XX1103众森国际花园商业项目整体定位

•住宅启动区：联排+多层
•水域
•居住用地
•水 域 •商业用地 •90亩
项目利好：整个项目拿地价格在20万/亩，低成本投入为本项目商业提供
较大的利润空间
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XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•项目属性界定
•地块现状：项目内以水体资源为主，植被覆盖率较高，周边较
杂乱，整体形象一般，商业氛围不浓厚，商业配套欠缺
地块内规划道路：
黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东路未来规划宽度未完 全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；
一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道 与红湾公路
•黄家湖路 •建设路
•新建县
•已有道路 •在建&规划道路
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•隧道
目前进入地块的路径有两条： 一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入 地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需 绕大弯进入，路程距离远；
项目属性：
中等规模
总占地约90亩
自然环境条件好
紧邻规划中的城市绿核，地块内水系发达，植
•关键词：经济较被强覆盖大率的高城市 近郊区域 大盘
进入性不明朗
目前没有道路直通项目，红湾公路和隧道仍在
推进过程中
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•项目目标解析
开发商目标: 通过90亩综合体打造，实现整个项目447亩的快速 销售及利润最大化
•1、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？
•2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？
•3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？
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XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识， •补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上
经济指标： 总占地规模：447.15亩 商业用地：90亩 总容积率要求：1.06 商业容积率未确定 总建筑面积：316970万平米 商业建筑面积未确定 用地性质：商住、旅游用地； 商业用地年限：40年； 地价：20万/亩，2003年通过拍卖 取得土地； 水面总面积约占200亩； 商业用地均为水域 地块高差约4米，地块内有一定的植 被； 住宅部分整体定位中高端，现已启 动少量联排及多层物业
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XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
报告思路
•PART1. 项目背景研究及核心问题解析 •项目发展方向研判 •PART2. 区域价值定位 •项目商业机会研究 •PART3. 各物业市场机会及案例研究
•PART4. 发展战略与整体定位 •盈利目标实现建议 •PART5. 开发模式
•－企业背景－
•公司已经在新建县开发了二个 项目，在新建县具有一定的知名 度，但在市区品牌认知度较低
•希望能够承担一定的社会责任 感，同时项目也要代表区域形象
•在可接受的销售周期内，要求 实现利润最大化
•目标解析
开发思路：综合考虑并打造
各种适合的物业类型，实现酒店 式公寓、酒店、商业各类物业的 最大化销售，考虑持有酒店和部 分商业。
•PART4. 发展战略与整体定位 •盈利目标实现建议 •PART5. 开发模式
•PART6. 财务分析
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•城市价值 •从长期角度看，项目的发展具备良好的城市价 背景总结 值背景支撑，城市价值处于良性上升通道
•资源复合，价值潜力巨大
城市资源
•二产驱动， 三产发展迅速
•望城片区
•莲塘片区
•昌东片区
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•项目属性界定
区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处
红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接 与吸引三地消费人群，联合带动三地发展
•经开区•凤凰洲
从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离红谷滩中心2公 里，距离新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入 红谷滩的城市第一站
定位
•项目属性界定
项目属性界定——二线城市、城市发展方向上，远郊陌生区、 中等规模综合体开发
Ø优势:
Ø区位优势明显，位于红谷滩 新区、新建县和经开区几何中 心位置
Ø依托南昌市“一江两岸”的 规划格局和“西进”的发展原 则，项目正处在城市未来发展 方向上
Ø规划中的两条主干道与红谷 滩新区直接相连，交通便捷， 是红谷滩新区第一门户
•本项目可整合区域优势，结合产品创新、高 性价比及较大规模配套实现自我中心化，突 破区域陌生
战略发展模式 运作机理
优缺点
适用条件
与本项目 的契合度
新生活模式引导
结合项目的资源，通过生活模式的创 新吸引能够产生共鸣的客户重塑区域 价值，突破陌生感
需要大量的营 销费用投入
溢价水平较高
竞争激烈的市场背 景
品牌形象，并带动整体项目的价值提升和成功开发
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XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•核心问 •远郊陌生区商业综合体 VS 销售利润 题提炼 最大化目标
项目界定
•+
项目目标
•二线城市、城市发展方向上、远郊陌生区、中等规模综合体开发
•综合考虑并打造各种适合的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，考虑持有酒店 和部分商业。 • 风险控制下的利润最大化； •承担住宅部分（中高端）的商业配套功能，提升整个项目的核心价值，同时保证整个项目后期的成功运营。
资源条件具备较强 的稀缺性
大规模配套自我 中心化模式
以开发的规划理念，通过种类丰富、 层级多样的配套设施主动融入都市， 并承担一定城市功能，主动中心化
大量的成本投 入，回现速度慢
项目价值提升 稳固
区域配套设施空白 项目规模体量较大
超高性价比模式
充分把握城市扩张和郊区低地价优势， 提供高性价比产品，吸引城市外溢客 户
•二、公寓部分：
•1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的原因是什么？ •2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点 是什么？ •3、未来酒店式公寓供应情况？ •4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？ •5、10万酒店式公寓体量是否合适？
•三、商业部分：
Ø劣势:
Ø项目周边较为杂乱
Ø周边配套不完备
Ø道路还未开通，进入性较差
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区域属性：
中部省会城市近郊
在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一线之隔
区域•关内配键套词不：完善经济较依 配强托 套新 不大建 完的县 善城配套市，区近域郊内交区通域、医疗大、盘教育等
在南昌人心中该区域距离稍微有一点偏，且感 区域杂乱，心理距离远 觉非常杂乱
XX1103众森国际花园商 业项目整体定位
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2020/11/3
XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识， •补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上
•众森集团意见汇总：
•一、酒店部分：
•1、对南昌商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？ •2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举办，2万酒店体量是否能支撑？
•PART6. 财务分析
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•项目属性界定
城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、 东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推
进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上
南昌空间布局是
•城市规划发展方向 •乐化片区
•南昌
产业结构
•规模较小，
城市模板
•水平提升，结构优化 XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•区域价 •黄家湖片区地处三大板块的结合带，必须主动站 值定位 位，依托水资源，承接高势差区域的经济资源外溢，
辐射低势差区域需求，实现整合发展
•金三角：
•经开区 •红谷滩
•南昌亲水MRD都市休闲 示范区
•Mixed Resort District
•新建县 •规划 新城
黄 家湖 片区
•长期居住、短期暂居、大型商 业、酒店、公寓功能复合……
•关键词：[核心优势] 区位 ● 水资源 ● 生态环境●规模 XX1103众森国际花园商业项目整体
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定位
•项目发 展方向
Question4 : 整个综合体产品容积率、体量、销售持有
比例的确定，以实现利润最大X化X11？03众—森国—际财花园务商分业项析目整体 •13 定位
报告思路
•PART1. 项目背景研究及核心问题解析 •项目发展方向研判 •PART2. 区域价值定位 •项目商业机会研究 •PART3. 各物业市场机会及案例研究
•西侧:华东交大
•北面:黄家湖
•东面:昌九高速
•西侧:还建房
•南侧地界
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•北
•西
•东
•南
•东侧:乌沙河和排污渠交 汇处
•南靠规划中的红湾公路，中有排污渠及排洪堤；北侧与黄
家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠 昌九高速和治理中的乌沙河 XX1103众森国际花园商业项目整体
在对南昌市区内各阶层人士进行访谈和 调研的过程中可明显感知到南昌市居民对 项目所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊 区范畴
•新建县 区域
•昌九 •高速
•望城
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XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•项目属性界定
项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，
项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段
•南昌市 •中心
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•1：经开 区 •2：新建 县
XX1103众森国际花园商业项目整体 定位
•项目属性界定
区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干
道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新 区第一站
规划中进入地块的路径有两条：
一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的 两条道路通达性很好，路程距离很近，可直通红谷滩。
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•项目属性界定
区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断， 从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，
属于郊区范畴
区域有规划打通红湾公路，直连文化路 与会展路，但目前没有明确的时间进程表， 政府对此仍有部分争议
黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江市， 南通广州市。虽然项目处于南昌市规划的 一环范围内，但由于昌九高速公路的隔断， 使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强
以赣江为分隔，两
•北控
岸分别按照功能自
我完善、自成体系
的两个相对独立的
城区即昌南、昌北
进行布局，形成 “一江两岸”城市 新格局。
•湾里片区 •西进
•中心区
•东拓
•南延
•本项目地处城市西进的主力方向 上，是未来城市发展的腹地。
•西进、东拓、北控和南延的规划战略： •西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中 心区经过5年已发展较具规模。政府最初想 将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔 断，后才将发展的重点改为西进。
利润要求：风险控制下最大
化销售，实现综合利润最大化。
项目期望：承担住宅（中高
端）的商业配套功能，提升整个 项目的核心价值，同时保证整个 项目后期的成功运营。
• 本项目应突破片区陌生限制，抓住城市西进的战略规划方向，立足三地（红谷滩、
新建县、经开区），产品走中高端形象，以提升新建的城市形象和生活品质，树立企业
Question 1 ：在区域价值模糊背景下，项目如何突破
片区的负面认知以及区域陌生感 ——项目发展方向初判
Question 2 : 选择怎样的物业类型组合以实现最大化销
售，能吸引何种客户群体？——市场机会研究&案例借鉴
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Question3: 怎样的开发策略使得住宅与商业良性互
动，降低风险的同时快速销售？ ——开发模式研究
•四、写字楼部分：
•1、各板块写字楼具体有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？ •2、南昌这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？
•五、典型项目：
•江西紫金城
•六、财务分析：
•1、开发时序上，先期投入酒店，成本及后期运营风险如何平衡？ •2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？
•基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财 务分析上
• •
•新建县
•红谷滩
•CBD心 市
中 板朝 块阳
区
项目在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；
项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何 中心位置，可强力承接三地的中高层人群，联合 带动三地发展；
整体城市道路格局以“三环十一射”为骨架， 项目属于一环北侧；
•1
•4.5k
m
•2km
•2
•项目
•7km
•3
•2km