《房地产估价理论与方法》章节题库(收益期和持有期的测算)【圣才出品】
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(房地产及其描述)【圣才出品】
第二章房地产及其描述第一节房地产的含义一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。
[2017年真题]A．拥有的房地产权利B．受其他房地产权利的限制情况C．受房地产权利以外因素的限制D．额外的利益或好处【答案】C【解析】一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。
例如，拥有的是所有权还是使用权。
②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。
③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
④额外的利益或好处。
例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。
⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。
2．房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。
[2008年真题] A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实物、权益、位置【答案】B【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。
严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。
3．设立地役权通常会使（）。
[2009年真题]A．供役地的价值下降B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降D．供役地与需役地的价值都上升【答案】A【解析】地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)1、［试题］资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。
()【答案】V【解析】本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。
参见教材P270。
2、［试题］运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益估计值。
A.较高B.较低C.平均D.居中【答案】B【解析】本题考查的是谨慎原则。
谨慎原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
参见教材P171。
3、［试题］下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有()。
A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产。
E,有租约限制的房地产【答案】ACD【解析】本题考查的是按经营使用方式划分的种类。
选项B属于按是否产生收益划分的种类;选项E属于按权益状况划分的种类。
参见教材P73。
4、［试题］通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度为20.00m的土地总价为85.34万元。
标准临街宗地的临街深度为30.48m（即卩100英尺），临街宽度为25.00m。
假设临街宽度20.00m与临街宽度25.00的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。
【答案】标准临街宗地的单价和总价计算如下：设临街深度为30.48m、临街宽度为20.00m的土地总价为V,贝lj：VX（40%+30%）=85.34（万元）V=85.34三（40%+30%）=121.92（万元）标准临街宗地的单价=121.92X10000三（30.48X20.00）=2000.00（元）标准临街宗地的总价=2000.00X（30.48X25.00）三10000=152.40（万元）。
《房地产估价理论与方法》章节题库(净收益的测算)【圣才出品】
第四节净收益的测算一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。
A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据资本化公式法【答案】D【解析】“未来数据简单算术平均法”就是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收益。
由于收益法采用的净收益应是未来的净收益，而不是过去的净收益或目前的净收益，所以“未来数据资本化公式法”是求取净收益最合理的方法，应避免采用过去数据简单算术平均法和未来数据简单算术平均法。
2．某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。
该房地产的价格为（）万元。
[2011年真题]A．313B．329C．417D．446【答案】D【解析】设收益率为Y，偿债基金系数为a，由公式a＝Y/[（1＋Y）n－1]，可得：（1＋Y）n＝1.7905。
则房地产的价格为：3．通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。
[2016年真题]A．空置损失B．房产税C．房屋折旧费D．房屋保险费【答案】C【解析】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
4．关于地租测算的说法，错误的是（）。
[2014年真题]A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D【解析】各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解 【圣才出品】
2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。
A．模拟房地产市场定价B．模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C．以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D．从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D【解析】A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。
B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。
CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。
2．政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。
A．征用期间导致房屋毁损的价值损失B．征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C．征用期间租赁经营损失D．征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D【解析】征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。
例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
3．下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。
A．根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B．承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C．聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D．利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】D【解析】D项，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。
《房地产估价理论与方法》章节题库(建立比较基础)【圣才出品】
第四节建立比较基础一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。
已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。
若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。
[2014年真题]A．90.19B．95.85C．100.57D．105.28【答案】D【解析】建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。
由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。
正常成交价格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（万元）。
2．某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。
[2017年真题]A．5893B．6387C．6473D．7016【答案】C【解析】在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。
其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；②套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积；③使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×建筑面积/使用面积。
该套住宅按建筑面积计算的价格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。
3．为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(收益法及其运用)【圣才出品】
第六章收益法及其运用第一节收益法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．收益法中所指的收益是（）。
A．价值时点前一年的收益B．价值时点前若f年的平均收益C．价值时点以后的未来预期正常收益D．价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C【解析】收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法中所指的收益是价值时点以后的未来预期正常收益。
2．收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A．市场交易价格B．预期收益能力C．开发建设成本D．未来收益大小【答案】B【解析】收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。
通常把收益法测算出的价值称为收益价值。
3．收益法的雏形是（）。
A．地租资本化法B．报酬资本化法C．早期购买年法D．直接资本化法【答案】C【解析】收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年。
4．收益法是以（）为基础的。
A．定期原理B．平衡原理C．替代原理D．预期原理【答案】D【解析】收益法是以预期原理为基础的。
预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）1．下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。
[2017年真题]A．农地B．写字楼C．加油站D．二手商品住宅E．行政办公楼【答案】ABCD【解析】收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解(第7~10章)【圣才出品】
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题及详解第七章成本法及其运用第一节成本法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于估价方法选用的说法，正确的是（）。
[2017年真题]A．旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B．估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C．估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D．已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A【解析】A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。
B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。
C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。
D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。
2．成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A．在估价时点时B．在交易时C．在签订转让协议时D．在建造完成时【答案】A【解析】成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
3．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。
A．某标准厂房B．某体育场馆C．某待出让土地D．某写字楼【答案】B【解析】新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(比较法及其运用)【圣才出品】
第五章比较法及其运用第一节比较法概述一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．关于比较法运用的说法，错误的是（）。
[2016年真题]A．同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B．尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C．挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D．需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D【解析】A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。
B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。
C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。
D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
2．关于比较法的说法，错误的是（）。
[2011年真题]A．测算结果容易被人们理解、认可、接受B．测算结果有时并不一定是合理、真实的C．需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D．每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。
A项，由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
B项，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。
CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。
但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(房地产价格和价值)【圣才出品】
第三章房地产价格和价值第一节房地产价格和价值的种类一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。
[2010年真题]A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D【解析】投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。
同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。
所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
2．某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。
该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。
[2014年真题]A．39.36B．45.00C．131.22D．170.58【答案】A【解析】承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。
3．某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。
年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。
[2013年真题]A．93.26B．93.43C．98.11D．98.28【答案】B【解析】期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
《房地产估价理论与方法》章节题库(假设开发法测算中各项的求取)【圣才出品】
第六节假设开发法测算中各项的求取一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。
[2017年真题]A．价值时点B．开发完成C．未来延迟销售D．销售完成【答案】C【解析】在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来开发完成之时；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来预售之时；当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。
2．折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A．平均报酬率B．利润率C．回报率D．报酬率【答案】A【解析】折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两部分。
3．关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（）。
[2016年真题]A．开发经营期可分为建设期和经营期B．建设期的起点与开发经营期的起点相同C．经营期可具体分为销售期和运营期D．建设期和经营期不会重叠【答案】D【解析】D项，经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。
销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。
在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。
在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。
4．关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案
2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A. 该种房地产的价格水平B. 消费者的预期C. 该种房地产的开发成本D. 该种房地产的开发技术水平E. 房地产开发商对未来的预期2.(单项选择题)(每题1.00 分)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。
A. 4870B. 5020C. 5340D. 55203.(多项选择题)(每题2.00 分) 下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A. 房屋实际用途B. 土地开发程度C. 房屋建筑结构D. 房屋出租情况E. 房屋维护状况及完损程度4.(多项选择题)(每题1.00 分)下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。
A. 房地产抵押估价B. 房屋征收评估C. 房地产司法拍卖估价D. 房地产转让估价E. 房地产投资信托基金估价5.(单项选择题)(每题1.00 分)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。
A. 估算后续开发经营期B. 估算后续开发的各项支出、收入C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生D. 估算投资利息和开发利润6.(单项选择题)(每题1.00 分)在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。
A. 名义价格B. 实际价格C. 市场价格D. 成交价格7.(多项选择题)(每题1.00 分)根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)
2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。
( )【答案】×【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。
该房地产现在的价值包括两个部分，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后至40年末的土地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。
参见教材P239。
2、[试题]某幢大厦的总建筑面积为10000平方米，房地产总价值为7000万元。
其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平方米，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。
A.1,67%B.2,33%C.2,75%D.3,33%【答案】A【解析】本题考查的是高层建筑地价分摊的方法。
计算出王某拥有的部分的土地价值。
该部分房地价值为150万元，建筑面积为250平方米，需要知道单位建筑面积价格。
该大厦建筑物总价值=总房地价值-总土地价值=4000万元，建筑面积为10000平方米，建筑单价为4000元/平方米，王某的部分的建筑物价值=4000×250=100万元。
则王某拥有部分的土地价值=150-100=50万元。
王某土地比重=50/3000=1,67%。
参见教材P390。
3、[试题]房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由()见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院和无利害关系的第三人【答案】B【解析】原《城市房屋拆迁估价指导意见》的说法是A，《国有土地上房屋征收评估办法》的说法是B，以后者说法为准。
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。
A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。
A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。
房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案
房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案第一章房地产估价概论一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。
A、实行有偿服务B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。
A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的()。
A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处()年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A、3B、5C、7D、106、()一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。
A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为()。
《房地产估价理论与方法》章节题库(房地产的种类)【圣才出品】
第三节房地产的种类一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m2。
[2008年真题]A．98B．102C．108D．116【答案】A【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。
按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。
①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。
②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。
2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
[2015年真题]A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。
C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
3．判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
[2007年真题] A．目前是否有经济收入B．过去是否带来了经济收益C．是否具有产生经济收益的能力D．目前的收入是否大于运营费用【答案】C【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。
《房地产估价理论与方法》章节题库(受理估价委托)【圣才出品】
第二节受理估价委托一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。
[2010年真题]A．超出了估价机构业务范围的估价业务B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D．承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C【解析】估价机构不应承接估价业务的情形：①超出本机构的估价业务范围；②与自己有利害关系或利益冲突；③自己的专业能力难以胜任；④估价业务有较大的风险。
C项，如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。
这里所讲的不应承接估价业务的情形，是指估价机构不应承接估价业务或不应接受估价委托的情形，而不是指估价师个人不应承办估价业务或应回避的情形。
2．二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有（）。
[2008年真题]A．公司上市、企业清算B．司法鉴定、城市房屋拆迁C．企业清算、城市房屋拆迁D．司法鉴定、公司上市【答案】B【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
3．暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。
[2007年真题] A．在建工程抵押估价业务B．城市房屋拆迁补偿估价业务C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D．正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D【解析】《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
《房地产估价理论与方法》章节题库(房地产的特征)【圣才出品】
第二节房地产的特征一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。
[2014年真题]A．易受限制B．独一无二C．相互影响D．不可移动【答案】C【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。
正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
2．下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。
[2017年真题]A．对住宅本身进行投资改良B．由于人口增长对住宅的需求增加C．因通货膨胀导致住宅价格上升D．因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B【解析】导致房地产价格上涨的原因有以下5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。
如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。
②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。
③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。
④房地产使用管制改变。
如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。
⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。
其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
3．下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
[2016年真题]A．该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B．该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C．该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D．该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。
《房地产估价理论与方法》章节题库(房地产价格构成)【圣才出品】
第二节房地产价格构成一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
[2014年真题] A．该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B．搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C．因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D．因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B【解析】房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：①被征收房屋补偿费；②搬迁费；③临时安置费；④停产停业损失补偿费；⑤补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。
划拨用地也有价值，也需要进行补偿。
可继续使用的机器设备价值不应补偿。
2．某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。
该综合楼的价值为（）万元。
[2013年真题] A．2651.52B．2667.75C．2705.63D．2771.49【答案】A【解析】以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
本题中，综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。
3．某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。
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第三节收益期和持有期的测算
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。
[2016年真题]
A．经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定
B．正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C．经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D．建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
【答案】C
【解析】建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
2．关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。
[2017年真题]
A．在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B．在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C．自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D．自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
【答案】D
【解析】收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
收益期应根据土地使用权剩余期
限和建筑物剩余经济寿命进行测算。
3．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
[2009年真题]
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
【答案】B
【解析】建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。
建筑物的经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间。
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
4．在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。
房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。
A．建筑物经济寿命
B．土地使用权年限
C．建筑物剩余经济寿命
D．土地使用权剩余期限
【答案】D
【解析】土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。
建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。
建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情
况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。
②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。
③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。
第三种情况分为两种情况：a．出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。
b．出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是（）。
A．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束
B．建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能不同时结束
C．建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束
D．建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束
E．建筑物剩余经济寿命可能早于土地使用权剩余期限结束
【答案】ABE
【解析】建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。
建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。
②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。
③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。
2．在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。
A．以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B．以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C．以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D．以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E．建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值
【答案】DE
【解析】建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。
这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，等于自价值时点起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，减去以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
（）[2007年真题]
【答案】×
【解析】收益期一般根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来估计。
建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束，在这种情形下，收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命。
②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。
在这种情形下，分为两种情况：a．出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物；b．出让合同等未约定土地使用权期间
届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。
2．在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。
（）
【答案】×
【解析】建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。
在这种情形下，分为两种情况：①出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物；②出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。
对于第一种情况，房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值。
对于第二种情况，房地产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。