养老地产日本考察报告
日本养老产业考察
日本养老产业考察2011-11-13 16:26 作者: 站长来源：中国敬老院网阅读次数：9655 白岩松：虽然我们给您讲述了日本的老人在退休之后继续创业这样的情节，但其实即使在日本退休之后再创业，再就业这样的老人所占的比例也并不是特别高，仅仅超过2%而已，更多的老人要跟家庭、社会去完成自己这样整个养老的过程，我现在来到的横滨You of happy life，可以翻译成“你的快乐生活”这样的养老院，这个养老院很特别，在这边是一个老人的公寓楼，这是一个生活还能自立的老人住在这里头，但是住在这里他们可能就会签一个约定，当他们有一天生活不能自立，或者岁数变得更大的时候，就转移到这边服务设施更加周全的养老院，我们看看他们现在在过着怎样的日子。
细致入微的设计是这家养老院留给我们的第一印象，像老人们经常用到的扶手、触摸式呼叫铃等辅助设施就非常密集地分布在老人们可能活动的每个区域。
目前养老院里入住了115位老人，平均年龄86岁，这些耄耋老人在这里共同组成了一个新的大家。
白岩松：既然说了，进到这里就像进到自己家一样，那么我们就关心，在这个大楼里每一个房间，这个家是如何营造的呢？咱们接下来就一起去看一看，不过我们现在六楼，就是夫妇在一起的房间，我们一起去看一下。
初步的印象是一室一厅，我们进入的是一个小厅，在床头的时候，这都有紧急呼叫的方式，床的设计显然也是非常有助于在房间进行一些治疗和康复的时候设施，这是能够起来的。
我最注意的是，不光是这些细节老年人行动不便，这些扶手要非常非常的准确，不光要准确，而且要特别多，高低都有，你看就在这一个，就在它洗澡的房间里，即使躺在浴盆里头也能够到，也有这样呼叫的按纽，以便遇到不适的时候马上可以求救。
走出自己的小家，老人们可以去隔壁的电影院看场电影或者和老友们打打牌、下下棋，如果有谁腿脚不那么利索了，这些必要的康复训练设施就派上了用场。
白岩松：有时候老人下肢力量不够了，没法自己行走了，要用这种方式练自己走路的能力，这个我在运动康复医院的时候也经常看到这样的设施，所以他这里已经想到由于平均能力已经86岁了，有些人行走能力已经不便了，让他用这样的康复设施练自己的一些功能。
日本养老地产的产品设计
• 47.31-53.32m2占比14% • 57.72-62.5m2占比37%
入门费：25.86+19.21=45.07万 月固定费：6897+5747+2627=15272
• 64-69.65m2占比13% • 116.01m2占比6%
高端项目-丰州
19层中的4层； 以70平米户型为例：
入住金： 7000万日币（575万人民币）=20年使用权 575÷20=28.73万/年÷12=2.4万/月 20年内进行摊销。入住即摊销15%（不予返还）；入住3 年解约可退67%（累计摊销掉33%），15年可退16%（累计 摊销掉84%）。 月额管理费：12万日币（1万人民币） 月租费：40万日币（3.28万人民币） 合计6.68万/月。不含餐费、活动费、光热费等。
• • •
日本养老产品考察2
• 营业利润率：23%（净利润率11.5%左右） • 投资回收期：3-5年 • 旗下设施：1高端+63中端。围绕东京分布， 称“环首都圈介护网络”。 • 目标客群：有介护保险的中产阶级。 • 产品户型：18m2，36m2，60m2，80m2
• （非木下管理的高端养老公寓白金台有大户型）
60-67户型，销售价格800万人民币（约合每平米12万元） 月管理费6万人民币以上（每平米每月1000元）。
• 谢谢
中端目标客群
户型
• • • • • • 中端产品：川崎 34.16-36.34m2占比30% 47.31-53.32m2占比14% 57.72-62.5m2占比37% 64-69.65m2占比13% 116.01m2占比6%
定价
• 34.16-36.34m2占比30%
入居金：利用権方式：25.86万。取得使用权。90日内解约可 全退。 预付金（设施费）：一次性支付11.82万，72个月分摊，提前 解约可按比例退还。或每月支付1642元。 月固定费：6897运营费+4310管理费（也可趸交）+餐费（30日） 5172=16380 介护费（即护理费）：个人承担10%，政府承担90%。高度护理 的个人承担2-3万。
日本房地产调研报告总结
日本房地产调研报告总结日本房地产调研报告总结：挑战和机遇概述：本篇调研报告对日本房地产市场进行了全面的调研，总结出了该市场目前面临的挑战和潜在机遇。
尽管日本房地产市场一直以来都受到各种因素的影响，但我们在调研中发现，该市场仍然具有发展潜力。
挑战：1. 人口老龄化：日本人口老龄化的问题是该市场面临的最大挑战之一。
老年人口的增加导致需求下降，特别是对于大型住宅和零售商业空间，这将对市场供需关系产生影响。
2. 土地供应短缺：日本国土面积有限，土地供应短缺是该市场的长期问题。
市场需求上升，尤其是在一线城市，土地开发和供应紧张，导致房价不断上涨。
3. 高房价和负利率：由于日本长期以来为了刺激经济增长而采取的负利率政策，导致资金流向房地产市场，进一步推高了房价。
高房价使得年轻家庭购房难度增加，这将对市场需求产生负面影响。
机遇：1. 旅游业的发展：日本的旅游业在过去几年经历了快速增长。
随着越来越多的国内外游客涌入日本，对住宿和旅游配套设施的需求也在增加。
这为酒店和旅游相关的房地产市场提供了机遇。
2. 住宅需求的多样化：尽管人口老龄化导致对大型住宅的需求下降，但年轻人和单身家庭对小型、功能齐全的住房的需求却在增加。
这为小型公寓和共享型住宅市场带来了潜在机遇。
3. 数字经济的崛起：随着日本数字经济的快速崛起，需求井喷。
数据中心、科技园区和办公楼等数字经济相关的房地产市场有望获得快速发展。
结论：尽管日本房地产市场面临一些挑战，如人口老龄化和土地供应短缺，但我们仍然看到一些机遇，如旅游业发展和住宅需求的多样化。
鉴于日本政府加大对房地产市场的监管力度、鼓励外国投资者参与等措施出台，相信市场将逐渐趋于稳定。
企业应积极抓住机遇，制定灵活的发展策略，以满足不同类型客户的需求。
日本养老地产
项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
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SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2014
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SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
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日本房地产考察报告
日本房地产考察报告2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天得考察学习。
非常有幸本人参与了此次考察活动。
入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。
在短暂得7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一得三井集团。
文化得差异，行业得比较，价值观得思考，时时刻刻触动与撞击着内心。
回来以后，在回顾考察经历及整理照片得时候，不断通过搜集查瞧一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层得探索与理解。
一、日本概览日本国土面积37、78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1、3亿，首都为东京。
由北海道、本州、四国、九州与约3900多个小岛组成。
国土得三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66、5%，农用耕地占13、3%，住宅用地占4、6%，河流湖泊面积占3、5%，道路占3、2%，荒野占0、7%，其她占8、1%。
二、日本经济与房地产发展回顾1、日本经济回顾从“世界得奇迹”到“失去得十年。
二战后得日本经济史可以简单概括为四个阶段：战后～50年代：恢复阶段；60年代：高速度增长阶段；70—80年代得稳定增长阶段；在石油危机得压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目得“经济奇迹”。
生产与需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。
从1986年起，日本资产价格经历了5年得持续上涨时期。
短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地与住宅用地价格得年上升率甚至超过了76%得异常水平，形成了世界经济史上空前得房地产泡沫。
90年代后得复合型萧条阶段；这一阶段得因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发得一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显得停滞与下滑。
1990年GDP增长率达5、1%，到2001年仅为-0、5%，日本经济开始步入持续十多年得复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去得十年”。
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日本养老产业考察[方案]
![日本养老产业考察[方案]](https://img.taocdn.com/s3/m/f163ca02e53a580217fcfe04.png)
日本养老产业考察[方案]日本养老产业考察日本的养老产业目前已经发展的相当完善，政府政策、民间倡导、企业参与等多方结合创造了一个真正为老人服务的社区服务体系。
一、日本的护理保险制度概述在人口快速老龄化的背景下，长期护理保险将对老年人的福利起到举足轻重的作用。
按照美国对“老年化社会”的定义——“总人口中的7,年龄在65岁以上”，日本在1970年就开始进入老年化社会。
1998年10月的统计资料表明，日本1.265亿人口中有16.2,的人口为老年人。
而我们在这次访问中了解到，目前日本65岁以上老人已经达到3000万以上。
目前有7000万人参加护理保险。
2000年日本通过了《护理保险制度》的法律，护理保险2000年开始，50,来源于民众所交纳的保险费;另外的50,则来源于中央政府和地方政府的财政支出。
40岁开始强制缴护理保险金，平均缴费在3000日元左右。
具体运作方式:第一类称为第1号被保险者，是指65岁及其以上的老年人。
在这个范围内，凡因卧床不起或痴呆症等，需要日常生活护理者和不需要日常的生活护理，但在家务或日常穿着等方面需要支援护理的，经确认都属第1号被保险者服务对象。
第二类称为第2号被保险者，是指40岁至64岁的人。
40岁至64岁的被保险者，只有被确诊患有因初老期痴呆、脑血管疾病等老化而引起的肌肉萎缩性侧索硬化症、后纵韧带骨化症、慢性闭塞性肺疾病、慢性关节炎、糖尿病性神经障碍、糖尿病性肾炎以及糖尿病性网膜炎等15种慢性疾病才能享受护理服务。
第2号被保险者只有因为衰老、上述15种慢性疾病等自然原因而引发的护理才有资格申请服务。
交通事故等人为原因造成的患者，原则上不能享受护理保险服务。
接受护理之前必须要经过专家严格的认定程序，具体程序如下: 1、被保险者先向市町村政府管理部门(相当于我们的区县老龄办)提交护理申请书。
2、市町村派出认定调查员对申请人进行访谈调查，开始认定工作程序。
工作小组通过家庭访问调查，将就身心状况等详细询问内容输入到电脑里，推算护理所需要的时间和等级。
日本养老地产研究报告
日本养老地产研究报告摘要：日本养老地产市场近年来迅速发展，受到了越来越多的关注。
本报告基于对该市场的深度研究，分析了该市场的特点、发展趋势以及机会与挑战。
研究发现，随着日本人口老龄化问题的加剧，养老地产市场将继续保持稳定增长，为投资者和开发商提供了丰富的商机。
一、简介1.定义：养老地产是指专门为老年人服务的住宅和社区设施。
2.市场规模：根据研究数据显示，日本养老地产市场规模达到数万亿日元。
二、市场特点1.人口老龄化：日本开发养老地产的原因之一是全国范围内老年人口的迅速增加。
2.健康关怀：养老地产不仅提供住宿设施，还提供医疗、健康管理等服务。
3.社区建设：养老地产的社区设施非常重要，如社交场所、购物中心、休闲娱乐设施等。
4.住宅设计：养老地产住宅的设计要考虑到老年人的特殊需求，如无障碍设施、紧邻医疗机构等。
三、市场发展趋势1.持续增长：养老地产市场的增长受到人口老龄化问题的驱动，预计未来几年将持续增长。
2.地区差异：不同地区的养老地产市场发展不平衡，一些城市和地方政府已经开始采取措施促进该市场的发展。
3.创新服务：随着科技的不断进步，养老地产市场也开始提供创新的服务，如智能家居、远程医疗等。
4.国际合作：国际投资商和房地产开发商对日本的养老地产市场表现出浓厚的兴趣，日本政府也积极鼓励国际合作。
四、市场机会1.投资房产：购买养老地产房产可以获得稳定的租金收入和资本收益。
2.养老照护服务：养老地产市场需要提供多样化的照护服务，为创业者提供了商机。
3.特殊需求设施：随着老年人口的增加，社交活动、康复护理等特殊需求设施也将有更大的市场需求。
五、市场挑战1.人才短缺：养老地产市场需要专业人才，但目前人才供给不足。
2.安全和隐私问题：养老地产需要保障住户的安全和隐私，这是个不容忽视的问题。
3.高昂的开发成本：养老地产的建设和维护成本较高，需要更多的资金投入。
六、结论日本养老地产市场的发展前景广阔，但也面临着一些挑战。
养老地产日本考察报告
SECOM——成城 居室内设计
公共走廊
小露台
介护居室
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ORIX——千叶
ORIX千叶项目
项目接待人员 养老地产运营事业部 部长 国仲伸浩
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ORIX——千叶
项目开发背景
•ORIX千叶项目地块最初是日本经济泡沫高峰期开发的一个婚纱市场，后来由于经济泡沫破裂，婚纱市 场倒闭，ORIX不动产以很低的价格获得这块土地。 •ORIX千叶项目与2006年开始营业 •项目地处距离千叶繁华区2公里的位置，距离轻轨站约10分钟路程。项目周边是日本经济泡沫破灭前 期的开发区，后来一直没有得到发展。项目一面临海，拥有良好的海景景观， 周边五公里范围内人口 约6-7万。
一次性入住金
0 315,000日元 （25,200元）
月金（人/月）
收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。
年龄 一次性入住金增长比例 偿还期计算 65~69岁 增长40% 84个月 70~74岁 增长20% 72个月 75岁以上 0% 60个月
12
SunCity——银座太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员）
医疗配置
•项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 餐饮费
102,900日元（8,232元）/月/人
150,150日元（12,012元）/月/两人 66,150日元（5,292元）/月/人
美国日本国外老年社区考察报告(老年公寓、养老院)优秀课件
4/12/2020
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抚养系数提高，加重年轻人负担
抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比 。
我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为‘421’家庭， 即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个 小孩。
据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2 至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年 轻夫妇最多供养12位老人的局面。
年均100万的增长速度，对
(万人)
人)
人)
(%) 老年人尤其是高龄老人的生
2000
12975
7554 58.22 4125 31.79 1296 9.99 活照料、康复护理、医疗保
2010
16411
9492 57.84 5219 31.8 1700 10.36 健、精神文化等需求日益凸
2020
22815
据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工 作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。
4/12/2020
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我国老龄事业现状
老年产业发展滞后 养老服务业发展滞后
4/12/2020
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老年产业发展滞后
老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、 老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。
资料来源:首届全国青年学者老龄问题报告
4/12/2020
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老龄化与经济发展不协调“未富先老”
据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在 中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均 GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一 般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力 解决老龄化带来的一些社会问题。
日本养老地产考察报告优秀文档
入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 •七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 •三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。
横滨市
横滨太阳城
项目位置 ➢位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分 钟车程。 ➢周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 ➢地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
SunCity——横滨太阳城
项目造价 ➢ 总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 ➢ 建筑设计：Perkins Eastman ➢ 景观设计：SW景观设计公司
SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币）
➢ 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。
➢ 老人入住后可直至终老。
➢ 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。
➢ 月金：
管理费
172,200日元（13,776元）/月/人
（公共空间水电费+物业管理费+行政费） 258,300日元（20,664元）/月/两人
日本社区居家养老研究报告
日本社区居家养老研究报告
【报告概述】
本报告旨在全面研究日本社区居家养老的情况，包括居家养老的需求、政策措施、服务模式以及未来发展趋势等方面。
通过收集和分析相关数据及文献，从社会、经济和政策层面对日本社区居家养老进行深入探讨和评估，为其他国家和地区的养老政策制定和实践提供借鉴和参考。
【报告内容】
1. 日本社区居家养老的需求分析：
- 日本人口老龄化现状及趋势；
- 老年人居家养老的优势和劣势；
- 养老服务需求的多样性和个性化。
2. 日本社区居家养老政策措施：
- 日本政府的养老政策框架；
- 养老金制度和医疗保健服务；
- 居家养老津贴及其他补贴政策。
3. 日本社区居家养老服务模式：
- 居家养老服务机构的种类和发展状况；
- 个人护理和家政服务的提供方式；
- 社区活动和社交支持网络。
4. 日本社区居家养老的未来发展趋势：
- 科技创新在居家养老中的应用；
- 老年人自主能力和参与程度的提升；
- 家庭和社区支持网络的完善。
5. 其他国家和地区的借鉴意义：
- 日本社区居家养老经验的借鉴价值；
- 其他国家和地区在居家养老方面的政策和实践。
【报告结论】
日本社区居家养老已经取得了一定的成就，但仍面临一系列挑战和问题。
未来的发展需要注重养老服务的多元化、个性化和智能化，同时加强社区和家庭支持网络的建设。
其他国家和地区可以借鉴日本的经验，结合自身情况制定和实施相应的社区居家养老政策与措施。
日本养老院考察报告
日本养老院考察报告二〇二〇年七月1支撑日本养老的保险制度●作为当今世界老龄化程度最高、最快、最严重的国家之一，同样也是在亚洲地区构建养老保险最早的国家，日本的养老产业日趋精细化、严谨化、多样化，成为世界养老产业发展的领头羊和学习榜样。
背景情况日本是世界上少子化和老龄化状况最严峻的国家之一，有“银发之国”之称。
日本总务省于2020年4月公布的2019年10月1日的人口估算数据显示：全国总人口为1.26亿人，比上年减少27.6万人，连续9年下降。
其中，65岁以上人口为3588.5万人，占总人口的28.4%，不到4个人当中就有一位老人。
75岁以上人口为1849万人，占总人口的14.7%，两项占比均创历史新高。
根据联合国人口与社会署人口数据预测，到2050年，日本60岁以上人口比例将增加至42.5%。
日本老年社会保障在日本，老年生活是以国民年金、介护保险、医疗保险这“三道关”来全面保障的。
国民年金：就是为受保人提供退休以后的生活开支，可理解为退休金，凡入保25年以上，且年龄超过65岁的老年人均可领取。
比如，缴纳保险费40年者，2012 年度一年保险金为786500日元。
介护保险：是为支付当老年人享受生活帮助或专业护理服务时所产生的费用。
老人在机构中享受护理和生活服务时产生的费用，由其介护保险承担90%，剩余的再由个人支付。
医疗保险：是使全体国民均能享受到较好的医疗服务。
对所有参保人员均按70%的比例报销医药费用，即个人负担30%的医疗费，其余70%由保险组织与医院结算，70岁以上老人报销比例更高。
日本介护保险制度 日本的介护保险制度从2000年正式施行，主要是针对由于老龄化而引起的有护理需求的人群。
“介护”，是一个比较生僻的概念，是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“生活照顾”与“医疗护理”之间的工作。
“介护保险”就是通过保险的方式，将为老年人提供生活服务常规化的一种强制性的制度安排。
对日本养老地产经验的借鉴
对日本养老地产经验的借鉴最近几年来，我国老年人口快速增加、老年人对生活品质要求亦日趋提高，与国内本就养老资源紧缺、环境设施掉队、服务水平低下的矛盾日趋突出。
随着人们生活水平的提高，成立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫。
加上国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、医治、康复、教育、娱乐相结合方向进展的功能定位。
养老地产正在成为继商业地产以后各大开发商争夺的热点，而且尝试养老地产的先行者还在不断增加。
房地产业介入养老社区可否为中国养老模式提供一种新的范本？若是能够，如何能够更好地引导其向健康的方向进展？本文通过对日本养老地产进展进程的研读，总结归纳我国在此问题上的可参考的地方，对解决我国的养老问题具有必然的借鉴意义。
一、中国养老地产现状图表1 中国老年人状况随时刻转变表（数据参考：中华人民共和国国家统计局）据联合国标准，国家或地域老年人口（65岁以上人口）比重超过7%时，标志着那个国家或地域进入老龄社会。
我国2001年进入老龄社会，至2011年，65岁人口已达亿，老年抚育比更是达到%,老龄化态势已超级严峻。
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。
但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。
2006年9月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出积极支持多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金兴办养老服务业。
2013年9月，国务院再发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，进一步强调了政府积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业的决心。
很多开发商也在积极研究探索养老地产开发模式，由于开发养老地产面临的困难太多，鲜有开发商采取实际行动。
截至目前，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。
日本老年公寓考察成果汇报
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日本老年公寓的室内外高差普遍很小，有的甚至为了 便于轮椅通行，室内外不设高差，室外场地通过坡度处理 室外排水的问题，门口也通常设置较大的雨蓬，使雨蓬下 区域保持干燥。
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（二）日本老年公寓产业化发展经验借鉴
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1、政府规范管理，政策法规、保险体系健全，财政资金支持； 2、老年公寓审批，政府采取区域统筹规划管理，避免过度无序 竞争； 3、金融保险行业全面介入、降低老年人及老年公寓经营方双方 风险； 4、投资开发、租赁经营房地产市场成熟，投资开发与经营分离 ，从而从固定资产投资经营模式转变为租赁经营模式（快速现 金流运营模式）； 5、标准化建造与经营管理，有利于快速复制扩张。
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2、各类工作人员职责 护理长，老年公寓实际管理最高负责人，主要工作责任
是管理整个老年公寓的服务人员，并在每个老人入住之前 ，根据其自身情况来指定相应的健康护理计划。
每个老人公寓都至少会各有 一名心理相谈员和机能训练员（ 物理治疗师），分别负责辅导老 年人的心理和帮助行动有困难的 老年进行身体机能训练。
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2、日本法律政策演变 1959年4月，日本颁布了《国民年金法》，采取国家、行
业、个人共同分担的办法，强制20岁以上60岁以下的日本 人都必须加入国民年金保险，加入期间满25年可在规定的年 龄起享受老龄基础年金。
1963年7月，日本政府又推出了倡导保障老年人整体生活 利益的《老人福利法》，这是日本政府在老龄化社会到来之 前颁布的一部老人福利大法，被日本各界称为“老人宪章” 。其立法的目的在于阐明有关老年人福利的原理，以及为保 持老年人的身心健康和生活安定而制定的必要措施，以谋求 老人的福利。
日本养老机构运营实践
近几年，做养老产业的人纷纷诉苦，行业艰辛，利润微薄，难以获得实质国家政策的帮助，其实所有的问题都是有关如何运营好养老机构，不完全依靠政府津贴，凭借服务和营销做到有品牌有口碑的养老机构而展开的。
为此，我们专门走访了日本的养老机构，同日本养老服务研究所深入探讨实践养老机构的日常运营与管理问题。
会议接待我方的是有十余年经验的齐藤先生，专门做机构养老咨询服务，以及针对大型会社公司和个人提供养老服务方案。
我们有意被安排到日本最大的东急房地产公司下属的高级养老机构去研修，也恰逢这家养老机构刚刚成立一年，正在给有意向入住的老人进行营销讲解。
这也是我们此次学习课题之一，养老机构如何进行销售服务。
齐藤先生开诚布公的讲：日本10年前就进入了老年社会，许多会社蜂拥而至进入该行业，后来发现利润空间并非十分优厚，而且需要费心费力长期维护运营，又纷纷退出此行业，和现在中国的养老产业很相似。
不过最终留下的养老机构，也是经过市场验证的，运营和盈利都非常不错。
许多高级养老机构都建立了社区居家服务的部门，给予老人日常照护，直至老人需要进入重症养护机构时，转到自属养老机构，实际通过服务建立使老人信任的完整的营销服务链条。
齐藤当天进行了60分钟的颇具人性化服务意见的讲解。
比较引人关注的课题是：专业人士教会你，如何选择养老机构的法则。
讲解如何本着高龄者本人及家属的意愿去挑选养老机构和各种服务费用，并且根据个人所缴纳的养老保险金、身体状况和其它需求来选择适合自己的养老公寓或者养老机构。
开言便是：“不是昂贵和豪华就是最好的，关键要适合。
”同时还像我们分享行业经验，解释如何考量一个优秀的养老公寓或养老机构：一是建议在中午的时间去探访养老机构，因为中午是用餐时间，老人基本都聚集在餐厅，同时观察配餐，甚至是餐后甜点来了解养老院对老人的健康及关护和用心程度，以此衡量对于老人的用餐给予的关注度。
（这与本人餐后要吃甜点，视甜点为餐厅灵魂的想法不谋而合）二是推荐在下午两点到四点之间去观察养老机构对老人课余时间的安排，咨询老人的实际感受。
国外养老机构调研报告
国外养老机构调研报告近年来，随着我国人口老龄化的加剧，养老问题已经成为社会亟待解决的难题。
为了解决这一问题，我们进行了一次对国外养老机构的调研。
在调研中，我们前往了欧洲的瑞典和德国，以及亚洲的日本和新加坡，对这几个国家的养老机构进行了实地考察和深入交流。
我们发现，这些国家在养老问题上有着很多值得我们借鉴的经验。
首先，在养老机构的设计上，这些国家注重用户体验和人性化。
他们的养老机构不仅提供物质上的照料，还注重老年人的心理需求和社交活动。
例如，在瑞典的一家养老院里，除了提供医护人员和‘家政服务人员外，还设有公共花园、图书馆和健身房供老人们活动和交流。
这种综合性的设计提高了老年人的生活质量和幸福感。
其次，在养老机构的管理上，这些国家注重专业化和规范化。
他们拥有一支经过专业培训的医护团队，能够提供高质量的医疗和护理服务。
在德国的一家养老机构里，每个老人都有个人的医生和护士，每天定时进行身体检查和护理，并对老人进行个性化的康复训练。
这种规范化的管理可以有效提高老年人的健康水平和生活品质。
再次，这些国家也非常重视老年人的社会参与和自主性。
他们鼓励老年人积极参与社区活动，如文艺表演、手工制作等，让老年人在社交中感受到快乐和满足。
在日本的一家养老院，每天都会举行各种兴趣班和亲子活动，老年人可以积极参与，与家人和社区保持良好的联系。
这种社会参与可以减少老年人的孤独感和抑郁症状，有助于他们保持积极乐观的心态。
最后，这些国家也非常注重养老机构的财务可持续性。
他们的养老机构采取多种筹资方式，如政府补贴、个人自费和社会赞助等，确保机构的正常运营和财务稳定。
在新加坡，政府设立了一笔专项基金，用于养老机构的设施建设和运营资金，保证每个老人都能得到合理的照料和服务。
综上所述，国外的养老机构在设计、管理、社会参与和财务可持续性等方面都具备很多值得我们学习的经验。
我们应该加强对养老问题的研究和探讨，积极借鉴国外先进经验，为我国构建一个完善的养老体系贡献力量。