央企退出房地产的意义及路径选择

央企退出房地产的意义及路径选择
作者：马光远
来源：《西部论丛》2010年第04期
“两会”结束后的2010年3月15日，北京土地市场一日惊现三大“地王”，让作为事主的中央企业一时成为众矢之的，中标者都为中央企业。

三大“地王”一举改变了北京楼市观望的态势，北京楼价又现量价其升的井喷态势，引发了外界诸多的质疑。

3月18日，国务院国资委公开表态，除了中粮等16家以房地产为主业的央企之外，78家非地产主业央企将在完成现有项目之后，退出房地产领域。

3月19日，国资委主任李荣融在部分中央企业会议上指出，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。

这意味着，78家央企必须在4月12日之前全部提出退出方案。

关于央企能否退出、应否退出、退出房地产对房价的影响等问题的争论在坊间高烧不退。

事实上，围绕中央企业退出房地产市场引发的这些争论，已经远远超越了房地产本身，而争论的是是非非，无非集中在两大焦点话题：其一，央企既然是一个企业，为什么不能进入房地产市场，央企的定位究竟是什么；其二，央企退出房地产市场能解决“地王”问题吗，房价就能理性回归吗。

中央企业在房地产市场的现状
目前国资委下属的中央企业从事房地产业务有三种情况：一是国资委确定的16家以房地产作为主业的中央一级企业；二是78家非以房地产为主业的中央一级企业；三是中央企业的子企业，按照国资委的统计，三级以上房地产子企业户数有373户。

就中央企业在房地产市场的现状，通过国资委统计的2009年一些数据基本可以初步得到以下判断：
第一，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5％；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3％。

也就是说，在整个房地产市场上。

中央企业无论是销售额还是销售面积，都没有形成明显的竞争优势；第二，16家以房地产为主业的中央企业资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。

这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业；第三，78家不以房地产为主业的央企，按照2008年的数据，这些企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60％，但销售收入只占到15％，利润只占7％；第四，国资委表示，中央房地产企业在
主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用，但并未提供相关的数据予以佐证。

根据以上数据，我们判断78家非以房地产为主业的退出，无论是利润、销售额、资产总额所占比例都只是很小的一部分。

央企为什么必须退出房地产领域
对于央企应否从事房地产业务，争议很大。

一些人认为，央企既然是一个企业，没有任何理由限制其投资房地产。

央企的定位究竟是什么，对这个问题的回答，小的方面看，攸关房地产的市场结构；大的方面讲，更攸关国企的定位和中国改革的方向性选择。

很显然，这是回答其他问题的前提和关键。

事实上，改革开放30多年来，在国有经济或者国有企业的定位上，历次党的文件对国有经济都有阶段性的定位和认识，从改革的基本方向看，都是在推动国有经济的战略性调整，推动国有经济从一些无关紧要的竞争性领域退出。

特别是以党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》为里程碑，正式提出了“有进有退，有所为有所不为”的重大战略，明确指出，国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。

其他行业和领域，可以通过资产重组和结构调整，集中力量，加强重点，提高国有经济的整体素质。

党的十六大报告在此基础上，重新构筑国有资产管理的行政体制，建立专门的国有资产管理机构。

在报告中，特别提到：关系国民经济命脉和国家安全的大型国有企业、基础设施和重要自然资源等，由中央政府代表国家履行出资人职责；其他国有资产由地方政府代表国家履行出资人职责。

这事实上，就是对国有企业，特别是央企的定位。

代表中央政府履行出资人职责的国务院国资委管理的央企，定位就是在关系国民经济命脉和国家安全，以及基础设施和资源资源等领域，而不是在所有领域都涉足。

在国资委成立之后，国资委某领导曾提出“军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运”等七大行业由国资委绝对控制，事实上也是对央企这种定位的进一步描述。

特别是，国务院国资委在成立的这几年来，一直致力于推动国有经济的战略性调整，致力于央企做大做强主业，培育主业突出，拥有自主知识产权的有国际竞争力的企业。

据此来看，上至中央，下至国务院国资委，对央企的定位是很明确的，那些认为中央企业没有定位、中央企业也是普通的经济组织、逐利是其天然属性的观点不仅违背中央精神，更是颠覆了30多年来国有企业改革的共识和大方向。

而之所以有如此模糊的认识，根源在于2004
年底第三次关于改革的讨论，以郎成平为代表的一些人士抓住国企改革中某些制度缺陷，从而否定国企改革的大方向。

在谈及“国进民退”的要害时，保育钧先生可谓一语中的，他认为进退问题的实质是一个资源配置问题，即是权力配置资源还是市场配置资源?他还说，转变经济发展方式，说到底是转变资源配置方式，改变计划经济条件下权力配置资源的传统方式，让各类市场主体在市场竞争中实现优胜劣汰，让资源向优势企业集中。

现在的国有企业不是凭借自己的竞争优势，而是靠权力配置资源的优势。

保育钧先生的这几句话，其实是对30多年来中国国企改革的经验总结，完全可以用来回答国有企业为什么必须从房地产领域退出的问题。

国企改革多年的经验告诉我们，大多数国有企业在中国经济中扮演的角色绝非商业机构如此简单，大多数的国企之所以能够取得竞争优势，凭的是政治优势、权力优势和政策优势，而非经营优势。

公权力的支持是中国大多数国有企业赢利的主要因素。

中国搞国有企业多年的历史一再表明而且还在继续表明：在竞争性领域，国有企业的低效率不可能得到根本性的改变。

正因为如此，我们在国企改革上才确立了“有进有退，有所为有所不为”的重大战略，确立了国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。

对于央企而言，其主要使命是在关系国民经济命脉和国家安全的大型国有企业、基础设施和重要自然资源等等领域增强影响力和控制力。

而不是四处开花，更不是短期逐利和不务正业。

国企的定位问题，绝不是一个简单的市场竞争问题，而是关系到改革大局大是大非的问题，是关系到中国特色市场经济的微观主体是否健康的问题。

央企退出有利于政令畅通和房地产健康发展
从1998年住房市场化改革以来，房地产尽管乱象丛生，但基本算一个竞争性的市场领域。

国有企业，特别是央企并不是一个优势的竞争主体。

国有企业，特别是中央企业在目前情况下疯狂抢地，大肆进军房地产，不仅违背中央对国企的定位，更成为扰乱市场，戕害政策公信力的一大根源。

就此而言，我们对国资委在3月18日第一时间做出76家中央企业退出房地产的表态非常欢迎。

之所以说这个举措正确，除了中央对央企的战略性定位和国有企业改革的大方向之外，央企必须退出房地产领域，笔者认为原因主要在以下几个方面：
其一，中央企业靠独特的地位，在信贷、政策等方面控制了中国社会的绝大部分资源，如果将这些资源用于投资房地产等，将影响国家经济结构和创新型战略的大局，造成资源的巨大浪费；其二，在目前房地产市场混乱、畸形的房价已经成为影响中国社会和中国经济稳定发展最大的肿瘤的背景下，中央企业应该带头遵守中央政策，如果中央企业继续抢地，制造“地
王”，只会给民众传递错误信号，损害国家政策的公信力；其三，目前房价已经达到历史顶峰，投资房地产风险空前，央企投资房地产的钱不是自己的，一旦房价回调，买单者将是全体人民；其四，中央企业承担着未来中国发展模式转型、经济结构调整的战略性任务，必须静下心来努力做大主业，提升中国经济的整体竞争力，给全社会倡导投资制造业、投资实业的风尚，而不是短期投资获取暴利。

因此，无论是宏观层面而言，还是微观角度来看，中央企业投资房地产都具有极大的弊端，既可能戕害国家政策的公信力，又会扰乱市场秩序，同时，还存在着极大的投资风险。

那么，在当前房价飞涨、政策遭遇尴尬的情况下，78家中央企业的退出。

对于房价有没有影响呢。

笔者认为，无论是长期还是短期，国资委以强硬的手段，要求78家非以房地产为主业的中央企业退出，对于房价和房地产的健康发展都有很大的作用：其一，长期而言，央企的特殊身份决定了其退出房地产领域有助于减少中央房地产调控政策执行上的阻力，为房地产的健康发展奠定一个良好的微观基础；其二，就2009年房价的走势规律而言，2009年房价的飞涨有两大推手，一是“地王”，二是廉价的信贷。

而2009年60％以上的地王是中央企业制造的，打掉中央企业的“地王”，可以起到稳定房价的作用；三是中央企业投资房地产的冲动，误导了政策信号。

让民众误以为中央不愿意调控房价，让这些特殊群体退出，紊乱政策信号的源头就得到了控制。

我们看到，自3月18日发出劝退令之后，中央企业拿地的行为明显得到了遏制，这有利于房价的短期稳定。

有人担心中央企业退出了，民营的房地产公司就会垄断市场，垄断“地王”，从而会更大幅度地助涨房价。

笔者认为这种担心没有任何道理：其一，房地产市场尽管发展畸形，但本质上已经是一个竞争充分的领域，任何一个企业都不可能垄断房地产市场；其二，中国改革开放的历史表明。

越少开放的领域，越少国有资本彻底退出的领域，民众在价格方面得到的实惠越多。

以家电市场为例，国企彻底退出，无论是生产领域，还是在销售领域，民众都得到了物美价廉的产品和服务；其三，在国企垄断的领域，无论是价格，还是服务，民众得到的实惠都很少，金融、石油、电信等领域就是最有力的例证。

因此，寄希望于央企垄断房地产市场后，房价可以下降只是异想天开的美梦。

中央企业退出房地产的路径
就中央企业退出的具体路径而言，说退出容易，但要选择真正的退出方式，要清醒地认识到巨大的阻力和难度。

我们知道，早在2003年国资委成立之时，国资委就规范中央企业投资房地产有过明确规划，当年确立的可以从事房地产的央企只有5家，结果是越规范越多，最后变成了16家，足足多出了三倍。

这次，国资委给78家央企给出的时间只有短短的15个工作日，8年都没有完成的工作，要在15日内完成，实在令人担心，何况对于如何退出，国资委本身也没有一个明确的、指导性的意见出台。

笔者认为，为了避免历史的重演。

推动78家中央企业退出，应从以下几方面人手：首先，国资委必须拿出一个具体指导性的、可操作的意见，并成立专门的工作小组，进行督办；其次，考虑到78家中央企业投资房地产领域的情况比较复杂，在具体的退出方式上，国资委必须予以明确：对于参股或者控股其他公司的，可以直接在交易所挂牌交易，难度相对较小；
对于产权式的酒店，可以借鉴8年前主辅分离的操作方法，要么直接行政划拨，要么挂牌交易；对于土地和在建项目，必须在限定的时间内进行转让，从房地产开发的周期看，一个项目，没有10年、8年，恐怕很难完成，而等他们在10年内完成，退出令就等于被废。

新加坡国立大学的郑永年先生最近提出了一个非常有价值的观点。

他认为，在中国，房地产一直被看成是经济政策，其GDP功能就被凸显出来，社会功能被忽视。

而在房地产做得比较好的国家，像新加坡，房地产是社会政策。

一语点醒梦中人，住房是民生，是人的基本需求，是一个社会问题，而绝非创造GDP、绝对经济问题那么简单。