房地产投资信托运营模式研究
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
中国房地产投资信托基金_REITs_发展模式探索
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第68期2009年第30期Serial No．68No．30，2009摘要：从REITs 的概念和特征的辨析入手，结合REITs 国内外发展情况，分析中国发展REITs 面临的主要障碍，希望通过设计出一套适合中国国情的房地产投资信托基金运营模式，促进中国房地产业的健康发展。
关键词：房地产；投资信托基金；发展模式中图分类号：F830.91文献标志码：A文章编号：1673－291X （2009）30－0057-02收稿日期：2009-06-26作者简介：庄铁丽（1980-），女，河北唐山人，硕士研究生，从事房地产金融研究；钟蔚敏（1975-），男，江西赣州人，学士，从事房地产金融研究；饶鹏（1978-），男，江西九江人，讲师，硕士研究生，从事宏观经济和会展经济研究。
中国房地产投资信托基金（REITs ）发展模式探索庄铁丽1，钟蔚敏1，饶鹏2（1.广东发展银行总行，广州510000；2.广西财经学院，南宁530004）（一）房地产投资信托基金(REITs)的类型1.按照REITs 组织形态分类，分为契约型和公司型。
契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的收益凭证。
公司型房地产投资信托基金，是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。
美国的REITs 绝大多数是公司型。
2.根据资金使用的不同，主要有权益型、抵押型、混合型。
权益型指拥有并经营收益型房地产，是REITs 的主导类型。
抵押型指直接向房地产开发商贷款，或者通过购买抵押贷款支持证券间接向房地产商贷款。
混合型REITs 指既拥有并经营房地产，又向房地产所有者和开发商贷款。
（二）房地产投资信托基金（REITs ）的特点1.变现性高。
REITs 是一种间接的房地产投资类型，相比较直接购买不动产，需要中介结构，费时费力，手续烦杂，且投资门槛金额庞大变现性差，REITs 申购门槛低，交易方式和股票相同，流具有很明显的流动性优势。
房地产投资信托基金介入廉租房融资体系模式探讨
我 国 廉 租 房 建 设 融 资 现 状
（ ）资金 来 源 分 析 一
经提 供了住房保 障的资金 ，新建廉租房 资 金缺 口至少为 ６ ５亿元 。随着社会保 障体 ８ 系的完善 ，将会有 更多人纳入廉租房保 障
体 系 中 ，到 时 候 廉 租房 的 建 设 资 金 将 远 不 止 这 个 数 字 。 所 以若 廉 租 房 建 设 仅 依 靠 政
廉租房融 资之后 ，可以将资本市场大量的 闲置资金募集起来 ，吸引养老基金 ，保险 基金投入廉租房 的建设。这种投资不仅周
期 长 可 以保 证 廉 租 房 建 设 的 长 期 性 需 要 ，
建设部的最新统计 的数字显示 ， 截至 ２ ０ ０９ 年６ ， 国已完成廉 租住 房项 目投资３ ０ 月 我 １
者认 为廉 租房建设发展很大程度 上受制于
日益 紧缺 的 资 金 来 源 。
ＲＥｌ Ｔｓ介 入 廉 租 房 融 资 体 系 的 可 行 性 分 析
２ ０ 年 两会 期间 ， 国工商联住宅产 ０５ 全 业商会 为解决廉租 房融资难 的问题提 出了
一
目前 ，我 国廉租房开发建设 资金的主
（ ）ＲＥ Ｔ 介 入 廉 租 房 融 资体 系的 一 Ｉｓ 我 国 廉 租 房 只 租 不 售 ， 金 回流 小 ， 现 但
模 式
是租金收益稳 定的情况 ，可 以采取 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
的运作方式 ， 体 的运作模式如图 １ 示： 具 所
由 政 府 无 偿 划 拔 廉 租 房 用地 ，规 划 廉 租 房
（ ）可 行 性 分 析 二
模 式 单 一 ，过 度依 赖 财 政 拨 款 ，随 着城
房地产企业资本营运模式的探讨
房地产业是国民经济的支柱产业。经过几十年 的发展 ， 中国房 资本运营的命脉， 资金链 紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。 地产业的开发投资总额 已从 １ ９ ９ １ 年的３ ３ ６ 亿元增／ Ｊ ］ Ｉ Ｎ２ ｏ １ ２ 年的７ １ ８ ０ ４ 亿元 ， 增长了２ １ ２ 倍。但是， 从２ ０ ０ ３ 年开始 ， 房地产业出现了部分地 区 三 北 京正阳恒瑞置业公司资本运营规划 根据上述 资本运营的相关理论和必要性 ， 作者提 出下列资本运 房地产投资过热 、房价上涨过高的现象 ， 尤其是在北京、上海 、广 营规划。 州等大 中城市 ， 房价涨 幅过高 ， 中国房地产出现 了诸多问题 ： 房价上 １ 、红桥市场运作上市。北京红桥市场始建于１ ９ ７ ９ 年， 是 目前全 涨迅猛 ， 住房供需结构错位 ； 投资】 生购房 比重大 ， 造成房屋高空置率 ； 球最大的珍珠零售市场 ， 是国外政要在京购物最集中的场所之一 。 圈地 炒地狂潮 出现 ， 地价持续上涨 ； 房地产资金过多依赖银行贷款 ２ ０ ０ ５ 年被 中国宝玉石行业授予 “ 京城珍珠第一家”称号。面对激烈 等。为 了控制房地产投资规模、稳定房地产市场价格 ， 我 国政府出 若想有更大作为 ， 就必须借助资本运作平台 ， 使产业资 台了一系列相关政策， 对房地产市场进行调控。因此， 房地产企业都 的市场竞争， 本与金融资本有机结合， 促进企业健康 决速发展。 目前 ， 红桥市场从 想通过加强资本运营来解除生存危机， 抓住高速发展 的机遇 ， 完成企 独立性、规范运行 、财务会计等方面 ， 已符合中小企业版上市的基 业跨越式发展 。 本条件， 下一步将进入 中小企业板发行上市的工作程序。 ２ 、发行企业债券。公司 目前面临巨大的资金压力 ， 不仅支付项 房 地产企业资本运 营理论分析 ｌ 、资本运营的概念 。所谓资本运营是指以利润最大化和资本 目工程款的资金紧张， 而且还贷压力也很大。因此 ， 尝试新 的筹资渠 增值为 目的， 以价值管理为特征 ， 将企业 的各类资本 ， 在企业内部各 道 ， 申请发行企业债券 ， 以筹集项 目开发资金和补充企业流动资金。 部 门之间， 或与其他企业之间进行流动与重组， 实现生产要素的优化 在与 中信建投证券股份有 限公司就公司发行企业债券展开充 配置和产业结构的动态重组 ， 以使本企业的价值最大化。 分的论证后， 作者起草了公司发行企业债券方案， 推进公司发债前期 ２ 、房地产企业的资本运营方式 。房地产企业的资本运营包括 工作 。在北京市东城区区政府 、国资委和财政局的支持下， 通过国 了融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。 资系统企业资源整合、资产划拨， 公司发行企业债券的基本条件 已 （ １ ）融资过程。房地产企业的融资方式有很多 ， 主要有商业银 具备。下～步工作是确定募集资金投向及发行规模 ， 确定中介机构 行贷款 、房地产抵押融资、债券融资 、房地产信托融资以及股权 和债券发行方案， 然后向国家发改委申报， 最后获得批文公开发行。 融资等方式。 ３ 、整合下属物业公司。开兴义、开兴辰 、开兴远、开兴和、 （ ２ ） 投资活动。房地产企业的投资 活动主要涉及 投资方 向、投 开兴业是公司下属的五家物业公司， 目前没有能力参与物业市场的 资方式以及项 目投资所处 区域等。 竞争。公司作为这五家物业公司的股东， 如果促成这五家物业企业 （ ３ ） 资本结构优化 。房地 产企业 的资本结构优化是指相关企业 整合 ， 推动其建立现代化物业管理运营模式 ， 就能形成区域物业管理 通过兼并收购 、资产重组等方式， 对企业的资本重新组合， 达到优化 核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其建立现代企业 制 资本结构的过程。 度， 完善其法人治理结构， 加强企业内部管理。 ４ 、提高房产经营效率。公司租金收入中， 对公司租金收入贡献 二 二 、房地产企 业加强资本运营 的必要性 最大的是社会租户 ， 其合同年租金收入为１ ６ ｏ ｏ ； ｄ 元， 占公司全年合同 １ 、国家对房地 产业的定位要 求房 地产企业加强 资本运营。 租金收入的８ ０ ％； 其次是其他企业， 其合同年租金收入３ ０ ０ 万元 ， 占全 ２ ， ０ ０ ３ 年８ 月， 国务院下发第 １ ８ 号文件 ， 即 关于促进房地产市场持续 年合 同租金收入的１ ５ ％， 上述两者 的年租金收入达到全年合 同租金 健康发展 的通知》， 明确将房地产业定位为拉动国民经济发展 的支 收入 的９ ５ ％。 柱产业之一 。 虽然社会租户租金收入对公司收入的贡献最大 ， 但是与市场租 ２ 、土地政策的变化改变了房地产企业 资本运营的基础。２ ０ ０ ４ 金行 情相 比， 仍有较大的租金提升 空间。如果能将这部分房产重新 年国土资源部的７ １ 号文件终止了经营 ｌ 生 土地协议出让这一方式。至 梳理 ， 用于连锁出租 ， 可以极大地降低管理成本 ， 提高租金收入 。 今， 以 “ 招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要 综上所述 ， 房地产企业的资本运营能力决定了其未来的发展前 渠道 。２ ０ ０ ８ 年， 国务院下发 关于促进节约集约用地 的通知 ， 加强 景， 资本运营是房地产企业 陕速扩张的基石。鉴于企业实情不同， 我 对闲置￣ｔ ｇ的管理 。这些政策使企业获取￣ｔ ｌ ｇ 储备的难度加大， 靠 们要根据各 自的特点和实情 ， 创新适合 自己的资本运营模式。 炒地 为生的房地产企业将被逐步淘汰， 而资本运营能力强的房地产 为此 ， 作者提 出如下建议 ： 加强财务控制， 保持强劲持续的现金 企业将获得竞争优势 ， 并不断发展。 流； 适时的开展金融创新 ， 拓展多元化融资渠道 ； 改变融资观念 ， 与国 ３ 、信贷政策 的收紧扼住了房地产企业资本运营 的命脉。２ ０ ０ ３ 际金融市场接轨 ； 运作合作开发， 弥补资金和土地短板 。只有这样 ， 年， 中国人民银行颁布了１ ２ １ 号文件 关于进一步加强房地产信贷业 房地产企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。 四 务管理的通知》， 提高了房地产信贷门槛， 国内银行针对房地产企业 的开 发贷款逐渐收紧。２ ０ ０ ４ 年， 国务院１ ３ 号文件将房地产开发项 目 的资本金 比例提高Ｎ３ ５ Ｏ ／ ｏ 以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业
我国推行房地产投资信托基金的必要性研究
关键词 ： 融资渠道 ， 房地产投 资信托 基金， 益， 利 金融化
中图 分 类 号 ￣ Ｕ７ ３ Ｔ ２ 文献标识码 ： Ａ 。
引言
房地产投资信托基 金是 近年来 巾国房地产 金 融创新 的热 点
决好各种 障碍 ， 推行房 地产 投资信 托基 金 ， 对房 地产 各方 主体都
会产生重 要意义。
是不得随意压缩合同规定的工期。
２ 监理单位应从 项 目进场 后就 开始 审查设计 单 位 的施 工 图 ）
４ 也是一 门相 当复杂的科学 需 要
，
纸， 防止因设计不合理埋 下 生产安 全 隐患 ； 对采用 新结 构新 工艺 在实践 中不断地充实和完善 件中提出保 障施 工作业 人员安全和预防生产安全事故 的措施 。
再 并且在法律 、 税收 、 产权 等具体 的制 度方 面也还有不适 应的地方 ， 投资产 品。它把机 构投资者及个人 的资金募集起 来 ， 投资于能 产生稳定现金 流和 收益 的房地产 ， Ｅ Ｔ利 用募 集 的资产购 买优 Ｒ Ｉ 因此至今仍未推出真正 的 Ｒ Ｔ。尽管 天津市商联房 地产资产 管 ＥＩ
以确 保 工 程 施 工安 全 。
系 加强安全施工要 点 的监督 ， 使公 路施 工 中的安全 监理 行之有
，
３ 建议
效， 各项措施得 到保 障 ， 使工程顺利进行 。
２ ０ 年 １ １日发布 的《 路工 程施工 监理规 范》 明确 了 参考文献 ： ０７ 月 公 中 监理单位 除对工程项 目实施 “ 三控制二 管理一协 调” ， 外 新增 了安 ［ ］Ｔ ０２ ０ ， １Ｊ Ｊ１—０ ６ 公路工程施工监理规 范［ ］ Ｓ． 全与环保监理 ， 因此 ， 建议建设单 位在招标时 ， 必须要求 监理投标 ［ ］ ２ 李进 力、 公路 工程施 工 阶段 的安全 和环保 监理 工作 ［］ 河北 Ｊ． 单位设专职安 全 监理 工程 师 ， 道路 、 与 结构 等 专业 工程 师 并重 。 部门 、 安全部 门或质监单位 的安全培训 ， 并取得上 岗证 书。 监理单位 均通 过设 立“ 优质 优价 、 监优 酬” 优 的方 式对 Ｔ程质 量 、 进作用 。建议项 目建设单位 在以后 的工程 项 目实施 中 ， 不论对施 交通科技 ，０ ７ ４ ２ ：５４ ． ２ ０ ，（ ）４ —７ 全生产与监督 ，０ ５ ５ ：０５ ． ２ ０ （ ）５ —２ 科技 ，０ ５ ４ ：６７ ． ２ ０ （ ）７ —７ 报 ，０ ４ １４ ：６８ ． ２ ０ ，（ ） ８—８ 同时建议质监部 门发布相关 文件 ， 目监 理负责人 必须参加 主管 ［ ］ 项 ３ 张谦智 ． 如何搞 好公 路 工程施 工阶段 的 安全监 督工作 ［ ］安 Ｊ． 近年来 ， 高速公路 及其 他重 大工程 项 目的建设 单位 对施 工 、 ［ ］ ４ 刘 强 ． 靖安 高速公 路 实行安 全监理 的 尝试 ［］ 山西交通 在 Ｊ． 进度及 管理等进行考核 ，， Ｘ ＺＮ进展及 施工质 量起到 了很好 的促 ［ ］ ￣ ５ 田杰芳 ， 魏庆朝 、 工程建设安全监 理探讨 ［］ 华 北科技 学院学 Ｊ．
房地产信托问题研究
房地产信托问题研究【摘要】：近几年来，房地产调控政策频频出台，使得我国房地产融资尤其是中小房地产企业，很难依靠银行通道获得贷款。
至此，房地产信托凭借自身制度上的优势以及个性定制的房地产信托产品交易结构，成为房地产企业除银行贷款外的重要融资通道。
但是，目前我国房地产信托产品的安全性、流动性和收益性相对较低，配套的税收政策不确定导致双重税收负担，使得我国房地产信托业务的信托优势发挥得不理想。
首先，从信托理论基础入手，全面介绍房地产信托；其次，分析了房地产信托业务发展现状以及存在的障碍；最后，提出解决房地产信托业务困境，规范房地产信托市场，促进其健康、理性、规范发展的建议。
【关键词】：房地产；信托；发展对策一、我国房地产信托的发展状况（一）房地产信托业兴起的原因1．我国宏观经济背景下的房地产业的发展随着我国经济的不断发展，城市化进程的不断加快，各级政府采取多种措施深入改革，推动城镇住房的发展进度，使得房地产业逐渐成为了我国经济发展的重要支柱产业，与国家经济大局紧密相连。
目前，它不仅影响着钢铁、建材等一系列相关产业的发展，逐渐改善民生，促进居民消费结构升级，同时由于房地产自身融资发展的需要，也进一步推进了金融业的发展。
所以，房地产业毫无疑问的成为了对我国经济发展最重要的产业。
随着房价不断走高，房地产业的迅速发展，带来的却是房地产泡沫的不断膨胀，在这种情况下，政府为了抑制快速上涨的房价，从2010 年开始推出调控房地产的政策，2011 年 1 月起，国家在此基础上又推出了“新国八条”，主要明确了居民住房限购政策，居民购买第二套住房的银行贷款首付比例不得低于60%，同时提出了差别化的房贷政策和地方政府的房价调控责任机制。
2011 年提出的“新国八条”相比2010 年的房地产调控政策，无论是力度上还是广度上都有所加强，直接的表明了中央政府遏制房价泡沫的决心，也间接的反映了房地产业的发展空间受到了明显的约束。
在这种环境下，不少开放商开始降价促销，回笼资金，房地产市场出现了疲软现象，下行趋势逐渐明显。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
房地产投资信托基金模式研究
引导到投资工业 、 商业 以及基 础设施 建设 ， 从整体上平衡房地产的市 场供需 ，使得市场的投资理念更理性 、更成熟 。房地产投资信托基金 通过专业的金融机构以及专业的房地产投资和管理者可以增强 民间资 金的风险预测 以及抵御风险 的能力 ， 进一 步促进 房地 产的稳定性 ， 避
公 司模 式。 采用房地 产上 市公司模式存在的缺陷很难与 已经上市的房
地 产公 司相 区 别 ，也 会 增 大 基 金 管 理 成 本 ， 激 发 很 多 潜 在 的 固 定 利 会 益 之 间 的冲 突 。 后是 契 约 型 基 金 模 式 。主 要 存 在 的 优 势 是 可 以 采 用 最
竞 争 实力 更 强 。
产投资信托基金管理方 面的经验 ，加强监督管理 ，采取循序渐进 ， 先
易 后 难 的亚 洲 专 项 立 法 模 式 。
２ 房地 产投 资信托基金的发展路径分析 ．
首先是信托计划模式 ， 这种方式在我 国比较广 泛。目前由于我 国 的房地产行业的融资需求和证券市场对于 低风险的追求 ， 使得房地产 信托计划能够成功发行 。 是如果将房地 产信托计划产品延伸 为房地 但
３ 我国房地产投资信托基金的发展路径选择 ．
比差 距 还 比较 大 。 国 目前 这 个 阶段 要 充 分 吸 收 发达 国 家在 实 施房 地 我
利润的驱动下就会把资金投 向具有一定潜力 的房地产 项 目中 ， 从而对 房地 产项 目和企业起到一种激励和促进的作用 ， 于盈利能力比较差 对
的企 业 或 项 目就 会 面 临 严 峻 的竞 争 ，有 可 能走 向破 灭 的 道 路 。 同 时 ， 房地 产 投 资 信 托 基 金 也 可 以帮 助 不 同企 业 进 行 并 购 、 组 ，有 利 于 资 重 源 的 整 合 和 优 化 配 置 。 进 房 地 产 企 业 良性 循环 ，当 企 业 有 利 润 后 也 催 可 以 将 闲 置 资 金 注 入 房 地 产 投 资 信 托 基 金 ， 高 资 金 的 利 用率 。通 过 提 房 地 产 投 资 信 托 基 金 这 种 优 化 功 能 ，使 得 房地 产 的 专 业 化 水 平 更 高 ，
《基础设施类公募REITs融资模式研究》范文
《基础设施类公募REITs融资模式研究》篇一一、引言随着金融市场的不断发展和创新，基础设施类公募REITs （Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）融资模式逐渐成为我国基础设施建设领域的重要融资工具。
本文旨在深入研究基础设施类公募REITs的融资模式，分析其运作机制、特点及存在的问题，并提出相应的建议和优化措施。
二、基础设施类公募REITs的基本概念及发展现状1. 基本概念：REITs是指投资于不动产，通过将房地产的收益权转化为证券化产品，以基金的形式向投资者发行的一种金融工具。
基础设施类公募REITs则是指以基础设施项目为投资对象的REITs。
2. 发展现状：近年来，我国基础设施类公募REITs市场得到了快速发展，成为基础设施建设的重要融资渠道。
通过REITs的发行，可以有效盘活存量资产，拓宽基础设施建设资金的来源渠道。
三、基础设施类公募REITs的融资模式及运作机制1. 融资模式：基础设施类公募REITs的融资模式主要包括资产证券化（ABS）和股权融资两种方式。
通过将基础设施项目的收益权或资产打包成证券化产品，并发行给投资者；而股权融资则是通过出售REITs的股份来筹集资金。
2. 运作机制：（1）项目筛选与评估：选择具有稳定收益和良好发展前景的基础设施项目进行筛选和评估。
（2）资产证券化或股权融资：将项目资产或收益权进行证券化或通过股权融资方式筹集资金。
（3）基金设立与运营：设立REITs基金，由专业管理机构进行运营管理，定期向投资者分配收益。
（4）信息披露与监管：对REITs的运行进行持续的信息披露和监管，保障投资者的合法权益。
四、基础设施类公募REITs的融资特点与优势1. 融资特点：（1）证券化程度高：将基础设施项目的收益权转化为证券化产品，便于投资者购买和交易。
（2）流动性好：REITs具有较好的流动性，投资者可随时买卖。
（3）分散风险：通过投资多个项目，有效分散投资风险。
房地产投资信托基金的投资风险研究
房地产投资信托基金的投资风险研究摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资信托基金的投资规模越来越大。
然而，房地产市场的波动性和复杂性给投资者带来了巨大的风险。
本文通过分析房地产投资信托基金的投资风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险，提出了相应的风险管理策略，以帮助投资者更好地掌握风险并实现收益最大化。
关键词：房地产投资信托基金，投资风险，市场风险，信用风险，流动性风险，管理风险，风险管理策略一、绪论房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指以房地产作为主要投资标的，以收益分配为主要目的，通过证券化方式融资，向公众募集资金，再将这些资金用于房地产的相关业务，如购买、开发、管理、租赁甚至销售不动产等。
REITs通常会向公众出售权益份额或纸金，以此吸引保有亲身资产的投资者，从而降低房地产的采购成本，并为投资者获取回报。
截至2021年，我国REITs市场已经启动，并实行试点。
在下一步的发展过程中，REITs的市场规模将进一步扩大。
然而，在投资REITs时，投资者需要了解投资的风险。
只有通过对REITs的风险分析和风险管理，才能在保证投资回报的同时降低投资风险。
本文主要从市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险四个方面，对房地产投资信托基金的投资风险进行探讨和分析，并提出风险管理策略，以期帮助投资者更好地理解和管理风险。
二、市场风险分析市场风险是指由于市场变化所引发的投资风险。
在房地产投资信托基金中，市场风险主要表现为资产价格的波动性。
首先，由于房地产市场的周期性变化，房地产投资信托基金的资产价格可能会受到市场波动的影响。
在经济环境好时，REITs的资产价格往往会上涨，反之亦然。
而且，由于房地产市场本身的复杂性和不确定性，市场风险也比较难以预见和控制。
其次，政策风险也是另一种市场风险的表现。
政策的变化会对整个房地产市场产生直接或者间接的影响。
谈我国发展房地产投资信托的必要性和可行性
谈我国发展房地产投资信托的必要性和可行性2007-11-6 10:05:21 来源：《大连房地》作者：薛静房地产投资信托是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。
普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。
房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼、酒店和工业仓库等，还有一些还从事于房地产抵押贷款的投资。
由于房地产投资信托(REIT)除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。
因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化组合投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。
通过集中专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。
投资者以相对较少的投资持有一系列房地产股的组合，投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。
一、我国发展房地产投资信托的必要性本文认为我国有必要引入房地产投资信托，来促进房地产业和金融业的发展，具体原因如下。
1．有效降低银行体系的经营风险从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因，而银行业在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，因此也深受房地产泡沫破灭的危害。
所以，银行体系的安全决定着金融体系的安全。
作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，作为国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，房地产投资信托可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。
商业地产与房地产投资信托(REITs)结合的发展模式研究
国内商业地产与房地产投资信托〔REITs〕结合的开展模式研究一、引言商业地产的概念有广义和狭义之分。
从广义上看，商业地产指各种非出产性非居住性的房地产，包罗酒店、办公楼、公寓、泊车场、加油站、会议中心等商业效劳业经营场合；从狭义上看，指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，如购物中心、商业街、Shopping Mall、主体商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产工程、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类房地产有很大区此外收益性房地产产物。
本文所研究的商业地产主要指狭义上以承载零售业〔包罗商品发卖和效劳发卖〕为主的收益性房地产。
商业地产开发在中国的兴起时间甚短，国内商业地产开发商、投资商和经营商都还很不成熟，缺乏专业性，很容易忽略商业地产的核心价值〔由其本身的硬件价值和涉及商业运营的软件价值组成〕，对商业地产的复合性认识也缺乏。
他们在实际操作中往往只注重眼前利益，沿袭传统住宅地产的“卖完就走〞的模式，缺乏可持续开展方案，导致某些商业中心的畅旺犹如“昙花一现〞。
图 1 2000－2004年全国重点城市地盘交易均价图数据来源：中国城市地价动态监测系统〔〕和其他类型的地盘用途比拟，商业用地地价较高〔见图1〕，加之对建筑以及商业配套设施等的高要求，商业地产开发所需投资额巨大，因此国内开发商通常采用发卖商铺来回收投成本钱和实现投资收益的操作模式，其主要原因是目前我国的成本市场不畅旺以及房地产金融体系仍不完善，缺乏以支撑商业地产工程的整体运作。
而国外那么有层次丰富的金融体系撑持房地财富的运作，出格是REITs的呈现，为商业地产提供了成功且成熟的开发模式，而国内真正意义上的房地产投资信托基金与房地产财富基金却仍是空白，无论是国有还是民营，大型商业设施工程大都是成立在银行贷款根底上。
REITs①〔Real Estate Investment Trusts〕是一种证券化的财富投资基金，通过发行股票〔基金单元〕，调集公众投资者资金，由专门机构经营打点，通过多元化的投资策略，投资于不同类型、不同地域的房地产工程组合，在有效降低风险的同时，通过将出租房地产所发生的收入以分红派息的方式分配给股东，从而使投资人获取持久不变的投资收益。
比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究
此外，在《房地产投资信托基金守则》中，还对受托人、管理公司、核数师、上市代理人以及财务顾问、物业估值师等作出了具体规定。
三、构建我国房地产投资信托基金法律制度的建议
第三，法律应当对reits的投资方向与投资限制作出规定。从我国现阶段情况考虑，我国可以参考香港地区法律的规定，将reits的投资方向限制在权益型投资中。reits基金可以投资已经可以产生收益的房地产，收入主要从房地产的租金收益中产生。同时，允许reits购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位，这些项目的风险没有直接投资房地产开发的风险大，但是，对其也应当加以一定比例的限制。此外，在投资于房地产项目之外，可以适当允许reits投资一些信用度好，偿还能力强的政府债券、金融债券等。但是，对此也要加以比例限制，从世界各国的情况来讲，投资不动产的资金应当大于90%。对于投资限制来说，我国现阶段应当限制reits直接从事房地产开发。房地产开发的风险很大，reits涉及众多投资者的利益，且在中国现阶段reits发展并不成熟的情况下，允许reits直接从事房地产开发将扩大reits的风险，因此，应当禁止其投资于房地产开发项目。
比较法视角下的我国房地产投资信托基金法律制度研究
房地产行业作为一种资金密集型行业，具有投资量大，投资周期长的特点，为了解决房地产投资中资金短缺的问题以及使普通公民分享房地产收益，美国在1860年通过了《1960年国内税法典》（internal revenue codeof1960），正式允许设立房地产投资信托基金来进行房地产项目融资。
一、房地产投资信托基金及其在中国的现状
关于房地产投资信托运营模式分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。
开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。
关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。
在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。
现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。
一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。
从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。
我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。
（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。
中国房地产投资信托模式探讨
２０年一季度 ０５
２ ０ 年二季度 ０５ ２ ０ 年四季度 ０５
７ ２
ｌ０ １ １６ ４
６． ６ ． ％ ００ ５
４ ． ％ ２３ ０ ３． ％ ９０ ５
然而相关部门对房地产信托业务一步步 的规范性管理与其快速发展 之间存在一定 的滞后性 矛盾 。
市公司来说 主要是凭借房地产信托计划 。２ ０ 年 ， 信托法 》 《 ０１ 《 、 信托投资公司管理办法 》 《 、 信托投资公 司资金信托管理暂行办法 》 相继 出台， 信托计划在房地产资金融通市场上成 了重要的直接融资工具。 如表 １ 所示 ， 短短几年问 ， 信托计划发行的数量 和规模都实现了惊人膨胀 ， 且房地产信托计划是整个 信托板块最大、 行业投 向最集 中的组成部分。 据统计 ，０ ５ ２０ 年度排名前五家信托机构的市场份额已经 占据 房地产信托融资总规模的 ４ ． ％， 明我 国房地产信托 已初具规模 。但从 已发行信托计划的具体情况分 ５２ 表 ０
储备贷款余额为 ８８ 亿元 ， ２． ４ 四大国有商业银行对房地产开发商贷款 的不 良贷款率为 ｌ．％， ０ ５ 对房地产业
的严重倾斜无疑使金融风险扩大化。随着央行 １１ ２ 号文件 以及 国务院 １ 号文件的出台， ８ 间接融资渠道对
房地产业的贡献亦开始受到挑战。
中国房地产直接融资虽然包括为数不多的上市房地产公司的股权 和债券融资 ， 但对于绝大多数非上
析， 房地产信托计划的期限较短 ， 期限在 ５ 年以下的占 ９ ％以上 ， ０ 这对于房产开发周期较长的特点而言有
些苛刻 ； 同时 ， 已发行的房地产投资信托计划 中规模在 ５ 亿元 以上的仅为 ４ 房地产信托对整个房地产 ％， 业的贡献率不足 ３ ％， ０ 规模瓶颈使得房地产信托对房地产板块的贡献犹如杯水车薪 。加之信托产品在 国 内目前尚无统一的交易平 台， 存在严重 的二级市场流动性 问题 ， 使得规模扩张更是如履薄冰 。再次 ， 已 从 发行房地产信托计划 的类型分析 ， ３ 近 年来发行的房地产信托计划 中， 贷款类 占 ５ ％， ６ 仅有 １． ６ ％的份额 ３
浅议越秀房地产投资信托基金融资模式
产稳定和金融安全。所 以要 打有准备之战，设立之前应做好考察研 究工作 ，并组织专业技术团队学习和借鉴国际先进经验，尤其是香 港市场的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 发展经验。第一 ， 加快房地产投资信托的立法进程 ； 第二，建立和完善房地产投资信托行业的监管和 自 律机制 ； 第三 ，
经营质量不断提高， 第二次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资更体现出重要战略意义 ， 这 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的融资模式评价 次融资主要 目的不在于改善公司的财务状况 ，更多的是让越秀地产 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的成功上市 ，是一件对我国房地产市场及其重要的 熟练运用这种先进 的经营模式——开发 ＋运营 ＋金融 。越秀地产 事情 ，它非常有魄力的运用 了国外新型的金融工具 ， 大胆的尝试 了 拥有中国内地唯一上市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，这个融资平 台作为越秀地产的强大 种不同于银行信贷的新的融资形式，向国内 其他房地产公 司 展现 核心竞争力 ，将在未来企业经营中发挥更大的作用 。 了一条新 的道路。通过越秀地产两次 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资的成功 的 经验可以 看出，内地房地产市场吸引力仍然巨大 ， 尤其对 国外投资者 。 虽然 参考文献 ： 政府仍然对房地产行业进行打压 ， 然而越秀地产 己经大胆的迈出了 ［ １ 】 陈磊 ． 美国 Ｒ ＿ Ｅ Ｉ Ｔｓ 制度及其启示 ． 国际经济合作，２ ０ １ ２年第 １ ２期 国内房地产企业海外发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的第一步。 ［ ２ 】 邓子基 ， 唐文倩 ． 关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究 福 越秀地 产通过 在香港设 立 的越 秀房地产 投资信 托基金 实现 建论坛 ， ２ ０ １ １ 年第 ４期
【 关键词 】 投资信托 ； 企业战略 ； 融资 模式 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资 ， 这种模式对国内大多数房地产企业尚难复制 。首先是 股权隶属关系，越秀地产作为广州市政府在香港的窗 口 企业 ， 资产 出境的行政审批简单 ， 操作难度不大 ； 且发行 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 之前 ，资产 已 合法转移 ，所以越秀地产在香港设立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 前后经历总共只有近 四 个月的时间，可谓神速 。其次 ，境外 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投资者对异地物业的回 报要求较高，这对所注人物业的盈利能力有很高的要求。而越秀地 １ ． 越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资受益 产通过一系列政府主导的资产重组 ，获得了白马大厦、维多利广场 越秀地产通过 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资非常符合越秀地产的利益。第一 ，以 等优质物业 。 最后 ，国际资本市场 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 设立 门槛已大幅提高，国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的形式独立上市符合其 向商业地产转型的企业战略 ； 第二 ， 内 房企很难达到如此苛刻的条件 ，在我国建立 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场遥遥无期 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资提供 了一条分散风险且使物业便捷套现的通道 ，有利 于 的情况下，内资房地产企业想成功复制越秀 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式更是难 加快资金周转 ，改善企业现金流 ； 第三 ，大规模融资缓解 了越秀地 上加难。 产资金压力，不仅可以降低企业负债率，而且对 内 地市场具有很强 ２ ． Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 中国本土化发展的建议 的示范作用，有利于提高越秀地产在整个行业的知名度， 提升企业 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 既是一种房地产投融资工具 的创新 ，又是一种房地产投 价值 。 融资制度的创新。它不仅提供了一种适应大众投资者 的房地产直接
reits融资模式
reits融资模式一、 REITs融资模式（Real Estate Investment Trusts）REITs融资模式是指，房地产投资信托公司（Real Estate Investment Trusts）通过出售股票的方式，将其持有的房地产资产的受益权，以资金形式转让给投资者，以及借助公开市场上的资金对其持有的房地产资产进行融资，而公司则受益于这些融资活动，从而获得资金的投资模式。
REITs融资模式的基本原理如下：1. REITs融资模式是将其持有的房地产资产的受益权，以资金的形式转让给投资者，以及把公开市场上的资金借助融资对其持有的房地产资产进行融资，而公司则受益于这些融资活动，从而获得资金。
2. REITs融资模式增加了公司的融资能力，允许公司有更多的资金来支持其发展战略，并且可以缓解公司现金紧张的状况。
3. REITs融资模式可以让投资者从房地产资产中分享受益，同时投资者也可以获得对公司的控制权，从而在实现自己的投资目标的同时也可以帮助公司实现自己的经营理念。
4. REITs的融资模式可以极大降低投资者的风险，因为投资者可以把股权作为保障，在交易时可以有更多的灵活性，从而提高投资的安全性。
二、 REITs融资模式的优势1. REITs融资模式使得房地产市场融资更加灵活，投资者可以获得更大的融资灵活性，从而更有效地利用自己的资金。
2. REITs融资模式可以通过营造整体资本市场的投资氛围，让投资者可以更加安心地投资，从而建立良好的投资环境，促进房地产投资市场的发展。
3. REITs融资模式有助于减少投资者的风险，因为投资者可以把股票作为抵押物，从而可以在收益和安全方面有更多的保障。
4. REITs融资模式还可以使公司更加透明，因为公司的财务报表会及时公布，从而让投资者可以更清楚地分析公司的财务状况，并作出更为明智的投资决定。
三、 REITs融资模式的缺点1. REITs融资模式可能会改变公司的控制权，这可以让公司不安全，也有可能会影响公司的决策。
房地产投资信托基金 REITs深度研究资料
房地产投资信托基金 REITs TIMES海外REITs市场要闻日本执政党拟组建投资基金购买REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从公共或私人部门筹集资金的方式来购买REITs所持有的资产。
该基金规模可能将达到1万亿日元（约100亿美元），并且将从日本邮政银行（Japan Post Bank）及政府监管的日本开发银行（Development Bank of Japan，DBJ）处寻求资金支持。
日本执政党拟将上述计划纳入本月将编制的一项金融措施中。
政府官员们十分担忧REITs市场滑坡形势持续下去会导致金融机构盈利恶化，尤其是REITs的主要机构投资者和地方银行等。
执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购买日本开发银行发行的债券来投资该基金。
该基金的投资方还将包括私人部门企业，如房地产开发商等，城市发展促进组织(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他公共机构等。
政府组建该基金旨在鼓励商业银行向其提供贷款。
这支基金将购买REITs拥有的房地产，REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。
目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。
尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购买公司（Banks' Shareholdings Purchase Corp.）大量买入REITs，收益率已经开始企稳。
2月份东京证券交易所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。
金融危机为投资REITs带来机遇据Seeking Alpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严重下滑以来，REITs经历了一段非常困难的时刻，道琼斯REIT指数（Dow Jones REIT Index）在过去的6个月内下跌了近60%。
在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。
此次危机对行业造成严重打击，而且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。
房地产投资信托动作设计研究
Ｒ Ｉｓ的运作 模式 类 同于普 通上 市公 司的经 营模式 ， ＥＴ 它 以基金单 位持 有人 利益最 大化 为根 本 目的 ， 通过 投资 于 以租 金收入 为主的房地产 ， 为投 资者提供 回报 。持有 人 、 管
者的信托 基金形 式 。Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是房地产 证券化 的一种 典型形 式 ， 资者可 以通 过证券市场 购买 ， 投 享受投资 回报 。
二、 我国Ｒ Ｉｓ运作 的构 想 ＥＴ
房 地产 投 资 信托 （ｅｌ ｓ ｔ Ｉｖ ｓ ｎ ｒｓ ， 下简 Ｒ ａ Ｅ ｔ ｅ ｎ ｅｔ ｔ ｕ ｔ 以 ａ ｍｅ Ｔ ｓ 称） 念起源 于 １ 世 纪 ６ 概 ９ ０年代 ， 是指 由专 门投资机 构进行 房地产投 资 的经营管 理 ， 并将 投资 收益按 比例分 配 给投资
地 产或项 目开 发 ， 以形 成新 的收入 增长 ；３ 对所持 有 的地 （）
Ｒ Ｉ 单位持有人是市场的投资者 ， ＥＴ ｓ 持有人通过 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 持有 房地产 ，因此 Ｒ Ｉｓ 资者 所持有 的是 股权类 证 券 。 ＥＴ 投
持有人享 有下列权 利： 一 ， 第 分享基 金财产 收益 ； 第二 ， 与 参 分配 清算 后 的剩 余基 金财 产 ； 三 ， 第 依法 转让 或 者 申请 赎 回其 持有 的基 金 份额 ； 四 ， 照规 定要 求 召开 基金 份 额 第 按 持有 人大 会 ； 五 ， 基 金单 位 持有 人大 会 审议 事项 行 使 第 对
他权 利 。
（ ） 金 管理 人 二 基
管 理公 司的职 责 是 为持 有 人管 理 Ｒ Ｉｓ 资产 和 债 ＥＴ 的 务 ， 过提 高所 持地产 的租 金和有 策 略地增 加所持 有 的地 通 产来提高持 有人 的回报。 由于 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 在我 国是一种崭新 的 投资 产 品 ，现有 的共 同基金 经理 未 必具 备 管理 的专 门知 识， 因此在结构 设计 中需充 分考虑 Ｒ Ｉｓ的两 大管理范畴 ， ＥＴ 即基金管理 及地产物 业管理 。基金 管理公 司必 须确保 物业