房地产法规第12章

12.2.2 物业管理的法律主体
物业管理法律关系的主体是物业管理法律关系 物业管理法律关系的主体 是物业管理法律关系 中权利和享有者和义务的承担者， 中权利和享有者和义务的承担者，即物业管理过程的 参加者或参与者，主要包括业主、业主大会、 参加者或参与者，主要包括业主、业主大会、业主委 员会、 员会、物业管理企业和其他与物业管理相关联的行业 以及政府有关部门。 以及政府有关部门。但实质上的物业管理法律关系主 体，主要是指物业管理委托合同关系中的委托方业主 和受委托方物业管理企业。 和受委托方物业管理企业。
2.物业管理企业的权利和义务 权利：依照物业管理合同对物业实施管理， 权利 ：依照物业管理合同对物业实施管理，管理办法 应由物业管理公司根据有关法规，结合实际情况制定，并 应由物业管理公司根据有关法规， 结合实际情况制定， 报房地产行政主管部门备案； 报房地产行政主管部门备案；依照物业管理合同和有关规 定收取管理费用；有权制止违反规章制度的行为； 定收取管理费用； 有权制止违反规章制度的行为；有权要 求业主委员会协助管理， 求业主委员会协助管理，有权选择专营公司承担专项管理 业务。 业务。 义务：履行物业管理合同，依法经营； 义务 ：履行物业管理合同，依法经营 ； 接受业主委员 会和物业区域内居民的监督； 会和物业区域内居民的监督；重大的管理措施应当提交业 主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主 主委员会审议， 并经业主委员会认可； 管部门、 管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督 指导。 指导。
资质三级企业： 资质三级企业：
1.注册资本50万元以上； 注册资本50万元以上； 50万元以上 2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8 人 ， 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位 证书，50%以上的部门经理、 证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证 书； 3.有委托的物业管理项目； 有委托的物业管理项目； 4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务 管理制度； 管理制度； 5.建立了维修基金管理与使用制度。 建立了维修基金管理与使用制度。
12.4业主公约 业主公约
12.4.1业主公约的概念和性质 12.4.1业主公约的概念和性质 业主公约又称管理规约、住户公约等， 业主公约又称管理规约、住户公约等，是物业管理 区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、 区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有 关系等各个方面所达成的书面形式的自治规则。 关系等各个方面所达成的书面形式的自治规则。 12.4.2业主公约的基本原则 12.4.2业主公约的基本原则 （1）业主物权至上原则 （2）业主自决自律原则 （3）权利义务一致原则 12.4.3业主公约的制订 业主公约的制订、 12.4.3业主公约的制订、修改及生效 12.4.4业主公约的主要内容 12.4.4业主公约的主要内容 12.4.5违反业主公约的法律责任 12.4.5违反业主公约的法律责任
12.3.2
物业管理企业的资质 管理
物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。 物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。一级由 自治区建委(建设厅) 直辖市房地局初审， 省、自治区建委(建设厅)、直辖市房地局初审，初审合格 后报建设部审批； 三级由省、 建设厅) 后报建设部审批；二、三级由省、自治区建委 (建设厅)、 直辖市房地局审批；三级经省、自治区建委(建设厅)同意， 直辖市房地局审批；三级经省、自治区建委(建设厅)同意， 可由地级以上城市的物业管理主管部门审批，报省、 可由地级以上城市的物业管理主管部门审批， 报省、自治 区建委(建设厅)备案。经审查合格的企业， 区建委(建设厅)备案。经审查合格的企业，由资质审批部 门发给相应等级的《资质证书》 门发给相应等级的《资质证书》。 物业管理企业资质等级实行动态管理， 物业管理企业资质等级实行动态管理， 每两年核定一 次。
12.2.4 物业管理法律关系的内容
物业管理法律关系的内容主要是指法律关系主体在具体的法律关 物业管理法律关系的内容 主要是指法律关系主体在具体的法律关 系中所享有的权利和所承担的义务。 系中所享有的权利和所承担的义务。 1.业主的权利和义务 权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 权利 ：按照物业服务合同的约定 ， 接受物业管理企业提供的服务； 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 提议召开业主大会会议， 并就物业管理的有关事项提出建议 ； 提出制 定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议， 定和修改业主公约 、 业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议 ， 行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权； 行使投票权； 选举业主委员会委员， 并享有被选举权 ； 监督业主委员 会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、 会的工作 ；监督物业管理企业履行物业服务合同 ； 对物业共用部位 、 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ；监督物业共 用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、 用部位 、 共用设施设备专项维修资金的管理和使用 ； 法律、 法规规定 的其他权利。 的其他权利。 义务：遵守业主公约、业主大会议事规则； 义务 ： 遵守业主公约 、 业主大会议事规则 ； 遵守物业管理区域内 物业共用部位和共用设施设备的使用、 物业共用部位和共用设施设备的使用 、 公共秩序和环境卫生的维护等 方面的规定制度； 方面的规定制度 ； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做 出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金； 出的决定 ；按照国家有关规定交纳专项维修资金 ； 按时交纳物业服务 费用；法律、法规规定的其他义务。 费用；法律、法规规定的其他义务。
12.3 物业管理企业
物业管理企业是指具有法人资格 ， 物业管理企业 是指具有法人资格， 根据合同接受业主 是指具有法人资格 或者业主委员会的委托， 依照有关法律、 或者业主委员会的委托 ，对特定区域内的物业实行专业化管理， 同的约定 ， 对特定区域内的物业实行专业化管理 ， 以获取 相应报酬的经济实体。 相应报酬的经济实体 。 物业管理企业与业主的关系是一种 服务与被服务的合同关系。 服务与被服务的合同关系。
12.3.1 物业管理企业的资质标准
资质一级企业： 资质一级企业： l.注册资本500万元以上； 注册资本500万元以上； 500万元以上 30人 2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理 具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30 取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、 取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、 管理员取得从业人员岗位证书； 管理员取得从业人员岗位证书； 3.管理两种类型以上的物业； 管理两种类型以上的物业； 4.管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低 100% 计算基数是： 多层住宅200万平方米； 200万平方米 高层住宅l 于100%。计算基数是：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅l00 万平方米； 独立式住宅(别墅)15万平方米 万平方米； 办公楼宇、 万平方米；（3）独立式住宅(别墅)15万平方米；（4）办公楼宇、工业 区及其他物业50万平方米。 50万平方米 区及其他物业50万平方米。 5.20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅 20% 以上的管理项目获得建设部授予的“ 小区(大厦、工业区) 称号 20% 称号， 小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理 优秀住宅小区(大厦、工业区)称号； 优秀住宅小区(大厦、工业区)称号； 6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度； 7.建立了维修基金管理与使用制度。 建立了维修基金管理与使用制度。
12. 12.2.3 物业管理法律关系的客体
物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系主体 物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系主体 的权利义务共同指向的对象，如物（房屋、 的权利义务共同指向的对象，如物（房屋、附属设备设 施等） 行为（物业管理服务） 智力成果等。 施等）、行为（物业管理服务）、智力成果等。物业管 理法律关系的客体，主要是行为， 理法律关系的客体，主要是行为，即业主或业主委员会 委托物业管理公司实施的物业管理行为， 委托物业管理公司实施的物业管理行为，即合同中约定 的由物业管理公司实行的各种经营管理活动。 的由物业管理公司实行的各种经营管理活动。
12.1.3 物业管理的特点
物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理 模式，具有以下特征。 模式，具有以下特征。 规范化 社会化 专业化 企业化 市场化
12.2 物业管理法律关系
12. 12.2.1 物业管理法律关系的含义
物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关 系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整物业管 理及相关活动的过程中所形成的权利义务关系。 理及相关活动的过程中所形成的权利义务关系。物业管理法 律关系是由主体、客体、内容三个要素构成。 律关系是由主体、客体、内容三个要素构成。
第12章 物业管理法律制度 章
学习要求
1.了解物业管理法律制度的现状、物业管理的类 型、管理服务内容和行为规范； 2.掌握物业管理企业的资质管理和物业接管验收、 履行《物业服务合同》的有关规定。 3.具有依法和按照合同规定对物业进行接管验收 的能力。
12.1 概述
12. 12.1.1 物业的含义 在我国，物业是指房屋和与之配套的设备、 在我国， 物业是指房屋和与之配套的设备、 设施及其占用范围内的 土地使用权。 土地使用权。 12.1.2 物业管理的含义 12. 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业， 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。