房地产公司项目开发进度计划编制指引模版

一、目的项目开发进度计划编制指引（试行）1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性，确保各项目能顺利 完成公司下达的任务指标。

2、作为各项目编制进度计划的依据。

二、项目开发进度计划编制流程项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划 →B 级节点清单三、项目开发节点计划《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案， 并接受集团投资管理中心的监督，是各项目开发的纲领性文件。

项目规划方案经集团批准且获得政府审批后 14 天内，公司明确项目分期开 发方案，由计划品质部编制《项目开发节点计划》。

《项目开发节点计划》包括以 下节点时间：施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开 放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。

四、项目开发总进度计划项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划，包括项目前期、开发报 建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。

项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据，指导整个项目开发主要 环节。

项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签，计划品质部备案。

项目开发总体计划模板按附件 1五、B 级节点清单B 级节点清单是根据项目开发的需要，由项目部把《项目开发总进度计划》 中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来，形成《项目开发B 级节点清单》，包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工 程部工作节点。

各项目可根据项目实际情况，调整清单内现有的项次。

经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。

B 级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点， B 级节点清单详见附表 2。

六、施工进度计划工程部在收到《项目开发节点计划》后 15 日内，由项目经理组织项目专业工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。

施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。

1、工期计算总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间，包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。

根据集团要求，新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求，整个项目工期应在第一批次工期基础上，通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。

阶段 施工准备 施工准备 基坑支护、降水及 土方开挖基础检测结构外墙工程 市政园林工程验收及备案 整改及交房准备工期调整内容 地勘 土方招标 场平、土方、道路市区 郊区 灌注桩 预制桩 地基处理 基础检测 底板和地下室 别墅主体 多层主体 高层主体 LOFT 从结构封顶起算 管线、园林、道路等 专业验收、竣工备案 整及、收尾 精装修 坡屋顶工期 30 2030+20x 20+20x 50~80 45~6015 20+15x 20n+30 20+8n 20+6n 30+12n 90+3n90 50 60 90~120 15备注 含出报告时间 山地可适当增加x 指地下室层数视主体高度和地质条件根据实际情况确定x 指地下室层数，从捡底算起 从抗水板（底板）算起 n 为地上层数写字楼、商业根据实际调整 达到拆架完成条件 达到规划实测条件 备案手续完成 具备交房条件 视工程量，验收完成后开展2、关键路线春节假期 裙楼、架空气候 分批次调整30n 5m 0~20 10~60n 为春节次数 m 指裙楼层数，架空层 m=1 视雨季长短 同期不同批次楼栋进度差异调整项目开工→土方护壁施工→地基处理→基础施工→混凝土结构施工至 10 层→砌体施工→外墙装修施工→市政园林施工→验收及备案3、预售节点保证根据工期计算，从土方开挖至达到预售条件，时间为 75~100 天，前期报建手续非常繁多，流程非常长；设计方面从规划方案至施工图设计、审查内容非常多，所需时间非常长；单位招标包括地勘、总包、监理、土方、护壁降水等单位多，工作量大；这些不确定因素对工程影响非常大，但预售节点已确定。

因此，必须考虑将施工图纸分批出图、审查；报建工作提前，合理利用政府质监、安监提前介入政策。

在编制施工进度计划时，必须充分考虑，否则进度计划将很难实施。

4、各分项工程插入时间主体结构施工、外墙装修施工及市政园林施工占用了项目施工的大部分时间，这几项工作能否按时完成，直接影响项目能否按时完成。

从工期计算中可看出，各分部工程前后搭接紧密，一旦出现某个分项工程完法按时完成，将导致后续各分部工程均无法按时完成。

只有分部工程的各工序合理、有序、及时插入，才能保证各项分部工程能按时完成。

1）土建主要分项工程可按下表要求进行插入：序号 1节点内容插入时间交房 样板 房评 审砖砌体及机电 主体施工至 6 层开始，至 9 层评审完点位样板评审 清水交房样板砌体评审完成后 1 月内完成 评审 公装样板评审 主体封顶前完成评审备注编制样板计 划地下室顶板防水2地下室顶板浇筑完成 1 月开始及保护层作为施工道 路的除外主体施工至 10 层开始，主体封顶时砖砌 室内砖砌体工程体施工至距顶层 6 层的位置；构造柱施工 3 （含女儿墙及屋面机 至距顶层 8 层的位置，剩余工作在 45 天 不含样板房房） 内完成。

4屋面工程突出屋面构件及女儿墙贴砖完成后开始5 室内抹灰、保温工程 主体验收后立即开始6外墙抹灰主体验收后立即开始优先抹厨、 卫、管道井 外围构造柱 完成后验收主体7 外墙面砖及涂料工程 外墙抹灰完成 4~6 层后开始8铝合金门窗窗洞口贴砖完成 4 层后开始装框，随外架 窗框定尺生拆除安装，外墙清洗前完成玻璃安装。

产9栏杆工程（阳台） 外墙抹灰灰饼完成后开始，面砖粘贴后随 埋件位置预脚手架拆除安装栏杆。

留；整体安装同层内墙面抹灰完成后开始吊顶，室内地10公共装饰工程坪完成后开始地面贴砖。

楼层电梯前室公装完成后装框，质监验收11入户门前 2~3 月集中装门扇。

精洞口安装12地坪工程同层外架拆除后开始。

13厨、卫、阳台防水 防水找平层随室内地坪施工，防水层随入户门安装集中施工。

主体施工至 7 层开始安装，主体施工至 1014施工电梯层时投入使用；外架拆除后 1 个月内拆除施工电梯。

每步挑架区域内面砖沟缝完成后 3 天内开15拆除外架始拆除。

2）机电工程各分项按下表要求进行插入：序号分部分项工程插入时间1电梯工程 电梯安装、取证、运行 主体封顶后 2 个月内总包单位移交井道给电梯施工单位。

施工电梯拆除前完成2345给水工程6户内给水支管 给水立管给水点接口 水表安装地下室给水主管抹灰前完成 管道井抹灰完成后， 抹灰前完成 质监验收前完成 地下室结构验收完后 1 个月开始地下室结构验收完开始水泵基础施工，7给水泵房泵房抹灰完成后开始设备安装8排水立管主体验收后开始9排水工程 厨卫间排水支管及支墩 防水保护层完成后开始；10单元出户管与总坪检查井同时施工11总坪市政总坪雨污水管网总坪回填完成后开始12消防工程消火栓箱结构验收后开始，抹灰前完成13消防立管主体验收完成后开始14消火栓箱支管结构验收后，消防立管完成后15普消、自消环网 地下室结构验收 1 个月后开始16普消、自消支管 普消、自消环网完成后开始17喷头风管完成后地下室结构验收完开始水泵基础施工，18消防泵房泵房抹灰完成后开始设备安装19消防控制线（支线） 消防环网完成后开始20探测器（底座）安装 消防控制线（支线）、喷头安装完成后开始21消防控制室设备安装 消防验收前 2 个月完成22 通风工程23 24 25 26机电工程 2728地下室风管安装 风机设备强弱电桥架 地下室照明 地下室动力柜高低压配电柜电缆敷设地下室主体验收后 1 个月开始 地下室主体验收后 2 个月开始 地下室主体验收后 1 个月开始 消防支管、风管完成后开始 消防支管、风管完成后开始 地下室主体验收后开始电缆沟施工；电 缆沟施工完成即可开始柜体安装。

地下室动力、照明箱柜、高低压配电柜 完成后、消防验收前 1 个月完成3）市政景观工程各分项按下表插入：序号 123 4节点内容插入时间地下室顶板防水及保护 层顶板盲沟及滤水层总坪回填土地下室顶板混凝土浇筑完成 28 天后 开始，开始后 1 月内完成地下室顶板防水保护层完成 50%后 可开始，防水保护层完成后 1 月内 完成。

滤水层完成后 50%后开始，滤水层完 成后 1 月内完成。

总坪管网工程土方回填完后 1 个月内完成。

备注5消防道路(基层） 根据现场实际情况确定土方回填完成后 50%开始，备案前 36绿化工程月完成乔木种植。

土方回填完成后开始，备案前 2 月7硬景施工达到规划实测条件。

5、施工进度计划编制注意事项1）施工进度计划采用 PROJECT 软件编制，统一按附件 3 格式。

2）施工进度计划应尽量详细，包括施工过程中土建、安装、市政景观工程等的全部分项。

每个分项应包括开始时间、完成时间及各工序的前置工序，通过进度计划能看出施工流程的逻辑关系。

3）施工进度计划应注意结合首批次楼栋计划及项目其余楼栋的施工计划。

首批次楼栋施工计划用于控制项目的开发、技术、预算、预售工作具体实施时间，且首批次楼栋将会遇到施工过程中所有预想到及未预想到的所有问题，风 险较大，应重点分析。

首批次楼栋施工计划同时控制现场施工每道工序的开始时 间，如开始时间滞后，将直接导致后期抢工或完成时间滞后。

项目其余楼栋施工计划控制整个项目施工的完工时间，关键工序中任何一道 工序滞后将导致整个项目抢工或完工时间滞后。

4）安装计划中，前期施工应随主体结构进行预留预埋；高层项目中地下室 设备安装量大，系统复杂，施工时间较长；外电、自来水、煤气等对各项目施工 影响较大，园区内管网影响影响景观施工。

地下室及园区内管网相对独立，编制 时详细分析。

5）扩大地下室结构封闭时间应尽量提前，通过现场策划，可以实现在主体 封顶前完成封闭。

该工作影响后续地下室安装工程、地下室顶板上的所有工作及 部分中庭楼梯的主体施工工作。

地下室封闭应专项论证，重点讨论如何保证中庭 楼栋结构施工及地下室顶板按时、有序封闭。

6）市政景观施工应分片区实施，从工期计算可以看出，地下室顶板防水施 工、土方回填等施工时，外墙脚手架并未全部拆除，故建议各项目不采用落地式 脚手架，或将主体施工工期大幅提前，否则将严重影响防水施工及土方回填施工， 进而影响到景观园林施工及后续工作。

7）别墅项目在工期允许情况下，尽量在主体施工完成后（含外装）再进行 市政及景观施工。

别墅项目市政管网量远远大于高层项目，且大部分位于施工道 路下，如提前插入，对主体施工影响非常大。

如工期不允许，现场必须提高插入， 最早可在主体砌体施工完成后，即可展开管网施工。