浅谈农村地籍与房屋调查工作方法与实践

浅谈农村地籍与房屋调查工作方法与实践

摘要：随着社会经济的发展，我国逐渐展开对农村的不动产权调查工作。本文

对农村不动产权籍调查和不动产调查数据库建设的内容、工作流程、实施方法和

要求进行了系统的阐述，为农村不动产权籍调查和不动产调查数据库建设工作提

供参考,值得借鉴。

关键词：农村地籍；房屋调查；方法实践

引言

地籍调查是土地管理中的基础，是利当前、谋长远的基础性工作。开展农村

宅基地地籍更新调查的目的是紧紧把握当前落实中央会议精神和推进实施不动产

统一登记的有利形势，全面查清农村地区土地的使用权权属、界址、面积、用途

等信息，掌握真实准确的土地基础数据，完善农村地籍基础数据库，为宅基地确

权登记、不动产统一登记奠定基础。然而传统方式的地籍测量手段已经难以满足

实际工作的需要，需要探讨新型的测量方法，提高整体测量的准确性。

1农村房屋权籍调查的重要意义

农村房屋权籍调查，是完善宅基地制度、推进集体建设用地流转等土地制度

改革的基础，能够满足不动产统一登记建设的实际需要；有利于摸清各省不同区域、不同类型农村房屋权籍调查工作情况，对实现国家了解农村房屋的分布、数量、权属问题有着重要的意义，利于探寻存在问题的原因及由此存在的风险，提

出相应的对策，可加强农房登记规范化管理，提高农房登记公信力和权威性，为

辽宁省农村不动产统一登记工作的有序进行提供保障，为促进登记工作更具有实

施性和操作性提供助力；有利于全面掌握各省农村房屋权籍及分布状况，并进一

步推动农村不动产登记发证制度和相关政策的制定、实施，为农村不动产统一登

记提供重要保障。

2工作内容

本次农村地籍和房屋调查项目是以满足农村集体土地确权登记发证工作为出

发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关调查规程和标准，借助航天航

空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术手段，充分利用已有土地调查

成果和登记成果，通过外业调查、复核审查、内业建库，完成宅基地和集体建设

用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和地籍测量、房产测量等工作，为

农村集体土地确权登记发证提供依据。具体内容主要包括以下三个方面：（1）

地籍调查与地籍测量：以集体土地所有权成果为基础，查清包括宅基地、集体建

设用地在内的每宗土地的权属、界址、位置、面积、用途等情况，测量宅基地和

集体建设用地的地籍要素，填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图。（2）

房屋调查与房产测量：对辖区内每一宗建设用地（含国有），开展房屋调查，并

测量房屋的房角点坐标和房屋边长，测算房产面积，绘制分层分户平面图，并填

写房屋调查成果表。（3）农村地籍调查数据库建设：参照城镇地籍数据库建设

的相关技术规范，利用已有的软、硬件平台，建设农村地籍调查数据库，实现对

农村地籍与房屋调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。

3主要任务与工作流程

农村地籍调查的主要任务是开展集体土地使用权地籍更新调查工作，调查范

围为农村集体土地，具体内容是完成集体建设用地和农村宅基地调查、集体土地

使用权宗地调查、地籍测量和全覆盖的地籍更新，为不动产统一登记提供数据基础。本次农村地籍更新调查主要内容之一是农村宅基地调查。农村宅基地地籍调

查是以户为单位，通过收集权源证明材料、梳理与对比宅基地权源证明材料与现

状的差异，形成梳理结论，根据梳理结论采取适当的外业调查方式，开展地籍测量，形成地籍数据库成果和调查成果，经验收检查后完成的调查工作。农村宅基

地调查主要由前期准备、工作启动、宅基地梳理、宅基地调查、地籍测量、数据

处理、检查入库和整理验收等工序组成。

4项目实施

4.1实地调查

①核实产权。依据审批附图和记载的四至，结合现场围墙、地物的增减，判断现场的用地范围和审批材料记载的是否相符。依据审批附图中的建筑物尺寸、

结构和楼层数，判断现场房屋是否进行过修建、改建，建筑物是否有增加、减少。现场向宅基地使用人询问其姓名、家庭成员等户籍信息，向其了解宅基地的立基

成员、实际使用范围、房屋修建、改建等情况。②调查现状使用情况。根据宅基地使用人对宅基地内房屋及建筑物、构筑物归属的指认，调查人员对宅基地的现

状使用情况进行调查，主要调查记录宅基地的四至、建筑物、构筑物以及现状户主、现状使用人口数和宅基地的来源等情况。③调查取证。在现场调查过程中，调查人员应进行取证，为最终成果的真实性和准确性提供事实依据，同时保障使

用权人和调查人员的合法权益。调查取证工作应在合法、合规、合理的前提下开展，以现状宅基地户为单位采集。取证方式包括定位取证、要素取证、影像取证

和文字取证。最终形成的纸质调查表需有调查人员和指界人共同签字确认调查成果。

4.2不动产测量

通常情况下，不动产测绘工作是野外环境中开展的，不动产图纸涵盖的内容

较多，涉及面较广，并且清晰标志出与其他领地的界限。所以，不动产测绘工作

所采用的比例尺很大。同时，不同产测量对象于普通地形测绘存在一定差异，不

动产测绘的主要对象是：不动产位置、不动产数量、不动产用途与权属，及其与

周边地形环境之间的关系等。不动产测绘工作是专业技术人员按照国家相关规范，利用标准测量设备，对不动产、地产等方面开展的测绘活动，其测量结果能够当

做不同产的原始档案来进行保存。同时，必须在有关部门严格审批后，才能进行

不动产测绘工作，并且在此过程中严禁随意估算或更改测绘数据信息。不动产测

绘结果通过审定后，即可成为不动产法律依据，所以，不动产测绘结果的权威性

较强，可以将其作为将来不动产转让与售卖等变更时的基本依据，从而为不动产

产权人的合法权益提供了极大保障。通常来讲，不动产测绘人员归属于不动产管

理部门，同时也是市场中不动产交易的鉴定人员。所以，不动产测绘人员必须充

分了解测绘业务相关知识，熟练掌握各种测绘技术，如此方可成为符合标准要求

的工作人员。

4.3整理数据

使用地籍图软件进行编辑。界址线严格位于界址点中心连线上，界址点用规

定图形进行标识，界址点中心连线上就是界址线，对于村镇街道要使用GIS软件

根据具体的影响进行详细划分，途中的镇、村为主线，对于允许建设区要参考进

行划定。具体的数据要根据数据库现存的线状地物或图斑进行确定，对于农村宅

基地超标的，在《村镇建房用地管理条例》施行后未进行任何更改的，可以暂时

进行使用，但是超标面积认定为集体土地建设用地使用权。转让、购买的宅基地，