营改增后房地产业增值税税收风险研究

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《房地产开发企业“营改增”税负研究》

《房地产开发企业“营改增”税负研究》一、引言随着中国经济的持续发展和税收制度的不断改革，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）成为了一项重要的税制改革措施。

这一改革旨在优化税收结构，减轻企业税负，促进市场公平竞争。

对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施对其税负产生了深远的影响。

本文将就房地产开发企业在“营改增”背景下的税负变化、影响因素及应对策略进行深入研究和分析。

二、房地产开发企业“营改增”的背景及意义“营改增”是中国税收制度的一次重大改革，将原先征收营业税的服务业改为征收增值税。

这一改革旨在避免重复征税，促进产业协调发展。

对于房地产开发企业而言，“营改增”的实施不仅改变了企业的税收环境，也对其经营管理产生了深刻的影响。

三、房地产开发企业“营改增”后的税负变化1. 税负总体情况：在“营改增”后，房地产开发企业的税负呈现出一定程度的波动。

由于增值税的计税方法和税率的变化，企业的税负在短期内可能出现增加或减少的情况。

2. 影响因素：税负的变化受到多种因素的影响，包括企业的规模、项目类型、成本控制、供应链管理等。

大型企业和项目复杂的企业的税负可能相对较高。

四、影响房地产开发企业“营改增”税负的因素分析1. 企业规模与项目类型：不同规模和类型的房地产开发企业在“营改增”后面临的税负差异较大。

大型企业和综合性项目可能面临更高的税负。

2. 成本控制与供应链管理：成本控制和供应链管理的有效性直接影响企业的税负。

有效的成本控制和供应链管理可以帮助企业降低税负。

3. 政策执行与理解：企业对“营改增”政策的执行和理解程度也会影响其税负。

企业应积极学习和理解政策，确保合规经营。

五、房地产开发企业应对“营改增”的策略建议1. 加强政策学习和理解：企业应加强对“营改增”政策的学习和理解，确保合规经营。

2. 优化成本控制和供应链管理：通过优化成本控制和供应链管理，降低企业的运营成本，从而减轻税负。

3. 提高财务管理水平：加强财务管理，确保财务数据的准确性和及时性，为决策提供支持。

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

实务园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ
“营改增＂后房地产企业增值税会计处理
以一般纳税人销售自行开发老项目为例
澳门科技大学商学院蔡旺清宋宇江西财经大学会计学院蔡成
准确把握经营管理活动中的 “营改增 ”政策，对于房地产开发企业至关重要，不仅能有效规避涉税风险，而且还可合法降低运营成本。本文依据 “营改增 ”的一系列规定，结合房地产企业（一般纳税人）典型业务— —老项目，探讨增值税的会计处理。
基金项目：本文系广西高校科学技术科研项目（编号：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ·实务园地
表（２）一般纳税人和小规模纳税人收到预收款时其应预缴的增值税额计算公式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出估龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率适用简易计税法的，来自小规模纳税人额
＝
×３％
征收率为５％。
（五）会计科目选用
由于财政部２０１６年７月８日公布的《关于征求（关于增值税会计处理的规定）意见的函》（以下简称 “征收意见稿 ”）仍存在诸多不完善之处，因此，财政部又于２０１６年１２月３日发布了《关于印发（增值税会计处理规定）的通知》（财会［２０１６］２２号，以下简称 “２２号文件 ”）。与 “征求意见稿 ”相比，笔者认为，“２２号文件 ”有两大亮点：一是明确指出简易计税法和一般计税法，是两个独立的核算体系，这与笔者观点相同；二是将 “简易计税 ”由原来的三级科目上升为二级科目，使简易计税法真正做到了名副其实。房地产开发企业（一般纳税人）应设置的一级会计科目、二级会计科目（明细科目）和三级会计科目（专栏）见表（３）。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。

近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。

而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。

营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。

在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。

土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。

如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。

为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。

【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。

随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。

而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。

在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。

问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。

老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。

解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。

如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。

1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。

房地产企业营改增后的税收筹划分析

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》

《“营改增”对W房地产企业的财税影响及对策研究》摘要：本文着重探讨“营改增”政策实施后对W房地产企业产生的财税影响，包括政策实施背景、税制变化、对企业经营的具体影响，以及W房地产企业如何通过调整策略来应对这些影响。

通过分析研究，为W房地产企业在新的税制环境下寻找合适的发展路径和策略。

一、引言随着中国税收制度的不断改革和优化，“营改增”作为一项重要的税制改革措施，对于包括W房地产企业在内的各行业都产生了深远的影响。

本文将针对这一政策对W房地产企业财税方面的影响进行深入研究，并探讨其应对策略。

二、“营改增”政策背景及税制变化1. 政策背景：“营改增”即营业税改征增值税，是指将原来征收营业税的应税项目改为征收增值税。

这一改革旨在减少重复征税，优化税收结构，促进经济发展。

2. 税制变化：在“营改增”政策实施后，W房地产企业原本需要缴纳的营业税被改为增值税。

这一变化使得企业需要更加精细地管理税务工作，合理利用增值税的抵扣机制，降低税负。

三、“营改增”对W房地产企业财税的具体影响1. 税负变化：由于增值税的抵扣机制，理论上可以降低重复征税，但在实际操作中，由于进项税额的抵扣不充分、税率调整等因素，W房地产企业的整体税负可能并未明显降低。

2. 财务管理复杂性增加：增值税的计税方法相较于营业税更为复杂，要求企业更加精细地管理财务和税务工作，包括发票管理、进项税额的抵扣等。

3. 现金流影响：增值税的缴纳方式可能导致W房地产企业现金流压力增大，需要企业有更加充足的资金来应对税务缴纳。

四、W房地产企业应对“营改增”的策略1. 加强财务管理和税务管理：W房地产企业需要加强财务管理和税务管理，确保财务和税务工作的精细化和规范化。

包括加强发票管理、合理规划税务筹划等。

2. 优化供应链管理：通过优化供应链管理，合理利用增值税的抵扣机制，降低税务负担。

与供应商建立良好的合作关系，确保进项税额的充分抵扣。

3. 提升员工素质：加强员工培训，提升员工对“营改增”政策的理解和应对能力，确保企业能够顺利应对新的税制环境。

浅议“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范

税务筹划浅议“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范黄俊杰（修水县财政局，江西修水332400）摘要：当前，我国税制改革不断深化，房地产纳税的规定也出现了较大的变化，加入了“营改增”的行列。

与营业税相比，增值税处理起来更为烦琐。

房地产行业“营改增”后，增值税的涉税风险显著增加，因此在房地产行业发展中，采取有效措施规避和防范增值税的风险也成了房地产行业发展的一个重要举措。

房地产企业在发展中必须要将财政税务部门颁发的财务和税收政策作为经营的主要依据，在房地产买卖交易的过程中要对所涉及的多个环节及其所面临的增值税风险进行全面、科学的分析，从而提出更加有针对性、更为可靠的风险防范措施。

关键词：“营改增”；房地产业；增值税；涉税风险；防范1引言与营业税相比，增值税在财务和税务的处理上都更加复杂，在国家全面实行“营改增”后，房地产企业之中的增值税主要有两大风险，一个是可以更为科学有效地处理除销售额的视同销售以及价外费用；一个是能够充分确定需要扣除的进项税额度。

文章按照国家相关的财务与税收制度，结合企业发展的具体情况，对“营改增”实施后房地产企业需要承担的增值税涉税风险进行简要分析，同时针对潜在的风险提出有效的预防措施，从而更好地保障房地产企业自身的利益。

2增值税涉税风险类型2.1特殊业务未作为销售处理的风险增值税是流转税中的一种，其需要对每一个环节的增值部分征收税费。

若商品或劳务发生流转和增值时，其需要作为销售去计算具体的纳税金额。

相关法律明文规定，以下行为均应作为销售处理：（1）代销货物；（2）自产、代理加工或购买的货物作为集体福利或个人消费的行为；（3）自产、代理加工或购进的货物为投资的一部分、分配或赠送。

就营业税而言，不动产中，自建或自用的部分不需要缴税，投资时使用无形资产、不动产入股，同时接受利润分配，且风险共担的行为不需要缴纳营业税。

而在税改后，上述情况均需缴纳增值税。

从增值税的角度分析，自建房地产与自用房地产之间的转化实际上产生了一定的增值效果，因此应将其作为销售来处置。

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析

营改增后房地产企业增值税涉税风险分析
营改增后，房地产企业涉税风险主要包括增值税税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

营改增后，房地产企业增值税税率发生了调整。

根据国家税务总局发布的文件，营改增后，房地产企业的增值税税率由原来的11%下调至了6%，这将导致房地产企业的纳税负担减轻。

税率下调可能会对房地产企业的进项税额和抵扣比例产生影响，进而影响到企业的现金流和经营利润。

由于营改增后房地产企业涉税范围扩大，企业纳税负担面也会增加。

房地产企业不再享受增值税、城市维护建设税和教育费附加等税务优惠政策，这将导致企业的税负增加。

房地产企业还需承担土地增值税等涉税费用，增加了企业的成本压力。

营改增后，税务部门对房地产企业的税务审核力度加强，对企业的财务数据进行更为细致全面的监管。

税务部门将加大对企业的票据真实性、业务收入真实性以及税金申报准确性等方面的审核力度，对不符合规定的企业进行罚款、税务处罚甚至追究法律责任。

这就要求房地产企业要保证其财务数据的真实性和准确性，加强内部财务管理，以避免涉税违法风险。

营改增后，税收政策调整也可能对房地产企业的涉税风险产生影响。

随着房地产调控政策的紧缩，包括二套房、限购政策等，房地产企业面临销售困难、资金链紧张等困境，可能导致企业的经营状况不佳，从而影响到企业的税务申报和纳税问题。

营改增后，房地产企业增值税涉税风险主要包括税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。

房地产企业应及时了解国家税收政策变化，加强内部财务管理，合规纳税，降低涉税风险。

建议企业与专业的税务机构合作，进行涉税风险评估和规避，确保企业的合法权益和稳定发展。

试析“营改增”后房地产企业税务风险

试析“营改增”后房地产企业税务风险随着“营改增”税制的全面推开，房地产企业也面临新的税务风险。

本文将从几个方面对“营改增”后房地产企业税务风险进行分析。

从房地产企业自身角度来看，企业在营改增后将面临税负增加的风险。

根据营改增的原则，增值税税率一般为11%或者6%，而房地产企业以前的营业税税率一般为5%。

由此可见，营改增后企业的税负有可能会增加。

特别是一些大型房地产企业，其房地产交易额较大，增值税增加的幅度可能会较大，这将直接影响企业的盈利能力。

企业需要谨慎评估新税制对企业盈利的影响，并作出相应的财务预案。

从税收政策变化的角度来看，房地产企业在税收政策发生变化时，容易产生不确定性，从而增加企业的税务风险。

一方面，税收政策的变化可能需要企业重新确立税收申报方式，调整会计核算方法，这将增加企业的管理成本。

税收政策的变化可能导致企业的合规风险增加，因为企业需要在较短时间内了解新税收政策，并确保自身的税务合规性。

房地产企业需要加强对税收政策的了解，及时调整企业管理机制，降低新税收政策带来的风险。

从企业经营活动角度来看，房地产企业在营改增后可能面临的税务风险主要来自于业务结构的调整。

由于营改增是以增值税为主的税收制度，相对于传统营业税制度，增值税对企业经营活动的影响更大。

企业可能会在产品结构、销售方式等方面进行调整，以适应新的税收环境。

这种调整可能会导致企业的税务风险增加，因为不同的业务结构可能面临不同的税务政策，企业需要对新的税务政策有一个更全面的了解，并及时调整企业的经营活动，以降低税务风险。

营改增后房地产企业税务风险的主要来源包括企业税负增加、税收政策变化、业务结构调整和税务合规性管理等方面。

为了降低这些风险，房地产企业需要对新税制有一个全面的了解，及时调整企业的经营活动，建立健全的税务合规性管理制度，并加强与税务机关的沟通。

只有这样，企业才能够在新的税收环境下保持稳定的经营，并获得更高的竞争优势。

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨

“营改增”后不动产的增值税税务处理探讨我国在2016年的時候开始对所有行业实施营改增政策，这也让之前对营业纳税人的身份变成增值纳税人。

这次营改增推行当中有着一处亮眼举措，那就是对固定资产进项税额抵扣范围展开了拓展，任何企业新增不动产中蕴含的增值税都会加入到抵扣范围当中。

具体来说，不动产增值税加入到抵扣范围其实就是企业或个人通过建造不动产从而应对增值税应税项目，那么它所由于建造和购买不动产应该上缴的税款需要根据有关规定进行计算，从而得出增值税进项税额用于抵扣。

可以说在我国的营改增体系中，不动产抵扣一直以来都是很难顺利实行的。

本文对“营改增”后不动产的增值税税务处理展开分析，并提出相关解决策略。

标签：营改增;不动产;增值税税务;处理对不动产进行销售在之前还可以归类为营业税纳税范畴，自从我国对所有行业展开营改增政策，之前的营业纳税也变成了增值纳税。

自此以后，销售不动产税率是百分之十一、百分之五。

通常来说，一般纳税人运用的是一般计税方法，其更加适合用在百分之十一税率。

如果是小规模对纳税人一般是采用百分之五的税率，适合这种情况的是简单容易的计税方法。

通常而言，若纳税人将其在我国正式实行全行业营改增以前自己建造不动产进行销售，便能够选取相对简单容易的计税方法。

根据有关的规定，纳税人若是要对不动产进行销售亦或者出租，就会从过去的营业税转变为增值税的上缴，不仅如此，还会把不动产加入到增值税抵扣范畴当中，这样做便一定程度的让消费类型增值税制度变得更加完善，这对于企业投资拓展等有着不小促进效用。

一、营改增政策实施后纳税人出售不动产的增值税征收规定（一）企业销售不动产从《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》有关规定，可以发现一般纳税人若是将自己在2016年4月30号以前所得到的不动产进行转让，必须要选取相符合的简易计税方法，这样便能够获得所有的的价款。

根据百分之五的税率计算得出需要缴纳的税额。

一般纳税人要是想将自己在全国营改增政策实施以前所建造的不动产转让，就需要选取相符合的简易计算方法，其销售额就是得到的所有价款以及价外费用扣除不动产购买的原价，然后根据百分之五的税率将需要缴纳的税额计算出来。

“营改增”后房地产企业税务风险防范研究

2018年第5期【摘要】营改增政策可以理解为，以往企业的应税方式是缴纳一定比例的营业税，而如今企业实施缴纳增值税的政策，这种方式能够改变以往缴税出现重复的状况，以此来降低企业税负标准。

实施营改增政策有利于房地产行业的发展，然而不可忽视传统税收政策和财务管理形式等都会阻碍营改增政策的顺利实施，这些都对于房地产企业的管理增加难度，并且会提升企业税务风险。

【关键词】“营改增”；房地产企业；税务风险一、概述当前，企业实施营改增税收政策面临两个困难：一是资金困难，实施营改增政策对于企业来说需要拿出大量现金量，原因在于企业增值税税收政策将使企业成本增加，同时将对企业正常现金流量造成较大压力，不可忽视目前我国宏观调控政策针对于房地产行业做出的各种限制，造成房地产企业不得不背负沉重的资金压力，如果出现资金断裂将危及到企业的生存和发展；二是营改增政策将提升企业税负，分析营改增政策的实质能够发现其目的是有效降低企业税务负担，然而剖析实际状况，营改增政策的实施造成企业税负的增加，新政策相关规定和产业链增值税体系的落后造成房地产企业增值税实际抵扣量较少，而面对增值税税率较高但是实际抵扣较少的状况，企业承受的税收负担将急剧加重。

营改增主要就是将之前的营业税转变为增值税，也就是将之前营业税税项转化到增值税下，来降低重复纳税现象，进而对财税支付进行优化和完善。

二、营改增给房地产企业带来的税务风险（一）税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。

税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。

此外，其中的税务管理职员基本上是由财务职员来兼任的，因此缺乏相应的税收知识和技能，其税务风险防控能力较差。

（二）缺乏税务风险管理意识目前针对房地产行业实施营改增进度比较缓慢，企业不具有风险意识。

目前还有很大一部分企业依然沿用传荣的管理模式进行粗放式管理，企业高层管理人员自身的税收遵从和纳税意识比较薄弱，更多精力放在了财务风险的防控中，因此不能重视税务风险，使得企业在纳税方面存在很大的税务风险。

“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范

2019年第19期（总第235期）财税探讨“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范王伟毅（瑞安市东新产城开发建设投资有限公司，浙江温州325200）摘要：现阶段，我国的财务税制进行全面的改革，房地产业的纳税划进了“营改增”的范围。

相比营业税，增值税的财务、税务处理是一项非常烦琐的工作。

我国的房地产业推行“营改增”政策后，某种意义上加大了涉税风险。

所以，相关管理者应当及时采取各种防范措施，最大化地规避增值税带来的风险。

基于此，本文阐述了营改增后我国房地产业的增值税的主要风险，提出了相应的防范策略。

关键词：“营改增”；房地产；增值税；涉税风险；防范在“营改增”政策在社会形成全覆盖的形势下，房地产业的增值税主要具有较大的风险，房地产行业在经营与发展中，一定要充分地依据我国有关部门出台的各种财务、税收方面的政策，在进行日常的交易过程中，全面、系统地分析涉及的诸多环节以及增值税的风险，以便采取科学的防范策略。

一、进项税颇扣除中的风险及防范（一）涉税风险房地产属于一个资产密集型的产业，很多领域均涉及增值税的发票问题，其中的进项税额是能够用来抵扣的，然而，在实际抵扣的时候易面临以下风险。

其一，房地产施工人员、拆迁补偿款等，难以取得增值税的发票，不可抵扣。

其二，在开发时期，从小型纳税人采购的施工原料，例如：砂石、混凝土等，或房地产承包方生产的砖、瓦等，均不可抵扣；而且，以“甲供材”或清包的方式，对施工企业支付费用均不可进行抵扣；在开发时期向政府支付的报批、报建费用不可抵扣（如拆迁管理、招投标管理、消防设施、安检、质检等费用）。

其三，期间费用中，如居民服务、娱乐、餐饮、贷款等费用均不可抵扣。

其四，在原料运输中的非正常损失不可抵扣；其五，过渡期间交易的施工原料，在“营改增”后取得的增值税发票，不可抵扣。

（二）防范措施根据上述分析，房地产企业可以采取以下风险防范手段：第一，认真咨询我国政府关于“营改增”过渡阶段税收方面的相关优惠政策，并充分地利用。

“营改增”后房地产企业税务风险防范研究

“营改增”后房地产企业税务风险防范研究作者：田桂凡来源：《财会学习》 2018年第9期摘要：房地产行业则是我国重要的经济产业组成部分，在我国经济发展中占有重要地位，房地产行业的健康有序发展则直接决定着我国经济发展和社会民生。

现阶段，我国不断深入展开营改增制度，进而也会对房地产行业造成一定的影响。

若保持原有政策，那么企业税负高低主要是由自身税务管理水平决定的。

所以，房地产行业要重视营改增对其带来的税务风险，并采取相应的防范措施。

关键词：“营改增”；房地产企业；税务风险；风险防范；重复纳税营改增制度的实施将对房地产行业带来很大的影响，其能够对房地产行业具有一定的积极意义，但是也会造成房地产行业出现新的税务风险。

因此，在实施营改增过程中，要保证房地产行业的持续健康发展，就需要针对这种税务风险进行分析，并制定相应的应对措施。

一、房地产企业税务风险种类以及产生风险的根源问题( 一) 税务风险种类一般看来，房地产企业税务风险通常呈现出下列几种：一是房地产企业自身核算应缴税款和法律法规中规定的税款不符，这种情况下导致企业税款呈现出应缴未缴的现象，企业面对此种状况不得不采取临时补缴的方式，同时还应缴纳罚款和滞纳金，更有甚者将受到刑事处罚，有些房地产企业面对高额利益诱惑不禁铤而走险采取不缴税或者少缴税的手段，将收入不纳入到企业账目中，或者采取转移利润、隐藏利润的违法方式；二是房地产企业核算工作呈现出缺乏规范性，在计算企业收入时采取少计的方式，而故意提升企业成本，缺乏健全的财务管理流程，税款计算缺乏客观性，举例来说，一些企业以联合开发为由，在进行房地产产品分配时不计算收入，而面对成本费用的计算并没有按照相关会计准则，导致产品管理难以有效落实，这种状况下企业税款计算错误，企业不得不为此承担税务处罚带来的风险；三是房地产企业在对于税法的选择缺乏科学性，错误的选择导致缴纳税款时数额多于应缴税款，房地产企业根据国家相关法律法规计算税款，然而实际上房地产企业在进行税款计算时缺乏准确性，举例来说，一些企业将自身开发产品转换为自用资产，以销售原则处置产品，这种方式将增加税款缴纳数额，造成企业税收负担的提升。

试析“营改增”后房地产企业税务风险

试析“营改增”后房地产企业税务风险随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业一直是我国经济中的重要组成部分。

随着“营改增”政策的实施，房地产企业的税务风险也日益凸显。

本文将试析“营改增”后房地产企业税务风险，并从多个角度进行分析。

1. 增值税率调整“营改增”政策将原来的营业税改为增值税，在整个实施过程中，增值税的税率也进行了相应的调整。

在不同的地区和不同的项目中，增值税的税率也存在着差异。

对于房地产企业来说，这种税率的差异可能会带来一定的风险和不确定性。

2. 发票管理增值税改革后，对于房地产企业来说，发票管理变得更加重要。

房地产企业需要更加严格地对发票进行管理，确保符合增值税的相关规定，避免因为发票管理不当而导致的税务风险。

3. 不动产转让增值税在房地产行业，不动产转让增值税是一个值得关注的问题。

在“营改增”政策实施后，不动产转让增值税的纳税人、计税方法等方面都做出了相应的调整，这对房地产企业来说可能会增加税务风险。

4. 税务政策变化随着“营改增”政策的实施，税务政策也可能会发生变化。

对于房地产企业来说，及时了解和适应税务政策的变化，是降低税务风险的关键。

二、如何应对房地产企业税务风险1. 加强财务管理房地产企业在面对税务风险时，需要加强财务管理，确保内部的财务数据和资料的准确性和完整性，及时发现和解决可能存在的税务风险问题。

2. 合规运作房地产企业在进行业务运作时，需要符合相关的税收法规和政策要求，严格按照规定进行发票管理和税务申报，避免因为不合规操作而导致的税务风险。

3. 主动沟通房地产企业在与税务部门打交道时，需要保持良好的沟通和互动，主动配合税务部门的监督和检查工作，及时解答税务部门的疑问，避免因为沟通不畅而带来的税务风险。

4. 定期风险评估房地产企业需要定期对自身的税务风险进行评估，及时发现可能存在的问题和隐患，制定相应的应对措施，降低税务风险的发生概率和影响程度。

5. 寻求专业支持对于税务风险问题，房地产企业可以寻求专业的税务支持和咨询，及时获取税收领域的最新信息和政策变化，避免因为自身的经验不足而产生税务风险。

房地产企业增值税税务风险的规避

在市场经济不断发展进步的当下，我国相应的管理制度也得到了更新和优化。

比如，营改增制度就是目前经济运行过程中的主要变化，其改变了税收的制度和具体的计算方式，目的是为了缓解企业的运行压力。

但是，由于企业长期处于传统的计税方式和经营方式下，因此在转型发展期间还有许多注意事项需要遵守。

一、新时期较为常见的房地产企业增值税税务风险问题1.关于价外收费问题。

房地产行业在实际施工过程和后续的售卖过程中涉及到许多的价外费用，比如，房屋建设时的材料运输费用、受众买房时产生的手续费用。

同时，人们在实际使用房屋时还涉及到一些代办业务也可以由房地产企业进行统一管理，比如，天然气的开栓、电梯的维修，网线的安装及取暖费用等等。

在我国新推行的管理规定当中，这些费用都需要缴纳相应的税款。

不过，如果房地产企业能够出具相应的增值税发票，则可以合理抵消这部分费用，避免引发经济运行的风险问题。

但是，有些房地产企业对这方面的规定了解不够全面，实际的发票开具方式存在问题。

比如，针对于开具发票的名义问题，如果以房地产企业的名义就可以作为增值税抵消。

但如果是以委托方的名义，就无法进行专项抵扣，这是目前房地产企业在经营过程中应当关注的重点问题。

2.房地产销售问题。

房地产企业的主要工作内容是以房屋出售和出租工作为基础的，而经营所得的利润也是需要上缴税款的。

不过，新时期企业在经营过程中不同的款项结算方式所涉及到的增值税计算方式也有了不同的变化。

比如，分批次收取款项以及一次性结清款项的方式，就需要选择不同的税务计算方法，计税的总额也会有所不同。

如果企业少计纳税款项，则属于逃税漏税，将会触犯相应的法律法规，影响市场当中受众对企业的评价，影响后续房屋售卖的经济效益。

而如果多计算款项则会给企业运行造成相应的经济负担，因此，这就对相关会计人员的专业工作能力提出了更高的要求，然而现阶段许多会计人员还在使用传统的财务管理工作模式，其工作的重点在于对资金的核算和收支管理。

营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和应对措施探讨

营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和应对措施探讨作者：丘爱芳来源：《现代经济信息》 2018年第5期一、营改增后房地产企业税务管理面临的风险及特点从大范围上来说，营改增政策的实施降低了房地产行业的税务负担，有效推动了房地产行业更好的发展，但是从另一方面来说，营改增政策也具有两面性，在一定程度上也为房地产行业的发展带来了一定的税务风险，因此做好税务风险的分析，并合理解决风险就成为了房地产行业领导应当思考的问题。

具体来说，营改增后房地产企业税务管理所面临的风险及特点如下： 1. 财务核算方面的风险在营改增实施之前主要是对营业税进行改革，而营改增实施之后财务核算中需要增加较多的明细项目，这就使得财务人员的负担加重，并且也会为财务核算带来较多的风险。

房地产行业一般规模较大，数据量较多，而营改增政策的实施使得房地产行业的财务数据具有牵一发而动全身的效应，并且房地产企业的很多策略和规划等都会因为政策改革而调整，包括预算管理、成本核算以及招标投标等等，这就需要房地产企业中的各个部门相互积极配合，与财务部门共同应对风险，提升交流和沟通的力度，这样才能更好地面对财务风险。

因此该阶段房地产行业的财务风险具有全面性、整体性的特点。

2. 财务人员观念更新不及时方面的风险营改增实施以前，房地产行业税务管理方面的工作比较简单，税务办理也比较容易，数据规模相对来说比较小，而实施营改增政策以后，财务核算更加精细化，财务数据的分类和统计要具有更大的准确性，这就使得财务人员的工作量更大，并且要求财务人员及时更新自身的思想观念，改变传统的思维习惯，做好数据的全面化管理。

如果财务人员思想观念更新不及时，不积极学习相关的理论和实践知识，那么就很难适应营改增的需求，无法对房地产企业的财务风险进行及时了解和预防。

因此其财务管理风险具有时代性、精细化的特点。

二、营改增后房地产企业应对税务管理风险的措施营改增政策的实施，使得房地产企业财务管理面临着新的特点和风险，因此做好财务风险的分析和探究，并进行财务风险的科学化管理就显得十分迫切。

“营改增”后房地产企业税务风险防范研究

I YE GUAN LI企业管理Q- 108 -对于房地产企业而言，想要确保企业稳定发展，在进行营改增的过程中需要对税务风险问题给予足够重视，深刻意识到营改增对于企业发展所带来的影响，提升税收风险防范意识。

一、营改增对房地产企业的影响实施营改增政策、推行金税三期大数据的管控对房地产企业影响重大，其中有积极影响，也不乏负面影响，尤其发生税务风险的可能会越来越大。

（一）对于房地产企业直接税负水平的影响国家税务总局2016年发布的公告中明确体现了房地产开发企业在推行营改增之前，根据企业性质不同，有不同的纳税计算方式。

规定自2016年4月30号后，小规模纳税人要以简易征税的方式进行增值税预缴和申报。

例如：假设小规模纳税人所售的房产价值为100万元，在原来政策体系下应该缴纳营业税5万元，按照“营改增”后房地产业的增值税5%征收率计算，应缴纳的税额为100万元/ （1+5%）*5%=4.76万元，因此选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了直接税负。

对于企业的新项目来说，增值税额取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。

所以房地产企业需要对取得的增值税发票进行科学管理，确保从而达到成本费用可以进行抵扣以便于减少税负的目的。

所以不论采取哪一种计税的方式，企业都需要根据自身的项目做好进项抵扣金额的测算，从而选择最优的减税方式。

（二）对于企业财务管理的变化在财务管理上，由于增值税发票可进行企业进项税额抵扣，对于房地产企业来说，加大增值税发票的管理力度就很有必要。

同时房地产在“营改增”政策出来前，对于会计科目的设置相对简单，而“营改增”后企业为了区别核算不同的涉税业务，需要根据业务类型增减会计核算科目。

例如：对于增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”“预交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”“增值税留抵税额”“简易计税”“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”等明细科目，因此对于房地产企业加大会计核算提出了更高的要求。