开征物业税对房价影响论文
开征物业税对房地产市场影响的实证分析——以成都市为例
生重要 的影 响。
关键 词 ： 物业税 ； 房地 产 市场 ； 价 房
中图分 类号 ：８０４ １ １、２ ７
文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：６ ｌ ９４ （０ ８ Ｏ ０４ ０ １７ 一 ５９ ２０ ）２— ０２— ４
开征物业税对房地产市场影响的实证分析
— —
以成 都 市 为例
何 苗
（ 西南财经大学 财税学院。 四川 成都 ６０７ １０４）
摘要 ： 开征 物业税 已成 为我 国税 制改革 的 必然 税制 政 策方 向 ， 它将对房 地产 市场 产 生重要 的
影响。基于成都现状 ， 从实证角度分析 了开征物业税所引起的税 费变化 因素与房价之 间的相关
ｒｔ ｒ ｅｕ ｎｍｏ ａ ， ｉ ｒ ｄｅ ａ ａｙ ｅ ｈ ｅ ｃ ｒ ｌｔ ｎ ｌｄ ｐ ｎ ｅ ｃ ｅ ｗ ｅ ｈ ｅｔ ｘ ８ｃ ａ ｇ ｄｆｃ ｏ ｎ ｄｔ ｅｈ ｕ ｅ ｐ ｉｅ ａ ｄ ｄ ｔ ｓａ ｔ ｎ ｌ ｚ ｓｔ ｏｒ ａ ｏ ａ ｅ ｅ ｄ ｎ ｅ ｂ ｔ ｅ ｎｔ ｄ ｅ ｈ ｎ ｅ ａ ｔｒａ ｌ ｈ ｉ ｃ ｉ Ｌ ｈ ｏ ｓ ｒｃ ， ｎ
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２０ ０ ８年 ６月 第２卷 第２ ｌ 期
贵州商业 高等专科学校学报
Ｊｕｎ ｌｏ ｕｚ ｏ ｍｍｅｃａ ｏｌｇ ｏ ｒ ａ ｆＧ ｉ ｕＣｏ ｈ ｒｉ Ｃ ｌ ｅ ｌ ｅ
Ｊｎ ｕ ． ２０ ０８
Ｖｏ ． ． １ ２１ Ｎｏ ２
将现行的房产税 、 城市房地产税 、 城镇 土地使
用税 、 土地增值税 以及相关收费合并 ， 转化为房产 保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行 的
房地产行业税收政策变动对房价的影响
房地产行业税收政策变动对房价的影响摘要：随着国务院在一九九八年颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了我国延续将近五十年的福利分房制度，正式步入商品房时代，房地产业也呈现出了迅猛发展，并逐渐成为国民经济发展的主要推动力之一，而这其中房地产制度改革，特别是房地产税改革，对调节和推动房地产的发展功不可没。
然而我国房地产业在过去十多年的高速发展的过程中也凸显出不少问题，主要体现在开发商囤地、捂盘、投资者过度炒房，致使房价上涨过快且居高不下，远远超出了普通民众的购买能力。
本文主要通过分析我国一九九八年至二零一零年的商品房价格与房地产五税相关数据的变化来研究房地产行业税收政策变化对房价的影响。
关键词：房地产业税收政策变动房价实证探析建议房地产税收是政府于预地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要政策工具，在引导房地产资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配等方面具有独特的功能。
只有正确认识房地产税收与房价之间的关系，才能全面把握房地产税调控房价的运行规律，为房地产税制改革提供参考。
一、当前房地产行业税收政策变动对房价的影响研究的主要观点当前，不少海内外专家学者就商品房价格受房产税的影响进行了大量的研究分析，其主要集中在两个方面：一方面，从宏观方面层面探讨房价与房产税的两者的联系；另一方面，从具体的税收制度的设计层面探讨两者的相互联系及影响因素。
国外学者lundborg 指出，房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。
国内学者杨绍媛、徐晓波从住房成本和资产收益的角度进行了相关分析研究，则认为购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度，税收的提高在短期内都会使房价提高。
同时，王海勇从现代资产定价理论出发，认为房地产征税会降低购房者对房地产未来收益的预期，从而导致现期房地产价格下降。
二、房地产行业税收政策变动对房价的影响实证探析当前国内房地产税收体系中主要有“五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。
物业税开征对我国房地产市场影响研究
（ ） 征 物 业 税 将减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风 险 １开
目前 高 额 的 土地 出让 金 加 剧 了 国 内房 地产 开发 投 资 的风
险 ， 而 加 剧金 融 部 门尤 其是 银 行 的风 险 。物 业 税 开 征 后 ， 进 会
大 幅度 挤 出土 地 出 让金 对 的泡 沫 ，减 少 房 地 产 投 资 开 发 的 风
有税。
２０ ０ ７年 １ ２月 １ 日 ． ０ 中央 财 经 工 作 领 导 小 组 办 公 室 副 主 任 刘 鹤 在 《 经 》 志 年 会上 预 测 ， 业类 税 种 ２ ０ 财 杂 物 ０ ８年将 在试
点 开 征 。 而在 ２ ０ ０ ８年初 ， 国 国家 税 务 总 局 有 关 部 门负 责人 中 向《 球 财 经》 示 ， 环 表 客观 环 境 所 致 ，０ ８年 物 业 税 不 会 开 征 ， ２０
嬲 ２８第 期 … ０年 ？ ０
．
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物业税开征对我 国房地产市场影响研究
东南大 学土木工程 学院 穆诗 煜
厂
摘要 ： ． 物业税究竟应不应该开征 ， 么时候开征 ， 什 无疑是 ２ ０ ０ ８年的一个热点 本文对我 国房地产税收的 历史沿革及房地 产税收的基本理论进行 了阐述和研 究 ，并简要论述 了开征 物业税对我 国房地产市场的积极 影响和消极影响。最后笔者简要 阐述 了开征物业税的现 状， 并对开征物业税 的前景做 了的总结分析。 ｌ ｊ 关键诩 ： 物业税 房地产市场 影响 现状 前景
一
、
弓Ｉ 言
效 ，物权 法 》 确 了产 权 的 所 属 ， 而 为 物 业 税 的 征 收提 供 了 《 明 从
法 律 保 障
浅析开征物业税对房价的影响
提出需进行差别征税的依据 。
一
、
物业税对房价的影响
图 １ 从 量计 征 物 业 税 归 宿
在讨论前有必要对房地产的需求群体进行细分 ，原 因
有二 ， 一是不 同的需求群体 的存 在将导致市场的差异化 ，
物业税对不同子市场的影响不尽相同；二是考察不同需求
物业税的计税依据分为从量 、从价计征两种 ，从量计 征根据房地产 的面积计征 ，从价计征则根据房地产的价值
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文 ／钱瑛瑛 陈哲
浅析开征物业税对房价的影响
资需求型 ，该群体主要处 于投资或投机 需要而购买住房 ． 可分为长期投资型与短期投机型 。长期投资型主要指购买 住房用于租赁投资之用 而短期投机型则 以短期买卖住房 以赚取差价 的投机行为为特征 。
征收。两种计征方法各有优劣 ，但就本文所讨论 的物业税
群体对于物业税的反应将有利于相关政策的制定 ，以确保 开征物业税 的公平与效率。由此 ，本文从需求动机角度出 发 ，将住房需求群体分为两种类别，一为 自住需求型 ． 该
群体主要包括购买住房以满足居住需求的消费者 ；二为投
１ Ｍａｃ ２０ ８ ｒｈ ０ ８
本质上，无论对于哪个群体 ．物业税对房价的影响以
及税负的分配过程都是相同的 ，下文的分析将以自住需求
型购房者为例展开分析 。 自住需求型购房者是住房的所有者与使用者 ，需求具 有一定弹性 。物业税将由住房拥有者承担 ，并在使用期内 分期支付 。因此 ，开征物业税将直接影响其有期间成本增加的情况下 ． 房产交易时房价将如何变化 ．本文讨论中将未来各年征收 的物业税折现到交易发生的时点 ，假设其为一次性发生的
谈物业税的开征对房地产价格的影响
社 会稳 定有 效举 措。 源配 置 、调 控房 地产 市场 、有利 于转 变政府 职 能的现 实意 义。
营 销 策 略
谈物业税 的开征对房地产价格 的影响
ｉ Ｎ倪维栋 南京化工职业技术学院
［ 要 ］ 目前 ，世界 上 大 多数成 熟 的 市场经济 国 家都对房 地产 征收 物业税 ，并 以财 产的持 有作 为课税 前提 、 以财产 的价值 为计税依 摘
据 。依 据 国际・ ，物 业税 多属 于地方 税 ，是 国家财政 稳 定而重要 的 来源 。 喷例
３ 调 整 贫富 差距 ． 目前 国 内贫 富差 距 日趋拉 大 是 中国 面 临 的一 个 严 重 的社 会 问
家，转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候，实际上已经
Ｏ 题 ，而 物业税 可 以作 为化 解这 一 问题 的 一个 有效途 径 。通过 对 居住 向政府 一次 性交纳 了７ 年 的土地 出让金 ，是 一次 性交付 而且 已经交 豪宅者 以及房 产投 机者 （ 占有 多套住 宅 者 ） 以高税 。对贫 穷 家庭 讫 ，这 些钱 已经 纳入 财政 进行公 共建 设 ，从某 种意 义上 讲这 与物业 课 居住 条 件 差的减 少征 税甚 至减 免税 费 ，是调 节社 会贫 富差 距 、维护 税 的征 收其 实是 具有 相通 性 的。 因此如 果开 征物 业税 ，必须 考虑政
在 目前 的房 价 构 成 中 ，土 地 出让 金 、税 费及 房 产 商 利润 约 占 付 息 的期 限更长 的（０ 或７ 年） 付款 ，土地 出让金 改革 后 。房 ５年 Ｏ 分期 到 ６ ％ ，建 筑 成本 仅 占４ ％。 购房 者 所 购 买 的房 价 中不 但包 含 了 地 产只 是名 义价 格而 不是 实际价 格 的下 降 ，对 房屋 购买 者来说 ，购 Ｏ ０
开征物业税的经济效应研究
存 在 一 定 的空 间和 可 行 性 ， 目前 国 家 财 政 也 有 承 担 此 种 减 税 的 当 于给 土 地 保 有 者 的无 息 贷 款 ， 实际 上 鼓 励 了投 机 。 进入 流 通 时 ，
本， 从而增大投机风险 。 更多的人会衡量买房投资是否合适 ，
必须支付的成本 ，仟何税改都无法避免，但税制改革也将带来税 很 多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以
收 增长 。１ ９ 年 税 制 改革 后 ，税 收 比 率（ 际上 通 用 的税 收 负担 适 当给 房地 产市 场 降温 。而 己经 拥 有 几套 房 产 的人 ，同样 因 为 保 ９４ 国 衡 量指 标 ，即 一个 国家 在 一定 时 期 税 收 收 入 总额 占 同期 ＧＤ 的 有财 产的成本增 加可能会卖房 ，这样就 增加了二手房市场的供 Ｐ 比重 ） 不 断上 升 趋势 。从 １９ 年 后 ，税 收增 长 开 始 高于 经 济 增 应 ，从 而 更 有利 于 盘 活 二 手 房 市场 。 呈 ６ ９ 长 ，从 １９ 年 起 ，税 收 占 Ｇ ９８ ＤＰ的 比 重 基本 Ｊ每 年增 加 １ ． 个 二 －１５
百分点。
３ 对 房 价 的影 响 ． 物 业 税 开征 后 ，房 价 未必 会 随 之 大幅 下 调 。 因为 房 价上 涨 由
二、开征物业税对房地产业的影响 １ 对房地产商的影响 ．
多种因素构成，它蕴含着 中央政府 与地方政府 、供求与需求、经
济 过 热 与硬 着 陆 、市 场 化 与 计划 经 济 等诸 多博 弈 ，对 于 中国 经 济
浅析物业税改革对房地产行业的影响
理 、 费 过 高 等 问题 。本 文 对 物 业 税 改 革 税
对 房 地 产 市 场 的预 期 影 响 作 了分析 ． 力
求为我 国物 业税 改革提 供 具 有一 定 参考
价 值 的 资 料 关 键 词 ：房 地 产 税 物 业 税 房 地
员征收城 市房地 产税 ， 征 收对象 为 同一 在
５ 结 语 、
一
基本面。但 当前 中国房 地产的房价问题 、 人民币币值问题和股指期 货 大跌等一系列 问题 都要求上海要谨 慎地走好 “ 建设 国际金融 中 心” 的每一步。比如被称为“ 亚洲四小虎” 之一的泰 国没有重视其经 常 性 项 目的 逆 差 和房 地 产 泡 沫 问题 且 未 能 采 取 有 效 的 措 施 。 曼 谷
国际金融 中心所欠缺 的。
（） ３ 能否 有效 地解 决 中国房 地产 问题 和人 民 币币值 问题 ， 将 对 上海 国际金融 中心 的建设步伐 的快慢起 到至关重要 的影响 。 资 产 价格和汇 率波动与金 融市 场关系 日益 紧密 ， 响不断增 强 。目 影 前 中 国的房价 问题 、 民币 币值问 题 已饱 受关 注与 争议 ， 旦名 人 一 义 价 值 与 实 际 价 值 发 生 巨 大 偏 差 ． 么 房 地 产 市 场 与 外 汇 市 场 将 那
ＦＮ Ｃ ＆ Ｅ ＩＡＮ Ｅ ＣＯＮ ＯＭＹ 金 融 经 济
浅析物业税 改革对房地 产行业的影响
口 王锦 秀
摘 要 ： 房 地 产 业 与 我 国人 民 群 众 的 日 常 生 活 休 戚 相 关 ． 在 我 国 国 民 经 济 发
展 中 占有 重 要 地 位 。 建 国 以 来 历 经 多 次
房 产 时 显然 重 复 征 税 。又 如 购 置 土 地 时 既
开征物业税对我国房地产经济的影响
地增值税以及土地出让金等收费合并 ， 转化为房产保有阶段统
一
税、 城镇 土地使 用税 等。如果 改用许多国家采用 的逐 年缴 纳的 办法 ， 以财 产税的形式分期 支付地租和 税费 ， 现在 的开发成 本
就可以大幅下降 ， 房价也会跟着大幅度下降。 因此 ， 新 的税制势在必行 ， 而物业税 的开征正 好可 以适 当 缓解以上问题 。那么 ， 随 着将 来物业税 的开征必 然对于市 民 日
得税 等 ， 以及 房地 产 占用 的房产 税 、 城市 房地产 税 、 耕 地 占用
【 关键 词 】物 业 税
一
房价
楼市
投 资
、
国 内外 物 业 税 开 征 的 背景 情 况
物 业税也被称为财产税或地产税 ， 主要针对不动产 。根据 政府的要求 ，不动产所有者或使用者须按期缴纳一定 的税费。 简单地理解物业税 ， 对政府而言就 是将 一次性收的钱现在分期 来收。其改革的基 本框架是将现行的房产税 、 城市房地产税 、 土
时间表 ， 物业税可能在 １ ０月左右推 出。目前一些城 市已经开始
入 ＷＴＯ组 织以后 ，一 直强调未 来我 国将 要大 力发展市场 经 济， 以此带 动国内其他 产业经济 结构 的合理正常 发展 ， 因此 我
国此时提出开征物业税的想法是可行的。
推广或试点 ， 例如包括北京、 重庆 、 广州等。
实 行征收物业税 后 ，对 楼市的影 响不是 来 自于 自用型住 房， 而是来 自于投资性购房 。上海 中心城 区地段的商用投资价
虽然各界都对物业税的开征意 见并未统 一 ， 但是 国家 出台
物业税 法规 的方案早 已构思成熟 ， 如此势在必行 的决心 是有其
论物业税对我国房地产市场的影响
文章在界 定物业税概念的基础上， 重点探讨 了我国物业税的构成 内容 ， 认为我 国房产税可等同 于物 业税 。 最后 就 开 征 物 业税 对 我 国房 价 、 购房者、 地 方 财政 和 房 地 产 开发 商 的影 响 进行 分
析。
关键 词 ： 物 业税 ； 房产税 ； 房地产 市场 ； 房 价 中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文献 标识 码 ： Ａ 文章 编号 ： １ ０ ０ ７— ９ ７ ３ ４（ ２ ０ １ ４ ） ０ １ — ０ ０ ４ ９—０ ４
目（ ｍｋ ｑ ２ ０ １ １ ０ ７ ）
作者简 介 ： 陈晓川 ， 男， 湖北武穴人 ， 讲师， 主要从事 房地 产管理研 究。
郑 州 航 空 工 业 管 理 学 院 学 报
第３ ２卷
增值 的手段 之一 。而 且 住 房 占有 量 的 多少 ， 不 仅 在 一定 程度 上成 为 人们 衡 量 财 富 的标 志 ， 也 拉 大 了人们 问 的贫 富差 距 。房 产 税税 源较 为稳 定 ， 可
我国颁布 的《 物权法》 为物业税 的开征创造
了条 件 ， 其 中 明 确 了 物 的归 属 权 问题 ， 充 分 发 挥 了物 的作 用 ， 同时 也 保护 了权 利 人 的 物权 。 目前 我 国房地 产在各 个 环 节 形成 的税 种 、 税 负 的差 异 是显 而易 见 的 ， 房 地产 从 开 发 商转 移 到 购 买 者 的
认 为 物业 税 是 对付 高 涨 房 价 的杀 手 锏 。 目前 在
我国， 开征物业税是否像人们期待 的那样降低房 价， 需 要根 据 中 国 的 实 际 情 况 ， 深 入 分 析 物 业 税
住 房货 币化 改 革后 ， 我 国房 地 产业 进 入 快 速 发展 阶段 ， 房 地产 业 逐 渐成 为 国 民经济 的支 柱 产 业， 但 伴 随 而 来 的房 地 产 市 场 “ 泡 沫论 ” 、 “ 过 热
开征物业税有利于我国房地产市场健康发展
2007年，对于中国房地产市场是不平凡的一年，一方面房价飞涨，另一方面房产有价无市，但房产开发依然如火如荼，政府调控手段收效甚微。
在新的一年里，对于房地产市场的调控再次成为政府和各界人士关注的焦点，而开征物业税，完善现行房产税收制度被人们视为一种有效手段。
到目前为止,我国并没形成一套专门的房地产税制。
现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。
我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。
除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价。
与世界注重房地产保有税的通行做法相反,我国现行房地产税制是“轻保有,重流转”。
我国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。
在土地批租阶段,一方面由于我国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义,另一方面在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税将人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。
在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等,此外还有各种收费,据有关专家统计多达—种之多。
同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻。
这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。
交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。
另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。
物业税对抑制房价上涨的效应分析
我 国住房市 场化 改革 ｌ ２年 之 后 ， 社 会 已经 全
形成 共识 ， 完全 市场 化 操 作 并 不 能 实 现 “ 居者 有
其 屋” 目标 ， 的 即便 是 发 达 国家 也 少 不 了 政 府 的
参 与 。为此 ， 国政 府 自 ２ 我 Ｏ世纪 ９ ０年代起 ， 过 通 减 免税费 、 让土地 出让金 、 减 调整 住房供 给结构 等
居 民买房 困难 ， 以及 由此可 能引发 的潜在风 险 ， 已 成 为政府关 注 的焦点 。
关税 收 的改 革 方 案 。财 政 部 和 国家 税 务 总 局从
２０ ０ ３年 ５月 开始 分 三 批 ， 北 京 、 宁 、 南 、 在 辽 河 深 圳等 １ ０个省 区市和计 划单列 市 的 ３ ２个县 、 、 市 区 开 展 了房地 产模 拟 评 税 试 点 （ 称 “ 也 空转 ” 。截 ） 至 目前 ， 物业 税在试 点城 市空转 已经有 ６年 多 ， 但 是依 然处 于“ 要不 要” “ 不该 ” “ 时开征 物业 、该 、何 税” 的讨论 中。２ ０ ０ ９年 ５月 ， 国务 院 又一 次 提 出 ，
开征物 业税 在 国外 早 有 先例 ， 多数 国家 都 大 将物 业税性 质 的税种 称为 “ 房地产税 ” “ 、 财产 税 ” 或“ 不动 产税 ” 我 国 香 港地 区直 接 称 之为 “ ， 物业 税 ” 目前 已有 ８ 。 ０多个 国家 开征 此类 税 收 ， 目的 是 帮助地 方政 府为公 众提供 更加 良好 的社 区公共 服 务 。世界各 国 的物业 税 基 本上 都 是 地方 税 种 ，
中 图分类号 ：８ ０ ４ ４ Ｆ １ ．２
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０ ７— ５ ６ ２ １ ） ３— ０ ４一 ４ １０ ８ ７ （ ０ ０ ０ ０ ５ ｏ 归人地 方 税 体 系 （ 数 也 有例 外 ， 智 利将 其 纳 少 如
物业税对房价的影响分析
中国房地产业 飞速发 展、 房价虚高ＮＳ Ｕ 以来 ， 对物业税 的
研 究不 断升温 ， 国内不少经济学 家、 学者都对物业税开征 的影
响进行了分析。国外的学者主要是研究物业税与租金之 间的
费者 等 多 方 面 的 影 响 ， 从 而分 析 物 业 税 对 房价 的 影 响 ， 证 实了
价。房地产 投资会增加对房产的需求 ， 在房地产供给不变的情
１ ． 物 业 税 的 介 绍
物业税又称房地产税 或者不动产税 ， 主要 是针对土地 、 房
屋等不动产 ，要 求其承租人 或者保 有人 每年都按照 物业 评估 价值缴付一 定的税款 。中国目前的房地产税主要集 中在 开发 环节 ， 包 括耕地占用税 、 城 镇土地使用税 、 房产 税 、 城市 房地产
甚微 ， 在这种 情况 下开征物业税对调整房价具有 重要意义 ， 国
二、 房 价 的影 响 因 素 分 析
造成房价过快 、 大 幅度上涨 的原 因很多 ， 房价上涨 是多方 因素共同作用的结果 。首先 ， 西 方经 济学认 为 ， 商品的价 格是
家可 以通过征收 物业税在 影响房价 的各种因素 上发挥 作用 ，
房地产业得到 了蓬勃 的发展 ，房地产价 格也由于各种 因素的
信息来估计物业税对商业物业租金的影响 ．发现物业所 有者 能将 ４ ５ ％的物业税 通过 提高租金 的方 式转嫁给租户 。因此物
存在而不断上升 。房地产泡沫开始显现 ， 虽然近年来国家已经 业 税的最终 影响 范围在所有者和租 户之 间相对是平等的。 针对愈演愈烈的房地产价格虚 高 ． 先后采取 了调整 利率 、 贷款 政策以及行政审批等各种宏观调控 手段 进行干预 ，但是 收效
开征物业税对中国房价的影响
开征物业税对中国房价的影响[摘要]2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
”中央提出的这个建议,让物业税进入人们的讨论范围。
随着这几年中国房价的持续高涨,公众对开征物业税对房价的影响也展开了热烈的讨论。
不少人认为物业税的开征一定会极大程度地抑制房价的增长,但笔者认为我国的高房价根本上是受市场的供求关系决定的,其他原因只是起辅助作用的。
现在房地产市场仍是供不应求,所以开征物业税不一定会缓和我国现有的高房价局面。
[关键词]物业税;房价;市场供求;房地产2003年10月14日,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关的收费。
” 2009年5月25号,中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中,“开征物业税”再次纳入。
2010年4月初,国务院总理温家宝在《求是》杂志发文表示,要研究适时开征物业税,同年4月6日,财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。
从一系列迹象表明,在中国开征物业税是大势所趋。
一、物业税的概念物业税又称房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款。
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
现代国家更多的是履行它的经济职能与社会职能,因此,政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;而国民必须缴纳一定的税收,作为获取公共产品的对价,以保证政府相应的支出。
物业税是政府对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。
在世界范围内,物业税几乎在所有的市场经济国家已经开始执行。
对我国开征物业税思考论文
对我国开征物业税的思考摘要：物业税的实质就是房地产税，我国开征物业税实际上就是把与房地产相关的现行各种税费加以改革，统一征收一种税，即物业税。
近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，其在宏观上已经成了我过国民经济的支柱产业，与此相伴，房地产行业的税收也成为中央和地方财政收入的重要来源，然而现行的房地产税收制度存在诸多问题。
本文拟通过对我过当前房地产业税收制度的分析，指出我国开征物业税的原因所在，在分析我国当前国情下开征物业税所存在种种问题之后，提出一些建议。
关键词：物业税房地产税制税制改革abstract: the property tax is the essence of the real estate taxes, our country collecting the property tax is actually the real estate related with the current reform of all kinds of taxes, uniform collection a tax, namely the property tax. in recent years, along with the vigorous development of real estate industry in our country, the macro view has already become me to a pillar industry of the national economy, and the concomitant, real estate tax also become the central and local governments an important source of income, but the current real estate tax system has many problems. this paper tries to me the current tax system analysis of real estate industry in china, points out that the property taxlevy of the reason, on the analysis of the current situation in china under the property tax levy of existing after problems, and put forward some suggestions.keywords: property tax real estate tax tax reform中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：物业税是财产税的一种，是以不动产为课税对象，在不动产保有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年交纳一定的税款，税款随房产的升值而提高。
浅议物业税与房产市场调控
【 关键词】 物业税
一
物业税 的定义 物业税又称财产税或地产税 ， 主要是针对土地 、 房屋 等不动产， 要求其 承租人或所有者每年都要缴纳一定税款， 而应缴纳 的税值会 随着不动产市 场价值 的升高而提高 。 比如说公路 、 地铁等开通后 ， 沿线 的房产价格就会 随
种对应 ， 国民必须缴纳一定的税 收， 以保证政府相应 的支 出。 物业税是政府以政权 强制力， 对使 用或者 占有不动产 的业主 征收的补 偿政府提供公共品的费用物业税 改革 的基 本框架是 ，将现行 的房产税 、 城 市房地产税 、 土地 增值税 以及土地 出让金等税 费合并 ， 转化 为房产保有 阶 段统一收取的物业税 ， 并使物业税 的总体规模 与之保持基本相 当。这样 一 来， 物业税一旦开 征， 将对地方政府 、 消费者 、 机者 的经济 行为产生不 小 投
、
之提 高 ， 应 地 ， 业 税 也 要 提 高 。 相 物 从 理 论 上 说 ， 业 税 是 一 种财 产 税 ， 物 是针 对 国 民 的财 产 所 征 收 的 一 种 税收 。 因此 ， 首先 政 府 必 须 尊 重 国 民的 财 产 ， 为 之 提 供 保 护 ； 后 首先， 物业税 是公共财政透 明化运作 的产物 。物业税是地方税 收的最
科 学 论 坛
浅议物业税与房产 市场 调控
周
（ 沂市房产服务中心 新
红
江苏新沂 ２ １０ ） ２ ４ ０
【 摘
与对 策 。
要】 本文试 图从物业税 的概念和税收功 能角度 ， 浅议和探讨物业税 与房地产 关系， 去 就如何尽快 开征物业税与稳 定房价的治本之策 ， 出思考 提 房产市场 调控 场总体体现 为卖方 市场 的情 况下， 那种奢望通过 降低 房地产开发环节政府 收 费、 而降低房价 的想法 是不太切合 实际的 ， 是与市场经济 的基本规 进 也 律相悖 的。倒是开发 商非 常乐于支持这种观点 ， 因为降低的政府收费实际 流进 了他们 的钱袋子 ， 一步 增加了其获利空间 ， 高了利 润率， 进 提 而房价倒 未 必 能 降下 来 目前 ， 北 京 、 海 、 卅ｆ 大 城 市 中 许 多 有 钱 人 买 上 好 几 套 房 子 ， 在 上 杭 等 空 置在那里 。在深圳等地投机炒房成风 。中国人多地少 ， 土地资源特别紧缺， 许多家庭还存 在着严重 的住房 困难 ， 因此 ， 不应 当鼓励 个人 占有过 多的住 房 面 积 ， 不 应 当 纵 容 房 地 产 过 度 投 机 。 收 物 业 税 可 以提 高 占有 成 本 ， 更 征 促 进不动产的有效利用 ， 降低空置率 ， 高资源的配置效率 ， 提 在一 定程度 上抑 制房地产投机需求 。 长期看 ， 开征物业税后 会加大 房地产保有 环节 的税 收负担， 降低投 资 和投机者 的收入预 期 ， 这仅 仅是影 响房地产市 场需求 的一个 因素 ， 房地产 价格 的 走 向 还 要 受 到 供 给 和 影 响 需 求 的其 他 因素 的影 响 四、 尽快开征物业税 乃是稳定房价与地价 的治本之策 信贷调控 短期效果显著但只能治标 。 在房价与地价明显虚 高并仍在膨 胀 时 期 ， 资 性 需 求 对 于 信 贷 成 本 的 变 化 相 当敏 感 ， 紧 二 套 房 房 贷 等 政 投 收 策确 实可以推动房 价回归理性。 但是 由于房 价回调将 意味着地方政府财政 收入 的减 少 ， 因遭 到地 方 政 府 的 强 烈 抵 制 而 难 以持 续 。 这 个 角 度 来 看 ， 会 从 任 何 调 控 房 地 产 的政 策 都 必 须 考 虑 地 方 财 政 的现 实 ， 则 ， 否 必将 面 临 无 效 的结局 。信贷政策 即使有 效， 也只能是暂时的 。 开征物业税 ， 帮助地 方政府 脱困， 才是治本之策。 正如我 国分税制改革 帮助 中央财政摆脱 了通胀 融资困境一样， 开征物业税将 帮助地方政府获得 稳 定 的财 政 收 入 ， 步 摆 脱 对 一 次性 土 地 出 让 收 入 的 过 度 依 赖 。 有 如 此 ， 逐 唯 房地产调控政策才可 能回归真正 的理性 ， 抑制房地产泡沫 才可能成为各级 政 府 一 致 的 目标 。物 业 税 将 会 增 加 非 消 费 性 房 地 产 、 别 是 投机 性 房 地 产 特 的持有成本 ， 降低房地产 的实 际空置率 ， 免社会资源 过度 向房地 产集中 避 从而阻碍经济结构调整 。 开 征 物 业 税 宜 早 不 宜 晚 。物 业 税 的 开 征 需 要 具 备 众 多条 件 ， 市场 信 如 息 较 为 透 明 、 场 估 价 体 系 成 熟 、 关 法 律 和 税 制 体 系 健 全等 。 是 改 革 的 市 相 但 历史表 明， 任何 新税制都 是在实施 过程 中逐 步完善的 ， 快开征物业税 恰 尽 恰能够促进市场信息透明、提升政府税收 征管水平和完善相关 法律 体系。 拖延开征物业税则可能产生非常不利 的后果 。 总而言之 ，鉴于构建 社会主义和 谐社会 已经成为全 国上下 的奋斗 目 标 ， 鉴 于 贫 富 差 距 的持 续 拉 大 已经 成 为 构 建 社 会 主 义 和 谐 社 会 的最 大 障 碍 ， 尽 快 开 征 物 业 税 从 而 更 好 地 促 进 我 国房 地 产 业 健 康 发 展 和 税 制 的 日 应 臻 完 善 ， Ｎ － 者 和 谐 的 目的 。 达 参 考 文 献 （） 于 我 国 开 征 物 业 税 的 理 性 思 考 一 《 业 经 济 》 ０ ８年 １ １关 商 ２０ ２期 （） ２ 肖坚． 收与构建和谐 社会 的关系 ［ ． 税 Ｊ］ 山西财 政税务专科 学校学报，
征收物业税对我国房地产业影响初探
２２ 实施 物业 税 对 我 国 房 地 产 开 发企 业行 为 的 影 响 实 施 物 业 ． 税 后 ， 重 了房 地 产持 有 阶段 的税 收 负担 。 当前 存在 的房 地 产开 发 加 对 Ｏ 引 言 企业囤积 土地 、为保持房屋 销售价格 的上扬或不下跌而宁愿保持较 近 年来 ， 国房 地 产 业 发 展迅 速 ， 其税 收体 制 的 不 足严 重 阻碍 我 但 高空置率的行 为将会形成较 大的成本 负担 ，有利于遏制房地产商 的 了房 地 产行 业 的健 康 发展 。 因此 ， 制定 统 一 的 物 业税 ， 而 建 立一 套 进 投 机 行 为 。作 为一 个 企 业 而 言 ， 房地 产 商 追 求 利 润 最 大化 ， 这是 无 可 完 备 的 财产 税 体 系 ， 我 国 改 革房 地 产 税 制 的重 要环 节 ， 是 对于 缓 解 分 非 议 的 。 住 房供 小于 求 的情 况 下 ， 地 产 开 发 商 会用 有 限 的 资 源去 在 房 配领 域 中 的 不合 理 状 况 ， 范 我 国房 地 产 市 场 ， 进 我 国 经济 进 一 步 规 促 开 发 最 赚 钱 的 房 屋 ， 别 墅 、 档 公 寓 等 ， 们 首 先 满 足 的是 高 收 入 如 高 他 与世 界 接轨 都 有 十 分 重要 的意 义 。 者 的 需 求 ， 后 才 有 可 能去 考 虑 中低 收入 者 的需 求 ， 与 高 收入 者 和 然 这 １ 我 国 开征 物 业 税 的 必要 性 中低收入者在人 口中所 占的比重很不相称 ，因此有着极大市场需求 我国现行房地产税制积弊较多 ，严 重制约了房地产业的正 常发 的经济适用房存在很大的供 给缺 口。政府应当进行适 当的干预和 引 展， 对其 进 行 改 革 十分 必 要 。 导 ， 从税 收政 策、 如 贷款 比率、 土地 用途 等方面对商品房和经济适用 １１开 征 物 业 税 ， 利于 深 化 城 市 经 济 体 制 改 革 由于 城 市 经 济 ． 有 房 区 别 对 待 。 时 ， 可 通过 税 收政 策 及 其 他 经济 手段 对 房 地产 投 机 同 还 体 制 改 革滞 后 ， 市 基 础 设 施 、 政 设 施 和住 宅 小 区社 会 设 施 等许 多 城 市 者 课 以重 税 和 对 投 机 行 为 的 惩 罚 ， 比如 “ 产 新 政 ” 期房 限 转 、 已 房 、 对 费用 ， 以各 种 不 同 的税 费 形 式成 为房 地 产 价 格 的 构成 部 分 ， 些税 费 这 有 住 房 的 居 民在 购 第 二 套 、 第三 套 …等 房 产 时 要 大 幅增 加 首 付 款 比 及 房 地 产开 发 商 的利 润 大 约 占房 地 产 价 格 的 ６ ％ ， 正 的开 发成 本 ０ 真 例， 提高贷款利率、 实施物业 税以加大 占有环节的税 负等等。这样做 只 约 占 ４ ％。 地 产 价格 结 构 不 合 理 ， ０ 房 不仅 影 响 了房 地 产 业 的发 展 ， 既有利于抑制房地产上的投机行 为，又能让真正 的中低收入者拥有 而且也影响了城市经济体 制改革 的深入进行 。 开征物业税 ， 有助于 将 物 美 价 廉 的房 屋 。 这一 问题 的解 决 。 ２３ 实施物业税对地方政府 收入 的影 Ⅱ 物 业税作为地 方特别 ． 向 １２ 有 利于 促 进 地 方 政 府 克 服 短 期 行 为 在 目前 地 方 政 府 缺 少 ＿ 是 城 市 的 重 要财 政 收 入 来 源 ，对 维 持 和 发 展 城市 公共 服 务 具 有 重要 稳定 的大 宗 税源 的背 景 下 ，土 地 批 租 制 往往 导 致 地 方 政 府 为谋 求政 的现实意义。首先 ， 从税 收的使用角度看 ， 目前地 方政府 的税收主要 绩， 从土 地 中“ 主 意 ”低 价 征 地 、 打 ， 高价 转 让 ， 而滥 用 土 地 则往 往 导 致 来 自增值 税和 营业 税 ， 为增 加 收 入 ， 竞 相 投 资容 易带 来 增 值 税 收入 会 地 方政 府 过度 批 地 ， “ 吃 卯粮 ” 靠 寅 搞建 设 。 而 开 征 物业 税 ， 方政 府 地 的工业 ， 导致如汽车、 钢铁等项 目过于重复建设 ， 浪费资源， 相对忽略 就 会 因为 受 到激 励 而 优 化投 资 环 境 ， 升 辖 区内 的繁 荣 程 度 ， 房 地 提 令 对 城 市 公 共服 务 的投 入 。 实施 物 业 税 ， 使 之成 为城 市 政 府 的 主体 而 并 产 不 断 升值 ， 时 也扩 大 自 己的 税 源 ， 而 形成 良性 循 环 。 同 从 税 种 ， 不 仅 有 利 于 扩 大政 府 的财 政 收 入 ， 且 有 利于 政 府 将 更 多 的 则 而 １３ 开 征 物 业 税 ， 健 全我 国财 产 税 体 系的 开 端 一 个现 代 化 的 ． 是 税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经 完整 的税 收体 系 ，应 当包括 商 品税 类 、 所 得税 类 和 财 产 税 类 三 大体 营 ， 善投 资 环 境 ， 动 城 市 物业 升 值 和 城 市 水 平 的 总体 提 升 。 次 ， 改 带 其 系 。 目前 ， 国在 商 品税 制 和 所 得 税 制 方面 已经 比较成 熟 ， 财产 税 中 但 不动 产 不 易 隐藏 ， 收面 广 ， 以物 业 税 收 入较 稳 定 ， 为城 市 今 后 征 所 可 方面 仍 处 于 相对 滞 后 的状 态。 这 种 滞 后 与 中 国 当前 对 财 产 尤 其是 对 的基础设施开辟财源 ， 形成 良性循环 ， 并 既带动 了城 市发展 ， 又提高 私人 财 产 的 保护 尚不 具 备 完善 制度 有 直 接 关 系。 了城 市 财 政 收入 。 １４ 开 征 物 业 税 ， 促 进 土地 和 房 产 资 源 的优 化 配 置 以 税 的 形 ． 能 ２４ 实 施 物 业 税 对 消 费 者 行 为 的 影 响 由于 物 业 税 的应 纳 税额 ． 式来 降低 流通 中 的费 用 ， 时 还 能 有效 地 调 节 社 会 贫 富差 距 。 同 开征 物 会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“ 买贵用” 平 业税 ， 于房 地 产 开 发 商 而 言 ， 然 可 以降 低 其 开 发 成 本 ， 与 物 业 对 虽 但 现象 ， 特别是对于那些家庭经济 实力不强 ， 只是 因购房 “ 门槛 ” 降低而 税 的实 施相 配套 的其 他 政 策措 施 肯 定 会 使 房地 产 开 发 市 场 的 准 入 条 购 置 房 屋 的 消 费者 来 说 ， 买房 容 易养 房难 局 面 可能 会 出现 。 业 税 的 物 件 更加 规 范 化 ， 这将 促 使 房 地 产 开 发 商 在 自己 的 资 、 、 与 行 业 要 质 信 实施对高收入阶层 的购房者影响最大，因为实施物业税 的主要作用 求及 发 展 前 景 之 间进 行权 衡 ， 而 决定 自己是 进 入还 是退 出该 市 场 。 从 之一 是 在 保 护 必 要消 费 的基 础 上 抑 制过 度 占有 资 源 ，按 个 人 持 有 的 ２ 实 施 物 业税 对 我 国 房 地产 业 的影 响 资产价值征税 ， 对单套面积过大， 超出普通住宅标准或者生活必要限 物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征 度 的房子可能将适用税率 明显提高 ，因此那些拥有一套或几套豪宅 这 一新 税 种 ， 涉 及 各 级政 府 、 发 商 、 是 开 消费 者 、 资者 等 社 会 经 济 主 投 的 富人 未 来 要 为 这种 奢 侈 的行 为 和 生 活付 出更 高 的使 用代 价 。 体 的行 为 决 策 ， 将 对房 地 产 业 相 关 各 方产 生影 响 。 必
物业税对房地产市场的调控作用研究
物业税对房地产市场的调控作用研究摘要：本文从需求、供给、制度层面。
对引起房价歧高的原因进行了剖析。
认为合理的物业税制度可以增加房地产市场供给总量。
调节供给结构，减少总体房地产需求，使房地产价格有所松动。
同时指出，物业税调控的有效性需要其他制度的配合。
关键词：物业税；房地产预售制度；土地闲置税；住房保障；垄断规制体系一、造成我国房地产价格水平歧高的原因第一，需求决定论。
即主要原因是庞大的住房需求，人们对住房的需求有“自用性需求”、“享受性需求”和“投机性需求”。
这三方面的需求共同作用，推高了房价。
第二，供给决定论。
即与土地资源有限性相关，稀缺的土地资源与相对旺盛的住房需求共同推动了房价上升。
本文认为。
住房的供给结构对高房价的形成起到了关键作用。
当前住房供给结构是小户型供给不足、大户型比例过高。
小户型自用性住房因供给不足而价格上涨，推动房地产价格总体呈上涨趋势。
第三，制度决定论。
目前。
中央对地方政府以GDP增长为主的政绩评价体系。
以及中央和地方财权事权错位等制度性因素，使土地出让金成为地方政府非常重要的财政收入来源。
在这种情况下。
土地价格持续走高。
推动了房价走高，而个人投资者的房价上升预期又构成了抬高房价的传导机制(丁成日，2007)。
第四，市场结构决定论。
况伟大(2007)认为，中国房地产业属于一种垄断性市场结构。
房地产是一种不可移动产品，这决定了开发商之间的竞争是位置固定的空间竞争；房地产商只能与其相邻的房地产商进行竞争，而不能将所有房子搬在一起进行竞争。
那么，即使产业内厂商数量众多，也会因一定区域内厂商数量少。
而造成一定区域内的垄断。
这种垄断结构不同于传统意义上的垄断，属于“环形竞争”。
这样，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。
同时。
由于房地产商的区域性垄断，造成了信息不对称。
消费者无法获得关于房地产成本方面的信息，导致资源配置的低效率。
房地产商可以任意抬高房价。
综上所述，本文认为当前房价持续上涨是由房地产业市场垄断格局和市场供求关系共同影响所致，房地产供给结构失调和房地产商区域性垄断共同造成房地产价格不断上涨。
开征物业税未必能抑止房价
理表示 ．不 能简单地认定高赋税就 能降低房价 ．回顾 去年征收营业税
的 情 况 就 可 以发 现 ． 加 税 只 能 促 使 租 金 和 房 价 上 涨 以香港房 地产发 展的历 史看 ． 降 低 房 价 的 直 接 办 法 就 是 增 加 低 价 房 的 供 应 ■ ． 现 在 拍 囊 土 地 、 高 而 提 贷 歙 门槛 和 利 息 增 加 流 转 税 、 加 增
院新闻办公童举 行的“ ０ ５年税收 ２０ 工作 情况新闻发布会” ． 上 国家税务
总 局 副 局 长 王 力 也 对 不 动 产 税 问 题 发裹 了看 法 他 明确 裹 示 ． 策 的 导 政 向要区分 普通住房 和非普 通住房 ． “ 于 非 普 通 住 房 ． 其 是 一 些 所 谓 对 尤 的 豪 华 住 宅 之 粪 ．我 们 要 从 政 莆 上 加 以 限 制 ． 而 对 于 居 民 自 用 房 的 交 易． 规定应给予税收优惠政 策． 按 但
拉 高 此 粪 物 业 的 价格 ． 而 鹏 买 遮 粪 住宅的高收入群体 ．要么对增加 的 税收不在乎 ． 么转向普通住宅 ． 蜜 这
与 此 同 时 ． 北 京 市 地 税 局 局 长 王 纪 平 在 接 受 采 访 时 也 表 示 ． 税 务 部 门 确 实 在 考 虑 设 立 物 业 税 ． 将 现 在 购 房 时 所 缴 纳 的 房 产 税 和 土 地 裁 合 并 ． 将 房 厦 建 设 期 间 的 税 费 征 收 转变为 房屋儡 有期 间的税 费征收 两 税 合 并 成 物 业 虢 后 ．将 考 虑 取 消 ７ ０年 的 房 最 出 让 金 ． 转 到 物 业 税 中
维普资讯
记者在调查 中发现 ．虽然不 动
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开征物业税对房价的影响分析
摘要我国开征物业税需要解决的政策、技术和征管问题还很多，物业税开征后对地方财政、房地产价格、不动产评估的影响需要进一步分析。
由于供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，这种成本与升值预期比起来，几乎是微不足道的。
关键词物业税开征房价影响
中图分类号：f812 文献标识码：a
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。
确定物业产权、评估房屋价格、物业税豁免、和如何区分自住、投资，这些技术因素的具体细节还存在不少疑问。
而供需关系、升值预期这两个因素对房价的影响至关重要，相比之下，物业税只是在一定程度上增加物业的持有成本，开征物业税对房价的影响有限。
一、开征物业税的不确定因素分析
我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临种种障碍。
（一）物业税替代土地出让金的不利因素。
从政府的角度看，物业税代替土地出让金会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力
受到很大影响。
比如广州市2005年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1/3计，约为148亿元，如果只按1/50或1/70收取物业税，每年这一部分将只能收6亿～9亿元。
也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。
如果碰到房地产业不景气，政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
从消费者的角度看，很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。
工薪阶层购房大多采取按揭方式，供楼的负担和压力已经很大，物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，增加供得起楼、纳不起税的现象，增加金融和楼市的风险。
税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税，不可避免出现不合理和不公允的现象。
而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将遭受重复课税和物业贬值的双重打击。
（二）不动产评估行业的评估细则、法规的制定滞后，评估体系尚待完善。
实行物业税需要一套完整的评估体系，但目前国内物业价值评估体系尚未完善，配套不完善，市场不规范，在此情况下开征物业税有可能引发社会问题。
房地产估价结果可能导致不公正的赋税。
以多伦多为例，近几年房地产价格上涨，物业税涨得更快，如果业主所属的小区最近成交了几个大楼盘，而且涨幅超过8%，就会扭曲
统计结果，导致整片小区的房屋估价上涨，不管旧房业主是否能按这个价格卖出去。
中国是全球最大的房产市场，因此一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。
市场的爆发性增长在为评估行业带来机会的同时，也对评估的科学性、公开性和规范性提出了更高的要求。
（三）纳税人的心理接受程度较低。
物业税是新增的一种税种，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。
物业税和其他的税种可能有一定程度的冲突，在房屋转让二手房买卖的过程中，有一个所得税的征收，这部分税可能与物业税产生一定的冲突。
在制定法律的时候，它需要考虑各个层面、各个方面人的利益，物业税征收受影响最大的一部分人是购买房屋自住的那部分人，这部分人不仅要还按揭款，每个月还要增加税收的压力，而税收增加必然会降低生活质量。
二、开征物业税对房价影响的制约因素
（一）物业税抑制房价的有效性受到供需变化的制约。
由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本约30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。
理论上讲，目前每平方售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。
但事实上，以上仅为理论价格。
其实,消费者以后每
年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。
因此,物业税的开征并不意味着购房总成本的下降，而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。
市场景气时，大家拼命加价买；不景气时，大家又降价出售，两种情况都不考虑成本。
只有在市场供求趋于平衡的时候，才会考虑成本，而物业税在其中产生的影响太微乎其微了。
对地产公司来说，房价也不会因物业税应声而落，因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格，短期内还将获得超额利润。
（二）物业税对房价的影响受经济环境因素制约。
物业税作为税收的一种不是万能的，不会改变土地资源制约之下房价上扬的长期趋势。
房价只是两轨统筹中市场轨的事情，和我们说的“住有所居”的各种保障房没有关系，它只是商品房、产权房价位表现的问题。
从历史看，任何国家实行房地产税，都没有改变几十年的房价上升趋势。
但不能以此为根据说物业税对调控房价没有作用。
因为如果人家没有这种税收制度，房价会怎么变化？很显然，物业税一定在对冲房价上升的力量。
有了这个保有环节的税收，会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。
市场上的住房需求可分为三类：买房自住，炒房和囤房。
无论以上三种情况怎么组合，合在一起就是需求减少，供给增加，总体而言户型变小。
其后，以上供给方必然会更多考虑需求方的情况，
新盘开发商会更多地考虑提供小户型。
这样一来，房地产市场上的供需平衡将更健康、更理性，结构上是更多的小户型，正好符合国家集约使用土地的政策导向，那么此时房价会趋于稳定。
三、开征物业税调节房价功能不大
物业税如果免土地出让金等税费，采用新房子新方法老房子老方法的方法征收物业税。
在这种情况下，老房子（即物业税政策正式出台且生效前购买的房子）由于已经交清了土地出让金等各种税收，自然不用再交物业税，新房子（即物业税政策正式出台且生效后购买的房子）则相反。
市场上将出现两种价位的房子，一种是老房子，价位基本上与征收物业税之前相同，价高但持有成本较低，一种是要收物业税的新房子，价位大为降低但持有成本较高。
对于消费者来说，实力雄厚但年龄较大的人，购买老房子较为合适；实力不足但年龄较轻、未来预期较好的人，则购买新房子较为合适。
物业税对房价有两方面的作用：一是降房价作用，由于持有成本增高，有多套房的业主将会抛售房屋，从而使房价降低。
如果房价下降太多，则会出现负资产或银行坏账等金融、经济风险。
二是助长房价作用，物业税会使租金增高，从而使更多租房族转为买房族，同时推高房价。
从总体来说，由于税收增加了成本，因此总的结果是使房价上涨。
就现在的市场格局而言，开发商缴纳的税收都是由消费者承担的。
如果开征物业税的话，会增加房地产投资的成本，使房价继续抬高。
开征物业税可以使土地市场更加健康，但是房价却是由市场
供需关系决定的，与物业税的关系不是很大。
物业税开征不一定能够降低房价，房价是由市场和成本决定的，不是靠征收税种能够降低的，而是要从土地转让、市场等进行多方位的调控。
通过征收物业税而降低房价是不现实的，物业税对消费者买房的推动作用不大。
如果要通过税收来调节房价，税收要针对性非常强，而不能太大，效果又要明显。
但是，通过物业税征收的话，房子是老百姓的必需品，如果通过物业税调节房价的话，作用肯定微乎其微，很难取到效果。
因为现在房地产税种就不少了，契税，买地的时候还要交税，几种税都交进去了，买其他的商品有那么多的税要交吗？不能为了控制房地产价格而重复征税。
□
（作者：湖北三峡职业技术学院物业管理教研室主任，副教授，本科学士学位）
参考文献：
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[2]郑晓奋.物业管理实务. 东北财经大学出版社, 2006年08月.
[3]刘维新．开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响.中国房地产金融，2004年第5期.
[4]龚刚敏．论物业税对房地产价格与政府行为的影响.税务研究，2005年第5期.。