建筑方案、扩初和施工图设计成果深度要求

建筑方案、扩初和施工图设计成果深度要求一、规划设计阶段设计深度要求1. 规划设计方案设计说明1.1自然条件分析及对策1.2社会条件分析及对策1.3技术经济指标说明1.4设计总体思路（结合总平面图、功能分区和产品分布图、交通分析图介绍）1.5项目风格初步构想及参考图片2. 规划设计方案图纸2.1 图纸目录规划设计方案图纸目录表说明：1. 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

1.除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

2.2 图纸深度2.2.1 总平面图（1）标明用地界限、道路红线、周边建筑、周边道路名称、指北针。

（2）表明地下室边界和出入口位置（3）标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸。

（4）表明住区道路性质、宽度、位置和出入口位置，表明停车位位置和停车数目（5）表明绿地和水系的性质、等级和边界。

2.2.2 功能分区和产品分布图（1）根据表2.4.1标明表中所示住宅的类型、层数和分布范围。

（2）根据表2.4.1标明表中所示配套物业的名称、层数和位置。

2.2.3 交通分析图（1）表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置（如居住区内有公交线路，应表明公交站点位置）。

（2）表明机动车、非机动车车的停车方式、位置和停车数目。

2.2.4 分期建设示意图表明分期建设各期物业的分布范围和建设顺序。

2.2.5 参考户型平面表明主力户型的参考平面图。

2.3 综合经济技术指标（方案 ____ ）综合经济技术指标表填表人：填写日期：年月日容积率分析表填表人：填写日期：年月二、方案设计阶段设计深度要求1. 设计说明应包括对概念设计方案的介绍、分析；对《概念设计任务书》中提出的各类要求，应专门阐述解决方案。

1.1设计依据1）现行的国家与地方的规范及规定2）甲方提供的《概念方案设计任务书》3）甲乙双方有关概念方案设计讨论的会议纪要。

1.2 项目概况介绍及分析1.2.1 自然条件介绍及分析：对设计任务书中提到的自然条件中有利因素的利用，以及对不利因素的处理对策。

1.2.2 社会条件介绍及分析：1)项目现状发展状况：对项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境的分析。

2)政府规划条件：对项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定的理解。

3)开发商的设计要求：对市场和产品、成本因素、开发计划的对策。

1.3 规划设计构思1.3.1 总体规划思想介绍1.3.2 总体布局1)功能分区与住宅产品类型分布。

2)配套公建规划。

3)主要室外公共空间的功能和特点。

1.3.3道路交通1)小区出入口、路网结构和道路分级规划。

2)交通流线设计：3)机动车流线：私家车流线、城市公交（包括班车）流线、出租车流线、消防车流线、货运及搬家车流线；非机动车流线：自行车流线人行流线：通过城市公交（包括班车）站点及私家车停车位回家的人流；同时考虑无障碍设计；交通流线设计应体现出的各种交通流线与住宅以及地块的开放区域如公共景观、商业设施、学校、幼儿园等的相互结合关系。

4)结合城市公交流线设置公交站点的位置。

5)各种停车场的形式、位置及规模。

1.3.4 物业管理模式1)物业管理分区：不同开放程度的管理单元的性质、分类、分区范围以及相对应的管理方式（管理方式包括管理的对象：人流和车流；管理的分级及程度；管理实现的手段：人管还是机器管等）。

2)管理单元设计：管理单元的数量、规模、形式（管理单元形式包括管理单元的围墙范围、入口设置、门卫设计等）。

3)物业管理用房的功能设置、规模、位置及其服务的有效性。

1.3.5 环境景观1)景观的设计主题。

2)景观的空间组织结构设计：体现不同景观空间的分级及相互之间的关系，主要景观轴线与景观节点的组织结构设计。

3)景观的功能设定：设定不同功能性质（包括参与性、观赏性和经营性等）景观空间以及它们的位置、范围构想方案。

1.3.6销售分期1)分期的期数、规模和范围以及开发顺序介绍。

2)每期的设计主题。

3)各期物业的衔接：入住流线、销售流线、施工流线的协调组织关系。

4)分期开发时物业管理模式的可行性方案5)分期开发时各期卖场的统一规划。

1.4 单体设计1.4.1 会所单体初步方案介绍；1.4.2商业单体初步方案介绍，包括商业与会所如何满足前期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序；1.4.3学校、幼儿园参考方案介绍1.4.4首期住宅单体参考方案介绍：建筑形态、风格与户型；1.5 技术设计1.5.1 日照分析设计1.5.2 消防设计1.5.3 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）1.5.4 市政配套、管线初步排布构想1.5.5 生态规划技术措施及成本介绍1.6 成本估算表2. 综合技术指标及产品分析车位/户数1: 1:说明：1.应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。

2.当项目不分期开发时，取消表格右边“期”栏，当项目分期开发时，分别填写“总体”和“一期”的指标。

3.项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。

4.居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。

根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。

4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。

5. 公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。

6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

7. 公共绿地满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。

8. 住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。

9. 住宅面积净密度也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。

10. 公共服务设施面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。

11. 绿地率居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

12.建筑密度也称覆盖率，即居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

13.容积率也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。

2.2 产品分析表（表3.2）说明 1. 根据以往项目开发经验，7~9层住宅与9~11.5层住宅开发成本差异不大，因此本表将7~9层住宅并入小高层类进行统计。

2. 当项目不分期开发时，取消表格右边“期”栏；当项目分期开发时，分别填写“总体”和“一期”的指标。

3.本表格为示意性表格，所有功能的拆分、列示应结合具体的项目概念设计方案，且具体项目应根据设计任务书要求的实际产品情况编制表格；（表3.3）说明：1.计入容积率面积的地下室是指地下商场等用于经营的地下室。

2.表中的分区如“A区”是指地块划分分区，而非特指建设分期分区。

3.人防地下室的面积指标以及是否计入容积率的架空层面积指标由规划设计单位根据设计要求、具体方案及相关规范而定。

3. 设计方案图纸3.1设计方案图纸目录设计方案图纸目录表表3.1说明：① 表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。

3.2设计方案图纸深度要求●总平面图1)标明用地界限、道路红线、周边道路名称、指北针；2)表明地下室边界和出入口位置；3)标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸；4)表明小区道路的性质、位置、与城市道路接口的位置以及道路中车行道、绿化带及人行道的划分并标明道路红线宽度。

5)表明停车位位置和停车数目；6)表明景观绿地和水系的性质、等级和边界。

总图为核实经济技术指标的依据。

●功能分区与产品类型分布图1)明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的住宅产品。

2)描述公建配套设施设置位置、规模、占地和内容；3)根据现有市政配套情况选择设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），通过明显的图例描述这些设施的名称、位置及规模。

●交通分析图1)根据道路设计宽度，示意性表达路网分级，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。

2)对用地已有道路进行功能定位，通过明显的图例区别表示车行道及人行道。

3)通过不同的图例表达各种机动车流线、非机动车流线和人行流线的分级与方向设计。

4)通过不同的图例表示满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与数量。

5)体现公交场站与班车停放的位置安排；6)表明满足消防要求的车道和场地设计。

若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。

●分期开发分析图1)应表明分期开发的范围、顺序。

分析分期开发的地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；2)各分期地块应有经济技术指标数据的统计；3)应体现分期销售卖场的统一规划构想，并标明首期卖场的选址。

●典型组团单元分析图应体现典型组团单元、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。

●物业管理模式分析图1)反映小区以及组团物业管理模式：通过图例明确小区开放程度和物业管理单元的划分。

2)表明管理单元的数量、规模、围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。

●景观分析图1)表达景观设计概念。

2)体现不同景观空间的分级及相互之间的关系，主要景观轴线与景观节点的组织结构设计3)分析地块内、外有价值的景观资源，标明应保留的现状景观（树木、水体、构筑物、地形……）的位置和范围。

4)分析用地内各住宅的观景情况。

●住宅单体平面图1) 高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求。

2) 低、多层项目常规户型可不提供单体意向平面图，但应准确表达单体进深与开间尺寸。

●日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。

●竖向设计图当用地内有坡地时，根据坡度与高程进行土地的利用分析，确定主要控制点的标高，地形改造土方平衡图。

●管线综合图表明各种设备总管走向的意向设计图三、扩初设计阶段设计深度要求1. 设计说明及综合技术经济指标1.1设计说明a)建筑设计说明b)结构设计说明c)给排水设计说明d)电气设计说明e)弱电设计说明f)暖通设计说明g)消防设计专篇h)人防设计专篇（有人防工程须完成此部分内容）i)环保设计专篇j)景观方案设计说明1.2 综合技术经济指标a)规划指标表详表2.3.1b)公共服务设施指标表详表2.3.2c)住宅指标表一详表2.3.3d)住宅指标表二详表2.3.4e)容积率指标表详表2.3.5f)可售面积指标表详表2.3.6g)会所详细指标表详表2.3.7h)停车详细指标表详表2.3.81.3 附录表格以下这些表格指标由设计单位与产品研发部共同完成编写，产品研发部负责表格的栏目编写、数据监控、成果验收，并对最终的指标表的准确性负责。