房地产九龙仓荣华里企划提报
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➢ 供应短缺，“房荒”已现，常州房价已经超过历史上最高点了。目前常州市区商品住宅库存仅300多万方，去 化周期5个多月，供不及求的形势越趋紧张；许多楼盘在9月进行多次上调售价，目前常州房价已经超过了 2011年时历史的最高房价水平，并且存在进一步上涨的空间。
➢ 投资客涌入，刺激自住客群需求提前释放，成交量在9月暴涨。“金九”常州市区商品住宅成交量超90万㎡， 再创历史新高。一方面外地投资客的涌入拉升了整体成交量，另一方面，常州自住需求受涨价刺激需求提前 释放，也是此轮成交量攀升的另一因素。
住宅市场——9月各项目排行榜
根据数据显示，9月份成交热门楼盘主要以品质大盘为主，购房客户对于开发商品牌及项目品质的关注度逐渐提升；
宏观市场总结
➢ 2016年前三季度，房企业绩大幅上扬，部分房企成交额已全面超越2016年全年。今年上半年常州楼市逐步升 温，三四月份是一个量的“爆点”；下半年则8月下旬开始量价全面爆发，到九月份已经达到“疯狂”的地步， 并且从目前的势头来看，四季度这种“疯狂”还将继续下去。
竞品研究——大名城
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价11000元/㎡；
竞品研究——白马公馆
开发商
常州绿洲置业有限公司
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
占地135877㎡，总建339516㎡ 2.5 高层
高层89-115㎡ 高层约8500元/㎡
3001户 2013年
住宅市场——库存量
库存量持续走低，已入“房荒”时代
截止至2016年9月，常州市整体库存量持续走低，仅剩319万㎡，去化周期约5.4个月。
住宅市场——购房客群
外地投资客高达三成
据统计，近期已经买房或打算买房的购房者中，自住客下降至58%，本地投资客占13%，而外地投资客占29%。从 各案场反映的情况来看，苏州、无锡、南京等地的投资客较多，甚至某楼盘传出外地百人购房团集体登陆买房的新 鲜事。投资客的大量涌入使原本就已经严重供不应求的市场再度趋紧，进一步拉高了常州的房价。
竞品研究——绿都万和城
搜房点评
➢ 目前该项目高层在售货量充足，对外均价10000元/㎡；实际成交均价约7000-7500元/㎡；
竞品研究——大名城
开发商
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
东福名城（常州）置业发展有限公 司
占地401947㎡，总建927950㎡ 1.75
竞品研究——绿洲天逸城
开发商
常州绿洲置业有限公司
占地总建
占地124000㎡，总建231000㎡
容积率
1.92
产品业态 产品面积段
高层、别墅 高层89-130㎡，别墅150-205㎡
销售均价 规划总套数
高层约8000元/㎡ 1910户
首次开盘时间
2011年
➢ 绿洲天逸城6#楼在售，仅剩89㎡小户，均价5800元/㎡。7#楼在售，均价6000元/平，总高32层，2个单元，2梯2 户，户型为124、128平。
➢ 近阶段，本案成交客户中外地投资客占比逐渐增加，随着各地调控政策的出台，投资 类客群将会逐渐缩减，外来购房潮难以再次出现；
高层、别墅 高层67-142㎡ 高层约11000元/㎡
4727户 2012年
➢ 大名城现仅剩67㎡和130㎡大平层在售，整体均价11000元/㎡。 ➢ 户型分布于84、85、74、71、72、67#楼上。现购房须绑定车位销售，5万/个车位。 ➢ 别墅在售面积为380、580、800㎡，对应价格400万、600万、1500万/套。 ➢ 仅剩75#为开售；
开发商 占地总建 容积率 产品业态 产品面积段 销售均价 地800000㎡，总建2000000㎡ 1.8
高层、别墅 高层94-138㎡ 高层约7000元/㎡
8500户 2010年
➢ 常州第一大盘，老带新成交比例高 ➢ 绿都万和城01地块9#楼10月中旬开盘，总高30层，1个单元，2梯4户，户型面积94、96和122㎡。01地块余房在
➢ 该项目产品单一，均为小面积的两房和三房产品，小高层主力面积段为80-100㎡，别墅主力户型为
160㎡；
➢ 目前，该项目小高层房源已基本售罄，二期别墅剩余30套左右房源在售，成交均价8000-8500元/㎡，
交2万抵10万。分别为四联排和六联排。
竞品研究——东渡伊顿小镇
搜房点评
➢ 目前该项目高层剩余少量货源在售均价5300元/㎡； ➢ 别墅均价8500元/㎡；
构成观点
➢ 这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一 线全面蔓延到二线城市。 虽目前常州尚未出台相关政策，但市场预期已经受到影响，部分购房 者出现观望情绪，此前的投资客出手也更加谨慎。
➢ 这意味着10月份常州楼市的“投资潮”将会进入下行空间，房价趋于稳定，市场又会回归到以 自住为主，成交量回归正常月份水平。
➢ 从价格上来讲，以目前常州楼市的库存状况、供求关系来看，要再下行也不大可能，毕竟前三 季度让大多数开发商都已经完成了今年的全年业绩指标，不存在立马降价以完成指标之虞。
二、区域市场情况
竞争项目分布图
本案
薛家板块 6098元/㎡
东渡伊顿小镇
绿洲天逸城
绿洲白马公馆 嘉禾尚郡
绿都万和城
大名城
金地格林郡
住宅市场——9月板块价格
从区域来看，9月常州房价全线上涨，其中钟楼区和新北区涨幅较大，分别为12%和11%；天宁区和武进区涨幅分别为8%和 5%。 从板块成交均价来看，绝大多数板块房价环比8月上涨，个别板块涨幅较大。房价上涨的板块还有新市府板块，环比涨9.44%， 薛家板块涨幅也较明显，达到8.83%。
➢ 最后一栋高层8#楼预约中，预计11月开盘。8#楼两个单元，甲单元2梯2户，乙单元2梯3户，户型面积为89-124㎡, 约160套。
➢ 绿洲天逸城现房别墅清盘，仅剩205平户型在售，总价160万/套。
竞品研究——绿洲天逸城
搜房点评
➢ 目前该项目高层在售货量不多，对外均价8000元/㎡；
竞品研究——绿都万和城
售，基本剩余1楼、2楼和顶楼房源，成交均价7500-7800元/平，户型面积95、97和124㎡。其中01地块还剩15栋 楼未开售； ➢ 绿都万和城三区05地块16#楼在售，均价9000-9500元/平。现剩余楼栋推出特价房源，价格在7000-7500元/平。1 6#户型建筑面积134、137、138㎡，总高26层，1个单元，2梯3户。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
供求比持续走低，供不应求
➢ 2016年9月，常州市区商品房供求比约为0.92，整体市场呈现供不应求态势。其中，商品住宅供求比为 0.86。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
成交均价持续走高，刷新历史最高纪录
➢ 2016年9月商品房成交均价较上月有所上升、住宅成交均价较上月有所上升。数据显示，2016年9月，商品住宅 产品成交均价为7674元/㎡，直指曾经遥不可及的8000元/㎡大关（因为备案价格有滞后性，9月份实际成交均 价已经超过8000元/平米），环比上涨8.32%，同比上涨14.91%；继成交量之后，成交均价也刷新了近几年的 最高纪录。
➢ 嘉禾尚郡目前10#、12#楼在售，目前整体均价8500元/㎡，户型建筑面积88-127㎡。 ➢ 10#楼总高32层，1个单元，2梯4户；12#楼两个单元，甲单元2梯3户，户型面积为121、85和127㎡，乙单元2梯2
户，预计2018年8月交付。 ➢ 13#、14#楼暂未推售；
竞品研究——嘉禾尚郡
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价8500元/㎡；
市场总结
➢ 目前本案所处薛家板块，竞品货量较少，区域内本案配套、开发商品牌、产品质素等 均占优势，区域内竞争压力相对较小。
➢ 随着本案产品的升级，价格的提升，竞争除了传统薛家板块项目之外，还向南延伸至 飞龙板块。飞龙板块项目众多，整体存量在常州整体库存量中所占比重较大。
竞品研究——东渡伊顿小镇
开发商
东渡国际集团有限公司
占地总建
占地74780㎡，总建86949㎡
容积率
1.06
产品业态
小高层、别墅
产品面积段
小高层80-100㎡，别墅160㎡
销售均价
小高层约5500元/㎡，别墅约8500元/ ㎡
规划总套数
684户
首次开盘时间
2013年
➢ 东渡伊顿小镇由27栋联排别墅和10栋11层小高层组成，整体建筑风格为英式风格。
限贷——梳理多地的调控政策，常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中，苏 州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成；北京则进 一步扩大了二套房认定范围。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供应成交走势
住宅供不应求，供应量、成交量、成交均价同步上涨
➢ 2016年9月，常州市新增商品房市场与上个月相比，供应量上升，成交量上升，成交均价上升。数据显示， 2016年9月全市累计上市商品房110.5万㎡，较上月供应量上升33.77%，较去年同期上升46.53%；新增商品房 累计合同成交120.41万㎡，较上月成交量上升52.61%，较去年同期上升78.55%；商品住宅成交量达到92万方， 环比涨幅91%，同比大涨122%。
1
市场研判
一、宏观市场情况
宏观政策
国内楼市新一轮调控收紧 限购限贷为核心内容
“金九银十”之际，国内多地接连出台楼市调控新政。9月30日到10月6日夜间， 共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开 始，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量出现下滑迹象。
限购——在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合 肥、南京限购政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域)；苏州涉及 的行政范围最大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。
➢ 绿洲白马公馆14#在售，户型建筑面积为89、93、99、110、115㎡，总高34层，两个单元，预计2017年5月底交 付。
➢ 绿洲白马公馆13#楼少量余房在售，仅剩户型建筑面积93㎡和115㎡房源，预计2017年1月交付。 ➢ 仅剩一栋高层9#，时间待定，9#总高34层，2梯3户，2个单元，户型面积93-125㎡。
竞品研究——白马公馆
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价8500元/㎡；
竞品研究——嘉禾尚郡
开发商
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
常州三禾置业有限公司
占地114108㎡，总建311417㎡ 2.4 高层
高层87-142㎡ 高层约8500元/㎡
2180户 2012年
➢ 投资客涌入，刺激自住客群需求提前释放，成交量在9月暴涨。“金九”常州市区商品住宅成交量超90万㎡， 再创历史新高。一方面外地投资客的涌入拉升了整体成交量，另一方面，常州自住需求受涨价刺激需求提前 释放，也是此轮成交量攀升的另一因素。
住宅市场——9月各项目排行榜
根据数据显示，9月份成交热门楼盘主要以品质大盘为主，购房客户对于开发商品牌及项目品质的关注度逐渐提升；
宏观市场总结
➢ 2016年前三季度，房企业绩大幅上扬，部分房企成交额已全面超越2016年全年。今年上半年常州楼市逐步升 温，三四月份是一个量的“爆点”；下半年则8月下旬开始量价全面爆发，到九月份已经达到“疯狂”的地步， 并且从目前的势头来看，四季度这种“疯狂”还将继续下去。
竞品研究——大名城
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价11000元/㎡；
竞品研究——白马公馆
开发商
常州绿洲置业有限公司
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
占地135877㎡，总建339516㎡ 2.5 高层
高层89-115㎡ 高层约8500元/㎡
3001户 2013年
住宅市场——库存量
库存量持续走低，已入“房荒”时代
截止至2016年9月，常州市整体库存量持续走低，仅剩319万㎡，去化周期约5.4个月。
住宅市场——购房客群
外地投资客高达三成
据统计，近期已经买房或打算买房的购房者中，自住客下降至58%，本地投资客占13%，而外地投资客占29%。从 各案场反映的情况来看，苏州、无锡、南京等地的投资客较多，甚至某楼盘传出外地百人购房团集体登陆买房的新 鲜事。投资客的大量涌入使原本就已经严重供不应求的市场再度趋紧，进一步拉高了常州的房价。
竞品研究——绿都万和城
搜房点评
➢ 目前该项目高层在售货量充足，对外均价10000元/㎡；实际成交均价约7000-7500元/㎡；
竞品研究——大名城
开发商
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
东福名城（常州）置业发展有限公 司
占地401947㎡，总建927950㎡ 1.75
竞品研究——绿洲天逸城
开发商
常州绿洲置业有限公司
占地总建
占地124000㎡，总建231000㎡
容积率
1.92
产品业态 产品面积段
高层、别墅 高层89-130㎡，别墅150-205㎡
销售均价 规划总套数
高层约8000元/㎡ 1910户
首次开盘时间
2011年
➢ 绿洲天逸城6#楼在售，仅剩89㎡小户，均价5800元/㎡。7#楼在售，均价6000元/平，总高32层，2个单元，2梯2 户，户型为124、128平。
➢ 近阶段，本案成交客户中外地投资客占比逐渐增加，随着各地调控政策的出台，投资 类客群将会逐渐缩减，外来购房潮难以再次出现；
高层、别墅 高层67-142㎡ 高层约11000元/㎡
4727户 2012年
➢ 大名城现仅剩67㎡和130㎡大平层在售，整体均价11000元/㎡。 ➢ 户型分布于84、85、74、71、72、67#楼上。现购房须绑定车位销售，5万/个车位。 ➢ 别墅在售面积为380、580、800㎡，对应价格400万、600万、1500万/套。 ➢ 仅剩75#为开售；
开发商 占地总建 容积率 产品业态 产品面积段 销售均价 地800000㎡，总建2000000㎡ 1.8
高层、别墅 高层94-138㎡ 高层约7000元/㎡
8500户 2010年
➢ 常州第一大盘，老带新成交比例高 ➢ 绿都万和城01地块9#楼10月中旬开盘，总高30层，1个单元，2梯4户，户型面积94、96和122㎡。01地块余房在
➢ 该项目产品单一，均为小面积的两房和三房产品，小高层主力面积段为80-100㎡，别墅主力户型为
160㎡；
➢ 目前，该项目小高层房源已基本售罄，二期别墅剩余30套左右房源在售，成交均价8000-8500元/㎡，
交2万抵10万。分别为四联排和六联排。
竞品研究——东渡伊顿小镇
搜房点评
➢ 目前该项目高层剩余少量货源在售均价5300元/㎡； ➢ 别墅均价8500元/㎡；
构成观点
➢ 这一轮限购政策，对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价的调控从过去的一 线全面蔓延到二线城市。 虽目前常州尚未出台相关政策，但市场预期已经受到影响，部分购房 者出现观望情绪，此前的投资客出手也更加谨慎。
➢ 这意味着10月份常州楼市的“投资潮”将会进入下行空间，房价趋于稳定，市场又会回归到以 自住为主，成交量回归正常月份水平。
➢ 从价格上来讲，以目前常州楼市的库存状况、供求关系来看，要再下行也不大可能，毕竟前三 季度让大多数开发商都已经完成了今年的全年业绩指标，不存在立马降价以完成指标之虞。
二、区域市场情况
竞争项目分布图
本案
薛家板块 6098元/㎡
东渡伊顿小镇
绿洲天逸城
绿洲白马公馆 嘉禾尚郡
绿都万和城
大名城
金地格林郡
住宅市场——9月板块价格
从区域来看，9月常州房价全线上涨，其中钟楼区和新北区涨幅较大，分别为12%和11%；天宁区和武进区涨幅分别为8%和 5%。 从板块成交均价来看，绝大多数板块房价环比8月上涨，个别板块涨幅较大。房价上涨的板块还有新市府板块，环比涨9.44%， 薛家板块涨幅也较明显，达到8.83%。
➢ 最后一栋高层8#楼预约中，预计11月开盘。8#楼两个单元，甲单元2梯2户，乙单元2梯3户，户型面积为89-124㎡, 约160套。
➢ 绿洲天逸城现房别墅清盘，仅剩205平户型在售，总价160万/套。
竞品研究——绿洲天逸城
搜房点评
➢ 目前该项目高层在售货量不多，对外均价8000元/㎡；
竞品研究——绿都万和城
售，基本剩余1楼、2楼和顶楼房源，成交均价7500-7800元/平，户型面积95、97和124㎡。其中01地块还剩15栋 楼未开售； ➢ 绿都万和城三区05地块16#楼在售，均价9000-9500元/平。现剩余楼栋推出特价房源，价格在7000-7500元/平。1 6#户型建筑面积134、137、138㎡，总高26层，1个单元，2梯3户。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
供求比持续走低，供不应求
➢ 2016年9月，常州市区商品房供求比约为0.92，整体市场呈现供不应求态势。其中，商品住宅供求比为 0.86。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供求比走势
成交均价持续走高，刷新历史最高纪录
➢ 2016年9月商品房成交均价较上月有所上升、住宅成交均价较上月有所上升。数据显示，2016年9月，商品住宅 产品成交均价为7674元/㎡，直指曾经遥不可及的8000元/㎡大关（因为备案价格有滞后性，9月份实际成交均 价已经超过8000元/平米），环比上涨8.32%，同比上涨14.91%；继成交量之后，成交均价也刷新了近几年的 最高纪录。
➢ 嘉禾尚郡目前10#、12#楼在售，目前整体均价8500元/㎡，户型建筑面积88-127㎡。 ➢ 10#楼总高32层，1个单元，2梯4户；12#楼两个单元，甲单元2梯3户，户型面积为121、85和127㎡，乙单元2梯2
户，预计2018年8月交付。 ➢ 13#、14#楼暂未推售；
竞品研究——嘉禾尚郡
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价8500元/㎡；
市场总结
➢ 目前本案所处薛家板块，竞品货量较少，区域内本案配套、开发商品牌、产品质素等 均占优势，区域内竞争压力相对较小。
➢ 随着本案产品的升级，价格的提升，竞争除了传统薛家板块项目之外，还向南延伸至 飞龙板块。飞龙板块项目众多，整体存量在常州整体库存量中所占比重较大。
竞品研究——东渡伊顿小镇
开发商
东渡国际集团有限公司
占地总建
占地74780㎡，总建86949㎡
容积率
1.06
产品业态
小高层、别墅
产品面积段
小高层80-100㎡，别墅160㎡
销售均价
小高层约5500元/㎡，别墅约8500元/ ㎡
规划总套数
684户
首次开盘时间
2013年
➢ 东渡伊顿小镇由27栋联排别墅和10栋11层小高层组成，整体建筑风格为英式风格。
限贷——梳理多地的调控政策，常见政策为提升二套房首付至四成或五成。其中，苏 州力度较大，不但第三套禁贷，二套房首付(贷款未结清)也提升到了八成；北京则进 一步扩大了二套房认定范围。
住宅市场——2015年9月-2016年9月常州月度供应成交走势
住宅供不应求，供应量、成交量、成交均价同步上涨
➢ 2016年9月，常州市新增商品房市场与上个月相比，供应量上升，成交量上升，成交均价上升。数据显示， 2016年9月全市累计上市商品房110.5万㎡，较上月供应量上升33.77%，较去年同期上升46.53%；新增商品房 累计合同成交120.41万㎡，较上月成交量上升52.61%，较去年同期上升78.55%；商品住宅成交量达到92万方， 环比涨幅91%，同比大涨122%。
1
市场研判
一、宏观市场情况
宏观政策
国内楼市新一轮调控收紧 限购限贷为核心内容
“金九银十”之际，国内多地接连出台楼市调控新政。9月30日到10月6日夜间， 共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开 始，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量出现下滑迹象。
限购——在本轮出台调控新政的十几座城市中，基本都涉及重启或扩大限购，其中合 肥、南京限购政策比较严格，本地户籍禁购第三套新房(限主力成交区域)；苏州涉及 的行政范围最大，下辖的吴江区、昆山市、太仓市也纳入了限购范围。
➢ 绿洲白马公馆14#在售，户型建筑面积为89、93、99、110、115㎡，总高34层，两个单元，预计2017年5月底交 付。
➢ 绿洲白马公馆13#楼少量余房在售，仅剩户型建筑面积93㎡和115㎡房源，预计2017年1月交付。 ➢ 仅剩一栋高层9#，时间待定，9#总高34层，2梯3户，2个单元，户型面积93-125㎡。
竞品研究——白马公馆
搜房点评
➢ 目前该项目高层对外均价8500元/㎡；
竞品研究——嘉禾尚郡
开发商
占地总建 容积率
产品业态 产品面积段 销售均价 规划总套数 首次开盘时间
常州三禾置业有限公司
占地114108㎡，总建311417㎡ 2.4 高层
高层87-142㎡ 高层约8500元/㎡
2180户 2012年