上海市长兴岛海洋科技港产业园区规划设计研究报告

上海市长兴岛海洋科技港产业园区规划设计研究报告
摘要：本文通过对上海市长兴岛海洋科技港的规划解读，梳理总体布局与公共
空间等方面的设计要点，并且进一步思考在规划条件和开发强度的要求下，如何
因地制宜地平衡好各方面的需求，创造出具有时代风貌的新型产业园。

关键词：整体规划；多级系统；简洁高效；以人为本
近年来，产业地产在我们国家政策层面的不断扶持和鼓励下日趋成熟。

在产业兴邦的时
代大背景下，很多的开发商都陆续加入产业地产的行列。

回顾产业地产的发展阶段，可以大
致归纳为四个阶段：
（1）生产型产业园区：关注生产和工作；（2）效率型产业园区：以效率为先，开始加
入一些配套功能以实现更好的工作和生产；（3）体验型、人文型、循环型产业园区：开始
有产业链思维，强调产业空间环境的复合与可持续发展；（4）产城融合型产业园区：以产
融城，以城促产。

规划的立足点是以人为本，密切关注城市、产业与人的关系和融合。

在上海长兴岛海洋科技港项目的规划中，我们的规划目标是将项目总体规划放在长兴岛
城市产业规划的背景框架下，以整合产业园的传统功能，提供一站式服务的复合型功能和舒
适宜人的整体园区生态环境为重点，打造体验型空间特色的第四代产业园区。

首先：上海对长兴岛的规划定位是将长兴岛打造成为“世界级的海洋装备岛、上海的生态水源岛和独具特色的景观旅游岛”，并且明确产业发展、基础设施、城镇建设、社会配套、生态保护是长兴岛开发建设“五位一体”的基本任务和方针。

长兴岛海洋科技港位于上海长兴海
洋装备产业园区的生产服务业功能区块内，基地周边紧邻中船长兴、中海长兴和振华港机等
龙头企业，距离长江隧桥仅5公里，交通顺畅，商务通勤便利。

随着崇启大桥的开通和规划
中的轨道交通19号线，长兴岛海洋科技港将坐拥长三角核心区位优势，并辐射长三角主要
造船基地，成为海洋装备科技板块中的标杆型生态示范型园区。

其次：现代产业园的诉求是构建复合型的功能体系和空间环境，这就要求规划中将产品、空间和生态作为一个统一的整体来考虑。

不同区域的划分既更加完整，联系又更加紧密，以
便提供有关现代工作、交流、生活的一站式服务。

规划原则是将室内外空间环境并重，并非
先有单体，再做环境，而是从一开始就对环境和地块的划分有一个总体的把握，提出想法，
然后再对建筑室内外同时进行空间规划设计。

规划重点则是对园区使用者的工作生活的行为
方式作出比较详细的分析和判断，因为对于现代产业园的使用者来说，选择的不仅仅是产品
和服务本身，而更重要的是选择富有特点的空间体验和更多层级的开放交流场所。

只有规划
设计所提供的工作生活方式获得置业者的认可，现代产业园才可以得到他们的青睐。

一、项目概况
长兴岛海洋科技港项目位于上海长兴岛海洋装备产业园区内，南邻中船江南造船基地。

项目基地东临兴纳路，西临兴能路，南临江南大道，北临长涛路，基地形状大致呈梯形，其
长轴方向约为400m，短轴方向平均约300m，并和正南北向约成45°的偏角。

该项目总占地
面积135516.6m2（约203亩），总建筑面积约25万m2，总投资近13亿元，是一个汇集商
务独栋总部办公楼、科技研发楼以及各项配套功能服务设施于一体的产业综合体项目。

二、规划要求
限高：按长兴岛有关规划要求，沿江南大道道路红线向东北100米范围内的建筑限高24米，其他区域的建筑限高50m。

配置：独栋生态总部企业办公楼，科技研发楼，商务服务及展示中心，休闲运动中心，
商业及餐饮住宿配套。

容量：总建筑面积250143 m2，地上总建筑面积203274 m2，地下建筑面积46869 m2，
总容积率1.50；要求分期建设，其中，一期地上总建筑面积44365 m2，地下建筑面积10000 m2，容积率1.03。

目标：长兴岛海洋科技港项目作为上海长兴岛海洋装备产业园区内第一个以研发、设计、总部办公等为发展内容的绿色科技园，规划设计将以国际一流的高科技园区建设为标准，打
造上海乃至全国绿色、环保、低碳的生态示范型园区。

三、规划构思
有关规划部门所要求的限高，配置，容积率等指标是规划设计中必须满足的；再者，甲
方对该项目招商和使用方面的要求也是规划的重点。

由于本项目的开发分一期和二期，出于
对规划限高、规划道路、用地完整性、建筑配置及招商顺序的考虑，我们将一期和二期的分
界线确定在距离用地南向红线100m处。

在此地块划分基础上，进一步将独栋办公建筑单体
的主朝向设置为南向，以提高产品的生态节能优势。

然后，我们进一步思考更为重要的课题，即如何完成对产业园规划的整体设想，使之成为名副其实的第四代产业园，创造出一种温馨、自由、充满活力的交流场所和工作生活环境。

基于这种想法，我们从一开始就对该基地做了
多个规划方案的比选（图1）：方案一为规整的中心发散式的整体布局，中心绿化较为集中，但不同地块的均好性略差。

方案二由T字形园区主干道划分整个园区为三大均衡的地块，每
个地块围绕各自的中心绿地形成各自的建筑组团，三大组团的交汇处为整个园区的中心绿化。

方案三为九宫格式的布局，建筑成组布置且各自有绿化庭院，但又较为分散且组团雷同。

方
案四沿分期道路成树枝状布局，绿化和建筑间隔排列，但布局较为兵营式，空间单调。

以上
四个方案提供了多角度，多方位的规划比较，使业主在选择方案时有较多的可选择性，在综
合方案时有较明确的方向性。

最终，业主确定了在方案四的基础上综合其他方案的特点进行
深化设计。

我们向相关规划管理部门征求意见，结合业主提供的产品线设计，进一步调整，
形成了最终的报规方案，并获得长兴岛规划管理部门审批通过。

长兴岛海洋科技港项目一期
已于2013年11月正式动工建设，并于2015年6月竣工。

（图2）总平面规划布置图
一期用地呈长条形，规划成线性的自由式布局，将18栋多层总部办公楼沿地块长轴方
向排列成两排。

沿江南大道道路红线一侧布置的7栋办公楼呈直线排列，沿区内规划主干道
布置的9栋办公楼分为两组，以园区的展示会议中心为轴，呈曲线式两翼展开。

由此自然形
成了两个中心小广场和整个园区中心绿化广场的一部分。

u形规划次干道贯穿一期用地，直
接连接每个建筑单体及各自的广场。

一期规划既自成一区，又与二期规划无缝对接，相互照应。

而规划形态也与二期规则的中心围合式广场形成对比，体现出自由和规则，流畅与严谨，动与静的变化。

二期用地沿位于基地中部的南北向规划主干道分为东西两块大小接近的区块，并各自围
绕矩形绿化中心布置48栋独栋科技研发楼，位于道路交叉口部位设置配套商业服务建筑。

两个片区有相似的规划结构，都是以环形的规划次干道统领所有建筑单体，两个环形次干道
分别与“T”形园区主干道有两个接口。

沿环形道路的内侧布置5层及以下的独栋办公，而沿其
外侧布置5-9层的独栋办公体现了建筑高度序列的合理规划。

这样既形成了各自较好的内部
空间围合，又有利于沿城市主干道的园区外部形象塑造。

二期用地通过规划布局的偏转而自
然形成园区中心共享绿地。

除了可供出售的独栋办公建筑外，另一类建筑是可供出租的商业配套服务建筑。

规划这
类建筑必须结合独栋办公建筑组群，因地制宜，适当变化。

这既增加了整体的规划层次，同
时又丰富了园区的建筑语言。

园区的共享服务中心设置在“T”形主干道交汇点的一期用地内，面对园区公共绿地，对外统领辐射全局，对内设置管理、商务、展示、会议和休闲活动中心。

其余的对外商业服务配套建筑均位于各级道路的转角或交汇处，以六边形为形式母题并有各
自独立的入口广场。

2.道路和停车
现代产业园的交通设计着重体现便捷和效率，长兴岛海洋科技港的道路系统分为两级，“T”形主干道为一级道路，成为城市外部交通与园区内部交通的联系通道。

三大片区的内部次干道是二级道路，高效解决本地块的交通问题。

两级道路系统相互联系和补充。

本项目对外部城市道路的出入口有三个，分别设置在兴能路，长涛路和兴纳路上。

“T”形主干道均为11米的双向双车道，道路中部为两米宽的绿化景观带。

次干道均为7m，与主干
道相连，并各自统领三大片区。

园区中所有单体建筑均可由次干道直接到达，且方便沿路停车。

三大片区均各自设置地下停车库，规划停车位总数为1031辆，其中，一期地下建筑面
积1万m2，含地下停车位99辆。

3.广场和绿化景观
建筑布局处处和广场和绿地相联系，组成了有机整体的城市花园型产业园区。

绿化景观
体系由中央共享绿地景观、组团中心绿地景观、建筑入口广场景观和独立办公景观庭院四个
层级组成。

一期的规划因为建筑单体方向上的偏转和高度上的控制，使得沿江南大道宽度近50米的城市绿化景观带有较好的渗透性。

多级绿地系统为整个产业园提供了生态坏境，也有
利于组织多向步行交通和调节微气候，将人们引入一个充满情趣、尺度怡人、有场所归属感
的集工作、交流、休憩为一体的园区生活场所。

五、规划设计参数。