北京典型写字楼案例分析
案例(北京ONE)
引进五星级 瑞士酒店
北京ONE：住宅产品分析及销售现状（70年产权,精装修大户型为主）
产品类型
１＃塔楼
楼层 （套数）
户型面积 (平米)
31(210) 91-187
主力户型
128三室1厅2卫 151三室1厅2卫
户型朝向
多东向、西向， 或西南、东南向
销售现状
被山西某位 富商整栋购买
２＃板楼 26(100) 181\189 181三室 两厅两卫 南北通透
运河核心区规划效果图
本案
新华大街 项目周边
通州区政府 地铁S6
京杭广场 （葛洲坝、绿地）
万 达 广
本案
住宅、 生活配套
场
开发商背景：北京实地房地产开发有限责任公司
北京实地于2001年注册成立，2004年前后被北京美晟 房地产开发公司收购并注入。北京ONE是美晟收购实地 之后开发的第一个项目。这家开发商很有政府背景，成 立实地公司其实是为了开发通州当时新华经典丽园所在 的地块。2002年，实地资金链断裂，导致新华经典丽园 成为烂尾楼，当时在通州区政府协调下，美晟房地产的 公司收购了实地，并仍以“北京实地”接手了当时的“ 新华经典丽园”，更名为现在的“鼎晟国际”，也就是 现在北京ONE。 美晟集团1996 年在北京成立，注册资本1亿元，是北京 较早成立的，并完全以民营资本经营开发的房地产集团 公司，主体是北京美晟房地产开发有限责任公司。美晟 主要集中在北京大 兴和通州。
推迟开盘
３＃塔楼 31(210)
４＃板楼 26(100)
５＃塔楼 31(210)
91-187
181\189
北京ONE：六大科技全揭秘
低噪
外围护结构，最大限度减少外环境对室内舒适度的影响，600MM 厚外保温结构阻隔了大量外部噪音，LOW-E玻璃中空内充入惰性气 体，允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室 外，配合密封断热铝合金窗框，实现对窗外噪音的完全阻隔。
写字楼案例分析
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
盘古大观—北京的名片案例分析
盘古大观—北京的名片
在鸟巢和水立方的西侧，一座具象的“龙”型建筑正以其独具东方神韵的宏伟身姿吸引着世界的目光，这便是盘古大观奥林匹克核心区内唯一的城市综合体。
该项目是北京盘古氏投资有限公司历时7年打造的大型地标性建筑。
据盘古七星公馆营销总监韩乐介绍，盘古大观一共包括1幢超5A级写字楼、3幢国际公寓、1座盘古七星酒店以及1条长411米的世界第一商业长廊——龙廊，以及位于3幢国际公寓顶部、全球独一无二的12座空中四合院，共5种建筑形态。
整个项目以191.65米的写字楼为龙首，盘古七星酒店为龙尾，由南向北依次延伸约600米。
它面向奥运公园一字排开，全方位满足财富阶层缤纷多彩的华贵生活。
整座建筑犹如一条通体雪白的巨龙，与水立方、鸟巢毗邻而居，交相辉映，成为北京的一张经典的“城市名片”
盘古大观地处国家巨资打造的“奥运交通环”的核心位置。
城市主干道有北四环、北三环、北五环以及八达岭高速和京承高速，并且与20多条支干道交织成路网；轨道交通有地铁5号线、8号线、10号线和奥运支线；奥运村内还有12条线路以及地下环状交通网。
在整个区域有60多个交通道口可以选择。
因此，从盘古大观，驱车向西10分钟到达中关村；向东20分钟可到达CBD商务区，30分钟内到达北京国际机场。
除此之外，对于有私人飞机的客人，在盘古大观超5A写字楼和盘古七星酒店的顶部都设有直升飞机停机坪，能够为业主提供“空中、地面、地下”三维立体化的交通出行方案，。
北京典型写字楼案例分析
万达广场 ·建筑风格
• 德国gmp国际建筑设 计公司负责的万达广 场二期写字楼
❖整体按照 "两座三塔" 规划设计,三座体量与造型元 素相同、间距相近的塔楼,采用方正整齐、凹凸变化 的设计手法和严谨细致的模数转变,形成独特的立面 和幕墙分格形式.
• 3,210平方米健身中心及游泳池等.
新保利大厦 ·设计公司
• 美国SOM公司成立于1936年,因在美国和全球四十多个国 家为各种不同项目提出富有创意的设计而领先同行并闻名 于世.SOM是世界上唯一两次获得美国建筑师协会颁发的 最高荣誉——最佳年度设计单位的公司.
• SOM经典建筑作品遍布世界各地：芝加哥汉考克大厦、## 会议中心、工商银行总行、##金贸大厦等.新保利大厦是 SOM与保利集团等多家国际顶级品牌共同打造的传世之作, 创造了新的城市标志,更为中国建筑问鼎世界建筑文明开 创新篇.
万达广场 ·建筑风格
1. 外立面 三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，
形成和谐的序列，整体感极强。 2. 双层呼吸幕墙
"全呼吸式"的智能大厦,主动式内循环双层呼吸幕墙,配 VAV变风量全空气空调系统,具备最佳的隔声、节能、恒温、 新风换气效果,同时可节约能源约30%.
3.大堂
10.2米挑高大堂引入自然光线,全空气系统,大堂以石材、金 属、玻璃为主题材料,体现简洁、精致而理性的现代建筑之美.
下而上,面积逐渐递减,最大整层面积约2000平米,最小整层面积约900平 米,另外,最小面积分割为100平米,空间自由组合, 自用、投资皆宜；写 字间10.6米短进深,因此形成了良好的通风条件；柱间距达到了8.4米到 8.8米,实现空间合理利用；3.75米层高,使办公空间不再压抑.
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
戴德梁行-北京华贸中心案例研究
案例研究
华贸中心 开发模式 采用写字楼、商业、酒店、公寓四种物业均衡发展的综合体开发模式
分区 北区
写字楼 公寓 商业
各物业规模配比
11% 31%
28%
开发内容 公寓 商务楼 华贸商业街 新光天地
建筑面积（万m2 ） 总计（万m2 ） 14 5 2 18 26 21
30%
酒店
中区
丽思卡尔顿酒店 JW万豪酒 写字楼一期（1.2栋）
8
12 7 4
资料来源：DTZ Consulting
南区
写字楼二期（3栋） 华贸购物中心
23
外因
便利的交通条件——本案位于东长安街与大望路等城市主干道沿线，属于大望路地铁口上盖物业 较大的规模——总建筑面积70万平方米 强制性的视觉冲击——由地标性的三栋超高层写字楼及其它一组建筑群组成 高水准的规划设计——办公、居住、购物等功能分区清晰，共融但不互扰 功能化体系——拥有五星酒店、甲级写字楼、高档购物中心、顶级酒店式公寓 开发商国华置业拥有强劲的实力和丰富的经验 后期由专业化的管理和运营团队统筹管理，以保证项目品质和持续经营
由三栋甲级写字楼构成，总建筑面积19万平米，自西向东依次走高，1号楼28层，2号楼32层，3号楼36层； 1、2号楼整售，3号楼：自持。 最佳的商务氛围——独纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光；标准层面积2200-2300平米。 立大堂入口处挑高9米。 最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。 办公空间倍感舒适——层高4米，净高2.7米。 国际领先标准的玻璃幕墙；采用溴化锂制冷技术，节能环保。 针对世界500强客户，平均空置率仅为15%。客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、万豪国际 集团、强生集团、巴西航空等世界500强企业。 平均租金： 240元/平米/月，高于除国贸以外的其它甲级写字楼租金。 1、2号楼售价：06年初以24亿元的整售给日本Replus株式会社，合19959元/平米，回笼资金以便开发后 续自持项目。
北京几个大型商场案例总结
新光天地
项目概况
位置：位于长安路东沿线大望桥东北角 开发商：台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资 商业形态：购物中心 停车位：2700个 建筑面积：18万平，地上六层，地下四层 交通：与京通快速路、势，主打经营世界 顶级名品，国内精致商品和全国特色产品以独特“高感 度国际百货”打造全新购物中心概念。 品牌 新光天地购物中心独揽包括CHANEL、GUCCI、PRADA、 S.FREEAGAMO、HUGOBOSS、COACH等世界一线品牌旗舰店
整体总结 1. 精准的项目定位，代表整个商业的精髓和本质
客户定位结合本地化市场需求 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 交通方便，动线清楚 充足的车场停车和人性化的设施 丰富的宣传手段
2.优越的地理位置。 3.舒适的购物环境。 4.丰富的业态，多样化品牌引进。 5.稳定的客流。 6.人性化的建筑设计。 7.丰富多彩的宣传与销售活动。
西单大悦城
总结
1.时尚展示： 通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综吅性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想，多层次的体验。 2.差异化的定位： 涵盖西单商业的所有元素，同时又引进了40%北京没有的品牌，有餐饮有服饰。从上海、香港和其他地方引入。 3.时尚、潮流的建筑设计： 全国最大LED屏幕外墙; 27部直梯，63部扶梯，形成纵横交错的便利动线，店铺的可视性不通达性强。购物中心沿着主 动线进行分布，所有店铺都分布在动线两边，避免了整个商业中死角的出现。 4.品牌展示： 每一层都落位至少一个具有影响力的主力店，吸引客户去到每一层，从而带动其他商家的消费。餐饮，甜品店分布在丌 同楼层，顾客随时会停下来，喝杯饮料吃个甜点，休息一下。 缺点： 1.标示、导引系统较弱，整个人流动线不够明显。 2. 材质久，层高低，整个空间感觉非常压抑。 3.排烟，排风，消防系统设计考虑不够，室内空气不够清新，空气流通不足。
写字楼投资经典案例分析
1 项目购买后出租
4
3
2
高收益
自身物业的升值
土地的升值
合作模式
乐工场资产经营管理模式成功案例
中莎广场
金澳国际
高和睿
位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米
大客户
(2012.05)
艾顿酒店管理/冯小刚工作室 /百特英语
位 置：东三环团结湖西北
代理面积：115000平方米
租赁报价：8-20元/元/平方米
大客户
(2012.08)
乐工场资产经营管理模式案例之：中莎广场
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投资注意事项
档次
区位
投资注意事项 配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买 面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
目 录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资注意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最佳的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿
项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城)
总结：大悦城购物中心分析框架（讨论版）
引子 社区商业：区位+交通+入住率
人流量
租金水平
主力业态：建材？ 餐饮服饰？
购物中心（大悦城）：体量（20-30万平）
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
333
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
中粮集团，成立于1952年，由三家国有食品和食用油出口企业合并而成，成立之 初主要从事粮食进出口贸易。
中粮地产：2006年成立，经由收购“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”而来， 以住宅开发为主，业务范围涵盖住宅地产、商业地产、工业地产。
– 农业服务及粮食流 通
– 农产品加工及养殖 屠宰
– 品牌消费品及终端 销售（品牌食品、 产品包装、电子商 务）
–商业地产(大悦城) –住宅地产 –旅游地产(亚龙湾) –酒店(大悦城、美高
梅、瑞吉、华尔道 夫、北京W酒店、
辉盛阁、凯莱)
✓方便面：五谷道场
✓葡萄酒：长城葡萄酒、长城天赋葡园、长城桑干酒庄
写在前面的话：购物中心与超级卖场的不同？
购物中心与超级卖场运营哲学的根本不同：后者追求效率，所以希 望消费者购物所花时间越短越好，讲究每平米收益；购物中心则希望 消费者在这里呆得越久越好，也许下一秒钟，消费者就会冲动地打开 钱包决定购买。思考：这又是为什么？我认为，跟盈利模式相关（后文详解）。
如何延长消费者的停留时间，至关重要！把“人”作为购物中心规 划和组织的核心，通过对消费者购物心理及行为习惯的研究，进行整 体商业组织。
【模式/定位】2.商圈&交通：市级核心商圈之重要商业节点或 主要新兴高档住区的成长性区域性商圈，有轨道交通的地段
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
北京华贸中心案例分析报告(47页)
平面：建筑平面呈角度布置。基地南部为写字 楼， 北部为公寓，商业及酒店则位于基 地中部由写字楼和酒店共同围合成一个 在北京独具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为酒店提供 了广阔的城市公园性空间。
建筑：沿基地西侧，建筑量体高低错落，使建 筑量体沿着东西轴线呈放射状，在建筑 东侧达到最高点，放射出”北京城市大门“ 的建筑寓意。
北京华贸中心
地理位置
北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900 米处，系东长安街上地标性百万平米超大 规模商务建筑集群。
北京华贸南邻东长安街、西临西大望路、东 临华贸东路
北京华贸 中心
作为21世纪的产品，华贸中心以前瞻性的国 际化设计理念，国际水准的业态资源整合， 倾力打造领先一个世纪的产品。它的出现使 CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化 商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第 一道亮丽景观，确立CBD商务地标。
周边关系
学校
首都经济贸易大学、爱知美 容美发职业技能培训学校、 北京拓展训练学校
医院
德威治四惠大药房、八里 庄地区心理健康服务中心、 华寿堂医药诊所、博信齿科
北京华贸城
银行
建行，农行，北京银行，工行
餐饮
渝府餐厅、金城家常菜、东 北小炒、重庆发发小吃、兰 州老汤拉面、合乐佳餐饮 规划中的 14号轨铁
2010年3月26日位于华贸购物中心 二层L210-211的意大利顶级羊绒 时装品牌Malo举行了中国首家旗 舰店开业
购物中心业态
BF 1F 2F 3F 好吃小街 绅士大道 名媛长廊 艺家生活
4F
主题空间
华贸商业购物中心 内廊式双排购物中 心，电梯4部、楼 梯3步
楼
梯
上下电梯
写字楼
北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问
式设计除电动窗帘、光控、 中央空调、石材地采暖等 外无高科技
使用率：72%
9#133.58平米
首层平面图
8#240.35平米
银泰大厦——柏悦居
柏悦居销售价格
均价(元/平米)
12000
10000 8000 35505
36823
35193
37166
38853
43698
47511
柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行 收费
提供中介租赁服务，并收取服务费用
柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务
柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务
对柏悦居、柏悦府产生的影响
多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好 酒店拥有的固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月 租金为30美圆/平米的价格参考。
价格 均价：70000元/平米（毛坯） 目前售出的两套单价分别为71174元/平米、68416元/平米 价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加15%
银泰大厦——柏悦府
柏悦府销售速度
销售面积(平米)
600
549.17
549.17
500
400
300
200
100
0 2006-11-6
银泰大厦——柏悦府
竖向交通 首层独立大堂，2部专享电梯 电梯刷卡进入柏悦府各层 电梯可直接到达上部酒店配套
首层独立大堂
首层平面图
银泰大厦——柏悦府
交房标准： 毛坯交房 设备配置与柏悦居相同 具体设备配置情况见附件 物业： 费用：18元/平米.月 物业管理人员：由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务 物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费 提供房屋租赁服务，收取中介费用
建外SOHO——CBD案例研究
➢ 由浅灰色建筑抱着一栋亮丽的橙色建筑，成为视觉中心。
它是一个圆形的，像人的身体一样是有线条的。 ——三里屯SOHO设计师
三里屯SOHO——“社区+商圈”综合式发展
➢ 人流组织
融入城市空间，无边界处理，开放式空间设计，同城市无限度对接
项目区位
北京CBD核心，具有浓 厚的商业氛围和高尚的人 文环境
项目资源
通惠河
项目定位
最疯狂热闹的商业中心 最活跃丰富的文化亮点 最前卫时尚的生活橱窗 居住、工作、找乐
项目规模、功能比例：
功能 物业类型 规模
总规模
办公
居住/办公
写字楼
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
简约、现代、人性化的规划设计，空间的综合利用 写字楼高端客户；公寓SOHO客户；街区商业
中高档定位，聚集大量的各层次的消费人群，一方面是抓住了社区自身业主的消费需求 ，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放
大效应，吸引了更多的外来消费者。
建外SOHO经验借鉴
城市中心区高密社区商业实现
➢三里屯SOHO无论从商业规模、体量、建筑外观．还是从品牌影响力来看，都将是未来 三里屯的巨无霸。
三里屯SOHO——开放式空间设计，同城市无限度对接
➢ 开放式设计 —— 整个项目没有任何的围
墙，与城市融合；
➢ 众多街道 ——开辟众多街道，让人自由游
逛；
➢ 立体街区 ——设计了3层街道，除了地面层
外，更有地下一层和二层。
书架与文件柜应采用开 放式格局，使文件夹、 文档、各种物品都井井 有条、一览无遗，使用 者可以及时准确地拿到 想要的物品。因为人只 有在合适的环境下工作， 才不会浪费时间与精力， 从而使工作效率更高。 比起传统的书架来，带 有标签的文件柜更受Ｓ ＯＨＯ的欢迎。
北京新保利大厦运营案例
北京新保利大厦运营案例最新商业大厦（北京新保利）运营案例一、顶级硬件和位置不能保证出租率北京新保利大厦是一栋超甲级写字楼，位于东四十条桥西南侧，占地面积约2公顷，是中国保利集团在北京地产的倾心力作。
新保利大厦拥有世界上最大的柔索玻璃幕墙设施、国内首例竖向遮光石材百叶，集高档写字楼、博物馆及商业娱乐于一体。
保利艺术博物馆，在大厦中庭悬浮体内，在高档写字楼中兴建博物馆，这在国内尚属首次，在世界范围内也是极为罕见的。
2009年连同鸟巢、水立方、国家歌剧院等建筑被评为北京当代十大建筑。
除了硬件条件，新保利大厦更吸引客户的是它的地理位置。
●东四十条位于北京东二环，这附近集中了大量的外国使领馆，因此，很多跨国公司把驻中国办事处设立在附近●距离北京燕莎商圈、朝阳门商圈、王府井商圈、东直门商圈和CBD非常近，是金融企业、投资企业聚集的地方●楼下是北京地铁二号线，距离机场高速、地铁机场快线近在咫尺。
新保利大厦周边的这些跨国公司办事处、国内金融和投资企业有很多规模并不大，但是支付能力很强，它们对办公场所的需求主要是：●需要在CBD或使领馆区域办公，贴近客户和合作伙伴；●希望在甲级或超甲级写字楼办公，以提升企业形象；●公司或办事处只有几个或几十个员工，不需要太大的空间。
在这样的背景下，新保利大厦的第9层被作为商务中心，采用服务式办公室经营，总共有47间办公室、4个商务洽谈室、3个茶水间和1间会议室，总建筑面积为2003平方米(见图2-5) 。
新保利大厦商务中心于2006年年底正式对外营业，通过销售人员，同时也利用网络、中介门店等渠道，对外宣传并吸引客户人住，不过效果欠佳。
尽管拥有一流的写字楼硬件条件和绝佳的地理位置，而且充分满足了周边高端客户对顶级写字楼小面积办公空间的需求，但直到2009年年底，新保利大厦商务中心的出租率仅为60%。
二、策划改变命运的新保利大厦商务中心2010年年初，台湾地区一家上市公司收购了新保利大厦商务中心，原来的精装修、设施设备、雇员、客户都原封不动地保留了下来。
北京典型总部办公物业案例研究
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项目档案库
工程计划
一期开发区域为17、18、28、 23区，建筑面积20.8万平方米， 已入驻。
总部楼+总部广场+玛雅大酒店+总部 公寓+东区地下商业街+总部大讲堂
二期开发区域为21、22、24、 29区、及技术服务中心，建 筑面积20.1万平方米，已入驻
三期开发区域为25、26、27、 30区，建筑面积26.8万平方米， 已入驻。
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非中心建筑特色
►3、规划：网络与绿脉 经过软化后的网络构成项目 规划的基本组织框架，体现了现代商务的规范性和 灵活性。“软网”所限定的空间，构成了一种极具 个性化的组团内空间，同时也完成了对公共空间的 构建。
►“灰空间”：互动与独立，创造性地将星级酒店的 灰度空间用于商务建筑中，通透式中庭、空中廊桥、 动感地面，形成人性化的商务场景。
借鉴一
项目开发借鉴：定位的高度
集办公、科研、中试、产业 于一体的企业总部聚集基地
北京
VS
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借鉴二
项目开发借鉴：“总部产业”启发中国 产业结构调整
总部基地：以企业总部为专门服务对象，包括贸易、信 息、金融、科技、人才、咨询、财会、法律、文化等多 方面
产业二
产业三
主产业
总部产业
主产 业
►4、建筑风格：采用现代化外立面处理方法，内部 为树冠状支撑及跨度设计，结构新颖独特，艺术性 完美融进大框架、大跨度、超层高的规模中，使整 体造型合谐优美。新材料、新手法的运用，使综合 商务中心突显恢弘与大气，并与国际商非中心园林特色 分散、生态
►园林
绿地被分散到各个单元，用以提升各户的自 由景观资源。以起伏贯穿的绿脉为轴，通过 分割与连接，形成流动而完整的景观系统。 蓦延式院落组团、绿色脉络、城市绿化带， 共同为办公提供自然健康的生态环境。以原 生态GOLF公园的设计为景观设计蓝本，果岭， 水系，绿地树木交叉变化，建筑如球洞散落 在景观之中，产生良好的景观效果。