开发企业经营持有型物业研究
销售型物业与持有型物业
销售型物业与持有型物业定义从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
采取融资性售后回租方式租赁固定资产，企业所得税方面如何处理？（国标）发布时间：2011年04月06信息来源：国家税务总局字体：【大中小】日访问次数： 3答：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号），融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。
租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
融资性售后回租业务中承租方出售资产行为的纳税处理与会计处理分析发布时间：2010年09月信息来源：中国税收筹划网字体：【大中小】29日访问次数：605一、纳税处理规定融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。
开发公司自持物业运营模式
开发公司自持物业运营模式一、房地产开发公司自持物业的运营模式第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3.房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：房地产开发公司涉税：1.增值税：不交纳。
2.城市建设维护税：不交纳。
3.教育费附加税：不交纳。
4.地方教育费附加税：不交纳。
5.房产税：年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
6.土地利用税：应纳城镇土地利用税额=应税土地的实践占用面积×合用单位税额第二类、房地产开发公司矜持物业(以商业为例），自行出租的形式：房地产开发公司涉税：1.增值税分三种情况：房地产企业出租自行开发商业应交增值税明细表公司类型普通征税人项目开工时间2016年4月30日前计税方法可选择简易税率或征收率5%政策根据财税[2016]68号2016年5月1日后小规模无限定一般计税简易计税10%5%财税[2016]68号财税[2016]68号2.城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。
3.教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。
4.地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。
持有型物业运营管理的信息化建设分析
Engineering management 工程管理213持有型物业运营管理的信息化建设分析刘喜明(长沙市轨道交通集团有限公司，湖南长沙 410009)中图分类号：TU723 文献标识码：B 文章编号1007-6344（2018）09-0213-01摘要：当前，在我国房地产宏观调控力度不断加大的背景下，开发商对企业资产结构进行了合理优化，并且增加了持有物业的比例。
在本文中，主要根据企业实际发展情况，详细论述了持有型物业运营管理的信息化建设。
关键词：持有型；物业运营管理；信息化建设0 引言当前市场竞争日益激烈，对于各个企业而言，要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，那么就必须找寻有效的方法来合理控制现金流，使其保持稳定性，在这一过程中，增加持有型物业的比例逐渐成为了优化企业资产结构的主要方式。
目前开发单位考虑的重点便是项目完成之后的运营管理情况，通过将信息化建设引进持有型物业运营管理中去，能够发挥出一定的作用。
1 持有型物业的运营管理以及建筑信息化1.1对持有型物业现代运营管理的核心论述目前，现有的运营管理理念和以往传统的物业管理理念不同，这一运营管理理念包含的内容比较多，比如设施管理队伍的构建、设施使用计划以及需求预测、空间管理、物业的可持续管理等。
从实际情况来看，我国的设施管理实践，是从以往传统意义的物业管理逐渐转变而来的，它当前还是处于初级发展环节，并且，持有型产业本身属于房地产开发企业的自持资产，其运营管理和销售型物业相比较而言，具有很大的不同性。
对于物业设施而言，从规划到建设完成以及报废之后，所有的环节都是相互关联的，项目构建完成之后的运营管理，其实就是企业合理管理资产的一项主要内容。
1.2建筑信息化建筑信息化主要是指BIM，它自身是一个建筑软件产品的总称，主要是借助数字模型对项目开展设计、施工以及运营等方面的工作。
在国外，将BIM明确定义为了一个共享的知识资源。
在项目不同的阶段内，不用利益相关方通过在BIM 中提取以及更改信息，来体现出各自具备的职责。
经营持有型物业研究
经营持有型物业研究一、持有型物业的概述从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。
从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。
商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
二、经营持有型物业的必要性1、持有型物业是未来房地产发展的趋势在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。
中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。
2、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。
首先，对于开发商而言，资金的重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度，另一方面，“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究随着经济的发展，城市化的进程不断加速。
房地产市场已经成为我国的一个主要经济支柱。
经营性物业是房地产市场中的另一个重要组成部分。
对于房地产企业来说，如何有效地管理持有的经营性物业是非常重要的，因为这不仅会影响到企业的财务状况，还会影响到企业的声誉和品牌形象。
因此，本文将对持有经营性物业资产管理的战略进行研究。
一、提高经营性物业的使用率房地产企业持有的经营性物业包括商业物业和办公物业等。
提高经营性物业的使用率可以增加企业的收入，同时还可以提高物业的价值和市场占有率。
为了提高经营性物业的使用率，房地产企业可以从以下几个方面入手：1、租户管理方面：房地产企业应该积极寻找符合物业特点的租户，建立长期合作关系。
同时，企业需要定期进行租户满意度调查，及时解决租户的问题，提高租户的居住感受和满意度，从而提高租户留存率。
2、物业服务方面：提供优质的物业服务是增加租户满意度的重要因素。
企业可采取不同的物业服务模式，包括自营、外包等，以满足不同租户的需求。
同时，定期进行维修和保养工作，保持物业的良好状态，并加强物业的安全和保障措施，增强物业的市场竞争力。
3、市场营销方面：市场推广是提高物业使用率的关键。
房地产企业需要制定切实可行的市场推广策略，包括通过线上线下渠道宣传物业优势，推出优惠政策吸引租户等。
另外，企业还可以与周边商户建立合作关系，共同开展宣传活动，提高物业知名度和吸引力。
二、降低经营成本经营性物业的成本包括运营成本和管理成本两部分。
通过降低经营成本，房地产企业可以提高经营效益和盈利水平。
具体措施如下：1、整合运营资源：房地产企业可以整合运营资源，实现物业资源和服务的共享，减少重复投资。
比如可以在物业区域内共建共享停车场，共同维护公共设施，实现物业资源的最大化利用。
2、优化物业管理：采用科技手段优化物业管理是提高效率和降低成本的重要因素。
比如，通过引入智能化管理系统，实现物业检测、设备监控、投诉处理等全程智能化管理，减少人力成本和管理成本。
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场成为了一个日益重要的产业。
作为房地产市场的主要参与者，房地产企业不仅需要在开发和销售房产上进行管理，同时也需要对自身持有的经营性物业进行有效的资产管理，以实现长期的持续盈利。
本文将对房地产企业对持有的经营性物业资产进行管理的战略进行深入研究。
一、经营性物业资产的特点及挑战经营性物业资产是指由房地产企业持有并用于出租、销售或经营的房地产资产，它们通常包括商业物业、办公楼、酒店、餐饮等各类商业用途的房产。
与住宅物业相比，经营性物业资产具有较高的经营风险和管理难度。
其主要特点包括：1. 长期性：经营性物业通常需要长期持有，而且其价值受到市场供求和经济发展等多种因素的影响，其价值变化相对较大。
2. 高投资与低流动性：经营性物业的投资量通常较大，且市场流动性较低，不易变现。
3. 经营难度大：经营性物业需要面对商业运营、租赁管理、维护保养等一系列问题，对企业经营管理水平提出了更高的要求。
由于以上特点，房地产企业在持有经营性物业资产时面临着许多挑战，如租金收益不稳定，运营管理费用高，市场变化带来的价值波动等。
如何有效管理并实现经营性物业资产的最大化价值成为了房地产企业的一个重要问题。
1. 优化资产配置房地产企业应根据市场需求和自身实力，优化经营性物业资产的组合。
合理配置不同类型的物业，以分散风险，提高整体收益。
可以根据市场情况对不同物业进行转换，灵活应对市场调整。
2. 提高资产利用率房地产企业应主动寻找有吸引力的租户，提高物业的出租率。
可以对空置物业进行改造或重新定位，提高其利用率。
3. 精细化管理通过引入专业化的物业管理公司，实行精细化管理，提高物业整体运营效率。
物业管理公司可以针对每一处物业进行专业的管理和维护，提高租户满意度，减少空置率。
4. 风险分散房地产企业应制定合理的风险分散策略，避免资产过度集中在特定类型或地区的物业上。
房地产产业盈利模式
房地产盈利六大模式
根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式：
1.综合运作型
2.地产开发型
3.房产开发行
4.物业持有型
核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。
发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。
代表企业：合生创展、宝资通。
4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。
盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。
资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。
核心能力：融资能力强，物业管理能力，资产运作能力。
发展趋势：国内刚刚起步，随市场成熟将逐渐增多。
代表企业：香港置地、长江实业与新鸿基。
5.整合销售型：通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润
回收。
盈利特性：总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金流。
资金需求：前期较低，销售期投入较大，如参与包销会更高。
核心能力：建筑规划能力，市场研究能力，销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制。
发展趋势：在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔。
代表企业：新联阳、香港中原。
6.金融投资型用力模式：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外。
房地产开发与经营中的物业管理与服务研究
房地产开发与经营中的物业管理与服务研究随着城市化进程的不断加速，房地产开发与经营成为了城市发展的重要组成部分。
在房地产开发与经营过程中，物业管理与服务起着至关重要的作用。
本文将对房地产开发与经营中的物业管理与服务进行研究，并探讨其对房地产市场的影响及发展趋势。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产开发项目或已建成楼宇的管理和维护工作。
它涉及到多个领域，包括卫生清洁、设备维修、安全防范、人力资源管理等。
物业管理旨在提供良好的居住和工作环境，提高物业价值，满足业主和租户的需求。
二、物业管理的重要性1. 提升房地产价值：通过有效的物业管理与服务，可以提高房地产项目的品质，增加吸引力，从而提升房地产的价值。
2. 保障业主权益：物业管理可以为业主提供全方位的支持和服务，确保他们享受到良好的生活条件和舒适的居住环境。
3. 促进房地产市场的稳定发展：良好的物业管理有助于提升房地产市场的整体形象，吸引更多的购房者和投资者，促进市场的稳定发展。
三、物业管理的具体内容1. 设备设施管理：物业管理人员需要对房地产项目中的设备和设施进行维修和保养，确保其正常运转和安全可靠。
2. 环境卫生管理：物业管理人员负责保持项目的清洁和卫生，包括公共区域的清扫、垃圾处理等工作。
3. 安全管理：物业管理人员要制定并执行安全管理措施，确保项目的安全性，包括防火、防盗等措施。
4. 人力资源管理：物业管理人员需要招聘和管理物业管理团队，确保团队的有效运作和提供高质量的服务。
5. 社区服务：物业管理人员还需要提供社区服务，包括活动组织、咨询服务等，促进住户之间的交流和融合。
四、物业管理与服务的发展趋势1. 信息化与智能化：随着科技的进步，物业管理正越来越倚重信息化和智能化技术。
例如，物业管理公司可以通过应用程序提供在线报修服务，业主可以通过手机轻松申报问题，大大提高了维修效率和用户满意度。
2. 精细化管理：物业管理正朝着精细化管理的方向发展，注重细节，提供个性化和差异化的服务。
房地产开发与经营管理中的物业综合管理研究
房地产开发与经营管理中的物业综合管理研究在房地产开发与经营管理的过程中，物业综合管理发挥着重要的作用。
物业综合管理涉及到对房地产项目的整体运营和维护，包括物业设施的管理、安全管理、环境卫生管理等各个方面。
本文将对房地产开发与经营管理中的物业综合管理进行研究与探讨。
一、物业综合管理的定义和重要性物业综合管理是指对房地产项目进行全面管理，包括规划、运营、维护等各个环节的管理。
物业综合管理的目标是提高项目的价值、保护业主权益、提升居住环境，并为业主提供高质量的服务。
物业综合管理的重要性不言而喻，它直接关系到项目的长期发展和业主的满意度。
二、物业综合管理的内容与要求1. 物业设施管理：包括对房屋、电力、供水、供气等基础设施的管理和维护，确保设施的正常运行和安全可靠。
2. 安全管理：包括对小区内的交通、消防、防盗等安全设施的管理，以及制定安全管理规章制度，确保业主的人身和财产安全。
3. 环境卫生管理：包括小区的清洁、绿化和环境保护等方面的管理，提供一个良好的居住环境。
4. 社区活动管理：包括组织社区活动、管理公共设施等，促进业主之间的交流与合作，增强居民的归属感。
物业综合管理要求管理者具备专业知识和管理技能，同时需要与其他相关部门紧密合作，形成合力，共同推进物业综合管理工作。
三、物业综合管理存在的问题与挑战在实际操作中，物业综合管理也面临一些问题和挑战。
1. 人员素质参差不齐：由于物业综合管理需要的技能较多，管理人员的素质参差不齐，造成管理水平不一，影响管理效果。
2. 缺乏有效的管理机制：物业综合管理涉及到多个部门的协作，缺乏有效的管理机制会导致各个环节之间的沟通和配合不畅，影响管理效率。
3. 资金不足：物业综合管理需要投入大量的资金用于设施的维护和改进，但是由于一些项目的收益问题，导致物业综合管理面临资金不足的困境。
4. 社区居民参与度低：物业综合管理需要业主积极参与，但是由于各种原因，社区居民的参与度较低，影响了管理工作的开展。
房地产开发与经营管理中的物业管理与服务研究
房地产开发与经营管理中的物业管理与服务研究一、引言房地产开发与经营管理是一个复杂且多元化的领域，而物业管理与服务作为其中重要的一环，对于确保房地产项目的可持续发展和业主的满意度具有至关重要的作用。
本文将围绕物业管理与服务在房地产开发与经营管理中的角色和重要性展开研究，探讨其对于提升房地产项目价值和改善业主生活品质的意义。
二、物业管理在房地产开发与经营管理中的角色物业管理是指对于房地产项目的维护、管理和服务等一系列工作，以确保整个项目的良好运行和顺利发展。
在房地产开发与经营管理中，物业管理的角色主要包括以下几个方面：1. 设施管理与维护物业管理团队负责对房地产项目中的设施进行全面管理和维护，包括建筑物、公共区域、绿化景观等。
他们需要确保这些设施的正常运行，定期检查和维护，以提供一个安全、舒适的居住和工作环境。
2. 安全管理与保障物业管理团队要对房地产项目中的安全问题负责，制定和执行安全管理措施，确保业主和工作人员的人身和财产安全。
他们需要建立有效的安全预警和防范机制，并定期组织演练和培训，以提高应对突发事件的能力。
3. 社区建设与活动组织物业管理团队应积极推动社区建设和发展，组织各类社区活动和交流，促进居民之间的相互了解和互动。
通过开展丰富多样的社区活动，物业管理团队可以增强业主对项目的归属感和满意度，提升项目的整体价值。
三、物业服务对房地产项目的影响1. 提升房地产项目的品牌形象物业服务是房地产项目的重要组成部分，优质的物业服务可以提高业主的满意度，增强项目的品牌形象。
通过提供定制化的服务，满足不同业主的需求，物业管理团队可以树立良好的口碑和品牌形象，从而吸引更多的潜在购房者和长期居住者。
2. 改善业主生活品质物业管理团队负责提供全方位的服务，包括日常维修、保洁、垃圾处理等，以改善业主的生活品质。
他们还可以组织各类社区活动、健身娱乐设施等，为业主提供便利和娱乐选择，增加居住的舒适度和乐趣。
3. 增加房地产项目的投资回报率通过提供高品质的物业管理与服务，房地产项目可以提升其投资回报率。
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究
管理科学中国市场2020年第5期（总第1032期）房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究吴琪（湖北保利投资有限公司，湖北武汉430000）［摘要］随着经济的发展，人们生活水平的提升，我国房地产市场的竞争日益激忍，房地产商在面临决策选择时，应,多方面进行考虑。
在我国出台了一些对地产宏观调控的政策之后，地产就成为房地产企业发展的新领地和新方向。
因此，持有性物业成为房地产开发的投资新模式，一长期投资的模式，对于资金、市场、规划以及物业的要求都比较严格，具有长期收益的优势，这个模式的发展可以体现出我国整体的社会经济发展以及可持续性发展的能力。
而且，随着国外资本对于我国优质经营性物业的购买，我国不少房企也将经营性物业作为自身发展的战略方向。
文章将从国内的持有型商业物业基本概念入手，分析其发展过程中所遇到的问题，研究持有型商业物业发展战略。
［关键词］理；房地；经性物业；战略方向［DOI］10.13939/ki.zgsc.2020.05.096物业投资有多种形式，它的分类是由其现金流形式来决定的，根据其产生两种现金流形式可以将其分为售型物业和经物业。
当我国对房地产实观调控之后，房地产市场平稳，所以，经物业成为房地产投的最优选择，和之前的销售模式，经物业可以产生长期稳定的，比如酒店、商场、写以及购物中，在投需要产业的$1经营性物业的概念、产品及其经营特性所谓经营性区别的售型物业，它是以经营房屋为主要业务的物业，比如酒店、写、公寓、工业产房、货仓以及购物中$这些经物业最主要的就是具有商业性质，其主要的目的就是开发商要在经物业当中获取最大的经济$所以，经物业的经的主要目的就是获取利益，即物业的管理企业通过科学高的管理方式以及管理，最大限发挥出其物业的作用，以此来提升出租率、出售率以业的利润，物业是处于值或值的状态，从而最大限足委托方的目标以利要求，提租金的$经物业的这一大特点得物业在管理方面更加具有优势，使得物业管理附加了更高的价值，超过了的交换式劳动，因为在经管理之中，当物业进行出租之后，由出了分物业管理的价值，使得物业管理不论是在时间期限还是在功方面都有了很大的提升，从而越来越多的顾客和租客。
地产商将向持有型物业转型
地产商将向持有型物业转型当下，商业地产正处于发展的低谷期，众多地产商唯恐避之不及。
主要原因有二，一是商业地产放量很大，从2008年开始，很大一部分钱投向了商业地产，商业地产项目的增速远远超过社会消费零售总额的涨幅。
当然，在此过程中，有些项目是为了城市化进程，进行了超前的城市规划和设计。
二是商业地产的部分市场被电商所侵占。
据专业人士统计，现在国内电商的渗透率是24%到25%，远远超过欧美市场。
商业地产运营难，实现预期的坪效比更是难上加难。
虽然当前商业地产仍面临诸多困境，但在近日召开的“中国经济增长新空间——第十二届（2019）中国经济媒体高层峰会”上，全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平大胆预测，预计未来越来越多的地产商逐步要往持有型物业转型，并建议取消商业地产方面的限制性政策。
国内房地产开发以大规模住宅开发为主，而国外更多的则是以统一管理的持有型物业开发，在金融收紧、市场调整的严峻环境下，持有优质资产的地产商相对来说更容易“过冬”。
比如香港海港城一年的租金就有110多亿，香港的地产商就主要靠收租金过日子，这样就比较稳定，受外界金融波动的影响就比较小。
而当前国内房地产正在面临市场调整，一方面融资环境越来越紧，无论是信贷、信托、发债，很多地产商以借到钱为荣，至于钱贵不贵已变成次要问题。
另一方面受限购限售限贷限价等“四限”政策的制约，房屋销售越来越困难。
既使是刚性住宅产品，客户购买行为也变得越来越理性。
而一些写字楼、商场等产品，在此政策环境下要实现变现就更加困难了。
由于房地产跟宏观经济关联度还是很高的，在“房住不炒”的政策大背景下，专家表示，由于商业地产本身具备一定的商业属性，对于商业地产来说，本身就是用于投资和投机。
因此，在进行房地产调控的过程中，应该把商业地产剥离出来，应该对商业地产进行区别对待，把它从“房住不炒”的政策中剥离出来，鼓励大家去“炒”。
住宅市场应该严格坚持“房住不炒”的总基调，确保住房的民生总定位。
经营型物业管理模式推行研究
经营型物业管理模式推行研究我国目前的物业管理主要有三种模式:ﻭ1）专业物业管理模式。
工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程;经费来源主要包括物业管理费及物业经营收入;工作对象主要面向高端物业,如写字楼、公寓、宾馆、别墅等．ﻭﻭ2)专业与行结合模式。
多为开发商的物业企业采用模式,工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持.这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营.ﻭ3）典型传统管理模式。
此模式具有行管理特性和福利色彩,多由府房管部门或企事业单位自管。
目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距。
ﻭﻭ1。
2经营型物业管理模式基本特征ﻭﻭﻭ伴随经济和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容.现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求．同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式,都应与时俱进地创新和调整,以适应业主及整个行业的现实需要．为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式,从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步。
经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性的目的．它以自身涉及的整个领域为工作对象,通过优化资源和转化技术,在管理服务、创新经营、品牌、资本运作等方面高度融合，以实现其充分市场化的核心取向。
浅析持有经营物业对房地产公司收益的影响
浅析持有经营物业对房地产公司收益的影响摘要：按照目前我国的经济运行情况以及房地产市场长期处于上升通道的现况，采用公允价值计量对房地产企业的盈余管理影响重大，以成本模式计量，其账面价值远低于物业的现实公允市值，低估企业的资产规模和价值。
投资性物业采用公允价值计量模式则可大大增加企业的账面利润，增大公司的净资产。
因此，公允价值模式在投资性房地产的应用能更好地反映企业的资产规模和价值，充分释放其隐性价值。
鉴于此，在上市房地产企业中，H股上市公司或港资房企其投资性物业的占比相对A股上市房企高，多投资性物业多选择公允价值计量模式。
A股上市房企中以住宅开发为主，但在房地产市场进入存量房时代以及土地供应模式转变的影响下，纷纷试水或加大持有物业的开发租赁运营，对投资性物业选择公允价值计量模式的也在逐渐增多。
关键词：经营物业；房地产公司；收益；影响1、持有型物业的效益体现对房地产开发类企业而言，通过开发持有经营型物业，可以优化资产结构，使企业有稳定的现金流，平滑企业的收入利润；对于房地产上市公司则可以起到稳定股票市值的作用；持有的物业可以抵押融资；开发企业通过有效运营未来可获得物业的增值收益。
1.1持有型物业能产生稳定的现金流，有益于稳定上市房地产企业的股票市值，利于企业应对经济波动及市场调整。
我国房地产市场政策和经济整体形势的影响较大，市场波动周期短。
在市场下行时，持有型物业形成的稳定的现金流可以平衡销售型物业的业绩下滑带来的波动，抵御由于市场波动带来的业绩波动。
1.2有效的运营管理可提高持有型物业资产的市场价值，提升其投资价值。
长远来看，持有型物业可以通过富有成效的经营管理获得长期稳定的现金流，为企业带来持续性的收益。
通过精细运营既可以在短期获得稳定的现金流又从中长期持有中提升物业的资产价值，是企业达到利润的最大化，为企业的可持续发展输血。
1.3城市土地的“稀缺性”意味着持有型商业物业增值空间巨大。
在城市土地资源的稀缺性及紧缩的土地供应政策影响下，土地稀缺决定了土地价个的涨势，必然带动不动产的增值。
房地产开发与经营管理中的物业管理研究
房地产开发与经营管理中的物业管理研究在房地产开发与经营管理中，物业管理起着至关重要的作用。
本文将对物业管理在房地产开发与经营管理中的研究进行探讨。
一、引言随着房地产业的快速发展，物业管理在房地产开发与经营管理中的地位日益重要。
物业管理是指对房地产项目进行全面管理和服务，确保物业的正常运营和价值的提升。
物业管理的好坏直接关系到房地产项目的运营效益和综合竞争力。
二、物业管理的职责和功能物业管理的职责主要包括以下几个方面：1. 健康安全管理：物业管理应确保房地产项目的设施设备安全可靠，合理分配和使用公共资源，定期进行安全检查和维护工作，保障住户居住的安全和舒适。
2. 日常维护管理：物业管理应负责对房地产项目内的基础设施、园林绿化、楼宇设备等进行定期维护和保养，及时处理住户的维修请求，确保物业的良好运营。
3. 环境卫生管理：物业管理应保持房地产项目内环境的整洁和卫生，定期进行清洁工作，处理垃圾和污染物，提升居住环境的品质。
4. 财务管理：物业管理应合理管理项目的财务收支，确保资金的安全和稳定，制定合理的收费标准，并向业主提供透明的财务报表。
5. 社区服务：物业管理应提供一系列的社区服务，如组织社区活动、管理社区设施、处理住户的投诉和建议等，提升居民的幸福感和满意度。
三、物业管理存在的问题及解决办法在实际的物业管理过程中，经常会遇到以下问题：1. 管理体系不完善：部分房地产开发商在物业管理方面缺乏专业知识和经验，导致管理体系不完善，影响了物业的运营效益。
解决办法是建立科学、规范的物业管理体系，引入专业的物业管理公司进行管理。
2. 住户对服务的不满意：部分物业管理公司存在服务态度不好、问题处理不及时等情况，导致住户对物业管理的不满。
解决办法是加强培训，提高物业管理人员的服务意识和专业水平，建立健全的投诉处理机制。
3. 财务管理不透明：一些物业管理公司在财务管理方面存在问题，导致资金的流失和业主的不信任。
解决办法是建立财务审计机制，确保财务的透明和公开，增强业主对物业管理的信任度。
房地产企业持有物业的核算
房地产企业持有物业的核算持有物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。
而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。
持有物业是依靠内生资金提升业绩，扩展企业规模，而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益，可售物业与自有经营性物业之间形成的适度资产组合将成为房地产企业的现金流“稳定器”.对于持有物业产生的收益来讲，最大的成本就是持有物业的折旧，而折旧是不需要支付现金的，因此，持有物业可以产生大量的现金流。
房地产企业对持有物业的经营,一般有两种方式：一是出租,二是自营。
出租物业的核算房地产出租物业作为投资性房地产核算。
一、基本核算（1）建造时：借：在建工程贷：银行存款/应付账款（2)达到预定可使用状态：借:投资性房地产贷:在建工程(3)按合同约定收到租金时：借：银行存款贷：预收账款（4）根据权责发生制,确认每一会计期间的租金时：借：预收账款贷：其它业务收入二、出租物业后续支出的核算出租物业后续支出是指出租物业在使用过程中计提的折旧以及发生的修理支出、装修支出、改造支出等。
（1）计提折旧的账务处理每月计提折旧额=资产原值×（1－预计净残值率）÷折旧年限÷12出租物业预计使用年限一般为所占用土地使用权的年限,房地产企业一般按税法规定的5%作为企业会计核算时的预计净残值率（可以在企业所得税前扣除）。
计提折旧时：借：其它业务成本贷：投资性房地产累计折旧（2）维修的账务处理房地产企业发生的日常维修支出应直接计入当期损益。
根据企业所得税法，发生的维修支出可以在企业所得税前扣除。
发生维修费用时：借:其它业务成本贷：银行存款/应付账款（3）装修的账务处理在实际操作中，对于出租物业装修费用,如果初始装修费用占房屋原值比较低（20%以下），可以直接计入出租物业成本,通过出租物业本身来计提折旧；如果比例较高或再装修时发生的费用，在“投资性房地产”科目下设置“装修费用”明细科目核算，不计残值按10年提取折旧。
破解房地产企业持有物业管理迷局
破解房地产企业持有物业管理迷局一般来说，以往以住宅开发为主的房地产企业在持有型物业管理的转型过程中，可能会面临以下几个问题：1、企业内部持有板块与开发板块的价值相互割裂，难以互动由于国内开发商在开发销售领域经营多年，在开发序列从前期投资拿地、项目定位、设计、建设、销售等环节都形成了相对完善的组织结构与能力。
在介入持有物业经营过程中，必然存在持有物业的管理组织构建、能力与开发序列严重不对等的问题。
在许多企业中，持有物业管理往往从项目开发完毕，物业移交后才真正开始，持有物业管理机构在投资决策、开发环节的话语权弱，无法从价值链前端就开始对后期经营价值进行把控，而又必须承担起持续提升物业经营价值的责任，这往往就导致在开发与持有板块中，不能由“专业的人做专业的事”，以及两大板块间管理的“责权利”不对等的问题；2、持有物业经营管理构架盲目沿用开发序列组织设计思想许多国内开发商在持有物业的管理组织构建设计上，往往通过总部的职能部门对接下属持有物业项目子公司的管理模式。
实际上，在持有物业的此种管理模式基本沿用了开发序列的“总部职能部门＋项目子公司”的矩阵式管理模式思想，然而在实际操作过程中，组织设计者确往往忽视了这种矩阵管理模式在开发与持有序列运用的最大区别。
一般来说，项目的开发是周期性的，项目子公司的人员可以从总部相关部门抽调派出，组成开发管理团队，待项目完成后再回到各自部门。
通过这种人员的轮换与流动，就能够很好的实现总部职能部门与项目子公司人员能力的对等，保障在总部对开发项目子公司管理过程中顺利对接。
然而，在持有物业的经营周期，在某种程度上可以看成是永续的。
在“总部职能部门＋持有项目子公司”的管理模式中，总部职能部门与持有项目子公司间的人员流动轮换渠道闭塞。
总部管理人员在长期不参与接触经营的情况下，可能导致总部管理能力逐渐萎缩，无法对下属项目子公司实施有效管理，在总部管理控制力度下降，实际权力萎缩的情况下，企业内真正有管理能力与经验的人，将更多的愿意留在项目子公司，从而导致总部持有物业管理能力发展陷入一种恶性循环，难以保障企业持有物业整体经营管理价值的持续提升；3、对持有物业资产投资回报负责的责任主体不明确对开发商来说，持有物业的开发一般以城市公司或项目公司为主体，项目开发完成后，持有物业的产权留在城市公司。
经营性物业可行性研究报告
经营性物业可行性研究报告一、项目背景本项目位于市中心地段，周边设施完善，交通便利，是一栋五层写字楼，总面积为10000平方米。
该建筑现处于空置状态，拟进行整体租赁运营，提供办公空间、会议室、商务服务等设施。
二、市场分析1.市场需求：市中心地段的商业用途建筑物供不应求，写字楼租金水平持续上涨，办公空间紧缺。
各类企业、机构对办公环境要求不断提高，高品质写字楼备受青睐。
2.竞争分析：周边有多家写字楼、商场等商业用途建筑，客户群体分散，竞争激烈。
但本项目的地理位置优越，建筑质量较高，具有一定竞争优势。
3.市场定位：本项目定位为高端写字楼，致力于打造高品质、高效率、高服务水平的办公空间，吸引高端企业入驻。
三、投资分析1.投资规模：项目总投资为1000万元，包括装修和设备采购、市场宣传、运营资金等。
2.投资回报：预计每年租金收入为200万元，年总支出为80万元，净利润120万元，投资回报率为12%。
3.风险分析：市场竞争激烈，租金收入存在波动风险；经营管理水平不足，运营成本可能超支。
四、可持续发展1.租户维护：提供优质服务，维护租户关系，提高续租率。
2.节能环保：建筑采用节能材料，提高能源利用效率，减少环境污染。
3.社会责任：参与当地社区活动，回馈社会，树立企业形象。
五、总结与建议通过对市场、投资、风险和可持续发展因素的分析，本项目具有较好的投资潜力和发展前景。
建议投资者加强市场营销，提高服务质量，降低运营成本，提高盈利能力。
同时注重社会责任，树立企业良好形象，实现可持续发展目标。
以上是本次经营性物业可行性研究报告的内容，希望能为投资者提供参考，确保项目的成功运营和持续发展。
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究
房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究随着城市化进程的加速和经济的不断发展，房地产市场作为支撑城市发展的基础性产业，已经成为了社会经济的重要组成部分。
房地产企业作为房地产行业的主体力量，一直致力于实现可持续发展。
然而，在市场竞争日益激烈的环境中，如何保持自身的竞争优势，是房地产企业需要不断探索和研究的问题之一。
其中，持有经营性物业资产管理就成为了房地产企业的一种战略选择。
一、定位对于任何一家企业而言，定位非常重要。
持有经营性物业资产管理作为房地产企业的战略选择，需要清晰的定位才能获得更好的结果。
房地产企业需要根据自身的财务状况以及市场环境、客户需求等因素来确定自己的经营策略。
在定位时，需要考虑以下几点：1.与企业的核心业务是否相关：商业地产是一种非常特殊的资产，需要专业的运营管理。
如果企业自身并没有相关的专业技术和资金实力，那么持有经营性物业资产管理就不应该是企业的主要战略选择。
2.商业地产的供需情况：市场环境是影响房地产企业战略选择的重要因素之一。
商业地产的供需状况需要在定位时考虑到。
如果商业地产市场存在竞争过于激烈、租金收益率过低等问题，那么持有经营性物业资产管理就不是一个值得投资的方向。
3.企业内部的管理体系：持有经营性物业资产管理需要专业的管理体系来保证商业地产的长期有效运营和维护。
如果企业自身管理团队无法做好管理工作，那么战略选择可能会带来负面效果。
二、风险控制持有经营性物业资产管理需要企业具备一定的资金实力和管理能力，能够有效地控制风险。
对于房地产企业而言，商业地产是一种非常特殊的资产，要保证其长期稳定的租金收益，需要企业具备以下能力：1.预测市场趋势：商业地产的租金收益率是受市场趋势影响的，企业需要有预测市场趋势的能力，尽量避免市场波动给企业带来的影响。
2.制定合理的租赁策略：商业地产的租赁策略是影响其租金收益的关键。
企业需要根据不同的商铺类型、不同的客户需求等因素制定合理的租赁政策，尽量避免空置率过高的问题。