天津市东丽区10-07单元地块调研报告资料
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津市东部区域投资分析报告
发企业的资金实力和操盘能力具有很强的挑战性，而且上述地块的入市时间正好 处于07年底和08年初天津土地市场的转冷期，因此多方面因素造成上述地块成交 失败。
住宅市场研究分析
1.土地市Leabharlann 研究已成交地块138.17万
14.99万 43.34万
地块编号
楼面价
占地面积
总建面积
容积率
土地使用权人 成交价格 成交日期
津丽华明（挂） 2007-116号
5053
288000.00
318600.00
1.11
深圳华侨城房 地产有限公司
160990万
津丽华明（挂） 2007-117号
由上表可直观看出部分地块楼面价甚至超天过津市55房0地0产元/平米， 与5目547前区域199部20分0.00在售1项644目00价.00格基本0.8持3 平，发可展以(集团看)股出各大912开00万
2.区域项目概况
住宅市场研究分析
华明新家园是天津市安居办建设的项目，建筑面积约为33.83万平方米。 该项目包含30%的经济适用房和大量还迁房，仅有少量商品房，价格尚 未确定，但受项目自身主导产品为保障性住房性质的限制，预计未来项 目商品房价格提升空间有限。
新家园总建面 积180万平米
非经营性共建 10万
商业公建20 万
住宅150万
30%将建设经济适用房，主推小户型，平均建 筑面积约60平方米，每平方米4000元左右。
板块基础条件分析
2.功能分区
新家园建设的初衷是满足部分中低收入家庭住房的需求， 同时考虑未来航空城新增就业人口的居住问题。
板块基础条件分析
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
天津市东丽区土地整理中心用地(东丽储字2020-2号地块)土壤污染状况调查报告公示
天津市东丽区土地整理中心用地（东丽储字2020-2号地块）土壤污染状况调查报告公示时间：二〇二二年十月天津市东丽区土地整理中心用地（东丽储字2020-2号地块）位于天津市东丽区景荟路以西，莺鸽道以南，调查总面积为43130.1m2。
地块历史上主要为农用地及荒地，现状为空地，未来用于二类居住用地。
污染识别阶段，经现场踏勘及人员访谈情况，地块内不涉及生产活动，其潜在污染物可能来源于曾作为农用地时的农药污染。
地块外主要涉及的潜在污染物类型包括：有机物（VOCs、SVOCs）、TPH、重金属等。
经地质勘察，查明了地块内的潜水水文地质特征：（1）在地块地表下5.0m深度范围内，地基土按成因和力学性质可分为：人工填土层（厚度约0.50m～1.60m）；黏土③1层（厚度约1.30m～3.40m）；黏土⑥1层（揭露最大厚度约3.40m，未穿透）。
（2）本次勘察期间最大勘察深度（5.0m）范围内揭露到1层地下水，地下水类型为潜水。
主要赋存于本地块的黏土③1层、黏土⑥1层及部分人工填土层中。
稳定水位埋深约为0.96～2.18m，稳定水位高程约为0.90～1.10m。
（3）地下水总体流向为自西北向东南，其平均水力梯度约为1‰。
本地块设置9个土壤监测点位，送检36个土壤样品，其中平行样品4个。
共设置5个地下水采样点位，送检6个地下水样品，其中平行样品1个。
经检测发现（不含平行样品），地块内除六价铬外，其他全部重金属项目（砷、镉、铅、镍、铜、汞）均有检出。
地块内所有土壤样品中VOCs和SVOCs均未检出。
地块内TPH（C10-C40）31个样品有检出，检出率为96.8%。
地块内土壤样品pH值范围8.88~9.97，该地块土壤整体呈弱碱性。
地块内地下水中（不含平行样品）六价铬和汞未检出，砷、铅、镍、铜和镉均有检出。
所有地下水样品中VOCs和SVOCs均未检出。
5个样品TPH（C10-C40）均有检出。
pH值范围7.2~8.4。
天津市东丽区10-07单元地块调研报告
是否认为目前地块周边项目房价过高
大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 27%
10%
0% 2元以下 2-3元
46% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 21% 14% 12% 7%
20%
15% 10% 5% 0%来自70平米以下70-85平米
85-100平米
110-130平米
130平米以上
是否选择精装修
部分人对精装修房子表示有购买意愿，可以酌情考虑推出部分精装修房源（比如最后推出的楼 王），但同时精装修需考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。
延伸至昆俞路连接卫国道与成林道。项目占地面积5万㎡，总建筑面积8万㎡，容积率1.7，绿化率40%。
项目分两期开发，一期已经售罄。二期共21栋，11层到顶8栋，13层到顶13栋，主推面积94-126㎡。
若购房，选择什么购房方式 大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在 售楼处买到房，办到贷款。
3元以上
4%
2-3元
27%
2元以下
69%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
若购房，选择的用途
大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更 有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。
总
结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。
天津项目市场研究分析报告
天津项目市场研究分析报告目录三、市场分析 (1)(一)、天津市房地产市场情况 (1)(二)、东丽区房地产市场情况 (3)(三)、张贵庄市场分析 (5)(四)、项目片区内典型楼盘分析 (6)四、项目分析及定位 (8)（一）SWOT分析 (8)（二）客户定位 (9)（三）产品定位 (12)（四）价格定位 (12)一、市场分析(一)、天津市房地产市场情况1、近三年土地市场情况2、2012年天津土地月成交情况注：天津土地市场工业地出让较多,故成交楼面地价个别月份较低。
3、近三年一手房成交面积及均价情况近三年天津房产市场平稳发展，平缓增长。
(二)、东丽区房地产市场情况1、近三年东丽区土地市场情况注：东丽区出让土地多为工业区用地，故成交楼面价较低。
2、2012年东丽区土地月成交情况今年1-12月东丽区，成交多为工业用地。
今年5月本案周边东侧地块，由和泓地产取得，取得价格楼面地价4200元/平方米。
3、近三年一手房成交面积及均价情况(三)、张贵庄市场分析张贵庄片区是天津市规划的十大居住组团之一，且周边拥有东丽经济技术开发区、空港物流加工区、东丽湖旅游休闲娱乐区等诸多产业的支撑，成为东丽区的核心。
随着天津市城市规划的推出，张贵庄区域的城市功能愈发明确，将建设成为天津城市东部，连接市区与滨海新区之间的生态绿色居住片区。
张贵庄区域自然条件优越，是天津市原外环线周边主要的绿地苗圃所在地，区域绿地覆盖率在50%左右，空气清新，有着建设宜居社区先天的优良条件。
随着近几年的不断培育以及诸多品牌开发商的进驻，该片区已经形成了良好的配套环境，以项目宗地为圆心，5公里为半径，涵盖了医疗、教育、购物、休闲娱乐、商务等各种配套，功能齐全。
地铁4号线将于2015年建成通车，将在张贵庄居住片区范围内设有3个站点，大大提升了区域的公共交通可达性和区域整体的价值。
对于环内的大型居住组团而言，同样是一大核心竞争优势。
(四)、项目片区内典型楼盘分析张贵庄地块项目位于张贵庄新市镇区域，该区域已有万科、远洋、金隅等知名房企进驻开发，紧邻项目宗地有四个房地产开发项目，均为近三年开发，其中在售项目为万科金色雅筑、远洋风景、金隅悦城，待售项目为和泓四季恋城。
【免费下载】天津市东丽区还迁安置调查报告
天津市东丽区还迁安置调查报告城市改造更新是科学发展观在城市化中的体现和实践，其基本要义是通过传统的工业区、落后的居住区、衰退的功能区改造重建，使城市资源更加集约集聚、区域产业更快转型提升、城区功能更为健全完善、地域文化更好传承弘扬，从而使城市发展成果更好地满足市民的物质和文化生活需求。
天津市作为中国四大直辖市之一，毗邻首都北京，拆迁改建，规划城市建设成为推进天津社会经济发展的必经之路。
东丽区位于天津市中心城区和滨海区核心区之间，是天津市战略规划的中心位置，促进东丽区更好更快发展对天津市城市规划建设和经济发展有重要意义。
一、东丽区概况1.人口结构截至2009年底，全区户籍人口34.19万人，其中，农业人口20.22万人，非农业人口13.97万人，人口出生率5.2‰，人口死亡率1.9‰，人口自然增率3.3‰，人口进入低速增长期。
区内居住汉、回、朝鲜、满、蒙古、壮等16个民族，少数民族总人口8592人。
其中，回族6780人、满族878人、蒙古族234人、朝鲜族332人，其他少数民族人口均在百人以下。
2.区域划分东丽区地处天津市区和滨海新区之间。
西连中心城区，东接滨海新区核心区。
全区总面积477.34平方公里，其中225平方公里纳入滨海新区。
设有张贵庄、丰年村、万新、无瑕、新立、华明、军粮城、金钟8个街道和么六桥回族乡，有114个村委会，58个居民委员会，6个城市公司。
二、还迁安置概况（一）征地拆迁补偿标准1.每一份房屋租赁合同或房屋所有权证为一户。
被拆迁房屋建筑面积的确定公有（包括公产、企业产、宗教产）住宅房屋按照房屋租赁合同载明的计租面积换算成建筑面积计算（建筑面积=计租面积×K值）。
经调查位于东丽区京塘公路南侧和西侧的天津富士达集团有限公司是一电动车为支柱产业的大型企业，其用地属于工业用地，计租面积为76069平方米，此次还迁安置工程涵盖了富士达公司厂地，经了解其所在辖区K值=1.15，所以其建筑面积=76069×1.15=87479.35平方米。
1天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城工程深度调研报告<调研时间：2018年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产工程之一，一方面，市场通过万科城工程认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城工程的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我工程仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我工程形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、工程概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科工程所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道<1）万科城的定位<2）万科城的工程规划<3）产品的设计<4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城工程的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、工程概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095 亩(273公顷>，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80 万平方M，公建建筑面积8 万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
天津市东丽区土地利用总体规划
天津市东丽区土地利用总体规划（2015-2020年）文本东丽区人民政府二〇一八年四月目录前言 (1)第一章总则 (1)第二章土地利用现状与形势 (6)第一节东丽区概况 (6)第二节原规划实施评价 (8)第三节土地利用现状 (10)第三章土地利用战略与目标 (13)第一节区域定位与总体战略 (13)第二节土地利用目标 (14)第四章土地利用结构与布局调整 (16)第一节土地利用结构与布局调整的原则 (16)第二节土地利用结构调整 (17)第三节土地利用布局优化 (18)第五章土地用途分区与管制 (23)第一节基本农田保护区 (23)第二节一般农地区 (24)第三节城镇建设用地区 (25)第四节城镇建设用地扩展区 (27)第五节林业用地区 (27)第六节生态环境安全控制区 (28)第七节风景旅游用地区 (29)第八节其他用地区 (30)第六章农用地保护与利用 (31)第一节耕地的保护与利用 (31)第二节永久基本农田保护 (31)第三节其他农用地的保护与利用 (32)第七章建设用地集约利用及空间管制 (34)第一节建设用地集约利用 (34)第二节建设用地空间管制 (35)第八章土地生态建设与环境保护 (40)第一节生态建设目标与生态布局 (40)第二节土地生态环境保护措施 (41)第九章土地综合整治 (44)第十章规划期内重点项目 (46)第一节优先保障基础设施用地 (46)第二节加强城乡重点建设项目用地保障 (47)第十一章街镇土地利用调控 (48)第一节严格土地利用规划指标控制 (48)第二节街镇土地调控利用方向 (49)第十二章规划实施保障措施 (52)附表： (55)前言为贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，实现天津市东丽区全面建设小康社会的宏伟目标，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，统筹安排各业各类用地，促进全区经济社会又好又快发展。
特别是当前，京津冀协同发展为东丽区发展提供了机遇。
东丽湖地区市场分析
一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。
形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。
随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。
a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。
开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以别墅和洋房为主。
在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。
价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。
面积区间——主力面积存在市场空白点。
市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。
就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。
附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。
目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。
随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。
附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。
开发商——以华侨城和恒大为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以洋房和小高层为主。
在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。
价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。
面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。
居住氛围——目前西区没有入住项目。
附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。
天津市高级人民法院关于东丽区拆迁工作中存在的问题及对策的调研报告
天津市高级人民法院关于东丽区拆迁工作中存在的问题及对策的调研报告文章属性•【公布机关】天津市高级人民法院•【公布日期】2012.12.12•【分类】司法调研正文天津市高级人民法院关于东丽区拆迁[1]工作中存在的问题及对策的调研报告--从法律视角对“拆迁难”的分析东丽区人民法院课题组课题主持人：蒋亚辉拆迁工作是城市化建设中的关键一环，重中之重。
拆迁工作能否顺利、有序地进行，关乎经济社会的发展，关乎保障和改善民生，关乎和谐稳定的大局。
实践中，因各种因素的影响，拆迁中存在着大量的问题。
有立法缺失的问题、行政行为不规范的问题、以及被拆迁人自身的问题等。
这些问题累积叠加，使得相关矛盾日益尖锐，导致拆迁难的局面，阻碍了城市化进程的顺利进行。
目前，涉拆迁类案件已成为法院审判工作中审理难度较大的案件。
如何规范拆迁工作，减少社会对抗，破解拆迁难题，支持区域城市化建设进程，成为摆在我们面前的一道必须解决好的课题。
通过对近几年我院受理的拆迁类案件的整理分析，并走访本市其他基层法院，与上级法院及辖区部分行政机关座谈，结合现行土地管理方面的法律、法规及规范性文件，我们对拆迁类纠纷归纳总结，形成调研报告，力求探讨此类纠纷产生的深层次原因及相关争议处理的最佳方式，希望能助力于现行拆迁的行政执法活动，为我区的统筹发展及城市化建设稳步推进提供帮助。
一、我区拆迁类型及其适用的法律制度（一）拆迁类型1．以拆迁目的为标准分类（1）国家重点工程、重大项目建设。
如东丽区万新街詹庄村等农村集体土地264.9681公顷于2010年被国务院批准转为建设用地，用于智慧城项目建设。
（2）城中村改造建设项目。
如东丽区金钟街赵沽里村集体土地51.4623公顷于2007年由天津市政府和市国土局批准征收，用于天津市建设投资公司收购整理项目。
（3）宅基地换房示范小城镇建设项目。
如华明示范镇建设、金钟街示范小城镇建设。
该类项目不涉及土地征收程序，不改变土地集体所有性质。
天津市东部区域华明镇板块投资分析报告
居住1.5 商 业3
2008-1-15
住宅市场研究分析
1.土地市场研究
土地情况综合评述
众多知名地产公司已于07年10月前完成了对新家园地块的市场份额占领， 华明示范镇内还有部分土地有待开发，但区域土地成本经历07年非理性的 增长后，已抬升至超出区域地价正常水平的高位，难以再次回归理性，同 时区域推出地块体量一直保持较高值，因此上述两因素共同制约，提高 了开发企业的进驻门槛和资金投入，增加了开发风险。
LOGO
天津市东部区域投资分析报告
华明镇板块
内容提要
政策规划环境分析
板块基础条件分析 住宅市场研究分析 区域市场总结 区域投资开发建议
Ⅰ政策规划环境分析
1、政策层面 2、规划层面
政策规划环境分析
1.政策层面
•东丽区地处天津滨海开发带、海河重化工带、京津塘高速公路高新技术开发带，毗
邻天津经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区，接受"三带"、"三区"的辐射具 有重要的战略地位。
任公司 2179 543200.00 546100.00 1.01 天津市安居办 北京泰福恒投 资发展有限公 司 天津市房地产 发展(集团)股 份有限公司 天津鹏润方圆 房地产开发有 限公司 255516万 119000万
2007-9-30
2007-9-30
津丽华明（挂） 2007-118、 119号
区域市场总结
2.板块市场分析
客群来源分析
新家园板块建设初衷是为满足未来航空城新增就业人口和天津市低收入拆迁家庭的住房需 求，但高昂的价格和低密度的产品形式似乎又背离了这一初衷。 将保障性住房和讲究品质和舒适度的低密度产品设置在同一区域，相互影响较大，对前 者来说是提升品质的好机会，但对后者来说则恰恰相反。 受来自已发展成熟的东丽湖板块和正在蓬勃发展的空港板块的包夹，三者的物理距离差 距不大，加之新家园产品自身在价格上不占优势，短期内区域产品的市场吸引力必将受到 一定影响。 但是，作为处于起步阶段的新兴区，并且整体大区域具有良好的发展潜力。
天津市东丽区土地整理中心_企业报告(业主版)
天津市东丽区人民政府关于开展第三次土地调查的通知
天津市东丽区人民政府关于开展第三次土地调查的通知文章属性•【制定机关】天津市东丽区人民政府•【公布日期】2018.09.14•【字号】东丽政发〔2018〕11号•【施行日期】2018.09.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文天津市东丽区人民政府关于开展第三次土地调查的通知东丽政发〔2018〕11号各街道办事处，各委、办、局、区直属单位：根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地调查条例》有关规定，按照《国务院关于开展第三次全国土地调查的通知》（国发〔2017〕48号）、《天津市人民政府关于开展第三次土地调查的通知》（津政发〔2017〕40号）要求，现就在全区开展第三次土地调查工作通知如下：一、调查目的和意义第三次土地调查是国务院部署的一项重大的国情国力调查工作，是查实查清土地资源的重要手段，目的是全面查清当前全国土地利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，健全土地调查、监测和统计制度，强化土地资源信息社会化服务，满足经济社会发展和国土资源管理工作需要。
做好我区第三次土地调查工作的意义是掌握我区真实准确的土地基础数据，为保护耕地资源提供重要支撑，是促进存量土地再开发、实现节约集约利用国土资源的重要举措，为我区科学规划、合理利用、有效保护国土资源夯实基础。
二、调查对象和内容我区第三次土地调查的对象是全区陆地国土。
调查内容为：（一）土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况。
（二）土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况。
（三）土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。
进行土地利用现状及变化情况调查时，重点调查永久基本农田现状及变化情况，包括永久基本农田的数量、分XXX保护状况。
三、调查时间安排按照市土地调查办的统一部署，我区第三次土地调查工作时间安排如下：（一）2018年9月前，完成第三次土地调查前期各项准备工作。
成立我区第三次土地调查工作领导机构及工作机构；按照天津市下发的第三次土地调查实施方案及实施细则等文件，编制我区实施方案；收集整理不动产登记、土地综合整治、挂钩试点、征收转用、权籍调查、行政区界等各类土地调查基础数据；其他第三次土地调查准备工作。
天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告(规划)
目录第一篇宏观背景 (6)1 东丽区概况 (6)1.1 人口及行政区划 (6)1.2 经济发展指标 (6)1.3区域规划 (6)2.空港概况 (8)2.1 空港整体概况 (8)2.2 空港物流加工区规划 (9)2.3 空港交通 (9)2.4 目前现状 (10)2.5 空港加工区配套设施 (11)2.6 空港加工区优劣式总结分析 (12)3、华明镇概况和发展趋势分析 (13)3.1华明镇规划 (13)3.2 **发展状况 (14)3.3华明镇发展概况总结 (15)3.4 市场空白点 (16)第二篇天津整体房产市场研究 (16)1 天津商业发展分析 (17)1.1 天津商业政策和市场规划 (17)2天津商业供求关系分析 (18)2.1 天津商业发展——总体水平较高 (18)2.2供求分析—整体供大于求，趋势有所放缓，需求量有所提升，市场竞争激烈 (18)3 商业租售价格分析 (20)3.1商业销售价格—商业用房售价居高不下，持续走高 (20)3.2 商业租赁价格—重新活跃、前景看好 (20)3.3 商业用房入住率—空臵面积增加，市场竞争将更加激烈 (22)4天津商业房产特点及趋势 (22)4.1 政府规划引领商业布局 (22)4.2 市场作用推动商业调整 (22)4.3 新建小区形成次级商圈 (23)4.4 商业房产向郊县、滨海新区扩军 (23)4.5 外地房产商转向商业房产 (23)4.6 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端倪 (24)4.7 06年产权式商业销售进一步受到冷遇，商业出售难度增加 (24)4.8商业房产的操作更符合利润后臵的属性 (24)5 各商圈发展分布状况和发展趋势 (25)5.1 目前天津商业发展分布 (25)5.2 商圈发展趋势分析 (25)5.3 商圈发展进程的总结 (27)6 天津零售业发展状况 (28)7 天津零售市场分析 (29)8 天津专业市场发展状况 (30)9 天津市商业市场未来发展趋势 (30)9.1未来商业用房租赁市场需求量增长趋势明显 (30)9.2商业用房的租售价格走势较为平稳，略有增长 (31)9.3 营模式多以租赁为主或租售各半的方式，并逐渐形成了主流之势 (32)10 商业房产市场结论 (32)10.1 流动人口不足，商业发展的最大瓶颈 (32)10.2 城市经济地位和影响力提升，商业房产发展趋向激烈和成熟 (32)第三篇区域房产市场研究 (33)1**商业圈分布和发展趋势 (33)1.1 东丽区商业市场分布 (33)1.2 区域商业现状 (33)1.3 区域未来商业发展趋势 (34)1.4 区域市场总结分析 (35)2 **专业市场分布和发展趋势 (36)2.1 **专业市场分布 (36)3、空港区域内楼盘分析 (39)3.1空港物流加工区内在售项目分析 (39)3.2 园区内各种业态分布以及供应量 (43)3.3空港加工区内营业酒店信息 (45)4华明镇区域概况 (46)4.1 华明镇现状 (46)4.2华明镇未来规划 (47)4.3 华明镇年内施工情况 (48)1地块区位分析 (50)1.1项目四至范围 (50)1.2 周边公共设施配套 (50)1.3交通状况 (51)1.4污染状况 (51)1.5 社会治安状况 (51)2 项目SWOT分析 (51)2.1项目优势 (51)2.2项目劣势 (52)2.3 项目机会 (53)2.4潜在威胁点 (54)3 项目定位 (54)3.1 项目整体定位 (54)3.2 项目产品形态定位推算 (55)3.3项目操作思路思考 (56)3.4项目目标客户群体 (58)第五篇项目开发模式 (59)1 项目开发模式 (59)1.1 复合型社区（参与城市运营）——规划开发原则 (59)1.2 项目发展策略——综合开发，社区运营 (59)1.3项目启动点 (61)第六篇项目营销操作 (61)1.1项目营销思路一 (61)1.2项目营销思路二 (63)东丽区华明镇项目可行性研究报告第一篇宏观背景1 东丽区概况1.1 人口及行政区划东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。
天津东丽可行性研究报告
天津东丽可行性研究报告标题: 天津东丽可行性研究报告一、引言天津东丽是天津市的一个重要区域，地处天津市中心，交通便利，经济发达。
本报告旨在对天津东丽进行全面的可行性研究，分析其发展潜力和问题，为未来的规划和发展提供参考。
二、天津东丽概况天津东丽区位于天津市的东北部，总面积约为1000平方公里，人口约为50万人。
经济以制造业和服务业为主，有许多知名企业和高校。
交通便利，有多条高速公路和铁路穿过，方便市民出行。
三、市场分析1.市场需求分析天津东丽地处天津市中心，周边人口众多，市场需求旺盛。
根据调研数据显示，当地居民对教育、医疗、购物等方面的需求比较强烈，而且有较高的消费水平。
因此，开设教育培训机构、医疗机构、商业综合体等有望获得成功。
2.市场竞争分析天津东丽地处地段优越，各行各业的竞争激烈。
已有许多大型企业和品牌在该地区设立了分支机构，市场相对饱和。
因此，新进入者需要具有特色和优势才能在市场中立足。
四、社会资源分析1.人才资源天津东丽地区有众多高校和科研机构，人才资源较为丰富。
但是，由于市场竞争激烈，企业对人才的需求量也很大，需要不断加大人才引进和培养的力度。
2.物资资源天津东丽地区地理位置优越，周边地区资源丰富，物资资源相对充足。
但是，由于近年来城市化速度加快，土地资源紧张，发展空间受到限制。
五、经济实力分析1.产业结构天津东丽的产业主要以制造业和服务业为主，包括汽车制造、机械制造、电子信息等领域。
这些领域产值丰厚，对当地经济的发展起到了重要的推动作用。
2.财政实力天津东丽是一个经济发达的地区，财政实力雄厚。
政府投入大量资金用于基础设施建设和公共服务，为当地的发展提供了有力支持。
六、环境分析1.自然环境天津东丽地处海河流域，地势平坦，气候温和。
但是，近年来，由于工业和城市化的加速发展，环境污染问题日益严重，空气质量下降，水土受到破坏。
2.社会环境天津东丽社会安定，人民生活水平较高。
但是，随着城市化进程的加快，社会问题逐渐凸显，如房地产泡沫、交通拥堵等，需要政府进一步加强管理。
天津市人民政府关于东丽区10-07单元程林公园及周边地区控制性详细规划修编方案的批复
天津市人民政府关于东丽区10-07单元程林公园及周边地区控制性详细规划修编方案的批复
文章属性
•【制定机关】天津市人民政府
•【公布日期】2021.06.19
•【字号】天津市人民政府函〔2021〕64号
•【施行日期】2021.06.22
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城乡规划
正文
天津市人民政府关于东丽区10-07单元程林公园及周边地区
控制性详细规划修编方案的批复
东丽区人民政府、市规划资源局：
《东丽区人民政府市规划资源局关于报审东丽区10-07单元程林公园及周边地区控制性详细规划修编方案的请示》（东丽政请〔2021〕16号）收悉。
经研究，现批复如下：
一、原则同意《东丽区10-07单元程林公园及周边地区控制性详细规划修编方案》。
二、严格按照批复的控制性详细规划，实施规划审批和监督管理。
同时将上述地块控制性详细规划修编方案纳入市规划资源局空间数据平台，实施规划动态维护与管理。
三、在规划实施阶段，要进一步细化相关专项规划内容和规划控制要求，完善城市公共服务功能，做好安全、环保、卫生防疫、污染土壤治理等工作。
四、按照批复的控制性详细规划，严格依法行政，指导地区建设发展。
任何单位和个人不得擅自修改。
天津市人民政府
2021年6月19日。
公示板
天津市东丽区金钟示范小城镇二期项目（安置区）地块场地环境调查及风险评估报告1. 概述1.1项目概述本项目场地位于天津市东丽区津蓟高速与外环东路交汇处金温东路。
本项目场地调查范围经纬度为117°15′10″E ～117°15′35″E 、39°10'49″N ～39°11'03"N ，总面积15.6公顷。
场地四至范围：东至现状空地；西至现状企业；南至振东物流公司和现状仓库；北至徐庄广场、徐庄温泉公寓和空地。
场地位置及拐点坐标见图1-1。
N117°15′31″E 39°11′00″N 117°15′32″E 39°10′59″N117°15′35″E39°10′57″N117°15′30″E39°10′49″N117°15′10″E39°10′55″N117°15′15″E39°11′02″N 117°15′20″E 39°11′01″N 117°15′26″E39°11′03″N117°15′21″E39°11′01″N图1-1本项目调查范围1.2地块历史状况通过资料收集、历史影像图及人员访谈了解到，2004年以前，场地内为空地或农田。
2005年场地内西部建成金温商贸城，营业范围涉及服装加工；服装、床上用品、劳保用品的批发零售；五金、办公用品、自行车零配件的批发和零售；普通货运等，并经营至今；场地中部建成金温东路；场地东南部建成金朝阳电动车城，主要营业范围涉及企业管理咨询；电动自行车配件研发、批发和零售；五金、电线电缆等批发和零售；普通货运和仓储等，但不涉及重污染企业，并经营至今；场地东部为空地，但有零散的临时构筑物和少量生活垃圾。
2005年场地中北部为露天货场，2009年前后建成仓库，并经营至今。
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客群分析
受访者年龄
主要的受访人群为年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房 人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
个人年收入
受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有天房、汉拿几个国 内外开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户。
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
14%
10%
供应面积 （平米）
成交套数
86272
633
成交面积 （平米）
成交金额 成交均价 （万元） （元/平米）
62246
66457
10676
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
东丽区2014年4月商品房套数排名TOP20
项目
成交套数
成交面积（平米）
环境分析
东丽区位于天津市中心市区和天津 港之间，是连接市区与港区的纽带。 东丽区地理位置优越，水陆空交通 便捷。
眦邻天津经济技术开发区、保税区、 高新技术产业园区，接受“三带”、 “三区”的辐射。
天津市东丽区位于天津市中心市区和滨海新区之间， 全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积477平方 公里，行政区辖张贵庄、丰年村、程林、无瑕、新立5 个街道，军粮城、大毕庄、华明等3个镇和么六桥乡。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
成交金额（万元）
成交均价（元/平 米）
金隅悦城
77
6853
8853
12918
华润橡树湾
75
6119
5973
9761
和泓四季恋城 远洋风景
东丽湖万科城 海上国际城 万科金域华府
74
5968
7265
12172
65
5972
7423
12429
42
4213
3287
7801
32
3050
2530
8294
28
2744
随着天津市加快建设北方经济中心、滨海 新区和工业东移总体规划的实施，东丽经济 迎来前所未有的机遇和发展。 东丽区国营企业、外资企业、集体企业、 私营企业、股份制企业多种经济成份共存， 形成了多元化的经济格局。吸引了来自韩、 日、美、法等22个国家和地区的300多家外 资企业。 东丽区经济基础良好。形成二、三、一产 业格局、工业依靠重点企业强力带动，优势 产业有力支撑，实现了又快又好发展。 城市化进程加快。“宅基地换房”、“城 中村改造”、“依托大项目有序撤村”等城 市化途径不断完善，按照“一个中心城区、 两个中心镇、两个组团”的规划思路，城镇 建设加速。
16
2515
2875
11433
12
1851
1729
9339
11
565
438
7748
10
1275
1407
11039
10
1011
668
6608
天房翠海红山
9
930
1014
10902
万科金色雅筑
9
579
408
7052
总结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。 区域内房地产市场趋于理性化，近三年内价格浮动不大。
东丽区10-07单元地块调研报告
2014.5
目录
项目概况 环境分析 客群分析 竞品分析
ห้องสมุดไป่ตู้
项目概况
地块位于东丽区中部10-07号单元。 东至好新家园；西至登州南路；北至成林道； 南至程雪路。
【餐饮配套】成林道商圈，空港商圈，华明商 圈，宜家商圈，万达商圈 【学校教育】工业大学，天津七中，军事交通 学院，武警医学院 【周边医院】武警医院，东丽中心医院，平津 医院等 【邻近银行】工商银行，农商银行，东丽农村 合作银行 【商业环境】成林道商圈，空港商圈，华明商 圈，宜家商圈，万达商圈 【交通条件】公交：861、28、653、机场专 线4路在登州里站下，直达本地块；681、866、 847、685、673、668等多条公交到武警医院 下前行可达。 南临津滨大道，西接东南半环快 速路，东面紧邻规划中的成林道外环线立交桥， 北面临近卫国道。地铁2号线，国山路站下即 可，交通较为便利。
日期
2012年 2013年 2014年
东丽区2012-2014年商品房逐年成交情况
成交套数
成交面积（平米）
成交金额（万元） 成交均价（元/平米）
8316 10724 2368
873389 1076472 249156
803483 1111564 257405
9200 10326 10331
日期
2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月
拥有多达39条航线的国际机场， 现代化的空港物流加工区，东丽湖 生态旅游、居住板块。
东丽区作为连接中心城区与 滨海核心区发展轴上的价值 凹地，随着周边大型项目的 开发和产业的不断成熟，必 然成为天津新的经济和土地 价值的快速增长点，天津中 心城市东移和滨海区产业西 移，使东丽区必将成为以高 新技术产业和现代加工业为 主导的新兴产业区。
东丽区2014年商品房逐月成交情况
成交套数
成交面积（平米）
成交金额（万元）
成交均价（元/平 米）
696
80279
77343
9634
379
38984
41636
10680
660
67647
71969
10639
633
62246
66457
10676
日期 2014年4月
东丽区2014年4月商品房供销情况
供应套数 858
3409
12424
香邑国际
27
2698
3343
12389
金泰丽湾
27
滨海浙商蓝庭国际
26
首创溪堤郡
22
恒大绿洲
18
保利玫瑰湾
18
2606 1353 2852 2809 2232
2479 1455 2800 2114 3234
9512 10754 9816 7526 14485
矽谷港湾 天津华侨城 建邦时代汇 天房郦城 天骥筑璟
5%
0% 70平米以下
21% 70-85平米
46%
85-100平米
12% 110-130平米
现在拥有住房情况
因万新村附近拆迁改造的原因，大部分人实际上相当于没有住房，楼盘主力购房者为刚需用 户，少部分为改善型居住。
4% 27%
2元以 下
69%
2-3元
最近是否有购房计划
大部分人选择观望，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。