酒店式公寓整体营销报告

爱琴海国际酒店公寓
策略运筹二： 策略运筹二：
爱情主题运筹——创造最大的产品核心优势 创造最大的产品核心优势 爱情主题运筹 “爱琴海”提出一个别人从未触及的观点——“爱情朝圣地”，由 此创造一种他人无法企及的建筑价值和项目品牌。“爱琴海”不是一 般公寓，是限量的艺术创作，即使将此“爱情建筑”抛开海平移至其 它地方，也能达到独树一帜的市场效果及产品优势！ 。
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□政策支持：5A级酒店公寓在当地是空白，从经济效益上讲为本地拉动 政策支持：
了旅游市场，从社会效益上讲，这是一个形象工程，是一个标志性建筑， 是一个大品牌，是地方和企业能够达到双赢的项目，因此地方政府将不 遗余力的支持。政策有较大弹性空间，有一系列的优惠政策出台，市、 县、局领导大力支持，可以说是一路绿灯畅通无阻。
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六、目标客群描绘
（1）热爱大海生活，自住享受浪漫、投资讲究收益，投资自住两全其美 （2）私企业主、金领一族、中外企业高级白领、国企政府实力派人士、文 化艺术圈内等成功人士为主力消费群体 （3）具备高学历、高素质者为主 （4）有成功的事业，又不乏生活情调 （5）有车一族，工作地到海边驱车时间不超过三个小时 （6）不是首次购房也不是最后一次购房（三次置业者） （7）年龄在28岁至60岁之间
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三、项目环境 秦皇岛是国家4A级旅游景点，历史悠久、风光绮丽，拥有众多的 自然景观和历史名胜，是我国北方终年不冻港。秦皇岛海岸线长达 124公里，沙滩柔细，海浪平缓，是理想的海滨浴场。北戴河、南戴 河均为驰名中国的旅游胜地、历史文化名地。 日益成熟和完善的市政配套、旅游城市服务配套、海资源配套 等，成为巨大的可借用的资源优势
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策略运筹三： 策略运筹三：
国际建筑运筹——实现项目的国际化 实现项目的国际化 国际建筑运筹 由美国GRAFT建筑设计公司设计出品的“爱琴海国际公寓”已 荣获中国建设部、商务部联合颁发的“中国建筑文化斗拱奖―― 建筑风格创造力国际典范工程奖”
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二、项目性质 1、独立产权的酒店公寓，是5A级品质酒店公寓 2.、建筑面积：10万平方米 3、土地面积：2.33万平方米，其中1.33万平方米为建筑用地，1万平 方米为绿化用地 4、高度30层，为观海收藏型稀缺产品，适合全球趋海运动的居住趋 势 5、总户数：1300户
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四、市场功能定位
□养生居住功能 □疗养度假功能 □休闲商务功能 □投资保值功能 □海边婚礼、婚筵、婚纱基地
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五、目标客户群特点
（1）主要分布在北京占60%；天津占5%；唐山占30%；沈阳占5%； （2）主要阶层：并非塔尖顶部人士，而是介于顶部和中部之间的金 领、财富新贵及中产阶层企业主，处于职业生涯发展期和上升期， 经济前景和支付能力较强； （3）生活方式：欣赏上流社会的生活方式，出没于各种上流社会交 际场所如各类俱乐部活动及社会团体的邀请活动等； （4）获取信息方式：主要是经济类报刊、新闻、时事、专业广告、 ： 部分社会专业周刊、时尚刊物、电子网络，口碑相传。
“爱琴海”国际酒店公寓 爱琴海” 爱琴海 整体营销报告
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总略
运营策略： 运营策略：
以中国唯一“爱情主题酒店公寓”为大旗， 以中国唯一“爱情主题酒店公寓”为大旗，掀起争抢稀缺海岸资Байду номын сангаас 的风潮，在目前还没有竞争对手的大好形式下，强力推盘，快速结案。 的风潮，在目前还没有竞争对手的大好形式下，强力推盘，快速结案。
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开发商拿到如此珍贵的土地，等于拿到了黄金开发的尚方宝剑，利 润不仅可以得到多方保障，还可以使其最大化。 作为业主是把国有化的、全国人民共同拥有的稀缺资源进行了私有 化，实际上就是据为己有，是政策留下的缝隙使我们幸运的抓住了，这 是可遇不可求的巨大机会。若干年以后，海资源将更加珍稀，也无法轻 易拥有海边自己的住宅，因为那时已很难私有化。现在面对机会果断出 手者，以后都会成为别人崇拜的远见英雄。
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爱情主题： 爱情主题 ： 中国唯一一家以爱情为主题的5A级酒店公寓，定位独特新 颖，差异化产品、错位经营、走特色化线路，是本项目投放市场的最 大亮点。爱情是人类永恒的主题，无论你是何种皮肤，何种年龄都无 法与她割舍，国外有蜜月酒店和婚礼酒店等，而国内是空白，爱情主 题旅游酒店公寓市场巨大，项目一旦投放市场，距离海边最近的北京、 天津、唐山、沈阳的金领、白领、企业主将会趋之若鹜。
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第二部分
营销定位篇
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一、 营销策划总体思路
在战略上我们藐视“敌人”，因为要从周遍四个城市三千万人口中， 在战略上 寻找1300位想与大海和爱情结缘的客户应该是易如反掌。 在战术上我们重视“敌人”，因为营销的目的是快速回笼资金，营 在战术上 销的灵魂是稳扎稳打，步步为营的营销策略。 本项目除了硬件、软件、文化、个性做到特立独行外，环环相 扣的营销策略是又一把保险锁，确保本项目的万无一失。
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三、市场产品定位
□中国唯一5A级爱情主题酒店公寓 □世界一流“海岸建筑”文化特色 □中国海岸线标志性建筑 □创造中国唯一“爱情主题建筑” □区别于商务酒店的“休闲酒店公寓”的典型代表 □大北京地区唯一具有直升机、游艇俱乐部等多项服务项目的高档 酒店公寓 □创立中国乃至世界爱情酒店公寓知名品牌
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□ 爱情主题：中国唯一一家以爱情为主题的5A级酒店公寓，定位独特 爱情主题 ：
新颖。差异化产品、错位经营、走特色化线路，是本项目投放市场的最 大亮点。爱情是人类永恒的主题，无论你是何种皮肤，无论你是什么年 龄都无法与她割舍，爱情主题旅游酒店公寓市场巨大，项目一旦投放市 场，距离海边最近的北京、天津、唐山、沈阳的金领、白领、企业主将 会趋之若鹜。
运营统筹： 运营统筹：
同时启动四个市场，即北京、天津、唐山、沈阳，其中以北京、 同时启动四个市场，即北京、天津、唐山、沈阳，其中以北京、唐 山主要客源城市为80％的主战场，项目现场做好接待工作，3000万的城 山主要客源城市为80％的主战场，项目现场做好接待工作，3000万的城 市圈高端城市人口有如一团氧气，稀缺的本项目有如一颗火星。 市圈高端城市人口有如一团氧气，稀缺的本项目有如一颗火星。
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案名创意： 案名创意：
“爱琴海国际酒店公寓” 爱琴海国际酒店公寓” “ 爱琴海”： 点明位于海边，又与爱情谐音，简单、直白，紧 爱琴海” 扣本项目市场定位。 “国际”：定位项目档次及标准。 国际” “酒店公寓”：表明项目类型。 酒店公寓” 案名大气、简明、易懂易记，便于推广和传播。
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□客源庞大：对于北京、天津、唐山、沈阳高端城市人口来说， 客源庞大：
两三个小时的车程即能享受到海洋文化，求之不得，为什么还要 千里迢迢选择四季千篇一律的海南？因此，本项目客源前景大好。
□ 分时度假： 中国唯一海边五A级酒店公寓，将与世界方兴未艾 分时度假 ：
的分时度假接轨，会员资源将源源不断。
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四、项目价值
□极品土地：秦皇岛黄金海岸最后一块距离海岸线100米的极品土地， 极品土地：
海岸没有建设用地指标，本地块是九十年代的国有资产经剥离、法 院宣判执行而得。
□ 强硬人脉：即便历史遗留地块鱼龙混杂，但在国家严格控制海景 强硬人脉 ：
资源私家占有的情况下，我们已将土地性质改变、土地年限延长、 高容积率、建筑密度等项目硬伤问题解决，这是其他项目无法办到 的。
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第三部分
策略运筹篇
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运筹帷幄之中，决胜千里之外。 运筹帷幄之中，决胜千里之外。 有了好的项目，还要有好的运筹，针对销售市场我们进行了卓有成 效工作，以期精准客户，实现快速销售的目的。
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策略运筹一： 策略运筹一：
最大商机运筹——稀缺海资源私有化 稀缺海资源私有化 最大商机运筹 机会稍纵即逝，机会永远属于少数人，机会永远属于捷足先登的 人，如果形成羊群效应，那就不是机会，社会财富永远向看准机会的 人倾斜，综观社会发展轨迹无不印证这一规律和现象。“爱琴海”国 际酒店公寓对于开发商和购房者来说都可谓是千载难逢的机会。
□ 艺术品：该项目与其说是一个项目不如说是一件艺术品，与其说是一 艺术品 ：
项简单的房地产投资不如说是一次创造性的不动产运作。
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五、项目配套 本项目地处黄金海岸，一是毗邻北京电视台培训中心，隶属广电部北京 电视台，集会议、休闲度假为一体的四星级酒店，此中心与项目进行配套共 用，资源互补共享，拓展了两家的服务及强大了功能配套。二是项目周边体 育配套优越，拥有国家体委秦皇岛训练基地（篮球、排球、足球、羽球、网 球、拳击、举重等运动项目），中国足球学校（直属国家体委，全国性青少 年足球运动基地），秦皇岛奥林匹克体育中心（2008年奥运会足球预选赛分 赛场），秦皇岛海上游艇俱乐部（可乘游艇出海）；亚运会秦皇岛水上运动 中心（可举办国际性帆船、帆板等赛事）。三是：真山真海，真正的全国知 名旅游区，其旅游、市政、生活、度假配套不言而喻；四是自有酒店配套及 外延的贵族游艇俱乐部、航空俱乐部、婚礼俱乐部、婚礼教堂、高尔夫俱乐 部，出海俱乐部等。
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目录
第一部分 第二部分 项目概况 营销定位篇
第三部分 策略运筹篇 第四部分 第五部分 第六部分 营销运营篇 价格策略篇 广告运作篇
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第一部分： 第一部分：项目概况
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一、项目土地位置
本项目位于河北省秦皇岛黄金海岸二经路边，距海水100米，2000 年以后，国家及河北省有明确规定，不允许随意进行海岸房地产开发， 破坏生态旅游资源，而此地是九八年的历史性遗留的开发机会，因此成 为绝品土地；紧邻中国北京电视台度假中心；距京沈高速公路口20分钟 路程；两三个小时城市圈内包容北京、天津、唐山、沈阳等大城市；由 秦皇岛通往天津、北京的城际列车2008年实现通车，现已立项，通车后 由首都到海边50分钟轻松切换，该地区升值潜力不言而喻。