房地产企业各环节涉及的税收分析-原稿

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房地产企业税收分析

房地产企业税收分析房地产行业是我国重要的支柱产业之一，对于我国经济的发展起着重要的推动作用。

然而，房地产企业的税收问题一直备受关注。

本文将对房地产企业税收进行详细的分析。

首先，房地产企业税收主要包括土地增值税、企业所得税和房产税。

土地增值税是对房地产开发企业出售建设用地所得的税款，是房地产企业最主要的税种之一、企业所得税是对房地产企业的经营所得征收的一种税款，税率相对较高。

房产税是对拥有房地产的所有者征收的税款，税率相对较低。

其次，房地产企业税收的影响因素主要包括市场需求、政策调控和企业规模。

市场需求是决定房地产企业税收规模的重要因素，当市场需求低迷时，企业的销售收入和利润也会相应下降，进而影响税收。

政策调控是指国家对于房地产市场进行的宏观调控政策，如限购、限贷等，这些政策直接影响着企业的销售情况和价格调整空间，从而对税收产生影响。

企业规模是指企业的资产规模和经营规模，规模越大，企业所得税和房产税的征收额度也相应会增加。

再次，房地产企业税收存在的问题主要有两个方面的挑战。

首先，房地产企业税负过重。

由于房地产行业的特殊性，企业所得税和土地增值税的税率较高，给房地产企业带来了较大的负担，对企业的发展产生了一定的不利影响。

其次，税收政策的变动不稳定。

由于房地产市场的特殊性，政府在调控房地产市场时会频繁调整相关税收政策，这给企业经营带来了不确定性，对企业的发展计划和经营策略产生了一定的困扰。

针对这些问题，我国对于房地产企业税收方面进行了一系列的调整和。

首先，降低了企业所得税税率，减轻了企业的税负。

其次，对于部分经济困难地区的房地产企业，给予了相应的减免政策，降低了企业的税收压力。

再次，加强了税收政策的公正性和透明度，减少了政策变动对企业的影响，提供了一个稳定和可预期的税收环境。

总结起来，房地产企业税收是一个复杂而庞大的系统，其规模和影响力不可忽视。

在我国的房地产发展过程中，政府对于房地产企业的税收政策调控起到了重要的作用，既要保证政府的财政收入，又要兼顾企业的发展。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

房地产开发各环节税收情况

实用标准文档目录一、取得土地环节 (2)（一）城镇土地使用税 (2)（二）印花税(土地出让或转让合同) (3)（三）契税 (3)二、设计施工环节 (4)（一）印花税(设计合同) (4)（二）印花税(建安合同) (4)（三）印花税(借款合同) (4)三、房产销售环节 (4)（一）土地增值税(预征) (4)（二）企业所得税(未完工开发产品) (5)（三）印花税(商品房销售合同) (5)（四）增值税 (5)（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 (6)四、竣工交房环节 (6)（一）企业所得税(完工开发产品) (6)（二）房产税 (7)（三）土地增值税(清算) (7)一、取得土地环节（一）城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

1、计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。

2、税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

表1：城镇土地使用税税率表3、应纳税额的计算年应纳税额＝计税土地面积（平方米）*适用税额城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

土地使用税针对“集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地”各地税务局有减免优惠。

房地产企业各环节涉及的税收分析

土地使用税的纳税义务时间财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知?（财税2006年186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

”基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。

土地投标合同中没注明土地交付使用时间而多缴纳税收的分析2010年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。

由于当地土地储备中心2010年的土地储备指标全卖完了，为了实现2010年的财政收入的目标，当地政府只好把2011年的土地指标预先放到2010年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2010年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。

房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。

由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2011年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到20 12年3月份才办理了土地使用权证书。

2012年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2010年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2010年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。

财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006年186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

房地产企业各环节涉及的税收分析

房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。

房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。

一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。

房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。

（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。

房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。

（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。

房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。

二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。

（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。

房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。

（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。

如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。

三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。

物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。

（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。

房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。

（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。

房地产开发各环节税收政策详解

房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。

本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。

一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。

土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。

根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。

若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。

二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。

在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。

建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。

三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。

房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。

房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。

对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。

契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。

四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。

包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。

当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。

五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。

对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。

此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。

房地产开发各环节税收政策详解

房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是我国经济中的一个重要领域，对于促进城市化建设、推动产业升级和提升人民生活质量有着重要作用。

然而，对于房地产开发项目而言，其涉及的税收政策颇多，而且在具体实践中也存在着很多的问题和争议。

一、房地产开发前期税收政策1、土地出让金的征收。

土地出让金被视为地方政府重要的财政收入来源之一，也是房地产项目开发前的重要财务支出。

具体来讲，土地出让金的征收标准按照土地的性质、所处位置等诸多因素不同而不同，按照每平米建筑面积收取。

2、增值税的预征。

在房地产项目开发前期，开发企业还需要交纳增值税的预征金，该政策旨在防止开发商在项目完成后将多余利润带走，确保税收的稳定和高效。

3、房地产税的征收。

房地产税是我国新开征的一项重要税种。

自2017年开始，全国各地陆续实施该项税收政策，目前主要覆盖城区房屋和商业用房。

按照税率计算，税款支付的具体标准按照房屋的属性、用途、位置等方面考虑。

二、房地产开发中期税收政策1、土地使用税的征收。

土地使用税主要针对已经开始涉及施工的项目，该税种在我国实行已久，其税率根据地区不同而异，主要收取开发企业在项目实际施工过程中对土地的使用权所产生的费用。

2、印花税的征收。

在房地产项目的中期周期中，往往会涉及到一些交易、变更、过户等行为，而在这类交易情况下开发企业需要缴纳的印花税费用相对较高，该费用的计算标准以房产的市场价格作为基础。

三、房地产开发后期税收政策1、个人所得税的征收。

在房地产交易结束后，买卖双方需要缴纳个人所得税。

根据税法规定，个人所得税缴纳的标准根据房屋的售价和转让时间来计算，同时，对于非本地区户籍居民，税收按照特定的标准计算。

2、物业管理费的缴纳。

在房地产项目开发结束后，物业管理费才正式开始收取。

该费用的标准通常以物业面积、楼层、物业类型等因素为主，在部分一线城市中，物业管理费标准相对较高。

四、房地产开发中存在的税收问题1、土地出让款高企。

由于土地出让款的标准存在着去化缓慢的现象，同时政府部门对靠近市中心、交通便利的土地更为青睐，因此土地出让款的缴纳金额相对较高，可能会对开发企业造成压力。

房地产企业各环节涉及的税收分析

房地产企业各环节涉及的税收分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在经济中扮演了越来越重要的角色。

大量的房地产企业涌现出来，为促进经济发展和满足人们对居住品质要求的需求做出了重要贡献。

但是，房地产企业在从开发到销售的每个环节都将涉及到税收问题。

因此，下文将会对房地产企业在各个环节中涉及到的税收问题做出深入的分析。

1、房地产开发环节的税收问题在房地产企业开发房地产时，其必须向国家缴纳开发税。

根据《房地产税法》规定，开发税为房地产增值税（简称“VAT”）。

这种税收是根据增值税税率来确定的，税率为17%。

不过，房地产企业在开发过程中并不仅仅只需要缴纳开发税。

根据《房地产税法》的规定，房地产企业开发房地产还需要向国家缴纳土地增值税和契税。

关于土地增值税，一般情况下，买卖价值远高于市场价值的土地将需要缴纳土地增值税。

这种税收是根据土地增值额来确定的，税率通常为30%。

另外，在土地开发过程中产生的其他一些收入，在满足一些特殊条件的情况下也会被纳入土地增值税的范畴。

契税是指在房地产买卖合同中涉及到的税收。

这种税收也是根据房屋的市场价格来计算的，但税率要根据不同地区而定。

例如，在北京地区购买二手房产买卖契税为1.5%，而在广州地区为3%。

2、房地产销售环节的税收问题房地产企业在销售房地产时需要向国家缴纳所得税、营业税和个人所得税。

所得税是依据公司的利润来计算的。

根据《企业所得税法》的规定，税率通常为25%。

营业税是房地产企业销售房地产所需缴纳的税种之一。

目前，营业税税率为5%，不过自2016年5月1日起，营业税被增值税取代。

房地产销售以及金融、保险、新闻出版等行业将被纳入到增值税的范畴。

个人所得税是买卖房产时涉及到的税种之一。

根据《个人所得税法》的规定，卖方在收到房地产销售款后还需要向国家缴纳个人所得税。

这种税收通常按照房地产的市场价值的5%计算。

3、房地产代理环节的税收问题房地产代理需要向国家缴纳增值税和营业税。

房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿

房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。

然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。

本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。

一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。

1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。

缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。

2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。

在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。

(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。

a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。

3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。

房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。

二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。

1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。

(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。

2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。

房开企业不同环节的涉税分析

房开企业不同环节的涉税分析1. 引言1.1 房开企业不同环节的涉税分析房地产开发企业是指专业从事房地产项目的开发、建设、销售和管理的企业，在整个房地产开发过程中涉及到诸多税费。

从土地购置、开发建设、销售与出租到资金运作等各个环节，都存在着各种税费相关问题。

在土地购置环节，房地产开发企业需要缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费。

而在开发建设环节，企业则需要纳税地方教育附加、房地产税等税费。

在销售与出租环节，房地产开发企业还需要缴纳契税、企业所得税等相关税费。

而资金运作环节也面临着利息、汇兑损失等税费问题。

为了降低税务成本、规避税务风险，房地产开发企业需要注重税务合规及风险防范。

合理规划税务策略、优化税务结构，持续改进税务管理水平，对于提高企业的竞争力和盈利能力至关重要。

只有深入了解不同环节的税费政策，合理利用税收优惠政策，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

税务管理是房地产开发企业发展不可忽视的重要环节，只有做好税务工作，企业才能稳步发展、长期可持续。

2. 正文在房地产开发企业的经营过程中，土地购置环节是一个重要的税费支出环节。

在土地购置环节中，房地产开发企业需要承担多项税费，包括土地增值税、土地出让金、土地使用税等。

土地增值税是土地购置环节中最重要的税费之一。

根据国家相关法规，开发企业在购买土地后需根据土地转让价格支付土地增值税。

土地增值税的税率一般为5%，但具体税率可能会根据不同地区和政策进行调整。

土地增值税的计算是企业必须重点关注的事项，因为计算错误可能导致企业财务成本的增加。

土地出让金也是土地购置环节中不可忽视的税费。

土地出让金是政府为了将土地转让给企业而收取的费用，其数额一般按照土地的估值来确定。

房地产开发企业必须根据土地出让金的金额来进行支付，并需要留意政府相关政策的变化，以避免不必要的风险。

土地使用税也是房地产开发企业在土地购置环节中需要缴纳的税费之一。

土地使用税是根据土地的使用年限和面积来确定的税费，其税率一般为每年土地面积的一定比例。

房地产企业涉及的主要税种分析

房地产企业涉及的主要税种分析房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业相比，房地产行业的税负较重。

如表1所示：表1 房地产企业涉及的主要税种1.营业税所谓营业税，是指对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。

对于房地产开发商来说，项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。

纳税人转让土地使用权或销售不动产时，要按照营业额和规定的税率计算应纳税额，计算公式如下：应纳税额＝营业额×税率纳税人转让土地使用权或者销售不动产时，如果采用的是预收款方式，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。

纳税人转让、出租土地使用权时，应向土地所在地的主管税务机关申报纳税；纳税人销售、出租不动产时，应向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

2.土地增值税所谓土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率土地增值额＝转让房地产总收入－扣除项目金额其中，“转让房地产总收入”即为房地产企业转让房地产时取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

“扣除项目”分为开发房产之前取得的土地价值、开发房产项目需要发生的开发支出、开发费用，此外还包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

对于房地产行业来说，国家规定土地开发成本和购置土地费用两项合计可以加计扣除20%。

用转让房地产总收入减去扣除项目金额可以得出土地增值额，增值额占扣除项目金额的比例可以决定速算扣除率和适用的税率，如表2所示：表2 土地增值税税率表需要注意的是，国家规定，如果房地产开发商建造普通标准住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

由于房地产开发的周期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，有些地方税务局采取按期预征、汇算清缴的办法，即按当期取得的售房收入依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。

房地产开发各环节税收情况

概述房地产业是我国经济重要的支柱产业之一，对于国家经济的发展具有重要的意义。

在房地产开发的各个环节之中，涉及到了多种类型的税收，如增值税、企业所得税、土地增值税、房产税等。

本文将对房地产开发各环节税收情况进行详细介绍。

土地使用权的取得环节土地使用权的取得是房地产开发的第一步，也是最为重要的环节之一。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的取得分为出让、划拨和拍卖三种方式。

出让在出让土地使用权时，开发企业需要支付土地出让金。

土地出让金是指土地使用权出让方对出让的土地使用权而收取的一定比例的金额。

根据《财政部、国土资源部关于调整土地出让金政策有关问题的通知》的规定，2019年1月1日起，土地出让金缴纳比例为土地成交价款的20%以上。

此外，土地出让金也是企业所得税的征税基础。

划拨划拨土地使用权时，涉及到土地出让金和土地出让金补偿两部分。

其中，土地出让金由政府向企业收取，土地出让金补偿由企业向原土地使用者支付。

企业在向原土地使用者支付土地出让金补偿时，需要缴纳增值税和土地增值税等税费。

拍卖拍卖土地使用权时，企业需要向国家或地方拍卖机构缴纳一定比例的拍卖保证金。

当企业成功竞得土地使用权后，需要支付土地成交价款。

拍卖保证金和土地成交价款均需要缴纳增值税和土地增值税。

房地产开发环节房地产开发环节包括了前期规划设计、项目建设和后期销售、交付等多个环节。

在这些环节中，企业需要支付的税费也不同。

前期规划设计在前期规划设计环节中，企业需要进行地质勘探、城市规划、建筑设计等工作，需要缴纳的税费如下：•增值税：企业在购买相关设备和材料时需要缴纳。

•固定资产投资方向调节税：企业在购买固定资产时需要缴纳。

•印花税：企业在进行文件签订、注册公司时需要缴纳。

•工程款支付：企业在进行工程款支付时需要缴纳税费。

项目建设在项目建设环节中，企业需要进行建设用地的平整、基础设施建设、房屋建设等工作。

房地产项目公司各环节税收筹划分析

房地产项目公司各环节税收筹划分析标签：房产分类：房地产税收与税收筹划房地产项目公司各环节税收筹划分析房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司解散。

这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。

1、房地产项目公司决策阶段的筹划内容项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。

这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要，一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本，将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击，资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。

在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。

（1）项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。

是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。

根据我国公司法的规定，子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。

由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务，而分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。

根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。

房地产企业涉及税种分析

房地产企业涉及税种分析一、主要环节及涉及的主要税种一个房地产项目在时间流程上主要包括土地取得、规划设计、融资、建设施工、房屋预售、项目清算、使用、运营管理等环节，涉及的主要税种如表2.1所示：序号环节权利许可证等证明涉及主要税种契税1土地取得土地出让合同土地使用权证印花税土地使用税耕地占用税项目立项备案2规划设计建设用地规划许可证建设工程规划许可证34融资建设施工借款合同建设工程施工许可证印花税（借款类合同）印花税（建安类合同）营业税（销售不动产）城市保护建设税商品房销售许可证、5预售国有土地使用权变更登记转让证明书。

教育附加税地方教育费附加土地增值税(预征)企业所得税(预征)印花税（商品房销售合同）企业所得税（完6项目清算满足一定条件工开发产物）土地增值税清算营业税（出租）城市维护建设税教育费附加7租赁/自用租赁合同地方教育费附加印花税（租赁合同）房产税（出租）房产税（自用）营业税（管理服务）8运营管理物业管理合同、委托管理协议城市维护建设税教育费附加地方教育费附加表2.1房地产企业各环节涉及的税种房地产运营企业房地产开发/运营企业、承租人承租人房地产开发企业房地产开发/运营企业房地产开发企业房地产开发企业、购房人房地产开发企业印花税（设计加工类合同）房地产开发企业、合同另外一方房地产开发企业征税主体二、契税在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生契税纳税义务。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。

其中：土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指的是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。

特点：1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。

税率：契税实行幅度比例税率。

税率幅度为3%-5%。

具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。

房地产开发项目税种全面分析

房地产开发项目税种全面分析1.增值税增值税是指在生产过程和流通环节中，按照商品增值额征收的一种税收。

对于房地产开发项目来说，涉及到不动产的买卖，所以增值税是不可避免的。

一般来说，房地产开发企业需要按照房屋总价值的17%交纳增值税。

2.印花税印花税是指在一定的法定情形下，对于特定的行为或者事项所征收的税款。

房地产开发项目中，涉及到土地使用权转让、建筑物买卖等等，都需要按照一定比例交纳印花税。

具体比例根据不同的地区和具体情况而定。

3.城市维护建设税城市维护建设税是指按照城市人口和用地面积作为计算基础，按照一定比例征收，用于城市基础设施建设和维护。

房地产开发项目涉及到的房屋买卖、转让等都需要按照一定比例交纳城市维护建设税。

4.土地使用税土地使用税是指所有者或者承租人按照土地的利用方式和面积缴纳的税款。

一般来说，房地产开发项目需要按照土地面积以及利用方式交纳土地使用税。

5.房产税房产税是指对于拥有房地产的个人或者企业所征收的税款。

对于房地产开发项目的开发商和买房者来说，都需要按照房产的评估价值交纳房产税。

6.企业所得税企业所得税是指企业在一定会计年度内按照所得额交纳的一种税收。

房地产开发企业对于销售的房屋或者转让土地所得进行纳税。

7.个人所得税8.城镇土地使用税城镇土地使用税是指城镇土地使用权出让金的一种地方税收。

对于房地产开发项目来说，需要按照土地使用权出让金的一定比例交纳城镇土地使用税。

9.房地产开发企业所得税10.基础设施建设费基础设施建设费是指房地产开发项目涉及到的基础设施建设所需的费用。

房地产开发企业需要按照一定的比例交纳基础设施建设费。

总结起来，房地产开发项目涉及到的税种包括增值税、印花税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房地产开发企业所得税以及基础设施建设费等。

不同的税种对于房地产开发项目有着不同的征收依据和征税比例，房地产开发企业需要按照相关法规和规定进行纳税。

房地产企业各环节涉及的税收分析-原稿

1、印花税合同签订原则（含税不含税）2、精装修房子的签订环节3、销售合同交房期限签订4、立项阶段不同项目组合立项原著中5、土地取得环节和返还环节6、样板房的费用7、利息的合同8、建安合同的预提9、绿化合同的签订及养护环节10、不动产租赁和动产租赁的选择签订11、地下车位的出租或出售合同12、甲供采购的环节13、一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划10、三旧改造拿地的税务问题与筹划11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）12、企业取得土地返还款的财税处理13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税14、与政府签署土地合同应关注的时间要点15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税16、如何解决无法取得发票的税务难题二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划1、合作开发的重要税务问题与筹划2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税3、代建工程筹划难点4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键）5、自建规避营业税的筹划6、甲供材料的税务问题及筹划7、铝合金门窗和电梯的税务故事8、征地赔偿老百姓的征地款和上面的附属物是否征税9、如何讲不可售面积的故事，总体搞好项目的筹划（核心园林绿化、会所、配套等在设计中的运用）10、出售精装房，装饰材料由购房户自行购买的税务问题及筹划11、分签销售合同和装修合同的税务风险及筹划12、绿化工程的税务问题及筹划13、会员销售模式的税务问题及筹划14、团购和秒杀的税务问题及筹划15、低价销售的税务问题及筹划16、汇算清缴中的成本与收入的税务处理17、销售未完工产品的税费处理18、商铺售后返租的税务问题19、房企代垫首付和购房返税的税务问题20、售后回购的税务问题21、融资性售后回租的税务问题及筹划22、卖房送家电、家俱的税务处理及筹划23、人防设施和地下车库的税务处理机筹划三、企业开发经营阶段土地增值税的重点税务问题及筹划1、清算单位到底应该如何确定更合法、更合算？（联体楼）2、土增税收入确定的税务标准及筹划：（未开票签合同、未开票也未签合同、未开票未签合同未使用）3、代收费用的税务问题及筹划4、分期开发转让房地产时土地使用权分摊的税务问题及筹划5、一笔或几笔借款多开发项目多个清算单位共同受益、利息分摊的税务问题6、单独修建的售楼部、样板房等营销设施费如何扣除7、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧8、旅游设施转让的土增税问题及筹划9、土地增值税清算时点如何把握？10、合并清算还是分别清算？11、开发产品先出租再转让，按旧房清算的税务问题及筹划12、多交营业税所得税对冲土地增值税合算吗？13、如何通过集团资金池来调整项目的增值率？（背对背担保和借款）14、搬迁损失能否扣除？15、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？四、其他应当关注的税务问题及筹划1、承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税？2、承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税？3、以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税？4、更换房屋附属设备和配套设施的如何计算房产税？5、土地价值应该如何计入房产原值？6、租金较低必须按原值计缴房产税吗？7、重组契税的筹划要点8、清算期间的坏账损失是否需要报批9、土地租赁合同是否属于印花税应税凭证？10、出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税11、托管收益是否能做收投资收益免税？12、清算企业剩余资产分配如何进行税务处理？13、房屋转租业务的税务问题及筹划14、房地产企业差额交税问题及筹划15、企业融资采用“固定回报+浮动收益”的税务问题及筹划16、企业信托融资股权溢价回购的税务问题及筹划17、企业民间借贷的税务、法律问题及筹划，如何建立民间借贷的安全港房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析一:房地产行业涉税及避税概述(一)房地产企业涉及税种较多,其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。

1、在销售环节营业税政策:预售房产时,应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。

2、企业所得税政策:有两种方式缴纳所得税(1)查账征收方式:其中,销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

(即预售房产时缴纳所得税的办法)。

(开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

)(2) 核定征收方式:石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。

分析:根据贵单位的情况,初步判断应采用查账征收方式较为有利。

目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时,首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行,否则硬性筹划得不偿失,致使企业存在重大纳税风险。

例如,销售精装房时,通过分解销售收入达到减税的目的。

但该筹划限制条件较多,需针对具体情况谨慎使用。

(二)房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段:1、化整为零,肢解收入或者将收入挂往来帐。

2、收取价款,不作收入;开具发票,不作收入,甚至在检查中隐匿部1分发票存根,逃避追查。

采取“体外循环法”,将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票,隐瞒收入;或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税;预收房款等挂在往来账面上,使缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃营业税和企业所得税。

3、不按规定开具发票,以收款收据、白条代替发票,收取价款不作收入;发票、收款收据混开,少计部分收入;如:开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。

4、不合理定价,减少收入。

采取各种方式降低售房金额,减少收入,如采取降低售房价格,加大其他规费的方法,调节收入。