房地产历次调控回顾
2006~2007年房地产政策回顾
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉
租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善 住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发 土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
三、严格境外机构和个人购房管理
四、进一步强化和落实监管责任
2006年7月24日 主题词：建立国家土地督察制
国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的 通知》（国办发〔2006 〕50号），九个国家土地督察局派驻地方， 全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地 督察局严格监管之下
2006年11月20日 主题词：土地有偿使用费
财政部国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新
增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。为保护耕地， 强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节 约用地
２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与
2006年7月12日 主题词：90平米
建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要 求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准 为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任 追究制度，地方政府要负起切实责任。
盛传已久的“住房结构”调控细则悄然出台。建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干 意见》（建住房［2006］165号）正式签发，并下发至地方政府。 165号文件核心精神有三：一、90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”；二、套型 建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这 个70%的比例要求适用于“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”；三、6月1日前已审批
中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)
中国历年房地产调控政策(1978年-2024年)中国的房地产调控政策在过去几十年中一直是政府关注的重要领域之一。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场的发展和稳定对于维护社会稳定和促进经济增长至关重要。
以下是一份关于中国历年房地产调控政策的综述，涵盖了从1978年到2024年的重要政策。
1978年至1998年：起步阶段在改革开放初期，中国房地产市场尚未发展起来，土地分配主要由政府集中管理。
在这一阶段，主要的调控手段是推动商品房的建设，以满足人民群众基本住房的需求。
1998年至2004年：发展与市场化随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐呈现出供需不平衡和价格上涨的趋势。
为了遏制房价的过快上涨，1998年，中国政府出台了《国务院关于加强商品房市场调控的若干意见》，并将房地产市场纳入宏观调控范围。
2005年至2013年：严厉调控与限购限贷在2005年，中国政府发布了《加强房地产市场调控的意见》，并通过采取限购、限贷措施等，严格管控房地产市场，遏制房价过快上涨。
这一时期，中国城市房地产市场受到较大影响，部分市场出现了调控措施的回暖。
2014年至2016年：去库存与调控特殊区域2014年，中国政府提出去库存的目标，尤其是在二线和三线城市加大了房地产市场的调控力度。
限购限贷等措施在一些热点城市得到了延续和强化。
2017年至2020年：租购并举与分类调控在这一阶段，房地产调控政策进一步加强，租购并举的政策得到了重视。
为了解决城市居民的住房问题，一些城市推出了租赁市场的发展计划，并实施了租购同权政策。
此外，一些城市针对不同市场需求，分别制定了差异化调控政策。
2021年至2024年：控制金融风险与长效机制建设随着金融风险的加大，中国政府进一步加强了对房地产市场的监管。
2021年，中国政府提出“房住不炒”政策，坚持将房地产调控目标与防范金融风险相结合。
未来几年，中国将进一步完善房地产市场的长效机制，推动住房制度改革，提高住房供应的质量和效益。
历年房地产政策回顾
历年房地产政策回顾中国房地产政策随着房地产市场的发展不断调整和变化。
以下是对中国房地产政策的历史回顾：1978年-1991年：房地产启蒙阶段。
改革开放后，单一的福利分房制度不再完全适用当时的社会环境，有关住房商品化、土地产权等理论被陆续提出，房地产进入启蒙阶段。
1992年-1997年：房地产开始调控。
房地产市场的高速野蛮发展带来了不稳定性，中央调控随之出现。
1992、1993年商品房销售总额同比分别增长79.35%和102.47%。
面对过热的市场环境，首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。
1998年-2002年：房地产进入完全市场化。
强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后房地产政策走向宽松。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化时代。
2003年-2007年：调控规范市场。
走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。
尽管2003年国务院将房地产表述为支柱产业，但调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台还是控制住了房地产的失速增长。
2008年-2009年：投资救市。
受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。
2008年11月国常会上，时任总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到2010年共投资约4万亿元。
政策实施的效果显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60%，销售金额同比上涨75.50%。
2010年-2013年：遏制房价过快上涨。
2009年政策转向，以遏制房价1。
历年房地产调控
1990年
政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布 《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放 开发消费贷款
2005年至2007年：调控以稳定房价为主要诉求
2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全社会的焦 点。为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地 产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。2005年，国 务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上 升到政治高度。4月，为了进一步细化和延伸“国八条”， 国务院又颁布了“新国八条”，随着又出台了房地产调 控操作层面的细化方案。2006年颁布“国六条”和对其 进行细化的“九部委十五条”;2007年，土地、信贷、税 收等为房地产降温的措施密集出台，从土地管理、房地 产秩序、抑制投机(尤其是抑制外商投资房地产)、调整住 房结构等多方面出击。 虽然投资开始平稳增长，住房结 构得到一定的改善，但是房价越调控越上涨。到2007年 下半年，虽然房价增长速度有所放缓，但是房价依然不 断上扬。 2006年出台的“国六条”将中等收入和高等收 入人群一起推向市场，这意味着至2003年以来，保障房 惠及的人群范围进一步缩小，供需关系更加紧张，势必 推动房价上涨。
中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)
历年房地产调控政策一览表1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。
开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。
发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；1998年政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。
1980年至今我国出台的房地产政策。
1980年至今我国出台的房地产政策回顾1980年6月，中共中央、国务院批准了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化政策。
1983年5月，城乡建设环境部发布《城镇个人建造住宅管理办法》赋予城镇个人建房的权利。
1983年底，国务院颁布《城市私有房屋管理办法》第一部保护私有房屋所有权,规范房屋交易的法规。
1984年8月2日，国务院批准《关于外国人私有房屋管理的若干规定》。
1984年9月18日，国务院发布《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，提出建立城市综合开发公司，对城市土地，房屋实行综合开发。
1985年4 月8 号，国务院发出的《关于控制固定资产投资规模的通知》。
1985 年4 月国务院批转人民银行《关于控制1985年贷款规模的若干规定》，控制经济过热。
1987年颁布了《城市规划法》。
1988年2月，国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。
,确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1988年6月，全国人大常委会出台《土地管理法》规范建房、城市建设、土地管理。
1988年7月，人民银行发出了《关于进一步加强宏观调控,严格信贷资金管理的通知》,提高法定存款准备金,从12%提高到13%。
1988年国务院办公厅发布了《全面推进城镇住房制度改革的意见》至此,全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展。
1988年《宪法》修订后,《土地管理法》进行了修改规定国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让,国家依法实行土地有偿使用制度。
1988年建设部发布了《关于建立和健全房地产交易市场管理的通知》。
1989年，建设部颁布了《城市综合开发公司资质等级标准》和《全国房地产开发企业升级实施办法(试行) 》，房地产综合开发纳入规范管理轨道。
中国历年房地产调控政策
中国历年房地产调控政策一、概述中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。
自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。
在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。
随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。
一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。
进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。
在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。
保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。
随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。
在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。
房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。
中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。
随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。
1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。
它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。
房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。
房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。
历年广州房地产政策
历年广州房地产政策广州作为中国南方的经济中心城市，一直以来都是房地产市场的热点地区。
随着经济的发展和人口的增加，广州的房地产市场也经历了多轮的政策调整和变化。
本文将回顾广州历年来的房地产政策，以期帮助读者了解广州房地产市场的发展历程。
2003年，广州市出台了《关于进一步整顿和规范广州市房地产市场的若干意见》，主要包括整顿楼市秩序、加强行业自律、规范商品房销售、加强住房保障等方面的政策。
此次政策的出台标志着广州开始重视房地产市场的管理和监管，为后续的房地产政策奠定了基础。
2009年，广州市就住房限购政策进行了调整，将以前采取的“限购两套”政策调整为“限购一套”。
这一政策的目的是为了遏制炒房行为，保护刚需购房群体的合法权益，同时也为广州楼市的稳定做出了贡献。
2013年，广州市推出了“租购同权”政策，鼓励和支持居民选择租房和购房。
此举旨在解决广州市场上存在的供需失衡问题，促进住房租赁市场的发展。
该政策的实施也为广州市民提供了更多选择住房的途径，缓解了买房难的问题。
2017年，广州市发布了“粤港澳大湾区规划纲要”，明确提出要加快推进广州在大湾区的发展。
房地产市场作为经济的重要组成部分，也得到了政策的支持和引导。
广州市将重点发展创新型住房，推动住房供应的多元化，同时鼓励通过改革供地政策来满足市民的住房需求。
2020年，受新冠疫情影响，广州市房地产市场迅速调整政策以应对市场变化。
广州市出台了一系列刺激楼市的政策，包括降低首付比例、降低贷款利率、减免税费等。
这些政策旨在稳定市场情绪，促进购房者的购房意愿，为楼市的复苏提供支持。
可以看出，广州市历年来的房地产政策主要围绕着市场调控、保障刚需购房群体、促进租购同权、发展创新型住房等方面展开。
这些政策的出台都是为了维护市场的稳定和房地产市场的发展，也为市民提供了更多选择住房的渠道。
然而，随着时间的推移，广州房地产市场的政策也需要与时俱进。
随着大湾区的发展和人口的流动，广州市未来的房地产政策可能会更加注重供需平衡、创新发展和人居环境的改善。
中国房地产政策的变化过程
中国房地产政策的变化过程中国的房地产政策在近年来经历了多次变化。
以下是中国房地产政策的主要变化过程：1. 1998年：中国实施“两限房地产政策”，即限制购房家庭的数量和购房面积。
此政策旨在控制房价上涨和防止投机炒房。
2. 2003年：中国政府开始推行“楼市调控政策”，包括增加土地供应、提高购房首付款比例、限制购房人数等措施，以遏制房价过快上涨。
3. 2007年：中国政府颁布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，要求严格限制垄断和扩大供应，进一步加大土地供应，防止房价过快上涨。
4. 2008年：中国政府在应对全球金融危机的过程中推出了“确保房地产市场平稳发展的意见”，以刺激国内消费和经济增长。
政府采取了一系列措施，包括减少购房限制、降低贷款利率等。
5. 2010年：中国政府开始实施“差别化信贷政策”，即对不同城市和地区的楼市实行不同的信贷政策，以适应各地的需求和情况。
6. 2013年：中国政府发布《关于加强房地产市场调控的多部门通知》，再次加大了房地产市场调控力度。
政府要求各地加强土地供应管理、加大非居民用地供应、限制住房投资等。
7. 2016年：中国政府于10月1日起实施了新的土地使用权出让制度，放宽了住宅限购政策，以促进房地产市场的平稳发展。
8. 2017年：中国政府发布《中共中央国务院关于进一步健全房地产市场调控机制的意见》，提出“房住不炒”、“租购并举”的原则，加强对房地产市场的监管和调控。
总的来说，中国的房地产政策调控主要集中在土地供应、购房限制和贷款政策等方面。
政府希望通过限制投机炒房和过快上涨的房价，保持房地产市场的稳定发展。
最新中国历年房地产调控政策(1978年-2016年)
1985-1987年
政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；
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1988年 1989年 1990年
政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开 始在全国范围内全面推行；
政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价 格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款
政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资 结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于 加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的 意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通 知》_；_________________________________
2003年 2004年
中国历年房地产调控政策（1978年-2016年）
6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能 发放贷款；提高第二 套住房的首付比例； 7月：出售的房屋开始征收房地产税 8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展；
4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产 登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。 5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理， 对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长 8月：出台《上海市土地储备方法》。地方产业法规增加政府对土地市场的调 控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回 10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点 12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地 招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；
我国房地产调控政策发展历程
我国房地产调控政策发展历程我国房地产调控政策的发展历程可以追溯到上世纪90年代末，当时中国房地产市场开始出现快速增长的迹象，引发了政府的担忧。
从那时起，中国政府就开始采取一系列措施来调控房地产市场，以避免出现过热和泡沫化的情况。
以下是我国房地产调控政策的主要发展历程：1998年，中国政府出台了《商品房销售与价格管理暂行办法》，这是我国房地产市场调控的第一个重要文件。
该法规主要针对市场价格的过快上涨，规定了商品房销售和价格的管理办法。
2003年，国务院发布了《关于加强和改进城市房地产市场调控工作的决定》，该决定明确了政府在房地产市场中的调控职责，要求各地政府采取措施控制住房价格的上涨。
2005年，国家发改委发布了《关于鼓励和引导房地产业健康发展的意见》，该意见提出了加强土地供应管理，控制住房价格上涨的措施，并提出了限制房地产项目融资和信贷政策等内容。
2024年，国家发改委发布了《关于加快推进住房制度的意见》，该文件提出了购房者家庭户籍登记政策，以便限制外地人在大城市购房的现象。
2024年，中国房地产市场受到全球金融危机的冲击，国家发改委采取了一系列措施来刺激房地产市场，促进经济稳定发展。
2024年，国家发改委发布了《关于进一步规范调控房地产市场的通知》，该通知提出了建立健全调控机制的要求，规定了各地政府制定政策的权限和责任。
2024年，国务院发布了《关于推进房地产税立法工作的若干意见》，该文件明确提出了建立房地产税制的目标，并指出要逐步实现从行政调控到经济调控的转变。
2024年，中国房地产市场再次出现调控的高潮。
国家发改委和国土资源部发布了一系列政策文件，包括限购、限贷、限售等措施，力图控制住房价格的过快上涨。
2024年，国务院联防联控机制发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，该通知提出了要加强分类调控，调整住房市场供需关系，优化住房消费环境等措施。
2024年，受新冠疫情的影响，中国房地产市场再次面临调控的压力。
房地产政策历史梳理
房地产政策历史梳理据统计，自2022年1月至今，地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有30多个城市发布了稳定楼市的政策。
2月21日，广州地区四大行同步下调房地产贷款利率。
其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。
广州作为四个一线城市之一，下调房贷利率超出市场预期，被市场解读为地产政策转向的重要信号，受此影响钢材期货出现较大幅度的上涨。
一、地产政策对钢材影响的传导路径地产政策是如何影响钢材价格的呢，降息钢价就要涨吗？回答这个问题，笔者认为首先需要理清楚地产政策对钢材价格的传导路径。
房地产行业的变化最具领先性的是政策，政策调控的核心是资金，房企的资金情况影响项目建设，房建影响用钢需求，最终对价格产生影响。
在传导路径很顺畅的情况下，地产政策的纠偏，最终将利好钢材价格，但实际传导往往不是一步到位，过程较为复杂。
二、房地产调控政策回顾房地产是典型的资金密集型行业，地产政策的调控核心主要针对资金来进行展开。
房地产开发资金来源主要包括了国内贷款、自筹资金、其他资金以及各项应付款合计等。
数据显示，国内贷款占比13.8%、自筹资金占比32.85%、其他资金53.37%、各项应付款合计24.77%。
房地产开发资金又可以细分为两大类：外部融资、销售回款。
外部融资方面，国内贷款主要包括房企开发贷、并购贷、非标融资；自筹资金的主要来源是信用债、资产证券化、非标融资；各项应付款对应的则是上下游产业链供应商垫资。
销售回款方面，其他资金对应的是销售回款，主要包括定金及预收款、个人按揭贷款等。
2017-2018年金融去杠杆，资管新规的发布，限制了房企非标融资渠道；2020年8月，央行、银保监会等机构制定“三道红线”政策，收紧房企国内贷款渠道，其中并购贷不计入相关指标于1月6日有所调整；2022年12月31日，出台贷款集中度管理制度，约束银行资金流入地产行业；2021年三季度起，地产债务违约频发，信用债发行困难，同时供应商垫款更加谨慎。
我国历年房地产宏观调控政策回顾
我国历年房地产宏观调控政策回顾Author:Editor：段培扬Origin：新浪财经网我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。
代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等.透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。
1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控时间：1993—1996年现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。
对策：1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”）；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。
效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制.经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落.经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆".问题：此次调控给房地产业一记重创.“国16条"一出,海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。
后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”.泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。
1998—2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改时间:1998—2002年现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮.对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。
住房政策演变史
住房政策演变史
住房政策演变史是指在不同历史时期，国家对住房问题所采取的一系列政策演变的历程。
以下是中国住房政策演变史的主要阶段：
1. 1949年-1978年：新中国成立初期，国家实行了住房分配制度，以满足人民的基本住房需求为目标。
政府通过公有制房屋的兴建和分配来解决人民居住问题。
2. 1978年-1998年：改革开放后，中国实行了住房制度的市场
化改革，鼓励市场在住房分配和交易中起决定性作用。
同时，政府逐渐推行了住房商品化的政策，引入了商品房的概念，鼓励人民通过市场购买房屋。
3. 1998年-2010年：在大规模城市化进程中，中国房地产市场
快速发展，出现了房地产泡沫。
政府开始采取调控措施，限制房地产市场过快增长，保护购房者的利益，防范金融系统风险。
4. 2010年至今：政府加大了对房地产市场的调控力度，引入
了一系列房地产政策，包括限购、限贷、限售等，以遏制投资投机性购房行为，保护低收入群体的购房权益。
同时，政府加大了对公共租赁住房的建设力度，以解决中低收入群体的租房问题。
总体来说，中国住房政策从分配至商品化再到调控，体现了国家在保障居民基本住房需求的同时，控制房地产市场的发展，平衡了市场利益和人民福祉。
中国房地产调控政策的历史回顾及展望
INDUSTRIAL ECONOMY 产业经济中国经济报告 2019年第6期文 ／刘畅 *中国房地产调控政策的历史回顾及展望【提 要】1998年以来，中国房地产调控经历了六轮政策周期，可发现其目标在于“稳房价”与“稳经济”。
对于前五轮地产调控政策的经验总结与反思主要在于四点：一是注重调控需求端，供给端机制有待完善；二是注重使用行政手段，市场机制尚不完善；三是房地产货币金融化趋势显著，或在一定程度上偏离了居民收入基本面以及居住属性；四是土地财政在一定程度上助推房价上涨。
2016年下半年至今，我国房地产调控进入新一轮收紧周期，但新一轮房地产调控呈现出短期调控与长效机制相结合的特点，其主要原因在于房地产调控需兼顾经济高质量发展、防范化解重大风险的要求以及人口老龄化、城镇化进一步发展等趋势。
未来房地产长效机制的建设主要着力于三方面：一是构建并完善住房法律体系；二是实行较稳定的住房信贷政策；三是逐步完善房地产税的征收机制。
值得注意的是，房地产长效机制的建立需要住房、土地、金融、财税等多方面机制的协同与配合，具有长期性与复杂性，不可能一蹴而就。
【关键词】 房地产调控；政策周期；房地产长效机制*刘畅，中国人保资产管理有限公司宏观与战略研究所。
一、我国房地产政策的回顾及评价（一）1998年以来我国房地产政策周期回顾我国自1998年建立商品房制度以来，房地产调控政策共经历了六轮政策周期，可得出调控的目标主要在于“稳房价”与“稳经济”。
“稳房价”包含两方面内容，即避免房价大幅下跌和遏制房价大幅上涨。
“稳经济”即托底经济增长和避免经济过热。
具体而言，自1998年我国房地产调控政策经历了1998-2002年房改发展期、2003-2007年政策收紧期、2008-2009年政策宽松期、2010-2013年政策收紧期、2014-2016年二季度政策宽松期、2016年下半年至今的政策收紧期等六个政策周期，本部分主要分析前五轮政策周期（图1）。
北京市历年地产调控政策梳理
北京市历年地产调控政策梳理
北京市历年地产调控政策梳理如下：
1. 2007年：全面二手房网签备案制度，对二手房交易进行监管。
2. 2010年：启动限购政策，限制购房人购买第二套住房。
3. 2013年：启动限贷政策，限制购房人的贷款额度。
4. 2014年：启动限售政策，对购房人出售房屋的时间进行限制。
5. 2016年：推出"9·30新政"，限制购房资格，提高首付比例等。
6. 2017年：推出"3·17新政"，限制企业购买住房。
7. 2017年9月：启动"大棚房"整治行动，整治非法建设和使用的农村居民房屋。
8. 2018年：推出差别化信贷政策，根据购房者的个人情况进
行贷款额度的浮动。
9. 2019年：推出租赁市场调控政策，加大对租赁市场的监管，保障租赁市场的稳定发展。
10. 2020年：推出"房住不炒"调控目标，重点打击炒房行为，
加强房地产市场的监管。
注意：以上内容仅为北京市历年地产调控政策的梳理，具体政策细节以当年发布的政策为准。
近十年房地产调控政策影响及建议
近十年房地产调控政策影响及建议最近十年，我国房地产市场快速发展，对促进经济社会发展、改善居民居住条件发挥了重要作用。
同时，住房需求与资源环境约束之间的矛盾突出，房价上涨的压力持续存在，加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展，是一项长期任务。
一、国家宏观调控政策回顾国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署。
从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段。
1.第一阶段：2003-2007年中央针对这一阶段住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快等特点，出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。
2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为国民经济的支柱产业。
2004年，《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，将房地产行业列为“投资过热”行业之一，严格建设用地审批管理，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
央行10年来首次上调存贷款利率，意味着央行正式使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节。
2005年，“国八条”将稳定房价提到了政治高度，并加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
但经过了近一年的调控，房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
2006年，从“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台。
从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。
本轮调控不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段辅以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。
但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，一些大城市的房价还创下了历史新高，各项调控政策并未取得立竿见影的成效。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着政府开始转变调控思路。
近几年房地产调控政策回顾与特点分析
近几年房地产调控政策回顾与特点分析一、近几年房地产调控政策回顾1、2007年调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。
3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。
同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。
信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。
为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。
随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。
359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。
国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。
国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。
指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。
政策特点简析2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。
其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内开发企业已经相当成熟，房地产市场形势一片大好的情况下，对外资投资房地产尤其是住宅地产的限制有利于防止行业出现大的波动，但由于外资在房地产业中占比并不大，因此该措施对市场影响不明显。
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历次调控回顾2012.3.5 工、农、中、建四大行松绑首套房贷款利率在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。
此外，还将提高住房贷款审批效率。
2011.11.19 国土部：鼓励有条件地方进行农村土地股份制改革国土部门将鼓励有条件的地方进行农村土地股份制改革2011.11.16 央行首提适时适度进行预调微调存准金率或下调央行发布第三季度货币政策执行报告指出，继续实施稳健的货币政策，并首次提出适时适度进行预调微调。
2011.11.9 国土部：全国第三季度房地产用地供应增速放缓全国第三季度房地产用地供应增速放缓,土地市场动态监测监管系统和城市地价动态监测系统数据显示，全国第三季度房地产用地市场运行平稳，调控效果进一步显现。
2011.11.7 国税总局十二五期间将坚决推房地产税“十二五”期间将重点推出房地产税的全面实施，做为未来地方上的主要税务来源，无论楼市走势如何，国税总局都会坚决推出房产税。
2011.10.29 温家宝部署经济工作：坚定不移搞好房地产调控坚定不移搞好房地产调控,国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。
会议认为，今年以来，国民经济保持平稳较快发展。
内外需增长动力更趋协调，物价过快上涨势头得到初步遏制，经济社会发展总体保持良好态势。
2011.10.29 住建部：拟放开个人提取公积金用于租房拟放开个人提取公积金用于租房,一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
2011.10.23 首套房贷利率现进入上浮时代首套房贷利率现进入上浮时代，“涨”声齐鸣，但不同城市的首套房贷款利率上调幅度却存在差异。
2011.10.15 建行部分银行上调首套房贷利率相当于加息两次首套房利率上调至1.05倍后，以贷款100万20年期计算月供接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，第一套房购房的负担继续增加2011.10.1 国办：地方政府完不成保障房任务禁建办公楼国务院办公厅在中国政府网发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，明确提出，完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房2011.9.21 住建部：计划为经适房改名以明晰政策住建部：计划为经适房改名以明晰政策,相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承。
2011.9.19 国土部透露土地不再无偿划拨土地供应双轨制将取消国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。
国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。
2011.9.8 各地或将陆续出台限价政策“限购令”被顶替各地或将陆续出台限价政策“限购令”被顶替2011.9.1 湖北省住建厅：下月底前房价不刹车将限购省住建厅发出《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的通知》，明确要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。
2011.9.1 温家宝强调：楼市僵持关键时机抓紧制定治本策略温家宝强调：楼市僵持关键时机抓紧制定治本策略,当前楼市所处的僵持胶着阶段，已经成为监管层研究制定治本之策的窗口期。
2011.9.1 财政部：夫妻一方房产变为共有免征契税婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税2011.9.1 温家宝：关于当前的宏观经济形势和要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点，（一）保持物价总水平基本稳定，（二）坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。
经济工作2011.8.29 住建部：地方限购政策由各地自行研究发布限购措施的出台程序是：首先住建部给出标准，地方随后根据自身情况上报给部里，然后再出台相关措施。
“是地方发布自己的限购政策和措施，而不是住建部指定的，住建部督促地方出台。
2011.8.24 胡锦涛强调加强土地管理制度用三个“最严格” 胡锦涛强调加强土地管理制度,“最严格的土地管理制度”、“最严格的耕地保护制度”、“最严格的节约用地制度”，中共中央总书记胡锦涛23日在北京用三个“最严格”强调中国的土地管理制度。
2011.8.22 限价、限购、限贷楼市全面步入“限时代”限购新增城市的名单也还没有确定，但调控继续从严的趋势已定。
停止三套房贷的范围已经开始扩大，目前，四大银行已经暂停了第三套商业住房贷款。
2011.8.18 央行和银监会鼓励放贷支持保障房建设央行和银监会日前联合下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，鼓励银行等金融机构对保障性住房建设予以贷款支持，同时也鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放公租房贷款。
2011.8.17 国土部:起草《集体土地征收条例》化解征地矛盾今年上半年，国土部已开始组织起草《集体土地征收征用条例》，并开展征地制度改革试点，坚决纠正违法违规拆迁行为，化解征地矛盾。
2011.8.12 最高法：婚前贷款买房归个人《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，并将于2011年8月13日起施行。
新婚姻法首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，但应对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿2011.8.2 央行:房地产调控力度不会放松继续差别化房贷央行表示，要综合运用利率、汇率、公开市场操作、存款准备金率和宏观审慎管理等工具组合，保持合理的社会融资规模和节奏。
同时，房地产调控力度也不会放松，进一步执行好差别化住房信贷政策。
2011.7.28 银监会：杜绝信贷资金违规进楼市杜绝信贷资金违规进楼市,今年下半年要深入推进平台贷款风险防控，禁止用信贷资金支持不符合要求的新平台和新项目；紧抓房地产贷款风险，落实房地产开发企业“名单式”管理。
2011.7.21 国务院：加快供地进度保证保障房用地总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，要求进一步加强和改进土地管理工作，加快供地进度保证保障房用地。
2011.07.12 国务院:房价上涨过快二三线城市须限购国务院12日召开常务会议，部署加强房地产调控工作。
会议提出要促进房价合理回归，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
2011.3 全国各地房价调控目标出台涨声一片大多数城市将房价目标设定为低于年度gdp增幅或城乡居民人均可支配收入增幅，少数城市公布了全年住房销售均价具体数字，只有北京一枝独秀，首提“稳中有降”。
2011.3.22 发改委：商品房销售需明码标价发改委日前发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
2011.2.16 北京出台最严厉细则对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且在北京连续五年缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。
对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市有效纳税、社保证明的家庭，暂停在本市向其售房。
2011.2.9 住房公积金贷款利率上调住建部今日发出通知,从2011年2月9日起,上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,由4.30%上调至4.50%。
2011.2.9 央行2月9日起加息0.25个百分点中国人民银行昨天宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。
2011.01.27 上海和重庆正式试点征收房产税重庆上海宣布明日起对个人住房征收房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
2011.01.26"新国八条"出台限购升级提高首付新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
同时，不足5年的营业税以前按差额征收，现在改为按全额。
而且将限购令在全国范围全面铺开。
2010.12.26 住房公积金贷款利率上调12月26日起，央行和住建部分别上调一年期存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
2010.12.26 央行26日起加息0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
2010.11.15 住建部外汇局重启“限外令”规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2010.11.03 公积金三套房停贷二套房利率上浮10%第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2010.10.20 住房公积金贷款利率上调住建部今日发布通知，对住房公积金存贷款利率进行调整。
通知要求，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
2010.10.20 央行加息0.25个百分点自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010.09.29 买房首付比例提至30% 三套房以上停贷有关部委要求，要完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。
同时，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
另外，根据有关部委近日出台的房地产市场调控措施，我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
2010.09.28 财政部国税总局发通知免征公租房多个税种今后，我国对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税。