房地产专业知识培训--专业系统板

• 13、土地使用权转让 • 是指土地使用者通过出售，交换，赠与 和继承的方式将土地使用权再转让的行 为。
房地产专业述语
• 14、生地
• 指空地，田地，未开垦地等不具备使用条件的土 地。 15、熟地
• 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 （三通一平；水通，电通，路通，场地平整）
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• 16、楼花
• 最早源自香港是指未完工的物业（即在 建物业），另一说法即指未正式交付之 前的商品房。
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• 17、期房 • 是指消费者在购买时不具备即买即可入 住的商品房，即房地产开发商品房取得 预售许可证开始至取得商品房现售证为 止，所出售商品房称为期房。消费者在 购买期房时应签商品房预售合同。
• 3、房地产
• 是指房产和地产的总称。是指土地及附 着在土地上的人工建筑物及其附带的各 种权利（所有权，管理权，转让权、收 益权等）。
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• 4、房地产业
• 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地 产开发，建设，经营，管理以及维修，装饰 和服务的各种经济活动为一体的综合性产业。
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售楼人员需具备的条件
• 有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的 楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能 够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别 的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来 什么样的利益与效益？ • 所以， 精通、了解、掌握以下一些问题， 并能在提问中用自己的话回答。
售楼人员学习方向
• 一、了解当地所有现售楼盘的名称、地理 位置、档次定位、价格水平、销售情况等， 并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给 你所代表的楼盘带来的影响。
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• 23、安居房分为哪几种
• 安居房包括按规定出售出租给国家机关， 事业单位，企业单位职工的准成本房， 全成本房，全成本微利房和社会微利房。 现在所称的经实房、廉租房、解困房， 单位福利房等。
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• 24、房屋所有权
• 是指对房屋全面支配的权利。房屋的所 有权分为占有权，使用权，收益权和处 分权四项权能，这也是房屋所有权的四 项基本内容。
• 5、房地产开发
• 是指在依法取得土地使用权的土地上按照 使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑 的活动。
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• 6、土地开发 • 是指将“生地”开发成可供使用的土地， 俗称“熟地”
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• 7பைடு நூலகம்土地所有制
• 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即 集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部 属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律判定属 于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地，自留山，属于集体所有；矿物，水流，森林， 山岭，草原，茺地，滩涂除外。但地上建筑物即可 以为国家所有，也可以为集体，单位和个人所有。 因此，同一宗房地产，其土地和地上建筑物的所有 权往往是不一致的。
售楼人员需具备的条件
• 有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨 的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、 景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便 利、价格、公共建设、设备、社区管理、社区文化等等） 有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、 基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重 要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘 进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬 低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此， 即要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理 妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼 盘产生信任感。
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• 8、土地的使用年限是如何确定的
• 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让 合同书》的用地，其土地使用年限按国家 规定执行。即；居住用地七十年；工业， 教育，科技，文化，卫生，体育用地五十 年；商业，旅游，娱乐用地四十年；综合 用地或者其他用地五十年。另外，加油站， 加气站用地为二十年。
售楼人员学习方向
• 二、了解你所代表楼盘的一切特点。如它的 品位、文化、规划、景观、设计、风格、结 构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、 公共建设、设备、社区管理、社区文化等等， 这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。
售楼人员学习方向
• 三、掌握一些相关的房产知识以及它的专 有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的 层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地 使用年限、容积率、七通一平、房价的组 成等。
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• 9、土地使用年限期满该如何处理 • 根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确 规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续 期。” • 但在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日 的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条 规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使 用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。 也就是说，根据以往的规定，办理土地使用权续期是 需要缴纳一定费用的。而《物权法》出台后，虽然规 定了可以自动续期，但实际上并没有对续期的土地使 用费支付标准和办法做出明确规定。
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• 25、房屋的占有权
• 通常有使用人来行使，但有时也由别人 来行使，这就是使用权与所有权分离的 情况。
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• 26、住宅的建筑面积
• 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外 墙外围线测定的各层平面面积之和，它 是表示一个建筑物规模大小的经济指标， 它包括两项，即使用面积和公摊面积。
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• 27、住宅的实用率
• 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比， 大于使用率。即实用率=套内建筑面积/ （套内建筑面积+分摊的公共建筑面积）
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• 28、公摊面积
• 是指物业内为住户方便出入，正常交往 保障而设置的公共走廊、楼梯、电梯间 等所占面积总和，并按栋或单元户数比 率分摊。
售楼人员学习方向
• 四、了解一些家装方面的知识。甚至培养 自己一点美学、人文历史方面的爱好。这 些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户 型方面的缺憾是很有帮助的
售楼人员学习方向
• 五、和客户签订的合同一切相关事 宜（如贷款按揭、分期付款等）要 了如指掌。这是最后一步，也是最 关键的一步，千万要把握好，不要 前功尽弃。
• 20、成品房（带装修） • 是指交付使用时已对墙面，天花，门套， 地板实行装修。
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21、商品房
• 是指以完全的市场价格向购房者出售的 房子（一手房）
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• 22、二手房
• 通常是指再次进行买卖交易的住房。个 人购买的新竣工的商品房,单位自建住房， 办完房产证后，再次上市买卖，这些都 称为二手房
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• 10、土地所有权 • 是指国家或集体经济组织对私家土地和集体 土地依法享有的占有，使用，收益和处分的 权能。
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• 12、土地使用权的出让
• 指国家以招、拍、挂的方式将土地所有 权在一定年限内出让给土地使用者，由 使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。
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• 29、建筑容积率
• 是指项目用地范围内全部建筑面积与规 划建设用地面积之比。
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• 银行按揭 • 银行按揭称之购房抵押贷款，是购房者 以所购房屋之产权作抵押，由银行先行 支付房款给发展商，以后购房者按月向 银行分期支付本息。
售楼人员需具备的条件
• 售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品 位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽 带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务， 同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战 略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素 质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售 量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量—— ——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开 发商的品牌形象带来长久的影响。
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• 1、房产 • 是指房屋经济形态，在法律上有明确的 权属关系，在不同的所有者和使用者之 间可以进行出租出售或做其它用途的房 屋。
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• 2、地产 • 是指土地财产，在法律上有明确的权属 关系，地产包含地面及其上下空间，地 产与土地的根本区别也就是有无权属关 系。
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• 18、现房 • 是指消费者在购买时具备即买即可入住 的商品房，即开发商已办妥所售的商品 房现售证。与消费者签订商品房买卖合 同后，立即可以办理入住并取得产权证。
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• 19、毛坯房
• 交付使用时屋内只有门框没有门，墙面地面 仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房
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售楼人员学习方向
• 外在素质有：1）善于接近顾客，引 起顾客的注意；2）善于表达自已和 有关商品；3）善于激发顾客对商品 信心；4）善于唤起顾客对商品的占 有欲望，并博得顾客的信任；5）把 握顾客的占有欲望，促成购买。
本次培训到此结束！
•谢谢！
售楼人员学习方向
• 六、要有良好的外交礼仪和多了 解客户的需求。在知识相等的情 况下，你的素质、销售水平高低 直接决定了个人的业绩。
• 优秀的营销人员的基本素质可分 为内在素质和外在素质两类。
售楼人员学习方向
• 内在素质有：（10）忠诚服务于公司；2） 丰富的商品知识；3）良好的道德习惯；4） 识别他人的能力与独到的敏锐见地；5）幽 默感；6）良好的社会公共关系；7）判断 力与常识；8）对客户需求的满足，以及发 自真诚的关心；9）个人悟性；10）机警 善变；11）忍耐力强，精力充足；勤勉过 人；12）见人所爱，满足其要求；13）乐 观，富创造性；14）记忆力；15）顺应性。