房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1212-87
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案版
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分) 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨时，替代品的需求就会降低。
（）2.(判断题)(每题 1.00 分)财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率。
（）3.(单项选择题)(每题 1.00 分) 同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A. 无差异性营销B. 差异性营销C. 定制性营销D. 集中性营销4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则该房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A. 120B. 60C. 40D. 335.(判断题)(每题 1.00 分)在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
（）6.(判断题)(每题 1.00 分)在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。
（）7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。
A. 毛租B. 净租C. 潜租D. 直租8.(判断题)(每题 1.00 分) 由于房地产企业资产负债能力较强，房地产企业发行企业债券比以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利。
9.(多项选择题)(每题 1.00 分)预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
A. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C. 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D. 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E. 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了10.(判断题)(每题 1.00 分)投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
房地产估价师经营与管理真题及答案
房地产估价师经营与管理真题及答案一、单项选择题1、X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于()。
A、房地产开发投资B、房地产置业投资C、房地产间接投资D、投资房地产投资信托基金2、下列关于房地产置业投资的说法错误的是()。
A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益C、房地l A、销售收入B、租金收入C、转让收入D、利息收入5、下列不是房地产投资的优点的是()。
A、相对较高的收益水平B、投资数额巨大C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响6、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。
A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙两个物业投资风险相同D、无法判断7、下列选项中不属于系统风险的是()。
A、利率风险B、通货膨胀风险C、时间风险D、政策风险8、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的()。
A、市场供求风险B、周期风险C、变现风险D、通货膨胀风险9、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的()。
A、政治风险B、利率风险C、政策风险D、市场供求风险20、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是()。
A、未来运营费风险B、收益现金流风险C、资本价值风险D、时间风险答案部分1、C【答案解析】房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。
参见教材P11。
2、D【答案解析】房地产置业投资一是自用，而是获取较为稳定的经常性收入。
房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案
房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案2017房地产估价师考试《经营与管理》考试试题及答案房地产估价师《经营与管理》考试试题一：1.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是( )。
A.18%B.25%C.30%D.50%2.服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为( )。
A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店3.项目可行性报告的基本构成不包括( )。
A.封面B.摘要C.目录D.建议书4.关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是( )。
A.资金属性不同B.资金使用不同C.管理经理不同D.利益分配不同5.房地产担保形式不包括( )。
A.抵押B.保证C.质押D.协议6.房地产开发项目财务评价报表包括( )。
A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表7.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。
A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率8.以下可以作为质押品提供担保的有( )。
A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权9.房地产组合投资管理的主要工作包括( )。
A.制订并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制订物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策10.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。
A.消费者价格指数B.商业零售价格指标数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.同行业物业租金答案：1. A 【解析】：某笔贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。
企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以该贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
2022年房地产估价师考试经营与管理试题及答案
房地产估价师《经营与管理》考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分，每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答案卡上涂黑其对应旳编号）1.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运行状态下，净收益不小于零旳持续时间称为（）。
A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命2.地铁站旳建成使周围写字楼旳租金明显提高，这阐明房地产投资具有（）旳特性。
A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移3.甲乙物业10月旳价值均为1100万元。
估计10月甲物业旳价值为1200万元和1000万元旳也许性均为50%,乙物业旳价值为1300万元和900万元旳也许性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较旳成果是（）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业旳投资风险相似D.难以判断甲、乙物业旳投资风险大小4.假如整个投资市场旳平均收益率为15%,国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整个投资市场旳系统性市场风险系数为0.23,则按资本资产定价模型计算出旳房地产投资折现率是（）。
A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%5.，某市可供租售旳房屋面积为3000万in2,其中可供销售旳住宅面积为1800万㎡，可供出租旳住宅面积为450万㎡；当年销售和出租旳房屋总面积为2750万I112,其中销售旳住宅面积为1680万㎡，出租旳住宅面积为320万㎡。
该市住宅市场吸纳率为（）。
A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%6.某市存量商品住宅旳吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅旳吸纳周期是（）。
A.半个月B.2个月C.六个月D.2年7.房地产市场供应垄断性旳原因不包括（）。
A.房地产市场需求旳广泛性B.房地产市场供应旳异质性C.土地所有权旳排他性D.土地旳有限性8.房地产市场自然周期中，在需求增长率由不小于变为不不小于供应增长率旳转折点上，空置率由（）。
2024年房地产估价师之开发经营与管理真题精选附答案
2024年房地产估价师之开发经营与管理真题精选附答案单选题（共200题）1、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。
A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】 D2、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。
A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】 C3、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。
A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答案】 B4、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。
A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】 D5、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。
A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】 D6、房产面积的测量精度分为（）级。
A.五B.二C.三D.四【答案】 C7、产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 C8、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。
A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】 C9、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。
A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B10、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.开发商C.监理机构D.建设主管部门【答案】 A11、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。
A.蒙特卡洛模拟法B.调查和专家打分法C.解析方法D.故障树分析法【答案】 D12、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。
《房地产经营与管理》真题及答案
《经营与管理》真题及答案一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。
A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营3、下列风险中属于系统风险的是( )。
A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( )。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。
A.0.63B.1.63C.2.25D.12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。
A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A.移动平均法1B.指数平滑法C.市场因子推演法D.简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。
施工现场的安全应由( )负责。
A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是( )。
A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于( )。
房地产估价师考试《经营与管理》真题及答案
19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。
【选项】
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
【答案】B
【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。
【选项】
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
【考点】
【选项】
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量
D.平均租售价格
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
房地产估价师《经营与管理》专项试题与答案
房地产估价师《经营与管理》专项试题与答案1、房地产投资的( )特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级标准答案：c2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：b3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：a4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的( )。
A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险标准答案：b5、某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是( )?A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04标准答案：b解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.746、( )是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.变现风险D.政策风险7、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个( )。
A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差标准答案：b8、竞争导向定价法不包括( )。
A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法标准答案：d9、下列属于房地产开发直接投资的是( )。
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题 1.00 分)房地产投资是有效的保值手段。
（）2.(单项选择题)(每题 1.00 分)从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A. 投资B. 投机C. 信托D. 储蓄3.(单项选择题)(每题 1.00 分)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。
A. 收益现金流风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 未来运营费用风险4.(判断题)(每题 1.00 分)房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。
( )5.(多项选择题)(每题 1.00 分) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。
A. 前期工作资料B. 土建资料C. 安装资料D. 租售资料E. 物业管理资料6.(单项选择题)(每题 1.00 分)房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。
A. 租金收入B. 土地出让收入C. 房地产抵押贷款D. 净经营收入7.(判断题)(每题 1.00 分)时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。
（）8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。
则房地产投资的预期收益率为（）。
A. 4.42%B. 8.11%C. 8.13%D. 9.54%9.(多项选择题)(每题 1.00 分)开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。
这种业务模式下的现金流出包括（）。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-88
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-88判断题1、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
()对错2、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。
()对错3、吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。
()对错4、住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
()对错5、土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。
()对错6、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。
()对错7、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
()对错8、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。
()对错9、房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
()对错10、房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。
()对错答案1、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
参见教材P42。
2、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是市场交易指标。
我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。
参见教材P42。
3、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是房地产市场指标。
吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。
参见教材P43。
4、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是市场监测与预警指标。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
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房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1212-87
计算题(共2小题，20分。
要求列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
计算结果保留小数点后两位。
)
1.某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m
2.该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。
住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。
其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。
如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?(8分)
2.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设-建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。
该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。
第1年项目投资为600万元，
其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。
第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2.第2年项目投资400万元;全部以自有资金的形式投入。
第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2.项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。
假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。
假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。
若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)(12分)
答案
1.(1)P1=10万元P2=25.2-10=-15.2万元
(2)n=15×12=180
i1=4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)。