江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展建议125PPT
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昆山珠江世纪城推广策划建议报告125页PPT
2000年以来昆山公寓住宅均价
单位：元/平米
2000年以来昆山全市公寓均价
• 房价起点低，涨幅平缓。
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
40004300 3600 2900 2300
1500
2001年2002年2003年2004年2005年2006年
城西地区
在售楼盘50个，均价5000㎡ 左右，政府规划的大住宅区
城中地区
在售楼盘20个，均价6000㎡ 左右，区位延展性及发展潜 力不大
城东地区
在售楼盘7个，均价 3500-4500元/㎡之间， 是今后开发的重点
城南地区
在售楼盘19个，均价4000-5000 ㎡之间由于交通优势，是升值空 间最大的区域
周边乡镇的昆山本地富裕阶层
他们大多为私营业主，有较多的闲置资金，作为2次或以上的置业群体，他们 的主要置业目的为改善居住条件，或儿女结婚，或投资，对区域观念并不是很 强，他们是昆山本地人中的主力购房一族。
上海、苏州等地区客源
地域和交通的优势、相对两地较低的价格，以及良好的投资环境和前景，是他 们主要考虑因素。另外，住在昆山工作在上海、或者工作在昆山住在上海的也 大有人在，他们也是很大一部分潜在客户。
尤其是“新昆山人”中的台商台干及
高级白领两大群体已经成为昆山购房
的主力军。
关于“新昆山人”的住房政策
• 2019年4月，昆山率先取消了住房公积金贷款的户籍“门槛”，非昆山户籍的 企业职工购置住房可与当地职工一样享受公积金贷款。
• 目前，在“新昆山人”云集的出口加工区，为职工缴纳住房公积金的企业占 74.68%。
东部新城楼盘竞争示意图
湖滨花园市场定位策划
湖滨花园市场定位策划（市场篇）一、湖滨花园市场定位二、湖滨花园客户定位三、湖滨花园功能定位四、湖滨花园规划定位五、本案广告策略定位六、本案产品品牌塑造注：本策划案利于公司部人员更加了解湖滨花园。
一、市场定位湖滨花园是一座多层中高档住宅；湖滨花园是一座集山水、生态、健康为一体的高尚居所；湖滨花园是一座大型智能山体品质社区；湖滨花园小区规划起点高于定南县总体平均规划水平；湖滨花园的建筑设计新颖独特；湖滨花园外都景，推窗即景；湖滨花园所在区域是县文化中心；湖滨花园是未来的发展中心；湖滨花园铸造理念：以历史为使命，最大发挥土地价值，对社会负责。
二、客户定位关注湖滨的花园的客户,基本有这样一个共识：湖滨花园所在地自然环境良好，山青水秀，是个有利健康的住宅小区。
从本项目户型上看：93.33M²小户型比较受刚刚新婚或小家庭青睐；120M²-129.71M ²面积户型受到有一定经济能力的置业者青睐,一般为大家庭结构,满足大家庭居住要求；136M²与复式楼购买者一般经济实条件较好,他们希望居住生活成为享受。
从年龄层次来看：购买本项目93.33M²面积户型为24-30岁左右年轻人；120M²-129.71M²的主力消费群年龄大致在35-50岁间；136M²与复式楼置业者一般在40岁以上。
从经济支付能力来看：购置93.33M²小户型经济支付能力一般；120M²-129.71M²户型购买者经济支付能力比较强；136M²与复式楼的置业者支付能力最强。
客户定位总结：定南县乡镇居民往城里赶需要居所的人；想改善居住条件的二次置业者；定南县一些退休干部，休养生息；部分领导干部；部分在外打工者；外地生意人；部分投资置业者；这些购房群体中，还是定南县本地人为主，部分是外地投资客。
三、湖滨花园功能定位1．生态健康居所山体上大面积绿意葱郁的树林每天给湖滨花园业主送来大量纯氧负离子；龙神湖开阔了居者视野、心胸；合理的户型均有过堂风穿梭，采光面均在二面以上。
[正式版]苏州工业园区水巷邻里商业区ppt资料
![[正式版]苏州工业园区水巷邻里商业区ppt资料](https://img.taocdn.com/s3/m/305693fa866fb84ae55c8d15.png)
多功能开放空间
敞开式的区域可为不同的活动所用。
C地块风貌示意
方案一
总平面
江南水乡 文脉的演绎——传统
江南水乡 文脉的演绎——融合
江南水乡 文脉的演绎——现代
根据商业功能，空间序列，区 规划设计方案
地块比较
成功案例——松江新城英式风貌区泰晤士小镇
F地块风貌示意
成功案例——松江新城英式风貌区泰晤士小镇 江南水乡 文脉的演绎——现代 江江江成方成 江方成敞敞江江成江江规方成敞规江成方成方规南南南功案功南案功开开南南功南南划案功开划南功案功案划水 水 水 案 一 案水 一 案 式 式 水 水 案 水 水 设 一 案 式 设 水 案 一 案 一 设乡乡乡例例 乡例的的乡乡例乡乡计例的计乡例例计—— —区区—方—区方——方文文文文文文文文文—— —域域—案—域案——案脉脉脉脉脉脉脉脉脉可可可松松 松松松松松的的的的的的的的的为为为江江 江江江江江演演演演演演演演演不不不新新 新新新新新绎绎绎绎绎绎绎绎绎同同同城城 城城城城城—————————的的的英英英英英英英—————————活活活式式 式式式式式融传传融传融传现传动动动风风 风风风风风合统统合统合统代统所所所貌貌 貌貌貌貌貌用用用区区 区区区区区。。。泰泰 泰泰泰泰泰晤晤 晤晤晤晤晤士士 士士士士士小小 小小小小小镇镇 镇镇镇镇镇 敞开式的区域可为不同的活动所用。 方案一
敞开式的区域可为不同的活动所用。
C地块风貌示意
方案一
总平面
江南水乡 文脉的演绎——传统
江南水乡 文脉的演绎——融合
江南水乡 文脉的演绎——现代
根据商业功能，空间序列，区 规划设计方案
地块比较
成功案例——松江新城英式风貌区泰晤士小镇
F地块风貌示意
成功案例——松江新城英式风貌区泰晤士小镇 江南水乡 文脉的演绎——现代 江江江成方成 江方成敞敞江江成江江规方成敞规江成方成方规南南南功案功南案功开开南南功南南划案功开划南功案功案划水 水 水 案 一 案水 一 案 式 式 水 水 案 水 水 设 一 案 式 设 水 案 一 案 一 设乡乡乡例例 乡例的的乡乡例乡乡计例的计乡例例计—— —区区—方—区方——方文文文文文文文文文—— —域域—案—域案——案脉脉脉脉脉脉脉脉脉可可可松松 松松松松松的的的的的的的的的为为为江江 江江江江江演演演演演演演演演不不不新新 新新新新新绎绎绎绎绎绎绎绎绎同同同城城 城城城城城—————————的的的英英英英英英英—————————活活活式式 式式式式式融传传融传融传现传动动动风风 风风风风风合统统合统合统代统所所所貌貌 貌貌貌貌貌用用用区区 区区区区区。。。泰泰 泰泰泰泰泰晤晤 晤晤晤晤晤士士 士士士士士小小 小小小小小镇镇 镇镇镇镇镇 敞开式的区域可为不同的活动所用。 方案一
昆山未来的规划及商业布局0429
1500人
1212人
2010年 2015年
十二五规划期间 每万人拥有人才数
昆山商业的未来规划及布局
一 商业大发展是昆山转型升级的必然要求
二
昆山的商业布局规划
三
把握商机、先入为主，创造美好未来
KETD
昆山经济技术开发区
（一）规划原则
1 2 3
（二）实现四个转变
• 根据江苏省委、省政府的要求，苏州市要在2015年实现基本现代化，而要求 昆山市在2012年率先实现基本现代化，这就需要昆山的商业发展必须实现以 下“四个转变”：
C区，以昆山站南广场为中心， 形成60多万平米的集商业、文化、 教育、娱乐于一体的区域性商业 中心；
中华商务区
D区，以现丰田地块等为主，以 为出口加工区配套服务，形成集 商业、办公等一体的区域性中心。
中华商务区
综合保税区
综保区 一期
综保区 二期
昆山开发区规划图
综（合三）保昆税山区的商业布局和规划
区时代大厦为核心，规划建设行 政文化园、商贸服务园、创意文 化园、企业科技园、商业娱乐园、 运动主题园、培训度假园、生态 休闲园等多个主题园区。
2、东部新城区（简介）
（并三着力）打昆造建山筑的面积商达业150布万平局和规划
米的金融现代街区，形成独具特 色的现代化新城。
东部新城区
（三）昆山的商业布局和规划 3、中华商务区（简介）
KETD
昆山经济技术开发区
（一）大力发展现代服务业
十一五期间，服务业增加值占GDP比重由
30.5%提高35%；十二五末，将由35%提高
40%，服务业增加值从2010年的735亿元提
高到2015年的1680亿元，年均以25.7%的
1212人
2010年 2015年
十二五规划期间 每万人拥有人才数
昆山商业的未来规划及布局
一 商业大发展是昆山转型升级的必然要求
二
昆山的商业布局规划
三
把握商机、先入为主，创造美好未来
KETD
昆山经济技术开发区
（一）规划原则
1 2 3
（二）实现四个转变
• 根据江苏省委、省政府的要求，苏州市要在2015年实现基本现代化，而要求 昆山市在2012年率先实现基本现代化，这就需要昆山的商业发展必须实现以 下“四个转变”：
C区，以昆山站南广场为中心， 形成60多万平米的集商业、文化、 教育、娱乐于一体的区域性商业 中心；
中华商务区
D区，以现丰田地块等为主，以 为出口加工区配套服务，形成集 商业、办公等一体的区域性中心。
中华商务区
综合保税区
综保区 一期
综保区 二期
昆山开发区规划图
综（合三）保昆税山区的商业布局和规划
区时代大厦为核心，规划建设行 政文化园、商贸服务园、创意文 化园、企业科技园、商业娱乐园、 运动主题园、培训度假园、生态 休闲园等多个主题园区。
2、东部新城区（简介）
（并三着力）打昆造建山筑的面积商达业150布万平局和规划
米的金融现代街区，形成独具特 色的现代化新城。
东部新城区
（三）昆山的商业布局和规划 3、中华商务区（简介）
KETD
昆山经济技术开发区
（一）大力发展现代服务业
十一五期间，服务业增加值占GDP比重由
30.5%提高35%；十二五末，将由35%提高
40%，服务业增加值从2010年的735亿元提
高到2015年的1680亿元，年均以25.7%的
博思堂-苏州世茂沧浪新城大盘项目整合战略方案-150PPT(PPT150页)
太湖
杭州
二、竞争：中国最高水准的较量
1、几乎中国最优秀的地产商都开始屯兵姑苏，华润、万科、中海、招商、中信、世 茂、保利，栖霞…中国第一领导品牌阵营几乎囊括；
2、苏州的地产史因为这些重量级的选手而出现质变点，最优秀的项目开始呈现，苏 州绝对代表性项目全线出台；
3、因为政策性调控影响，2008年成为决战年，重要产品将全面推出市场； [判断]：苏州世茂沧浪新城项目面临的是最高水准的较量，我们一定要跳出来，一定
项目 土地总供应量 住宅类供应量 商业类供应量
吴中区
相城区
高新区
平江区 工业园区
第5号挂牌公告
第7号挂牌公告
210万
330万
50万
270万
160万
60万
14万（住）113万（商） 108万（住）10万（商）
5万（住）15万（商） 110万（住）18万（商）
18万（住）22万（商） 2万（住）18万（商）
苏州古城原阀门厂地块
中华企业
2006中国房地产百强企业规模性NO.8
第五元素（金鸡湖东）
中信地产
中信太湖城
世茂地产
滨江豪宅之父
世茂沧浪新城
招商地产
2006中国房地产百强企业综合实力NO.9
招商·依云水岸 2006.03，相城区 绿色地产 路线
结论：中国地产TOP10已经有6家来到了苏州，苏州楼市真正进入了中国地产高端阵营的质变点 苏州地产发展到今天，已经进入到地产资本时代，地产的背后是资本力量的角逐。
水是苏州的灵魂。 2500年来，从唐人诗境到意大利游子 笔记，苏州的灵性，化作无数美丽吟咏，远播四海；独
特的东方水城魅力，名扬八方。
苏州模式-6
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)PPT课件
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路重点商业分布图
1.五洲大饭店
2.石路春天酒楼
3.一品香中餐馆
枫
4.威尼斯商务宾馆
5.好仕来宾馆
6.麦当劳
7.老妈火锅
8.咸亨酒店
9.苏宁宾馆
10.项鼎鸡
11.长欣宾馆
桥
12.德记火锅
13.大娘水饺
14.要德
15.7+7
16.新世纪大酒店
17.汇丰宾馆
18.快捷168商务宾馆
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
新区商圈
商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园 路、北至狮山路 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约90% 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业
29 30
56 57
10 针
观前公园
31
58 59
19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛咖啡 22、巴黎之夜 23、粤海温泉会所 24、金银足道
富
仁
坊
27
巷 28
13 14
干
将
路
玄庙广场
15
观前小商品 市场
45
5 6 44
43
25、迪欧咖啡 26、好人小吃 27、水天堂 28、老娘舅 29、亚马逊餐厅 30、凯悦温泉会所 31、雅戈尔富宫大酒店 32、同润湘菜馆 33、得月楼 34、川福楼 35、达板城 36、好人民间小吃 37、朱鸿兴面馆 38、得月楼 39、五芳斋 40、王四酒家 41、帮贵火锅 42、必胜客 43、汉拿烧烤 44、真功夫餐厅 45、KFC 46、KFC 47、必胜客 48、小南国温泉会所 49、苏州小吃园 50、松鹤楼 51、绿杨混沌 52、永和豆桨 53、珍珠酒楼 54、新聚丰餐馆 55、老正兴 56、一番屋 57、韩松式料理 58、烧烤店 59、干锅传奇
江苏昆山人民南路地块可行性研究_24PPT_XXXX年
建安成本 不可预见费用
1710855000
土地单价
单位成本 3000 税率 12% 比例 4% 税率 8%
预计年限 5
比例 2%
土地总价
合计费用
1881000000
建安总价 3591855000
1710855000
税收金额
合计费用
999139320
总金额
333046440
总金额
150480000 1531882860
区域房产市场
楼盘
产品
价格
衡山城
住宅、单 住宅10000 身公寓 商业只出租
弘辉首玺
住宅、商 业
住宅16000
吉田国际
住宅、商 住宅15000、 业、办公 办公13000
珑庭10栋
住宅、商 业、办公
住宅13000
现代广场 办公
12000
世茂蝶湖湾
住宅、商 业、别墅
住宅11000 商业26000
Part 3 项目定位
1、中心城区 全市人口集聚中心、产业集聚中心和功能 集聚中心，其中： （1）核心城区 包含高新区（玉山）和经济技术开发区， 是城市经济发达、功能配套完善、人均环 境优良的城市核心区域。 （2）功能区 花桥功能区：以现代服务业为主导的综合 性功能区。 张浦功能区：以高新技术产业为主导的综 合性功能区。 周市功能区：以新兴制造业为主导的综合 性功能区。
总金额
总金额
利润核算
总收入 直接成本 间接成本
利润合计
净利润
8326161000 3591855000 1531882860 3202423140
228114
20000 4562280000
住宅面积 住宅单价 住宅总价 8326161000
【发展战略】昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告
空间设计
第二部分：整体定位基础分析
1. 城市宏观市场分析 2. 城市规划发展分析 3. 城市微观市场分析 4. 本项目地块解析及SWOT分析 5. 区域商业市场分析
昆山市宏观经济分析总领
宏观经济概述
GDP发展水平分析 产业结构发展分析 人口结构变化分析
人民生活指标分析
昆山市 宏观经济分析 总体结论
现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题
R1 （现实情景）
R2 （开发目标）
本报告需解决的核心问题
昆山市整体商业发展层级较低，无 明确的规划发展方向；
项目所在昆山新兴发展区域之一， 商业尚未发展起来，商业认知度不 高，辐射范围小，目前多为社区型 商业，分布零散。区域内虽集中多 数中高档住宅，入驻率较高，但日 常人气不足；
城市规划发展分析 城市微观市场分析
商业综合体的发展与收益模式研究
项目地块解析 区域商业市场分析
项目整体发展战略
确定物业类型
项目整体定位
各物业类型 定位
各物业类型 分配比例
项目初步经济测算
写字楼市场 酒店市场 商业市场
总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量 主要服务群体
商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议
本报告需解决的核心问题
期望在物业价值最大化的基础 上，实现最高的投资回报率；
提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、 租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮 助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的 前提下，实现相对的投资回报最大化；
协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；
在政府已确定的衡山城项目整 体指标中，分析并剥离出该部 分，并对其进行物业类型，组 合定位即能满足最大收益，又 能满足规划审批要求；
第二部分：整体定位基础分析
1. 城市宏观市场分析 2. 城市规划发展分析 3. 城市微观市场分析 4. 本项目地块解析及SWOT分析 5. 区域商业市场分析
昆山市宏观经济分析总领
宏观经济概述
GDP发展水平分析 产业结构发展分析 人口结构变化分析
人民生活指标分析
昆山市 宏观经济分析 总体结论
现实情景与开发目标的对比 界定：本报告需解决的核心问题
R1 （现实情景）
R2 （开发目标）
本报告需解决的核心问题
昆山市整体商业发展层级较低，无 明确的规划发展方向；
项目所在昆山新兴发展区域之一， 商业尚未发展起来，商业认知度不 高，辐射范围小，目前多为社区型 商业，分布零散。区域内虽集中多 数中高档住宅，入驻率较高，但日 常人气不足；
城市规划发展分析 城市微观市场分析
商业综合体的发展与收益模式研究
项目地块解析 区域商业市场分析
项目整体发展战略
确定物业类型
项目整体定位
各物业类型 定位
各物业类型 分配比例
项目初步经济测算
写字楼市场 酒店市场 商业市场
总体定位 商业等级 商圈划定 商业体量 主要服务群体
商业主题 建筑形式及风格 功能布局建议 业态分配比例建议
本报告需解决的核心问题
期望在物业价值最大化的基础 上，实现最高的投资回报率；
提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、 租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮 助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的 前提下，实现相对的投资回报最大化；
协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；
在政府已确定的衡山城项目整 体指标中，分析并剥离出该部 分，并对其进行物业类型，组 合定位即能满足最大收益，又 能满足规划审批要求；
相关主题
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江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
君子亭东路沿街商业结构均为上下二层，每铺面积约90～100平米， 租金水平为2万元/年。整体出租率约70％。
君子亭西路沿街商业结构以一层或二层临街商铺为主，每铺面积约 40～100平米，租金水平为2万元～4万/年。整体出租率约100％。
整体而言，正仪商业消费人群主要以外来人员为主，消费力有限，整体商业体量饱 和度较高。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
片区部分在售商业项目售价情况： 海佳名邸：均价11000元/平米
面积120平米左右 2层结构：1层层高4.2米
2层层高3.6米 进深13米 开间4米 销售进度：销售掉50% 自由创逸：价格8468～11000元/平米 面积230平米左右 2层结构：1层层高3.9米 1层进深13米 2层层高3.6米 2层进深19米
建议125PPT
前进西路
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
当……
“沪宁城际轻轨”阳澄湖站建成使用 “前进西路”全线贯通
沪宁城际轻轨
湖滨 花园
？
前进西路
（示意图）
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
Contents 目录
Chapter
一.市场分析 二.项目分析 三.定位初探 四.定位论证 五.发展建议 六.补充方案
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
【二、 项目分析】
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
1. 地块由来
南部地块 地块为城西动迁大盘－－湖滨花园（通澄二村）项目南部商业地块。 湖滨花园项目总建筑面积约48万平米。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
2. 区位分析
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
无论是沪宁城际轻轨站点还是前进西路延伸段，对城西的整体发 展具有明显的积极意义。 同比而言，对城西的住宅发展影响更大。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
4. 城西商业前景展望
前景展望：
作为“一体两翼”的重要城市战略规划，城西的发展空间在不断地提高。随着城西的深入发展，城西的 城市化率和城市功能不断增加，将逐渐形成独立于市中心的区域商业中心。 沪宁城际轻轨的开通，将为城西导入大量人流和物流，进一步推动城西沿线住宅和商业地产的开发，加 快西部的城市化进程和经济的繁荣。对于沿线商业而言，意味着将迎来更多的发展机遇。 目前，区域内的现有商业规划远远不能适应未来发展形势，城西商业中心也未形成，城西商业面临着消 费升级和模式转变的契机与挑战。
片区前进西路沿线商业数量众多，基本空置，人气严重不足。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
经营较佳的有通澄花园社区沿街商业，小区内侧商铺在100到130平米 租金从3万元到5万元一年，位置 影响着租金状况。 业态以中低档餐饮、服装、超市、修理、杂货店为主，生意较好。
原因简析：一方面区内有黄泥山小学的行政配套，带来人气支撑；另一方面，位于社区中心商业经营明 显较好，说明该片区内居民入住率较高，居民入住率的比例直接影响到区内商业的繁荣程度。
前进西路延伸段
本案
阳澄湖轻轨站 新城路
前进西路（延伸段）
注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解
规划中的前进西路延伸段工程，将直接延伸至正仪新城路延伸段，交汇于城际轻轨站点附近，将昆山西 部直接同市中心紧密连接，预计于2010年与阳澄湖轻轨站同期完工。届时，将直接推动正仪区域的城市 化建设与水平，将整个西部串联起来，昆山西部城市副中心名至实归。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
本案
城西目前住宅项目众多，主要集中在二路一湖区域－－即前进西路及马鞍山路和阳澄湖。 商业地产主要以前进西路沿线为主。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
2.1 前进西路沿线商业概述
前进西路的商业发展可以分为二大板块： “市区板块” 、“远城板块” 。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
马鞍山路步行街分析：
从马鞍山路步行街目前几乎全部空置的情况来看，主要有以下几个方面的原因： 一、没有特色和主题
项目没有什么特色和主题，缺乏吸引力。 二、没有进行招商管理
项目没有任何招商管理，任由业主自行管理，没有人气支撑。 三、区域内商业体量较多，业态重合
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
世贸广场 （约10万平米）
主题：家乐福
1公里沿线内超过20万平米商业
嘉信茂广场 （约4.5万平米）
主题：沃尔玛
昆城中欣 （约5万平米）
曼哈顿广场 （约6万平米）
主题：欧尚
片区内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏 将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是 最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。
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远城板块代表项目－－马鞍山路步行街 该项目位于通澄花园的东北面，总建筑面积约3万平方米，由内外街贯通而成，集购物休闲、美 食娱乐、文化风情于一体，是西部少有的纯商业街。项目至今仍然处于全面闲置状态。由于与本 案较近，预计将来将是片区内商业主力竞争者之一。
项目地块位于巴城镇南部、昆山市西部， 属于昆山城西板块。
巴城
正仪工业区
本案
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中低档、社区商业
本案
远城板块
中高档、大规模商业
市区 板块
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2.2 前进西路沿线商业－－市区板块
市区板块－－超大型、中高档商业密集，竞争激烈，辐射全昆山 该板块前进西路沿线汇集了：沃尔玛、家乐福、欧尚三大世界500强企业大卖场，三大卖场聚集在不 到1公里的路段内，加上昆城中欣商业广场，组成了昆山阵容最大的商业消费中心服务区。
湖滨花园
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昆山市西部副中心城市交通形态规划图
西部副中心控制规划对面积约22平方公里的城市西部地区实施规划控制，整体搬迁原玉山民营开发区， 规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路 为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。
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【一、 市场分析】
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1. 昆山西部概况
昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西为 界，以森林公园和阳澄湖两大景观区为主要区域。
从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中 心老城区是一体；两翼是城市副中心——昆山的东 部和西部。西部的定位是生态的，对于这个定位， 政府在基础设施方面投入了大量的资金。 综合而言，西部是集大学园区、教育文化、商业、 居住为一体的区域。
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2.3 前进西路沿线商业－－远城板块之森林公园片
远城板块
本案
森林公园片
远城板块 正仪片
森林公园片－－中小型社区商业为主，商业体量庞大，重复开发严重 片区以社区配套商铺占据着主流位置，纯商业项目稀少。 该板块楼盘基本均有自身的商业配置项目，代表性的拥有自身配套的有通澄花园、自由创逸、时代中 央社区等。 片区商业业态以快速消费品为主，档次较低、规模较小，缺少规划，消费外溢现象严重。随着社区入 住率的增加，片区商业的繁荣指数随之增加。目前较为成功的有通澄花园社区商业。
房地产
城西住宅均价4200元/m2，远低于上海 和苏州的1万余元。巨大的价格差将 吸引大量苏沪两地购房者
旅游业
城西拥有包括阳澄湖在内的众多生态、 历史资源，旅游业将进一步得到发展 和加强
经济（商业）
交通的便捷将极大地提高城西的经济 发展水平，光大闸蟹一项就可以增加 更多外来消费者
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2.5 前进西路沿线商业小结
从前进西路沿线远城区板块商业空置现状可以明显看出，造成区域内现有商业空置比例极高的 主要原因为：商业开发量较高，区域内居民人口数量较少、购买力水平还处于较低水平。这一 局面将会持续3～5年以上时间。
从前进西路市区板块商业巨头云集可以明显看出，国际商业巨头对昆山商品消费市场前景一致 看好。与此同时，如此密集的大规模商业扎堆，对沿线商业竞争压力较大，尤其是大规模商 业。
阳 澄 湖 站
区
由铁道部、江苏省和上海市三方合建的沪宁城际铁路 投资估算总额394.5亿元。全线共设21个车站，其中江 苏境内设南京站、仙林站、宝华站、镇江站、三山西 站、丹阳站、常州站、戚墅堰站、洛社北站、无锡站、 无锡新区站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园站、 阳澄湖站、昆山南站、陆家浜南站17个车站，上海市 境内设安亭北站、南翔北站、上海西站、上海站4个车 站。
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3. 区域交通规划
马鞍山西路
新城路
பைடு நூலகம்本案
城际轻轨
绕城高速 前进西路
区域有两大交通规划，分别是： 第一，城际轻轨阳澄湖（正仪）站；第二，前进西路延伸段与正仪新城路相连。
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城际轻轨的规划
苏
州 工 业 园
唯 亭 西
沪宁城际铁路已于2008年7月1日动工，将力争在2010 年7月1日世博会开幕前通车运营。公交化运营是沪宁 城际铁路的最大特色。沿线停靠站点多，发车班次多， 密度高，最小间隔可达到每3分钟发一班车，苏州至上 海仅需15分钟。
君子亭东路沿街商业结构均为上下二层，每铺面积约90～100平米， 租金水平为2万元/年。整体出租率约70％。
君子亭西路沿街商业结构以一层或二层临街商铺为主，每铺面积约 40～100平米，租金水平为2万元～4万/年。整体出租率约100％。
整体而言，正仪商业消费人群主要以外来人员为主，消费力有限，整体商业体量饱 和度较高。
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片区部分在售商业项目售价情况： 海佳名邸：均价11000元/平米
面积120平米左右 2层结构：1层层高4.2米
2层层高3.6米 进深13米 开间4米 销售进度：销售掉50% 自由创逸：价格8468～11000元/平米 面积230平米左右 2层结构：1层层高3.9米 1层进深13米 2层层高3.6米 2层进深19米
建议125PPT
前进西路
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当……
“沪宁城际轻轨”阳澄湖站建成使用 “前进西路”全线贯通
沪宁城际轻轨
湖滨 花园
？
前进西路
（示意图）
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Contents 目录
Chapter
一.市场分析 二.项目分析 三.定位初探 四.定位论证 五.发展建议 六.补充方案
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【二、 项目分析】
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1. 地块由来
南部地块 地块为城西动迁大盘－－湖滨花园（通澄二村）项目南部商业地块。 湖滨花园项目总建筑面积约48万平米。
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2. 区位分析
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无论是沪宁城际轻轨站点还是前进西路延伸段，对城西的整体发 展具有明显的积极意义。 同比而言，对城西的住宅发展影响更大。
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4. 城西商业前景展望
前景展望：
作为“一体两翼”的重要城市战略规划，城西的发展空间在不断地提高。随着城西的深入发展，城西的 城市化率和城市功能不断增加，将逐渐形成独立于市中心的区域商业中心。 沪宁城际轻轨的开通，将为城西导入大量人流和物流，进一步推动城西沿线住宅和商业地产的开发，加 快西部的城市化进程和经济的繁荣。对于沿线商业而言，意味着将迎来更多的发展机遇。 目前，区域内的现有商业规划远远不能适应未来发展形势，城西商业中心也未形成，城西商业面临着消 费升级和模式转变的契机与挑战。
片区前进西路沿线商业数量众多，基本空置，人气严重不足。
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经营较佳的有通澄花园社区沿街商业，小区内侧商铺在100到130平米 租金从3万元到5万元一年，位置 影响着租金状况。 业态以中低档餐饮、服装、超市、修理、杂货店为主，生意较好。
原因简析：一方面区内有黄泥山小学的行政配套，带来人气支撑；另一方面，位于社区中心商业经营明 显较好，说明该片区内居民入住率较高，居民入住率的比例直接影响到区内商业的繁荣程度。
前进西路延伸段
本案
阳澄湖轻轨站 新城路
前进西路（延伸段）
注：该卫星图拍摄时间较早，不能精确反映当前情况，敬请谅解
规划中的前进西路延伸段工程，将直接延伸至正仪新城路延伸段，交汇于城际轻轨站点附近，将昆山西 部直接同市中心紧密连接，预计于2010年与阳澄湖轻轨站同期完工。届时，将直接推动正仪区域的城市 化建设与水平，将整个西部串联起来，昆山西部城市副中心名至实归。
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本案
城西目前住宅项目众多，主要集中在二路一湖区域－－即前进西路及马鞍山路和阳澄湖。 商业地产主要以前进西路沿线为主。
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2.1 前进西路沿线商业概述
前进西路的商业发展可以分为二大板块： “市区板块” 、“远城板块” 。
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马鞍山路步行街分析：
从马鞍山路步行街目前几乎全部空置的情况来看，主要有以下几个方面的原因： 一、没有特色和主题
项目没有什么特色和主题，缺乏吸引力。 二、没有进行招商管理
项目没有任何招商管理，任由业主自行管理，没有人气支撑。 三、区域内商业体量较多，业态重合
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世贸广场 （约10万平米）
主题：家乐福
1公里沿线内超过20万平米商业
嘉信茂广场 （约4.5万平米）
主题：沃尔玛
昆城中欣 （约5万平米）
曼哈顿广场 （约6万平米）
主题：欧尚
片区内四大商业项目相距不到一公里，其中三大卖场业态、规模彼此接近，未来近身肉搏 将在所难免。超20万平米的面积，其商圈范围涵盖全昆山，对前进路沿线商业而言，将是 最大、最强的竞争板块，对大规模同类业态商业形成较大竞争。
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远城板块代表项目－－马鞍山路步行街 该项目位于通澄花园的东北面，总建筑面积约3万平方米，由内外街贯通而成，集购物休闲、美 食娱乐、文化风情于一体，是西部少有的纯商业街。项目至今仍然处于全面闲置状态。由于与本 案较近，预计将来将是片区内商业主力竞争者之一。
项目地块位于巴城镇南部、昆山市西部， 属于昆山城西板块。
巴城
正仪工业区
本案
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中低档、社区商业
本案
远城板块
中高档、大规模商业
市区 板块
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2.2 前进西路沿线商业－－市区板块
市区板块－－超大型、中高档商业密集，竞争激烈，辐射全昆山 该板块前进西路沿线汇集了：沃尔玛、家乐福、欧尚三大世界500强企业大卖场，三大卖场聚集在不 到1公里的路段内，加上昆城中欣商业广场，组成了昆山阵容最大的商业消费中心服务区。
湖滨花园
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昆山市西部副中心城市交通形态规划图
西部副中心控制规划对面积约22平方公里的城市西部地区实施规划控制，整体搬迁原玉山民营开发区， 规划成人口相对集中，以中、高档住宅区为主体，以马鞍山生态大道、前进西路、江浦路等主要道路 为骨架，体育中心、森林公园、大学科教基地、商业街等功能设施完善的新城区。
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【一、 市场分析】
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1. 昆山西部概况
昆山西部是泛指的地理概念，通常以江浦路以西为 界，以森林公园和阳澄湖两大景观区为主要区域。
从2002年开始政府对昆山的定位就是一体两翼，中 心老城区是一体；两翼是城市副中心——昆山的东 部和西部。西部的定位是生态的，对于这个定位， 政府在基础设施方面投入了大量的资金。 综合而言，西部是集大学园区、教育文化、商业、 居住为一体的区域。
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2.3 前进西路沿线商业－－远城板块之森林公园片
远城板块
本案
森林公园片
远城板块 正仪片
森林公园片－－中小型社区商业为主，商业体量庞大，重复开发严重 片区以社区配套商铺占据着主流位置，纯商业项目稀少。 该板块楼盘基本均有自身的商业配置项目，代表性的拥有自身配套的有通澄花园、自由创逸、时代中 央社区等。 片区商业业态以快速消费品为主，档次较低、规模较小，缺少规划，消费外溢现象严重。随着社区入 住率的增加，片区商业的繁荣指数随之增加。目前较为成功的有通澄花园社区商业。
房地产
城西住宅均价4200元/m2，远低于上海 和苏州的1万余元。巨大的价格差将 吸引大量苏沪两地购房者
旅游业
城西拥有包括阳澄湖在内的众多生态、 历史资源，旅游业将进一步得到发展 和加强
经济（商业）
交通的便捷将极大地提高城西的经济 发展水平，光大闸蟹一项就可以增加 更多外来消费者
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2.5 前进西路沿线商业小结
从前进西路沿线远城区板块商业空置现状可以明显看出，造成区域内现有商业空置比例极高的 主要原因为：商业开发量较高，区域内居民人口数量较少、购买力水平还处于较低水平。这一 局面将会持续3～5年以上时间。
从前进西路市区板块商业巨头云集可以明显看出，国际商业巨头对昆山商品消费市场前景一致 看好。与此同时，如此密集的大规模商业扎堆，对沿线商业竞争压力较大，尤其是大规模商 业。
阳 澄 湖 站
区
由铁道部、江苏省和上海市三方合建的沪宁城际铁路 投资估算总额394.5亿元。全线共设21个车站，其中江 苏境内设南京站、仙林站、宝华站、镇江站、三山西 站、丹阳站、常州站、戚墅堰站、洛社北站、无锡站、 无锡新区站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园站、 阳澄湖站、昆山南站、陆家浜南站17个车站，上海市 境内设安亭北站、南翔北站、上海西站、上海站4个车 站。
江苏昆山湖滨花园南部地块商业发展 建议125PPT
3. 区域交通规划
马鞍山西路
新城路
பைடு நூலகம்本案
城际轻轨
绕城高速 前进西路
区域有两大交通规划，分别是： 第一，城际轻轨阳澄湖（正仪）站；第二，前进西路延伸段与正仪新城路相连。
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城际轻轨的规划
苏
州 工 业 园
唯 亭 西
沪宁城际铁路已于2008年7月1日动工，将力争在2010 年7月1日世博会开幕前通车运营。公交化运营是沪宁 城际铁路的最大特色。沿线停靠站点多，发车班次多， 密度高，最小间隔可达到每3分钟发一班车，苏州至上 海仅需15分钟。