天津市某地块项目调研及可研报告

经济测算 可行性结论
| 整体市场分析|
西部新城区位 位于滨海新区核心区，塘沽 区内
区域区位
西部新城位于滨海新区核 心区，紧邻滨海高新区、 先进制造业产业区、 中心 商务区三大功能区。东至 新河干渠和车站南路一线， 南至大沽排污河，西至唐 津高速，北至京津塘高速。 总用地面积约61.1平方公 里。
天津市宏观环境 目录
规划、布局 经济、产业 交通、人口
天津市房地产论述
市场供需情况 价格走势情况 商品房市场 土地市场情况
区域房地产市场情况
周边项目分布
S.W.O.T.分析 项目定位：
市场定位 客群定位 产品定位 产品建议
竞争项目综述
竞争项目个案
项目自身条件分析
天津市中心区
西部新城
滨 海 新 区
交通区位 承东启西咽喉之地，进入核心区 的门户，城市一小时交通圈内
中心城区－滨海新区 东西连系的必经之地。 高速公路： 京津塘高速公路 津滨高速公路 津晋高速公路 唐津高速公路 快速路： 津塘公路、天津大道
实现中心城区和滨海新区核心区之间1 小时通勤目标。 城区铁路两纵两横 Z1线 Z2线 Z3线 Z4线
城市化率
随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。
固定资产投资 固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎； 近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好
03-09年天津社会固定资产投资走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 1259 2005 2006 2007 2008 2009 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展 状况
萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展
全市生产总值 3110.97 比上年增长 15.8%
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处 于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入 天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
3000000 2250000
置 业 人 群
1500000
750000
2010
2015
2020
截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增 长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2% 。2010年，滨海新区常住人口达2482065人。 滨海新区“十一五”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。
房地产开发投资额 161.27 175.84 211.39 263.92 327.54 402.32 505.3 653.72 环比增长率 9.0% 20.2% 24.8% 24.1% 22.8% 25.6% 29.4%
| 天津房地产市场分析|
城市房地产 调控背景下天津房地产投资势头依然强劲
2010年1-10月，天津市房地产： 1200 累计投资680.02亿元，同比09年增加20.4%。 累计施工面积10975.16万㎡，同比09年增加 1000 32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万 800 ㎡，同比09年增加6.4%。 600 累计竣工面积1027.8万㎡，同比09年增加 6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万㎡， 400 同比增加-15.6%。 200
近几年，天津市固定资产投资增
势强劲。2009年全社会固定资产 投资突破5000亿元，达到 5006.32亿元，增长47.1%。
全社会固定资产投资 1046.6 比上年增长
1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD 西部新城
COD 塘沽老城
CBD 于家堡 响螺湾
西部 新城百度文库
RBD 北塘 海河两岸
人口发展及预测 受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津市人均可支配收入变化图
25000 20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 人均消费性支出 可支配收入环比增长率 消费性指出环比增长率 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423 6987 7192 7868 8802 9653 10548 12029 13422 4.2% 10.4% 11.2% 10.2% 13.0% 14.5% 18.7% 2.9% 9.4% 11.9% 9.7% 9.3% 14.0% 11.6% 20% 16% 12% 8% 4% 0%
天津市城市化率变化趋势图
62 60 58 56 54 52
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
城市化率 56.04 56.77 58.39 58.56 58.88 59.37 59.64 59.87 60.18 60.51 60.71
03-09年天津房地产开发投资额走势
700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
天津市房地产开发投资额呈现上扬
态势，其中，从2006年至2009年 增长强劲，从趋势看目前仍处于上 升周期。
天津GDP走势 优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强 房地产市场进入飞速发展阶段
04-09年天津GDP走势变化情况
8000 6000 4000 2000 0 17% 17% 16% 16% 15% 15% 14% 2004 2005 3697.62 14.7% 2006 4344.27 14.5% 2007 5050.4 15.2% 2008 6354.38 16.5% 2009 7500 16.5% 14%