别墅地产项目规划设计方案.pptx
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高层住宅及别墅项目策划汇报PPT课件
21
xxx项目部
穿插施工重点策划内容
前期施工方案策划——装修图、预制墙板深化、铝模深化图。 1、装修图：在桩基础完成前完成出图； 2、预制墙板深化图：在地下室底板完成前一周完成深化； 3、铝模深化图：在地下室完成前完成深化；
主要解决：避免局部尺寸不符造成大量打凿砼、水电预埋位置不 符造成后改、避免因尺寸冲突造成铝模要返厂修改。 人力配置策划——熟悉工人储备、根据人力需求配置稳定工人班组。
2021年8月12日8/12/2021
13
xxx项目部
地下室阶段 打桩
进度推演
±0.00结构层
主体施工阶段
主体阶段 地下室阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
±0.00结构层
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
72、73、74安装及初装
进度推演
安装及初装阶段
1、确定排水管道的纵横坐标，确定止水节 的位置。 2、控制好止水节的垂直度，必要时需上下 垂线控制。 3、确定好止水节的位置后，用钢钉把止水 节固定与模板上。 4、最后用装有黄沙的编织袋塞入止水节内， 对止水节进行保护。
2021年8月12日8/12/2021
47
xxx项目部
（四）穿插施工
2021年8月12日8/12/2021
（图1）
2021年8月12日8/12/2021
（图2）
43
xxx项目部
（图3）
（图4）
（图5）
2021年8月12日8/12/2021
（图6）
44
xxx项目部
（三）整体卫浴施工
2021年8月12日8/12/2021
某别墅区修建性详细规划 PPT课件
主要技术经济指标表
总用地面积
55461.25㎡
总建筑面积
24642㎡
别墅建筑面积 其中
商业建筑面积
22000㎡ 2642㎡
建筑密度
21.6%
容积率
0.44
绿地率
34.5%
总户数
停车位
其中
地面停车位 地下停车位
69户 73个
-
注：每栋别墅配建停车库, 商业性建筑按0.3个/100㎡ 计算。
建筑平均层数
34
Cases
案例分析
中海翡翠湖岸——上海赵巷国际别墅区
中海翡翠湖岸位于青浦区东部的 8000亩赵巷国际别墅区。占地38万平 方米，为淀浦河、新通波塘2条天然河 道所环抱，与10万平方米的生态绿地隔 河相望。社区绿化面积达23万平方米， 总体水域面积近6万平方米，景观围绕 “一湖五岛十桥十二堤”打造。
结合带状基地一端的中央环岛，设计出独具个性的 （下沉式）户型，环岛拔出地面近2米的落差，单元入户 口挑空，7.8米的玄关让整个建筑空间感十足；客厅270度 景观八角餐厅，将户外的高尔夫绿地尽收眼底。
建筑风格为法式、西班牙式。立面墙体为天然浅米黄 色及拼花大理石，屋面檐头采用法国拉法基英红彩瓦。
38
Cases
0
3
Planning
方案一规划模型
4
Planning
方案一规划模型
5
Planning
独栋户型（一）（总建筑面积300㎡）
一层平面
6
Planning
独栋户型（一）（总建筑面积300㎡）
二层平面
7
Planning
独栋户型（二）（总建筑面积300㎡）
一层平面
石家庄江山墅别墅项目景观设计建议3PPT
总 结：
景观结合命名的形式，是我们对于景观打造的原则，由此可以让 我们的景观元素显得丰富，有一些鲜活的生命掺杂在其中，这样可以 用最低的成本打造出最别致的园林意境。
融 势 篇——
内景外景相连接
何谓融势？
我们的开篇强调了借势的概念，中篇又强调了造势的概念，因此我 们现在针对景观方面有着双重资源，但是如何达到景观的最优化诠释，如 何让我们的内景及外景充分的结合 ，这是我们接下来所要诠释的。
英伦玫瑰园
——在别墅区内设置小型的花木簇群，栽植玫瑰，将英国风景式园林文 化精髓淋漓发挥，蜿蜒的道路、自然的树丛、如茵的草地、缤纷的花床 以及精工修饰的棚架与蔓藤，使整个空气弥漫着英国贵族园林所独有的 宁静与自然。
克里特之柱
——在项目中心部位的道路两侧，间隔排列石质高柱或光体灯柱，以雅 典建筑中最为经典的“柱式游廊”为蓝本。柱体似列兵排列路边恭迎业 主回家，如采用光体灯柱，在夜晚可行成一条两眼的山景。
融势总体原则
微空间塑造+波景设计
微空间塑造
我们抛弃传统的严密围合式的布局理念，首次提出微空间塑造原 则，通过铁艺栏杆及林间小径等微小景观节点的环境营造，让社区的内 景与外景充分的结合，这样不但可以使社区的视野穿透感加强，也可用 最少的成本，打造出最大面积的景观资源，达到一举两得的效果、
波景设，如左图是运用彩色水磨石地面铺装，这 是用彩色水泥石子浆罩面，再经过磨光处理而成的装饰性路面；中图则借用圆 木的风格，有曲径通幽之感；右图则直接运用石材及板砖，选材简单、实用。
铺地示意图
园艺植物
——采用草皮、灌木、乔木分层绿化，而草皮选用可以承受业主踩踏 的耐生型草皮，灌木类可采用黄杨等植被在草坪、庭前孤植、丛植， 也可于路旁列植、点缀山石。乔木类可采用喜光和耐寒性的落叶乔木 栽植，例如鹅掌楸，优质的庭荫树和行道树种，生长速度快，且能适 应北方严寒气候，并对空气中的二氧化碳气体有中等的抗性；银杏树 树姿雄伟壮丽，叶形秀美，最适宜做庭阴树、行道树。而元宝枫，具 有冠大荫浓，数姿优美的特点，其四季变换的树叶颜色（春天黄花红 叶、秋季变成橙黄色），可以调节社区内部景观效果。
别墅设计方案说明课件(PPT61页)
别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术 别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术
别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术 别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术
别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术
卫生间参考图片
别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术
局部意境图片:
别墅设计方案说明（P P T 6 1 页) 工作培训教材工作汇报课件管理培训课件安全培 训讲义P P T 服务技术
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别墅区规划设计 PPT课件
二、别墅的类型划分
别墅的类型从以下四个方面划分： 从别墅的建筑类型划分 从别墅的建筑结构划分 从别墅的建筑风格划分 从别墅的使用功能划分 从别墅的景观特征划分
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要 有５类：
• 独栋别墅 • 联排别墅 • 双拼别墅 • 叠拼别墅 • 空中别墅
中的少数别墅，其容积率在0.20以下。这类别墅无论是在自然景观资 源还是在历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和相当的稀缺 性。其建筑面积通常在800平方米以上，占地面积也在3000平方米以 上，层数一至二层。如上海紫园1号顶级别墅，位于上海松江佘山国家 级旅游公园内，自然景观资源独一无二，建筑面积近1500平方米。
在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有 的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别 墅、高尔夫别墅等类型。
这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型 不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的 自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。
山景别墅
世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一 个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件 是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山 宜登、 夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅成 为人们心目中最理想的住处。
别墅建筑及其室内装饰设计
（李艳）
别墅知识点
一、别墅的基本概念 二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件 四、别墅的设计原则 五、别墅的设计步骤 六、庭院设计
一、别墅的基本概念
“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园 和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”
-----美国大辞典
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
19
12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
8
8
3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
某别墅项目提报房地产策划方案(共89张PPT)
的形式设置。
2、软环境
精致、细节为上。
5、全程 效劳 〔售中、售后同样重要〕
A、物业：24小时贵宾级个人化定制效劳
交通效劳 代呼出租车、安排机场接送及车辆租赁效劳
邮递效劳
国际及本地邮件快递代寄、邮票代购
机票预定效劳 预定机票
订餐效劳 代订外送食物、餐厅订位
家居保洁及维护效劳
日常家居清洁、洗车、衣服洗熨、家居设施 保养、植物养护、家政保姆介绍
B、案场接待效劳
专人专场接待，绝不互相干扰
实施反周末营销法：把一周中最重要的销售时段选择 在周三或周四，针对每一个客户都按照预定房号转认 购、算价、认购、销售等程序逐个效劳，让客户感到 特别被重视。
6、媒体建议
媒体策略：默广告；少量线上推广，将主战场设于公关活动、卖场 包装、数据库高端客户等渠道。
1、以热点话题造势，一石激起千层浪，制造高关注度。 40万平方米纯独栋别墅区
A、预热引爆活动 以城市别墅、类别墅为核心
传播事件：中意地产巅峰对话 非混合型的城市第一居所别墅，30分钟到访徐家汇。 长泰西郊别墅在细微处的用心， 以懂别墅的行家来建立示范效应，
1、户外显著大长牌：泰城西市主郊干别道 墅，要抛开竞争对手的比对，要以世界的眼界为尺度。
产品方案五：
三年寻觅别墅第一居所 直到长泰西郊别墅
C、户外广告创意
〔正面效果〕
〔反面效果〕
2、软性引 爆
〔两个重 度节点大 大公关——“大〞有两层：一为份量重(业内影响力大)，约为每三月一次大事件，持续提升工程等级；一为规格高(客户保养性好)，每月举办一
次，形成具有神秘感的类俱乐部圈层。每次只邀请少量要客参加〔准客户、名流、业内高层、媒体等等〕，形成独特的公关模式，成为口碑传播 的重要话题来源。
2、软环境
精致、细节为上。
5、全程 效劳 〔售中、售后同样重要〕
A、物业：24小时贵宾级个人化定制效劳
交通效劳 代呼出租车、安排机场接送及车辆租赁效劳
邮递效劳
国际及本地邮件快递代寄、邮票代购
机票预定效劳 预定机票
订餐效劳 代订外送食物、餐厅订位
家居保洁及维护效劳
日常家居清洁、洗车、衣服洗熨、家居设施 保养、植物养护、家政保姆介绍
B、案场接待效劳
专人专场接待，绝不互相干扰
实施反周末营销法：把一周中最重要的销售时段选择 在周三或周四，针对每一个客户都按照预定房号转认 购、算价、认购、销售等程序逐个效劳，让客户感到 特别被重视。
6、媒体建议
媒体策略：默广告；少量线上推广，将主战场设于公关活动、卖场 包装、数据库高端客户等渠道。
1、以热点话题造势，一石激起千层浪，制造高关注度。 40万平方米纯独栋别墅区
A、预热引爆活动 以城市别墅、类别墅为核心
传播事件：中意地产巅峰对话 非混合型的城市第一居所别墅，30分钟到访徐家汇。 长泰西郊别墅在细微处的用心， 以懂别墅的行家来建立示范效应，
1、户外显著大长牌：泰城西市主郊干别道 墅，要抛开竞争对手的比对，要以世界的眼界为尺度。
产品方案五：
三年寻觅别墅第一居所 直到长泰西郊别墅
C、户外广告创意
〔正面效果〕
〔反面效果〕
2、软性引 爆
〔两个重 度节点大 大公关——“大〞有两层：一为份量重(业内影响力大)，约为每三月一次大事件，持续提升工程等级；一为规格高(客户保养性好)，每月举办一
次，形成具有神秘感的类俱乐部圈层。每次只邀请少量要客参加〔准客户、名流、业内高层、媒体等等〕，形成独特的公关模式，成为口碑传播 的重要话题来源。
别墅设计方案ppt课件
餐厅参考图
金箔天花
与客厅的天花相互呼应，大气， 高贵，金碧辉煌。
欧式艺术挂画
细节决定完美，在餐厅中加入欧 式艺术挂画，即有几份艺术感， 又为这个家增加了几份温馨的气 氛。
欧式餐具
以欧式风格为主，高贵典雅，在 用餐时也有几分惬意。
偏厅参考图
欧式风格的偏厅继承了 巴洛克风格中豪华、动感、 多变的视觉效果，也吸取 了洛可可风格中唯美、律 动的细节处理元素，受到 上层人士的青睐。
欧式风格的居室比较强调立体照明，欧式客厅 顶部喜用大型灯池，并用华丽的枝形吊灯营造气氛 ，除此之外，还有射灯、台灯、壁灯等，只要空间 有使用功能就能找到灯。.
六
三层方案
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露台参考图
别墅的阳台自然不能仅仅作为一个采光点来使用，合理的设计阳台可 以更好的体现出别墅的整体的风格，同时还可以在日光下安逸的休闲玩 乐。阳光房除了是自己放松、休憩的去处，其实也是最好的会客以及休 闲区。和三五朋友小坐，喝茶、聊天，身处这个区域的时候就会不由自 主地放松下来，晒着冬日里的太阳，身心在这一刻得到放松。绿色植物 的点缀和自然风格的家居装饰更是将这一氛围发挥得淋漓尽致，绿植也 不仅仅有装饰作用，其带来的生命力和亲和力也为居室增色不少。
欧式风格20191223目录户型平面布置图色彩分析设计说明一层方案二层方案题三层方案20191223一层户型平面布置图clickhereaddyourtitle20191223二层户型平面布置图clickhereaddyourtitle20191223三层户型平面布置图clickhereaddyourtitle20191223102019122311设计说明clickhereaddyourtitle2019122312业主吕先生及其家人对自己居住的生活环境要求较高希望设计风格既能温馨又能体现出自己较高的欣赏水平和文化内涵他们认为居室该有的不只是豪华大气更多的是惬意和浪漫因此根据客户的生活品位和房子的结构特点定位为欧式风格
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能够成为倡导新居住 理念的响应者
对新物业产品不再以 体现奢华为标准，更 注重文化的内涵，内 心的清净、自由
开始强调开始强调投 资性、升值性、第一 居住需求第一居住需
求
讲精神：以标准的别墅配置为基础（不 失奢华但不重点宣传），重点渲染文化 内涵，鄙弃对奢华的原始需求
9
二项目分析
• 项目名称：稷下庄园 • 总面积：21000㎡ • 项目地点：淄博市张店区人民西路，上海
路，华光路交叉处空地
10
项目的前景分析
• 优势： • 项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要
的资源之一；
• 交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程； • 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念； • 项目的地理位置好，周边配套齐全； • 繁华，很适合青年奋斗人士和中年成功人士；
4
建筑形态状况
建筑形态分布
独栋别墅
联排别墅
花园洋房 联排别墅 花园洋房 独栋别墅
5
建筑风格状况
• 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建
筑风格，二是中式民居建筑风格
• 吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧
美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一 些欧美的建筑风格，结合实际重新设计， 成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一 片自己的天地，可以自由创新，体现个性。
讲特色：特色的、差异化的、有文化根 源的规划风格、建筑风格、园林风格
讲生活：倡导全新的生活方式——自由 自在的、优雅情趣的、个性自我的
讲私域：规划自由流畅的、私域感强的 交通流线，构建区分明显的私有领地
讲品位：围绕案名提出差异化的文化理 念，讲究根源性、张扬性
17
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
对奢华的理解已从物 质转向精神层面
市场基本情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
3
一 别墅产品情况分析
• 别墅的产品情况 • 产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅
和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。
• 从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看，
联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅
占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远 大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排 的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。
•在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感 •希望拥有具特色文化的居住场所 •要求全 新的生活方式（文化的、自我的） •要求权利的、私密的自由领地 •希望别人认为自己有品位、有文化，喜标榜 •对奢华的理解已从物质转向精神层面
•高学历的背景使他们在精神层面有更多的需求 •能够成为倡导新居住理念的响应者 •向往全新的生活方式，在精神生活领域更上一层 •对新物业常产品不再以体现奢华为标准，更注重 文化的内涵，内心的清净、自由 •开始强调投资性、升值性、第一居住需求
6
建筑风格分布比例
5% 30%
65%
欧美风格 民居风格 其他
！
7
别墅面积状况
• 联排别墅供应主要集中在150-250 ㎡
联排别墅市场面积供应分布比例
15%
5%
20%
60%
150-200㎡ 201-250㎡ 251-300㎡ 300㎡以上
结合销 售情况 来看， 联排别 墅受市 场欢迎 的在
200-250 ㎡，
11
• 威胁： • 周边待开发用地较多； • 周边楼盘在短期内消耗了部分有效客
户，随着消费的离散需求日趋明显， 这种消费观念对产品要求更高，已成 为本案的潜在较大威胁；
12
• 从消费力层面划定目标人群
消费力论证
私营企业业主
高级白领、金领、政府 官员、大学教授 大型企业管理层
家庭连续年收入 50万以上(具一 次性付款能力)
14
三 理念篇
一、目标消费人群诉求理念建立
A
消费者心理密码分析
B
构建对接心理密码核心理念
体现“个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫”的生活
15
A 消费者心理密码分析
知 价值观: 强调尊从感、
己
居住文化、生活方式、私 有领域、自由、真儒雅或
知 附庸风雅，对奢华的追求 彼、 逐渐淡化。
百
战
不
殆 文化素质: 学历高、对 新理念、生活方式认知度 高、判断力强。
16
B 构建对接心理密码核心理念
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
在服务方面要求体现 尊贵身份、被服从感
希望拥有具特色文化 的居住场所
要求全 新的生活方 式（文化的、自我的）
要求权利的、私密的 自由领地
希望别人认为自己有品 位、有文化，喜标榜
讲服务：提供全方位星级酒店服务（前 期销售服务、后期物管服务）
• 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所
关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。
• 对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，
但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性， 让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
2
市场篇
刘浩文 陈家宾 夏雷 成员：
稷下庄园——土地规划案
1
前言
• 别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着
稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰 富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美 的中央公园，足够的私密性，完美的细节
现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成， 更善居 住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二 波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求 回归自然，提高生活品位”。
8
• 独栋别墅主要集中在300-400 ㎡。
独栋别墅市场面积供应分布
10%
5%
15%
40% 30%
200-250㎡ 251-300㎡ 301-350㎡ 351-400㎡ 400-500㎡
独栋别墅受市 场欢迎的面积 主要集中在小 独栋250-300 ㎡ 、350-400 ㎡的独栋和 400-500 ㎡的 豪宅。
家庭连续年收入 20万以上 (具很强 首付、月供能力)
年收入20万以 上（主要锁定 收入50万以上、 有可支配现金 100万以上人 群），具一次 性付款或很强 首付、月供能 力
13
• 目标人群：
1 在外省创业成功的淄博人 2 私营企业的富豪 3 专业技术精尖人员 4 在淄博做生意的港台人 5 “海归”派等等
对新物业产品不再以 体现奢华为标准，更 注重文化的内涵，内 心的清净、自由
开始强调开始强调投 资性、升值性、第一 居住需求第一居住需
求
讲精神：以标准的别墅配置为基础（不 失奢华但不重点宣传），重点渲染文化 内涵，鄙弃对奢华的原始需求
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二项目分析
• 项目名称：稷下庄园 • 总面积：21000㎡ • 项目地点：淄博市张店区人民西路，上海
路，华光路交叉处空地
10
项目的前景分析
• 优势： • 项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要
的资源之一；
• 交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程； • 项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念； • 项目的地理位置好，周边配套齐全； • 繁华，很适合青年奋斗人士和中年成功人士；
4
建筑形态状况
建筑形态分布
独栋别墅
联排别墅
花园洋房 联排别墅 花园洋房 独栋别墅
5
建筑风格状况
• 建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建
筑风格，二是中式民居建筑风格
• 吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧
美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一 些欧美的建筑风格，结合实际重新设计， 成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一 片自己的天地，可以自由创新，体现个性。
讲特色：特色的、差异化的、有文化根 源的规划风格、建筑风格、园林风格
讲生活：倡导全新的生活方式——自由 自在的、优雅情趣的、个性自我的
讲私域：规划自由流畅的、私域感强的 交通流线，构建区分明显的私有领地
讲品位：围绕案名提出差异化的文化理 念，讲究根源性、张扬性
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攻 其 心 志、 不 战 而 胜
对奢华的理解已从物 质转向精神层面
市场基本情况 区域市场情况
项目定位 的可行性
别墅产品市场情况 别墅消费市场情况
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一 别墅产品情况分析
• 别墅的产品情况 • 产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅
和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。
• 从市场亮相和准备亮相的项目的供应量来看，
联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅
占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远 大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排 的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。
•在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感 •希望拥有具特色文化的居住场所 •要求全 新的生活方式（文化的、自我的） •要求权利的、私密的自由领地 •希望别人认为自己有品位、有文化，喜标榜 •对奢华的理解已从物质转向精神层面
•高学历的背景使他们在精神层面有更多的需求 •能够成为倡导新居住理念的响应者 •向往全新的生活方式，在精神生活领域更上一层 •对新物业常产品不再以体现奢华为标准，更注重 文化的内涵，内心的清净、自由 •开始强调投资性、升值性、第一居住需求
6
建筑风格分布比例
5% 30%
65%
欧美风格 民居风格 其他
！
7
别墅面积状况
• 联排别墅供应主要集中在150-250 ㎡
联排别墅市场面积供应分布比例
15%
5%
20%
60%
150-200㎡ 201-250㎡ 251-300㎡ 300㎡以上
结合销 售情况 来看， 联排别 墅受市 场欢迎 的在
200-250 ㎡，
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• 威胁： • 周边待开发用地较多； • 周边楼盘在短期内消耗了部分有效客
户，随着消费的离散需求日趋明显， 这种消费观念对产品要求更高，已成 为本案的潜在较大威胁；
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• 从消费力层面划定目标人群
消费力论证
私营企业业主
高级白领、金领、政府 官员、大学教授 大型企业管理层
家庭连续年收入 50万以上(具一 次性付款能力)
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三 理念篇
一、目标消费人群诉求理念建立
A
消费者心理密码分析
B
构建对接心理密码核心理念
体现“个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫”的生活
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A 消费者心理密码分析
知 价值观: 强调尊从感、
己
居住文化、生活方式、私 有领域、自由、真儒雅或
知 附庸风雅，对奢华的追求 彼、 逐渐淡化。
百
战
不
殆 文化素质: 学历高、对 新理念、生活方式认知度 高、判断力强。
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B 构建对接心理密码核心理念
攻 其 心 志、 不 战 而 胜
在服务方面要求体现 尊贵身份、被服从感
希望拥有具特色文化 的居住场所
要求全 新的生活方 式（文化的、自我的）
要求权利的、私密的 自由领地
希望别人认为自己有品 位、有文化，喜标榜
讲服务：提供全方位星级酒店服务（前 期销售服务、后期物管服务）
• 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所
关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。
• 对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，
但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性， 让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
2
市场篇
刘浩文 陈家宾 夏雷 成员：
稷下庄园——土地规划案
1
前言
• 别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着
稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰 富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美 的中央公园，足够的私密性，完美的细节
现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成， 更善居 住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二 波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求 回归自然，提高生活品位”。
8
• 独栋别墅主要集中在300-400 ㎡。
独栋别墅市场面积供应分布
10%
5%
15%
40% 30%
200-250㎡ 251-300㎡ 301-350㎡ 351-400㎡ 400-500㎡
独栋别墅受市 场欢迎的面积 主要集中在小 独栋250-300 ㎡ 、350-400 ㎡的独栋和 400-500 ㎡的 豪宅。
家庭连续年收入 20万以上 (具很强 首付、月供能力)
年收入20万以 上（主要锁定 收入50万以上、 有可支配现金 100万以上人 群），具一次 性付款或很强 首付、月供能 力
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• 目标人群：
1 在外省创业成功的淄博人 2 私营企业的富豪 3 专业技术精尖人员 4 在淄博做生意的港台人 5 “海归”派等等