项目投资决策评审报告

《项目投资决策评审报告》

目录

摘要

正文

第一章项目概况 (9)

一、项目基础信息 (9)

1、地块位置 (9)

2、用地性质 (9)

3、开发程度 (9)

4、规划指标 (9)

二、项目来源及要求 (10)

1、时间安排 (10)

2、保证金 (10)

3、竞地原则 (10)

4、地价支付进度（假定竞得价为12亿） (10)

5、交地 (10)

6、开发主体 (10)

7、开发建设期限 (11)

8、其他 (11)

第二章片区概况及规划 (11)

一、宏观区域概况（顺义区） (11)

1、经济优势 (11)

2、交通优势 (12)

3、生态资源丰富 (12)

4、配套概况 (13)

5、新城规划 (13)

二、中观区域概况（临空经济圈） (15)

1、主要经济板块 (16)

2、主要居住板块 (20)

三、顺义区土地市场概况 (23)

2、土地供应概况 (23)

第三章地块基本素质分析及结论 (27)

一、地块素质分析 (27)

1、项目区位 (27)

2、项目四至 (28)

3、道路交通系统 (28)

4、地块景观资源 (29)

5、生活配套设施 (29)

6、市政配套设施 (31)

二、项目风险分析及结论 (31)

第四章北京市房地产宏观市场分析 (32)

一、北京市房地产市场分析 (32)

1、04-07北京房地产投资市场分析 (32)

2、04-07北京房地产住宅市场投资分析 (32)

3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析 (33)

4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析 (33)

二、北京市土地市场分析 (33)

三、房地产政策分析 (34)

第五章项目细分市场分析 (34)

一、项目区域市场分析 (34)

1、竞争片区的界定 (34)

2、竞争片区特性分析 (35)

3、竞争强度分析 (42)

二、项目竞争片区供需分析 (43)

1、竞争片区未来供应分析 (43)

2、竞争片区未来需求分析 (44)

3、周边住宅市场需求潜力分析 (46)

三、典型项目个案分析 (46)

1、龙湖香堤漫步 (46)

2、万科四季花城 (47)

第六章项目定位及结论 (48)

一、项目的SWOT分析 (48)

1、优势 (48)

2、劣势 (48)

3、机会 (48)

4、威胁 (48)

二、客户定位 (48)

1、大户型 (48)

2、小户型 (49)

三、产品定位 (50)

1、基本属性与定位基础： (50)

2、产品定位 (50)

3、商铺 (50)

四、价格定位 (51)

1、叠拼价格 (51)

2、6层电梯花园洋房价格 (51)

3、小高层价格 (52)

4、商业定价 (52)

5、车位定价 (52)

6、项目周边租赁市场状况 (52)

7、价格涨幅预测 (53)

8、销售进度安排及全程均价预测 (54)

第七章项目分期及总体开发计划 (55)

一、项目分期 (55)

二、项目总体开发计划 (55)

第八章项目测算及敏感性分析 (56)

一、项目收益测算 (56)

1、项目收益及现金流测算的基本假设 (56)

2、项目收益测算情况 (56)

二、项目敏感性分析 (57)

1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析 (57)

2、挂牌报价对收益的敏感性分析 (57)

三、结论与建议 (57)

附件：

1、项目总体开发计划

2、项目销售周期

3、经济测算表

摘要一、项目概要

二、项目概况

1、项目背景

本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。

土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A 区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。

注：其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。

3、项目概况

地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。

三、项目风险分析

该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。

四、项目定位

1、市场定位

中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地

2、客户定位

1）大户型

本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。追求国际化的生活氛围和成熟配套。2）小户型

本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。

3、产品建议