某酒店式公寓营销策略报告.pptx
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某酒店式公寓营销策略报告
65
24500
德盈平层 65
11 德盈挑高 40
12
百家湖小公 馆
65
16000 17500 14000
区域市场
区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类 公 寓 项 目 入 市 ， 且 位 于 鼓 楼 核 心 商 圈 ， 2 0 11 年 上 半 年 确 定 入 市的只有五塘商圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年 是公寓较好的入市时机
在售房源：中央上尚城仅剩5套挑高房源，其中3套50平方米朝南，1套
80平方米朝东，1套60平方米朝北，均价16000元/平方米。
产品核心值点
•低总价：户型小，总价低，总价24万起，40万买两 房 •4.8米挑高产品：注重性价比，买一层用两层，产品 年轻化 •地铁规划：紧邻地铁3号线五塘村站
区域
推广诉求：地铁旁，4.8米挑高，低首付（突出
13000
上尚城平层 50 2
上尚城挑高 50
8700 13500
玉桥平层 65 3
玉桥挑高 65
4
长江路9号 40
5
凯润金城 65
6
峨嵋公寓 65
7
盛世公馆 40
8
万达广场 65
9
京隆国际 70
19000 20000 35000 35000 23000 13000 18000 23000
10
金陵尚府
整盘推售节奏建议：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
4月9日 第二批 住宅开 盘
5月15日公寓开盘
7月30日商铺开盘
酒店式公寓运作模式建议ppt课件
• 合景领峰Ｗ公寓，依托世界奢华酒 店品牌Ｗ酒店，产品较为奢华，交 楼标准高达6500元/平方米。 • 实际物业管理有合景泰富找的新加 坡团队来管理，与酒店方面的管理 服务无关联。 • 业主自行出租房屋，无统一团队管 理租赁事宜。
14
广州领峰W公寓——租金情况
房型
建筑面积
租金 元/月
租金 折合 元/平/月
1
一、专业管理团队运作管理
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓
酒店式服务公寓，只租不售，由雅诗阁统一管理
2
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——概况
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓，座落 于广州新中央商务区——珠江新城的核心地段， 与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物 商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的 商务综合体——广州国际金融中心。 从一房式到三房式，每间公寓均拥有独立 的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高
品质家庭影院系统，24小时的保安巡视及闭路
电视监控系统，保证居住安全。
3
广州国际金融中心雅诗阁服务公寓——租金情况
房型
建筑面积
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ短租 （低于一个月） 元/天 1050+15%服务费 =1208 1650+15%服务费 =1898 2050+15%服务费 =2358
短租 折合 元/平/月
长租 （一个月以上） 元/月，含物业服 务、水电 21500 28000 32000
我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价： 1）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓（开发商自持） 广州国际金融中心雅诗阁服务公寓 2）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓（可销售的）
富力爱丁堡国际公寓、新大厦国际公寓
酒店式公寓营销策划方案PPT(共71页)
盛世嘉寓区域引索
关于自己 地域陈述
我——普陀区长风生态商务区内，国盛中心区块内，大渡河路388弄2号 我的周围，有完善的交通体系——普陀南部，东起长风公园，西至真北路中 环线，南临苏州河，岸线长达2.7公里，北以金沙江路为界。 我的周围，有可带动客户优势的“豪华”物业——市首批重点推进现代服务 业集聚区中唯一以“生态”为主题的集聚区，绿化占地面积合计100万平方 米。
长风国盛酒店公寓提案
引语
走在城市的钢筋水泥森林里，身旁匆匆的路人没人会注意到我 的存在。我只作为自己一个本我的原点而活着，只是芸芸众生 中的一个符号。我不想这样，我想在这钢筋水泥的“丛林”中 寻找属于我的鸟语花香。如果可以，我想离光污染远点，我想 离声污染远点，我想离摩肩接踵的人群远点……但是，我舍弃 不了城市。我，已经成为城市的组成部分。
潜在购房客户配套需求分析
交通, 20. 99%
其它, 1 . 1 9%
学校, 34.目83前%没有投入使用
商业, 22. 91 %
幼儿园, 20. 07%
学校 幼儿园 商业 交通 其它
交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套
关于自己 我的总结
虽然我早已诞生，但面对新生的同类们，我还比他们有多十余年的产权 拥有；虽然我有很多小的问题，但不会因这些而抹杀掉我内质之美
关于自己 市场调研
经策划单位为期一周人群调查问卷，并进行后期问卷分析。其中，参与调查的年 龄组成为：Βιβλιοθήκη 42-50岁, 10.34%
50岁以上, 5.17%
18-25岁, 2.79%
26-33岁, 39.11%
34-42岁, 42.60%
18-25岁 26-33岁 34-42岁 42-50岁 50岁以上
某酒店式公寓营销策划推广报告
旭园工程营销策划推广报告第一部分高档公寓市场篇一、上海市高档公寓市场透视上海高价房市场自1999年开始复苏以来，在供应量方面整体呈稳步上升趋势。
特别是近两年来，在旧城改造政策、市政建设及其他外部利好消息的影响下，大大促进了投资市场的活跃，直接导致了供应量的直线上扬，2003年更是达到了最高值，较之2002年涨幅超过50%，成为1997年以来供应最强的一年。
在吸纳量方面，众多本地、江浙及外籍人士投资及居住的比例不断攀升，拉动了需求的持续上涨。
据资料统计，2003年，上海市高价房的吸纳量达到了6499套，市场买卖互动，供需两旺。
随着上海经济的不断增长，本地及外资对上海房地产市场持续看好，预计未来市场对高价房的需求也将持续放量。
在上海的高价房市场上，来自外地和境外的购房群体的激增有效地吸纳了市场供应。
2002年，在沪购买高价位商品房的非本地人士约52.6%，其中境外人士的比例为23.3%，外地人士的比例为29.3%。
目前上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依赖性，外来资本和境外资本是市场稳定的另一因素。
在空置率方面，2000年以来，上海高价房市场的供应量和吸纳量始终保持高位水平，2003年更是达到了最高值，全年供应总量及吸纳量达到1997年来的最高点，空置率持续下滑，2003年为5.04%。
总的来说，近年来高价房市场基本保持了供需平稳的良好状态，空置率正逐渐走低。
1、销售价格一路凯歌上海市高档公寓的价格在经历了2001年的低谷期后，近两年呈现上升的趋势。
2003年上海高档公寓的价格相比2002年上涨了14.8个百分点，从价格层面看，2003年上海高档公寓的价格上涨幅度不小，市场的接受度依然是比较令人满意的。
依据未来潜在供应地块，每平方M7000元到10000元的物业，短期内仍将是高档住宅市场中的主流供应产品，但随着上海楼市大气候的转好，每平方M15000元左右单价的物业上市量也会有很大的增长。
2、价格台阶越筑越高从宏观上看，上海高档住宅市场增势已逐步加快，市场供应量与日俱增。
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)
酒店式公寓项目销售策略课件 (一)酒店式公寓项目销售策略课件是针对酒店式公寓项目的销售提出的一套方案和方法，旨在提高销售成功率和效率。
下面从以下几个方面进行介绍。
一、市场调研分析在制定销售策略之前，我们需要进行充分的市场调研分析，以便更好地了解目标客户的需求和偏好，为销售策略的制定提供依据。
市场调研包括面向客户群体的问卷调查、向相关专业机构咨询、考察竞争对手和市场动态等。
二、品牌塑造酒店式公寓项目需要一个有品牌价值的名称和品牌形象来提高其在市场上的曝光率和客户认知度。
因此，在销售策略中需要注重品牌塑造。
通过一系列的宣传推广和营销手段，以及在产品设计上的体现，形成一个优质、舒适、服务周到的品牌形象。
三、多元化产品方案在销售策略中，需要考虑到不同客户的需求和购买意愿。
通过研究市场需求和竞争对手的产品，设计出多元化的产品方案，以满足不同客户的需求。
例如，在房型、面积、装修风格、设施配置等方面做出不同选择，以及提供不同价格的产品方案等。
四、分时段营销策略针对酒店式公寓项目的特点，可以采取分时段营销策略。
根据不同季节、不同时间段，以及不同客户群体的需求特点，采取差异化的营销策略，提供不同的优惠和服务。
例如，在节假日期间，提供相应的赠送服务和礼品；在淡季，提供更低的价格或优惠政策等。
五、优质服务体系在销售策略中，需要注重优质服务体系的建立和提升。
酒店式公寓项目的优势在于提供全方位的服务和便利，为客户提供家庭式的舒适感和安全感。
因此，在销售过程中需要注重客户关系管理，建立完善的客户体系，提供全面、周到的售后服务，以为客户提供最好的体验和感受。
六、社交媒体营销随着新媒体的发展，社交媒体成为了很多企业进行营销的重要手段。
在销售策略中，可以结合社交媒体的特点，采取相应的营销方式，例如在微信、微博等社交媒体平台上做好品牌宣传、推广和互动，加强与潜在客户间的沟通和交流，提升公司在客户心中的品牌形象和认知度。
总之，酒店式公寓项目销售策略的成功与否，不仅与产品本身的质量、价格、服务等因素有关，还要充分考虑市场需求、客户的偏好、竞争对手的表现等因素。
某酒店式公寓建筑营销策划(ppt 29页)
如今酒店式公寓多指位于大型商 圈内，保持统一装修模式、配置 一整套高标准硬件设施和酒店服 务系统、聘请专业酒店物业管理 公司或酒店式公寓管理公司并由 其统一经营和管理、区别于纯酒 店单间的公寓，其大多会被用作 投资使用。
3
2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
4
雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
18
19
碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
22
23
旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
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2006年中国100强酒店公寓 前十名项目概况
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雅诗阁——酒店式公寓100强第一名
17
大堂
餐厅
茶馆
书房
房间
客厅
特别精心设计了22种户型以满足不同人士适合 度.
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碧玉108——酒店式公寓100强第七名
碧玉108全装修小户型，地处碧云国际 社区，一栋4层建筑，一楼商业，2—4 层为公寓.2004年8月1日公开发售，总 户数108套，该案率先通过ISO1400国 际环境认证是上海市区内少数达到国家 空气质量一级标准的区域，45-76平米 （建面）精装修，4.5米层高，由中国 台湾空间艺术大师史南桥亲自设计，交 通比较方便，周围学校、卖场、商贸等 配套齐全。物业管理公司： 金马酒店 公寓管理（上海）有限公司 开盘时间为2004年8月8日，销售均价 为13000元/平米。
中国十强酒店式公寓剖析专题
• 课题组：深圳商务公寓组 • 撰稿人：曾瑞华1Βιβλιοθήκη 酒店式公寓的概念2
酒店式服务公寓意为“酒店式的 服务，公寓式的管理”，它最早 源于欧洲，是当时旅游区内租给 游客，供其临时休息的物业，由 专门的酒店管理公司进行统一管 理，既有酒店的性质又相当于个 人的“临时住宅”。这些物业就 成了酒店式服务公寓的雏形。
22
23
旺座中心——酒店式公寓100强第九名
旺座中心位于朝阳区关东店，地处 CBD中央商务区中心地带，东临东 三环路，西侧为关东店南街，南靠 嘉里中心。国贸、京广和嘉里 中 心等众多顶级写字楼、公寓四方围 合这一片未来五百强争抢进驻的国 际经济贸易中心。 开盘时间为2001年7月28日，销售 均价为：24000元/平米。
酒店式公寓营销策略PPT精选文档
2
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
產品賣點 市政府區域，70年產權精裝修，促銷多 城市主幹道，70年產權，低總價，超高回報率 周邊配套齊全，精裝修有台商客源支撐 地理位置的稀缺性，精裝修，有稳定投资回报 大盤社區，精裝修低總價 交通便利，70年產權精裝修，小面積低總價 生態環境、低碳生活，有穩定的投資回報 坐擁繁華，超高標準豪華裝修，有固定投資回報 座伴五星酒店，五星級酒店標準豪裝，有包租回報 位置交通便利配套成熟，伴以人性化科技配套
3.目标客户
客户定位 处于事业成长期，多为新婚或新婚不久，自住兼顾投资
目标人群洞察：
➢他们靠着毕业后几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以组成一个家庭的基础资 本，而购买一套房子就能将这些资本消化殆尽；
➢他们处在事业和家庭的成长期，对未来有太多的预期和不确定，虽然他们自信 自己的将来会更美好，但在初次置业的时候非常的理性，即有自住需求又有投资 期望，并期望能尽可能的“一步到位”以延长二次置业的时间；
昆山市酒店式公寓分布
① 东方国际华 庭
② 东方丽池 ③ 蓝海 ④ 领御 ⑤ 中航城 ⑥ 翡翠名都 ⑦ 凯迪城 ⑧ 中基高尔夫 ⑨ 隆祺丽景 ⑩ 鹿城一品
仅限本次市调楼盘
昆山市酒店式公寓主要集中在城中主干道长江路两侧，城中区域主打老城区低 总价周边环境一般；城北作为新兴城市副中心建筑标准较高并形成已形成社区； 城东依托开发区配套设施欠缺；城西自然环境好有相应配套；城南相对开发较 晚,但较为发达的交通网络势必造就巨大升值潜力。
3
PART.6—昆山酒店公寓未来市场分析
项目名称 东方国际华庭 东方丽池 蓝海 领御 中航城 翡翠名都 凯迪城 中基高尔夫 隆祺丽景 鹿城一品
某酒店公寓项目营销策略
详细描述：针对不同客户群体和市场需求，实行价格差 异化策略，如提供不同档次的客房和服务，以满足不同 客户的需求和预算。
详细描述：通过定期举办促销活动，如折扣、赠品、会 员优惠等，吸引客户并提高销售业绩。同时，促销活动 也可以增加客户的忠诚度和满意度。
渠道策略
总结词
多渠道销售
详细描述
利用多种渠道进行销售，如线上预订平台、线下实体店、 合作伙伴等，以提高销售效率和覆盖面。
根据效果评估和数据分析的结 果，及时调整营销策略，优化 资源配置，提高营销效果。
持续改进
不断总结经验教训，持续改进 营销策略和执行方式，以适应 市场变化和客户需求的变化。
客户关系管理
客户信息收集
个性化服务
通过各种渠道收集客户信息，包括联系方 式、消费习惯、喜好等，建立完整的客户 档案。
根据客户档案和实时需求，提供个性化的 服务和关怀，提高客户满意度和忠诚度。
06
营销效果评估与优化
营销效果评估指标
01
02
03
04
销售量
评估营销活动对公寓销售量的 影响，了解市场需求和客户反
馈。
客户满意度
通过调查问卷、客户反馈等方 式了解客户对公寓项目的满意
度，评估服务质量。
品牌知名度
评估营销活动对酒店公寓项目 品牌知名度的提升程度。
客户留存率
评估客户对公寓项目的忠诚度 ，以及重复购买或租赁的意愿
长租公寓
分析长租公寓的优势和劣势，了解长租公寓与酒 店公寓之间的竞争关系。
03
营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品特色
详细描述
酒店公寓项目应注重突出其独特的产品特色，如豪华的 设施、舒适的客房、高品质的服务等，以满足目标客户 的需求。
详细描述：通过定期举办促销活动，如折扣、赠品、会 员优惠等，吸引客户并提高销售业绩。同时，促销活动 也可以增加客户的忠诚度和满意度。
渠道策略
总结词
多渠道销售
详细描述
利用多种渠道进行销售，如线上预订平台、线下实体店、 合作伙伴等，以提高销售效率和覆盖面。
根据效果评估和数据分析的结 果，及时调整营销策略，优化 资源配置，提高营销效果。
持续改进
不断总结经验教训，持续改进 营销策略和执行方式，以适应 市场变化和客户需求的变化。
客户关系管理
客户信息收集
个性化服务
通过各种渠道收集客户信息，包括联系方 式、消费习惯、喜好等，建立完整的客户 档案。
根据客户档案和实时需求，提供个性化的 服务和关怀，提高客户满意度和忠诚度。
06
营销效果评估与优化
营销效果评估指标
01
02
03
04
销售量
评估营销活动对公寓销售量的 影响，了解市场需求和客户反
馈。
客户满意度
通过调查问卷、客户反馈等方 式了解客户对公寓项目的满意
度，评估服务质量。
品牌知名度
评估营销活动对酒店公寓项目 品牌知名度的提升程度。
客户留存率
评估客户对公寓项目的忠诚度 ，以及重复购买或租赁的意愿
长租公寓
分析长租公寓的优势和劣势，了解长租公寓与酒 店公寓之间的竞争关系。
03
营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品特色
详细描述
酒店公寓项目应注重突出其独特的产品特色，如豪华的 设施、舒适的客房、高品质的服务等，以满足目标客户 的需求。
酒店营销策划方案模板(精选PPT)
情趣
豪华水床房
新婚蜜月 圆床房
情侣圆床 房
夫妻情调房
客户群体筛选
首推
比较有实力的年轻 白领。
原因： *接受新观念快； *比较重视情趣生 活； *消费力强 *能够口头传播
其次
高校学生 原因： *没有自己的单独空间 *追求刺激和情趣 *能够承受相应的 租房费用
其他
追求性爱品质的已 婚人士 追求刺激的其他群 体
• 建立会员数据库，分析客户的消费习惯及消费频次； • 关注当月或当季度客户消费情况，如果出现大幅变动
，要考虑通过活动形式进行消费刺激。例如一位活跃 客户近期不来住店，就可以短信通知，折扣优惠； • 在淡季，定期组织会员抽奖活动，抽中的会员可以分 别享受免费、七折、5折等不同档次的奖励，调动客户 积极性，提高客户忠诚度。 • 以短信群发的形式，在客户的生日，或者逢年过节进 行祝贺，切忌太多广告内容。主打情感营销和口碑推 介。
障碍二
其次是消费能力。 国内目前的酒店业 态较多，价格高低 不一，情趣酒店的 投资成本较高，所 面对的群体相对狭 窄。
障碍三
其三是国人的认可 度。我们知道情趣 酒店在日本、韩国 等发达国家和广州 、上海等发达城市 出现，要引导并放 大人们对情趣酒店 的接受度和需求。
THREE
开业策划 以卖点化解抗性
不少没有酒店管理背景的煤 矿业主、个体户、城中村的 房东等投身快捷酒店，导致 租房费用水涨船高，硬件门 槛也越来越高，价格战势在 必行。 据业内人士介绍，快捷酒店 的利润率很低，高客房入住 率是其盈利的保证，“只有 当入住率达到80%时，快捷 酒店才有利润可言。”
TWO
定位2599
2599现有客房分类
系列、既满足适应不同品位人群的需要、不同类型产品所带来的 特有乐趣 。
豪华水床房
新婚蜜月 圆床房
情侣圆床 房
夫妻情调房
客户群体筛选
首推
比较有实力的年轻 白领。
原因： *接受新观念快； *比较重视情趣生 活； *消费力强 *能够口头传播
其次
高校学生 原因： *没有自己的单独空间 *追求刺激和情趣 *能够承受相应的 租房费用
其他
追求性爱品质的已 婚人士 追求刺激的其他群 体
• 建立会员数据库，分析客户的消费习惯及消费频次； • 关注当月或当季度客户消费情况，如果出现大幅变动
，要考虑通过活动形式进行消费刺激。例如一位活跃 客户近期不来住店，就可以短信通知，折扣优惠； • 在淡季，定期组织会员抽奖活动，抽中的会员可以分 别享受免费、七折、5折等不同档次的奖励，调动客户 积极性，提高客户忠诚度。 • 以短信群发的形式，在客户的生日，或者逢年过节进 行祝贺，切忌太多广告内容。主打情感营销和口碑推 介。
障碍二
其次是消费能力。 国内目前的酒店业 态较多，价格高低 不一，情趣酒店的 投资成本较高，所 面对的群体相对狭 窄。
障碍三
其三是国人的认可 度。我们知道情趣 酒店在日本、韩国 等发达国家和广州 、上海等发达城市 出现，要引导并放 大人们对情趣酒店 的接受度和需求。
THREE
开业策划 以卖点化解抗性
不少没有酒店管理背景的煤 矿业主、个体户、城中村的 房东等投身快捷酒店，导致 租房费用水涨船高，硬件门 槛也越来越高，价格战势在 必行。 据业内人士介绍，快捷酒店 的利润率很低，高客房入住 率是其盈利的保证，“只有 当入住率达到80%时，快捷 酒店才有利润可言。”
TWO
定位2599
2599现有客房分类
系列、既满足适应不同品位人群的需要、不同类型产品所带来的 特有乐趣 。
公寓项目营销策略报告PPT课件( 92页)
闯族青年人生观
I have a dream
高知青年人生观
Wednesday, June 19, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 ——
人生观关键词：
追求独立 特立独行 勇敢面对 创造美好
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
客户定位
CUSTOMERS & POSITION
偏安武进一隅，18万方纯商办产权小公寓，卖给谁？
赠送面积较多或是挑高类附加值市 场接受度较高
价格竞争激烈，在现金为王的开发 领域，价格战已逐渐成为主流
市场 迷局
产品 困境
产品单一， 体量巨大
位置较偏， 配套不全
生活氛围不 浓，人气冷
淡
容积率过高，品 质难以保障
附加值 不高
自我审视
产品及形象导向
寻找市场空白
产品
差异化精神内核塑造
形象
市场定位关键词
方向1： 周边区域的投资客
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
产品定位
PRODUCTS & POSITION
20-40㎡主力小公寓，如何在已有基础之上产生更多价值？
产品定位模型
精致品味
超小产品面积段
多功能青年主题产品
覆盖人群的共性需求
定位方向
主题性
差异性 功能性
便捷性
客群分类 高力公寓项目目标客群分析
主力客群方向界定 根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向
安内纳外！
从投资及使用两角度，以区域客为主，向外逐 步拓展客户。
方向2： 实际使 用群体
方向1： 周边区域的投资客
产品定位之——主题鲜明
内部广场采用艺术性、符号性强的表现手法，契合现代年轻人的审美观以及潮流，以主题广场的形式与满足年轻 人主题消费的商业进行结合，将项目的主题性表现的更加淋漓尽致。
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无
40年
办公 Loft办公44-46、52-57、
40年
60-65㎡
酒店式公寓 2.9米 Loft办公160000元/㎡
公寓 酒店式公寓78-87、40.5、 Loft办公挑高 5米 酒店公寓13500元/㎡
65年
112㎡
毛坯
办公商业水电 公寓民用水电
无
挑高31-34㎡、42-49㎡
50年
平层60-71㎡
65
24500
德盈平层 65
11 德盈挑高 40
12
百家湖小公 馆
65
16000 17500 14000
本报告是严格保密的。
区域市场
区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目 入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商 圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机
项目 名称
所属于商 圈
产权
盛世 公馆
河西
40年
百家 湖小 公馆
江宁
65年
主力户型面积 43-49㎡ 40-69㎡
层高
首层建筑挑高5.8 米，二层以上均
为层高3.4米
SOHO公馆挑高 5.9米
酒店式公寓4.9米
均价 13000元/㎡ 16000元/㎡
装修 精装修
水电气
露台
得房 率
民用水、商 用电、不通天 无 73%
2月新房成交比1月缩水
超7成。春节+限购令是
南
销量走低两大主因。春
京
节假期过后，逐渐步入
细
常态，攀升百套之上。2
则
月19日南京限购令细则
出台前夕，河西名盘抢
跑，出现认购冲高迹象。
但限购令出台后，南京
新房认购立即被打入低
谷，难得突破百套。限
购作用立竿见影，销量
萎缩已是不争事实。
相比南京住宅市场，公
南
寓市场成交稳定，并未
京 细
缩水，较低的总价和不
则
受“限购令”约束的优
势使得公寓产品成为新
政下一个新的机会点。
本报告是严格保密的。
数据来源：世联数据平台
市场 酒店式公寓以40年产权居多，这类产品大多出现在成熟商圈或规划的新 扫描 商圈中；项目往往有平层和挑高两种产品线；此类产品以高层点式楼为
主，得房率集中在75%左右，居住舒适度较低
报告思路
目标指引策略
公寓的核心策略
市场及竞品分析 项目本体分析
客户分析
核心策略
策略分解及执行
营销策略总纲 策略分解及执行
目标指引策略 竞争市场分析 本体分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行
市场篇：锁定竞争
宏观市场
2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联 关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松， 住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性， 商业市场将较为稳定
住宅产权酒店式公寓——主 打居住功能，面积集中在4070平米之间，主力客户为投 资客
位于城市核心地段，以绝版 地段及核心商圈的升值空间吸 引了全市的高端投资客户
位于非城市核心地段的一般 具备轨道交通利好和成熟生活 配套，功能设计偏自住
商业产权酒店式公寓——主 打办公市场或租赁市场，利 用挑高创造产品价值
谨呈：苏宁环球
苏宁·名都汇 酒店式公寓营销策略报告
苏宁名都汇项目组 2011年2月
基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 建议加快推货节奏，迅速出货：
整盘推售方案1：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
5月15日公寓开 5月28日盘首批商铺开盘
6月12日第二批商铺
挑高4.8米 平层3.4米
挑高13500元/㎡ 平层8700元/㎡
精装修
商业水电 不通天然气
无
40年 35—41㎡平层公寓
平层3.5米
待定
精装修
商业水电 不通天然气
无
待定 71% 75% 79% 70%
本报告是严格保密的。
公寓市场
目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高 价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑 高、 35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。
线下住 宅产品 信息
公寓线上推广
商铺线上、线下推广
住宅 商铺 公寓
本报告要解决的核心问题:
项目小户型公寓的市场机会及客户定位 项目小户型公寓的核心价值及整体策略 结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时 机及销售节奏 如何实现小户型公寓的快速销售 北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议
本报告是严格保密的。
商业产权的公寓一般定位为 以宜商宜住，尤其是办公为主 的酒店式公寓，面积区间控制 在30-45平米之间。
商业产权的酒店式公寓多位 于商务办公氛围较好地段，以 办公投资客户为主，同时以较 低的价位（片区中高端住宅价 格的2/3）赢得长线投资客
编 号
项目名称
产 价格（毛
权
坯）
晓庄办公 40
14000
1
晓庄公寓 65
13000
上尚城平层 50 2
上尚城挑高 50
8700 13500
玉桥平层 65 3
玉桥挑高 65
4
长江路9号 40
5
凯润金城 65
6
峨嵋公寓 65
7
盛世公馆 40
8
万达广场 65
9
京隆国际 70
19000 20000 35000 35000 23000 13000 18000 23000
10
金陵尚府
然气
精装修
民用水电 不通天然气
有落 地阳 台
76%
鼓北 财智
中央门
德盈 广场
城南
晓庄 城北 国际 晓庄
中央 上尚 城
金域 中央
城北 五塘
城北 五塘
40年
50-70㎡
平层3.3米
待定
毛坯
商业水电 不通天然气
无
平层
65年 挑高
平层：37-77㎡ 挑高：40-70㎡
平层3米 挑高5.2米
平层18000元/㎡ 平层精装 民用水电 挑高17500元/㎡ 挑高毛坯 通天然气
6月26日第三批商铺
推售节奏
1#、 4#楼 开盘 强销
公寓蓄水
公商 寓铺 开蓄 盘水 强 销
商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放： 开盘热 销及加 推信息
公寓线上推广
线下住 宅产品 信息
商铺线上、线下推广
9月
10月
住宅 商铺 公寓
考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：
整盘推售节奏建议：
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
4月9日 第二批 住宅开 盘
5月15日公寓开盘
7月30日商铺开盘
推售节奏
住 第二
公
1#、 宅 批住
寓
4#楼 加 宅开
开
开盘 推 盘
盘
强销 蓄 水
公寓蓄水
强 销
商铺蓄水
商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放： 开盘热 销及加 推信息