房地产市场的“曲线启动”——以武汉为例

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基于非均衡理论的房地产市场有效供求总量分析——以武汉市为例

年第期总第3期&信息决策（下半月刊）——以武汉市为例□陈俊章泽宾摘要本文在市场非均衡理论框架下讨论房地产市场供求总量的非均衡性及其表现。

运用双曲线型非均衡模型对武汉市房地产市场有效供求状况进行实证分析，并测算了武汉市房地产市场非均衡度。

文章就如何缩小武汉市房地产市场有效供求非均衡程度提出一些政策建议，以期为规范房地产市场作出有益贡献。

关键词非均衡房地产市场双曲线型非均衡模型有效供求总量中图分类号：F293．31文献标识码：A一、市场非均衡理论概述非均衡理论就是探讨在供求不能完全相等的情况下，各种经济力量如何根据各自的具体情况而调整到彼此相适应的位置，并在这个位置上达到均衡的经济学理论。

它的最大特点是引入价格刚性和数量调节，它的理论魅力在于为研究价格缺乏弹性情况下的的资源配置问题提供了严谨的分析框架。

二、房地产市场的供求总量非均衡性及其表现对房地产市场而言，其市场信息不对称性和市场竞争不充分性更为明显，市场更为不完善，其非均衡性也更为显著。

房地产市场供求总量的非均衡性主要表现在：实际总供给大于有效总供给；潜在总需求大于有效总需求；有效总供给不等于有效总需求。

因此，必须采用合理的方法来测算房地产市场的有效供求总量，判断房地产市场有效供求的非均衡性质以及其非均衡程度，以便对房地产市场进行有效调控提供一定的依据。

三、房地产市场有效供求总量非均衡实证分析（一）非均衡计量经济模型简述。

最小原则非均衡模型是最基本的非均衡模型，具体形式如下：Dt=*X dt +dt （t =１、２、３……）需求方程St=*X st +st（t =１、２、３……）供给方程Qt=min （D t ，S t ）交易量方程这里D t 和S t 分别表示ｔ时期的房地产需求量和供给量，X dt 、X st 是各种影响房地产供给和需求的外生变量，、是待估参数，d t、s t 是随机误差项，一般假定dt 、st 服从均值为零，方差矩阵为∑的联合正态分布，且序列不相关。

轨道交通催生房地产市场热土——以武汉市“新常青板块”为例

一
交通系统四通八达，得该板块内居民出行非常便利。而地铁２使号线、场高速这种复合型的交通优势，武汉城郊板块中，有机在只
“ 常青板块 ” 具。新独２作为地铁二号线的首发站，基本辐射到板块内的各居民、可小区，民可享受更为舒适的地铁生活。地铁二号线建成后，仅居不将改善区域内公共交通条件不足的局面，将使得 “ 常青板块 ” 也新的未来充满了想象力，民不再为选择居住地而烦恼，居而根据个人喜好、境优劣度居程度等因素进行购房选择。环宜
、
３新常青板块。、
在经过近２年的持续建设后，青板块已经成为武汉市最具０常代表性的大型成熟居住社区，同时也是武汉人居的一张特色名片。由于各种市政交通、业、育、疗配套设施多年来的全面提升，商教医以及消费者心理认知的悄然变化，汉市民对该区域的居住氛围已武经形成了广泛的认同，这种先发的优势是其它城郊房地产板块不能比拟的。目前，着东方马城的建设、口火车站的改造、联奥林随汉美匹克花园的入市以及杨汉湖一带居住区的成熟，青片区辐射范围常越来越大，成了一个新的房地产板块一 “ 常青板块 ” 形新。二、新常青板块 “ 区域特点ｌ２０年一２０年 “ 常青板块 ” 域范围内，仅有ｌ、０６０９新区仅２块土地进行交易。而在地铁二号线规划公布以后就有四块土地进行交易，易量占到了３％以上。在交易的土地中主要是以中小地块交０为主，００左右的为４％，００一３００ｎ的为３％，均容１０００２００００ｆ３平积率是２ — ３，高的是３５基本上是以小高层为主，量的土．．最３０．，３大地是９年代中后期的土地储备，不是最近几年土地市场竞拍所ｏ而得，２０年该板块出现外资进入，得该板块土地的竞价增幅到０８使达到了４．，块挂牌的参考价和成交价之问的竞价增幅可以００地９反映出该板块土地炙手可热，已经具有成为城市热土的趋势。２“ 常青板块 ” 于武汉市目前独有的口岸唯一地块，武、新属是汉市唯一的机场高速出口陆地的地皮，时该板块紧挨着汉口火同车站，是其他板块所不具备的特殊地理环境。

武汉房地产市场分析报告

目录数字楼市（2011.6）第一章市场资讯1.1 经济与政策1.2 市场动态1.3 规划城建第二章土地市场2.1 挂牌土地拍卖情况2.2 土地出让情况2.3 土地出让分析2.4重点地块介绍第三章房产市场3.1 德盛指数3.1.1武汉市房地产吸纳指数 ..........................................................................................3.1.2指数应用..................................................................................................................3.2 月度成交分析3.3不同价格区间商品住宅销售情况3.4 不同面积商品住宅销售情况3.5 区域成交分析3.6 供应分析3.6.1供应情况..................................................................................................................3.6.2供应分析..................................................................................................................3.7 商业地产概况第四章片区市场分析4.1金银湖片区综述4.2地形地貌及经济结构4.3 金银湖片区未来规划4.4 金银湖片区房地产市场特征4.4.1 片区项目布局...........................................................................................................4.4.2 片区在售楼盘情况...................................................................................................4.4.3 金银湖片区房地产发展走势...................................................................................4.5 片区典型个案分析数字楼市（2011.6）土地市场（6月）成交宗数： 22宗成交面积： 134.13万方成交金额：86亿成交可建面积：396.88万方商品房市场房地产吸纳指数（德盛指数）：85.81点商品房新增供应面积（6月）：161.82万方商品住宅新增供应面积（6月）：123.97万方（约12397套）成交套数（6月）10199套成交均价（6月）6286元/㎡第一章市场资讯1.1 经济与政策住建部：新房屋征收评估办法实施住房和城乡建设部6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。

武汉市房地产市场的发展现状及趋势

武汉市房地产市场的发展现状及趋势第一版目录一、概述二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1、自然地貌2、人口分布3、行政区划4、基本城市要素（二）总体经济环境1、主要经济指标2、产业结构比较及发展趋势（三）政策环境1、武汉市整体城市规划2、土地市场影响政策3、房地产市场的影响政策（对开发商、消费者）三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势（一）武汉房地产市场综述1、房地产市场发展历程2、武汉市房地产市场总体需求情况（二）区域市场供需情况四、结论及建议一、概述从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升，已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。

照此趋势，未来几年里，武汉房地产市场竞争必然激烈，如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置，就成为摆在武汉顺驰公司，尤其是公司开发部面前的一个重要问题。

由于房地产行业本身涉及领域众多，因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场，本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面，从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场，从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析，力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断，以作为我们将来获取土地开发定位的指导。

二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势（一）基本影响因素1.自然条件武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。

全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4。

地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲积平原为主，北部为山地丘陵，其余均属平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。

实例——武汉市房地产市场分析

武汉市房地产市场分析1．武汉市房地产概况．概况目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升、逐渐走高的态势，属于并未发育成熟的上升期市场。

1.1.1．2000年，武汉市房地产开发总投资达亿元，较1999年增长%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长%；总竣工面积为万平方米，比1999年增长2%；全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的%，销售额亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。

1.1.2．房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为亿元，比1999年增长52%。

1.1.3．房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长%，说明个人购房贷款正迅速地增长。

附表4 2000年武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。

．2000年武汉市房地产市场的主要特点1.2.1．市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好1.2.2．个人购买率进一步增加附表51.2.3．地产投资进一步加大，投资结构更趋合理附表61.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大附表7．武汉市分类物业价格指数附表8 2000年武汉市房地产价格指数类别第一季度第二季度第三季度第四季度住宅1000 1009 1032 1041写字楼1000 1011 1012 1016综合物业1000 1010 1022 1028住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的%，个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的%。

2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为元/平方米。

武汉工程大学(硕、博士)研究生课程论文范本

武汉工程大学（硕、博士）研究生课程论文课程论文名称学科专业学号姓名房价上涨原因及对策分析——以武汉市为例（小三、黑体、居中）摘要：（小四、黑体、左对齐）近1O多年来，我国房地产业高速发展，住房市场价格呈现持续上涨的趋势。

本文首先从经济原因、心理预期、传统观念等因素对房价上涨的原因进行分析，然后以武汉市为例阐述该市控制房价上涨的阻力，最后从供给平衡、宏观调控、引导消费等角度提出抑制房价过快上涨的策略建议。

（字体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号，1.5倍行距）关键词：（小四、黑体、左对齐）房价；房价上涨；抑制房价（小四宋体）引言（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）我国有关经济统计部门的宏观数据表明，我国近1O年的经济增长重点靠房地产，如此看来，房地产是我国经济增长的支柱产业，也是我国国民经济的重点部门，它为充分就业、社会发展和社会稳定也做出了应有的贡献。

然而如今过高的房价让许多真正有购买能力而且想购买的居民望尘莫及，过高的房价也导致社会不公平，滋生腐败。

面对房价的过高甚至存在预期的房产泡沫，我们国家采取各种宏观调节政策措施，比如最近国家出台的限购令、征收房产物业税、存款准备金率上调、住房公积金利率的上调，都是针对房地产而制定的。

中国共产党十七届第五次中央委员会明确指出，“十二五”期间国家对房地产业加大调整，加快经济增长方式转变，加快经济结构调整。

本文就是在这种背景下探讨房价日益上涨的原因，并以武汉市为例来展开研究。

（正文字体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号，1.5倍行距）一、武汉市房价状况的回顾（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）1.1数据来源（二级标题：小四号黑体，加粗，顶格）由赳客网“宜居城市研究室”统计整理的最新2008年6月中国城市房价排行于6月22日首次在广州香格兰大酒店隆重发布。

据举办方赳客网相关负责人介绍，今后赳客网将定期统计中国各地城市房价的最新数据，以帮助购房者和投资者提供更多分析参考数据。

基于向量自回归模型对房价与地价关系的实证分析

基于向量自回归模型对房价与地价关系的实证分析摘要：考察2000年3季度到2008年3季度上海市房地产价格指数与土地价格指数的动态影响关系，运用格兰杰因果检验、向量自回归模型、脉冲响应函数以及方差分解的方法，得出上海市土地市场价格变化与房地产市场的价格变化在短期内会产生一定程度的相互作用，但是在长期内上海市房地产市场的价格变化受土地市场价格变化和房地产市场价格变化的共同作用，而土地市场价格变化只受其本身影-自的结论。

关键词：房价；地价；格兰杰检验；预测方差一、引言早在19世纪，大卫，李嘉图Ⅲ通过研究得出地价高是住宅价格高的结果——而不是原因的判断。

我国学者近年来也对房价和地价的关系作出了探讨：曾向阳、张安录(2005)以武汉市为例，得到了短期土地市场价格与房地产市场价格相互影响，而土地市场对房地产市场价格影响更大，长期而言土地市场和房地产市场没有显著的因果关系。

张红等(2007)以北京市为例，研究了1997年到2003年分季度商品房的走势后认为，我国地价的变化会导致房价的变化。

黄静、屠梅曾等(2009)H通过对全国29个城市面板数据的分析，认为东部和西部城市地价对房价的长期影响较大，中部城市房价对地价的长期影响较大，总体而言，长期来看房价对地价的影响程度要高于地价对房价的影响程度的结论。

艾建国等(2008)通过对北京、上海、武汉三城市的实证分析，认为北京地价对房价影响作用较高，上海在前期地价对房价影响作用较高，后期逐渐被炒房作用所替代，武汉地价与房价相互影响作用不大。

油永华(2007)通过对山东省数据的检验后认为，短期内。

房价决定地价，长期内，地价与房价具有一定的独立性。

但地价不是影响房价的主要原因。

郑娟尔、吴次芳(2006)通过对我国23个大中城市房价和地价格兰杰成因的分析后认为，二者互为格兰杰成因。

影响多少由各地决定。

葛红玲、金彦(2008)通过对北京市的房价与地价的实证分析得到二者并不具备明显的格兰杰因果关系。

宏观调控下的武汉房地产业的SWOT分析

宏观调控下的武汉房地产业的SWOT分析2010年以来，国家为保障房地产市场健康发展、稳定房价，不断升级加码的调控政策层出不穷，从2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，从土地"货币和财政政策等方面对房地产市场进行宏观调控# 从效果上看，虽然各地区"各部门根据中央决策和部署作了大量工作，使得房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制$但少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题未得到根本解决$ ，""# 年，国务院针对稳定房价问题又提出了六条意见%&国六条’(，同时通过转发建设部等九部委以&国十五条’的方式进一步对&国六条’进行细化，这些措施将对武汉房地产市场会产生哪些影响)本文将从房产新政的特点和武汉市具体情况进行分析$，""’年国家制定的房产新政，主要特点是由中央政府制定宏观调控政策，而政策的细化和贯彻落实则由地方政府制定和执行$ 然而由于受推动地方经济增长的驱动，地方政府的目标尤其是利益并非与中央一致，因而不可能完全无折扣地执行中央宏观调控政策$ ，""# 年国家制定的房产新政，总体上保持了与，""’年政策的一致性，但在以下方面又有新的特色"第一，通过国家监察部和国家统计局的介入，强化了用行政手段对地方政府贯彻落实中央决策的监督* 第二，通过明确规定两个%"(的刚性指标，从土地供给和住房面积两个方面强制性地改变未来住房市场的供应结构，并通过建立住房建设规划与住房结构比例统一备案与审批制度予以落实*第三，加强对整顿房地产市场秩序的法治力度，除加强对房地产开发建设全过程进行监管+切实整治囤积土地和房屋等违规违法行为外，也强化了地方政府依法行政的法治责任*第四，进一步发挥税收"信贷政策的调节作用，引导和调节住房需求*第五，通过调整住房供应结构，逐步建立和完善住房保障制度*第六，完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向，以真实可靠的供求状况和价格信息引导理性消费和市场供给，促进房地产供求实现市场均衡*第七，政策的规定也有一定的灵活性，不搞一刀切$ 总的原则是坚持突出重点，分类指导，区别对待$从中央宏观调控的总体目标看，并非要打压房地产价格，而是要把房地产业作为国民经济的重要支柱产业，促进其健康有序地发展，因此，调控短期目标是稳定房价"改善住房供应结构"规范房地产市场，而长期目标是构建合理的多层次住房分配与住房保障制度$ 从具体方式上看，&国十五条’进一步强化了行政手段，重点针对地方政府对各项措施的贯彻和落实，防止因地方政府落实不到位所导致的调控失灵*同时，房产新政将住房市场进行了细分，通过政府和市场同时发挥作用，分别满足不同收入群体的市场需求*此外，通过科学确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价，表明中央的调控正在走向&增加供给与抑制需求同时进行’$然而，政策实施效果并不依赖于决策者的意愿，而是与政策本身的合理性以及政策的执行情况密切相关$ 总体而言，此次房产新政的调控重点是加强政府的管理"引导"规范和监督，以行政手段解决中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突$ 然而在住房市场存在巨大需求"社会收入分配严重不均衡"土地和资金分别由政府和银行垄断"现行财政收入分配体系存在缺陷的条件下，房产新政虽然可能较好地解决住宅供应结构和促进房地产市场规范方面的问题，但对稳定房价的效果如何还有待进一步观察$下面结合武汉市的具体情况加以分析$从本质上说，与一般商品一样，房价最终由供求关系决定，因此，本文分析重点集中在需求和供给层面$ 但是，房地产既是消费品，又是投资品，具有双重属性$作为消费品，房地产需求满足一般需求规律*而作为投资品，却是价格越涨，需求越大，&买涨不买跌’$ 由此可见，现实中的住房需求包括,城市人口增加带来的主动需求"改善居住条件的需求"投资和投机需求以及房屋拆迁导致的被动性需求$&)需求分析$ 从需求层面看，武汉市住房需求整体上尚未饱和，而且有不断上升的趋势$ ，""’年，武汉市全年完成国内生产总值*+,-.，，/$ 亿元，同比增长&01%(，按常住人口计算，当年人均+,-达到，#，/$ 元，按当年平均汇率折算为/，0’美元* 居民可支配收入为&"$02 元，同比增长&/103$ 随着城市经济的快速发展，购房需求会继续保持旺盛，具体表现在以下方面"首先，武汉市改善居住条件和新增人口住房的需求较大$ 根据-武汉市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见.确定的目标%到，"&" 年，全市城镇居民人均住房建筑面积达到/"平方米(测算，&十一五’期间，武汉市城镇居民因改善住房条件所形成的住房需求总量为，&"" 万平方米左右*同时，随着&中部崛起’战略的实施，武汉市在全国的社会经济地位将日益上升，而城市化进程的加快，又将使至少#" 万农业人口和外来人口在&十一五’期间转变为本市非农业人口，从而形成至少约2"" 万平方米的新增住房需求*可见，仅改善居住条件和新增人口两方面的需求平均每年就需#"" 万平方米左右的住房面积$ 这些需求不会因房产新政的出台受到较大影响$其次，由于收入分配不均衡和投资渠道有限，武汉市目前已销售住房中有相当比例为投资或投机性需求$ 据有关部门估计，二次置业及以上者占/"(以上，因此投资和投机需求不容忽视$ 尽管房产新政中采取了提高首付比例+ 延长全额征收营业税年限等信贷和税收手一%房产新政的特点二%武汉市具体情况分析观察与评析，"段，但对高收入阶层来说，提高首付比例的调节作用并不大，而延长全额增收营业税年限的措施也未必有效" 因为需求旺盛时，卖方往往可以将营业税负担转嫁给买方，从而使二手房交易价格上涨#卖方也可采取其他方式进行避税，如武汉市最近出现的五年内$以租金作定金%，五年后再进行转让的避税方式等&此外，卖方也可能会减少二手房供给，使二手房市场萎缩，从而可能导致整个住房市场供给不足，这既不利于住房市场的正常发育，也是各级政府不愿看到的结果，而且也会影响到地方政府的契税收入& 为活跃二手房市场和避免利益损失，地方政府有可能采取变通方式与中央政府进行博弈&第三，随着房产新政关于土地供给制度的调整，政府可能需要增加土地供给"而增加土地供给无非来自于土地征收和房屋拆迁，但在城市扩张和征收农民土地受到严格限制的条件下，不可避免会产生由房屋拆迁等所引起的被动性需求&，’供给分析& 从供给层面看，武汉市住宅供应量的增幅可能由于土地供应规模受到限制而有所下降，而供给结构会因房产新政的出台继续得到调整，但也可能会出现一些新的问题&统计数据显示，，""( 年，武汉市共出让土地)%((’* 亩，同比增长仅"’)+，说明土地供应规模受到限制& 武汉市当年房地产开发投资，*%’** 亿元，占全社会固定资产投资的，$’，+ ，同比增长，%’%+，增幅比上年同期回落约*’* 个百分点，其中住宅投资，&#’$( 亿元，同比增长，*’，+ ，占房地产开发总投资的%，’$+#&，" 平方米以下的商品住房供应量占总供应量的(%+左右，供应结构得到调整& ，""( 年武汉市房屋施工面积，%,*’#) 万平方米，同比增长&，’%+，与上年同期相比增幅减少了&，个百分点#其中商品住房施工面积，，*%’*# 万平方米，同比增长&,’，+ ，占总施工面积的$)’#+#经济适用房’不含集资建房(施工面积&,*’#% 万平方米，同比增长)$’,+，占住房施工面积的#’(+& 从武汉市目前新审批)新开工的商品住房建设项目看，套型建筑面积在*" 平方米以下的住房’含经济适用房(总体上已达到开发建设总面积的#$’)+，但不是每个项目都达到这一比例，这与此次房产新政关于$%"+以上%的要求尚有差距，而且这些项目也并非采取了房产新政$在限套型)限房价的基础上，采取竞地价)竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位% 的土地供应方式&房产新政将两个%"+作为考核地方政府的刚性指标，但实际上却不易操作&从政策规定看，$国十五条%并未对这两个%"+是指整个城市的土地和住房供给)还是对单个项目的具体要求作出明确解释&如果是对单个项目所做的要求，则该规定很不合理而且苛刻，恐怕也难以执行& 首先，这违背了土地经济学基本原理& 不同区位的土地决定了它的经济价值，在高经济价值的土地上非要建设%"+中低价位的普通住宅，要么是对土地经济价值的扭曲，损失土地资源配置的效率，也损害了地方政府的经济利益#要么是开发商提高剩余)"+高价位商品住宅的价格，降低住宅质量以降低开发成本#要么是降低整个小区的外在环境#如果土地价格)住宅质量和小区环境都不降低的话，普通住宅的单价则很难降低，即使套型建筑面积控制在*" 平方米以下，中低收入阶层买不起的还是买不起& 其次，旧城改造是土地利用的内涵式发展，而这些土地往往位于城市中心区，其开发成本高，难以支撑%"+中低价位普通住宅的投资建设，因而这一强制性规定可能会对郊外外延式扩张产生激励& 第三，同一小区具有档次)品质和特征相差很大的各类住房，往往会影响小区的整体环境)物业管理与服务，也不符合消费者聚类选择的消费习惯，可能影响到市场销售&随着房产新政的推行，这种对住宅供给实行$限面积)限比例)限价位%的管制政策，会在一定程度上扭曲市场机制，而地方政府) 开发商和消费者会有哪些回应，$三限% 管制产品是否都能被市场消化掉，还有待于进一步观察&)’住宅价格走势分析& 据有关数据显示*武汉市商品住宅成交价自，"", 年开始持续上升，特别是，""( 年涨幅较快，其中第)), 季度的环比增长都超过了%个百分点& ，""( 年武汉市商品住宅均价为)),(’%( 元- 平方米，同比增长，(’,+，增幅比，"", 年同期的&)’,+高&，个百分点& ，""# 年& 季度，武汉市商品住宅平均价格为)($,’%$ 元- 平方米，与，""( 年同期相比涨幅为，，’%+，但季度环比增长幅度下降到"’#%+，价格上涨势头受到一定抑制& 尽管如此，房产新政实行后武汉房价走势如何还难以判断&首先，从全国范围看，武汉的房价与其他类似城市相比仍处于较低价位水平"武汉市房地产特征价格指数不仅远低于北京)上海)杭州)南京等城市，即使与西部地区的重庆)成都相比也低不少，因此，随着武汉市经济快速发展和地位的提升，武汉市房价仍有较大的上涨空间&其次，地价上升增加了住宅建设的刚性成本" 据统计，，"", 年武汉市商品住宅楼面地价均价为&，&( 元-平方米，，""(年已达到&*"(’，，元-平方米，涨幅为,(’，+& ，""# 年( 月)& 日，武汉市土地拍卖会拍出该市土地单价最高纪录，高达&%,%’(# 万元- 亩，该商住综合用地楼面地价达到)%,( 元- 平方米& 确实，土地收益已成为地方政府财政收入的重要来源，如武汉市，""( 年出让土地量仅比上年增长"’)+，但交易金额却达&，,’，( 亿元，同比增长($+& 当年武汉市财政收入)$* 亿元，新增&"& 亿元，土地收益占了相当比重& 然而，这也与我国现行财政收入分配体系密切相关& &**, 年国家实行分税制改革，通过划分国税)共享税和地税的方式，当年就改变了中央财政收入多年低于地方财政收入的格局，而作为一种补偿，国家也将城市土地收益划归地方&地方政府既要发展本地经济和提供基础设施等地方公共产品，又要从土地出让收益和其他财政收入中拿出一部分担负廉租房和新农村建设，因此，过多指责地方政府$以地生财%也不尽合理&而且，既要地方政府控制地价和房价，又要从地方财政收入中进行额外支付的设想难以实现，作为昂贵的稀缺资源，土地价格在市场机制作用下还会继续上涨&另一方面，由于建筑材料等价格上涨，小区环境和住宅品质提升，加大了房地产开发成本，也会促使住宅价格继续上涨"从总体上看，由于市场需求不会有较大改变，促进房价上涨的成本因素依然存在，而且住房供应的结构调整也可能会出现执行困难，因此武汉市房价如何变化还存在较多不确定的变数& 即使供应结构得到完全改善，住房平均总价可能会有较大的回落，但住房平均单价走势如何还需密切予以关注&。

烂尾、滞销楼盘有效解决方案的探讨

烂尾、滞销楼盘有效解决方案的探讨打造武汉首个生活特区【烂尾、滞销楼盘触目皆是，一样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人惊心动魄，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取持续报导的方式，对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深切分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如何辩别地雷和陷阱，同时寻觅到绝处逢生的商机。

】打造武汉首个生活特区一、项目简介武汉丽岛花园，是闻名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为，建有78栋单体楼宇，包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。

丽岛花园位于武汉南湖风光区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼别离为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的武汉高校文化区：武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府围绕周围，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。

每一个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色和谐的其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰硕的视觉感。

二、进展商简介丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成武汉一流的精品住宅小区。

在此之前，红桃K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的进展商，红桃K看准了那时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国内五大知名公司一路联合开发中南地域最高质素的小区物业。

丽岛花园的进展商：联合置业（武汉），其合作单位包括：建筑设计：加拿大B+H国际建筑师事务所环艺景观设计：香港怡景师设计公司室内装饰设计：香港陈建中设计施工图设计：上海建筑设计院物业治理顾问：深圳市金地物业治理三、项目前期推行回忆丽岛花园分三期开发，总占地面积约10万平方，容积率仅为1。

首期总建面积万m2,其中别墅1万m2,公寓万m2；单位套数（共）:147套,其中别墅23套,公寓124套；复式单位(共):18套,其中5层洋房内占10套,小高层占8套；别墅均价7500元/m2（未折），大体在6000-8000元/ m2之间；五层洋房均价3200元/m2；小高层均价3500/m2；复式均价3700-3800元/m2。

武汉吴家山住宅市场市调报告教学课件ppt

失严重。 • 改造内容：对街区进行整体规划设计，引入特色餐饮、文化创意、休闲娱乐等业态，同时注重保留历史风
貌。 • 成果展示：图片、视频等展示改造前后的对比效果，以及商户的入驻情况、客流量等数据。
经验总结与反思
经验总结
从上述案例中可以总结出一些成功的经验，如重视规划设计、因地制宜、政府与居民共同参与、创新业态引入等。
等。 • 设计调研方案：根据研究目的和问题，设计合理的调研方案，包括调查对象、调查方法、调查内容等。 • 收集数据：通过问卷调查、访谈、观察等方式收集数据，确保数据的准确性和可靠性。 • 分析数据：对收集到的数据进行整理、分析和解释，提取有用的信息和结论。 • 撰写报告：根据分析结果撰写市场调研报告，包括研究结论、建议和展望等。
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市场调研是一种系统性的研究和分析活动，需要遵循科学的方法和流程，以确保数据的准确性和可靠性。
市场调研的重要性
了解市场需求
把握市场趋势
市场调研可以帮助企业了解消费者的需求和偏好，从而为产品研发、市场营销等提供依据。
通过市场调研，企业可以了解市场的发展趋势和变化规律，从而及时调整自身的战略和业务。
回归分析
运用回归模型，分析自变量和因变量之间的关系，以预测因变量的取值。
可视化工具
运用图表、图形等可视化工具，将数据分析结果进行直观展示，以便更好地理解和解释数据。
调研结果展示与解读
调研结果概述
简要介绍调研的目的、内容和方法，以及调研结果的总体情况。
区域住宅市场分析
对吴家山住宅市场的区域特点、房价水平、供求状况等方面进行分析和解读。
评估市场风险
提高决策效率
通过市场调研，企业可以了解市场的竞争格局、政策环境等，从而评估市场风险，为投资和扩张提供参考。

住房专项维修资金归集的实践与探索——以武汉为例

金风险
法》，）根据《权法》《物、物业管理条例》法律、等行
政法规对住宅专项维修资金的交存、用、督使监
和法律责任等方面提出了原则性规定。据统计，
目前全国一二线城市大多根据此规定，定出台制了相应的办法和实施细则。至２１年底，海截０１上归集维修资金３０亿元左右；０天津归集维修资金１０亿元左右；２深圳归集维修资金８０多亿元；南京、沙等城市归集维修资金均在６长０亿左右。武汉市于２０年出台了《汉市住宅共用００武
设单位发放的交存通知书后，办理房屋交付手在续前，《汉市住宅专项维修资金交存通知书持武（房人）、个人身份证件、武汉市商品房买卖购》《合同》到指定窗口或专户银行公布网点交存维修资金，在办理商品房转移登记时，示维修资并出金交存证明。自此，武汉市业主可在专户银行５０多个网
实测面积，计算业主交存的维修资金数额。
然而，如果将业主交存维修资金的时点提前到交房之前，商品房交付使用备案之前，需即就要维修资金管理部门从产权处获取房屋实测面积等有关信息，据这些信息，项目办理维修根为资金开户
规定的百分比 ×面积

城市商品住宅价格影响因素差异性研究——以武汉城市圈为例

上述分析说明，大城市房地产发展较为成熟，响其商品影住宅价格的主要因素是房地产自由发展的市场因素，中小城而
市房地产发展还处于比较混乱的局面，响其商品住宅价格的影
主要因素多为非市场因素。由此，本文建议中小城市政府部门在制定房价调控措施时应根据自身房地产的具体情况进行决策，意区别于大城市房价的调控措施，勿盲目跟风而忽应注切略实际，自身房地产的健康发展。影响
由以上结果可知，黄石市和鄂州市的商品住宅价格与其影
响因素的回归模型拟合效果很好，且均能通过Ｆ检验和ｔ检验，说明黄石市的地方财政一般预算收入能够很好地解释黄石市
对式（）２所示模型进行检验，得结果如下：
表１回归统计量
回归系数Ｒ回归系数Ｒ的平方调整了的Ｒ平方标准误差
入、地方财政一般预算收入、民消费价格指数（Ｐ）居ＣＩ等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生
产总值（Ｄ）长，使房地产使用需求和资产需求增ＧＰ的增会促
加，进而导致商品住宅价格上升；口的增加，人家庭人口的小型
品住宅价格的影响最大，方财政一般预算收入增加一个百分地
表１中相关系数Ｒ＝．５，明武汉市的商品住宅价格与０９８说９武汉市的房地产开发投资完成额及城镇居民人均可支配收入高度相关；复相关系数Ｒ＝．１，ｚ０９７说明武汉市的商品住宅价格９总值９．％９７的变动可由回归解释，１即拟合效果很好；调整后的

地价与房价的关系研究——以湖北省武汉市为例

成成本都在不断增加，地价格作为房价的重要组成部分，土
其构成成本的增加导致了土地价格的不断上涨，从而直接引起房价的不断攀升。
２４实证分析一武汉市为例．以
随着 “ 部开发，西中部崛起 ” 战略的实施，武汉市经济开始腾飞，土地市场和房地产市场都非常活跃，于两者密其由
注：据来源于武汉市房产管理局。数
际上地价对房价的弹性ａ／ｖＯ１。ｐａ＝．９
３结论
由于部分指标缺乏现成的数据，我们对相关数据进行合理转换．过转换数据来进行分析。在数据转换中，用通拟２００４年地价出让最低标准代替土地出让金部分，拟用房屋重置价格代替房屋建安成本部分。查阅武汉市有关数据资料，武汉市周边征地费用平均为７５万元／ｍｚ合７ｈ，折５元／，ｍ２
关键词
地价；房价；调控；湖北武汉Ｖ０Ｖ／Ｆ（）１
土地作为房地产业的一种核心投入要素，其价格对房
地产价格的形成有重要的影响。
１土地与房地产业的关系
房价的构成表达式：
ＰＣ＋（０Ｃ）：ＶＶ＋Ｙ＝（＋Ｖ０１Ｙ）１Ｙ）＋（＋Ｃ（）２
２．房地产开发成本构成中的基本数据。根据房地产开．１４发的成本构成要素，武汉市的有关费用标准进行统计（将见