2012年土地科学研究重点进展评_省略_年展望_土地市场与土地制度分报告_张清勇

第27卷 第2期2013年2月Vol.27 No.2Feb.,2013中国土地科学China Land Sciences2012年土地科学研究重点进展评述及2013年展望——土地市场与土地制度分报告张清勇1， 丰 雷2（1. 中国人民大学农业与农村发展学院， 北京 100872；2. 中国人民大学土地管理系，北京 100872）摘要：研究目的：呈现2012年有关中国土地市场与土地制度领域的研究进展，展望2013年的研究热点。

研究方法：文献法。

研究结果：2012年，国内外学者就中国土地市场与土地制度问题进行了大量研究，取得了较大的进展。

研究结论：征地制度、宅基地制度、地价问题、差别化供地政策、对土地用途的区分、生态用地等，将是2013年及未来土地市场和土地制度领域的重点研究方向。

关键词：土地市场；土地制度；研究进展中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1001-8158（2013）02-0087-10 Comments on Land Sciences Research Priorities of 2012 and Perspective of 2013: Sub-report of Land Market and Land InstitutionsZHANG Qing-yong, FENG Lei（1. Shool of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China;2. Depatment of land and Real Esfate Management, Renmin University of China, Beijing 100872, China）Abstract: The purpose of this paper is to summarize the research progress on Chinese land market and land institutions in 2012 and give prospect in 2013. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars around the world conducted a lot of studies on Chinese land market and land institutions in 2012. The progress is dynamic and satisfactory. Further studies, e.g., in 2013, might focus issues concerning land expropriation, rural residential land, land price, diversified land supply policies, specialized land use types, and ecological land.Key words: land market; land institutions; research progress1 引言2012年，国内外学者就中国土地市场与土地制度问题进行了大量研究，取得了较大的进展。

为了尽可能完整地呈现学术界的研究进展，笔者除了在图书馆期刊阅览室收集文献外，还通过中国知网、万方、维普等中文期收稿日期：2012-12-30修稿日期：2013-01-15第一作者：张清勇（1980-），男，福建金门人，博士，讲师。

主要研究方向为土地经济。

E-mail: qyzh@通讯作者：丰雷（1972-），男，山东聊城人，博士，副教授。

主要研究方向为土地经济学、房地产经济学、计量经济分析方法的应用。

E-mail: fenglei@88中国土地科学 2013年2月 第2期刊数据库以及EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest、SAGE、Springer等外文期刊数据库检索，挑选出近百种国内外主要经济学、管理学和社会科学类期刊以及大部分土地、房地产学科的专业学术期刊，包括《经济研究》、《管理世界》、《世界经济》、《经济学（季刊）》、《中国土地科学》等国内优秀期刊，以及Land Use Policy、Habitat International、Journal of Real Estate Finance and Economics等近来十分关注中国问题的国外期刊，系统整理、比较、分析了200多篇有关中国土地市场和土地制度问题的论文，从中精选出70余篇重点研究文献进行综述，关于土地市场、土地制度的分别有32和40篇，细分的比例见图1和图2（封三）。

下文的安排是：首先，对2012年国内外土地市场与制度领域的研究文献进行全面梳理，并对重点研究进行综述；其次，对重点研究进展进行概括总结和简要评价；最后，对2013年及未来土地市场与土地制度领域的研究前景进行展望。

2 文献综述2.1 土地市场2.1.1 土地市场运行及完善 对中国土地市场运行规律的研究是与改革开放、制度变迁、市场完善等问题紧密相关的。

山世英、靳相木指出土地市场建设在确立城镇土地市场基本制度框架、成为土地资源配置的主要方式、提高土地利用效率以及发挥土地资产效益等方面取得了很大进展，并总结了土地市场建设的经验，提出了土地市场建设亟需解决的关键问题[1]。

钱忠好、牟燕采用加权平均法对2003—2008年中国土地市场化水平进行了测度，并运用变异系数和泰尔指数分析土地市场化水平差异化的原因，发现中国土地市场化综合水平不高且呈现下降趋势[2]。

郑振源指出建立开放、竞争、有序、城乡统一的土地市场是推进土地资源配置和土地利用方式根本转变的重大战略举措，并就如何建立这样的土地市场提出了一系列建议[3]。

关于土地市场有效性，邹秀清、黄砺利用1998年第1季度至2011年第3季度全国土地交易价格指数中的综合地价指数数据，对城市土地市场的弱式有效性进行实证检验，得出目前城市土地市场尚未达到弱式有效的结 论[4]；尚勇敏等运用DEA法评价重庆市农村土地市场绩效，发现农村土地市场绩效是农村土地市场运行效率、市场功能效果的综合表征，农村土地市场绩效与区域社会经济水平呈强关联性[5]。

关于土地市场发育成熟度，侯为义等应用2003—2007年31省（市、自治区）数据，测算了东、中、西部土地市场的发育成熟度，发现土地市场发育程度存在显著的区域梯度差异，东部土地市场发育成熟度远远高于中部和西部[6]。

此外，有学者基于实地调查研究土地市场微观主体的行为。

张红霞等利用武汉、南京、广州的开发商行贿数据，发现开发商行贿是在“供给”和“需求”两种力量的推动下进行的，具有不得已而为之的被动性，且行贿具有区域集聚性和区域差异性[7]。

同时，土地市场的宏观调控仍然是学者们感兴趣的主题。

张红霞发现2000—2008年武汉市加大了供给调控的作用范围和强度，显著影响了市场结构和市场运行；提升了价格调控的作用空间，促使地价、房价向理性回归[8]。

郑振源则建议建立适应土地资源市场配置的国家宏观调控体系：改革现行土地利用规划、计划制度，建立适应市场经济的规划、计划体系；改革并建立促进土地集约利用、优化配置、收益公平分配的土地财税制度；实行土地用途管制分区，限制土地使用权，克服土地利用的负外部性；为实现公共利益征收土地所有权、使用权，由国家确定土地用途；改革现行行政审批制度，简政放权；尽快制定《土地基本法》[9]。

2.1.2 土地供应张宇等发现当前土地供应制度困境表现在制度缺失、制度冲突和制度虚置三个方面，认为摆脱制度困境除了需要优化和改进直接相关制度外，还应调整间接相关制度，形成制度实施合力，发挥整体效 用[10]。

汪冲构建了经济性评价指标，发现2003—2008年282个地级及以上城市中90%土地供应规模过低并由此造成经济低效率，而少数大城市又存在明显的规模报酬递减；协议供应的规模经济性程度相对高于“招拍挂”89张清勇等：2012年土地科学研究重点进展评述及2013年展——土地市场与土地制度分报告供应，城市土地供应仍然存在明显的范围不经济现象[11]。

高明媚等构建了工业用地供给制度绩效的评价指标体系，发现江宁区工业用地供给的社会监管效用水平很高，经济效用一般，结构配置效用较低[12]。

王媛、贾生华从实物期权理论视角研究地方政府土地供应决策，采用2008—2010年杭州市243宗地块样本，考察了土地供应时机的影响因素，发现市场不确定性提高1个标准差将使得土地供应的可能性降低42%，认为地方政府供地行为符合实物期权规律，也为地方政府供地决策具有收入最大化倾向的论断提供了证据[13]。

Peng和Thibodeau利用2001—2008年成都等7个城市2008宗土地交易和3469份住房交易数据，检验2004年“8·31”大限以来政府直接控制城市土地供应对于住房用地市场效率的影响，发现住房价格在2004年前后均决定土地价格，但是影响程度从2004年第3季度以后显著变弱，认为政府直接控制土地供应后，土地市场效率下降了[14]。

Qu和Liu利用2003—2010年北京的土地出让数据，比较拍卖和非拍卖方式对于出让价格的影响，拍卖方式会导致更高的出让价格，而且竞拍者的类型显著影响拍卖溢价率[15]。

关于土地供给对房价的影响，黄静、王洪卫使用1998—2010年30个大中城市季度面板数据，发现土地招拍挂制度的实施使得住房市场和土地市场的联动性加强，土地价格更能反映和体现房价信息，市场更具有效性；土地招拍挂制度并不是房价上涨的主要原因，开发商敢于高价拿地，关键在于开发商对未来房地产市场的高预期[16]。

朱嫒玲等选取1999—2009年东中西三大区域的数据，认为土地供给信息是影响住宅市场价格的重要因素且东中西各区域的影响程度不同，东部地区住宅市场价格对土地供给信息的敏感程度较高，中西部地区相对较低[17]。

张娟锋等利用35个大中城市的宏观数据和杭州286宗住宅用地微观数据，发现土地供给对住房供给在长期内（1—2年）有显著影响，短期内（1年以内）没有影响；而土地供给对住房价格在长期与短期内都有影响[18]。

杨璐璐呈现学术界对土地供给制度认识的差异性，并梳理政策脉络和基本法律框架，发现学界对土地供给制度没有统一的定义，缺乏对土地供给制度的系统研究，更注重土地供给的政府行为分析、强调整体性、统一性，认为对土地供给制度的研究须凝练共识，进一步甄别土地供给制度的政府行为功用验证，基于全球化视野看待中国土地制度改革[19]。