2012年房地产及相关固定资产贷款分析报告(0717)

2012年房地产及相关固定资产行业分析报告

前言：2011年始，房地产行业面临严峻的市场压力，年初颁布的调控政策，其影响经历了从轻及重的过程，佛山地区的房地产市场进入深度调控期。面对市场的重大调整，我行的房地产贷款面临比例相对过高、占据中长期贷款比重大、行业集中度突出等问题。为加强风控意识、防范行业风险，本报告从宏观政策、楼市状况结合我行实际，对我行房地产贷款情况进行分析。同时，相关固定资产项目具有一致的相似性和较紧密的联系，一并进行初步分析。

本报告所称我行房地产及相关固定资产贷款是指包含住宅、商业、“三旧改造”、都市产业载体、餐饮等固定资产概念的贷款。由于土地储备贷款相对特殊，本报告数据不包含其在内。此外，本报告不包括生产型企业固定资产投资项目。

第一章 2011年以来房地产政策回顾

2011年至今，国家对房地产的限购、限贷调控政策基调不改变，历次的调整如下。

一、国家及地方调控政策

（一）存款准备金率

2011年连续6次上调存款准备金率，至21.50%的历史新高，是国家调控房地产市场的重要辅助手段。伴随三次加息，遏制了信贷资金流向房地产开发，有效地抑制了流动性过剩以及房地产投资，使2010年过热的经济得到放缓。而2011年底始三次下调，释放大量

银行资金。

2011年至今历次调整明细如下：

（二）“国八条”

2011年1月27日公布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场工作有关问题的通知》，即“国八条”。提出了：房价控制、住房保障、全额征税、首付六成、土地双限、全面限购、约谈机制和舆论引导。其中全额征税、首付六成及全面限购成为房地产市场最有力的调控手段，也为其后的调控政策定下基调。

（三）佛山3.18限购政策

2011年3月18日，佛山市住房和城乡建设管理局（以下简称佛山建设局）出台《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，成为全国率先响应“国八条”出台实施细则的地级市。

《通知》中明确规定：2011年佛山新建住房价格涨幅不得高于本年GDP增长速度的控制目标；已有一套住房的佛山户籍居民家庭

和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍家庭，限购一套住房；对已拥有两套以上住房的佛山户籍家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社保缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山区域向其售房；对于贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率比上浮1.1倍。

朝发夕停的松绑令。2011年10月11日中午，佛山建设局在其官网发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，称佛山本市居民可在现行限购政策上增购一套7500元/平方米以下的住房，符合人才引进政策或者村民购房不受限购令制约等。这份放宽限购的通知发布不足半天，即在当晚23时24分被宣布“暂缓执行”。

（四）两会坚持调控

首先是2012年2月6日，温总理在主持第五次座谈会时表态：房地产调控不放松。在其后3月14日召开的两会上，温总理再次表示：中国政府房地产调控的决心是坚定而不动摇的，房价还远远没有回到合理价位。

（五）国土资源部：用地计划大幅提高安居工程用地比例。

5月14日，国土资源部宣布：2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。

（六）央行降息

2012年6月8日起，中国人民银行下调金融机构存贷款基准利率，一年期存款基准贷款利率分别下调0.25个百分点；其他各档次贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

（七）别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录

2012年6月，国土资源部、发改委联合发布《限制用地项目（2012年）》和《禁止用地项目目录（2012年）》，新的目录增加了住宅用地容积率不得低于1.0（含）的限定，别墅类用地首次列入限制、禁止用地项目目录。

2012年一季度末，国内GDP增速同比回落1.6%，增幅连续五个季度下降，预计二季度经济增速将继续下滑。两会中央主动调降经济增速目标，调整产业结构、转变经济发展方式成为重要任务。近期各类宽松政策的频繁出台，各大网站房地产调控放松的谣言频出，如“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”、“银监会给予二套房同样风险权重”等，随后发改委及银监会分别在其网站进行辟谣，但谣言背后的各方角力隐现。目前的房地产政策态势可归结为三点：中央死守，地方政府寻求突破，货币政策趋于宽松。去年底至今三次降低存款准备金率、乃至近期的降息并未为房地产市场打开松动之门，限购、限贷等大的政策方向在相当长的一段时间内不会改变。目前可见，中央拟继续通过抑制房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程，不惜牺牲年度经济增长来熬过转型期间的阵痛，希望中国经济摆脱对房地产市场的过度依赖，把结构性转型落实到底。

二、房地产开发商各谋出路

在房地产调控政策持续的影响下，房地产开发商资金受到严重影响，纷纷主动应对，开发模式、产品配置、销售策略方式明显变化。

（一）中小型房企遭洗牌，非主营房产业务的企业加速剥离房地产，主营房产业务的房企则弃房另寻淘金路。

现金为王，资金回笼呆滞、银行信贷无以为继已成为国内房企面临的最大困难。从全国情况看，近日杭州一家中型房企宣告破产，北京、武汉、四川已有上千家房企从市场消失，而在银监会推行的开发贷“白名单”中的“优质房企”中已出现贷款到期无力还息的情况。房企转让动作频繁，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额417.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%，其中就有著名的上海绿地集团。继2011年10月，集团将绿城温州公司转让后，12月和2012年一季度，再次先后出售上海、杭州、无锡、北京、青岛及温州等共计9个成熟的商业项目，这个以参与禅城东华里改造而为本土所认知的知名国营房企，也不得不通过转让股权的方式自救，以缓解后续投入的资金压力。其高层表示，不排除今年内再转让一些项目。

非主营房地产业务的上市公司也纷纷抛售旗下房地产项目,近期以出售股权或减少资产配置等方式，加快脱离房地产、回归本职的步伐。同时，部分房企转投其他行业，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业、华业地产等10余家房地产公司涉足矿业。

从南海情况看，在各金融机构严控新增房地产贷款形势下，本土