物业案例讲座

业主委员会能不能领工资？小区公共区域收益归物业还是归业委会？物业服务领域“黑恶乱”问题的治理。

物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。

目前还没有一部关于小区业主自治的法律法规，对于业委会也没有相关的法律法规约束，其责权利尚不明晰。

业主自治的一个首要问题是“自治”组织的身份不具备法人资格，一旦在管理过程中出现了问题，自身的权益与服务对象的权益都无法得到保护，更严重的是，如果组织内部出现经济或管理方面的问题，最终买单的是全体业主。

1、业主大会同意；2、街道、社区支持；街道3、小区是多层楼梯房，没有高层小区的电梯、二次供水、配电房等设备的维护和管理，小区的物业管理基本上只需要保证安保和保洁；4、业主委员会的成员都比较热心，有时间和精力，有奉献精神。

1、社区对业主委员会及小区网格管理的可控度高；2、物业管理服务费收费标准低，降低了业主物业费用支出；3、物业管理过程中环节小，管理架构简单，执行力强，反应快；4、收入与支出透明度高，业主对财务收支较为认可。

1、因为业委会不是企业，无法为聘请的人员购买社会保险，工资相对也较低，只能聘到一些年纪较大的保安保洁人员，如果这些人员在上班过程中发生意外，那么后果会很严重，业主承担的风险非常大。

2、物业管理专业性不强，主要解决保洁、保安工作，管理整体计划性弱；3、业委会主任及成员的能力和责任心很关键，但都是有任期的，任期到期后怎么办？房子卖后怎么办？4、街道、社区资金投入大、关注度高、精力付出较多；5、存在各类风险，若发生重大事件，牵连大。

1、业主大会同意；2、街道、社区支持；3、小区是过去的多层楼梯房，没有高层小区的电梯、二次供水、配电房等设备的维护和管理，小区的物业管理基本上只需要保证安保和保洁；4、业主委员会的成员都比较热心，有时间和精力，有奉献精神。

街道1、好的物业管理能让房子增值保值，这已是不争的事实。

房子也就像车子一样，再好的再贵的车子也是需要保养的，而专业的保养当然能让车子跑得更好更安全。

建房、买房多是一次性的，管房却是长期的。

房子是不动产，不可能像其他消费品一样可以经常更换，它需要依靠不断修缮来保持居住的安全舒适。

而且良好的物业管理，也可以促进房屋的保值升值。

对于业主来说，谁也不希望看到自己的小区由于疏于管理变得破败，从而导致房屋贬值。

2、小区是城市的基础，依法、有序、和谐的物业管理，是建设和谐社区乃至和谐社会的基础。

当然，实现和谐的物业管理，需要各个环节相互配合。

在建立健全相关的法律法规、政策制度体系和市场竞争机制后，政府有关部门应依法制定管理标准，并建立和完善相应的监督和处罚机制；物业企业要切实提高服务意识、拓宽服务领域、加强服务管理、提升服务质量；业主也要增强公共意识和契约意识。

业主与物业公司从本质上说是一种服务与被服务的契约关系，享有服务应当支付费用，而且物业服务是与其他业主共同享有的，不能因为自己而影响到其他业主的利益。

某小区业主大会成立之后，业委会与部分业主开始产生对立情绪。

首次业主大会会议通过的《业主大会议事规则》约定，业委会成员可以享受800元/月的工作津贴，对于这个工作津贴是否合理，小区内发生了争执，并引发出其他纠纷。

因此，业委会产生后不久，有3位业委会成员表示退出业委会工作。

最终，通过房管办事处、居委会反复协调沟通，对业委会成员进行增补，才使得小区管理状况趋于平稳。

本案例中矛盾的导火线，主要是业委会成员是否能拿800元/月的工作津贴。

业委会津贴是通过业主大会给予业委会成员的补贴，属业委会成员的合法权益。

业委会委员在小区工作中付出了一定的时间、精力，用津贴作为适当补偿也在情理之中。

但该小区有相当部分业主对其表示异议，表明业主大会会议的参与度存在可能不足，业主不能在业主大会会议上充分表达自己的意愿。

近期业委会纠纷中该类矛盾也较多，特别是牵涉到业委会津贴、维修资金使用额度等敏感问题上反映更为突出，经常直接导致小区管理混乱，甚至业委会工作瘫痪。

《业主大会和业主委员会指导规则》建房（2009）274号第三章第四十二条：业主大会、业主委员会工资经费由全体业主承担。

工资经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得中列支。

工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

也就是说，如果业主委员会的成员发工资，需要征得全体业主的同意。

业委会成立和换届过程中，筹备组、换届改选小组应当在有关部门的指导下，认真拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等文本，关于业委会成员是否领取津贴、津贴数额多少，要结合小区实际情况和业委会工作量，并在听取业主意见的基础上制定方案交由业主大会会议时论通过，尽可能避免矛盾的发生。

接管某小区物业管理工作以来，对小区进行了大量人力、物力和财力投入，公共区域收入已用于小区物业管理资金投入，其已委托账务审计，但未提供审计报告。

某业委会依法成立，具备诉讼主体资格，有权利代小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。

根据物权法及司法解释规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑区划内以下部分，应当认定为业主共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分，小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业公司自2006年7月起对小区进行物业管理期间，与广告公司先后签订《合作合同书》，利用小区内共有部分电梯间、候梯厅进行广告营利活动，收取广告费用，侵犯了小区全体业主的合法权益。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。

行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

某物业公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益，其性质应属广告收益而非经济补偿，应归小区全体业主所有，物业公司理应返还。

最终判决某物业公司返还某业委会电梯间、候梯厅广告收入117万余元。

建筑区分所有权人对共有部分的共有权指业主依照《物权法》、合同以及区分所有权人之间的管理规约，对建筑物共有部分、基地使用权、小区公共场所和设施等享有占有、使用、收益处分的权利。

根据《物权法》及相关司法解释规定，除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。

建筑物基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等部分的属性属于全体业主天然共有部分。

业主共有及共同管理区域部分经营收益，也应当归属于全体业主。

这部分收益可以用于小区公共设施设备的大中维修、基础改造、小区公共支出、业委会经费、补充物业专项维修基金，也可以弥补物业服务企业因收费标准低造成的亏损。

1、在小区通过微信群、QQ群或其他方式散布不实谣言，抢夺票箱，误导或阻止业主投票等。

2、煽动业主采用堵路、堵车、堵门等方式群体信访，到政府机关干扰正常工作秩序等。

3、如行贿受贿、暗箱操作选聘物业企业和介绍小区工程项目、挪用或业主共有资金等。

4、运用不法手段催缴物业服务费、强制收取市政公用事业进场费和管理费、纵容违法装修等。

5、未达成交接协议、不服从协调、不走司法途径强行进行交接引发冲突。

6、未领取工商营业执照，电工、消防、工程等专业人员无证上岗等。

7、强行召开业主大会会议、拒不参加政府组织的协调会议、拒不移交相关资料、拒不执行联席会议议定的事项等。

8、不按规定公布账目、不报送物业管理统计信息表、物业服务合同和安全应急预案不备案、违规使用物业专项维修资金等。

9、其他的物业服务企业和业主委员会。

6月29日，苏州电视台报道了这样一则新闻，越溪锦和加州小区一女子不仅停车堵住小区门口，还持刀划伤门卫。

据了解，这位女子是小区租客，28日回来后将车停在了消防通道上。

物业多次给其打电话，女子怒气冲冲地下来直接将车挪到了小区大门口，堵住进出通道，在与门卫的争执中持刀伤人。

占用消防通道→堵住小区大门→持刀伤人，这位女租客一错再错，错上加错。

1、小区严格停车管理，引起不少业主不满；2、业主诉求得不到马上解决，以此要挟物业；3、引起围观效应，吸引有同样诉求的业主加入。

根据《中国人民共和国治安管理处罚法》第二十三条之规定：有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：（一）扰乱机关、团体、企业、事业单位秩序，致使工作、生产、营业、医疗、教学、科研不能正常进行，尚未造成严重损失的；（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的；（三）扰乱公共汽车、电车、火车、船舶、航空器或者其他公共交通工具上的秩序的；（四）非法拦截或者强登、扒乘机动车、船舶、航空器以及其他交通工具，影响交通工具正常行驶的；（五）破坏依法进行的选举秩序的。

聚众实施前款行为的，对首要分子处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。

4月18日，广东东莞市第三人民法院对备受社会关注的小区高空抛苹果砸伤三个月女婴一案进行开庭审理。

女婴的监护人将高空抛苹果的女孩及其父母告上法庭，索赔544万余元。

楼上坠下苹果砸中女婴头，2019年1月30日，该名女婴的监护人余先生向东莞市第三人民法院起诉12岁女孩小星（化名）及其父母，称他们和被告均居住在东莞市塘厦镇某小区同一单元，2018年3月9日，其三个月大的女儿由家人抱至楼下散步，下午4点半左右回家行至楼下入户大门处时，被该栋24层住户即被告小星从高空抛下的一个苹果砸中，致头部重伤。

1、如果抛物行为致人死亡，则涉嫌过失致人死亡罪，并要依法承担民事赔偿责任；2、如果抛物行为致人损伤，则依法要承担民事赔偿责任；3、《刑法》第二百三十三条　【过失致人死亡罪】过失致人死亡的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑。

本法另有规定的，依照规定。

《侵权责任法》第八十七条　从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。