为一体的综合性数据库，具有结构合理、质量可靠、运行 效率高的特性。（附件9-3） 5、数据流程设计 根据城镇土地分等定级估价业务特征及业务数据流转，分别建立城镇 土地分等数据流程模型和城镇土地定级数据流程模型。
四、宗地估价子系统
• 宗地估价信息系统主要包括基础信息管理、 估价项目管理、宗地地价测算及估价成果 应用等功能模块。 1、基础信息管理模块 （1）工作底图、估价目的、估价基本原则、 估价基本依据等基础信息维护与管理； • （2）地价影响因素因子体系建立（一般因 素、区域因素、个别因素、因素因子权重 表） （3）地价影响因素因子修正信息（一般因 素、区域因素、个别因素等）
2、城镇土地定级 （1）准备阶段（计划、方案、人员）； （2）外业调查（资料收集、因素选择及权重 确定、补充调查）； （3）数据建库； （4）内业处理（因素、因子作业分值及综合 分值计算）； （5）土地级别确定（综合分值分析、土地收 益验证）； （6）成果整理。
3、城镇土地基准地价评定 （1）准备阶段（计划、方案、人员）； （2）确定测算区域； （3）外业调查（市场交易、企业收益） （4）数据建库； （5）样点土地收益、地租、地价计算； （6）基准地价确定（统计分析、平均地价计 算、地价确定）； （7）基准地价修正体系确定； （8）成果整理。
三、系统结构设计
根据土地分等定级估价业务处理的需要，系统采用先整体后局部 的模块化设计方法进行系统总体设计，城镇土地分等定级估价信息 系统主要由五个子系统组成。 1、土地分等子系统：用于实现城镇土地分等相关因素、因子调查 表、相关资料、及工作底图的输入、编辑、存储与管理，建立土地 分等资料数据库；计算分等因子作用分值以及权重值；从而确定分 等对象的因素分值，并计算土地分等对象的综合分值；根据总分值 频率图确定土地等的级别。
• 4、宗地估价 （1）明确估价事项； （2）初选估价方法； （3）外业调查（实地踏勘、收集资料） （4）确定土地估价方法及地价计算； （5）宗地地价确定； （6）估价报告书编写。
四、主要技术方法
1、土地分等定级因素因子的选择及权重确 定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、 层次分析法等； 2、土地分等定级因素因子的作用分值计算 采用相对值法和距离递减法，按0～100 分 封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的 关系按正相关设置，因素条件越好，作用 分越高。
• 4、各城镇综合分值计算及统计分析模块： 主要完成各城镇分等因素因子综合分值的 计算，并对各城镇的综合分值进行统计分 析，并由统计分析结果得出土地分等的分 界点。 • 5、土地分等图形管理模块：主要包括图形 数字化、图形编辑、交通最短距离计算、 成果图整饰、成果图管理等。 6、土地等地价、土地收益验证模块：利用 样点地价和土地收益对所评定的土地等进 行验证。
5、样点地价测算模块：主要功能为测算各 外业调查表样点的地价，并根据土地估价 参数测算与管理、地价指数测算与管理两 模块测算出的地价指数、容积率修正系数 等进行期日、容积率修正，同时还对估价 样点交易情况、开发水平等予修正。 6、土地估价区段划分与管理模块：主要完成 商业路线、住宅区片、工业区片的划分， 并计算估价样点与上述估价区段的包含关 系，从而赋予级别、区段信息；输入估价 区段调查表格，还提供了估价区段的浏览 与修改功能。
三、城镇土地分等定级估价程序
1、城镇土地分等 （1）准备阶段（计划、方案、人员）； （ 2 ）外业调查（资料收集、因素选择 , 及权 重确定、补充调查）； (3）数据建库； （4）内业处理（因素、因子作业分值及综合 分值计算）； （5）土地等别确定（综合分值分析、土地收 益验证）； （6）成果整理。
• 7、平均地价测算与基准地价确定模块：在 样点地价测算、土地级别、估价区段划分 的基础上，此模块采用级差收益模型、数 理统计法、地价区段法测算各类用地各土 地级别的平均楼面地价及商业路线、住宅 区片等土地估价区段平均地价。
•
8、宗地地价修正体系建立模块：根据各类 用地级别平均地价和影响宗地地价的因素 权重自动生成宗地地价修正系数表。 9、基准地价更新成果图件整饰与管理模块： 制作调查样点地价图、参算样点地价图、 基准地价图、土地估价区段基准地价图等 图件。
第二节城镇土地分等定级估价系 统功能与实现
• 一、土地分等子系统 1、分等因素因子权重处理模块：主要包括因素因子 权重调查表输入、因素因子权重处理、因素因子权重 确定等。 2、因素因子外业调查表输入模块：主要完成城镇区 位条件调查表、城镇集聚规模调查表、城镇基础设施 调查表、城镇用地投入产出水平调查表等各城镇分等 因素因子外业调查表的输入功能。 3、因素因子作用分值计算模块：主要完成各城镇分 等各因素因子外业调查数据的处理功能，从而得到标 准化后各城镇分等因素因子的分值。