物业安全案例分析
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对于这类公共责任问题，另一方法是可通过购买保 险的方式来规避风险
稳擒偷车贼 （一）
６月２７日正值炎炎夏季，已经半夜１１点钟了， 白日的喧闹还没有彻底的平息。管理处三班班长与 另一安全员在北门外维持停车秩序时，发现两名衣 着不整的小青年共乘一台自行车进入园区。这立即 引起了班长的警觉，通过对讲机通知各岗人员密切 注意本岗情况，一旦发现有两名小青年骑两台自行 车的情况，务必拦截盘问。所有在岗人员已进入待 命状态，布下了一张无形的网。
分析：
安全员不应在1小时以后才找车主，应当及时核对 ；根据目击证人提供的线索，及时寻找肇事车辆 ，并请目击证人证实；寻找业主曲线沟通，寻求 业主的支持；联系交通主管部门处理，避免车辆 停放在出入口，造成不良影响；
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
分析:
检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重 伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故 意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下 有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3 年的牢狱之灾。
另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦 醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职 务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某 虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种 无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳 。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫 ，不应承担刑事责任。
装修现场事故（一）
2004年4月18日凌晨，安全员象往常一样对小 区进行巡视，当巡逻至冠云苑时，发现49号301室 窗内有火光，巡视安全员一边向出事地点奔去，一 边用对讲机向区中心报告。
闻迅后当值主办及增援的安全员提着灭火器立即 赶到现场，301室已浓烟滚滚。此时室内的装修民 工乱成一团，正毫无目的地挥打衣服，试图灭火。 地上被打翻的蜡水及装修材料正熊熊燃烧，旁边还 有一只液化气罐，液化气罐一旦爆炸，后果则不堪 设想。
最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能 够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“ 正当防卫”了。在明知对方醉酒的情况下，张某 应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的 产生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握 的。遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自 己尝了苦果。
可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他 的教训告诉人们：任何时候，避免冲突才最重要 ，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。
了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿 时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛 严重刺伤，已构成7级伤残。
同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后， 检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【庭 审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？
不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故意 伤害案进行了审理。张某的行为是否属于正当 防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论 的焦点。
被砸坏的汽车均有保险，因此协商赔偿的问题比较 容易解决。物业公司赔偿了两辆车的修车补贴总计人 民币2000元。
因天气等自然灾害所引发的相关事件，不仅仅是现 场采取紧急应变措施，更重要的是加强日常工作中对 设施的安全完好程度的巡查。及时排除坠物的隐患。
同时，坠窗事件可以看出该房屋建造时的不合理性 ，国家有明确规定高层楼宇不能安装平开窗，建议开 发商在规划设计阶段时协助把好设计关，避免设计的 缺陷给后续的物业管理带来困难。
第一亚太物业案例分析
物业总监：蒯学跃
安全管理篇
某日中午，天气突变，风力增强。某广场E楼17层三块 窗玻璃被大风吹落，其中一块连同铝合金框架一起坠 落，玻璃碎片砸在两辆停在路边的小轿车上。一辆尼 桑车的前挡风玻璃左上角放射型裂缝，一辆奥迪车的 挡风玻璃裂缝15厘米，车顶、发动机盖油漆都不同程 度损坏。幸运的是此次玻璃窗坠落未造成人员伤害， 不然的话后果不堪设想。
点评
管理员防卫过当坐牢年半
2003年8月25日凌晨零时许，正在值班 的福田区水围村停车场管理员张某他看见 美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意 在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制 止，但爱Biblioteka Baidu不但不服从管理，态度还很恶 劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来， 不停地推打张某。
在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机 呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯 前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本 加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的 方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左 眼打
无知车主堵塞路口事件（一）
某日下午18：00分一外来车辆车主到小区居住的 姐姐家做客，倒车时不慎撞到高干路灯（灯杆松动 、驾驶员不知情），当时有业主在大约50米远处 看见撞到撞到路灯的车辆颜色及车牌号码，并告诉 当值安全管理人员，19：20分该车离开车辆出入 口时，安全员告诉驾驶员撞坏路灯，需要赔偿 ￥50元方能离开，车主感到意外，拒不承认撞坏 路灯一事，安全员将事情向当值班长、主办和指挥 中心汇报， 告知驾驶员不赔偿决不放行，车主将 车辆停放在出入口后离开。
稳擒偷车贼 （一）
６月２７日正值炎炎夏季，已经半夜１１点钟了， 白日的喧闹还没有彻底的平息。管理处三班班长与 另一安全员在北门外维持停车秩序时，发现两名衣 着不整的小青年共乘一台自行车进入园区。这立即 引起了班长的警觉，通过对讲机通知各岗人员密切 注意本岗情况，一旦发现有两名小青年骑两台自行 车的情况，务必拦截盘问。所有在岗人员已进入待 命状态，布下了一张无形的网。
分析：
安全员不应在1小时以后才找车主，应当及时核对 ；根据目击证人提供的线索，及时寻找肇事车辆 ，并请目击证人证实；寻找业主曲线沟通，寻求 业主的支持；联系交通主管部门处理，避免车辆 停放在出入口，造成不良影响；
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
分析:
检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重 伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故 意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下 有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3 年的牢狱之灾。
另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦 醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职 务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某 虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种 无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳 。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫 ，不应承担刑事责任。
装修现场事故（一）
2004年4月18日凌晨，安全员象往常一样对小 区进行巡视，当巡逻至冠云苑时，发现49号301室 窗内有火光，巡视安全员一边向出事地点奔去，一 边用对讲机向区中心报告。
闻迅后当值主办及增援的安全员提着灭火器立即 赶到现场，301室已浓烟滚滚。此时室内的装修民 工乱成一团，正毫无目的地挥打衣服，试图灭火。 地上被打翻的蜡水及装修材料正熊熊燃烧，旁边还 有一只液化气罐，液化气罐一旦爆炸，后果则不堪 设想。
最重要的是，如果张某在最初上前劝阻时，就能 够尽量避免发生肢体冲突，他也就根本不需要“ 正当防卫”了。在明知对方醉酒的情况下，张某 应当考虑到劝阻的方法不当就有可能导致冲突的 产生，而这冲突究竟会有多大，则是他无法把握 的。遗憾的是他并没有考虑到这一点，最终令自 己尝了苦果。
可以说，张某为自己鲁莽的行为付出了代价，他 的教训告诉人们：任何时候，避免冲突才最重要 ，因为，事前防范总比事后补救要稳妥得多。
了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿 时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛 严重刺伤，已构成7级伤残。
同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后， 检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。【庭 审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫？
不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故意 伤害案进行了审理。张某的行为是否属于正当 防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论 的焦点。
被砸坏的汽车均有保险，因此协商赔偿的问题比较 容易解决。物业公司赔偿了两辆车的修车补贴总计人 民币2000元。
因天气等自然灾害所引发的相关事件，不仅仅是现 场采取紧急应变措施，更重要的是加强日常工作中对 设施的安全完好程度的巡查。及时排除坠物的隐患。
同时，坠窗事件可以看出该房屋建造时的不合理性 ，国家有明确规定高层楼宇不能安装平开窗，建议开 发商在规划设计阶段时协助把好设计关，避免设计的 缺陷给后续的物业管理带来困难。
第一亚太物业案例分析
物业总监：蒯学跃
安全管理篇
某日中午，天气突变，风力增强。某广场E楼17层三块 窗玻璃被大风吹落，其中一块连同铝合金框架一起坠 落，玻璃碎片砸在两辆停在路边的小轿车上。一辆尼 桑车的前挡风玻璃左上角放射型裂缝，一辆奥迪车的 挡风玻璃裂缝15厘米，车顶、发动机盖油漆都不同程 度损坏。幸运的是此次玻璃窗坠落未造成人员伤害， 不然的话后果不堪设想。
点评
管理员防卫过当坐牢年半
2003年8月25日凌晨零时许，正在值班 的福田区水围村停车场管理员张某他看见 美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意 在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制 止，但爱Biblioteka Baidu不但不服从管理，态度还很恶 劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来， 不停地推打张某。
在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机 呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯 前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本 加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的 方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左 眼打
无知车主堵塞路口事件（一）
某日下午18：00分一外来车辆车主到小区居住的 姐姐家做客，倒车时不慎撞到高干路灯（灯杆松动 、驾驶员不知情），当时有业主在大约50米远处 看见撞到撞到路灯的车辆颜色及车牌号码，并告诉 当值安全管理人员，19：20分该车离开车辆出入 口时，安全员告诉驾驶员撞坏路灯，需要赔偿 ￥50元方能离开，车主感到意外，拒不承认撞坏 路灯一事，安全员将事情向当值班长、主办和指挥 中心汇报， 告知驾驶员不赔偿决不放行，车主将 车辆停放在出入口后离开。