海口市处置积压房地产8年经验谈

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处置海南省积压房地产补充方案

处置海南省积压房地产补充方案为了加快处置海南省积压房地产，盘活金融资产，改善经济运行环境，在《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》(国办发〔1999〕62号)的基础上，制定本补充方案。

一、基本原则充分调动地方积极性，加快积压房地产的处置进度，合理利用和开发积压房地产；坚持依法办事，遵循市场经济规律，改善金融资产质量；建立起处置海南省积压房地产的激励和约束机制，防止贱卖，尽量减少国有资产损失。

二、处置机构由海南省人民政府负责，组建具有独立法人资格的海南省资产管理公司(以下简称省资产公司)，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。

省资产公司的业务范围包括：承接国有独资商业银行的积压房地产，追索债务，置换、转让和销售资产，重组债务，债权转股权以及阶段性持股等。

省资产公司的资本由海南省地方财政注入。

省资产公司由海南省人民政府负责监管。

省资产公司设立监事会，监事会组成人选由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行提出，海南省人民政府聘任。

三、协议移交的范围国有独资商业银行追索债务取得并已确权的积压房地产(包括闲置土地、积压商品房和停缓建工程)，以及1998年12月31日前国有独资商业银行在海南省发放的房地产贷款和直接投资所形成的积压房地产(以下简称积压房地产),均协议移交给省资产公司处置。

国有独资商业银行已经剥离给信达、华融、长城、东方资产管理公司的在海南省的积压房地产，也可以协议移交给省资产公司处置，且应以信达等四家资产管理公司为单位，分别将其所持积压房地产整体移交。

四、协议移交价值的确定(一)对积压房地产进行评估。

省资产公司和有关国有独资商业银行共同委托具有二级以上房地产估价资格或B级以上土地评估资格的评估机构，对协议移交的积压房地产进行市场价格评估。

评估要按照国家颁布的估价规定进行，评估结果应反映现时积压房地产可销售的市场价格。

海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知

海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知文章属性•【制定机关】海口市人民政府•【公布日期】2010.04.21•【字号】海府办[2010]132号•【施行日期】2010.04.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文海口市人民政府办公厅关于印发海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则的通知（海府办〔2010〕132号）各区人民政府，市政府直属各有关单位：经市政府同意，现将《海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则》印发给你们，请遵照执行。

二○一○年四月二十一日海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则为实施《海口市人民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》（海府[2009]127号，以下简称《若干意见》），制定本细则。

一、《若干意见》第一条界定的本市城市建成区范围内国有土地上经规划、建设管理部门批准建设的房屋，包括法人、其他组织或自然人建设的房屋。

二、2006年12月31日前建设房屋的认定，以规划或建设管理部门出具的有关证件或批准文件确定的时间为准。

三、办理解决历史遗留问题的房屋登记，按照下列程序办理：（一）申请申请人向“海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室”（以下简称办公室）提出申请，并按本实施细则的规定提供相关材料。

2009年7月1日起，在海口市政府服务中心房产窗口申报，填写《海口市解决办理房产证历史遗留问题申报表》并提供相关材料的，由办公室受理审核组对其申报材料进行审查，符合《若干意见》适用范围的，要求申请人补充相关材料。

申报材料根据申请人所申请解决的历史遗留问题的具体情况由办公室受理人员确定。

（二）受理受理人员对申请人的申请材料进行审查，确定可适用《若干意见》实施房屋登记的予以受理并向申请人出具《海口市解决办理房产证历史遗留问题受理通知书》。

（三）审核1. 审核组对申请人提交的有关材料进行审核，对存在影响房屋产权登记的遗留问题进行调查，依据《若干意见》的规定向涉及遗留问题的行政主管部门发出征求意见函，要求有关部门在规定时限内对遗留问题做出处理意见。

海口规划局：团结的贪污班子

的人物。
２０年４，０９月海南省第一中级人民法院一审以其非法收受１家单位财物共计１１０３万元判处陈立奇有期徒刑ｌ年，剥夺１政治权利２所余赃款继续追缴。颦
正是张仕武提出的这一定位，
使 ×Ｘ房地产项目在市场上大获全胜。
机会。在监狱接受笔者采访时， ” 陈立奇
如是说。
１９年，国务院的支持下，９９在海南开
始集中处置 “ 烂尾楼” 。作为海口市规划
陈立奇贪腐行为的暴露，源于一起８
万元受贿举报。检察机关调查之后，认为可查性极强，及时指定海南省人民检察院第一分院立案侦查。
“ 先围绕陈立奇的外围进行调查，针
局副局长的陈立奇，兼任海口市处置积压房地产工作小组办公室副主任。一时间，陈立奇审批“ 找烂尾楼 ” 复工的开发
商络绎不绝。
利用手中的权力，该公司办理了项目为用地规划许可证的相关审批事宜。
形成了许多无法按规划竣工的“ 烂尾楼”
工程。
价值观，上了犯罪的道路，非常后走我
悔，谢政府现在给我一个重新做人的感
划局主管用地规划管理及审批的实权人
物陈立奇。几经相约，立奇觉得张某陈确有办事的诚意，于是答应帮忙。在这之后的一天，张某驱车来到海口市规划局院内的停车场，将早已准备好的８万元现金交给了陈立奇。后来，陈
聚
焦ｔＣＳｆｌｌ，Ｕｉｌｌ＇Ｏ，￣考

【反腐风云】37岁副厅干部办公室内卖官

37岁副厅干部办公室内卖官核心提示：37岁便登上海南省地方税务局助理巡视员位置，官居副厅级，7年内却收受企业及个人贿款82万元。

摆平检查组后开口要低价房2009年1月12日，海南省检察院第一分院接到海南省检察院指令及一封检举海南省地方税务局助理巡视员孙斌涉嫌受贿30万元的材料。

随后，该院反贪局立即研究侦查方略，决定由反贪局长周跃亲自挂帅，让经验丰富的检察官陈益带队承办此案。

根据线索，办案人员迅速前往海南世界贸易中心有限公司(以下简称世贸公司)进行查证。

该公司总经理王崇九实话实说:2005年上半年，海口地方税务局税务检查组一行4人来到世贸公司进行税务检查和土地增值税清查。

情急之下，王崇九很快找到海南省地方税务局孙斌帮忙疏通关系，不久，税务检查组就撤走了，王崇九以为这事就算了结了，没料到，这事欠下了孙斌一笔人情债。

2005年下半年，孙斌直截了当地提出低价购买世贸公司开发的世贸雅苑房子。

为了还孙斌的人情债，他同意按开盘价2600元/平方米计价的基础上，在交完购房款后再返还孙斌30万元。

2005年12月底，王崇九叫妹妹王金平将30万元购房款返还给孙斌。

这笔钱在光大银行王金平的账户详单得到证实。

听完办案人员的汇报，有着丰富办案经验的第一分院副检察长李宗炳果断批示:“迅速立案，马上采取强制措施。

”2009年1月13日，孙斌被“请”到检察院，随即被依法刑事拘留。

讯问室内，双方开始了首次交锋。

“我没有干违法犯罪的事，我现在脑子一片空白，什么也记不起来。

”孙斌翻来覆去就是这么几句话，接下来沉默不语，对收受贿款的事实闭口不谈。

办案人员告诉他:“检察机关既然对你立案侦查，就是掌握一定的证据。

你想看一下我们对世贸公司的调查材料吗?”孙斌听到这里，顿时脸色惨白，渗出黄豆般大的冷汗。

在事实和证据面前，他不得不交代以优惠价购买了世贸公司一套住房、王总又返还30万元的事实。

2009年1月21日，孙斌被依法逮捕。

屈指算来，孙斌在地税系统工作已有9年，检察官不相信他只有一次受贿行为，于是决定深挖细查，扩大战果。

1992,海南房地产泡沫事件启示录

1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。

为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。

■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。

1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。

这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。

据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。

于益贤感叹，盖房的不如炒房的。

故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。

于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。

故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。

1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。

“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。

”于益贤总结说。

是泡沫，总会有破灭的时刻。

1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。

于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。

”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。

海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复-琼计价管[2002]182号

海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复（琼计价管[2002]182号2002年2月20日）海口市物价局：转来海口房地产交易有限公司《关于房产中介服务收费标准的请示》(市价字[2001]120号)收悉，为规范房地产中介服务收费行为，根据国家计委《中介服务收费管理办法》有关规定，经研究，现批复如下：一、海口房地产交易有限公司开展房产经纪业务并收费，属中介服务收费，根据该公司的投资成本及服务规程，按公平竞争、自愿有偿、委托人付费的原则，核定收费项目和收费标准如下：1、房产委托销售资料查验、实地勘查、信息发布费，每宗150元；2、房屋销售代理费，按成交价格总额的0．5--1．5％计收。

3、经批准为处置积压房地产交易提供市场服务的，可收取房产交易市场服务费，按成交额的0．5％计收取；4、代办银行按揭贷款购房服务费，每宗200元；5、代办房产证过户服务费，按购房款的0．1％计收；6、代办城市户口入户服务费，每户50元；以上收费属中介代理有偿服务费，不含政府有关部门规定收取的税、费，由房产交易中介机构向委托人收取。

二、房产交易中介机构提供服务并收费应遵循公开、公正、诚实信用的原则，严格按照业务规程提供质量合格的服务。

应与委托人签订委托协议书，协议书应包括委托事项、签约双方的义务和责任、收费方式、收费金额和付款时间等内容。

三、收费单位必须按规定到价格主管部门申办收费许可证，应在收费场所显著的位置公布服务项目、内容和收费标准等，实行明码标价，自觉接受价格主管部门的监督检查。

海口市积压商品房转化为经济适用住房销售管理暂行规定-海口市人民政府令[第6号]

海口市积压商品房转化为经济适用住房销售管理暂行规定正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海口市人民政府令（第６号）《海口市积压商品房转化为经济适用住房销售管理暂行规定》已经１９９９年１０月２１日市人民政府第２９次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长王法仁一九九九年十月二十四日海口市积压商品房转化为经济适用住房销售管理暂行规定第一条为做好本市积压房地产处置工作，盘活房地产市场，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内将积压商品房转化为经济适用住房销售和将停缓建商品房项目转化为经济适用住房项目续建并按经济适用住房销售（以下统称积压商品房转化为经济适用住房销售）的管理。

第三条本规定所称积压商品房是指１９９８年１２月３１日前已建成尚未出售的商品房。

本规定所称停缓建商品房项目是指１９９６年１２月３１日前动工后停缓建的商品房项目和经市政府批准认定的其他停缓建的商品房项目。

第四条积压商品房转化为经济适用住房销售，坚持自愿申报，限量审批，限价并定向销售的原则。

第五条同时具备下列条件的积压商品房可以申请转化为经济适用住房销售：（一）在同一住宅小区内或单体建筑积压商品房面积在１５００平方米以上的；（二）已通过竣工综合验收，公共配套设施完备，具备入住条件，并实行统一物业管理的；（三）积压商品房产权明晰，未被依法限制产权转移的。

第六条申请将积压商品房转化为经济适用住房销售的，应向市房产管理部门提供如下材料：（一）将积压商品房转化为经济适用住房销售的申请书；（二）土地使用证；（三）建筑工程规划许可证；（四）建设工程施工任务通知书（施工许可证）；（五）工程质量竣工核验文件和住宅小区竣工综合验收文件；（六）已办理房屋产权登记的，应提供《房屋所有权证》。

烂尾楼投资价值分析

“烂尾楼”投资价值分析项目部二零零四年七月廿三日目录一、“烂尾楼”的形成和特点 (11)（一）概念 (11)（二）成因 (11)（三）分类 (11)（四）特点 (22)（五）处置方法 (22)二、“烂尾楼”现状及处理案例 (33)（一）“烂尾楼”市场总体情况 (33)（二）“烂尾楼”现状 (33)（三）“烂尾楼”处置成功案例 (44)三、“烂尾楼”投资价值分析 (66)（一）市场需求 (77)（二）投入成本 (88)（三）产权问题 (1010)（四）政府优惠和配套政策 (1010)（五）融资问题 (1111)四、重庆市烂尾楼典型案例 (1212)（一）项目概况 (1212)（二）处置 (1313)（三）优惠政策 (1313)（四）项目初步分析 (1414)五、“烂尾楼”的投资机会分析 (1414)（一）宏观政策背景 (1414)（二）银行不良资产的主要内容 (1414)（三）投资价值的判断 (1515)（四）参与“烂尾楼”投资的可能性及意义 (1616)六、结论 (1616)“烂尾楼”投资价值分析一、“烂尾楼”的形成和特点（一）概念“烂尾楼”是指已办理用地、规划手续，项目开工建设后投资额已超过25%或已完成2/3工程量，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

“烂尾楼”的主体部分是楼、堂、馆、所，纯住宅“烂尾楼”项目较少，仅占10%左右。

（二）成因国内现有的“烂尾楼”大多数是上世纪90年代盲目投资房地产，因投资方资金链断裂，后续资金无法到位造成；其二是市场定位问题，如许多开发商在1997至1998年间盲目投资写字楼；其三是债务问题，如拆迁纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。

也有些“烂尾楼”是因为1997年的亚洲金融危机造成的。

“烂尾楼”一般地处城市要道或商业中心。

严重影响市容市貌；投资巨大，一般上千万甚至几亿资金，除严重影响开发商、建筑商和消费者外，银行也深受其害，“烂尾楼”是银行剥离的不良资产的主要内容之一。

海南房地产泡沫历史

估计现在很多90后和00后都不知道海南岛房地产行业90年代经历过多大的风浪，今天我们重温下当年海南地产泡沫有多么可怕的经历。

2008年随着海口市南海大道９号，楼高１８８米的海口明光海航大酒店正式落成，这栋搁置了多年的海口较高“半拉子”工程迎来了它新的生机，昔日的“烂尾楼”变成了今日海口的“”。

从１９９９年至２００７年，海南花８年时间，终以把被誉为“天涯，海角，烂尾楼”三大景观中的“烂尾楼”盘活。

击鼓传花海南炒房成风１９９２年的春天，改革开放总设计师邓小平动身南巡。

当时的国内，针对改革的诸多争论、质疑声不断，邓小平以他独有的睿智和眼光，在南巡过程中，发表了许多振聋发聩的讲话，勇敢地为改革开放大业护航。

南巡讲话对于社会主义的本质和判断标准、计划和市场的关系等重大问题做了改革开放以来较全面明确的阐述。

小平同志在他的暮年，对２０世纪９０年代之后的中国政治经济大局进行了准确的的定位。

“胆子更大一点，步子更快一点”，南巡讲话精神已成为中国继续前行的号角。

海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。

“那是一个疯狂的时代。

”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。

“十万大军下海南，各大财团抢地盘”。

满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。

这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。

“一开始都不敢相信，不敢签。

在１楼签了房产购卖合同，到６楼加价就卖了。

现在想想都害怕。

”潘石屹曾这样回忆。

周先生是某省驻海南办事处专业，曾经为单位在海南炒房地产。

１９９２年，周先生来到海南。

那时候，海南房地产正是热火朝天的时候，大家都像疯了一样。

除了炒房地产，海南还在热炒内部股。

社会上购内部股，根本不问这是什么公司的股票，都是用真金白银去购。

到较后，全部变成了废纸。

在海南“地产泡沫”较膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天２００至３００元的速度上涨。

海南烂尾楼的成因和解决对策

海南烂尾楼的成因和解决对策“烂尾楼”是指已经开工建筑的楼盘由于某种原因中途停止施工。

未完成的建筑或是刚打基础，或是仅完成上部框架结构。

岁月和风雨侵蚀之下，杂草丛生，锈迹斑斑，黑莠黯淡，蛇鼠横行。

“烂尾”是一种形象比喻。

就整个工程的生命周期来说，开工时鼓乐喧天，彩旗招展，不料后来却变成虎头蛇尾的建筑垃圾，并且尾巴上生脓害疮，“遗臭”数年甚至数十年，路人避之不及。

海南烂尾楼是我们国家经济快速发展中出现弊端的一个典型代表。

烂尾楼产生的直接原因是海南房地产热带来的炒作风潮，深层次原因则是我国市场经济体制不成熟和干部监管体制的缺陷。

一、炒房风潮海南的烂尾楼始于1988年。

1988年，海南从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。

双重利好下，民间涌现出一股海南“淘金热”，主要是炒作房地产。

海南省一夜之间冒出两万多家房地产公司，平均每80个人就拥有一家房地产公司。

当然，他们主要目的不是建房子，而是炒地皮。

据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

短短三年增长超4倍。

当时的企业家潘石屹发现，当时海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。

1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成，大量开发商倒闭。

宏观调控的结果是房价直线下跌，到1997年，海南同样的房子已经跌到了1000元以下，泡沫由此破灭。

据统计，上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的烂尾楼，其中烂尾楼工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗。

海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。

采访话题8-烂尾楼的成因和改造前后对楼市的影响

采访话题8-烂尾楼的成因和改造前后对楼市的影响政法报道采访：资料：对“烂尾楼”的感性认识1、阐释“烂尾楼”所谓“烂尾楼”，俗称“半拉⼦⼯程”它不仅是指项⽬开⼯建设后已完成⼀定建设⼯作量，但由于开发商陷⼊债务纠纷或法律诉讼⽽⽆⼒继续进⾏建设的房地产项⽬，⽽且还包括项⽬虽已建成，但由于⽔、电、⽓、交通等配套不齐全的房地产项⽬。

换⾔之，它属于那种未完⼯且⽆⼒继续完成的“不完全产品”。

（⾮最终产品）此外，不同职能部门从不同⾓度还会有不同界定标准，如规划部门以是否通过⼯程验收为标准，建委以是否通过综合验收为标准。

但是，为了避免混淆，值得⼀提的是，由于开发商主动调整投资决策，在取得⼟地后暂不开发或暂时停建、缓建的项⽬，以及已建成但未能出售的空置房均不属于此列。

“烂尾楼”指的是已办理⽤地、规划⼿续，项⽬开⼯后，因开发商⽆⼒继续投资建设或陷⼊债务纠纷，停⼯⼀年以上的房地产项⽬。

实际上，“烂尾楼”就是那些未完⼯但是由于各种原因搁浅超过⼀段时间的在建⼯程项⽬，有些房地产项⽬在建设过程中因各种原因多次停⼯，停停建建，历经⼗数年甚⾄数⼗年都没有建成，虽然这些项⽬单次停⼯都没有超过1年，但是实际上已经视同“烂尾楼”，⽽现实中存在的往往就是这种“烂尾楼”。

“烂尾楼”项⽬的开发商拥有这些⼟地的开发权，却没有能⼒正常地使⽤⼟地这种稀缺资源，从⽽造成对经济资源的浪费。

⽬前，在我国的许多城市，特别是⼤中城市都或多或少地存在着“烂尾楼”的现象，在有的城市“烂尾楼”甚⾄泛滥成灾，对经济和社会的有序发展造成了不良的影响。

其中，上海“烂尾楼”最多时达到200余处，⼴州有120多处，成都有70多处，天津有37处。

由于“烂尾楼”的普遍存在，使“烂尾楼”的处理成为当地政府的⼼病。

2、当今烂尾楼存在的各种原因1:开发商盲⽬的开发楼盘未对风险进⾏有效预测和估计.2:⼈⼝的激增⼈民对⾼物质⽣活的渴求以及城镇可⾃由⽀配收⼊的增加刺激了房地产市场的发展与房地产的消费.3:开发商经营不善或其他原因,导致资⾦链条发⽣断裂导致资⾦困难,楼盘⽆法继续开发.4:⼤量炒房团的涌⼊虚假的刺激了房地产市场的繁荣,⼀些能⼒不⾜的公司纷纷涉⾜地产业,最后因为能⼒不⾜,导致楼盘成为烂尾楼“烂尾楼”——精彩楼市的沉没成本据了解，“烂尾楼”在我国⼤多数城市普遍存在，例如，重庆市主城区的63个烂尾楼，规划总建筑⾯积达300多万平⽅⽶，概算总投资达50亿元，涉及银⾏贷款30多亿元，拆迁户5000多户；上海市仅静安区（市中⼼区域）的58个烂尾楼沉淀在闲置⼟地上的资⾦就⾼达40多亿元，总投资量超过100亿元，规划总建筑⾯积约200万平⽅⽶，⽤地总量相当于该区2003年新⼀轮旧区改造计划的1.59倍。

海南省人民政府办公厅关于对处置积压房地产实行税费征收优惠政策的通知-琼府办[1999]99号

海南省人民政府办公厅关于对处置积压房地产实行税费征收优惠政策的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 海南省人民政府办公厅关于对处置积压房地产实行税费征收优惠政策的通知（一九九九年八月三十日琼府办〔１９９９〕９９号）各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：根据《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔１９９９〕６２号）精神和国家的有关规定，为加快处置我省积压房地产，有效启动房地产市场，盘活金融资产，改善经济运行环境，省政府决定对处置积压房地产实行税费征收优惠政策。

现就有关事项通知如下：一、税收部分（一）免征项目２项１．个人购买并居住超过１年的普通住宅，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

２．在１９９８年６月３０日以前建成，尚未出售的积压空置商品住房销售时，应缴纳的营业税、契税在２０００年１２月３１日前予以免税。

（二）减征项目１项个人购买并居住不足１年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去原价的差额计征；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

二、行政事业性收费部分（一）免收项目１６项１．征地管理费；２．土地登记费；３．房屋所有权登记费及房屋所有权转移登记费；４．房屋变更登记费；５．房屋租赁管理费；６．房产贷款抵押、典当管理费；７．城市道路占用挖掘收费；８．环境影响报告书（表）审查咨询费；９．供水设施增容费；１０．提供利用房地产档案费；１１．出具房地产等项证明费；１２．人防工程统建费；１３．电网电源建设费；１４．市政公用设施配套费；１５．绿地占用费；１６．易地绿化补偿费；（二）减收项目１２项１．建筑工程质量监督费；２．工程定额编制管理费；３．建设项目环境影响评价费；４．房产档案保管费；５．房产托管费；６．地震安全性评价收费；７．土地价格评估费（经营性服务收费）；８．房地产交易手续费；９．房地产价格评估差额定率累进收费（经营性服务收费）；１０．工程建设监理费（经营性服务收费）；１１．城市建筑垃圾处理费；１２．建设工程招标投标服务费。

海口市烂尾楼情况

海口市烂尾楼情况海口市积压房地产代为处置中心主任王有才日前宣布，根据市政府统一安排，被称为“烂尾楼”的１７１个停缓建工程项目将在２００５年上半年处置完毕。

被称为“城市疮疤”的“烂尾楼”，近年正在海口迅速消失。

据统计，自１９９９年以来，全市已有２８０宗“烂尾楼”项目重新启动，占停缓建工程总量的６３％。

海口市曾是房地产泡沫的重灾区。

高强度无秩序的开发建设，使被称为“一线天”、“握手楼”、“亲嘴楼”、“贴面楼”的各色“烂尾楼”几乎遍布街头。

２６４万平方米的空置房、１２５４公顷的闲置用地和１２０９万平方米的停缓建工程，沉淀资金达３０７亿元。

王有才说，所谓“烂尾楼”，又称“半拉子”工程，它是指项目开工建设后完成了一定的建设量，但由于开发商后续资金不足、陷入债务纠纷或法律诉讼而无力继续建设的房地产项目。

一般来说，这些项目都是属于水、电、煤、交通、通讯等配套设施不齐全、选址定位不当或房型单一、不尽如人意的不完全产品。

“烂尾”工程在过去相当长的时间里没有找到合适的处置方法，既严重影响了市容市貌的改观和投资环境的改善，又使大额资金无法流转，被戏称为积压房地产处置中“难啃的硬骨头”。

海口处置“烂尾楼”的“柳暗花明”得益于海口市政府部门勇于破解难题的勇气。

１９９９年７月以来，海口市针对所处位置好、规模大、功能杂、成本高、产权不清、绝大多数的开发商缺乏后续资金等一大批停缓建工程的共同特点，根据国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》中可以运用经济手段消化存量的有关规定，结合实际作出《关于加快停缓建工程处置工作的决定》。

据介绍，这一决定为停缓建工程产权人提供了限期建设、现状竣工和权益置换三种处置方式，要求产权人在６０日内申报处置方案，同时规定对位于城市重要区域、重要道路或对城市景观有重要影响的停缓建工程，产权人在规定期限内未申报处置方案或未按批准的处置方案实施的，由指定机构代为处置。

代为处置的机构为具有独立法人资格的事业性质的机构。

海口市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知

海口市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知文章属性•【制定机关】海口市住房和城乡建设局•【公布日期】2022.02.23•【字号】海住建规字〔2022〕2号•【施行日期】2022.02.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】专项资金管理正文海口市住房和城乡建设局关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知各房地产开发企业、各有关商业银行、各房地产中介机构：为贯彻落实省、市关于加强房地产市场调控的工作部署，保持我市房地产市场长期健康稳定发展，防范房地产市场风险，切实维护购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）以及《海南省商品房预售资金监管暂行办法》（琼建房〔2013〕237号)等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强我市商品房预售资金监管工作通知如下：一、明确资金监管主体职责及监管内容。

监管银行为预售资金监管的实施主体。

开发企业在商品房预售前，应与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》，协议条款应当明确预售商品房概况、监管账户的户名及账号、预售资金的收存管理、重点监管资金的构成（含具体金额）和管理、双方权利义务等内容。

开发企业应当如实申报重点监管资金，不得少报；监管银行在签订监管协议前，应按照项目取得不动产首次登记为目标，对开发企业申报重点监管资金的分项构成、各分项金额进行核查，并按照相关规定及协议约定实行全过程监管。

二、账户公示。

房地产开发企业应当在销售现场醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目的商品房预售资金监管账户。

房地产中介机构代理预售商品房的，应当在销售场所醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并在签订中介代理合同时告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

三、所有房款存入监管账户。

开发企业、销售代理单位收取的所有售房款（含定金、订金、认购款、各分期房款、按揭贷款等，下同）应当直接存入监管账户。

海口市处置积压房地产8年经验谈

海口市处置积压房地产８年经验谈作者：戴开权来源：《中国经济周刊》2008年第06期众所周知，上世纪90年代的海南海口是全国房地产泡沫的重灾区。

截至1998年底，全市空置商品房360万平方米；停缓建工程项目416宗，涉及原规划报建面积1438万平方米；闲置土地2856公顷。

按经济适用住房标准，即每套房面积100平方米供5人居住计算，海口市空置和停缓建的商品房总面积够18万户90万人居住，而当时全市常住人口才80万人。

1999年7月，国务院审时度势作出处置海南省积压房地产试点工作的决定。

经过海口市各有关部门8年的艰辛努力，许多专家学者曾预言15年都处置不完的积压房地产终于圆满完成处置任务。

在这个过程中，一些经验固然值得总结，而如何将历史教训转化为促进房地产市场健康发展的措施，显得尤为重要。

六条经验一是制定政策法规，提供法律保障。

在充分调研的基础上制定了20多个政策法规和规范性文件，明确了各部门的职责，促进全市处置工作依法、规范、高效地进行。

二是积极推出转化房，促进销售盘活。

充分利用积压商品房转化为经济适用住房销售优惠政策，通过返还开发企业土地出让金的办法，降低积压商品房销售价格，实行政府限价，面向广大中低收入阶层销售，消化了一大批积压商品房。

同时也吸引了大量岛外人士前来购买，出现了“东北村”、“浙江苑”、“上海帮”等，转化房已成为海口房地产市场的一大亮点。

三是强制代为处置，突破处置难点。

政府限定一个时间让停缓建工程项目产权人申报处置方案，对超过期限不作为的停缓建工程，政府就指定机构进行代为处置，处置收益存放在法院或财政指定的账户，待产权人理清关系后，凭有效证明文件再申领分配。

四是实施分类处置，确保处置实效。

一是“压”：项目在规划审批时按原批建的40%进行核减，同时注意不搞一刀切，对自身配套完善、符合城市规划的项目，可以通过优化方案，按原开发强度续建。

二是“拆”：拆除不符合现行城市规划要求的停缓建项目。

中国十大资源枯竭城市

中国正在衰落的十大城市：因资源而生因资源而亡1 最近，美国曾辉煌一时的汽车城底特律申请破产，对中国城市的发展敲响警钟。

2011年，中国公布了一份“资源枯竭型城市”名单，共有69个城市上榜。

资源型或靠单一传统产业支撑发展的城市，经过长期过度开发使用，如今面临着资源枯竭、产业衰退的尴尬局面。

这些城市现状如何，又该何去何从？一、资源城市的产业转型之路资源型城市似乎总难以逃脱"建设-发展-萎缩-报废"宿命。

长期依赖资源的开采，忽视产业的多元化发展，技术的创新，加上环境污染，让城市不可避免走向衰亡。

这些城市往往因资源而生，也因资源而亡。

1、鄂尔多斯：煤都神话的破灭1这个曾经名不经传的内蒙古三线城市，创造了一系列的经济神话GDP一度赶超香港，房价直逼"北上广"。

鄂尔多斯的煤炭产业占经济总量近70%，占财政总收入近50%。

拥有"黑金资源"的鄂尔多斯，在煤炭产业的黄金十年里，风头一时无两。

可惜，煤炭带来的巨额财富，被这座城市挥霍在房地产市场里。

据公开资料显示，2006年鄂尔多斯的楼市均价大约为1200元，三年后，住房均价飙升到7000元左右。

神话的破灭始于2011年底，煤炭量价狂跌，楼市出现低迷，鄂尔多斯这个富裕煤都陷进债务危机。

显然，单一依靠煤炭资源，产业结构单一，产业链短，粗放生产，导致环境恶化，产能落后，同时热衷房地产的投机买卖，这让鄂尔多斯的发展之路越走越窄，泡沫隐患重重，终于一夜之间，神话破碎。

近年来，城市产业谋求转型，将装备制造基地作为强力引擎，引进500强企业和高新技术产业。

"目前全市非煤产业增加值占工业增加值的比重达到30%。

预计到2017年，非煤产业增加值占工业增加值的比重将提高到50%左右，有望形成一批产值超千亿元的产业集群、工业园区和大型企业。

"完成由粗放型到集约型生产的转变。

2、陕北神木：煤炭王国风光不再1“因煤而兴，因煤而富”，神木构建了一个让人艳羡的优质煤炭王国，拥有免费医疗教育等公共服务。

规划局副局长规划错了人生

规划局副局长规划错了人生作者：江舟来源：《检察风云》2009年第15期海南省海口市规划局副局长陈立奇,是一个权倾一方,红极一时的人物,他不仅是规划局的副局长,而且还是海口市处置积压房地产工作小组办公室的副主任,主管全市的用地规划管理和审批工作。

然而,他并没有将党和人民赋予的权力为人民谋利益,而是利用职务之便为11家单位谋取私利,收取这些单位的财物130万元。

此案经海南省人民检察院第一分院侦查终结,向法院提起公诉后,2009年4月30日,海南省第一中级人民法院以受贿罪判处陈立奇有期徒刑11年。

突破口:八万贿款就在陈立奇大权在握,春风得意之时,他的受贿问题东窗事发。

2008年6月20日上午8时,陈立奇乘着轿车来到海口市政府开会。

上午9时许,海口市纪检部门两名调查组人员到海口市规划局找陈立奇,得知陈立奇在市政府开会,当即要求局领导电话通知陈立奇马上回来,大约20分钟后,陈立奇刚回到规划局就被纪检部门工作人员带走。

说起陈立奇进入海口市纪检部门的视线,缘于一起涉及他的8万元受贿举报。

纪检部门调查后认为可查性极强,遂将这一举报线索移送检察机关调查,海南省人民检察院于是指定第一分院立案侦查。

“先围绕陈立奇的外围进行调查,针对行贿单位钱款的来龙去脉搜集证据,如果他真有问题,绝不仅仅是这一笔。

”办案人员制定了侦查方案。

办案人员在侦查中发现,早在2005年11月间,江苏南通金丰房地产开发有限公司曾向海口市规划局申办过在金盘工业开发区的金碧雅苑项目用地规划许可证,该公司总经理李超要求他在海口华磊建筑设计咨询公司的好友张卫,向海口市规划局申办这一项目的用地规划许可证时,将用地容积率办到2.0,并给了张卫10万元作为中介费。

张卫领命后,自然想到了海口市规划局主管用地规划管理及审批的实权人物副局长陈立奇,经过几次约请,陈立奇觉得张卫确有办事诚意,便答应帮忙。

这年11月的一天下午,张卫开车来到海口市规划局院内的停车场,将早已准备好的8万元现金给了陈立奇。

海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见

海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见文章属性•【制定机关】海口市人民政府•【公布日期】2019.03.21•【字号】海府[2019]32号•【施行日期】2019.03.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文海口市人民政府关于解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的若干意见为妥善解决我市历史遗留的房屋不动产权证办理有关问题，维护社会稳定，促进房地产业持续健康发展，本着尊重历史、实事求是的原则，根据有关规定，结合我市实际，提出以下意见。

一、2009年12月31日前，经规划、建设管理部门批准，在本市城市建成区范围内国有土地上建设并实际交付或实际使用，但因项目建设中存在问题未办理房屋所有权初始登记或不动产权首次登记的房屋，适用本意见。

二、适用本意见的房屋，建设单位存在的，由建设单位申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题；如建设单位主体已不存在或因其他原因不进行申请的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。

建设单位存在改制、合并、分立等情形的，由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的，可由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。

三、申请解决房屋不动产权证办理历史遗留问题的流程如下：（一）受理。

申请人向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室（以下简称市遗留办）提出申请。

1.由开发建设单位（或其承接单位）、业主委员会或物业服务单位组织业主申请的，提交如下材料。

（1）申请书。

（2）建设单位的营业执照或组织机构代码证书；建设单位权利义务的承接单位申请的，除提交承接单位的营业执照或组织机构代码证书外，还需提交建设单位不存在、承接单位承接申报事项权利义务的有关材料。

（3）由业主委员会或物业服务单位组织业主申请的，需提交小区业主共同决定办理或项目专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意办理的有关材料。

（4）建设单位或承接单位的企业机读档案、授权委托书、受委托人身份证；或者经小区业主委员会授权或业主共同决定的受委托人身份证复印件。

规划局长们的另类捞钱术

规划局长们的另类捞钱术作者：暂无来源：《廉政瞭望》 2010年第1期陈立奇，被捕前任海口市规划局副局长。

他胆大包天贪国务院要求处置的“烂尾楼”的钱，而且一贪就是巨贪。

海南房地产市场一度虚假繁荣，商品房竣工量大大高于销售量，空置率越来越高，房地产泡沫越吹越大。

一些开发商前期资金透支，后期资金到不了位，形成了许多无法按规划竣工的“烂尾楼”工程。

1999年，在国务院的支持下，海南开始集中处置“烂尾楼”。

作为海口市规划局副局长的陈立奇，兼任海口市处置积压房地产工作小组办公室副主任。

一时间，找陈立奇审批“烂尾楼”复工的开发商络绎不绝。

陈立奇认为：“没有好处的事，就是该办也不能轻易去办。

”对于送上来的申请，他的答复总是模棱两可，含糊其辞。

于是不少开发公司的老总亲自出马，请陈立奇吃饭，请求指点迷津。

陈立奇饭照吃，而事情却一味推诿。

言语中，流露出要“意思”一下。

心领神会的老总们送上一笔笔不菲的“感谢费”后，批文就会很快从陈立奇的手中发出来。

2003年初，海南两家单位合作开发一处房地产项目，以驻琼单位海口房地产管理处名义向海口市规划局申办位于海口市蓝天路的某“半拉子”工程处置批复。

为尽早获得批复，公司总经理蔡某几次找陈立奇帮忙尽快批复，但一直未获得批准。

“半拉子”工程复工本是海口市政府的决策，属正常工作，但在陈立奇那里，正常的变成了不正常的。

直到2005年7月，心急火燎的蔡某在某酒店门口送给了陈立奇10万元后，陈才办理了该工程处置批复手续。

“烂尾楼是海南人心头之痛，连这都敢收钱，不是疯了就是狗胆包天！”一位海口市民愤愤地说。

经法院审理查明，2002年3月至2008年6月期间，陈立奇利用职务之便，为11家单位谋取利益，并先后非法收受1 1家单位财物共计130万元。

案发后陈退还赃款75万元。

2009年4月，海南省第一中级人民法院一审以受贿罪判处其有期徒刑1 1年，剥夺政治权利2年，所余赃款继续追缴。

靠中介“捞钱”张仕武，原系海口市规划局副局长，直接导致他落马的，是一单26亩土地的报建手续。