物业管理案例集锦

物业管理案例集锦1.有人践踏绿地怎么办案例简述某住宅区前原有一片敞开式绿地，吸引众多住户和过路人在此驻足休憩。

但也有一些不太自觉的人将绿地作为穿行捷径，小孩踢球现象也是屡禁不绝，严重致使局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露，不得不反复补种和重植，给物业管理处带来了极大的困扰。

后来，经过集思广益，采取了宣、管、疏相结合的措施，即宣传（首先将警示牌由通道旁移至绿地中，同时将刺眼的警示标语"请勿践踏草地、违者罚款"更改为温馨提示的"足下留请、春意更浓"）管理（针对午后至零时出入频繁的特点，指定一人重点负责该绿地的巡逻，并要求其他员工对践踏现象随时发现随时劝阻），疏导（增铺便捷的人行通道，同时改为傍晚浇灌，保持人流密度大的时段内绿地清新湿润，也避免了滞留绿地现象）。

此举颇见成效。

案例启示动之以情的宣传教育，强有力的控制措施，辅之以人性化疏导设施，是杜绝不良现象的最有效途径，缺一不可。

2.有人乱派招贴怎么办案例简述某花园住宅区乱派招贴现象普遍蔓延。

为此，该物业管理处加强了公共场所的护卫巡逻，基本杜绝户外乱派招贴。

但楼道内乱塞贴搬家装修、送餐美容之类广告的现象却不见减缓。

案例分析管理处查处了几例乱派招贴，分析认为：一是经批准入户提供服务的某些人员顺便所为，二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为，三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为（探明原因，对症下药）。

据此，管理处采取了一系列措施：管为本，在每幢入口处设置一广告橱窗，为有向住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏（提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了），有序管理；教为先，通过派发单上的联系渠道打电话或邀人前来，指出其错误做法，敦促其依规行事（抓住其想做成生意的心理，巧妙“骗”其上门进行教育）；治为辅，将一些不听招呼继续乱派广告的单位列入黑名单，严格限制其在区内的经营活动，直至其做出保证，并确实纠正为止。

措施落实之后，乱派招贴现象虽未完全绝迹，却已经大为减少。

案例启示管理上的难题有其复杂成因，很难一招见灵，善于分析并寻求多元化思路，采取综合措施，才能全面有效地解决问题。

3.住户暂放公共部分物品遗失案例简述某出租公寓一女租户搬入时，向物业管理处提出，因有一箱私人物品，包括一些公司档案资料、小花瓶及电脑软盘等不方便放于室内，希望能暂时摆放于公共走廊通往后楼梯的前室。

当时管理员表示该处为公共部位，亦属于消防通道，不能摆放任何物件，但做出通融最多可摆放一周。

女租户遂将该纸箱物品用封条封好，并写上单元号以示识别。

一周后，该箱物品仍旧放于原位，管理员亦未向该租户跟进将物品搬离事宜。

约一个月后，物业管理处组织保安员对公寓内违例弃置在公共部位的什物进行清点，并安排清洁工将所有什物作为垃圾处理。

上述的一箱物件亦在处理之列。

三天后，物主发现其物品丢失，向管理公司投诉，管理公司在接到投诉后，立即到垃圾房寻找但未果。

据当班保安员回忆，该箱物品在其巡视时封条已被打开，箱内文件及电脑软盘被弃置一地，视之为废弃物，故未特别向物主提出收回的要求。

物主以物业管理处失职为由拒付租金及管理费，并向法院提出诉讼索赔。

案例分析法院认为：物业管理处不应同意物主将其私人物品暂放于公共地方，此举根本不能保证其物品的安全，更是严重违反了消防条例的规定；租户有类似要求应以书面形式向物业管理处提出，由其作出书面答复；物业管理处在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限过后才作出处理；物主违法在先，应自行负大部分责任，全额支付其所欠租金及管理费。

案件启示日常物业管理中，一个环节上的轻微疏忽，往往会带来不必要的麻烦。

物业管理者应充分考虑到可能的风险，严格遵守管理规定和操作程序。

4.停车场车辆被强行开出物业管理有无责任案例简述一日，某住宅区露天停车场，一业主取车时发现车不见了，车辆管理员检查发现该车没有出车记录。

两人在周边现场查看时发现，停车场最南侧远离车辆出入口的固定阻车桩已被撞倒，有明显过车痕迹，可以证实该车是从此强行开出的。

业主为此向该物业管理公司索赔。

背景资料。

1、该停车场为收费停车场；2、停车场收费票据是政府主管部门监制的票面印有保管字样的发票（目前厦门的临时停车票也是如此）；3、《车辆管理规定》和双方签订的《车位服务协议》中明确了物业管理公司不承担车辆保管责任，同时也提醒未参加车辆保险的车辆请勿进入；4、该停车场现场有明示不承担保管责任的标识牌。

案例启示1、机动车停车场车辆被盗事件在全国已有很多案例，由于国家、地方有关停车场管理的法规不健全，法院对丢车案件的判决大相径庭。

从现状分析，国家立法一方面考虑如果明确业主与车场物业管理单位是车辆保管关系，则担心收费标准大幅提高及如何根据车辆档次新旧程度收取保管费等问题，另一方面考虑如果明确车场物业管理单位不承担保管责任，则担心可能使停车场因疏于管理而造成车辆被盗的数量增加的问题，基于上述因素，国家立法会较倾向于从停车场管理责任角度规定因停车场管理不善而承担相应的赔偿责任。

例如《深圳机动车停放管理条例》第四十五条明确：“经营性停车场的管理单位因不履行本条例规定的职责或者因不符合停车场管理规范而造成停车场内的机动车受到损毁或者丢失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

”因此，物业公司应认真履行法律法规规定的职责，严格遵守停车场管理规范，完善停车场各项硬件设施及各项管理规章制度，并按《物业服务合同》和《停车服务协议》的约定履行应尽的管理责任，降低法律风险。

2、根据各种车辆丢失的法院判例来分析，物业管理公司是否要承担主要赔偿责任主要依据是有无存在车辆保管关系。

因此，在符合法律法规要求的前提下，物业管理公司在办理停车场营业执照的经营范围、签订物业服务合同、签订停车场使用协议、制定停车场管理制度、公示停车场标识、开据停车费发票、车辆出入凭证等方面应尽可能明示不承担保管责任，在书面文件、票据及公示的标识内容中尽可能避免出现“保管”字样，并尽可能使有关书面文件、票据、标识的文字内容相一致，当然有许多政策上的规定是不以物业管理公司的意志而改变的，如政府行政部门的批文及发票上的文字内容等；如果法院判定物业公司需承担次要赔偿责任，则赔偿额度的大小主要参考车场物业公司过错和失职程度轻重，以及收取的车场费用额度的大小。

因此，物业公司在日常管理工作中应注意保存好能够证明尽到管理职责的相关书面记录（包括电子记录），这些历史记录是规避物业公司风险的有利证据。

此外，物业公司应建立车辆失盗紧急处理预案，失盗案件发生后物业公司的快速反应和正确应对是很重要的，如现场的保护、与保险公司、公安机关、当事业主的对接等都应由公司具有法律知识的专业人员负责，现场的物业公司员工及其它职员在未得到律师或法律人员的意见前应慎言，以防给公司造成不必要的损失。

3、小区停车场内车辆丢失对物业公司经营活动和品牌形象有着巨大的影响，但就目前物业管理现状来看，物业公司在小区停车场管理上取得的收益与之承担的管理风险是不对等的，有的物业公司在停车场管理上甚至是没有收益的，除支付必要的人力成本费用外，其余收入全部归全体业主所有，而现实情况又是物业公司即使不收取停车费也无法免除管理风险，因此，物业公司应与业主委员会或业主大会协商通过购买停车场公众责任险的方式将管理风险转移，并将保险费用纳入停车场管理成本之中。

4、采取措施尽可能规避物业公司法律风险是必要的，也是必须的，但更重要的应是加强车场管理工作，杜绝失盗案件的发生才是根本。

物业公司在做车场安全防范时应从最坏的情况考虑，加强对硬件设施和管理制度的完善，理想效果是能做到让犯罪分子望而却步，主观上就放弃作案动机。

否则，一旦出现车辆失盗，无论物业公司有无赔偿责任都会给客户关系造成严重伤害，也会给公司品牌带来负面影响。

5.停车场是否负有保管责任丢车要不要赔偿案例简述Ⅰ1996年8月15日，某公司一辆吉普车停放在某新村停车场，车辆管理员发给司机一张该停车场的车辆临时停放计时收费卡。

次日早上该司机取车时发现车已不见，即向停车场和派出所报案，尚未侦破。

被盗车辆系1995年该公司购置，于1995年11月2日投了25万元的机动车辆综合险，保险日期自1995年11月3日至1996年11月2日止。

案发后，保险公司于1997年6月5日按照保险合同的约定赔偿给该公司16.25万元，并据此向案发停车场管理处追偿。

案例分析法院认为，该停车场营业执照上注明经营范围是机动车停车，无保管项目，其发放的收费卡，收取的费用是停放费，并非保管费。

停车场与车主之间存在的是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对该车的丢失，停车场没有过错，不应当承担赔偿责任。

案例简述Ⅱ1998年3月23日，蔡某将一辆吉普车停放某广场停车场，并领取了车辆出入卡。

次日晚上蔡某前去取车时发现车辆已失。

据反映，当日凌晨，有人将蔡的吉普车撬开并强行驶出停车场关卡。

车管员阻拦不及，即向派出所报案，至今未能破案。

蔡遂诉至法院，要求停车场管理处因保管不善而赔偿损失45万元。

案例分析法院认为，该停车场的管理设施不完善，在保管车辆过程中未能及时发现并制止盗车行为，过错在于停车场，应承担民事责任。

该停车场提出的强行冲关卡属抢劫行为的辩解，不符合法律规定的关于免除责任的条件，应由停车场赔偿业主损失。

案例启示停车场丢车赔不赔，从上面两个案例来看，法院是从停车场收费所给的发票来判定的，如果给的发票是车位使用费，就不赔；如果给的发票是保管费的发票，就得赔。

6.交5元停车费丢车可否索赔案例简述1997年7月9日，厦门星成公司一司机到闽南大厦办事，将轿车停放在金都物业经营的停车场，并交付5元停车费。

办完事后，发现轿车丢失，便立即报案，至今未能将失窃车追回。

该车由星成公司于1998年7月16日以人民币187000元购入。

为此，星成公司提起诉讼，请求法院判令金都物业赔偿损失。

案例分析本案争议的焦点：星成公司与金都物业是否存在车辆保管合同关系，即金都物业是否应负保管之责。

法院认为，金都物业与星成公司之间不存在保管合同关系，分析如下：（一）保管合同是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人，使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。

本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而星成公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交与金都物业，以便金都物业实际控制车辆，而金都物业亦未对星成公司出具取车放验凭证。

（二）金都物业的经营范围中并无保管业务，停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。

（三）关于金都物业收取5元停车费的性质及依据。

物价局对金都物业收费标准作出的批复及金都物业与闽南大厦业委会签订的《物业管理委托合同》内容均表明金都物业是对其经营的停车场收取车位使用费，并对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。