金融投资项目尽职调查报告范本

某公司

某-某城投财产权项目（单一资金）

尽职调查报告

（报告完成日期：【2015】年【6】月【18】日）经办业务部门：【金融市场部】

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照《某公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：

年月日

直接调查人签字：

年月日

部门负责人签字：

年月日

目录

、项目背景 5

（一）项目来源 5 （二）融资需求 6

_ 、信托计划要素及交易结构 6

（一）信托计划要素7 （二）交易结构8 （三）流程描述8

1、确认债权债务关系8

2、设立财产权信托，受让应收账款9

3、债权确认协议9

4、委托人信托受益权回购义务9

5、政府出具相关文件9

6、担保措施9

三、委托人情况9

（一）基本情况10 （二）公司性质14 （三）财务状况14 （四）财务分析31 （五）征信状况38 （六）综合评价51 四、债务人情况51

（一）基本情况51 （二）财政实力情况53

1、某市本级财政收支情况53

2、某市债务情况57

五、应收账款项目情况59 （一）项目背景59

（二）项目基本情况59 （三）项目费用的计算和支付61

六、用款项目情况61

（一）项目名称61 （二）项目概况61 （三）项目建筑规模62 （四）项目进度62

七、抵押物情况62

（一）抵押物基本情况62 （二）房产抵押情况说明63 （三）本项目计划使用的抵押物情况说明65

八、担保人情况66

（一）基本情况66

1、基本情况介绍66

2、担保人历史沿革66

3、担保人公司治理和组织结构67

（二）担保人经营情况69 （三）担保人财务情况69 （四）担保人信用状况74

九、风险及风险控制措施74

（一）信用风险及控制措施74 （二）管理风险及控制措施74 （三）政策风险及控制措施75 （四）操作风险及控制措施75

十、结论和建议75 项目摘要：

项目性质：财产权信托

信托规模：20亿元

信托期限：2年

融资总成本：10.5% （暂定）

发行计划：金融机构代销或者单一资金进行认购

交易各方：某公司、某城市建设投资集团有限公司（债权方），某市政府（债务主

体）

资金用途：融资方拟将我公司提供的信托资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工

程建设项目。

交易结构：

某城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）作为委托人将其对某市人民政

府合法拥有的约103.7亿元的债权委托给某信托，设立财产权信托，同时由认购人认购信

托受益权，资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。某市财政局对市政府偿还

债务出具资金安排文件。同时政府未按约定偿还债务的，某城投公司回购信托受益权，并以

其持有的价值约34亿元的房产为回购受益权提供抵押担保。（其中总价值约6亿元的房产，

某信托为第一顺位抵押人，另外总价值约为28亿元的房产，某信托为第二顺位抵押人。）

另外，由总资产355亿元的某水务投资集团有限公司为本次信托计划的某城投公司的回购义务提供连带责任保证。

在对基础资产、交易结构、信托要素、法律文件、风险控制、项目执行等事项进行了确

认和落实的基础上，我部现申请实施该项目，请领导批示。现将本项目相关情况汇报如下：

1、项目背景

（一）项目来源

本项目由我部营销经理通过个人关系取得，经我部沟通协调，某市人民政府最终从众多

合作方中选择我司进行本次信托融资。

（二）融资需求

某市城市建设投资集团有限公司（下简称“某城投公司”）于20RR年4月成立，是经

市政府批准，国资委授权的国有独资公司。公司注册资本50亿元，法人代表李文斌，公司主

要经营范围包括：接受市政府委托承担城市基础设施及市政公用、项目的投资、融资、运营、

管理业务；从事授权范围内国有资产运营；接受委托开发、经营城市户外广告空间资源；停车场资源开发及停车服务；土地整理及基础设施建设；房地产开发及经营；对林业投资。

某城投公司与某市人民政府分别签署了1）《某市城区道路拓宽改造工程项目委托代建

协议》、2）《某市道路结构性升级改造工程项目委托代建协议》、3）《某市道外二十道街松花

江大桥及引桥工程项目委托代建协议》，约定某城投公司受托对某市城区道路拓宽的改造，

某市道路的结构性升级及某市道外二十道街松花江大桥及引桥的建设桥梁引道的路基路面工程、独塔斜拉桥及附属工程进行建设、改造及升级。

根据某城投公司、某市人民政府及相关部门关于上述工程进度的确认资料，截止20RR

年6月，某市人民政府有约共计103.7亿元的道路拓宽改造、道路结构性升级改造及松花

江大桥及引桥工程建造价款尚未向某城投公司支付。

鉴于某城投公司负责某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目等建设工作，由于项目

总投资需要约29.5亿元人民币，某城投公司垫资建设，导致某城投公司面临较大资金压力。

某城投公司向我公司发出融资请求，我部门同当地政府进行了友好协商和充分沟通，拟

充分发挥某公司具有的融资平台功能，由某城投公司将其对某市政府享有的约103.7亿元

应收账款信托给我司成立“某-某城投财产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权，本信托计划将根据某城投公司的实际资金需求进行发行及放款，某城投公司拥有多个用资项目，第一笔资金用于某市旧城区综合整治回迁安置工程建设项目。后续将根据企业用资项目情况再确定后续放

款金额。

信托计划要素及交易结构

（一）信托计划要素

某城投公司将其对某市政府约103.7亿元的应收账款信托给某信托，成立某-某城投财

产权项目（单一资金），同时某信托向合格投资者募集资金认购财产权信托的受益权（交纳认购资金的合格投资者成为本信托的认购人和受益人），某信托将所募集资金交付给某城投