万科金域蓝湾二期整合推广策略-博思堂【29页PPT】
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万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报55PPT
•节点6：8月15日——7#楼精装修样板间正式开放； •节点7：8月30日——7#、8#楼公开发售。
•拟将4#和6#打包推广，6#增加液压室内电梯、4#重新制作样板间；
•5#重新制作样板间，在6月中旬推出；
•7#、8#楼拟分拆销售，7#楼样板间开放拟提前至7月开放，
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•7月底8月初直接推出。万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
产品 线索
向客户展示 产品的超值性
促进客户提升
精装修小户型 精装修大户型
5-7月
5月1日，启动项目硬性广告 5月启动金域蓝湾香堤推广 6月1日，启动5#样板房开放推广
（5月） 报纸广播网络 （全媒体覆盖）
5月25日， 小户型样板间
开放
5月中旬 走进厦大
6月15日 5#样板房开放
客产 线索
维系客户关系 提升成交客户满意度
SP活动
销售活动： —周末销售活动
价值 线索
向市场展示 蓝湾值得买的信息
提升客户购买理由
为爱家增值
物管篇 园林设施篇
文化篇
4-5月
4月12日， “为爱家增值”新闻发布会启动
同期，启动三篇项目系列软文 (物业、园林设施、社区文化)
（4月） 报纸、电视为
主
网络论坛为辅
4月12日， 新闻发布会
4月18日： —龙岩异地推荐
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万科客户 尊享计划
项目尾盘销售
7-12月
以万科特色活动为时间节点
7-8月：
万客会积分兑换（7月12日）
网络专题、 大户型样板间开
Happy家庭节（8月）
报纸新闻为主
放
万科业主年终答谢会（1万2月科）厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
深圳万科金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原)ppt图文版-23p
中原!? 萬科!?
“中原” 為地產代理界的最強，代理 樓盤無數，獲奬無數，成績彪炳，行內 流行一句傳說：
“有中原，冇窮人！！！！”
今年所收的佣為地產開發商的佼佼者，開發 物業無數，在行頭最具名氣，做事細致， 多少地產商的模仿偶象，多少代理商渴 望合作的對象
繼２００２年與中原夥拍的金域藍灣１ 大受好評後，２００３年４月與中原合 作又一巨獻
总建筑面积：约22万平方米 其中：住宅：208000平方米 会所：4200平方米 商业：6000平方米 幼儿园：2200平方米 开发时间：分三期开发 单位总数：一期：634户；二期：699户；三期： 490户 物业类型：一期：5栋33层住宅；二期4栋33层 住宅；三期2栋52层住宅
1期的货尾单位要同时消化 2期的均价比1期低，要维持客户金域蓝湾豪 宅盘的形象，又要让客户不感觉到2期比1期 便宜 解决方法: 2期公开发售时先推出8号楼、9号楼景观胜 价比最高及均价较高的栋数作一平衡点，而 另外同时间引导客户购买1期现楼的单位。
由3月初开始收筹，到4月尾收筹己达到 100多个，决定于4月26日作解筹，而内 部认购的优惠采取递减的情况，由原来 的5000变50000至5月1日开始5000变 30000，吸引客户要及早落订。
金域藍灣２－“一個傳奇的誔生”
拍攝地點介紹
位于深圳市福田区福荣路以北，距深圳东西主干
道滨河路2分钟车程，距福田中心区约4公里，距 深圳高尔夫球场约1.5公里。
项目南面为国家级的红树林自然保护区和深圳
湾，与香港天水围遥相呼应。北面可观深圳市区景观和 高尔夫球场. 金域蓝湾为深圳市少数既具有城市生活便利，又可享受 永无遮挡的红树林海景的居住项目。
dts DIGITAL SURROUND 金域藍灣－２期
厦门万科金域蓝湾简介PPT(13张)
形象增值 物管体验 品牌增值
开盘前准备充分
媒体轰炸– 炒热片区和项目 大气震撼的售楼处到位 精装实景样板房+工程样板房到位
展示区园林到位（目之所及皆有景）
充分关注看楼动 线上每一个细节
样板房所在楼宇部分外挂先行完成 看楼通道硬铺+植被到位 看楼电梯装修完成 样板房所在楼联研究案例
厦门万科金域蓝湾
2005.7.12
[关键字]： 营销、起势、城市陌生区
[案例简介]： 在城市陌生区，通过“产品+营销”模式，领先、创新的产品加 上体验式营销，消除区域陌生感，实现项目热销和价值增值
2
代表性豪宅二
万科金域蓝湾——构建增值体系的“伪豪宅” （品牌、产品、营销、展示的完美结合）
问题
如何做到高端住宅？
8
重视每一处细节
产品增值 营销增值
创新 – 底层Townhouse，空中 Townhouse（整幢为3层的 Townhouse）
户型－瞄准高端客户，户形以舒适 为第一原则，而不过分追求性价比
园林－强调内部园林的精致与楼间 距——泰式皇家园林
延续金域蓝湾(万科高端线）一贯风 格：纯板式高层
前期介入，在客户接待、样板房讲解、 保安引导、停车等各方面让客户体验 到万科物管细致服务，刺激购买 主要通过万客会一系列活动完成 – 亮相（房车展）、楼盘模型（答谢活 动）、泉州展示（科特勒讲座）、中 庭展示（5.1开放接待）、样板房开 放（5月底）
9
项目规划采取板式建筑，内部形成条式中庭园林景观，最大 利用北面湖边水库，朝向南北通透，户型均好性较好
•
3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。
基本信 占地5.56万㎡ ，建面16.7万㎡，1 前期有序的媒体宣传、万客会客户管理
金域蓝湾2期整合推广案
抽象雅文化符号
具象时尚符号
广告语
金域蓝湾——
立体海生活，时尚海文化
辅推广告语
金域蓝湾—— 时尚 . 纯海居！ 金域蓝湾—— 都市海景.立体主义
我们要达成的目的是什么？
我们认为，项目现阶段的推广策略应该围绕下面三个目标实施： 1） 抓紧年初时机主动式营销推广，引发整个深港市场的高度关注 2）跟踪目标人群的生活价值观，进行针对性的公关强销 3) 建立项目立体化的品牌认知度和丰厚品牌形象，为本销售阶段打下坚
极尽辽阔的视界带来身心的完全释放，与地处城市中心的、稀缺的红树林咫 尺以对，个性化的波浪建筑成为城市海景建筑符号。精美绝伦的泰式园林、近乎 奢侈的户型设计都堪称“样板之作”。而其中，最引人关注的就是金域蓝湾的园 林。香堤雅境，在深圳第一次引入“泛园林”概念，金域蓝湾通过香堤雅境这样 一个经典的园林，向世人展示了万科对于建筑的人性化思考
2 金域蓝湾 期 整合推广案 2004.1.5 大观广告
金域蓝湾 立体时尚海生活
*.
注：因项目于我司理解中不应作为一般意义上的楼盘定义，为此本 方案在尽量吻合项目现阶段推广所需同时作出非常规性观念调整。
重新审视
万科城市海景项目——万科·金域蓝湾
复习几大亮点
一个质素相当高的海景项目
联手澳洲HarrySeidler、澳洲DCM、法国欧博、香港胡周黄、香港王董、香港巴马 丹拿、深圳中建、深圳筑博、香港罗麦庄马、美国HBA、泰国BDS等知名建筑设计公 司，对建筑与人的关系做了最为精细的考量，让建筑与人和谐共生，让人们从都市中 回归到居住的最本原的状态。
关键词: 社会效应,焦点话题
------那我们如何找出关联点?
关联点
社会话题: “从时间性看深圳的城市化”
金域蓝湾二期入伙培训资料
金域蓝湾二期入伙培训资料第一部分：销售问题1、金域蓝湾的地理位置？答：金域蓝湾位于福田中心区一级辐射区，直面红树林湾区，临近福荣路北侧。
大巴215、103可到,小巴448、467等都可到达。
2、金域蓝湾二期承建商是家？答：南京三建。
3、金域蓝湾二期建筑规划设计单位是哪里？答：深圳市筑博工程设计4、会所设计单位？园林设计单位？答：会所设计为HBA香港室内设计公司(美国)。
园林设计为Bensley 设计室。
5、二期期工程监理公司？答：深圳市京圳建立监理6、二期建筑共有几层？总户数是多少？答：二期层数:从花园平台往上33层,商业2层，地下1层。
总户数为700户。
7、二期建筑面积是多少？其中住宅和商业面积各有多少？住宅使用率是多少？答：二期建筑面积约为85000平方米，住宅使用率约为83％。
8、小区教育设施：第三期规划有幼儿园。
附近有海丽达幼儿园泰然分校、下沙小学、上沙小学、方方乐趣中英文学校〔福荣路金地海景花园内〕〔万科可协助业主小孩就读益田小学〕。
9、小区的商业部分有多少？如何规划？答：金域蓝湾小区商业一期一层,二期两层.共有商业面积约6000平方米，一期约2300平方米，二期约3700平方米。
详细规划为：一期商业有餐厅，二期商业为生活配套的零售店、书店、药店、超市及特色餐饮店。
10、会所有什么设施？什么时候开放？答：会所由专业的经营公司----思妍丽经营。
会所共5层，约4400平方米,功能主要有：SPA、美容按摩、室内泳池以及多功能球场、壁球室、健身房、咖啡厅、等多种设施。
四月会所负一至负二层开放，其余部分会陆续开放。
11、会所的设施使用收费如何？是否只限小区内的业主使用？答：根据实际情况，经营者将合理安排各类收费效劳工程的。
会所为会员制经营〔非业主专用〕,将对社会开放.12、户数与车位的配比是多少？车位会不会很紧张？答：车位的配比符合设计要点，目前户数与车位的配比大于2：1。
因为我们的工程有一定比例的外销，所以车位相对来讲还是较为宽裕的。
风火万科金域蓝湾项目推广企划方案118PPT
堤坊”全面进驻
阶段推广三部曲
５６
•一部曲
•争渡香堤雅境
•销售目标 一期1号和2号楼的大户型
销售配合 二期园林完工，泛香堤雅境全面出台 客户关心的问题 配套是否成熟\一二期之间的选择 本阶段须解决的问题 引导客户关注准现楼及整个的园林实况
解决之道
•
•。 推广主题: •香堤雅境•，完璧初现
支持点:园林完工,准现楼。 创意角度:从香堤雅境的几个重点及相应客群的结合
风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
•金域蓝湾是什么？
在各个推广阶段
•推广回顾
•一期 是海滨的城市之岛
• 在海上，一切超然
•
•
•总体品牌体验
•海的空阔深远
•红树林的绿荫淡定 •泰式雕塑的神韵,SPA
•超然 •心灵上感受
•园林建筑品质的精致
•万科物业的品牌优越感
• 感性的\广泛的\又立足产品功能给予的品牌体验\成功的 • 完成了一期的推广任务
3月-5月策略沟通结果
金域蓝湾，名宅传世
•策略核心 发现传世之美 •体验传世之美
•感悟传世之美
支 持 点 28条
•3月底
艳尸博览
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
阶段推广三部曲
５６
•一部曲
•争渡香堤雅境
•销售目标 一期1号和2号楼的大户型
销售配合 二期园林完工，泛香堤雅境全面出台 客户关心的问题 配套是否成熟\一二期之间的选择 本阶段须解决的问题 引导客户关注准现楼及整个的园林实况
解决之道
•
•。 推广主题: •香堤雅境•，完璧初现
支持点:园林完工,准现楼。 创意角度:从香堤雅境的几个重点及相应客群的结合
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•金域蓝湾是什么？
在各个推广阶段
•推广回顾
•一期 是海滨的城市之岛
• 在海上，一切超然
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•总体品牌体验
•海的空阔深远
•红树林的绿荫淡定 •泰式雕塑的神韵,SPA
•超然 •心灵上感受
•园林建筑品质的精致
•万科物业的品牌优越感
• 感性的\广泛的\又立足产品功能给予的品牌体验\成功的 • 完成了一期的推广任务
3月-5月策略沟通结果
金域蓝湾，名宅传世
•策略核心 发现传世之美 •体验传世之美
•感悟传世之美
支 持 点 28条
•3月底
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
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风火万科金域蓝湾项目推广企划方案 118PPT
万科金色家园营销推广方案(PPT 49张)
进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析
武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。
固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。
相关主题
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——以此发布项目形象广告、楼盘资讯
★★★手机短信+彩色屏保 ★★★电影院新片放映前插播广告
媒介常规运用：特报商报、DM、杂志、户外、现场包装更换、餐馆/酒楼宣传配合……
2004.1
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13
十二、2-6月广告主题
2004年2月 3月 4月 5月 6月
独一无二的地位
价值体系
唯风景论/唯自然论 唯海权论/唯材质论 独一无二的生活
2004.1
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12
十一、新媒介建议
★★★商务楼/写字楼电梯口液晶电视
——从媒介有效性来看，电视只在报纸之后，效果不错；但因为在深视投放时间已久，新鲜度已缺乏，需要进行 更换 ——就电视广告本身而言，制作质量较高，容易受到关注
——从楼盘销售来看，我们必须去发现新客户群，而高端商务人士是一个不错的选择
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[户外表现]
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七、核心卖点审视
卖点罗列：
1、万科品牌 2、海（500米，国家保护区、户户看 海，丰富城市海景） 3、红树林（368公顷、观鸟屋） 4、泰式园林（200尊雕塑、6.7米架空、 月亮吧、流光阁） 5、SPA 6、专业会所（篮球、沙弧球、网球） 7、香堤坊（思研丽、全家乐、域蓝轩） 8、物业管理 9、品质细节（材质及装饰） 10、交通便捷（邻近中心区） 11、24万平方米社区/幼儿园
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28
以上文字及视觉作品版权归博思堂广告所有
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4
三、客户群再思考
成交客户分析调查报告数据
30岁以下的占45.1%；首次置业62%
他们是 我们的目标消费群
发现新的客户群
但他们数量可能有限 可能已被充分挖掘
30-50岁的消费群体是否 可以进入我们的视野？
2004.1
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四、SP再思考
活动· 展会选撷：
1、海上油轮
2、宝马车展 3、奥迪星光之夜 4、巴西BBQ入伙 5、影音复式
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[价值体系系列]
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[生活方式系列]
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两个评价： 1、活动已经举行很多（深圳楼盘活动最多的之 一），规格、档次都很高，气氛热烈，也颇有创 新，应该说是楼盘营销的典范！ 2、所能观察到的是，到场的人不少，也有成交 量；只是成交量比较有限，不能满足预定目标！
6、30岁置业研讨会
7、第2届业主运动会 8、中国消费品采购大会 9、选美比赛： 优雅丽人行首发式/深圳时尚新女性 10、摄影赛 11、参加冬交会 12、业主生日会 ……
[判断] 这将是一场硬仗，必须以有效的策略、有效的SP、有效的诉求点、有效的表现来实现有效 的打击！
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3
二、如何进行有效歼击？
再思考
客户群再思考
SP再思考
广告再思考
主力一定在30岁以下吗？
活动做得少吗？
广告还有新做法吗？
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第一卖点诠释不够；第二 对品牌缺少建设性意义； 第三没有很好表达现阶段 的成熟生活内涵。
必须寻找单纯的更有力量更富创意的传播！
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六、推广必须求变
整合推广大纲
核心卖点审视
传播口号锁定
新媒介建议
阶段主题锁定
客户群针对策略
2-6月广告主题
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生活方式
八诫/八卦/八股 独有丰富生活内涵 独一无二的品质
入伙主题
优越生活观 成熟实景+细节品质 独一无二的社区
社区主题
城市中心 一线濒海大社区
独一无二的品牌
品牌主题
深化金域蓝湾品牌 为三期启动蓄水
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[视觉延展]
原则：突破深圳，引领深圳
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万科金域蓝湾二期
整合推广策略
Integrated Promotion Strategy
[有效歼击]
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[一个比喻] 一个不食人间烟火的仙女
一个下凡的仙女
[策略核心]
发现有效客户 发现有效传播
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一、为什么是有效歼击？
1、从品牌来看，金域蓝湾是万科“江河湖渠海”计划的先锋作品，在业界受到极大关注， 成为地产的创新典范；现在项目品牌知名度及认知度都挺高，但还需要提升品牌的体验性， 从生活角度丰富品牌内涵，而这一切是需要通过推广去实现；
两 个 年 龄 层 客 户 群 30-50岁
（沉稳· 智慧）
5、高尔夫球会、游艇会、私人会所的针对宣传；
6、“60年代生人”系列活动，可以邀请刘欢前来助兴， 如歌曲回放、收藏毛主席，如60年代座谈会，将观点结 集由《万科周刊》出版。
7、新主题· 新创意· 新媒介· 新传播：以价值与生活诉求来 打动对这个阶层，促成销售。
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十、客户群针对策略
1、老客户带新客户营销：二者享受连带奖励，如送东南 亚之旅； 30岁以下
（知性· 时尚）
2、主办生活方式的城市沙龙，可以与深圳电台联合，并 举行直播：选在中信城市广场。 3、销售新举措：联合购房优惠折扣，以套数论。 4、其他活动设想：与星巴克、西武举行联合活动，真人 行为示范样板间，创意生活方式（Idea of lifestyle)征集大 赛，第二届红树林观鸟节……
核心卖点：
海/红树林 泰式园林/SPA 高档享受配置
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八、锁定阶段主题
[体验金域蓝湾]
海的诉求可以说是深入人心，现在需要进行转 变；根据二期已走向成熟，社区已成形2/3，我 们将主力诠释一种成熟生活：
金域蓝湾独有的生活方式
市场并不知道或者明晰？它是什么样子？
金域蓝湾的生活是什么？我们需要进行归纳
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九、锁定阶段传播口号
[生活由你，自在无拘]
★★金域蓝湾是生活之美的最大化，涵盖了风景之美、建筑之美、园林之 美、SPA之美，细节之美…… ★★金域蓝湾是居住的至高境界，实现人、建筑、自然三者在城市中心的 完美交集； ★★金域蓝湾意味着生活的无限展开，在这里多少种生活方式也许不重要， 重要的是你已在生活！ ★★每个人心中都有一个自己的金域蓝湾；因为他们的感受都是不同，而 这个社区又充满宽容及给予。 ★★金域蓝湾内涵无限延伸：质朴的高贵，精致的享受，稀有的和谐，由 衷的平静，简约的从容、自在的永恒……
2、从销售来看，金域蓝湾二期已销售60%，进入中尾盘销售阶段，属于销售的一个危险期， 需要更有效进行市场攻击，促成最后的销售任务；
3、从产品来看，二期余房的素质及面积也会有对成交产生致命影响，149平方米总价较高， 面对将高端群体，6、7号楼存量较大，且西向海景较为单调，因而对销售的压力更大，需要 有更强势及更有针对性的配合。
能否提升活动对有效人群的吸引力？
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五、广告再思考
概念太多
发现传世之美 生活无限奢享 城中极品2、3房 傲瞰深圳城市海景
主题乏力
可以说今年的报版都属于 销售主题报版
表现单一
主要还是以海景、人物和 园林、样板间实景为图象， 缺乏富有想象力的画面刺 激，未能大器、沉稳、尖 锐传达项目气质
★★★手机短信+彩色屏保 ★★★电影院新片放映前插播广告
媒介常规运用：特报商报、DM、杂志、户外、现场包装更换、餐馆/酒楼宣传配合……
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十二、2-6月广告主题
2004年2月 3月 4月 5月 6月
独一无二的地位
价值体系
唯风景论/唯自然论 唯海权论/唯材质论 独一无二的生活
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十一、新媒介建议
★★★商务楼/写字楼电梯口液晶电视
——从媒介有效性来看，电视只在报纸之后，效果不错；但因为在深视投放时间已久，新鲜度已缺乏，需要进行 更换 ——就电视广告本身而言，制作质量较高，容易受到关注
——从楼盘销售来看，我们必须去发现新客户群，而高端商务人士是一个不错的选择
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[户外表现]
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七、核心卖点审视
卖点罗列：
1、万科品牌 2、海（500米，国家保护区、户户看 海，丰富城市海景） 3、红树林（368公顷、观鸟屋） 4、泰式园林（200尊雕塑、6.7米架空、 月亮吧、流光阁） 5、SPA 6、专业会所（篮球、沙弧球、网球） 7、香堤坊（思研丽、全家乐、域蓝轩） 8、物业管理 9、品质细节（材质及装饰） 10、交通便捷（邻近中心区） 11、24万平方米社区/幼儿园
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三、客户群再思考
成交客户分析调查报告数据
30岁以下的占45.1%；首次置业62%
他们是 我们的目标消费群
发现新的客户群
但他们数量可能有限 可能已被充分挖掘
30-50岁的消费群体是否 可以进入我们的视野？
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四、SP再思考
活动· 展会选撷：
1、海上油轮
2、宝马车展 3、奥迪星光之夜 4、巴西BBQ入伙 5、影音复式
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[价值体系系列]
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[生活方式系列]
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两个评价： 1、活动已经举行很多（深圳楼盘活动最多的之 一），规格、档次都很高，气氛热烈，也颇有创 新，应该说是楼盘营销的典范！ 2、所能观察到的是，到场的人不少，也有成交 量；只是成交量比较有限，不能满足预定目标！
6、30岁置业研讨会
7、第2届业主运动会 8、中国消费品采购大会 9、选美比赛： 优雅丽人行首发式/深圳时尚新女性 10、摄影赛 11、参加冬交会 12、业主生日会 ……
[判断] 这将是一场硬仗，必须以有效的策略、有效的SP、有效的诉求点、有效的表现来实现有效 的打击！
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二、如何进行有效歼击？
再思考
客户群再思考
SP再思考
广告再思考
主力一定在30岁以下吗？
活动做得少吗？
广告还有新做法吗？
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第一卖点诠释不够；第二 对品牌缺少建设性意义； 第三没有很好表达现阶段 的成熟生活内涵。
必须寻找单纯的更有力量更富创意的传播！
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六、推广必须求变
整合推广大纲
核心卖点审视
传播口号锁定
新媒介建议
阶段主题锁定
客户群针对策略
2-6月广告主题
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生活方式
八诫/八卦/八股 独有丰富生活内涵 独一无二的品质
入伙主题
优越生活观 成熟实景+细节品质 独一无二的社区
社区主题
城市中心 一线濒海大社区
独一无二的品牌
品牌主题
深化金域蓝湾品牌 为三期启动蓄水
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[视觉延展]
原则：突破深圳，引领深圳
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万科金域蓝湾二期
整合推广策略
Integrated Promotion Strategy
[有效歼击]
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[一个比喻] 一个不食人间烟火的仙女
一个下凡的仙女
[策略核心]
发现有效客户 发现有效传播
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一、为什么是有效歼击？
1、从品牌来看，金域蓝湾是万科“江河湖渠海”计划的先锋作品，在业界受到极大关注， 成为地产的创新典范；现在项目品牌知名度及认知度都挺高，但还需要提升品牌的体验性， 从生活角度丰富品牌内涵，而这一切是需要通过推广去实现；
两 个 年 龄 层 客 户 群 30-50岁
（沉稳· 智慧）
5、高尔夫球会、游艇会、私人会所的针对宣传；
6、“60年代生人”系列活动，可以邀请刘欢前来助兴， 如歌曲回放、收藏毛主席，如60年代座谈会，将观点结 集由《万科周刊》出版。
7、新主题· 新创意· 新媒介· 新传播：以价值与生活诉求来 打动对这个阶层，促成销售。
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十、客户群针对策略
1、老客户带新客户营销：二者享受连带奖励，如送东南 亚之旅； 30岁以下
（知性· 时尚）
2、主办生活方式的城市沙龙，可以与深圳电台联合，并 举行直播：选在中信城市广场。 3、销售新举措：联合购房优惠折扣，以套数论。 4、其他活动设想：与星巴克、西武举行联合活动，真人 行为示范样板间，创意生活方式（Idea of lifestyle)征集大 赛，第二届红树林观鸟节……
核心卖点：
海/红树林 泰式园林/SPA 高档享受配置
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八、锁定阶段主题
[体验金域蓝湾]
海的诉求可以说是深入人心，现在需要进行转 变；根据二期已走向成熟，社区已成形2/3，我 们将主力诠释一种成熟生活：
金域蓝湾独有的生活方式
市场并不知道或者明晰？它是什么样子？
金域蓝湾的生活是什么？我们需要进行归纳
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九、锁定阶段传播口号
[生活由你，自在无拘]
★★金域蓝湾是生活之美的最大化，涵盖了风景之美、建筑之美、园林之 美、SPA之美，细节之美…… ★★金域蓝湾是居住的至高境界，实现人、建筑、自然三者在城市中心的 完美交集； ★★金域蓝湾意味着生活的无限展开，在这里多少种生活方式也许不重要， 重要的是你已在生活！ ★★每个人心中都有一个自己的金域蓝湾；因为他们的感受都是不同，而 这个社区又充满宽容及给予。 ★★金域蓝湾内涵无限延伸：质朴的高贵，精致的享受，稀有的和谐，由 衷的平静，简约的从容、自在的永恒……
2、从销售来看，金域蓝湾二期已销售60%，进入中尾盘销售阶段，属于销售的一个危险期， 需要更有效进行市场攻击，促成最后的销售任务；
3、从产品来看，二期余房的素质及面积也会有对成交产生致命影响，149平方米总价较高， 面对将高端群体，6、7号楼存量较大，且西向海景较为单调，因而对销售的压力更大，需要 有更强势及更有针对性的配合。
能否提升活动对有效人群的吸引力？
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五、广告再思考
概念太多
发现传世之美 生活无限奢享 城中极品2、3房 傲瞰深圳城市海景
主题乏力
可以说今年的报版都属于 销售主题报版
表现单一
主要还是以海景、人物和 园林、样板间实景为图象， 缺乏富有想象力的画面刺 激，未能大器、沉稳、尖 锐传达项目气质