新编文档-企业公园2019年年度营销推广策略90P-精品文档
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工业地产相对写字楼的差异点 在园区配套、政策优惠！
第二个敌我矛盾： 企业公园与西区竞品的矛盾
产业园四大产品组件
• 税收类 • 产业/专项类 • 中小企业类
• 地段 • 交通 • 外围配套
• 厂房类 • 研发类 • 办公类 • 物流类
• 基础配套 • 商业生活配套
总结：从郑州市场工业地产来看，市场的竞争点大 多在价格、产品、地段上！而真正的园区配套这一 块也没有较大的竞争空间，政策方面的竞争也基本 处于空缺状态！
我们要做配套、政策、增值服 务附加值竞争！
1、建立企业公园24小时生活服务体系； 2、建立企业公园特有的政策优惠体系； 3、建立企业公园特有的增值服务体系！
24小时生活体系之：园区基础配套
24小时生活体系之：商务生活配套
必 备 功 能 备 选 功 能
政策优惠体系之：税收类政策
• 企业所得税优惠
写字楼市场关注点：
写字楼的市场关注点： 价格、租金、回报、地段、潜力、配套等。
工业地产市场关注点：
工业地产的市场关注点： 价格、地段、潜力、园区配套、企业扶持政策。
总结：工业地产的市场在关注价格、地段、潜力的 同时，他们还关注政策扶持、园区配套环境，而工 业地产所被关注的这些恰恰是普通写字楼所无法满 足的点！
– 除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳 所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县 级留成部分的50%；
• 高新技术企业
– 获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率；
• 个人所得税优惠
– 年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳 个人所得税额的奖励；
2019年， 建立敌后根据地 才能打胜仗！
企业公园2019年年度营销推广策略
博思堂观点： 1、台面上的传统营销不能实现有效来电来访，更不能促成成 交； 2、大量的传统媒体付出、成本付出最好的结果是有影响没销 售； 3、即使建立了高新区的项目形象，同质化的项目配套会让有 效的客户跪倒在价格的石榴裙下，还是产生不了销售； 4、狗熊造就了英雄，丑陋赞扬了美丽。所以我们要感谢高新 区其他差的项目。 事实上市场已经把我自然的推到了台面上，客户和市场已经 认可了我们的价值，所以台面上的事情我们可以不用再做文 章。要在台下做文章，而且要大做文章。
第一步 看清敌我矛盾 第二步 选择作战场地 第三步 选好作战武器
建立好根据地 关门消灭敌人 第四步 巩固胜利果实
第一步 看清敌我矛盾
市场的矛盾在核心竞争力！ 企业公园2019年市场输出一年， 我们的核心竞争力到底是什么？
价格？ 地段？ 规划？ 配套？ 产品？ 园林？ ……
第一个敌我矛盾 企业公园与普通写字楼的矛盾
– 年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳 个人秘得税额的奖励；
– 年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴 纳个人所得税额的奖励。
政策优惠体系之：产业专项政策
• 政府专项资金
– 地方市服务业发展引导专项资金
– 地方市企业自主创新专项资金
– 地方技术经纪促进专项资金
– 地方市纳米科技专项资金
– 地方市软件和集成电路产业发展专项资 金
– 地方市知识产权示范企业专项资金
– 地方环境保护专项资金 – 地方市标准化推进专项资金 – 地方市人才发展资金 – 地方市领军人才专项资金 – 地方市专利资助专项资金 – 联盟计划—难题招标专项资金
– 地方市加快自主品牌建设专项资金
第二步 选择作战场地
清楚了项目的核心竞争力，那么在开始 找客户之前，
首先要了解企业公园2019年卖什么？
二期小高层产品！
优势：
机会：
1、可选面积大，可分割性强； 1、功能性具备写字楼属性；
2、价格较写字楼产品要低；
劣势： 1、楼层高，自动屏蔽一部分 生产型客户； 2、高楼层办公给企业带来很 多不便利性；
– 地方市可再生能源和新能源发展专项资 – 地方市引进技术的吸收与创新
金
Biblioteka Baidu
– 地方市认定企业技术中心及专项
– 高技术产业化专项资金
资金
– 地方市科技小巨人企业及培育企业专项 – 地方市信息化发展专项资金
资金
– 对外经济技术合作专项资金
– 国家重大科技项目地方匹配专项资金 – 驰名商标认定及专项资金
– 国家和地方市重点新产品计划项目专项 资金
2019年中央财政划拨的支持企业调整重心和技术改造的150亿元中， 有30亿元是集中用在中小企业的！
增 值 服 务 体 系 之 ： 五 大 类 种
25
增值服务体系之：专业服务类
专业服务分类
专业服务分类
2019年两本楼书， 释放项目核心竞争力问题：
1、企业公园24小时商务指南； 2、企业增值读本。
– 物联网发展专项资金管理暂行办法
政策优惠体系之：产业专项政策
• 中央目前有7项资金支持中小企业 – 设立于2019年的科技型中小企业技术创新基金 – 设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金 – 设立于2019年的农业科技成果转化资金 – 设立于2019年的中小企业服务体系专项补助资金 – 设立于2019年的中小企业发展专项资金 – 设立于2019年的中小企业平台式服务体系专项补助资金 – 设立于2019年的中小企业成长工程引导资金 – ……
劣势： 1、价格高，推售产品局限； 2、无高新区政策扶持板块； 3、园区整体氛围不强；
郑州工业地产市场竞争机制较为原始化！企业 公园要在众多竞品中突围，必须做附加值竞争：
配套，政策、增值服务竞争！
高新区工业地产竞争层次分析
附加值竞争
第一 梯队
企业公园
产品竞争
第二 梯队
台湾科技园、国家动漫产业基地、总部 企业基地、中部港！
第三
价格竞争
梯队
嘉图·西部发展基地、龙鼎企业中心！
要与写字楼、同类产品做到最大化、最具有优势的区分：
威胁： 1、小高层办公无市场优势； 2、产品局限，让客户被其他 低价、功能性强的项目抢走；
总结：小高层产品的市场竞争力较低，但其存在一个 机会点，具备写字楼功能的形态！这为我们在寻找客
群上，找到了更多的出路！
项目整体价值分析
优势： 1、地段； 2、园区配套设施
机会： 1、万科、建业、升龙品牌； 2、高新区发展政策；
第二个敌我矛盾： 企业公园与西区竞品的矛盾
产业园四大产品组件
• 税收类 • 产业/专项类 • 中小企业类
• 地段 • 交通 • 外围配套
• 厂房类 • 研发类 • 办公类 • 物流类
• 基础配套 • 商业生活配套
总结：从郑州市场工业地产来看，市场的竞争点大 多在价格、产品、地段上！而真正的园区配套这一 块也没有较大的竞争空间，政策方面的竞争也基本 处于空缺状态！
我们要做配套、政策、增值服 务附加值竞争！
1、建立企业公园24小时生活服务体系； 2、建立企业公园特有的政策优惠体系； 3、建立企业公园特有的增值服务体系！
24小时生活体系之：园区基础配套
24小时生活体系之：商务生活配套
必 备 功 能 备 选 功 能
政策优惠体系之：税收类政策
• 企业所得税优惠
写字楼市场关注点：
写字楼的市场关注点： 价格、租金、回报、地段、潜力、配套等。
工业地产市场关注点：
工业地产的市场关注点： 价格、地段、潜力、园区配套、企业扶持政策。
总结：工业地产的市场在关注价格、地段、潜力的 同时，他们还关注政策扶持、园区配套环境，而工 业地产所被关注的这些恰恰是普通写字楼所无法满 足的点！
– 除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳 所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县 级留成部分的50%；
• 高新技术企业
– 获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率；
• 个人所得税优惠
– 年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳 个人所得税额的奖励；
2019年， 建立敌后根据地 才能打胜仗！
企业公园2019年年度营销推广策略
博思堂观点： 1、台面上的传统营销不能实现有效来电来访，更不能促成成 交； 2、大量的传统媒体付出、成本付出最好的结果是有影响没销 售； 3、即使建立了高新区的项目形象，同质化的项目配套会让有 效的客户跪倒在价格的石榴裙下，还是产生不了销售； 4、狗熊造就了英雄，丑陋赞扬了美丽。所以我们要感谢高新 区其他差的项目。 事实上市场已经把我自然的推到了台面上，客户和市场已经 认可了我们的价值，所以台面上的事情我们可以不用再做文 章。要在台下做文章，而且要大做文章。
第一步 看清敌我矛盾 第二步 选择作战场地 第三步 选好作战武器
建立好根据地 关门消灭敌人 第四步 巩固胜利果实
第一步 看清敌我矛盾
市场的矛盾在核心竞争力！ 企业公园2019年市场输出一年， 我们的核心竞争力到底是什么？
价格？ 地段？ 规划？ 配套？ 产品？ 园林？ ……
第一个敌我矛盾 企业公园与普通写字楼的矛盾
– 年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳 个人秘得税额的奖励；
– 年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴 纳个人所得税额的奖励。
政策优惠体系之：产业专项政策
• 政府专项资金
– 地方市服务业发展引导专项资金
– 地方市企业自主创新专项资金
– 地方技术经纪促进专项资金
– 地方市纳米科技专项资金
– 地方市软件和集成电路产业发展专项资 金
– 地方市知识产权示范企业专项资金
– 地方环境保护专项资金 – 地方市标准化推进专项资金 – 地方市人才发展资金 – 地方市领军人才专项资金 – 地方市专利资助专项资金 – 联盟计划—难题招标专项资金
– 地方市加快自主品牌建设专项资金
第二步 选择作战场地
清楚了项目的核心竞争力，那么在开始 找客户之前，
首先要了解企业公园2019年卖什么？
二期小高层产品！
优势：
机会：
1、可选面积大，可分割性强； 1、功能性具备写字楼属性；
2、价格较写字楼产品要低；
劣势： 1、楼层高，自动屏蔽一部分 生产型客户； 2、高楼层办公给企业带来很 多不便利性；
– 地方市可再生能源和新能源发展专项资 – 地方市引进技术的吸收与创新
金
Biblioteka Baidu
– 地方市认定企业技术中心及专项
– 高技术产业化专项资金
资金
– 地方市科技小巨人企业及培育企业专项 – 地方市信息化发展专项资金
资金
– 对外经济技术合作专项资金
– 国家重大科技项目地方匹配专项资金 – 驰名商标认定及专项资金
– 国家和地方市重点新产品计划项目专项 资金
2019年中央财政划拨的支持企业调整重心和技术改造的150亿元中， 有30亿元是集中用在中小企业的！
增 值 服 务 体 系 之 ： 五 大 类 种
25
增值服务体系之：专业服务类
专业服务分类
专业服务分类
2019年两本楼书， 释放项目核心竞争力问题：
1、企业公园24小时商务指南； 2、企业增值读本。
– 物联网发展专项资金管理暂行办法
政策优惠体系之：产业专项政策
• 中央目前有7项资金支持中小企业 – 设立于2019年的科技型中小企业技术创新基金 – 设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金 – 设立于2019年的农业科技成果转化资金 – 设立于2019年的中小企业服务体系专项补助资金 – 设立于2019年的中小企业发展专项资金 – 设立于2019年的中小企业平台式服务体系专项补助资金 – 设立于2019年的中小企业成长工程引导资金 – ……
劣势： 1、价格高，推售产品局限； 2、无高新区政策扶持板块； 3、园区整体氛围不强；
郑州工业地产市场竞争机制较为原始化！企业 公园要在众多竞品中突围，必须做附加值竞争：
配套，政策、增值服务竞争！
高新区工业地产竞争层次分析
附加值竞争
第一 梯队
企业公园
产品竞争
第二 梯队
台湾科技园、国家动漫产业基地、总部 企业基地、中部港！
第三
价格竞争
梯队
嘉图·西部发展基地、龙鼎企业中心！
要与写字楼、同类产品做到最大化、最具有优势的区分：
威胁： 1、小高层办公无市场优势； 2、产品局限，让客户被其他 低价、功能性强的项目抢走；
总结：小高层产品的市场竞争力较低，但其存在一个 机会点，具备写字楼功能的形态！这为我们在寻找客
群上，找到了更多的出路！
项目整体价值分析
优势： 1、地段； 2、园区配套设施
机会： 1、万科、建业、升龙品牌； 2、高新区发展政策；