山东淄博商业物业市场调查报告

山东淄博商业物业市场调查报告广州凌峻房地产策划机构2002年7月22日前言承蒙贵公司信任我公司，由我公司全面负责通干商场项目的全程策划。

为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售，前期的市场调查显得尤为重要。

为此，我公司对该项目所在的张店区及其周边区域作了深入的调查分析研究。

本调查报告是经过我司调查人员对淄博市的商业物业及主要居住小区进行实地调查，并结合通干商场的实际情况而形成，是项目全程策划的重要组成部分。

一、淄博市现状淄博市位于山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。

其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。

淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。

主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。

陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。

（一）地理位置及交通状况淄博是山东省重要的交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。

（二）淄博城市布局张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。

（三）国民经济状况淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局。

现有工业企业16000多个，主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占有重要位置的企业和产品。

主要年份国内生产总值构成（以国内生产总值为100）2001年第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业的产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值的8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地区重要的经济来源之一，商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然会受到更多的关注。

从2001年统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增长，地方工业效益继续稳步提高。

近年来，淄博市确立了发展板块经济的总体思路，实施抓大放小，着力于培植重点企业集团，提高全市工业经济运行质量和效益。

2001年，全市国内生产总值达到702亿元，比上年增长11.5%；全市工业总产值达到1168亿元，比上年增长9.06%。

淄博的外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大公司相继到淄博投资。

2001年，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。

先后与美国伊利市、法国拉罗什市等28个国内外城市结为友好城市，与世界70多个国家和地区建立了经济技术合作与贸易关系。

全市2001年出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地区。

获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设立办事机构的企事业单位逐年增加。

国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。

（四）区域宏观经济发展状况1、国民经济持续发展从1999年开始国内生产总值年均增长9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长5%和8%，初步形成适应经济国际化要求的开放格局；经济结构的战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌，人民生活更加宽裕。

预计到2010年，国内生产总值将比2000年翻一番。

2、城市化进程的加快城市品位不断提高一些项目先后启动，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市的发展奠定了坚实的基础。

此外，随着城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物等场所。

而就淄博目前的状况来看，现有的娱乐购物消闲场所尚难满足全方位的要求，发展较高档的商业物业势在必行。

3、淄博城市第三产业加速发展从上述分析可知，淄博市经济发展构成中的第三产业，每年均稳步发展，第三产业在整个国民经济中的比重有不断扩大的趋势，说明淄博市的经济发展的多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市的人均消费能力逐年增高，人们对商业服务需求也趋之活跃。

而商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然成为许多发展商和投资者追逐的对象。

4、消费品市场平稳运行2002年1-4月份，社会消费品零售总额居前三位的依次为张店(18.81亿元)、淄川(14.73亿元)、博山（11.47亿元），全市消费品零售总额累计实现72.03亿元，同比增长12.4%，比上年同期增幅提高2.1个百分点。

其中国有经济增长7.5%，个体经济增长13.1%，私营经济增长24.0%，发展较为平衡，增幅均保持在12%以上。

值得注意的是，在张店地区仅淄博商厦2001年的零售总额就达12亿元，约占整个张店地区社会消费零售总额的65%，社会消费能力之高由此可见一斑，也从另一个侧面反映了淄博商业市场的过渡集中，发展其他商业物业项目大有前途。

5、全市物价总水平继续在低位上运行2002年1-4月份累计物价总水平同比下降2.3个点；当月下降1个点，除烟、酒及生活用品类价格和居住类价格同比略有上涨；娱乐教育文化用品及服务类价格同比持平外，其余各构成项目均低于上年同期物价水平。

总体而言，淄博市物价水平回落，城镇居民收入稳定增长，生活水平显着提高。

6、城镇居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入为2669元，比上年同期增长14.0%，城镇居民人均消费支出1767元，同比增长11.2%;其中居住及房地产的支出达190元，同比增长67.1%，为八大类消费性支出增幅之首,增幅居第二位的是医疗保健支出，人均177元，增长42.1%；食品支出640元，增长5.8%。

7、全市居民储蓄情况截止4月末，淄博市城乡居民储蓄存款余额达到385.5亿元，排在烟台（681.87亿元）、青岛（669.06亿元）、济南（580.57亿元）、潍坊（512.8亿元）之后，居第五位；增长速度12.38%，排在威海（22.1%）、东营（18.9%）、青岛（17.9%）、临沂（15.06%）、枣庄（14.3%）等市之后，居第八位。

8、全市居民可支配收入持续增长2002年1-4月份，全市城镇居民人均可支配收入2669元，列东营（3598元）、威海（3374元）、烟台（3138元）、济南（3017元）、青岛（2987元）、日照（2771元）之后，居第七位；同比增长14%，列威海（23.3%）、济宁（19.3%）之后，居全省第十一位。

二、淄博房地产业发展状2001年全年共完成固定资产投资172.1亿元，比上年增长7.1%,其中地方完成投资126.7亿元，比上年增长25.3%。

城镇集体以上单位共完成投资101.68亿元（含零星投资），比上年增长3.34%；农村共完成固定资产投资67.34亿元。

其中房地产开发投资12.3亿元，增长37.9%。

（一）房地产发展概况全市区县属以上施工项目956个，竣工项目678个，竣工率70.92%，其中新开工项目779个，比上年增加273个。

全年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达14.74亿元，住宅建设继续保持较高的投入，竣工住宅面积139.46万平方米；商品房销售额9.35亿元，其中销售给个人8.59亿元，增长79.71%，总体资金到位率达94.71%。

（二）商用物业状况淄博是国家重要的石油化工基地、历史文化名城，山东省的中心城市之一，是鲁中地区商业的发源地，城市商业化进程起步较早，城市商业物业的发展经历不同的阶段。

就张店地区的商业物业而言，其发展主要经历了以下三个阶段：第一阶段：以临街营业房为主；第二阶段：大型购物中心和专业市场为主，临街营业房为辅；第三阶段：大型的集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能商贸中心为主的大流通、大商贸格局。

最初，由于交通枢纽地位未形成，商品流通尚不发达，交易量较小，商用物业以道路及街道两旁一楼的临街营业房为主，主要经营日用品，小家电、服装等主要生活用品。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，仅有临街的散铺已经不能满足人们购物的需要，需要在市中心产生一个大型的购物中心或百货才能够整合临街营业房的资源，形成一个中心商贸区域，满足人们更高层次的购物需要，出现了购物中心等大型购物场所，相应的淄博商业物业进入了发展的第三阶段。

小结：张店地区作为淄博地区核心的商业区域，几乎集中了淄博所有的大型的购物中心，囊括了众多的经营行业，商业的辐射范围包括周村、淄川、临淄，地块所在区域，已经成为发展大型商贸中心的最佳区域，市场对商业物业的需求随之扩大，营业房开发前景十分看好。

（三）项目所在区域张店区商业物业发展状况从淄博城区的大背景看，各城区的经济发展比较均衡，商业经营各有特色，淄博人民有着传统的经商意识和自己的商业文化。

而作为中心城区的张店区除了具备政治、文化、高新技术发展中心职能外，更是名副其实的经济发展中心，本土的商业零售企业有代表性的如：淄博商厦、金帝购物广场、公园商场、美达赛特购物中心、爱客家超市、绿岛超市、政通超市等，都有着不俗的经营业绩，而作为个体工商业户云集的美食街商业街、西二路商业街、中心路商业街、共青团路商业街以及新世界商业步行街等随着历史的发展，已经成了个体经济发展的摇篮。

张店区商圈大致可以划分为以下几个层次：一类商圈：东到中心路，西到西四路（新世界步行商业街），北到共青团路，南到美食街及小商品街。

二类商圈：车站广场、几个专业市场（吉星装饰材料城、东方装饰材料城、图书批发市场）。

三类商圈：主要分布在新建城区（西北城区）。

从我们对张店地区重要商业物业项目走访的情况看，该区的营业房主要呈现以下在租金水平、经营规模、经营特色等方面存在以下的特点：1、租金水平临街营业房租赁状况一览表美食街和西二路的临街营业房（首层）年租金多为3800—4200元/平方米，共青团路临街营业房年租金平均为2100—2300元/平方米，这说明项目所在地段主要营业房的年租金范围在2100元—4200元/平方米。

2、销售价格目前在淄博可销售的营业房的数量极少，从过往的销售价格看，临街营业房的售价介乎于3500-11000元/平方米之间，销售均价达到6000元/平方米。

地段较优的营业房如联通路、共青团路等路段的售价可达6000-10000元/平方米，并有上调的趋势，可见优质的营业房仍有很大的利润空间。

按照上述的租金水品推算，潜在买家所能接受的该地段的营业房总价在100-200万之间。

（按70平方米，回报周期8-10年计算。

）3、经营规模淄博目前主要的商场的经营规模在2万平方米—6万多平方米，为中等规模，淄博商厦、金帝购物中心良好的经营状况正是说明此等规模的项目在淄博具有较强的生命力。