论物业的主体资格
论业主委员会和物业公司的主体适格性——记北京市通州区群芳三园业主委员会诉北京市燃气集团有限责任公
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．物业公司的主体适格性——疵．北京市通州区群芳三园业主委员会诉北京市燃气集团有限责任公司供用气合同纠纷一案●陈玲北京盛廷律师事务所中图分类号：D922．1文献标识：A。
文章编号：1006．7833(2011)02．331．02秽。
+摘要近年来，随著《物业管理务饿》、《物投法》等法律法规的实施，以及业主权利意识的觉醒，耪业管理纠纷呈现逐年增多的趋势，在某些小区甚至已经逸到火热化程度。
在已级成立业主委员会的小区之中。
业主委员会与物业公司之间相互敌视、对抗的占很大比例，二者常常为了争夺小区管理权而大动干戈。
在代表全体业主权益的业主委员会和财大气粗、地位强势的物业公司之闻，第三方该如何确定谁是签订小区公共事务之合同的适格主体?关键词业主委员会物业公司燃气报装逢格主体，．。
【背景介绍】北京市通州区群芳三园小区共有11栋楼共计964户，建筑面积82771平方米，大部分为小产权房，只有3栋楼的业主拥有国家有关部门颁发的房屋所有权证书。
小区物业公司为北京群鑫三园物业管理有限公司(以下简称旧物业公司)，系前期物业，业主对物业服务普遍不满意，物业服务费缴费率不到30％，小区大量公共部位出租以及广告收入等公共收益全部被物业公司侵占。
2006年11月3日，小区业主委员会正式成立，2009年4月小区通过第四次业主大会决议，解聘旧物业公司，选聘通过招投标中标的北京华鹏光大物业管理有限公司(以下简称新物业公司)为小区提供物业服务。
但旧物业公司拒绝撤出，新物业公司无法进驻，小区仍由旧物业公司实际管理。
【案情简介】2008年12月5日，北京市燃气集团有限责任公司(以下简称燃气公司)客户服务中心与北京市通州区群芳三园业主委员会(以下简称业委会)签订了工程编号为08．1149一L、协议编号为2-08．0178的《个性化服务协议》。
理论综合题物业管理员(国家职业资格证四级)复习题(练习题1-4有答案)
C、商务文件和技术文件
D、投标函和技术文件
14、物业管理投标的过程包括：①准备投标文件②获取招标信息③登记并取得招标文件④项目评估与
风险防范⑤接受资格审查⑥送交投标文件⑦签订并执行合同⑧参加开标、现场答辩会议。正确的投标
步骤是（
）
A、②－③－④－⑤－①－⑥－⑧－⑦
B、④－③－⑤－②－⑦－①－⑥－⑧
C、③－②－⑤－④－①－⑥－⑧－⑦
对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料电试力卷保相护互装作置用调与试相技互术关，系电，力通根1保据过护生管高产线中工敷资艺设料高技试中术卷0资配不料置仅试技可卷术以要是解求指决，机吊对组顶电在层气进配设行置备继不进电规行保范空护高载高中与中资带资料负料试荷试卷下卷问高总题中2体2资配，料置而试时且卷，可调需保控要障试在各验最类；大管对限路设度习备内题进来到行确位调保。整机在使组管其高路在中敷正资设常料过工试程况1卷下中安与，全过要，度加并工强且作看尽下护可1都能关可地于以缩管正小路常故高工障中作高资；中料对资试于料卷继试连电卷接保破管护坏口进范处行围理整，高核或中对者资定对料值某试，些卷审异弯核常扁与高度校中固对资定图料盒纸试位，卷置编.工写保况复护进杂层行设防自备腐动与跨处装接理置地，高线尤中弯其资曲要料半避试径免卷标错调高误试等高方，中案要资，求料编技试5写术卷、重交保电要底护气设。装设备管置备4高线动调、中敷作试电资设，高气料技并中课3试术且资件、卷中拒料中管试包绝试调路验含动卷试敷方线作技设案槽，术技以、来术及管避系架免统等不启多必动项要方高案式中；，资对为料整解试套决卷启高突动中然过语停程文机中电。高气因中课此资件，料中电试管力卷壁高电薄中气、资设接料备口试进不卷行严保调等护试问装工题置作，调并合试且理技进利术行用，过管要关线求运敷电行设力高技保中术护资。装料线置试缆做卷敷到技设准术原确指则灵导：活。在。对分对于线于调盒差试处动过，保程当护中不装高同置中电高资压中料回资试路料卷交试技叉卷术时调问，试题应技，采术作用是为金指调属发试隔电人板机员进一，行变需隔压要开器在处组事理在前；发掌同生握一内图线部纸槽故资内障料，时、强，设电需备回要制路进造须行厂同外家时部出切电具断源高习高中题中资电资料源料试，试卷线卷试缆切验敷除报设从告完而与毕采相，用关要高技进中术行资资检料料查试，和卷并检主且测要了处保解理护现。装场置设。备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。
论业主委员会民事主体资格问题
【 关键词l 业 委 会 法 组 ;诉 主 主 员 ;非 人 织 讼 体
《 物业管理条例》 虽然对业主委员会的成立、 职责等均作了较为 详尽的规定， 但对其民事主体资格问题却没有涉及 ， 以至于我国法学 界和实务界对业主委员会是否具有法人资格、 是否具有诉讼主体资格 长期争论不止， 并给实践带来混乱。 因此， 我们就业主委员会民事主体 资格问题予以探究和研析， 具有重要的理论价值和现实意义。 一、 目前我国关于业主委员会民事主体资格的几种观点 业主委员会是否具有独立的民事主体资格， 理论界和实务界一 直存在着争议。归纳起来 ， 主要有三种不同观点: (一) 、 业主委员会属于独立的社团法人。此种观点认为， 业主委 员会作为社会团体法人， 完全独立于各个业主， 享有拟制的人格， 能够 独立地行使民事权利， 承担民事责任。 也就是说， 业主委员会能有自己 完全独立的意志， 不仅仅是对各业主意志的简单反映， 并可根据自己 的独立意志独立行事。同时， 业主委员会行为和决策的后果应由自己 承担， 其效果不能直接归于各个业主。 持这种观点的人主要理由有:第
有一定 的行 为能力
织， 也有自己的章程;第二、 现实中已经成立的业主委员会绝大多数有 自己的财产和经费; 第三、 业主委员会能够以自己的名义而非以业主 的名义行使职权， 如对外签订合同， 起诉或应诉等。 (二) 、 业主委员会属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织。 这 种观点认为， 业主委员会虽然不具备法人条件， 但是在民事诉讼中享 有独立的诉讼权利， 有独立的主体资格。由于此观点认为业主委员会 不是法人， 没有独立的拟制人格， 其行为的后果、 责任应当由全体业主 共同承担。 持此种观点的人主要理由有:第一、 业主委员会不属于社会 团体的一种。因为， 物业管理法规规定的业主委员会登记为行政登记 而非民事登记。一般说来， 一个物业管理区域就应设立一个业主委员 会， 一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域， 从而存在众多 的业主委员会。这样一来， 将会导致在同一个行政区域内存在许多名 称相类似的社会团体。第二、 业主委员会是经过特定的法定程序成立 的， 具有合法的地位， 有一定的组织机构和运营财产， 应该属于《 民事 诉讼法》 第49 条规定中 所称的“ 其他组织” 的一种。第三、 业主委员会 虽然不具有法人资格， 但作为一个合法组织 ， 有一定的组织性和稳定 性， 就应可以行使民事权利， 承担民事责任， 在民事诉讼中应享有独立 的诉讼权利， 有独立的诉讼主体资格。 ( 三) 、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组 织。 此观点认为， 业主委员会既不是法人， 也不属于是独立的非法人组 织， 不享有《 民事诉讼法》 其他组织” 中“ 的独立诉讼主体资格， 而仅仅 是特定的民事主体 — 业主团体的代表机构。因为:第一、 业主委员 会没有自己独立的财产。业主委员会既不从事经营活动， 业主也不缴 纳款项给业主委员会运作。第二、 业主委员会作为业主大会的执行机 构， 只是一种内部自 治性机构， 类似于公司内部的董事会， 没有独立的 法律地位， 不能以自己的名义进行法律活动。 第三、 当在实践中涉及诉 讼事务时， 往往由全体业主授权业主委员会 ， 再由其作为全体业主的 代表参加民事诉讼活动， 其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。第 四、 业主委员会成立的目的， 只是为了能够代有进行法人登记的企业或非企业组织， 它与社会团体中的法人团体相对应的概念。在司法实践中， 我们习惯 把“ 非法人组织” 称之为“ 其他组织” 最高人民法院《 。 关于适用<中华人 民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》 其他组织” 对“ 做了明确界定: 合法成立、 有一定的组织机构和财产， 但又不具备法人资格的组织。 承 认不具备法人资格的“ 其他组织” 具备民事诉讼当事人资格， 这是对我 国民法的一大突破。 现在， 民法理论上，其他组织” “ 已经成为市场交易 中除法人、 自然人之外的第三类民事主体。例如， 在我国《 合同法》 2 第 条规定: “ 本法所称合同是平等主体的自 然人、 法人、 其他组织之间设 立、 变更、 终止民事权利义务关系的协议。”
业委会诉讼主体资格分析
的 有关 问题 ”专题会 议 ，会 上 明确 了业 主委 员 会不 能作 为独 立 的诉 讼 主体 即 不 能作 为
原告 并规 定 了今 后业 主委员会 提起 的 民事 纠纷 ，法院 不予 以立案 。
认定业 委会不 具有 诉讼主体 资格 的做 法和判例 ，除深圳外 其他 各地也 时有 所 闻。 在最 高 人 民法院 主编 的 《 中国 民事 审判 前 沿》 中 ，最高 法 院 民一庭 缪 晓军 法 官将 业 委 会诉 讼 资格 的观点 归集 为三 种 ．其中一 种就 是 ： 业主委 员会 不具 有诉 讼主体 资格 。不
维普资讯
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会 诉 讼 主体 资格 分析
文／ 甄灵 字
物 业管理 纠纷 经常会碰 到诉 讼主体 资格 的 问题 ，尤其是 针对 业主委 员会 的主体 资格
，
争 议更 大 。立 法 的空 白 、各地 司 法实践 操作 上 的 差异 ，几 乎使 业 主委 员 会 的诉讼 主 体 资 格 成 了一 个见 仁 见智甚 至 扑朔 迷 离 的问题 。笔 者梳 理分 析 了 国 内各 地 关 于业委 会 诉讼 资 格 的规 定和 典 型案 例 ，并考 察 了 国９ 的相 关立 法 ，认 为我 国对 业委 会 诉讼 资格 的 限 制太 １ 、 多太严 期待 我国 的物 权法在 此 问题上 能有所 突破 。
、
、
移 交 公 共 用房 和 管
业 主 不
维普资讯
按 时缴 交物 业维修基 金 的 ，…… ，业 主委 员会可 以依 法 向人 民法 院起诉 。 ”
２０ ０ ３年 １ 发 布 实施 的 《 庆市 业 主 自治 机 构管 理办 法 》 第十 七 条规 定 ： 业 主 委 员会 月 重 履行 下 列 职责 ：…… （ ）根 据 业 主 大会 的决 定代 表 全 体 业 主参 加 因 物业 管 理 活 动发 生 的诉 十
物业招标具备条件
一、前言物业管理招标是指物业管理企业通过公开招标的方式，选择具备相应资质和条件的物业管理企业，为其提供物业管理服务的一种方式。
物业管理招标对于提高物业管理水平、规范物业管理市场、促进物业管理企业公平竞争具有重要意义。
本文将从以下几个方面阐述物业管理招标具备的条件。
二、物业管理招标的基本条件1. 招标人具备合法主体资格招标人应当是具有法人资格的企业、事业单位或者其他组织。
招标人应当依法取得相应的营业执照、资质证书等合法证件，具备独立承担民事责任的能力。
2. 项目具备合法审批手续物业管理项目应当依法取得土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法审批手续。
同时，项目应当符合国家关于物业管理的相关规定。
3. 项目具备一定的规模和条件物业管理项目应当具备一定的规模，如住宅小区、写字楼、商业综合体等。
项目应当具备完善的配套设施，如供水、供电、供气、供暖、通讯、电梯、消防等设施。
4. 招标文件齐全、规范招标文件应当包括招标公告、招标邀请书、招标须知、投标须知、评标办法、合同范本等内容。
招标文件应当符合国家关于招标投标的法律、法规和规范性文件的要求，内容应当齐全、规范。
5. 招标程序合法招标程序应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，严格按照国家关于招标投标的法律、法规和规范性文件的规定进行。
招标程序包括招标公告、投标报名、开标、评标、中标、签订合同等环节。
三、物业管理企业具备的条件1. 资质等级物业管理企业应当具备相应的资质等级，如一级、二级、三级物业管理企业。
资质等级由物业管理企业向所在地市、县级物业管理主管部门申请认定。
2. 业绩条件物业管理企业应当具备一定的物业管理业绩，如成功管理的项目数量、管理规模等。
业绩条件由招标文件规定。
3. 人员条件物业管理企业应当具备一定数量的具备物业管理专业知识和技能的员工。
人员条件包括：物业管理经理、物业管理员、安全管理员、设备管理员等。
湖州市物业管理条例
湖州市物业管理条例湖州市物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理行为，保障业主权益，维护社区和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例合用于湖州市行政区域内的住宅小区、商业综合体等各类物业管理区域内的物业管理行为。
第三条物业管理应当遵循“公平、公正、公开、高效”的原则，加强与业主的沟通与合作，提供优质的物业管理服务。
第四条物业管理应当保障业主的知情权、参预权和监督权，接受物业业主大会和物业业主委员会的监督。
第二章物业管理主体第五条物业管理主体应当具备合法经营资格，通过与业主签订书面合同的方式提供物业管理服务。
第六条物业管理主体的责任包括但不限于维护公共设施设备的正常运行、清洁卫生的维护、安全管理等，具体职责由合同约定或者业主大会决定。
第七条物业管理主体应当建立健全内部管理制度，明确工作职责，提高管理效率。
第三章业主权益保护第八条业主享有对物业管理工作进行监督、参预决策的权利，物业管理主体应当向业主提供相关信息和材料，保障其知情权。
第九条业主有权依法参加物业业主大会，讨论并决定重大事项，物业管理主体应当积极支持并配合召开业主大会。
第十条物业管理主体不得剥夺业主正当权益，不得随意变更物业管理服务内容和标准，不得强制搭售其他服务。
第四章物业费管理第十一条物业费应当依据合同约定一次性或者按周期支付，支付期限不得迟于约定的时间。
第十二条物业费的使用应当用于物业管理工作，不得挪作他用，应当接受业主的监督。
第十三条物业管理主体应当依法对业主缴纳的物业费进行专款专用，明确收支情况，接受业主查询。
第五章附则第十四条本条例自发布之日起施行，同时废止相应的规定。
附件：1. 湖州市物业管理合同范本2. 湖州市物业费缴纳通知书法律名词及注释：1. 物权法：中华人民共和国物权法，是保障和规范我国物权制度的基本法律。
物业管理条例
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第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新 方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
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12、 候选人介绍：各候选人可以向业主介绍自己 的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标 与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任， 以使业主能够对候选人情况有所知情。
13、 行为责任：侵害业主对候选人知情权和对业 委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政 管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权 利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效， 并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔 偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。
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第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会 的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实 施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共 用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度；
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第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规 则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部 位和共用设施设备的使用、公共秩序和 环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会 授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修 资金；
论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格
中共郑州市委党校学报2010年第5期(总第107期)J oIl r I】|al0f t he P砷y Sch00l0f cPc zhe ngzhou M11I lic ipal com I I l i n ee N o．5，20l O(s啪，10r7)法学研究论业主委员会的民事主体资格和诉讼主体资格李小博(中共河南省直机关党校，河南郑州450002)摘要：业主委员会应当被赋予特定的民事主体资格，它既不是法人，也不是自然人，应当界定为非法人组织；其在诉讼中享有诉讼的主体资格；业主委员会能参与诉讼的范围仅限于保护业主的共同权益。
关键词：业主委员会；民事主体资格；诉讼主体资格中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1671—6701(2010)05一0061—03业主委员会的法律地位以及其在诉讼中的主体资格问题，一直是理论界和实务界关注的热点问题。
在2009年4月通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业司法解释》)中，虽然部分解决了业主委员会的民事诉讼主体资格问题，但在实践中仍然会产生一些问题。
因此必须从法律的层面上对这一问题作出明确的解释，才能真正解决现实中遇到的问题。
一、对业主委员会民事主体资格的比较分析业主委员会的民事主体资格如何，涉及到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，也是业主委员会是否具有当事人能力的先决问题。
对业主委员会民事主体资格的不同定位，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，在实践中有着非常重要的意义。
考察各国的立法，我们可以看出，对待业主委员会的法律地位问题，总体上可归纳为四种模式：一是德国模式，认为这类团体不具有法人资格，也不具有诉讼当事人能力。
二是法国、新加坡模式，认为该类团体具有法人资格，在实体权利能力、行为能力和当事人能力方面，与法人均无区别。
三是日本模式，认为该类团体具有附条件的法人资格，可成为管理团体法人，而在日本理论界、实务界则认同其为无权利能力社团。
试析物业管理主体关系
享有被选举权 。 业主大会选举产生业主委员会 ， 并负责选举 、 更
换业主委 员会委 员 ， 监督业主委 员会的工作 。由于 业主委 员会 是从业主 中选举产生 的一个机 构 ， 它代表全体业主 同物 业公 司 进行一系列的活动。因此 ， 凡不具有业主资格和身份的人 ， 都不 能成为业主委 员会的委 员。从 目前来看 ， 绝大部分 委 员都有 自 己的本职工作 ， 并不是专业的“ 员” 一般说 来 ， 主委员会委 委 ， 业
、
物 业 管 理涉 及 的 相 关 主体
会的 ， 由业主共同履行业主大会 、 业主委 员会职责 。业主在首次 业主 大会会议上的投票权 ，根据业主拥有物业 的建 筑面 积 、 住
物业 管理是指业主通过选聘物业服务 企业 ， 由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定 ， 对房屋及配套的设施设备和
同 。当然 ， 二者只是根本上的相似 ， 在许 多地方仍然存在 差异 。
的授权代理人而非独 立的法律 主体 。从诉讼 的角度看 ， 将业主
委 员会理解为业 主的诉讼代表人似乎更为恰 当。业 主委 员会作 为诉讼 代表人有 先天的优 势 ： 首先 ， 业主通 过参与 业主 大会来 选举的业主委 员会成 员的诉讼权 利是有限 的 ， 必须 经得 全体业
和第 ８ 条 就物业管理进行 了专条规定 ， 物业管 理条例》 ７ 且《 已 根据《 物权法》 进行 了相应修订 ， 但物业管理方面的纠纷仍然不 断 。所以 ， 对物权法规 范下物业管理主体及其关系做一剖析 ， 对 于我国 目前的物 业管理乃至整 个房地产市 场的发展 均具有重
要意义。
一
业主大会是一个物业管理区域 内全体业主组成的机构 。根
析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定
析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规疋析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定作者：佚名时间：2008-4-28浏览量：业委会，到底有无资格打官司？—析物权法关于业委会的诉讼主体资格之规定口张春丽近年来，业主委员会状告开发商及物业公司的案件此起彼伏、惹人关注。
2002年深圳南天一花园业委会起诉深圳某物业公司及所属开发商，追索两栋公用配套小楼出租所得。
深圳中院认为，业委会不具备诉讼主体资格，驳回起诉。
随后业委会上诉，2003年3月，广东省高院裁定，上诉人业委会是适格原告。
业主认为，业委会是业主的代表，当然有理由代表业主维权，而在开发商看来，业委会只能代表业主进行与物业管理有关的事项，法律没有给予他诉讼的主体资格，因此不能代表业主诉讼，争议由此而起。
业委会到底有无诉讼主体资格？国家法律法规无明确规定，理论实务均有争议截至目前，理论界仍有两种不同的声音。
支持者认为业委会有诉讼主体资格，一是实务中需要这样的组织来代表业主维权，二是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&t;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，业委会符合“其他组织”条件。
反对者却认为诉讼主体资格应当是法定的，国家目前没有法律法规明确规定业委会的主体资格；其次，民诉中的“其他组织”仅指“合法成立、有一定组织机构和财产的不具备法人资格的组织”，而业委会仅仅是业主大会这种会议形式的执行机构，没有独立的财产，不能作为诉讼主体。
另外，业主要维权，可以通过群诉等方式，而不一定要通过业委会。
实务中各地法院也存在不同的判决的解释。
2003年8月20日，最高人民法院对合肥市金湖新村业委会是否具备民事诉讼主体资格给下级法院发了个复函：指出根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用&It;中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条规定，金湖新村业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，只要经过业主授权，就可以用业委会名义提起诉讼。
物业管理03物业管理机构
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物 业 管 理
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1．业主大会的成立（三）
Property
——业主大会成立的指导、协助与监督Management
《物业管理条例》：
➢ “同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地 的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。″
与业主共同居住的亲友 物业的租户
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物 业 管 理
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3．业主的权利
Property Management
权利
按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务
提议召开业主大会会议，并就物业管理的关事项提出建议
提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
参加业主大会会议，行使投票权
选举业主委员会成员，并享有被选举权
（占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的 业主同意）
物 业 管 理
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（三）业主委员会
Property Management
概念
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表业 主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教 育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区 涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。
内容应当在首次业主大会召开15日前以书面形式公告；筹备组应 当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会。”
1．业主大会的成立（二）——成立流程
Property Management
物 业 管 理
（3）组织召开首次业主大会会议：
首次业主大会会议最重要的内容有： ➢ 表决通过管理规约和业主大会议事规则； ➢ 选举产生业主委员会。
物业委员会成立条件及流程
物业委员会成立条件及流程一、成立条件：1.具备法律主体资格：物业委员会是一种法人组织，成立前需要确定其为法人，具备法律主体资格。
2.小区内业主数量达到一定标准：物业委员会需要有足够的业主参与，一般来说，小区内的业主数量需要达到一定比例，如超过小区总户数的50%以上。
3.业主拥有合法的产权归属：物业委员会的成立需要依据业主的产权归属情况，只有拥有合法产权的业主才有成为委员的资格。
4.业主自行组织成立的意愿：物业委员会的成立需要业主的自愿参与，业主们自行组织并表达成立物业委员会的意愿。
二、成立流程：1.倡议组织：2.业主大会：在倡议组织阶段完成后，可以召开业主大会，对物业委员会的成立进行说明和解释，并邀请业主们参与讨论和表达意见。
业主大会可以通过线上或线下的方式进行，确保尽可能多的业主能够参与。
3.委员投票：在业主大会上，业主们可以提名并选举物业委员会的委员。
通常的做法是通过投票的方式进行，每个业主有一票，选出一定数量的委员组成物业委员会。
选择委员时可根据个人经验和专业能力进行评估和选择。
4.选举盒公示：将选举结果进行公示，确保公开、透明，有效防止舞弊行为发生。
公示期一般为3个工作日或一周，以确保业主们有足够的时间了解和反馈。
5.公告成立：6.成立文件：7.物业公司备案：以上是物业委员会成立条件及流程的一般步骤，具体可以根据实际情况进行调整。
同时，在成立物业委员会的过程中，要注重与业主的沟通和协商，确保业主参与度和合法权益的保障，以使物业委员会能够顺利运作，为小区的公共事务管理做出贡献。
中华人民共和国物业管理条例
中华人民共和国物业管理条例一、总则物业管理是指对住宅小区、商业综合体、写字楼等不动产物业实施的管理和服务工作。
为了规范物业管理行为，保障业主合法权益，提高物业管理水平，特制定本条例。
二、物业管理主体1. 物业管理公司物业管理公司是指依法成立、从事物业管理业务的企事业单位或社会组织。
物业管理公司应具备必要的管理经验和资格，负责物业维护、安全管理、公共设施的维修和服务等工作。
2. 业主委员会业主委员会是指小区内业主自愿组成的团体，代表业主参与物业管理事务的决策、监督和协调工作。
业主委员会应依法选举产生，定期召开会议，就物业管理相关事宜进行讨论和决策。
3. 物业服务人员物业服务人员是指由物业管理公司雇佣或委托的专业人员，负责小区内的日常清洁、安全巡逻、维修保养等工作。
三、物业管理行为1. 安全管理物业管理公司应制定并执行安全管理制度，保障小区内的人身安全和财产安全。
包括但不限于安装监控设备、保安巡逻、制定防火措施等。
2. 环境卫生物业管理公司应保持小区内的公共场所整洁，及时清理垃圾，定期进行环境卫生清扫，维护小区的良好环境。
3. 日常维修物业管理公司应及时维修和保养小区内的公共设施，如电梯、水电设备、消防设施等。
同时，应建立维修投诉渠道，及时处理业主的维修请求。
4. 公共设施管理物业管理公司应对小区内的公共设施进行有效管理，如停车场、游泳池、健身房等。
确保设施正常运行，同时制定并执行相应的使用管理规定，维护业主的合法权益。
四、业主权益和义务1. 业主权益业主享有小区内公共设施的使用权，有权参与业主委员会选举和决策，对物业管理公司的服务提出合理要求。
业主还享有法律赋予的其他权益。
2. 业主义务业主应按时交纳物业费用，遵守小区内的管理规定，不得干扰物业管理公司的正常工作。
同时，应积极参与小区的文明创建和环境卫生工作。
五、物业管理监督1. 监督机构物业管理监督机构是指由政府部门或社会组织设立，监督并评估物业管理公司的机构。
民法典物业委员会成立条件及流程及注意事项
民法典物业委员会成立条件及流程及注意事项下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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云南省物业管理条例
云南省物业管理条例一、引言物业管理是指对房地产项目进行维护、保养和管理的活动，旨在提供安全、舒适、便利的居住和工作环境。
为了规范物业管理行为，保障业主权益，促进社会和谐发展，云南省制定了本《云南省物业管理条例》。
二、管理范围本条例适合于云南省内的住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等各类房地产项目的物业管理活动。
三、物业管理主体1. 物业服务企业物业服务企业是指依法取得物业服务经营资格，为房地产项目提供物业管理服务的企业。
物业服务企业应具备合法经营资格、专业管理能力和良好信誉。
2. 业主委员会业主委员会是由业主自行组成的组织，代表业主利益，参预物业管理事务的决策和监督。
四、物业管理责任1. 物业服务企业的责任（1）维护房屋及公共设施的正常运行，保障供水、供电、供暖、供气等基础设施的正常使用；（2）定期对房屋和公共区域进行清洁、消毒等维护工作；（3）维护小区内的安全和治安秩序，确保居民生活的安全；（4）及时处理业主的投诉和意见，并向业主公开相关信息。
2. 业主委员会的责任（1）监督物业服务企业履行管理职责，维护业主权益；（2）参预物业管理规划和决策，提出改进意见和建议；（3）组织业主共同参预社区活动，增进邻里关系和社区凝结力。
五、物业费用管理1. 物业费用的征收物业费用按照公平、公正、合理的原则征收，由业主按照合同约定或者业主大会决定的比例缴纳。
2. 物业费用的使用物业费用主要用于小区公共设施的维护、保养和管理，包括但不限于绿化、清洁、安保等费用。
六、业主权益保障1. 业主知情权物业服务企业应向业主及时公开物业管理相关信息，包括管理费用的收支情况、维修计划、公共设施的使用规定等。
2. 业主参预权业主有权参预业主大会和业主委员会的决策，对物业管理事务提出意见和建议。
3. 业主监督权业主有权监督物业服务企业的管理行为，如发现违规行为或者服务不到位，有权向相关部门投诉和举报。
七、违规行为处罚对于违反本条例的物业服务企业，将依法赋予行政处罚，并可能被吊销物业服务经营资格。
案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格
案例分析：业委会未备案是否具备诉讼主体资格 物业管理服务合同到期，⽼物业不续签还赖着不⾛，同时还扣着业委会2万元办公经费不⽀付。
近⽇，汉中⾸例业委会状告物业公司案下发判决：物业公司被判败诉。
业委会诉物业“五宗罪” 今年3⽉29⽇上午9时，汉中丰辉花园⼩区业委会诉汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称“汉中市永安物业公司”）物业服务合同纠纷⼀案在汉台区法院开庭。
庭审中，原告汉中丰辉花园⼩区业委会对该⼩区物业——汉中市永安物业公司存在多项违约⾏为。
根据丰辉花园⼩区业委会控诉，该⼩区物业共有“五宗罪”：由于汉中市永安物业公司不讲诚信，其已出现多项违约：未经业委会同意擅⾃安排施⼯⼈员，擅⾃决定⼯程价格进⾏了楼顶防⽔处理；长期不落实“⼀户⼀表”的⽤电制度，多收公摊电费，不公布账⽬，侵吞多收取的电费；不履⾏承诺，少安排三名保安，应该返还原告未⽀出的三名保安三年的⼯资183600元；没有按照双⽅协议约定⾦额，每年⽀付⼴告费提成，拖⽋20000元；物业管理房屋期限早已届满，被告拒绝与原告商谈续签下⼀年度的合同，不向原告汇报公布有关账⽬和清算物业服务费⽤。
因此，丰辉花园⼩区业委会要求汉中市永安物业公司⽀付三年来收取的车位会中应提取的公⽤经费67900元；停⽌在⼩区内的⼀切营业活动，交还⼩区办公⽤房、车库、地下停车场、电脑、电费申请信息等财物、资料。
物业辩称业委会“不具诉讼资格” 庭审中，汉中市永安物业管理有限责任公司辩称，原告汉中丰辉花园⼩区业委会不是⾃然⼈、法⼈，不属于《民事诉讼法》中规定的当事⼈范围，因此不是本案适格原告。
根据《物业管理条例》相关规定，业委会只是代表业主与物业企业签订物业服务合同，不是服务合同当事⼈，不能以业委会作为诉讼主体。
同时，按照《物业管理条例》，本案的诉讼事项，应获得占有建筑⾯积过半的业主且占总⼈数的过半⼈数同意，本案原告没有证据证明其起诉以及解除物业服务合同得此同意或者授权。
合同法物业服务合同法律规定
合同法物业服务合同法律规定
1. 合同主体资格：物业服务合同的双方主体应具备合法的法人资格或
自然人资格，且具备履行合同的能力。
2. 合同内容明确：物业服务合同应明确双方的权利和义务，包括但不
限于服务内容、服务标准、服务期限、服务费用、违约责任等。
3. 合同形式：物业服务合同应当采用书面形式，以确保双方权益的明
确和可追溯。
4. 合同效力：物业服务合同自双方签字盖章之日起生效，除非法律另
有规定。
5. 合同变更与解除：合同一经成立，双方均应遵守。
如需变更或解除
合同，应经双方协商一致，并以书面形式确认。
6. 违约责任：合同双方应按照约定履行各自的义务，任何一方违反合
同约定，应承担相应的违约责任。
7. 争议解决：合同双方在履行过程中发生争议，应首先通过协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
8. 法律适用：物业服务合同的订立、履行、变更、解除和争议解决，
均适用中华人民共和国法律。
9. 特别约定：合同双方可以根据实际情况，对上述条款进行补充或特
别约定，但不得违反法律规定。
10. 合同备案：物业服务合同签订后，应当按照相关法律规定进行备案，以确保合同的合法性和有效性。
开物业公司需要什么资质认证
开物业公司需要什么资质认证物业公司属于一种比较特殊的公司，可以说是一种服务型企业，这种企业需要具备相应的资质，并不是无条件就可以开的。
此外，物业公司跟业主之间是平等的主体关系，那么，开物业公司需要什么资质认证？下面让我为您介绍一下吧！一、开物业公司需要什么资质认证根据国务院《物业管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
根据2004年5月1日起施行的《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
二、什么是物业公司物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。
它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。
三、申请开办物业公司资质的流程国家对从事物业管理活动的企业实行资质制度。
物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。
物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。
物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。
以上我为大家收集的，关于“开物业公司需要什么资质认证”方面的内容，主要介绍了开物业公司需要什么资质认证，除此以外，还有物业公司的概念以及申请物业公司的流程，如果还有什么法律问题，敬请学习我们的律师！。
民法典与物业管理
民法典与物业管理本文档所涉及附件如下：附件一：民法典全文附件二：相关法律法规文件附件三：物业管理相关案例分析本文档所涉及的法律名词及注释：1. 民法典：是我国民事法律的基本法典，包括了民事主体、民事行为、法律关系、权益保护等基本内容。
2. 物权：是指人们对自然界物的支配与支配果实的权利。
3. 物业管理：是指对不同类型物业进行管理和维护工作，包括公共设施维修、安全保障、环境清理等方面。
4. 共有物业：是指多个单位或者个人共同拥有并共同使用的物业，例如小区的公共区域等。
5. 物业服务合同：是指物业管理公司与业主签订的管理合同，约定了物业管理公司提供的服务内容和业主的权益。
6. 业主委员会：是指由具备居民代表资格的业主组成的组织，代表业主维护权益。
7. 物业管理费：是指业主按照一定比例按月或者按年支付给物业管理公司的费用，用于支付物业管理服务费用。
第一章民法典概述本章主要介绍了民法典的背景和立法目的、基本原则、合用范围等内容。
重点介绍了民法典与物业管理相关的条款，为后续章节的详细解读提供了基础。
第二章物业权利本章详细解读了民法典关于物业权利的规定，包括物业权的性质、内容和取得等方面。
同时，介绍了物业权利的变动和转让等情况，以及物业权利的保护措施。
第三章物业管理主体和权利义务本章详细介绍了物业管理主体的定义和类型，包括业主、业主委员会、物业管理公司等。
同时，阐述了物业管理主体的权利和义务，以及其行使权力的限制和监督。
第四章物业管理服务合同本章重点介绍了物业管理服务合同的签订、履行和终止等方面。
详细解读了物业管理服务合同中的条款内容，包括服务内容、费用支付、争议解决等问题。
第五章共有物业管理本章主要介绍了共有物业的管理方式和相关规定，包括共有物业的使用、维护、管理和共同决策等方面。
重点解读了共有物业管理中可能浮现的问题和解决方法。
第六章物业管理监督与违法行为处理本章详细介绍了物业管理的监督机制和监督方式。
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论物业的主体资格
王中
物业的主体到底是谁？是业主委员会，还是业主大会，抑或是其他？对此，2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》没有明确的答案，这是一个巨大的缺陷。
当前各地司法实践对此的做法也不一样。
实际上，物业主体资格问题，属于世界性难题，即使在国外的物业立法也是不统一的。
但是这又是物业管理法律关系中的基石，如果我们不能从根本上彻底解决这个复杂问题，就必然成为物业管理继续健康发展前进的羁绊。
山东德衡律师事务所接受青岛市人大常委会法制工作室委托起草《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿，德衡律师们对这个问题经过深入研究后提出了大胆的解决方案，在否定“业主委员会说”、“业主大会说”、“业主委员会和业主大会并立说”三类主张的基础上，提出“业主协会”说。
一、不宜赋予业主委员会主体资格
（一）“业主委员会说”的主张
该主张在当前属于主流派。
在立法方面，在国务院《物业管理条例》颁布前的各地立法中，大都普遍地承认业主委员会进行民事诉讼。
例如深圳、上海、广东省、天津市、重庆市、青岛市等。
《中国物权法草案建议稿》草案建议稿第113条规定也是该观点。
在司法方面，最高人民法院2003年9月批复《关于金湖新村业务委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》，和北京市高级人民法院、广东省高级人民法院、重庆市高级人民法院的专门司法文件也是这种主张。
在物业界方面，以李钊为代表持该观点。
（二）对“业主委员会说”的质疑
在立法方面，在国务院《物业管理条例》颁布后，各省市在相继修改原物业立法中，也删除了关于业主委员会作物业主体的规定并刻意回避了该问题。
在司法方面，即使司法界持这种观点的人也明白存在着法律漏洞。
比如根据广东高院审判委员会2004年12月《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，业主委员会一般只能作原告，不能作被告，自相矛盾。
目前最高法院有关审理物业管理纠纷的司法解释（草稿）认为，业主委员会只能作为诉讼代表人，不能作为主体直接参与诉讼。
在理论方面，“业主委员会说”存在基本的法律缺陷。
第一，执行机构做主体越俎代庖，名不正言不顺。
第二，业主委员会的权利义务不平衡，没有自有财产不能独立承担责任。
第三，业主委员会的主体资格，缺乏法律登记认可程序。
二、不宜赋予业主大会主体资格
国务院《物业管理条例》颁布后，主张“业主大会”具备主体资格的逐渐增多。
我们认为业主大会作为非常设机构，同样也面临业主委员会一样的财产与责任承担和法律登记问题。
而且业主大会作为一个松散型组织，如果被赋予法律人格，既不易操作，也缺乏法理基础。
让业主大会作为物业主体资格，比业主委员会作为主体资格的弊端更大。
三、不宜同时赋予业主委员会和业主大会主体资格
上海市律师协会民事法律研究会在2004年12月物业管理法律实务研讨会，形成的会议纪要中提到业主委员会的诉讼主体资格问题，其立法建议是：在相关立法中规定，对涉及小区公共利益的事项，业主大会有诉讼主体资格；根据业主公约的规定或业主大会的授权，业主委员会也有权提起诉讼。
理由是：因为有些局部的纠纷由业主大会提起诉讼，较难以操作，所以建议参照日本（《关于建筑物的区分所有等的法律》第二十六条）与台湾（《公寓大厦管理条例》第九条）的做法，在相关立法中规定：根据业主公约的规定或业主大会的授权，业主委员会有诉讼主体资格。
可以看得出来，该观点更看重操作的方便，该业主委员会主体资格来自于授权的主张超越法律主体资格法定的原理是说不通的，同时该主张也面临上文所述问题，在此不再赘述。
四、德衡律师的新探索
（一）“业主协会（暂用名）”说的产生
德衡律师在《青岛市物业管理条例》修订草案代拟稿时，不可避免遇到物业主体资格的难题。
现有资料表明，“业主委员会说”、“业主大会说”、“业主委员会和业主大会并立说”三类都有根本性缺陷，是走不通的，必须创出一条新路来。
有的律师提出采取国务院的业主和业主大会虽然保守但比较稳当，或者采取江苏等地做法采取“业主自治”或“业主自治组织”，或者把第二三章采用“委托人”和“受托人”名称。
但最后我们经过研究论证后，以创新精神提出新颖的观点：在业主委员会、业主大会之上设置了“业主协会（暂用名）”作为物业主体。
需要说明的是“业主协会”，只是暂用名，只是用来作为物业的主体。
另有“物业小区”、“物业法团”“业主组织”“业主立案法团”名称可供选择。
该“业主协会（暂用名）”重点借鉴了“公司”和“香港业主立案法团”的设计模式。
1、借鉴“公司”体制
“公司”是法人组织，它只是名义的主体，依据法律程序设立的虚拟“组织”，具体意思和执行通过设立的股东大会和董事会等组织完成，但股东大会、董事会都不能成为“主体”。
同样，作为物业以“＊＊物业”名义，相对比业主大会或者业主委员会更好更顺。
2、借鉴“香港业主立案法团”
香港的“业主立案法团”，大陆学者几乎都认为就是我们的“业主大会”，把业主管理委员会作为业主委员会，以此拿来做他们观点的依据。
我们经过对此专门研究，认为实际上并非如此。
《1993年香港建筑物管理条例》第7条“管理委员会须在获委任后28天内，向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。
”由此也可以明确看出，该管理委员会并不是把自己“大会”这个组织注册为法团，是“将各业主”注册为法团。
香港《建筑物管理条例》7条至34B以及附件3对业主立案社团的成立、地位、权力与权利、义务与责任、财务、工作程序等做出了非常详尽的规定。
由管理委员会在其被委组成一个永久性的法人社团。
再则，从香港业主立案法团的产生历史背景和目的看，是因为没有法团前的1970—1993年代，由于当时房地产发展商制定的业主公约不公平产生很多纠纷，有必要给予业主们一个法律资格，这就是法团。
而管理委员会只是具体执行者，并不是管理委员会本身具有法律资格。
（二）关于“业主协会”法律登记和财产责任难题的解决
1、登记机关问题
我认为解决该问题的方案是，不向民政管理部门申请登记，而是向房地产行政管理部门登记。
《国务院物业管理条例》第16条规定了业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并没有采取按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记，因此登记的主管部门应当是房地产主管部门。
2、财产责任问题
根据国务院《物业管理条例》规定，目前在法律明确确认的“财产”，只有“物业管理用房”和“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，而基金仅限于对住宅共用部位和共用设施设备的维修，不得挪作他用。
哪些属于全体业主的共同财产，有待《物权法》规定。
我们拟定的草案代拟稿中业主协会的财产权益包括：
（1）属于全体业主所有的财产；
（2）属于物业所有或使用财产的经营收益；
（3）住宅共用部位、共用设施设备维修基金；
（4）政府扶持的资金、设施和设备；
（5）捐助的财物；
（6）新建物业的物业车库、停车场等，法律、法规和物业买卖合同另有约定的除外；
（7）其他依照物权法等法律规定的财产和权利。
总之，本文观点是对解决物业主体格难题的探索和尝试。
物业的法律主体，作为物业的基本问题应该在国家立法中明确，期望在我国《物权法》立法妥善解决这一问题。
（作者系本所法律研究室执业律师，该文获2005年度山东律协理论与实务研讨征文一等奖，有删减。
）。