天津市某地块项目调研及可研报告
天津项目市调报告
天颐津城，总占地1800亩，其中 高尔夫占地1000亩，规划建筑面 积62万。
碧桂园地块，一期占地1000亩， 建筑面积96万平米，以洋房别墅
区域内地产项目共计占地19205为亩主。（不含 本案地块、示范镇二期和中滨城）规划 中信地产地块，共计3700亩，规
划建筑面积不大于281万平米。以 低密度住宅为主。
总建筑面积885万平米，主要以低密度住 海尔地产地块，共计885亩，计划
宅为主，辅以部分高层、小高层建 万两 平个米产项。目品，规。划建筑面积约85
恒华天嘉湖花园项目，共计占地 470亩，建筑面积172700平米，以 低密度别墅为主。
星耀五洲共计占地11000亩，其中土 地4100亩。共计建筑面积300万平米， 其中商业40万。
中心城区
八里台工业区
八里台镇
滨海新区 核心区
八里台规划
—项目地块处于南部旅游区，环境资源优势明显。
西青微电子园区 京基高尔夫
双湖微电子功能区
津南新城
八里台工业区
鸭淀水库 旅游度假区
八里台镇区
低碳产业发展带
津南农业科技园
低碳文化旅游带
津南天嘉湖旅游区
一轴
以洪泥河为轴，形成镇域生态景 观轴，贯穿一心两带
清与北京接壤，向东经过津 南，发展滨海新区。
中央在全国会议上也明确指 出要“推进天津滨海新区的 开发开放”，将滨海新区纳 入全国总体发展战略布局。
津南简介
—天津“金三角”，老城与滨海新城的纽带。
津南—天津市的环城四区之一，位于 天津市东南部，海河中下游南岸，全 区总面积387.84平方公里，辖8个镇1个 办事处，全区人口45万。素有天津“金 三角”之称。既是美丽富庶的鱼米之 乡，又是正在崛起的外向型工业重地 。
天津东丽湖万科城深度调研报告(doc 21页)
东丽湖万科城项目深度调研报告（调研时间：2011年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产项目之一，一方面，市场通过万科城项目认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城项目的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我项目仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我项目形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、项目概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科项目所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道（1）万科城的定位（2）万科城的项目规划（3）产品的设计（4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城项目的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、项目概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 —10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩(273公顷)，总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80 万平方米，公建建筑面积8 万平方米。
项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
项目占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
最新中南集团天津解放南路起步区地块初步可研报告
时间 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 汇总
土地宗数(块) 7 7 5 12 5 36
建设用地面积(万㎡) 34.38 33.59 14.21 98.87 26.57 207.62
规划建筑面积(万㎡) 99.16 84.75 38.21 309.64 40.92 572.68
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
近几年，河西区土地成交量波动幅度较大，2011-2013 年成交量逐渐下滑，2013年成交用地约14万方，而2014年 成交量猛增达到12幅，用地面积近100万方，而2015年土 地交易回落，用地成交量为26万方； 近几年，河西区土地成交楼面价稳步上涨，从2011年成 交楼面价6667元/㎡，到2012年成交楼面价8687元/㎡，灾 后2013年楼面价达到11274元/㎡后，成交楼面价基本稳定 在11000元/㎡以上。
5
02
城市及地块区位
天津规划 项目区位 城市区位
周边配套
6
3、城市区位
新梅江区地处天津市区南部，是河西区、西青区、津南区三区交界位置，处于梅江往南。
目标地块 目标地块
经过多年的开发和建设，梅江区域早已成为本市高端片区的代名 词之一，更有着“富人区”的美誉。随着老梅江的饱和以及本市城 市南移整体规划的实施推进，与“梅江”比邻的“新梅江”迎来了 前所未有的关注和发展机遇。2013 年，河西新梅江计划启动，作 为市内成片开发的土地，引起了地产开发企业的高度关注.
天津解放南路起步区地块初步可研报告
Contents
01
02 03 04 05 06
项目初步结论 城市及地块区位 项目简介 天津市房地产市场 项目SWOT分析 项目初步测算（完善中）
天津东丽湖项目初步可研报告---文本资料
总计 项目 规划用地 地上建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率
单位 平米 平米 平米 平米
数量 307,038 336,207 273,729 62,478 1.1
地块及周边现状照片
规划路 朗钜项目 地块内现状 万科项目
朗钜项目
地块内现状
东丽之光大道
规划河道
朗钜项目
万科住宅
东丽之光大道 万科项目
万科别墅
华侨城
武警东丽 湖医院
水上温泉 欢乐谷
恒大
朗钜 本项目 万科城
地块周边配套设施
由华侨城建设的亚洲最大的水主题乐园有望在明年年底
亮相，恒大签约希尔顿建设的超五星级酒店也将于明年 纳客……
2010年东丽区制定出台了东丽湖改造提升工程规划。
根据规划，4年后，东丽湖将建成东部人居生态博览区、
中部华侨城——恒大文化旅游核心区、南部休闲商务总 部基地的三区格局，打造“北方西湖”。
在东丽湖北岸，以目前万科、朗钜等公司已建成的高档住宅项目为基础，规划面积为9.92平方公
里的生态居住区，成为环境优美、建筑风格独特的高档居住区。
天津东丽湖区域
东丽湖是天津市的重点发展区域之一。
2007年，天津市政府出台了《东丽湖地 区总体规划》明确定位：依托中心城区， 建设天津市新的重要的生态型居住区； 依托以航空城为主的滨海新区产业功能 区，建设高档配套服务区；充分利用地 热资源，建设特色旅游休闲度假区。
美食、运动健身、生态教学与环境宣传
为一体的综合性温泉度假村，是亚洲地 区最大的全封闭式室内温泉，200间豪 华客房，整体以地中海式风格装修，中 餐区可同时容纳600人同时就餐和各式 风味餐厅、酒吧；大中型多功能会议厅， 配套有健身中心、游泳馆、桑拿中心、 水疗SPA馆、超大型模似海上乐园、死 海盐浴、中药池等康乐设施，总投资 2.5亿元。
天津河西区六里地块场地环境调查与风险报告主要内容
天津市河西区六里地块场地环境调查与风险评估报告（主要内容）1地块基本信息1.1地块概况该项目评估地块总面积82163.7m2，位于天津市河西区，为原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在地，该区域北至大沽南路，南至黑牛城道，西邻天津冶金轧一钢铁集团有限公司，东至洞庭路。
具体范围见图1-1。
注：坐标数据来源于建筑用地规划许可证图1-1 场地评估范围图1.2 土地使用历史概况本项目调查评估工作主要针对原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂三个企业及棉四宿舍门市部所在场地及场地周边环境背景，重点调查场地内外土壤、地下水污染情况。
天津起重设备厂于1953年建厂，主要生产中小型起重设备，曾作为中国第一家生产电动葫芦的企业，在我国轻小型起重机行业占有重要地位。
该厂主要产品为电动葫芦和梁式起重机，涉及铸钢、机加工、装配、喷漆等多种工艺。
于2009年将天起公司搬迁至天津经济技术开发区（西区），从2009年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
第一运输公司，于1958年建厂，原名为天津市汽车运输五场，1958年建厂之前，该场地为陈塘庄的居民菜地。
第一运输公司一直作为单纯的运输场地进行运营，主要停放货车等，厂区东南角设有一个油罐。
2008年，根据津政发〔2006〕104号文合并为天津市第一运输公司，隶属交通运输集团，主要业务为天津市河西汽车综合检测站，驾校，以及运输车辆停放等。
雄狮仪器厂于1956年建厂，主要产品为布卷尺，为了迎合市场需求，1969年增加新产品：钢尺。
为配合中心城区发展战略的实施，对河西区老工业区进行重新规划。
按照城区规划要求，2006年搬迁至天津市津南区长青科工贸园，从2006年停产搬迁至今该厂区未再从事任何生产、经营活动。
棉四宿舍门市部为棉四宿舍的接待处，主要进行行政办公，未从事生产活动。
1.3场地现状概况根据现场踏勘情况，目前原天津起重设备厂（北院）、第一运输公司、雄狮仪器厂、棉四宿舍门市部所在场区已经拆迁完毕，除部分临时建筑外，均为裸地。
03 天津北辰区北仓镇地块初步可研报告
1、项目主要结论
地块概况
1、目标地块位于北辰区北仓镇，外环线沿线约2公里。处于外环西路与津保高速交口以北，位于北 运河畔。 2、片区处于打造初期，未来道路拓宽、河道整治，预计10月份地块东侧路具备通车条件，极大便 利片区的对外交通。
3、占地约187亩，容积率2.3，总建面为27万方，总地价约12.18亿，楼面价约4407元/㎡。 4、公建配套：不小于3948平米 5、幼儿园占地10.8亩，容积率0.8，总建约0.57万方。
4、片区规划
地块处于北辰区重点打造的北运河生态景观带沿线。
2011年5月北辰区政府授予天津和谐家园建设开发有限公司为北仓示范镇投融资平台及授权其对示范镇项目范围 内土地进行一级整理。天津和谐家园建设开发有限公司隶属于沿海绿色家园集团，为沿海绿色家园集团全资子公 司。北仓示范镇控规2012年6月份已获批复，出让地块指标基本确定；屈店及王秦庄共计六宗出让地块已获取土 地整理计划、道路定线已完成、策划方案上会通过，并获取了五宗出让土地的规划条件批复；目前出让G地块已 完成拆迁，已在区国土进件办理土地征转手续。
目标地块
示范镇 出让区
永定新河
示范镇 出让区
待拆迁 村庄
在建道 路，10 月份建 成。
北运河
示范镇 出让区
示范镇 出让区
已成熟 居住区
已成熟 居住区
结论： 1、地块周边永定新河、 北运河穿越项目，结 合人工设计、开凿水 系，形成内外呼应， 独具特色的水系脉络。 2、未来规划津保快速 路拓宽至100米，外 环西路拓宽至50米。 现阶段还迁区配套市 政道路已开始施工， 2016年6月份具备通 车条件；示范镇南面 腾泰道于2015年4月 启动施工，将于2016 年10月份具备通车条 件，建成后，直通外 环西路。
天津市东丽区10-07单元地块调研报告
是否认为目前地块周边项目房价过高
大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。
69% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 27%
10%
0% 2元以下 2-3元
46% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 21% 14% 12% 7%
20%
15% 10% 5% 0%来自70平米以下70-85平米
85-100平米
110-130平米
130平米以上
是否选择精装修
部分人对精装修房子表示有购买意愿，可以酌情考虑推出部分精装修房源（比如最后推出的楼 王），但同时精装修需考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。
延伸至昆俞路连接卫国道与成林道。项目占地面积5万㎡，总建筑面积8万㎡，容积率1.7，绿化率40%。
项目分两期开发，一期已经售罄。二期共21栋，11层到顶8栋，13层到顶13栋，主推面积94-126㎡。
若购房，选择什么购房方式 大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在 售楼处买到房，办到贷款。
3元以上
4%
2-3元
27%
2元以下
69%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
若购房，选择的用途
大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更 有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。
总
结
东丽区经过国家多年调控及本身优越条件衬托，整体经济水平提升迅速。
(整理)天津拿地方案新开路项目可研报告
天津拿地方案新开路项目可行性研究报告2007年3月3日第一部分报告摘要 (4)一、前言 (4)二、项目概况 (5)1、项目简介 (5)2、项目区域在城市规划中的定位 (5)3、宗地现状 (5)4、项目规控的要点 (6)5、项目SWOT分析 (6)三、产品（商业）定位建议 (7)第二部分新开路可研报告 (8)一、基本概况 (8)1．天津市总体概况 (8)1．1地理位置 (8)1．2人口统计 (9)1．3行政区域 (10)1．4经济 (10)2．河东区总体概况 (12)2．1地理位置 (12)2．2人口 (12)2．3自然条件 (12)2．4文化产业 (12)2．5河东规划 (13)二、天津房地产市场分析 (14)1．天津历年市区土地出让面积（实际成交）单位：公顷 (14)2．2003年-2006年中旬开工及竣工面积走势图 (14)3．2005年-2006年中旬开工（复工）面积量和投资额度 (15)4．价格走势 (17)5．商品房成交情况（2005年7月—2006年6月） (17)6．天津房地产近期市场特点 (18)7．天津房地产发展趋势 (18)三、河东区土地交易情况 (20)1、天津市区2006年土地供应情况 (20)2河东区部分土地交易情况汇总表 (20)四、项目概况 (23)1、宗地位置 (23)2、项目区域在城市规划中的定位 (24)3、宗地现状 (24)4、项目周边情况 (25)4.1交通状况 (25)4.2项目周边配套环境 (28)5、大市政配套 (29)6、项目规控的要点 (29)五、市场分析预测及项目定位研究 (29)1、市场供给与可比项目 (29)1.1 市场供给分析 (29)1.2 周边项目分析 (32)1.3 本案（普通住宅）与周边项目价格比较 (40)1.4 商业部分的研究 (42)1.5 项目SWOT分析 (51)2、市场需求与目标客户 (52)2.1市场需求 (52)2.2目标客户群 (54)3．住宅部分客户群深化分析 (57)3、住宅部分产品定位与建议 (61)3.1可比项目户型配比分析 (61)3.2产品配比建议 (64)3.3建筑形式建议 (64)3.4房型平面设计建议 (65)3.5产品优化建议 (65)3.6铁路对本项目的影响： (65)3.7“70％90平米”政策对本项目的影响 (66)3.8销售策略建议 (66)4、公寓部分产品定位与建议 (67)4.1周边公寓户型比例 (67)4.2公寓户型配比建议 (68)4.3建筑立面建议 (69)4.4部分配套建议 (69)4.5产品优化建议 (69)5、商业部分建议 (71)5.1商业规划设想 (71)5.2商业平面形式和业态布置 (72)5.3产品优化建议 (73)第一部分报告摘要一、前言天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。
天津宝坻大白庄地块可行性研究报告
天津宝坻大白庄地块可行性报告项目概况一、宗地位置。
此地块位于宝坻区大白庄镇九园工业园内，京津轻纺城旁为，紧邻宝白公路，距锦绣香江项目3 公里，距宝坻京津新城9 公里，地块距天津外环33 公里，此地块距津蓟高速出口2 公里，地块距宝坻县城39 公里（不走高速）。
宝坻区概况：总面积1523 平方公里，总人口65 万，非农业人口10 万。
宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。
城区西北距北京70公里，东距唐山80 公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90 公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700 万人口，占京津冀北地区总人口的60% 。
宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6 个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12 条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。
宝坻现有工业企业5000 余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。
香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。
水利资源：宝坻是中国三北地区水资源最丰富的地区之一，境内有6条一级河道、7 条二级河道，并蕴藏丰富的奥陶系优质地下矿泉水和地热温泉，地热异常区总面积434 平方公里，井口水温高达94—98 摄氏度。
2006 宝坻区财政收人完成8.5 亿元，比上年增长36.29%。
财政支出8.4 亿元，比上年增长26.09%，财政收支基本平衡。
城区人均居住面积达到30 平方米。
全年社会消费品零售额实现29.8 亿元，增长加.64%。
天津某房地产项目地块分析报告1
大寺王村项目（394亩）发展报告发展部2005年8月目录一、区域背景（一）西青区概况（二）大寺镇概况二、房地产市场分析（一）天津市房地产市场分析（二）区域房地产市场分析三、项目概况（一）项目基本情况（二）地块评价四、项目定位（一）项目定位的思考（二）项目操作建议（三）项目定位五、项目产品描述（一）规划描述（二）建筑描述（三）外檐风格选择（四）景观描述六、项目收益分析(一) 成本分析（二）方案对比分析（三）现金流分析附件1：典型项目分析1附件2：典型项目分析2附件3：选定方案成本测算表附件4：方案二成本测算表附件5：方案三成本测算表附件6：选定方案现金流量表一、区域背景（一）西青区概况1、区位介绍西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。
南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。
2、交通网络西青区交通便捷，道路网络四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。
经外环线可速达30公里以外的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京津塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。
京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。
3、行政划分及人口资源西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。
全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。
4、经济状况近年来西青区经济呈现快速增长势头，地区GDP由2000年的73亿元增加到2002年的100亿元，2002年的增速达到24.5%，高于天津市平均增长速度，无论是经济总量还是增长速度在各区县中均名列前茅。
1天津东丽湖万科城深度调研报告
东丽湖万科城工程深度调研报告<调研时间：2018年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产工程之一，一方面，市场通过万科城工程认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城工程的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。
万科城距我工程仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我工程形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。
目录一、工程概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科工程所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道<1）万科城的定位<2）万科城的工程规划<3）产品的设计<4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城工程的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、工程概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。
人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。
重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。
计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。
天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095 亩(273公顷>，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80 万平方M，公建建筑面积8 万平方M。
工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。
工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。
距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。
2019年整理201308天津市东丽区张贵庄地块 周边调研报告25p
二、地块简介
1、张贵庄简介
张贵庄区域位于中心城区通往滨海新区 的发展主轴之上。
周边产业功能区分布密集，区域发展动力强劲。
8
二、地块简介
2、张贵庄发展前景
张贵庄联通天津市和滨海新区， 是重要的战略要地；
张贵庄未来规划人口13.8万 人，能为周边商业提供潜在消费 能力；
打造未来的宜居、休闲、商 务中心；
一、区域发展简介
4、发展契机
东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区，作为连接枢纽，未 来的交通条件必将逐步提升，这将成为东丽区发展的契机。
5
一、区域发展简介
5、区域交通条件 城际交通发达/高速公路,城际铁路、车站、机场构成综合交通体系
东丽水陆交通便捷，境内有京山、北环等铁 路枢纽东西横穿全境；津塘公路、京津塘高 速、津滨高速、津北公路与外环线、杨北公 路等十余条公路构成经纬；拥有39条国际、 国内航线；紧靠中国北方最大的国际贸易港 口-天津港，海河、金钟河在南北两端蜿蜒 流过，形成了公路、铁路、水路、航空多功 能的立体交通网络。
张贵庄中心商业块规划指标
经营性用地 用地性质 规划容积率 规划建筑面积
26404
商业用地
3.00
79212
54942
商业用地
3.00
164826
20650
居住用地
2.00
41300
25098
居住用地
2.00
50196
14500
居住用地
1.70
24650
20456
居住用地
1.70
34775
20588
居住用地
天津市东丽区张贵庄地块 周边调研报告
——天津策划销售中心
天津市河西区西南楼三角地地块
天津市河西区西南楼三角地地块场地环境调查报告（简稿）1.1 项目背景天津市河西区西南楼三角地地块位于河西区围堤道和前进道交口，三角地地块范围为：东、北至围堤道、南至前进道、西至广东路，整理面积约14079㎡。
本场地以前为天津市南楼商贸公司、百货大楼、邮政局、河西餐饮公司及河西区卫生局。
2004年左右拆除，改建为城市公园。
2013年，为了地铁施工，对公园内的部分设施进行了拆除，修建临时彩钢板房。
2017年5月后建立围挡，堆放地铁施工时清理出的渣土。
本地块拟用于商业服务业设施用地。
根据国家环境保护部和天津市相关文件要求，在工业企业实行停产或搬迁并对原有场地进行再开发利用时必须进行场地环境评价。
因此天津市河西区西南楼三角地地块需要开展环境调查，为了判断和消除南楼商贸等在场地残留污染物对人体健康的潜在危害，满足置换出的场地后续开发要求，并明确其环境污染状况，减少土地开发利用过程中可能带来的新的环境问题，在场地调查完成后将根据场地调查结果开展风险评估工作。
2017 年11月，对西南楼三角地地块进行环境调查评价工作。
1.5 调查评估范围西南楼三角地地块位于河西，东、北至围堤道、南至前进道、西至广东路（图1）。
现场使用RTK对场地三个角坐标进行定位，边界拐点坐标情况如表1 所示。
表1 场地拐点坐标（天津90坐标系）图1 场地调查及风险评估工作范围2.5 场地现状及历史（1）场地现状项目组对西南楼三角地地块进行了现场调查，场地内，现状为大部分场地堆放地铁施工清理出来的土，土堆高3米左右。
围挡外面有一个小公园，其它地方为沥青路面。
图5西南楼三角地地块现状图（2）场地历史通过走访和现场调查，本场地以前为天津市南楼商贸公司、百货大楼、邮政局、河西餐饮公司及河西区卫生局，后为城市公园，历史上无工业生产。
卫星图片具体见图6到图9。
图6 卫星图片（2000年11月）图7 卫星图片（2009年11月）图8卫星图片（2015年9月）图9 卫星图片（2017年5月）通过卫星图片可知，三角地地块在2000年时为商业楼，2005年全部拆除，建成公园。
天津项目可行性研究报告(模板参考)
天津投资建设项目可行性研究报告如何编写可行性研究报告投资分析/实施方案报告说明—天津，简称“津”，别称津沽、津门，是中华人民共和国省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的环渤海地区的经济中心。
截至2018年，全市下辖16个区，总面积11966.45平方千米，建成区面积1007.91平方千米，2019年末，常住人口1561.83万人，城镇人口1303.82万人，城镇化率83.48%。
天津地处中国北部、海河下游、东临渤海，是中国北方最大的港口城市，国家物流枢纽，北方国际航运核心区，首批沿海开放城市，是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点，位于海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”“河海要冲”之称。
天津是自古因漕运而兴起，唐朝中叶以后成为南方粮、绸北运的水陆码头；金朝在直沽设“直沽寨”；元朝设“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心；明永乐二年（1404年）正式筑城，是中国古代唯一有确切建城时间记录的城市；清咸丰十年（1860年）天津被辟为通商口岸后，西方列强纷纷在此设立租界，天津成为中国北方开放的前沿和近代中国洋务运动的基地。
历经六百多年，造就了天津中西合璧、古今兼容的独特城市风貌。
全球硅胶行业的发展历史悠久，目前硅胶产品在市场随处可见。
从18世纪，开始发明硅胶管到如今的硅胶行业蓬勃发展，硅胶行业经历了从无到有，从简到繁的过程。
当前正处于兴盛阶段。
该xx项目计划总投资10909.99万元，其中：固定资产投资8481.94万元，占项目总投资的77.74%；流动资金2428.05万元，占项目总投资的22.26%。
达产年营业收入18246.00万元，总成本费用14327.37万元，税金及附加187.56万元，利润总额3918.63万元，利税总额4646.69万元，税后净利润2938.97万元，达产年纳税总额1707.72万元；达产年投资利润率35.92%，投资利税率42.59%，投资回报率26.94%，全部投资回收期5.21年，提供就业职位280个。
最新中南集团 天津北辰区北仓镇地块初步可研报告
天津北辰区北仓镇地块初步可研性分析报告
Contents
01
02 03 04 05 06
项目初步结论 城市及地块区位 项目简介 天津市房地产市场 项目SWOT分析 项目初步测算（完善中）
目录
2
01
项目初步结论
项目初步ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ论
3
1、项目主要结论
1、目标地块位于北辰区北仓镇，外环线沿线约2公里。处于外环西路与津保高速交口以北，位于北 运河畔。 2、片区处于打造初期，未来道路拓宽、河道整治，预计10月份地块东侧路具备通车条件，极大便 利片区的对外交通。 地块概况 3、占地约187亩，容积率2.3，总建面为27万方，总地价约12.18亿，楼面价约4407元/㎡。 4、公建配套：不小于3948平米 5、幼儿园占地10.8亩，容积率0.8，总建约0.57万方。
目标地块
市城北，北运河畔。北辰区距北京110公里，聚天
津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。北
天津市 主城区
辰区未来工业发展布局：“一带、三区”即京津 冀高新技术产业带，北辰科技园区环东拓展区、 风电产业园区、医药医疗器械产业园区。北辰区 服务业发展布局：“一廊、一带、一港、二区”，
即京津公路黄金走廊，北运河文化产业带，以现
项目公司跟投方案
跟投方案
总公司跟投方案
总公司评审意见
02
天津规划 项目区位
城市及地块区位
城市区位 片区规划
周边配套
5
2、天津规划
天津市：位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代北方最早对外开放的沿海
城市之一。天津完整定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市化率
随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。
固定资产投资 固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎； 近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好
03-09年天津社会固定资产投资走势
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 1259 2005 2006 2007 2008 2009 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
天津市城市化率变化趋势图
62 60 58 56 54 52
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
城市化率 56.04 56.77 58.39 58.56 58.88 59.37 59.64 59.87 60.18 60.51 60.71
滨海核心区轨道 B1、B2、B3、B4、B5
规划布局
西部新城定位为滨海新区CLD · 生态宜居新城
滨海新区核心区功能布局图
CLD 西部新城
COD 塘沽老城
CBD 于家堡 响螺湾
西部 新城
RBD 北塘 海河两岸
人口发展及预测 受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近 250万人
天津GDP走势 优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强 房地产市场进入飞速发展阶段
04-09年天津GDP走势变化情况
8000 6000 4000 2000 0 17% 17% 16% 16% 15% 15% 14% 2004 2005 3697.62 14.7% 2006 4344.27 14.5% 2007 5050.4 15.2% 2008 6354.38 16.5% 2009 7500 16.5% 14%
3000000 2250000
置 业 人 群
1500000
750000
2010
2015
2020
截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增 长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.2% 。2010年，滨海新区常住人口达2482065人。 滨海新区“十一五”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。
房地产开发投资额 161.27 175.84 211.39 263.92 327.54 402.32 505.3 653.72 环比增长率 9.0% 20.2% 24.8% 24.1% 22.8% 25.6% 29.4%
| 天津房地产市场分析|
城市房地产 调控背景下天津房地产投资势头依然强劲
2010年1-10月，天津市房地产： 1200 累计投资680.02亿元，同比09年增加20.4%。 累计施工面积10975.16万㎡，同比09年增加 1000 32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万 800 ㎡，同比09年增加6.4%。 600 累计竣工面积1027.8万㎡，同比09年增加 6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万㎡， 400，天津市固定资产投资增
势强劲。2009年全社会固定资产 投资突破5000亿元，达到 5006.32亿元，增长47.1%。
全社会固定资产投资 1046.6 比上年增长
1516.8 1849.8 2388.6 3404.1 5006.3
20.30% 20.50% 22.00% 29.10% 42.50% 47.10%
03-09年天津房地产开发投资额走势
700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
天津市房地产开发投资额呈现上扬
态势，其中，从2006年至2009年 增长强劲，从趋势看目前仍处于上 升周期。
天津市人均可支配收入变化图
25000 20000 15000 10000 5000 0 人均可支配收入 人均消费性支出 可支配收入环比增长率 消费性指出环比增长率 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 8959 9338 10313 11467 12639 14283 16357 19423 6987 7192 7868 8802 9653 10548 12029 13422 4.2% 10.4% 11.2% 10.2% 13.0% 14.5% 18.7% 2.9% 9.4% 11.9% 9.7% 9.3% 14.0% 11.6% 20% 16% 12% 8% 4% 0%
天津市宏观环境 目录
规划、布局 经济、产业 交通、人口
天津市房地产论述
市场供需情况 价格走势情况 商品房市场 土地市场情况
区域房地产市场情况
周边项目分布
S.W.O.T.分析 项目定位：
市场定位 客群定位 产品定位 产品建议
竞争项目综述
竞争项目个案
项目自身条件分析
天津市中心区
西部新城
滨 海 新 区
交通区位 承东启西咽喉之地，进入核心区 的门户，城市一小时交通圈内
中心城区－滨海新区 东西连系的必经之地。 高速公路： 京津塘高速公路 津滨高速公路 津晋高速公路 唐津高速公路 快速路： 津塘公路、天津大道
实现中心城区和滨海新区核心区之间1 小时通勤目标。 城区铁路两纵两横 Z1线 Z2线 Z3线 Z4线
GDP增长速度
小于4% 4%—5% 5%—8% 8%—10% 10%以上
房地产市场发展 状况
萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展
全市生产总值 3110.97 比上年增长 15.8%
近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处 于飞速发展阶段
城市化水平及人均可支配收入 天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。
经济测算 可行性结论
| 整体市场分析|
西部新城区位 位于滨海新区核心区，塘沽 区内
区域区位
西部新城位于滨海新区核 心区，紧邻滨海高新区、 先进制造业产业区、 中心 商务区三大功能区。东至 新河干渠和车站南路一线， 南至大沽排污河，西至唐 津高速，北至京津塘高速。 总用地面积约61.1平方公 里。