地铁院物业管理控制方案

地铁院物业管理控制方案

第一章地下铁道设计研究院办公楼项目概况及人员

配置

按照现代物业管理理念和科学经营模式，我公司特设铁二院办公区域物管处，本着资源共享，降低管理成本，结合一兼多职、一专多能引进高素质物业管理从业人员，提高服务层次、降低人员配置的原则，实施整体开放式与重要部位封闭式的物业管理模式，对铁二院办公区域物管处人员配置实施定编定岗。

第二章铁二院物业管理项目服务内容、质量、目标

及承诺

第一节物业管理服务的范围和内容针对铁二院办公区域物业项目的实际情况，按照评选《全国物业管理示范大厦创优达标细则》（详见附件五），结合酒店一站式服务元素，为业主超值提供高标准的现代礼仪和对客服务，并在物业及所属配套设施设备管理中全面实施品质控管，确保其使用功能的正常发挥，具体物业管理服务范围和内容如下：

一、公共服务（即常规性服务）

是为了维护物业的使用功能得到正常的发挥，确保正常的公共秩序和整洁的办公环境，而提供不可少的经常性的服务项目。

1、清洁卫生管理

(1)公共区域保洁每天≥6次，干净整洁地面无垃圾、口香糖；

(2)前台抹尘每天4次，公共区域风口抹尘每周1次；

(3)公共区域玻璃刮洗每周1次（日常玻璃立面清洁≤2.5m）、1F大

厅玻璃门去手印每天6次；

(4)墙面高位擦拭掸尘每周1次，低位每天1次（日常立面清洁≤

2.5m）；定期擦拭掸尘干净无浮尘；

(5)地面晶硬处理（或按3M硬质地面护理系统养护）和石材定期抛

光上蜡养护每3月1次，均匀地见光亮、无污渍、无脚印；

(6)公共区域：天花抹尘每周1次、死角抹尘每天1次、踢脚线抹尘

每天1次、开关盒抹尘每天1次、消防门抹尘2天1次，不锈

钢护栏

每天抹尘1次每周上油1次；

(7)公共区域地面推尘每天≥4次、地面抛光上蜡养护2月1次；

(8)每月1次对公共区域地面、公共卫生间地面进行实施3M硬质地

面护理系统清洁；

(9)公共楼道、地面及步行梯拖洗、步行梯扶手、踢脚线每天1次，

干净无污迹；

(10)客梯轿厢门、内壁上油擦拭每天1次干净无污迹无指纹手印，

轿厢地毯吸尘每天6次、干洗每周2次；

(11)公共洗手间：清洁每天≥6次镜面无手印、台面无积水、不锈

钢表面无水渍、地漏清洁，整体干净无异味；香精球更换及时；

地面每周刷洗1次、风口抹尘每周1次；

(12)公共区域灯具抹尘：高位每半年一次，低位每周1次干净明亮；

(13)公共区域内墙清扫：一年一次，干净无浮土；

(14)公共区域垃圾：每天统一清理1次垃圾装带处理，并对垃圾桶

进行消杀处理。桶身、桶盖干净无污渍；

(15)公共区域内各型植物的擦拭：每周1次叶面干净、生长旺盛；

植物花盆、底座托盘清洁每天1次，无泥水清洁干净；

(16)公共区域烟灰桶：清倒擦拭每天2次、内桶垃圾≤3/4，无污

迹及垃圾外露、石米洁白桶身光亮无渍；

(17)公共区域消防器材：抹尘每周一次，干净无尘土；

(18)公共区域安全标示、水牌、房号：每周1次清洁光亮；20F地

面每月刷洗，天窗玻璃每周刮洗，无垃圾无积灰天窗光亮；

-1F、-2F、

车库:地面日常清扫每月1次刷洗1次吸尘，高位消防管道及风管每周1次抹尘，车场出入口每天拖洗，安全标示2天1次；消

1消2电梯每天拖洗1次。不锈钢门与轿厢板清洁保养与客梯

相同。

2、绿化养护管理

(1)对大厅、单元走廊等植物摆放全天的清洁卫生管理，目视整体干

净、无污物；

(2)室外之其它公共区域大型植物、草坪等养护、修枝、施肥、杀虫、

移植、增补。

3、治安协调管理

(1)对外来人员的登记；

(2)对进出物品的登记；

(3)治安突发事件的应急处置；

(4)公共区域的巡逻；

(5)智能化设施设备的运行管理；

(6)监控报警信息的处置；

(7)受理夜间客户的投诉、求助。

4、消防协调管理

(1)协助有关部门对火警、火灾的调查处理；

(2)消防设施的使用管理；

(3)消防设施、设备正常状态的正常管理；

(4)及时处理监控信息。

5、消防安全检查工作

(1)定期对管理区域进行消防安全检查；

(2)提出消防整改措施、方案；

(3)进行消防宣传教育工作。

6、停车场管理

(1)车位的使用管理；

(2)车场的标志、设施管理；

(3)车场岗位清洁卫生管理。

7、道路管理

(1)道路标识管理；

(2)交通秩序管理；

(3)交通设施、设备正常使用和维护管理。

8、邮包、信函、报纸、杂志的收发

9、水电管理

(1)设施、设备的养护和维修；

(2)按规定每半年一次对二次供水水箱的清洗、消毒和检验；

(3)按规定对高低压配电设施、设备进行检测，并保证24小时轮流

值班。

10、按规定对化粪池进行清掏和维护

11、代收、代缴水电费

12、物业共用部位的日常养护、维修

(1)代办外墙清洗和室外幕墙的养护；

(2)对梯步、立柱、墙面、天花板、踢脚线、门窗、室内外地面等装

修进行养护、零散维修；

13、物业设施、设备的正常运行日常养护和维修

楼宇管理系统（BMS）、安防监控系统、高低压变配电系统、生活给

排水系统、消防报警及联动系统、消防喷淋与消火栓系统、消防正压

送风系统、气体灭火系统、多联热泵中央空调系统、新风系统、智能

停车系统、弱电系统、照明系统、综合布线和垂直电梯日常养护和零

星维修。

14、代业主制定物业的年度中修、大修、更新和改造计划，并组织实

施和负责验收

15、制止和处理物业管理区域违章改变物业的使用功能和违章乱搭

现象

16、市政公用设施的管理

(1)确保公共配套设施完好，不随意改变；

(2)公用照明、邮政设施齐全，工作正常。

17、争创全国物业管理示范大厦筹备事项

18、根据需要增设的其他物业管理项目

二、特约性服务

特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足客户的个别需求，受其委托而提供的服务。该类服务又视具体服务情形分为以下两类：

1、免费服务系列：

客户只需一个电话告诉物业管理公司您的姓名和您的要求，剩下的就由服务人员免费为您完成。

(1)提供消防知识和火灾应急的相关培训；