住宅户型平面分析研究(嘉联地产)

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住宅平面分析
一个标准 二个目的 三种方法
用专业标准评价住宅户型
客户购房经验之谈
住宅 住宅 平面 平面
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去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格Fra bibliotek• •
课程讲授目的
（一） 向发展商、建筑设计院提出 住宅户型的建筑平面推介 （二） 评审户型平面时，用嘉联特 有的专业方法，对户型方案 提出评价意见或修改建议
缺点
1.东、西户型厨房离大门较远 2.电梯厅、消防楼梯不能通风 采光
经典平面推介（2）
• 一梯八户( 国都花园 )
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.6户三房户型均有南向房间 2.2户有较大阳台 3.管道易于布置
缺点
1.C、D、H、G户型厨房采光较差 2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光
经典平面推介（3）
缺点
1.适应较大户型采用
创新户型推介（4）
• SOHO（ 雕塑 家园 ）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.类“马赛公寓”的别墅居住单元 2.空间丰富 3.南北通透
优点
1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.北二套房工作阳台与生活阳台 混用 2.电梯厅间接通风采光
经典平面推介（17）
• 一梯二户( 富怡雅居 ）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光
缺点
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（2）经典平面推介
经典平面推介（1）
• 一梯八户( 都市花园 )
井
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房减少销售压力
住宅 住宅 平面 平面
注： 评价 =
设计
设计或修改设计主要是建筑 设计院的工作
课程讲授对象
住宅 住宅 平面 平面
•
策划人员 项目经理 销售人员 需要房地产知识的人士
• • •
一个标准/二个目的/三种方法
住宅 住宅 平面 平面
•
一个标准：嘉联户型评价标准
（1）嘉联住宅性能标准表 （2）嘉联住宅户型评价表深圳住宅户型分类表
缺点
1.不适应家有老年人使用 2.此类户型所增加面积已计入提 高的单价，如客户认知将事与 愿违——客户没受到真正实惠
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创新户型推介（3）
• 高厅组合（ 浪琴屿花园 ）
（ 香逸名苑高层 ） 4.2米
住宅 住宅 平面 平面
高厅跃式 高厅复式 2.8米
复式上层 复式下层
优点
1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高 增加客厅空间高度 3.主人房设在上层,私密性强
经典平面推介（8）
• 一梯六户（ 碧中 园）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.所有户型均能向南, 2.所有主要房厅均方正 3.消防楼梯能通风采光 4. 01、06户型南北通透
缺点
1. 03、04户型厨房不方正（无 大碍） 2.电梯厅不能通风采光
经典平面推介（9）
• 一梯六户（香
港 • 港景峰55层）
• 一梯八户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.港式最新“一梯八户”户型 2.住人房、客厅采光通风好 3.每户有阳台 4.方正实用、通风采光 5.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难点
经典平面推介（4）
• 一梯六户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
1.高层只有大户型才能采用 2.电梯厅不能通风采光
经典平面推介（18）
• 一梯二户( 紫荆 苑）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.餐厅独立且通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
1.对土地要求高（东西向有充足 地块条件）
经典平面推介（19）
•
•
住宅 住宅 平面 平面
缺点
1.一梯18户,电梯的高峰期使用 紧 张与环境的干扰可想而知 2.单间户型不方正
经典平面推介（6）
• 一梯六户（ 长城 • 百花园 ）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.所有户型均能向南,具有好朝向 2.除C、D户型客厅外,所有房厅 均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透
缺点
经典平面推介（14）
• 一梯四户 （金海湾花 园） 2000年中国南 北住宅获奖 设计特别金 奖
住宅 住宅 平面 平面
•
优点
1.点式住宅，户户南向 2.大多房室方正 3.客厅、餐厅分设 4. 电梯厅、楼梯间通风采光
缺点
1.主人房有斜角
经典平面推介（15）
• 一梯四户（ 海 天一色 ）
住宅 住宅 平面 平面
住宅 住宅 平面 平面
•
[ 概论 ]
景观与朝向选择
住宅 住宅 平面 平面
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自然景观 > 朝向 > 小区景观 中心花园、组团绿化
海景、湖景、山景、高尔夫景 • 案例： – 1． 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 – 2 ．天宏·水晶城 东临明月河 朝东的房子销售速度快 – 3． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力
1. C、D户型客厅为钻石厅 ( 港式第一代“一梯八户”的钻 石厅不被市场接受 )
经典平面推介（7）
• 一梯六户（ 长益花 园）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.户户南向 2.除A、F、C、D户型客厅外,所 有房厅均方正 3.电梯厅、消防楼梯能通风采光 4. A、F户型南北通透
缺点
1. A、F、C、D户型客厅欠方正
1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光
经典平面推介（12）
• 一梯四户（ 广 州银海大厦 ）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.大部主要产品房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4.户户有玄关 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅、消防楼梯通风采光
缺点
住宅 住宅 平面 平面
通风采 光
通风采 光
通风采 光
3#楼
优点
1. 住人房、客厅采光通风好 2.每户有阳台 3.方正实用、通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
1.实用率较低 2.北向、西向户型可能成销售难 点
经典平面推介（5）
• 一梯十户以上
（ 丽阳天下 ）
住宅 住宅 平面 平面
优点
1.一房、二房户型所有房间方正 实用,所有住人房采光充分,景 观开扬 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光
优点
1.所有房间方正实用 2.户户向南、户户有阳台 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光
缺点
1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建筑改 为高层、增加电梯数可改观)
经典平面推介（16）
• 一梯三户（ 富怡雅 居）
住宅 住宅 平面 平面
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优点
1.主要房间方正、朝向好 2.北向户型面积小,销售压力小 3.所有房间均能通风采光 4.消防楼梯可通风采光
缺点
1.电梯厅不能通风采光 2.C、D户型厨房离大门较远
经典平面推介（10）
• 一梯四户“蝶 式平面”（ 德 福花园 ）
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优点
1.户户南向,3A、01户型南北通 2.房房方正 3.户户双阳台 4.消防楼梯通风采光
一梯二户（ 上海 • 万里城 ）
2000年中国南北住宅获奖设 计特别金奖
优点
1.板式住宅，南北通透 2.房室方正 3.客厅、餐厅分设且通风采光 4.公共卫生间干湿分区 5.楼梯间通风采光
缺点
1.板式建筑有时“黑房”难免，如 联体部分的主人房卫生间
宅 宅 宅 宅 宅 宅 宅 宅 住 面 住 面 住 面 住 面 住 面 住 面 住 面 住 面 平 平 平 平 平 平 平 平
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二个目的：
（1）住宅平面推介（策划部前期组） （2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组）
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三种方法：
（1） 专业性：嘉联标准（定量） （2） 合理性：人居标准（定性） （3） 市场性：民俗标准
住宅平面分析
• 第一篇 建筑平面分析
（1） （2） （3） （4） 概论 经典平面推介 创新平面推介 参考平面
[ 概论 ]
户型定义
• 经典户型定义
市场上采用最多的 为大多数业主认同的 经得起专业、市场挑剔的 零缺陷(少缺陷)户型
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创新户型定义
有独创性的 为市场接受的 新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一 起，使以人为本的居住理念得到最好诠释
[ 概论 ]
住宅 住宅 平面 平面
缺 点
1.通风差 2.户型间可能产生对 视影响私密性
备 注
1.高层建筑常采用 2. 香港、深圳的高层住宅 区多采用 3.可一梯多户
点式
板式
1 .有极好的通风性,容易形 1 .总平面布置呆板 成穿堂风 （兵营式排列） 2 .朝向好,可做到户户向阳 3 .宽敞明亮 4 . 私密性好
经典建筑平面定义
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