2020年(城市规划)海口市城市规划管理技术规定

（城市规划）海口市城市规划管理技术规定海口市城市规划管理技术规定（试行稿）第一章总则第一条为实现把海口建成具有热带海岛风光的生态花园城市、健康型宜居城市、滨海旅游度假休闲胜地的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《海口市城市规划条例》及其它相关法律、法规与规范要求，制定本规定。

第二条在海口市规划区内从事城市规划编制、实施城市规划管理、进行城市建设，应按本规定执行。

海口市规划区内的临时建设、村镇建设按相关专业要求参照本规定执行。

第三条海口市城市建设和规划管理除执行本规定外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。

第二章建设用地的分类与适建范围第四条城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类（详见表2.1），不包括水域和其他用地。

第五条在计算城市建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。

第六条各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。

在城市规划区内的建设工程应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应根据城市总体规划、分区规划（城市设计或特定地区规划）和《各类建设用地适建范围表》（详见表2.2）的规定执行。

第七条凡《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质并超出《各类建设用地适建范围表》规定的，应先提出调整申请，按规定程序报批后执行。

表2.2 各类建设用地适建范围表1、√允许设置2、×不允许设置3、О是否设置，由市城市规划行政主管部门根据具体条件和规划设计要求确定第八条为充分利用城市规划区内的岸线土地资源，建设滨海旅游渡假胜地，东海岸、海口核心滨海区（含海甸岛、新埠岛）、西海岸的临海一线用地，除经批准的详细规划控制要求外不再安排居住用地。

第三章建筑容量控制指标第九条本市规划区内的新建、改建、扩建建设工程，其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。

第十条建设用地面积大于20000平方米的成片开发或整合用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。

成片开发或整合用地的修建性详细规划应符合建筑总容量控制指标要求；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，其各类建设用地的建筑容量控制指标可参照表3.1.1～3.2.2的规定适当调整。

第十一条建设用地面积小于或等于20000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；未经批准详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建设用地总平面规划设计，其建筑容量指标应按表3.1.1～3.2.2的规定执行。

表3.1.1～3.2.2的规定指标适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十二条建设用地规划标准（一）编制居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表3.1.1的规定。

表3.1.1 居住用地人均用地指标（㎡/人）下各条的规定同。

（二）居住小区和组团的用地规模宜按照表3.1.2的规定进行控制。

表3.1.2 居住小区和组团用地规模控制指标（单位：ha）（三）居住用地和公共设施用地建筑容量控制指标应符合表3.2.1规定要求表3.2.11、海口市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本表的有关规定执行。

建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。

2、各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

3、旧城区或城中村成片改造拆建项目，建筑容量控制指标可按上述标准适当放宽，原则上递减或递增幅度不超过20％。

（四）工业区、仓储用地开发建筑容量控制指标按国土资源部国土资发（2004）232号文件的有关规定执行。

其中，一类、二类工业区内可配套建设一定规模的单身宿舍，其建筑间距应符合第四章的规定；三类工业区内及相邻地区严禁建设职工宿舍；工业区内单身宿舍和职工食堂用地的比例宜控制在5%～15%；仓储用地内应严格控制单身宿舍和商业建筑的建设。

（五）对未列入的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过上述规定中相应居住建筑的控制指标；其绿地率指标应符合表3.2.2规定要求。

表3.2.2注：学校草坪操场计入绿地率指标。

（六）建筑密度、容积率、绿地率的计算规则详见附录二相关条款。

第十三条在原有建设用地范围内，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有负面影响的亦不得建设。

第十四条私人住宅建设规定（一）旧城历史风貌保护区和旧城历史风貌控制区内，不再新建私人住宅，原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房，并符合其他规定的，可允许维修加固；（二）新区内严格控制新建私人住宅；确需建设的应整合用地、编制修建性详细规划并经批准后统一建设；第十五条建设用地未达到表3.3规定最小面积和最小临街面宽的，一般不能单独建设。

表3.31、建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；2、不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。

3、超高层和大型公共建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

第十六条建设用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（二）邻接用地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（三）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。

第十七条公共开放空间是指在建设用地内，能够全天为社会公众提供的广场，绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沿式广场和屋顶平台）。

公共开放空间应符合下列条件：（一）沿城市道路、广场留设；一方向的净宽度在4.5m以上，实际使用面积不少于100㎡；室内净高不小于4.5m。

（二）以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路，且与用地地面或道路的高差在±5.0m以内（含±5.0m ）；提供室内连续开放空间的，其最大高差为±6.0m，且开放地面层；（三）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；建筑竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；常年开放，且不改变使用性质；（四）公共开放空间（含城市广场、市政设施和公共建筑等）应按有关专业规范采用无障碍设计，并提供方便残疾人使用的通道及设施。

公共开放空间有效面积的计算方法详附录二相关条款。

第十八条建设用地范围内建设了开放空间的建设工程，在满足城市规划管理规定的各项经济技术指标要求（包括间距、退线、配建的停车场位等）、符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按规定补偿增加一定的建筑面积。

增加建筑面积的标准为：每提供1平方米有效面积的开放空间可补偿1.5 m2，但补偿的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的15％。

第十九条居住小区内建筑架空层不作为公共开放空间；用作停车、绿化、居民休闲及布置居民活动配套设施等公共用途的，经市城市规划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率（其中居住小区内建筑架空层用作停车的面积，不得超过架空层总面积的50％），但建成后不得围合、改作他用或者出售、出租。

建筑密度按照规定予以计算。

第二十条建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场（库）：（一）配建停车场（库）的停车位指标应符合表3.4的规定。

表3.41、交通发展策略确定的控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。

2、学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。

3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。

4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设置2个以上出租车候客专用停车位。

5、建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。

6、停车场用地面积：小型汽车按25㎡/每车位、自行车按1.5㎡/每车位计算；停车库建筑面积：小型汽车按35㎡/每车位、自行车按1.8㎡/每车位计算。

7、停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口距离应大于70米，且应有单独的车行道。

8、机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过500米；在一般地段不宜超过800米。

9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。

10、停缓建工程项目停车场（位）配建按以下指标核定：住宅，0.5车位/120㎡建筑面积；公共建筑，0.5车位/100㎡建筑面积。

（二）机动车、非机动车室外停车场的停车位不得低于核定标准停车位的15％。

（三）停车场出入口通道与城市道路相交，应当尽量采用正交布置，确需斜交的，其交角原则上不小于45º。

第二十一条停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用，不得擅自改变其使用性质或者停用。

第四章建筑间距第二十二条建筑间距除必须符合抗震、卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求以及相关专业规范的要求外，应同时符合本章规定。

第二十三条工业、仓储、交通运输类及其它有特殊要求的非居住建筑间距应依据国家相关规范执行，民用非居住建筑适用于本章以下条款。

第二十四条低层、多层和中高层住宅的建筑间距控制应符合下列规定：（一）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。

除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。

（二）住宅建筑间距应保证受遮挡的住宅获得日照要求的居住空间，其大寒日有效日照时间不应低于3小时；旧城控制区内的住宅建筑日照标准可适当降低，但不应低于大寒日有效日照时间1小时的标准。

（三）与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

（四）其它居住用地的住宅建筑间距除满足日照标准外，还应符合表4.1规定。

注：1、“平行布置”时：朝向为南北向的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向和山墙间距的H指较高建筑的高度。