房地产开发资金筹集教学内容
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房地产开发资金的筹措课件
其他房地产企业资金筹措案例
其他房地产企业在资金筹措方 面也有各自的特点和策略。
பைடு நூலகம்
一些企业通过与地方政府合作， 获得土地开发和基础设施建设 项目的资金支持。
一些企业通过与投资机构合作， 获得股权融资和投资资金的支持。
其他房地产企业资金筹措案例
还有一些企业通过与其他企业合作， 共同开发项目，以分散资金风险。
CHAPTER
案例分析
万科资金筹措案例
01
02
03
04
碧桂园资金筹措案例
01
02
碧桂园在资金筹措方面 采取了不同于万科的策略。
碧桂园更加注重内部融 资，通过销售回款和物 业租赁等方式获得资金。
03
碧桂园较少依赖外部融 资，而是通过与合作伙 伴共同开发项目来分散 资金风险。
04
碧桂园还通过发行债券 等方式筹集资金，以支 持其在国内和海外项目 的开发。
VS
以上案例分析表明，房地产开发企业 在资金筹措方面需要根据自身情况和 市场环境制定合适的策略，并注重与 金融机构和合作伙伴建立长期合作关 系，以获得稳定的资金来源和较低的 融资成本。同时，企业需要注重风险 管理，合理分散资金风险，确保项目 的顺利实施。
WATCHING
CHAPTER
房地产开发资金需求
土地购置资金
土地购置费用 土地开发费用 土地购置资金需求量
建设施工资金
建筑工程费用 建筑安装工程费、设备购置费等。
基础设施建设费用 水、电、气、通讯等设施建设费用。
施工承包与材料采购费用 工程承包费、材料采购费等。
建设施工资金需求量 根据项目规划、建设规模等因素确定。
房地产开发资金的筹 措课件
contents
房地产开发资金的筹措-文档资料
无权参与企业的经营管理，对企业的经营管 理状况不承担责任； ④企业债券可以转让、抵押和继承。
（二）企业债券的发行
1、企业发行债券的条件：
企业规模达到国家规定的要求； 企业财务制度符合国家规定； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集的资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定的水平； 国务院规定的其他条件；
申请房地产开发项目贷款的条件：
除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必 须具备以下条件：
一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定 资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文 件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；
二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地 征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比 例（一般为项目工程总造价的30%）的销售定金，施 工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工 条件。
速动比率=
速动资产 流动负债 100%
现金比率= 现流 金 短 动期 负证 债 1券 0% 0
长期偿债能力指标：
资产负债率=
负债总额 资产总额100%
产权比率=
负债总额 所有者权益总额 100%
已获利息倍数= 税前 利利 息 利 润 费 息用 费 10用 % 0
3、房地产抵押贷款
指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产 以不转移占有的方式向银行提供按期履行债 务的保证而取得的贷款。
可以设定抵押权的房地产有：
依法取得的土地使用权； 依法取得的房屋期权； 依法可以抵押的其他房地产。
房地产抵押贷款的条件
• 贷款额度由贷款银行根据借款人的资信程度、 经营收益、申请借款金额和借款时间长短确 定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，其 现行作价由专业房地产评估机构确定；
（二）企业债券的发行
1、企业发行债券的条件：
企业规模达到国家规定的要求； 企业财务制度符合国家规定； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集的资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定的水平； 国务院规定的其他条件；
申请房地产开发项目贷款的条件：
除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必 须具备以下条件：
一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定 资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文 件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；
二是贷款项目的前期准备工作已经就绪，如办妥土地 征用手续、开发项目预售许可证，并已预收规定比 例（一般为项目工程总造价的30%）的销售定金，施 工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具备施工 条件。
速动比率=
速动资产 流动负债 100%
现金比率= 现流 金 短 动期 负证 债 1券 0% 0
长期偿债能力指标：
资产负债率=
负债总额 资产总额100%
产权比率=
负债总额 所有者权益总额 100%
已获利息倍数= 税前 利利 息 利 润 费 息用 费 10用 % 0
3、房地产抵押贷款
指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产 以不转移占有的方式向银行提供按期履行债 务的保证而取得的贷款。
可以设定抵押权的房地产有：
依法取得的土地使用权； 依法取得的房屋期权； 依法可以抵押的其他房地产。
房地产抵押贷款的条件
• 贷款额度由贷款银行根据借款人的资信程度、 经营收益、申请借款金额和借款时间长短确 定，但最高不超过抵押物现行作价的70%，其 现行作价由专业房地产评估机构确定；
第六章-房地产开发资金的筹措
二是贷款项目旳前期准备工作已经就绪，如办妥土地 征用手续、开发项目预售许可证，并已预收要求百 分比（一般为项目工程总造价旳30%）旳销售定金， 施工队伍和主要建筑材料货源已经落实，已具有施 工条件。
3、房地产抵押贷款
指借款人以借款人或第三人正当拥有旳房地产 以不转移占有旳方式向银行提供按期推行债 务旳确保而取得旳贷款。
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长久借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽视不计，计算 这笔长久借款旳成本。
例2：某企业平价发行一笔企业债 券，总面额为400万元，该债券 票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这 笔债券旳成本。
三、房地产开发资金筹集旳成本分析
（一）资金成本旳概念和拟定
资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出旳代
价。
D
资金成本率 K= P F × 100% 或
K=
D × 100%
P（1 f )
式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）；
D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
无权参加企业旳经营管理，对企业旳经营管 理情况不承担责任； ④企业债券能够转让、抵押和继承。
（二）企业债券旳发行
1、企业发行债券旳条件：
企业规模到达国家要求旳要求； 企业财务制度符合国家要求； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集旳资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定旳水平； 国务院要求旳其他条件；
能够设定抵押权旳房地产有：
依法取得旳土地使用权； 依法取得旳房屋期权； 依法能够抵押旳其他房地产。
3、房地产抵押贷款
指借款人以借款人或第三人正当拥有旳房地产 以不转移占有旳方式向银行提供按期推行债 务旳确保而取得旳贷款。
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长久借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽视不计，计算 这笔长久借款旳成本。
例2：某企业平价发行一笔企业债 券，总面额为400万元，该债券 票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这 笔债券旳成本。
三、房地产开发资金筹集旳成本分析
（一）资金成本旳概念和拟定
资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出旳代
价。
D
资金成本率 K= P F × 100% 或
K=
D × 100%
P（1 f )
式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）；
D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
无权参加企业旳经营管理，对企业旳经营管 理情况不承担责任； ④企业债券能够转让、抵押和继承。
（二）企业债券旳发行
1、企业发行债券旳条件：
企业规模到达国家要求旳要求； 企业财务制度符合国家要求； 具有偿债能力； 企业经济效益好，发行债券前连续3年盈利； 所筹集旳资金用途符合国家产业政策； 债券利率不得高于国家限定旳水平； 国务院要求旳其他条件；
能够设定抵押权旳房地产有：
依法取得旳土地使用权； 依法取得旳房屋期权； 依法能够抵押旳其他房地产。
房地产开发项目资金筹集
房地产开发项目资金筹集FANGDICHAN KAIFAXIANGMU ZIJINCHOUJI第8章1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式；2.熟悉房地产开发贷款的风险管理；3.了解房地产开发项目资金筹集的概念、房地产开发项目资金使用的特性、资金筹集的基本原则、资金筹集的分类。
8.1 房地产开发项目资金筹集概述8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹措资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性5.资金增值性较强6．资金的高风险高收益性8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则1.安全性原则2.经济性原则3.可靠性原则4.盈利性原则8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类1.从融资主体看，分为房地产企业融资和房地产项目融资2.从融资渠道上看，分为直接筹资和间接筹资3.从资金偿还特性上看，分为权益筹资和债务筹资4.其他分类方式从融资来源国别的不同可以划分为国内融资和国际融资；从融资币种不同，可以划分为本币融资和外汇融资；从期限长短可以划分为长期融资、中期融资以及短期融资；从融资来源是否具有政策性，可以划分为政策性融资和商业性融资等。
8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式8.2.1 自有资金筹集1.资本金筹集资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。
2.股票筹资发行股票，是房地产公司有效筹资的重要渠道之一。
8.2.2 商品房预售商品房预售就是指在商品房未建成前就将其预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。
通过预售商品房，可以获得后续开发建设所需要的资金，是开发商筹集资金的重要途径。
8.2.3 债务资金筹集1.债券筹资（1）企业债券企业债券是指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。
（2）公司债公司债券的推出对上市房地产公司来说开辟了从资本市场筹措资金的新渠道，可以大大降低企业的融资成本。
第5章 房地产开发企业的资金筹集资料
第五章 房地产开发企业的资金筹集
王东平 材料学院 20909081
北京理工大学管理与经济学院房地产研
2020/9/10
究工作室 周毕文
1
本章内容
第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 第二节 房地产开发资金的筹集方式 第三节 房地产开发资金筹集规划 第四节 房地产开发资金案例
2020/9/10
资本结构是指企业或项目各种资本的构成及 其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期 限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
10
财务风险与财务杠杆
财务风险 房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹
资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是 指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目 负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。
1.间接筹资效率高，灵活方便； 2.间接筹资通过银行信用积少成多，续短为 长； 3.筹资范围较窄，方式单一。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
9
资金成本与资本结构
资金成本 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须
付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短 期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用 长期资金的成本称为资金成本。 资本结构
根据资金来源划分，房地产开发资金筹集渠道一 般为自有资金、国内债务资金和国外债务资金。
房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类： 吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债 券、向银行贷款等。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
5
长期资金筹集与短期资金筹集
王东平 材料学院 20909081
北京理工大学管理与经济学院房地产研
2020/9/10
究工作室 周毕文
1
本章内容
第一节 房地产开发资金筹集的基本概念 第二节 房地产开发资金的筹集方式 第三节 房地产开发资金筹集规划 第四节 房地产开发资金案例
2020/9/10
资本结构是指企业或项目各种资本的构成及 其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期 限、来源、成本等）之间的相互联系和作用方式。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
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财务风险与财务杠杆
财务风险 房地产开发企业的财务风险是由开发企业筹
资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是 指企业所有者收益的可变性；二是指企业或项目 负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。
1.间接筹资效率高，灵活方便； 2.间接筹资通过银行信用积少成多，续短为 长； 3.筹资范围较窄，方式单一。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
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资金成本与资本结构
资金成本 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须
付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短 期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用 长期资金的成本称为资金成本。 资本结构
根据资金来源划分，房地产开发资金筹集渠道一 般为自有资金、国内债务资金和国外债务资金。
房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类： 吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发行债 券、向银行贷款等。
2020/9/10
北京理工大学管理与经济学院房地产研究工作室 周毕文
5
长期资金筹集与短期资金筹集
房地产开发资金的筹措课件
有代表性。
万科在资金筹措方面采取多元 化渠道，包括银行贷款、信托
融资、股权融资等。
万科注重与金融机构建立长期 合作关系，以获得较低的融资
成本和稳定的资金来源。
万科还通过海外融资渠道筹集 资金，以支持其海外项目的开
发。
碧桂园资金筹措案例
01
碧桂园在资金筹措方面 采取了不同于万科的策 略。
02
碧桂园更加注重内部融 资，通过ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ售回款和物 业租赁等方式获得资金 。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
一些企业通过与投资机构合作 ，获得股权融资和投资资金的 支持。
其他房地产企业资金筹措案例
还有一些企业通过与其他企业合作， 共同开发项目，以分散资金风险。
VS
以上案例分析表明，房地产开发企业 在资金筹措方面需要根据自身情况和 市场环境制定合适的策略，并注重与 金融机构和合作伙伴建立长期合作关 系，以获得稳定的资金来源和较低的 融资成本。同时，企业需要注重风险 管理，合理分散资金风险，确保项目 的顺利实施。
课程目标
掌握房地产开发资金筹措的基本原则 和策略
了解房地产金融市场的发展趋势和政 策环境
熟悉各种资金筹措渠道和工具的优缺 点
CHAPTER 02
房地产开发资金需求
土地购置资金
土地购置费用
土地出让金、土地评估费、土地交易税等。
土地开发费用
土地平整、基础设施建设等。
土地购置资金需求量
根据项目规模、地段等因素确定。
资金筹措的优化策略
多元化融资组合
总结词
详细描述
多元化融资组合是降低资金成本、分散风 险的有效方式。
通过多种融资渠道筹集资金，如银行贷款 、信托、债券、股权融资等，可以降低对 单一融资渠道的依赖，降低融资风险。
万科在资金筹措方面采取多元 化渠道，包括银行贷款、信托
融资、股权融资等。
万科注重与金融机构建立长期 合作关系，以获得较低的融资
成本和稳定的资金来源。
万科还通过海外融资渠道筹集 资金，以支持其海外项目的开
发。
碧桂园资金筹措案例
01
碧桂园在资金筹措方面 采取了不同于万科的策 略。
02
碧桂园更加注重内部融 资，通过ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ售回款和物 业租赁等方式获得资金 。
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一些企业通过与投资机构合作 ，获得股权融资和投资资金的 支持。
其他房地产企业资金筹措案例
还有一些企业通过与其他企业合作， 共同开发项目，以分散资金风险。
VS
以上案例分析表明，房地产开发企业 在资金筹措方面需要根据自身情况和 市场环境制定合适的策略，并注重与 金融机构和合作伙伴建立长期合作关 系，以获得稳定的资金来源和较低的 融资成本。同时，企业需要注重风险 管理，合理分散资金风险，确保项目 的顺利实施。
课程目标
掌握房地产开发资金筹措的基本原则 和策略
了解房地产金融市场的发展趋势和政 策环境
熟悉各种资金筹措渠道和工具的优缺 点
CHAPTER 02
房地产开发资金需求
土地购置资金
土地购置费用
土地出让金、土地评估费、土地交易税等。
土地开发费用
土地平整、基础设施建设等。
土地购置资金需求量
根据项目规模、地段等因素确定。
资金筹措的优化策略
多元化融资组合
总结词
详细描述
多元化融资组合是降低资金成本、分散风 险的有效方式。
通过多种融资渠道筹集资金，如银行贷款 、信托、债券、股权融资等，可以降低对 单一融资渠道的依赖，降低融资风险。
大学地科房地产开发资金的筹集
法定盈余公积金是 指国家有关法律、 法规、财税制度中 规定按税后利润扣 除被没收财物损失、 支付各项税收的滞 纳金和罚款、弥补 企业前年度亏损后 的10%提取。当法 定盈余公积金已达 到注册资本50%时 可不用提取。法定 盈余公积金可用于 转增资本金，但转 增资本金后，企业 的法定公积金一般 不得低于注册资本 的25%。
竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确 定项目最低的资本金比例。
企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、 内部留存盈余等形式进行。 一、资本金筹集
自有资金筹集
二、企业公积金
1、资本公筹集
资本金是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金。
内容：资本公积金是指企业由于投入资本所引 起的各种增值，是一种资本储蓄形式，也是一 种准资本，成为自有资本的构成内容之一。
来源：1.股票溢价发行取得的公积金。企业溢 价发行所取得的资金收入，其相当股票面值部 分作为资本金，超出面值的溢价收入在扣除发 行费用后，其净收入作为资本公积金。 2.法定资产重估增值。重估价值大于账 面价值的差额，即法定资产重估增值作为资本 公积金。 3.接受捐赠的财产。企业接受捐赠方出 于各种考虑给企业的一种无偿赠与，也是对企 业的一种特殊的投资行为，这种投资不会向企 业提出产权、收益回报的要求，捐赠方不是企 业所有者，所以这项投资不形成企业的资本金。
盈余
公积金
任意盈余公积金 是指企业出于经 营管理等方面的 需要，在向投资 者分配利润前， 按照公司章程或 者股东会议提取 和使用的留存收 益，以控制向投 资者分配利润的 水平以及调整各 年利润的水平以 及调整各年利润 的波动。
企业公积金是企业的一笔长期资金，筹集 无需发生费用，也不会导致企业控制的分散 问题，是一种低成本、低风险的资金来源。
第六章 房地产开发资金筹集与成本分析
• 现金比率越高，说明变现能力越强，也称变现比率。
房地产开发与经营
第八章 房地产开发资金筹集与成本分析
二、银行贷款
• 长期偿债能力指标
• 资产负债率：资产负债率即债务比率，是衡量企业利用债 权人提供的资金进行经营活动的能力。
• 资产负债率＝负债总额/资产总额×100% • 债务比率表明企业债务占总资产的比重，即有多少资产是
第八章 房地产开发资金筹集与成本分析
第六章 房地产开发资金筹集与成本分析
• 第一节 开发资金流动的特征与资金筹集的主要 原则
• 第二节 房地产开发资金筹集的渠道 • 第三节 资金成本分析
房地产开发与经营
第八章 房地产开发资金筹集与成本分析
第一节 开发资金流动的特征与资 金筹集的主要原则
一、房地产开发资金含义及分类
房地产开发与经营
第八章 房地产开发资金筹集与成本分析
二、银行贷款
• 2、房地产开发项目贷款
• 它是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产 性流动资金贷款。它只适用于规定的房地产开发项目，贷 款对象是投资额大、建设周期长的开发项目。
• 贷款条件： • 贷款项目必须列入当年的开发计划； • 必须具备批准的设计文件，并经过批准的项目； • 必须前期工程就绪，落实施工单位，具备开工条件。
房地产开发与经营
第八章 房地产开发资金筹集与成本分析
三、银行贷款
3、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是借款人以借款人或第三人合法拥有的房 地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证 而取得的借款。当借款人不履行债务时，银行有权处分作 为抵押物的房地产，并优先受偿。当处分房地产后的资金 不足以清偿债务时，银行有权继续向借款人追偿不足部分。
第5章房地产开发资金的筹集
资料来源：陈宝存，《未来十年向高房价投降》，2011.1
房地产经营与管理
第二节 房地产开发项目资金筹集的主要方式
自有资金筹集
资本金筹集
股票筹集
商品房预售
债务资金筹集
债务资金筹集
债券筹资 信贷资金筹资
债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款
房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
2.房地产投资信托
其他方式
5.资金增 值性较强
1.资金 占用量大
6.资金的 高风险 高收益性
房地产开发项目 资金使用的特性
2.资金 占用时间长
3.资金使用 的地域性
4.资金缺乏 流动性
房地产开发项目资金筹集的基本原则
1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则
房地产开发项目资金筹集的分类
从融资主体上 从融资渠道上 从资金偿还特性上 其他分类方式
房地产经营与管理
第一节 概述
房地产开发投资风险
⑶变现风险
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的 风险。
⑷利率风险（加息）
增加财务费用 影响房地产市场需求
房地产经营与管理
第一节 概述
房地产开发投资风险
⑸政策风险（紧缩型）
土地供给政策（如增加保障性住房用地） 税费政策（2007年初开征土地增值税）
结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就 是比较划算的。
房地产经营与管理
第二节 房地产开发资金筹集方式
2.向金融机构贷款
⑸房地产贷款的偿还
1）等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。 2）等额本息：定期按等额还本付息。 3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 4）到期本金利息累计一次还清。
房地产经营与管理
第二节 房地产开发项目资金筹集的主要方式
自有资金筹集
资本金筹集
股票筹集
商品房预售
债务资金筹集
债务资金筹集
债券筹资 信贷资金筹资
债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款
房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
2.房地产投资信托
其他方式
5.资金增 值性较强
1.资金 占用量大
6.资金的 高风险 高收益性
房地产开发项目 资金使用的特性
2.资金 占用时间长
3.资金使用 的地域性
4.资金缺乏 流动性
房地产开发项目资金筹集的基本原则
1.安全性原则 2.经济性原则 3.可靠性原则 4.盈利性原则
房地产开发项目资金筹集的分类
从融资主体上 从融资渠道上 从资金偿还特性上 其他分类方式
房地产经营与管理
第一节 概述
房地产开发投资风险
⑶变现风险
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的 风险。
⑷利率风险（加息）
增加财务费用 影响房地产市场需求
房地产经营与管理
第一节 概述
房地产开发投资风险
⑸政策风险（紧缩型）
土地供给政策（如增加保障性住房用地） 税费政策（2007年初开征土地增值税）
结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就 是比较划算的。
房地产经营与管理
第二节 房地产开发资金筹集方式
2.向金融机构贷款
⑸房地产贷款的偿还
1）等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。 2）等额本息：定期按等额还本付息。 3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清 4）到期本金利息累计一次还清。
第五章 房地产开发资金的筹集
追索：也称完全追索，是指贷款人在借款人未按期偿还债 务时，要求借款人用以除抵押资产之外的资产偿还债务的 权利。 有限追索：是指贷款人可以在某个特定阶段或者规定的范 围内，对项目的借款人追索。除此之外，无论项目出现任 何问题，贷款人均不能追索到借款人除该项目资产、现金 流量以及所承担义务之外的任何财产。 无追索：是有限追索的特例。即贷款人对借款人的追索仅 依赖于项目本身的经济强度。
间接筹资具有手续简便，筹资数量和期限较为灵活，筹资数量和期 限较为灵活，筹资者只需同一个或少数几个投资者交道，纠纷较 少且容易解决等优点，但也存在着筹资数量有限，期限较短（这 一点在我国表现的较为明显）等缺点。
直接筹资和间接筹资差异：
• 1.筹资机制不同。直接筹资依赖于资本市场机制，以 各种证券作为载体；而间接筹资既可运用于市场，也 可运用于计划或行政机制。 • 2.筹资范围不同。直接筹资具有广阔的领域，可利用 的筹资渠道和方式较多；而间接筹资的范围比较窄， 筹资渠道和方式比较单一。 • 3.筹资效率和费用高低不同。直接筹资的手续较为繁 杂，所需文件较多，准备时间较长，故筹资效率较低， 筹资费用比较高；而间接筹资手续比较简单，过程比 较简单，故筹资效率较高，筹资费用较低。
5.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式
5.2.1 自有资金筹集3 债务资金筹集
债券筹资
债务资金筹集
信贷资金筹资 抵押贷款 信用贷款
5.2.4 房地产金融创新
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵 押贷款证券，而后通过在资本市场上出售 这些证券以融通资金，分散风险
3.经济性原则
（“投资”定“筹资”，降低筹资成本，付息水平）
4.可行性原则
（筹资能力、偿还能力、盈利能力、经营能力、 法律法规等与筹资方式和筹资渠道匹配）
第8章房地产开发项目资金筹集
房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。
8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性
1.资金 占用量大 6.资金的 高风险 高收益性 2.资金 占用时间长
第8章 房地产开发项目资金筹集
本章学习要求
1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的 特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.
8.1 房地产开发项目资金筹集的概念
8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念
从融资渠道上
从资金偿还特性上
债务筹资
其他分类方式
8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式
8.2.1 自有资金筹集
资本金筹集 股票筹集
8.2.2 商品房预售 8.2.3 债务资金筹集债ຫໍສະໝຸດ 筹资 债券筹资债务资金筹集
信贷资金筹资
债券筹资
抵押贷款 信用贷款
8.2.4 房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险
2.房地产投资信托
信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
8.2.5 其他方式
内部认购
通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。
8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性
1.资金 占用量大 6.资金的 高风险 高收益性 2.资金 占用时间长
第8章 房地产开发项目资金筹集
本章学习要求
1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的 特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.
8.1 房地产开发项目资金筹集的概念
8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念
从融资渠道上
从资金偿还特性上
债务筹资
其他分类方式
8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式
8.2.1 自有资金筹集
资本金筹集 股票筹集
8.2.2 商品房预售 8.2.3 债务资金筹集债ຫໍສະໝຸດ 筹资 债券筹资债务资金筹集
信贷资金筹资
债券筹资
抵押贷款 信用贷款
8.2.4 房地产金融创新
1.住房抵押贷款证券化
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险
2.房地产投资信托
信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
8.2.5 其他方式
内部认购
通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。
房地产项目筹资与融资教学方案
房地产项目筹资与融资教学方案一、课程背景与目标随着城市化进程的加速推进，房地产行业在近年来快速发展。
房地产项目筹资与融资作为房地产开发过程中的关键环节，对于项目的成功实施至关重要。
本教学方案旨在对房地产项目筹资与融资进行深入探讨，帮助学生掌握相关的理论与实践知识，提高他们在房地产行业的竞争力。
二、课程内容与安排1. 第一讲：房地产项目筹资与融资概述- 介绍房地产项目筹资与融资的基本概念和意义- 分析房地产项目筹资与融资的一般流程和步骤- 探讨房地产开发公司与金融机构之间的合作模式2. 第二讲：房地产项目筹资方法与途径- 基于项目阶段和规模的筹资方式选择- 分析不同筹资途径的优缺点及适用条件- 探讨项目股权融资、债务融资等具体筹资方法与案例3. 第三讲：风险与融资成本管理- 分析房地产项目筹资与融资中存在的风险因素- 探讨风险管理与控制的方法与技巧- 分析融资成本的构成与管理策略4. 第四讲：资本市场与房地产融资- 分析资本市场对房地产行业的影响- 介绍资本市场融资工具与操作方式- 探讨房地产项目在资本市场中的融资机会与挑战5. 第五讲：项目融资合作与协议- 介绍常见的融资合作形式与合同类型- 分析项目融资合作中的关键条款与风险防范- 案例分析与讨论，加深学生对融资合作实务的理解6. 第六讲：房地产项目融资案例研究- 选取具有代表性的房地产项目融资案例进行深入分析- 讨论案例中遇到的问题、挑战和解决方案- 培养学生的实际操作和解决问题的能力三、教学方法与手段1. 理论讲授：通过教师的讲解，介绍相关理论知识和实践经验，帮助学生建立系统的知识框架。
2. 案例分析：选取真实的房地产项目融资案例，让学生参与讨论，分析案例中的问题和解决方案。
3. 小组讨论：将学生分成小组进行学习和思考，在小组内共同探讨和解决房地产项目筹资与融资的实际问题。
4. 实地考察：组织学生参观实际的房地产项目，亲身了解和体验项目筹资与融资的实际操作。
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缺—成本高 限制 多
▲
优—筹资较快 成本低 弹 性大
缺—风险大 限制多不利 后续筹资 规模受宏观经 济形势和政策影响较大
主要用于固定资产投资和 流动资金的长期占用
学好房地产，共赏平湖秋月
511合伙人感谢您的关注
房地产开发资金的筹集方式
向银行借贷
土管合伙人： 周鹏 朱军 赵威
※ 总述向银行借贷是房地产开发企业为进行房地产开
发经营活动、向国家专业银行和其他金融机构借入资金的 行为。银行借贷按其来源可划分为建设银行、工商银行、 交通银行借款、其他专业银行借款和其他金融机构借款。 其中从建设银行借款占房地产开发银行借贷总额的70%以 上。
房地产开发企业筹资方式之向银行借款
学习提纲 五方面
1
种类
2
程序
3
还款方式
4
借款合同
5
优缺点
1.房地产开发企业向银行借款的种类
1.开发企业流动 资金放贷
企业根据年度 开发计划和核 定的流动资金 占用比例，确 定企业或项目 在正常开发经 营情况下的计 划流动资金占 用比例，以及 流动资金贷款 需要量，向银 行申请的贷款 课本172页
4.抵押贷款
按照《中 华人民共和 国担保法》 规定的抵押 方式以借款 人或第三方 的房地产权 利作为抵押 物发放的贷 款p173
3.借款企业归还借款的方式 例： 借款100W,年利率为10%，还款期为5年
1.定期按等额还本，每期付息一次p175 2.定期按等额还本付息p175 3.到期本金利息累计一次付清p176 4.每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清p176
4划 金额 利率 期限 还款资金来源及方 式 保证条款 违约 责任 商订条款 p177
条表 款 格 →必须为书面形式 式式
2.借款人权利义务
权利-提取使用，拒 绝附加，反映举报 义务-配合调审检， 接受监督，按合同 用途使用，还贷， 转让需取得许可， 不可弄虚作假， P177
2.商品房建筑材料、 设备补偿贸易贷款
临时贷款， 指房地产开 发企业为了 解决开发项 目季节性的 超储备材料， 或临时周转 需要而向银 行申请的流 动资金贷款 p173
3.房地产开发 项目贷款
开发企业根 据有关部门 批准的开发 项目计划， 但开发资金 筹集尚有一 定缺口，而 为某一特定 项目向银行 借入的资金 p173
3.贷款人权利义务
权利-要求资料，依合 同划收本息，借方不 履行义务，可要求提 前还款或停止支付未 使用贷款
义务-保密除依法查询 ，转让需取得同意， 合同外费用不可收 p177
5.银 行 短 期 和 长 期 借 贷 的 优 缺 点
▼
银行流动资金借款
▼ 一年以上
▲
优—数额较多 较 好的弹性 适用临 时性
▲
优—筹资较快 成本低 弹 性大
缺—风险大 限制多不利 后续筹资 规模受宏观经 济形势和政策影响较大
主要用于固定资产投资和 流动资金的长期占用
学好房地产，共赏平湖秋月
511合伙人感谢您的关注
房地产开发资金的筹集方式
向银行借贷
土管合伙人： 周鹏 朱军 赵威
※ 总述向银行借贷是房地产开发企业为进行房地产开
发经营活动、向国家专业银行和其他金融机构借入资金的 行为。银行借贷按其来源可划分为建设银行、工商银行、 交通银行借款、其他专业银行借款和其他金融机构借款。 其中从建设银行借款占房地产开发银行借贷总额的70%以 上。
房地产开发企业筹资方式之向银行借款
学习提纲 五方面
1
种类
2
程序
3
还款方式
4
借款合同
5
优缺点
1.房地产开发企业向银行借款的种类
1.开发企业流动 资金放贷
企业根据年度 开发计划和核 定的流动资金 占用比例，确 定企业或项目 在正常开发经 营情况下的计 划流动资金占 用比例，以及 流动资金贷款 需要量，向银 行申请的贷款 课本172页
4.抵押贷款
按照《中 华人民共和 国担保法》 规定的抵押 方式以借款 人或第三方 的房地产权 利作为抵押 物发放的贷 款p173
3.借款企业归还借款的方式 例： 借款100W,年利率为10%，还款期为5年
1.定期按等额还本，每期付息一次p175 2.定期按等额还本付息p175 3.到期本金利息累计一次付清p176 4.每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清p176
4划 金额 利率 期限 还款资金来源及方 式 保证条款 违约 责任 商订条款 p177
条表 款 格 →必须为书面形式 式式
2.借款人权利义务
权利-提取使用，拒 绝附加，反映举报 义务-配合调审检， 接受监督，按合同 用途使用，还贷， 转让需取得许可， 不可弄虚作假， P177
2.商品房建筑材料、 设备补偿贸易贷款
临时贷款， 指房地产开 发企业为了 解决开发项 目季节性的 超储备材料， 或临时周转 需要而向银 行申请的流 动资金贷款 p173
3.房地产开发 项目贷款
开发企业根 据有关部门 批准的开发 项目计划， 但开发资金 筹集尚有一 定缺口，而 为某一特定 项目向银行 借入的资金 p173
3.贷款人权利义务
权利-要求资料，依合 同划收本息，借方不 履行义务，可要求提 前还款或停止支付未 使用贷款
义务-保密除依法查询 ，转让需取得同意， 合同外费用不可收 p177
5.银 行 短 期 和 长 期 借 贷 的 优 缺 点
▼
银行流动资金借款
▼ 一年以上
▲
优—数额较多 较 好的弹性 适用临 时性