物管师经营管理考试重点

2013年物业经营治理

第一章物业经营治理概述

第一节物业经营治理的概念

一、物业经营治理的内涵（掌握）

也包括了将

二、物业经营治理活动的治理对象（掌握）

考

○

业物业、出租型不墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

考

○

如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)

政府办公楼尽管具

考我国尚无统一的写字楼分类标准，

○

考

○

考

○

(有功能陈旧因素阻

碍)

3．丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相关于乙级写字楼，丙级写字楼的租金尽管较低，但仍能保持一个合理的出租率。

考对写字楼分类一般○

要考虑如下12

考

考

○

其建筑面积在

考

○

考地区购物商场的建筑规模一般在

○

年营业额在

考商业服务区域以都市中○

的某一居住小区为主，服务人口

5．邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在

6．特色商店：要紧表现在其所经营的商品或服务的专门性，以及经营方式的灵活性

零售商业物业差不多上有两种存在形式：

往受到一定的限制。

(三)出租型不墅或公寓

考不墅(Villa)

○

周边环境质量比较高。从

建筑形态上，

考公寓(Apartment)

考

○

(五)

考酒店与休闲娱乐设施的差不要紧表现在：

○

1

服务对象则是以休闲、娱乐、

2

3

能为辅。餐饮、住宿功能为辅，只提供差不多的商务服务。

4

强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采纳田园式、民居式或不墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

三、物业经营治理服务的目标

考

○

命周期内，

四、物业经营治理企业

考作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由○

两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。

考

○

考

○

第二节物业经营治理的层次与工作内容

一、物业经营治理的层次（掌握）

考

○

考

○

(企业或事业单位)

企业和设施治理公司，监督它们的行为，指导它们为物业进展制定战略打算，

从开发商或原业主手中)；

二、物业经营治理不同层次之间的关系（掌握）

考

○

考

○

业。

来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资治理公司监督物业购置、资产治理、处置和再投资决策，同时监督现金的治理并向其服务的客户定期汇报。

考物业经营治理中的战略性工作（熟悉）：(3)○

考物业经营治理的常规工作（熟悉）

○

(2

考当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费○

用。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特不是在下列三种情况下，一般可不能采纳这种方式：

(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。

(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。

(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不中意，这时为了留住租户，业

主不得不降低条件，同意租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。

第二章：房地产投资及其区位选择

第一节：房地产投资

一、房地产投资的概念（掌握）

考

○

考

○

二、房地产投资的形式（熟悉）

考

○

考

○

考

○

形式。

考

○

间接投资者

考

○

(一)房地产直接投资

修建、

考房地产置业投资的目的一般有两个：

○

(二)房地产间接投资：12

3

投资者将资金投入房地产投资信托基金R EITs

考按资产投资的类型划分，

○

三种形式。由于有专业投资治理者负责经营治理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。

三、房地产投资的特性（熟悉）

(5)

寿命周期长：土地可不能毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在

考

○

酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就能够通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。

周边物业、都市基础设施与市政公用设施和环境变化的阻碍。

考房地产投资的利弊（熟悉）

○

1．房地产投资之利：

2．房地产投资之弊：

第二节房地产投资的风险

一、房地产投资风险的差不多概念

考风险的定义：

○

较预期收益增加的

(二

考

○

越分散，风险就越大。

(三) 风险分析的目的：是要关心投资者回答下述问题：

1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

2．相关于目标收益或融资成本或机会投资收益来讲，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

3．预期收益的变动性和离散性如何?