银发浪潮下以房养老的可行性

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闲置房改养老院可行性报告

闲置房改养老院可行性报告

闲置房改养老院可行性报告一、项目背景随着我国人口老龄化程度不断加深,养老服务需求逐渐增加,养老院的建设和改造成为社会关注的热点话题。

然而,目前我国养老院的供给仍然不足,存在着严重的短缺现象。

同时,许多城市中存在大量的闲置房屋,这些房屋资源未得到有效利用。

因此,将闲置房改造成养老院,成为了一种新的解决方案。

二、项目可行性分析1. 市场需求随着老年人口规模的不断增长,养老服务市场需求持续扩大。

目前,我国养老服务市场存在着供需矛盾,养老院的床位供应远远不足,导致很多老年人无法得到合适的养老服务。

因此,闲置房改造成养老院具有良好的市场前景。

2. 资金投入闲置房改造成养老院需要一定的资金投入,包括房屋改造、设施配备、人员培训等方面。

然而,相比于新建养老院,改造闲置房的成本通常更为低廉,可以有效节约建设资金。

3. 地理位置选择合适的地理位置是闲置房改造成养老院的重要因素之一。

优质的地理位置可以吸引更多的老年人入住,同时也方便他们的家人探望。

因此,在选择闲置房改造项目时,地理位置的选择至关重要。

4. 政策支持近年来,我国政府出台了一系列支持养老服务业发展的政策,包括税收优惠、土地政策支持等。

这为闲置房改造成养老院提供了政策支持,降低了项目的风险。

5. 社会效益将闲置房改造成养老院,不仅可以有效利用闲置资源,还可以提高养老服务供给,改善老年人的生活质量。

同时,这也为城市老龄化问题提供了一种解决途径,具有重要的社会效益。

三、项目实施方案1. 确定项目目标在实施闲置房改造项目时,首先需要明确项目的总体目标和规划。

包括确定养老院的规模、服务对象、服务内容等方面。

2. 组织实施团队闲置房改造项目需要一个专业的实施团队,包括规划设计师、建筑工程师、养老服务专家等。

他们将共同合作,确保项目顺利实施。

3. 开展市场调研在项目实施前,需要进行市场调研,了解当地养老服务市场的需求和竞争情况,为项目的实施提供数据支持。

4. 制定详细计划在确定项目可行性后,需要制定详细的实施计划,包括时间节点、资金预算、人员配置等方面,确保项目按计划顺利进行。

养老服务可行性分析

养老服务可行性分析

养老服务可行性分析随着我国人口老龄化程度的不断加深,养老服务的需求日益增长。

养老服务不仅关系到老年人的生活质量和幸福感,也对社会的稳定与发展具有重要意义。

因此,对养老服务进行可行性分析是十分必要的。

一、市场需求分析1、老年人口数量的增长我国老年人口的数量不断增加,根据相关数据统计,截至_____年,我国 60 岁以上的老年人口已经超过_____亿。

这一庞大的群体对养老服务有着多样化的需求,包括生活照料、医疗护理、康复保健、精神慰藉等。

2、家庭结构的变化现代社会中,家庭结构逐渐小型化,传统的家庭养老模式面临挑战。

越来越多的子女由于工作繁忙等原因,无法全身心地照顾父母,因此对专业养老服务的需求不断增加。

3、老年人消费观念的转变随着经济的发展和社会的进步,老年人的消费观念也在逐渐转变。

他们更加注重生活品质,愿意为优质的养老服务付费。

二、政策环境分析1、政府支持力度加大政府出台了一系列支持养老服务发展的政策,包括财政补贴、税收优惠、土地供应等,为养老服务产业的发展提供了良好的政策环境。

2、相关法律法规的完善我国陆续出台了一系列与养老服务相关的法律法规,规范了养老服务市场的秩序,保障了老年人的合法权益。

三、供给现状分析1、养老机构目前,我国的养老机构数量不断增加,但仍存在供需不平衡的问题。

一些地区的养老机构床位紧张,而一些地区的养老机构入住率较低。

同时,养老机构的服务质量参差不齐,部分机构存在设施简陋、服务不到位等问题。

2、社区养老服务社区养老服务在我国处于发展阶段,虽然一些地区已经开展了形式多样的社区养老服务,但总体来说,服务内容和覆盖范围还比较有限。

3、居家养老服务居家养老是我国目前最主要的养老方式,但居家养老服务的发展还相对滞后,缺乏专业的服务人员和完善的服务体系。

四、技术支持分析1、信息技术的应用随着信息技术的发展,智能化养老服务逐渐兴起。

通过物联网、大数据等技术,可以实现对老年人的健康监测、安全预警等,提高养老服务的效率和质量。

以房养老,你干不干?

以房养老,你干不干?

@ 李 雪秋 : 以房 养 老是 养 老政 策 多层 次 , 多 支柱
背景 下 的一个 多选之 一 , 是 自愿选 择 而非 强制性 的。 同时 在顺 序 上 , 是存 在 了社 会 养 老 、 家庭 养 老 , 国家 帮扶、 社 区服 务等 养 老选 项后 又增 加 了一 个 , 而不 是
正 方微 评 :
@ 一休 和 尚 :这 个新 政 对 于没 有 子女 的老 人 以 及 子女 很 多 ,但是 都 不肯 承担 抚 养 义务 的老 人 是很
不 错 的选择 。 @ 像风 ~样 : 像 那种 拥有 两套 及 两套 以上房 产 , 但 是 只有 一个 子 女 的老人 ,将 其 中一套 房 子抵 押给 银 行获 取养 老金 , 也是 很 不错 的选择 , 还 能减 轻 孩子 的负担 。 @ 海 龟 的信 仰 :这个 新 政对 于 我们 这 种 无 子女 的老人 确实 是个选 择 , 像 我这样 的情 况 , 将 来走 了也 没有继 承房 子 的子 女 , 还 不 如把 房子 抵 押 给银行 , 现
问题 、盘 活 已有 房屋 资 源 、
由社 区 出 钱 出力 帮 钟 大 爷
扩 大 保 险 公 司 业 务 都 有 积 养老 送终 , 大 爷 百年 之 后, 把
极 意 义 。“ 以房养 老 ” 是 指老 人 通 过抵 押 房 屋 产权 , 定 期
自己的房子 赠送 给社 区 。近
日, 他后 悔 了 。他说 , 他 的生
以房养 老 , 你 干不 干?
在 “ 银 发浪 潮 ”来 袭 , “ 4 +2+1 ” 家庭 模 式 成 主流
取 得 一定 数 额 养 老金 , 老 人 活 质 量 并 没 有 得 到 明 显 改 去世 后 , 银 行或 保 险公 司收 善,他实 际上 没有 用到 社 区

法院检察院人员录用考试申论-5_真题无答案-交互

法院检察院人员录用考试申论-5_真题无答案-交互

法院、检察院人员录用考试申论-5(总分100, 做题时间90分钟)一、注意事项1.本题本由给定资料与作答要求两部分构成。

2.所有题目一律使用现代汉语作答。

二、给定资料1.2014年3月18日,国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价数据,新房价格同比上涨8.7%,低于今年1月份9%的涨幅。

而且,新房价格环比上涨的城市从1月份的62个下降为57个,环比涨幅从1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。

特别是北上广深四个一线城市新房价格同比涨幅都回到了20%以内,价格上涨趋缓态势极为明显。

在价格上涨进入疲态的同时,包括一线城市在内的成交量也出现了暴跌。

以北京为例,2月新建住宅成交2221套,创下2007年北京有网签记录以来的最低水平;二手房成交5441套,环比1月下跌38.0%,同比下跌46.3%,创下2012年1月以来的成交量新低。

而3月份的成交量更不容乐观,截止到3月中旬,北京新房与二手房合计签约7252套,签约套数创北京楼市6年来最低值,远低于2013年3月份前15天的28900套。

2014年6月23日,保监会召开新闻发布会,公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《指导意见》),指出于2014年7月1日起至2016年6月30日,在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。

这意味着,“以房养老”政策正式落地。

幸福人寿保险监事会主席孟晓苏表示,“以房养老”被搁置10年,其障碍并不在于老人不愿意,而是保险公司有顾虑。

对于保险公司来说,最担心的就是房价下跌。

2.“以房养老”是为应对老龄化危机,完善养老服务业的投融资政策。

不过,对于“以房养老”政策,保险公司反应很平淡。

从多家保险公司了解到,目前尚未推出相关产品。

“我们还没有这方面的产品,也没有相关的工作安排。

”平安养老保险股份有限公司一位内部人士透露。

不确定的因素很多、总体市场份额不高,对于保险公司来说,以房养老这块市场有些鸡肋。

养老的可行性报告

养老的可行性报告

养老的可行性报告随着社会的发展和人口老龄化的加剧,养老问题日益成为人们关注的焦点。

如何让老年人过上幸福、安康的晚年生活,成为了社会各界共同探讨的重要课题。

本报告将对养老的可行性进行全面的分析和探讨。

一、养老需求分析(一)人口老龄化趋势当前,我国人口老龄化程度不断加深。

据统计数据显示,60 岁以上老年人口数量持续增长,占总人口的比例逐年上升。

这意味着养老服务的需求将不断增加,包括医疗护理、生活照料、精神慰藉等方面。

(二)老年人健康状况随着年龄的增长,老年人身体机能逐渐下降,患慢性病的概率增加。

常见的老年病如高血压、糖尿病、心脑血管疾病等需要长期的医疗照顾和康复护理。

因此,养老服务中医疗资源的配置至关重要。

(三)经济保障需求老年人在退休后收入来源减少,部分老年人可能面临经济困难。

他们需要稳定的经济保障来支付养老费用,包括生活费用、医疗费用等。

(四)精神文化需求除了物质和医疗方面的需求,老年人的精神文化生活同样重要。

他们渴望社交活动、文化娱乐、心理关怀等,以丰富晚年生活,提高生活质量。

二、养老模式探讨(一)家庭养老家庭养老是我国传统的养老模式,老年人与子女共同生活,由子女承担赡养义务。

这种模式的优点是能够提供亲情关怀和熟悉的生活环境,但随着现代社会生活节奏的加快和家庭结构的变化,子女往往难以全身心地照顾老人。

(二)社区养老社区养老是指以社区为依托,为老年人提供日间照料、康复护理、文化娱乐等服务。

社区养老既能满足老年人在家门口养老的需求,又能减轻家庭的负担。

但社区养老需要完善的服务设施和专业的服务人员。

(三)机构养老机构养老包括养老院、敬老院等,为老年人提供集中居住和专业护理服务。

机构养老的优点是服务专业化、规范化,但存在费用较高、部分老年人不适应集体生活等问题。

(四)居家养老与社区服务相结合这是一种将家庭养老和社区养老相结合的模式,老年人在家中居住,社区提供上门服务,如助餐、助浴、助洁等。

这种模式既能满足老年人对家庭的依赖,又能享受到专业的服务。

关于居家养老的可行性报告

关于居家养老的可行性报告

关于居家养老的可行性报告一、引言随着人口老龄化的加速和社会发展的变迁,居家养老作为一种养老方式逐渐备受关注。

本文旨在探讨居家养老的可行性,分析其优势和挑战,并提出相关建议。

二、居家养老的定义居家养老是指老年人在自己的家中通过安全、舒适的环境和各种养老服务,享受独立、健康、快乐的养老生活。

三、居家养老的优势1. 降低养老成本:相较于养老院或机构养老,居家养老可以节约物业费、护理费等额外开支。

2. 提供家庭温暖:老年人常常希望与家人生活在一起,居家养老能够提供更多的亲情和安全感。

3. 保持自主和自尊:在熟悉的环境中生活,老年人能够保持更多的自主性和自尊心。

4. 个性化的护理服务:居家养老可以根据老年人的需求提供个性化的护理服务,满足他们的特殊需求。

四、居家养老的挑战1. 配套设施不足:居家养老需要完备的医疗、护理、紧急响应和社交等配套设施,而目前这些设施还不够完善。

2. 家庭关爱压力:家人可能需要承担照顾老人的责任,这对于他们的工作和生活会造成一定压力。

3. 缺乏专业知识和技能:居家养老需要专业的照护知识和技能,家庭成员可能缺乏这方面的专业经验。

4. 安全隐患:老年人在居家养老过程中,可能会面临诸如意外坠倒、火灾等安全隐患问题。

五、应对居家养老挑战的建议1. 加强养老服务体系建设:政府和社会各界应共同协作,提供完善且多样化的居家养老服务设施。

2. 鼓励家庭支持政策:政府可以通过制定相关政策,给予居家养老家庭适当的补贴和支持。

3. 推动专业化人才培养:加大对于养老护理专业人员的培训力度,提高他们的专业素质。

4. 营造安全的居家环境:提倡家庭安全意识,加强家居安全设施的建设,预防潜在的危险。

5. 加强社会关爱力度:鼓励社会各界组织关爱老年人,提供心理和社交支持。

六、结论居家养老既有其显著的优势,也面临不少挑战,但通过完善的服务体系和相应政策的支持,居家养老的可行性将得到进一步提升。

在实施和推广居家养老过程中,需要政府、社会组织以及家庭共同参与,为老年人提供更好的养老选择,创造更加健康、幸福的晚年生活。

房地产市场的老年住房需求与养老产业发展

房地产市场的老年住房需求与养老产业发展

房地产市场的老年住房需求与养老产业发展随着老龄化社会的到来,老年住房需求与养老产业发展日益引起人们的关注。

老年住房作为满足老年人居住需求的重要组成部分,对于促进老年人生活质量提高,推动养老产业发展具有重要作用。

本文将探讨房地产市场中老年住房需求的特点及养老产业发展的现状与问题,并提出合理化建设老年住房和完善养老产业的相关对策。

一、老年住房需求的特点老年住房需求的特点主要体现在以下几个方面:1. 适宜的居住环境:老年人对舒适、安全、便利的居住环境有着较高的要求。

他们更倾向于居住在功能齐全、设施完善的社区,包括医疗设施、商业中心、休闲娱乐场所等,以便满足各种生活需求。

2. 层次多样的养老服务:老年人对养老服务的需求也日益多样化。

除了基本的居住及照料服务外,他们还希望能够享受医疗护理、文化娱乐等增值服务,以充实退休生活。

3. 价格相对可承受:老年人普遍以养老金、退休金等为主要经济来源,因此老年住房价格相对可承受是他们选择的重要因素。

顾及老年人的经济状况,制定合理的价格政策以满足他们的需求,是老年住房建设的关键。

二、养老产业发展现状与问题1. 养老产业的发展阻力:目前,我国养老产业发展仍面临诸多问题。

例如,养老服务供给不足、服务质量不高、养老设施建设滞后等,都制约了养老产业的进一步发展。

同时,市场竞争激烈,优质养老资源有限,未来如何提供更多理想的养老服务成为亟待解决的问题。

2. 缺乏全面关怀:当前养老产业主要以养老院为主,缺乏全面关怀老年人的服务模式。

老年人需要的不仅仅是生活日常照料,更需要精神上的关怀和社交活动的参与。

因此,养老产业需要从单一的服务模式出发,为老年人提供全方位的关怀服务。

三、合理化建设老年住房与完善养老产业的对策为满足老年住房需求及促进养老产业的健康发展,下面提出以下对策:1. 完善政策支持:政府应出台相应政策,鼓励和支持老年住房建设及养老产业的发展。

包括减免税费、提供财政补贴等措施,以降低老年住房建设成本,推动养老产业的发展,引导社会资本积极参与。

以房养老可行性分析

以房养老可行性分析

以房养老可行性分析*导语:以房养老试点开始了,许多专家作出了以房养老可行性分析。

以房养老可行性分析具体内容有哪些?下面就由小编为您介绍以房养老可行性分析。

*以房养老是什么意思?什么是以房养老,通俗地说,就是依据拥有资源在自己一生最优化配置的理论,利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异,对广大老年人拥有的巨大房产资源,尤其是人们死亡后住房尚余存的价值,通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现,实现价值上的流动,为老年人在其余存生命期间,建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

*以房养老可行性分析*一、以房养老可行关于以房养老,有很多专家的观点一致:以房养老值得期待。

理由有二:一是4+2+1的家庭模式已经出现于人们眼前,面对巨大的家庭压力,独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。

二是老年人,整个晚年的花费也在不断增大。

而以房养老的养老模式恰恰能改善有房富人,现金穷人的中国穷老人现状。

*二、以房养老不可行*国外推行以房养老有两大前提国外推行以房养老,有两个基本的前提。

首先,相对于收入来说,他们的房价的水平并不高。

一般家庭6年以内的全部收入,就可以买得到一套一二百平米装修好的现代住房;二是他们的人均住房水平都比较高,不少发达国家达到了人均六七十平米以上。

这些就使得年轻人完全可以通过自己的努力,而不是仰仗父辈所拥有的祖屋,就可以买得起、住得好房。

父母把其住房以房养老后,一般也不会使子女住无所居。

*以房养老与中国国情不符在众多大中城市,一套普通的小康住房,要花去一般居民家庭20多年的全部收入所得。

对于普通人家来说,父辈拿房去以房养老,小辈就无能力再去买房。

从国家统计局和住建部的数据中可以得知,我国城镇居民的人均住房面积只有20平米左右,全国城镇还有一两亿以新市民为主的中低收入者是无房户。

如此低的住房水平,也使普通百姓无法对现有住房进行切割,进行所谓的一半用来以房养老,一半用于小辈的居住。

以房养老模式在我国的可行性分析研究

以房养老模式在我国的可行性分析研究

以房养老模式在我国的可行性分析研究“以房养老”模式是建立在金融保险工具和手段的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。

集中探讨了以房养老模式的特征、在我国推行的背景和适用性分析。

标签:以房养老;可行性;老龄化1引言近年来, 随着经济的快速增长、科学技术的进步,人民医疗条件的改善和生活水平的提高,人类在健康方面取得了惊人的成就,人口平均寿命大大延长。

在全社会人口中,年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高,最终表现为全社会人口中老年人口过快增长和比重的加大,即人口老龄化社会的提前到来。

在这种状况下,我们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化发展。

“以房养老”模式起源于荷兰,发展最成熟的是美国,该模式在世界上20多个国家相继推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特征2.1以房养老模式的含义以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在不必出售房产所有权和继续保留住房使用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特征(1)投保人资格规定。

目前不同国家对投保人的资格都有一定的限定:在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人才有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人才有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

(2)完善的房地产市场。

在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成房地产二级市场,与联邦住房管理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证“以房养老”模式的低风险和高回报。

房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要原因之一。

“以房养老”推行风险与防范

“以房养老”推行风险与防范

公共管理Һ㊀ 以房养老 推行风险与防范张㊀瑜(皖江工学院管理学院ꎬ安徽马鞍山243002)摘㊀要:在中国少子老龄化㊁家庭空巢化以及养老保障政策不健全背景下ꎬ中国政府试点推行老年人商品住房反向抵押的新型养老保险ꎬ 以房养老 模式开展得到政府支持ꎮ文章通过对中国 以房养老 研究发现: 以房养老 政策面临传统观念㊁房价周期波动以及银行 倒按揭 的利率提升带来的风险ꎬ从而导致 以房养老 政策难以推行ꎮ故提出加强风险管控ꎬ同时政府给予政策支持以及培育新型养老消费理念ꎮ关键词:以房养老ꎻ风险ꎻ利率中图分类号:C913.6㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:1008-4428(2020)89-0181-03Theimplementationof house-for-pension riskandpreventionZhangYu(SchoolofManagementꎬWanjiangUniversityofTechnologyꎬMaanshanꎬAnhuiꎬ243002)Abstract:Underthebackgroundoftheagingoffewerchildrenꎬempty-nestfamiliesandimperfectpensionsecuritypoliciesinChinaꎬtheChinesegovernmentpilotedthenewold-ageinsurancewithreversemortgageofcommercialhousingfortheelderlyꎬandthe house-for-pension modewassupportedbythegovernment.Basedontheresearchof house-for-pension inChinaꎬthepaperfindsthat house-for-pension policyisfacedwiththerisksbroughtbytraditionalideasꎬperiodicfluctuationofhousingpriceandtheincreaseofin ̄terestratecausedbybanks reversemortgage ꎬwhichmakesitdifficulttoimplement house-for-pension policy.Thereforeꎬitispro ̄posedtostrengthenriskmanagementandcontrolꎬatthesametimeꎬthegovernmentwillgivepolicysupportandcultivateanewconceptofold-ageconsumption.Keywords:house-for-pensionꎻriskꎻinterestrate一㊁问题的提出随着老龄化程度不断加深ꎬ我国老年健康服务的刚性需求将不断释放ꎮ国家卫计委预测ꎬ到2020年ꎬ我国60岁及以上老年人口将达2.55亿左右ꎬ占总人口的17.8%左右ꎮ如何解决老人的养老问题ꎬ并确保老年人晚年的生活质量ꎬ是政府和市场需要着手解决的问题ꎮ中国的 以房养老 应运而生ꎬ 以房养老 最早源于荷兰ꎬ其大致安排是:年轻人购买老年人的住房ꎬ并允许他们有生之年仍免费租住该住房ꎬ待老年人过世后再收回该住房ꎮ在我国 以房养老 就是老年人将房子抵押给保险公司ꎬ每月获得一定数额的养老金ꎬ其间老人仍然可以住在自己的房子里ꎮ故文章通过对中国 以房养老 的运行进行分析ꎬ为 以房养老 顺利开展提供政策支持ꎮ二㊁ 以房养老 模式运行风险(一)与传统观念相悖面临抵制风险传统观念赋予了老年群体对 家 有特殊的情感ꎬ血缘关系㊁家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内心之中ꎮ子女教育㊁成长和成才是老年群体终生奋斗的目标ꎬ将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望ꎮ目前ꎬ中国房价让老百姓望尘莫及ꎬ如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品ꎬ 养儿防老 传统观念下ꎬ老年群体认为如果房产遗赠给子女ꎬ那么自己晚年生活理所当然由子女来负担ꎬ子女尽孝道㊁照顾自己的父母ꎬ同时老年人享受晚年与下一代一起生活ꎬ一举多得ꎮ在这种背景下ꎬ 以房养老 理念还没有得到广大老百姓的支持ꎬ主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想ꎬ从而阻碍了 以房养老 模式的施行ꎮ另一方面ꎬ 居者有其屋 无房无为家 及 有家才能安 等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响ꎬ在此观念熏陶中ꎬ老年人觉得有房才安心ꎬ心里才有安全感ꎮ因此ꎬ对于中国广大老年群体来说ꎬ即使通过 住房反向抵押贷款 方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内ꎬ但是失去房屋的所有权ꎬ从而导致该群体晚年过得惶恐不安ꎬ没有归属感ꎬ不利于老年人晚年生活质量ꎮ正是这种传统文化伴随的房屋继承观念ꎬ对于 以房养老 在我国的实施得不到有效推广ꎬ甚至会被老年群体181基金项目:本文系安徽省哲学社会科学规划一般项目(国家社科基金孵化项目) 医养结合养老服务需求评估㊁模式比较与政策回应研究研究 (项目编号:AHSK2018D35)的阶段性成果ꎮ作者简介:张瑜ꎬ女ꎬ安徽庐江人ꎬ博士研究生ꎬ皖江工学院管理学院副教授ꎬ研究方向:养老服务ꎮ抵制ꎮ(二)房价变动风险导致晚年生活不确定以房养老 模式实施的核心因素就是房产ꎬ房屋价值对于老年群体能否安度晚年起关键作用ꎬ因此ꎬ不论何种形态 以房养老 形式的开展都离不开房地产市场ꎮ从20世纪80年代初至今ꎬ我国住房制度改革取得一定成绩ꎬ但近些年房地产市场发展的盲目性㊁欠规范性㊁滞后性㊁法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善ꎬ导致房价持续波动ꎬ房地产市场发展仍存在诸多问题ꎮ而在 以房养老 业务中ꎬ贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额ꎬ进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额ꎮ而以房养老贷款期限长ꎬ房价波动受到上述多种不确定因素的影响ꎬ在长期内难以准确预测ꎬ房价波动风险客观存在ꎬ并影响到贷款机构的收益ꎮ如果房价下跌ꎬ而贷款机构对房屋未来价值的估计过高ꎬ则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险ꎬ开展该业务就可能会亏损ꎬ这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性ꎻ如果房价一直呈上升趋势ꎬ而贷款机构对房屋未来价格的估计过低ꎬ则在其他条件保持不变的情况下ꎬ借款人能够得到的养老金贷款额将会减少ꎬ从而难以满足借款人的养老需求ꎬ这样就会降低老年人对该业务的兴趣ꎬ从而导致 以房养老 需求不足ꎮ总之ꎬ房屋价格不确定性波动不利于 以房养老 业务的顺利开展ꎮ(三)利率变动风险在实施 以房养老 时ꎬ利率水平越高ꎬ在贷款到期时ꎬ贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大ꎬ贷款机构遭受的损失也就越大ꎮ我国目前已经开始实施利率市场化ꎬ有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响ꎬ如物价变动趋势㊁国民经济发展前景㊁通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等ꎬ这样就更加难以准确估计利率水平ꎮ我国的贷款利率变化比较频繁ꎬ从1991年4月到2015年10月对人民币贷款基准利率一共进行了40次调整ꎬ其中2007年调整次数最多ꎬ进行了6次调整ꎻ其次是2008年和2015年都进行了5次调整ꎮ调整当中ꎬ利率主要在5%到8%之间波动ꎮ 以房养老 业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的ꎬ而贷款期限长达十几年甚至是几十年ꎬ在这么长的时间内ꎬ一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化ꎬ资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整ꎬ资金借贷市场也会随利率变动而变动ꎮ当利率上升时ꎬ贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款ꎬ则贷款机构的机会成本就会增大ꎻ当利率下降时ꎬ借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同ꎬ转而选择其他利率更低的融资方式ꎮ利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响ꎬ甚至会影响 以房养老 模式的顺利实施ꎬ所以在我国开展 以房养老 业务时ꎬ必须充分考虑利率变动的影响ꎮ三㊁ 以房养老 模式风险防范(一)传统观念风险防范:培育新型养老消费理念以房养老 模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战ꎬ 以房养老 模式作为一种新型的金融养老模式进行推广ꎬ需要发挥中央媒体的导向作用ꎬ积极地调整 养儿防老 这种传统观念ꎬ培养子女的独立思想ꎬ提倡新型的金融养老理念ꎬ并进行相关优质金融保险产品的推介ꎬ让更多老年群体了解 以房养老 金融养老政策ꎬ引导老年群体在自己未来的养老方式上做出理性选择ꎬ也可以通过部分老年群体参与 以房养老 模式的示范效应来让更多的老年群体认知这一新型的金融养老模式ꎮ针对媒体无法覆盖的客户群体也可以通过街道社区等辅助渠道开展 以房养老 模式知识宣传ꎬ进行面对面宣讲和现场答疑ꎬ让民众心存的疑虑都释放出来ꎮ同时 以房养老 服务模式对于老年群体来说是自己选择养老的形式ꎬ并不存在制度上的强制性ꎬ因此ꎬ养老观念培育需要一个长期动态调适过程ꎬ除上述政策宣传以外ꎬ可考虑从中国社会的现状出发ꎬ从 无子女家庭 和 失独家庭 着手ꎬ优先在这些群体试点并给予优惠措施ꎬ然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭ꎬ这样可以解除子女顾虑ꎬ减少老人在选择上的困惑ꎬ固有的观念会逐步得到改善ꎮ(二)房价波动风险防范:金融机构和政府共治金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险ꎬ这样当抵押房产到期时ꎬ如果房价下跌ꎬ则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿ꎬ从而减少金融机构的损失ꎮ金融机构也可以通过扩大 以房养老 的规模来降低个体风险ꎬ通过扩大 以房养老 规模ꎬ并使其分布到各个地区ꎬ这样就可以有效分散这部分风险了ꎮ与此同时ꎬ金融机构可以与专业的房产评估机构合作ꎬ由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估ꎬ这样才能保证评估结果的公平㊁公正㊁合理ꎬ并使用更加精确科学的方法来预测未来房价的变化趋势ꎬ选择一个合理的时机处置被抵押房屋ꎬ以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额ꎮ政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场ꎬ使房价处于较稳定的状态ꎬ这样可以有效降低房价波动产生的风险ꎮ政府也可以建立健全相关的法律法规ꎬ详细规定借贷双方的权利与义务ꎬ如:规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修ꎬ并达到一定的标准ꎬ这样就可以降低房屋的折旧ꎬ减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额ꎬ从而降低金融机构所面临的房价波动风险ꎮ与此同时ꎬ政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度ꎬ确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平㊁公正㊁合理ꎬ并给予参与 以房养老 的金融机构适当的政策支持ꎬ如:税收减免㊁财政补贴等各种政策支持ꎮ(三)利率风险的防范:建构稳定利率预期环境以房养老 贷款的期限长ꎬ并且涉及的资金量较大ꎬ利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的ꎮ由于利率波动具有不可预测性ꎬ利率风险只能通过采取适当的措施加以控制ꎬ而无法分散ꎮ一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率ꎬ并定期进行调整ꎬ这种浮动利率用 基准利率+合理的利差 来表示ꎮ鉴于利率市场化操作ꎬ可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率ꎮ金融机构也可考虑购买利率保险ꎬ向保险公司缴纳一定的保险费用ꎬ当合同到期时ꎬ如果利率超过了一定水平ꎬ则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担ꎬ这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失ꎮ央行可对利率调整幅度进行标准化操作ꎬ我国过去对利率进行的调整几乎什么没有规律性可言ꎬ这使得金融机构只能被动地接受利率风险ꎬ所以为了降低利率风险ꎬ央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整ꎬ这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施ꎮ同时央行应提高其利率决策的透明度ꎬ进行决策时应及时对外公布ꎬ并对其所做的决策做出明确的解释ꎬ以提高其决策的透明度ꎬ这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势ꎮ最终ꎬ政府可以通过完善金融市场㊁建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境ꎬ防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够ꎬ还需要政府为其创造良好的环境ꎮ四㊁结语我国的人口老龄化问题影响着我国社会㊁经济及政府治281公共管理Һ㊀理的进步与发展ꎬ老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量ꎮ现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题ꎮ伴随着传统的家庭结构变动ꎬ家庭养老模式也已经逐步显示出困境ꎬ这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径ꎮ 以房养老 就是在此背景下提出的ꎮ 以房养老 是涉及老年群体福祉的系统大工程ꎬ如果顺利推行可以在一定程度上减少政府㊁社会及家庭的养老负担ꎬ也能减轻子女养老压力ꎬ更为重要的是 以房养老 模式能够为老年群体晚年生活提高品质ꎮ因此ꎬ 以房养老 需要社会的认可以及政府的支持ꎬ这就需要政府加强政策宣传ꎬ让更多的老年群体打破传统束缚ꎬ接受新的思维新的观念ꎮ参考文献:[1]陈健ꎬ黄少安.遗产动机与财富效应的权衡:以房养老可行吗?[J].经济研究ꎬ2013(9):56-70.[2]陈鹏军.我国 以房养老 发展瓶颈及其模式选择[J].经济纵横ꎬ2013(10):43-46.[3]王新.走出 以房养老 困局之对策[J].现代经济探讨ꎬ2014(2):20-22.[4]范英丽ꎬ睢党臣. 以房养老 模式的运作基础分析[J].西北农林科技大学学报(社会科学版)ꎬ2012(3):111-116. [5]傅鸿源ꎬ孔利娟. 以房养老 模式的现状及分析[J].城市问题ꎬ2008(9):68-72.[6]鲍家伟. 以房养老 的国际经验及建议[J].宏观经济管理ꎬ2012(3):77-79.[7]贺旭红.决算式住房反抵押贷款的产品设计与运行[J].经济问题ꎬ2012(4):65-68.[8]杨哲ꎬ王茂福.农民 新农保 参与意愿:基于制度信任分析范式[J].湖北大学学报(哲学社会科学版)ꎬ2016(1):146-151.(上接第109页)实际操作ꎬ将不断进步的理论应用于实践ꎬ并用实践丰富理论研究ꎬ推进环境会计信息披露的普及和应用ꎬ加快我国环保型社会的建设ꎮ同时ꎬ高质量的环境会计信息披露包含各类环境数据㊁绩效信息㊁治理环境问题的措施及环保生产策略等ꎬ如准确区分污染物的影响范围及年限等ꎬ因而对从业人员专业素养的要求相对较高ꎬ应从理论方法㊁环境管理新思想及实践技能等多方面对其展开定期的综合培训ꎬ以适应整体生态环境的发展ꎬ壮大人才队伍ꎬ为有效完成环境会计信息披露的工作奠定基础ꎮ此外ꎬ审计监督在环境会计信息披露体系(图1)发展过程中是不可或缺的推动因素ꎬ因此应在确保审计人员具备环保责任意识的基础上ꎬ要求其掌握环境会计信息披露的相关法律法规及最新政策等ꎬ以严格保证监督能够独立㊁公平㊁公正地进行ꎮ审计人员还应当定期参与相关领域的专业培训和独立性审查ꎬ使第三方审计发挥最积极的监督效用ꎮ图1 环境会计信息披露基本体系五㊁总结当前ꎬ生态文明建设已被纳入我国 五位一体 的总体布局ꎬ环境会计信息披露体系必须紧跟步伐㊁逐步完善ꎬ这不但需要政府完善法律制度建设ꎬ加大奖惩力度ꎬ积极推广信息披露ꎬ严格执行相关监督ꎬ也要求企业明确责任意识ꎬ完善内部岗位建设ꎬ主动履行绿色生产㊁披露信息的责任ꎻ公众则需自觉建立环保意识ꎬ恰当地评价并监督企业披露行为ꎮ同样ꎬ环境会计学者要以国情为基础创新研究内容ꎬ并通过实践反馈加强研究深度ꎬ优化披露体系ꎻ会计人才应当定期进修学习ꎬ掌握环境会计理论知识及实践素养ꎮ环境会计信息披露作为经济发展的重要一环ꎬ需要社会各界的推动ꎬ应当在实践中不断发现问题㊁分析原因㊁提出举措并做出预防计划ꎬ只有探索符合国情的环境会计信息披露路径ꎬ才能提升披露效率㊁降低披露成本ꎬ从而实现披露体系完整度的提高和应用性的强化ꎬ使其能够有效支撑对资源的整合和配置以及对环境的保护ꎬ通过信息披露提供及时可靠的数据ꎬ推动企业绿色生产ꎬ促进经济㊁社会㊁环境的和谐统一ꎬ最终实现我国经济的可持续发展ꎮ参考文献:[1]吴淑芳ꎬ张俊霞.环境会计应用存在问题及对策探讨[J].商业经济ꎬ2013(10):100-102.[2]齐佳惠.可持续发展下绿色会计发展问题研究[J].中外企业家ꎬ2020(2):25.[3]王丽丽.环境信息披露:文献综述及未来展望[J].齐鲁珠坛ꎬ2018(1):34-39.[4]骆阳ꎬ肖侠ꎬ蔡阳ꎬ等.企业环境信息披露影响因素研究[J].中国乡镇企业会计ꎬ2020(8):28-30.[5]姜昕ꎬ王洪霞.国内外环境会计信息披露差异分析及建议[J].黑龙江金融ꎬ2019(7):58-59.381。

养老住宅可行性研究报告(优秀可研)[管理资料][管理资料]

养老住宅可行性研究报告(优秀可研)[管理资料][管理资料]

公司发展养老住宅思路研究一、中国养老住宅发展的宏观环境及趋势分析(一)政策环境分析面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。

1998年起各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。

在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。

2010年1月7日,民政部部长李学举指出,将加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系。

要以资金保障和服务保障为支撑,以巩固居家养老、扩大社区支持、提升机构服务水平为着力点,继续推进养老服务体系建设并抓好规划试点。

积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度,有条件的地区可以扩大范围、提高标准。

加快示范性公办养老服务设施建设,大力发展社区为老服务中心;完善和落实社会力量兴办养老服务机构的扶持政策,实行养老机构准入制度,提高养老机构管理和服务水平,加强应对人口老龄化战略研究。

目前,河南、鄂尔多斯等地方政府已经采取对养老服务机构在用地、税收、融资等方面进行支持。

中国老龄事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普指出未来要将老年住宅纳入城市发展的总体规划。

随着我国养老保障体系不断完善,类似于日本的介护保险制度也有可能出现,这些都必将为老年住宅的发展提供坚实的后盾。

(二)老年住宅需求,未来一段时间老龄人口将快速增加按照国际标准,当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时,即为老龄化社会。

2009年,,%。

未来一段时间老龄人口的比总还将不断增加,%。

2020-2050年为我国人口老龄化高峰阶段,,%%,高龄人口迅速上升,抚养比例达到最大值,劳动人口开始老龄化。

图1显示,2000年我国65岁以上人口占总人口的比重已经超过7%的标准线。

200040006000800010000120001982198719901995199619971998199920002001200220032004200520062007200812345678965岁及以上人口数(万人)占比(%)图1 1982-2008年我国65岁以上人口占总人口的比重2008年全国31个省、自治区及直辖市中,65岁以上人口占总人口的比重超过7%的有28个,%,位居第十。

以房养老利弊

以房养老利弊

以房养老利弊以房养老利弊事实上,俗称“以房养老”的住房反向抵押养老保险,既具有吸引力,又因为是新生事物,所以有些概念还比较模糊,亟待厘清。

“以房养老”政策的出台,可以有效提高老人的晚年物质生活质量,让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。

尤其是空巢老人,可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓,得到全面而专业的照顾,真正让老人颐养天年。

1、不是养老政策而是金融服务“以房养老”只是一种金融产品,为老人提高晚年的生活质量,提供了一种新的选择,完全自主、自愿。

举个例子,一对65岁的夫妇在上海内环有一套100平方米的商品房,抵押给银行,夫妻俩可以继续住在自己的房子里,每月领取1万元。

如果老人能够活到85岁,20年总共能从银行获取养老金240万元。

按现在的物价水平,应当说生活品质还是不错的。

85岁以后,老人如果不在了,房子归银行,相信银行也有利可图。

本市一家银行负责人介绍说,如果在抵押期间房价上涨,老人的收益还会相应提高。

有人认为,推行“以房养老”意味着“养老不靠政府”,这也是错误的。

现在的职工缴纳养老保险,退休后仍可以领取养老金,而且水平将不断提高。

住房“倒按揭”后获取的养老金和社保部门发放的养老金,是两回事。

2、“70年土地使用权”不是障碍事实上,对“70年使用权”的问题,《物权法》第149条已经给出了答案:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

不过,广大业主的心上还悬着一块石头——住宅建设用地续期后,是否支付土地使用费?2007年,《物权法(草案)》提交十届全国人大五次会议审议时,提出的设想是:这个问题关系到广大群众的切身利益,需要慎重对待,目前不宜作出规定;届时,可以根据实际情况再作慎重研究。

3、金融保险技术手段可防范风险“以房养老”有了国家层面的政策导向,银行、保险公司才有可能接手这项新业务,才有可能共同推进一种与养老产业密切相关的金融服务创新;同时,政府监管也会让老人的合法权益得到保障——起码,不是任何养老机构都可以从事“以房养老”业务,资质审批必不可少,日常监管也必须十分严格。

我国以房养老问题分析以及问题解决对策

我国以房养老问题分析以及问题解决对策

我国以房养老问题分析以及问题解决对策作者:李曼刘雪琪肖芃鲁晓洁来源:《中国管理信息化》2015年第17期[摘要] 随着我国经济社会的快速发展,社会福利事业成为中国社会可持续发展亟待解决的瓶颈问题之一,其中养老问题一直是我国社会事业发展急需解决的一大难题。

我国人口老龄化严重,为解决养老问题,国家财政早已入不敷出。

为适应我国的国情,养老问题不再仅是政府的问题,也需要全面发挥市场的调节作用,调动各方参与主体的积极性,为我国养老事业的发展出谋划策。

“以房养老”作为一项新方案,在我国的发展可能会出现很多问题?本文将探讨以房养老在中国的发展可能出现的问题以及解决这些问题的对策。

[关键词] 以房养老;老龄化;问题;解决对策doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 17. 093[中图分类号] C913.6 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194(2015)17- 0176- 011 我国以房养老的现状自20世纪80年代以来,为适应国家经济发展的需要,一直以来实行的是统账结合的养老基金管理制度。

截至2012年,中国养老金空账达到24 859亿元人民币。

这给社会养老保险制度带来了巨大的风险,为了缓解养老压力,专家学者们大力提倡在中国推行以房养老,使养老方式朝向多元化发展。

我国现在推行”以房养老”以3种方式为主:①以北京为代表的“抵押式”,即老年人将有独立产权的房屋抵押给银行或保险公司等金融机构,以换取每月等额养老金,老年人过世之后,由评估机构对房屋进行估值,剩余价值折合成等值的金额由老年人的遗产继承人继承;②以南京为代表的“交换式”,即老年人将房屋交给养老院等养老机构,以此来换取养老院对老年人养老担负责任,老年人过世后,房屋由养老机构所有;③以上海为代表的“回租式”,老年人首先将房屋卖给房屋管理的公益性机构,然后将自己的房屋租回。

2 以房养老政策实施遇到的问题2.1 受到传统思想的严重束缚首先,“家庭养老”和“养儿防老”的传统思想深入我国民众的心里,老人的房产一般都是传递给子孙后代的,如果老人将房屋抵押给养老机构,这种做法短时间内很难让老人们接受;其次,绝大多数子女也对以房养老持反对意见,如果老人将房产抵押给养老机构,会造成家庭内部关系的不和谐;最后,如果老人选择“以房养老”,老人的子女也会受到社会上的谴责。

养老项目的可行性研究报告(精选5篇)

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养老项目的可行性研究报告一、什么是研究报告研究报告包括多个行业,网站评价分析报告可以发挥多方面的作用:及时发现和改善网站的问题、为制定网站推广策略提供决策依据专业人士的分析建议用于指导网络营销工作的开展,检验网站前期策划及网站建设专业水平等等。

获得专业网络营销顾问的分析建议,让网站真正体现其网络营销价值。

二、养老项目的可行性研究报告(精选5篇)我们眼下的社会,我们都不可避免地要接触到报告,报告具有双向沟通性的特点。

那么一般报告是怎么写的呢?下面是小编整理的养老项目的可行性研究报告(精选5篇),希望对大家有所帮助。

养老项目的可行性研究报告1第一章总论1.1 项目概况1.2 项目建设单位概况1.3 项目合作单位概况1.4 项目愿景1.5 项目宗旨1.6 主要研究结论第二章项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 日益严峻的人口老龄化问题2.1.2 社会养老服务体系仍处于起步阶段2.2 项目建设必要性2.2.1 国家和地区政策与规划的需要2.2.2 满足成都养老需求,健全社会养老服务体系的需要2.2.3 促进养老方式转型,建设和谐社会的需要2.2.4 符合四川省养老产业发展的需要第三章项目市场分析3.1 养老产业发展现状3.1.1 市场需求现状3.1.2 市场供给现状3.2 成都养老市场分析3.3 成都养老产业市场趋势第四章项目方案4.1 项目规模4.2 功能规划第五章项目运营与公司基本情况5.1 项目定位5.1.1 目标客户定位5.1.2 项目服务定位5.2 项目服务模式5.3 项目平台建设5.4 项目投资回收模式5.5 公司基本情况5.5.1 组织框架5.5.2 公司股东的权利与义务5.5.3 公司发展规划第六章投资估算及资金筹措6.1 投资估算及资金筹措6.2 投资估算第七章财务分析7.1 基本假设7.2 财务预测7.2.1 收入预测7.2.2 利润预测7.3 资金退出方式第八章风险控制8.1 市场风险8.2 运营风险8.3 竞争风险8.4 财务风险第九章效益分析9.1 社会效益9.2 经济效益养老项目的可行性研究报告2第一章项目概况第一节项目基本情况一、项目名称二、项目建设地点三、项目建设内容四、项目投资与资金筹措五、项目实施进度第二节经济效益评价研究结论第三节可行性报告编制依据一、可行性研究报告的编制依据二、编制原则三、研究范围第二章项目背景及必要性第一节项目背景一、政策背景二、经济背景三、社会背景第二节项目建设必要性第三节项目建设必要性一、项目建设是响应国家政策的需要二、项目建设是改善老年人居住环境,提高老年人生活质量的需要三、项目建设是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要四、项目建设是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要五、项目建设是适应人口老龄化发展、满足健康养老服务需求的需要第三章项目产品市场分析第一节中国养老产业发展分析第二节长江三角洲养老产业发展分析一、长江三角洲养老产业供给侧分析1、上海市养老供给分析第三节昆山养老产业发展分析第四节项目SWOT分析第四章项目选址及区位条件第一节项目选址要求第二节项目区位条件第三节项目选址合理性分析第五章项目建设和发展规划第一节项目规划和设计第二节项目建设内容第三节公辅工程第六章项目环境保护第一节执行标准及排放标准第二节主要污染源、污染物及防治措施第三节环境保护措施第四节环境影响评价结论第七章消防及安全方案第一节消防设施及方案第二节安全方案第八章项目能源节约方案设计第一节用能标准和节能规范第二节节能措施第三节项目能耗分析第九章项目组织管理与运行第一节项目组织管理第二节劳动定员和人员培训第三节项目实施进度第十章投资估算和资金筹措第一节估算范围第二节投资估算一、工程费用估算二、工程建设其他费用估算三、预备费估算四、项目流动资金估算五、项目总投资估算上海市养老机构数第三节资金筹措及使用计划第十一章财务效益、经济评价第一节财务评价一、评价依据二、营业收入及税金测算三、成本费用测算四、利润测算第二节财务评价指标一、财务内部收益率(FIRR)二、财务净现值(FNPV)三、项目投资回收期(Pt)四、总投资收益率(ROI)第三节项目盈亏平衡及敏感性分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析第四节财务效益分析结论……第十二章社会效益分析第一节项目实施对社会的影响分析一、带动当地经济发展,增加财政税收收入二、带动就业增长、培养专业服务人才,增加就业岗位三、提供休闲娱乐养生为一体的场所,增强人民幸福感四、改善当地社会服务质量和老年人生活质量第二节互适性分析第十三章项目风险分析及及防范建议第一节项目开发过程中潜在的风险及防范第二节项目本身潜在的风险及防范第十四章项目可行性研究结论及建议第一节建设项目可行性研究结论第二节建设项目可行性研究建议养老项目的可行性研究报告3第一章研究定位及主要方法第一节研究目的第二节研究内容第三节研究方法第四节数据来源第五节分析依据第二章医养结合养老院项目投资环境分析第一节社会宏观环境分析第二节医养结合养老院相关政策分析一、国家政策二、医养结合养老院行业准入政策三、医养结合养老院行业技术政策第三节地方政策第三章医养结合养老院项目总论第一节项目背景一、项目名称二、项目承办单位三、项目主管部门四、项目拟建地区、地点五、承担可行性研究工作的单位和法人代表六、研究工作依据七、研究工作概况第二节可行性研究结论第三节主要技术经济指标表第四节存在问题及建议第四章医养结合养老院项目背景和发展概况第一节项目提出的背景一、国家及医养结合养老院行业发展规划二、项目发起人和发起缘由第二节项目发展概况第三节项目建设的必要性一、现状与差距二、发展趋势三、项目建设的必要性四、项目建设的可行性第四节投资的必要性第五章医养结合养老院行业竞争格局分析第一节国内生产企业现状一、重点企业信息第二节重点区域企业特点分析第三节企业竞争策略分析一、产品竞争策略二、价格竞争策略三、渠道竞争策略四、销售竞争策略五、服务竞争策略六、品牌竞争策略第六章项目行业财务指标分析参考第一节行业产销状况分析第二节行业资产负债状况分析第三节行业资产运营状况分析第四节行业获利能力分析第五节行业成本费用分析行业获利能力分析第七章医养结合养老院行业市场分析与建设规模第一节市场调查一、拟建项目产出物用途调查二、产品现有生产能力调查三、产品产量及销售量调查四、替代产品调查五、产品价格调查六、国外市场调查第二节行业市场预测一、国内市场需求预测二、产品出口或进口替代分析三、价格预测第三节行业市场推销战略一、推销方式二、推销措施三、促销价格制度四、产品销售费用预测第四节医养结合养老院产品方案和建设规模第五节医养结合养老院产品销售收入预测第八章医养结合养老院项目建设条件与选址方案第一节资源和原材料一、资源评述二、原材料及主要辅助材料供应三、需要作生产试验的原料第二节建设地区的选择第三节厂址选择第九章项目应用技术方案第一节医养结合养老院组成第二节生产技术方案一、产品标准二、生产方法三、技术参数和工艺流程四、主要工艺设备选择五、主要原材料、燃料、动力消耗指标六、主要生产车间布置方案第三节总平面布置和运输一、总平面布置原则二、厂内外运输方案三、仓储方案四、占地面积及分析第四节土建工程一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计二、特殊基础工程的设计三、建筑材料四、土建工程造价估算第五节其他工程一、给排水工程二、动力及公用工程三、地震设防四、生活福利设施第十章医养结合养老院项目环境保护与劳动安全第一节建设地区的环境现状第二节医养结合养老院主要污染源和污染物第三节医养结合养老院拟采用的环境保护标准第四节治理环境的方案第五节环境监测制度的建议第六节环境保护投资估算第七节环境影响评论结论第八节劳动保护与安全卫生第十一章企业组织和劳动定员第一节企业组织第二节劳动定员和人员培训第十二章医养结合养老院项目实施进度安排第一节医养结合养老院实施的各阶段一、建立项目实施管理机构二、资金筹集安排第二节医养结合养老院实施进度表一、横道图二、网络图第三节医养结合养老院实施费用一、建设单位管理费二、生产筹备费三、生产职工培训费四、办公和生活医养结合养老院购置费五、勘察设计费六、其它应支付的费用第十三章投资估算与资金筹措第一节医养结合养老院总投资估算第二节资金筹措第三节投资使用计划第十四章财务与敏感性分析第一节中国养老产业发展分析第十五章医养结合养老院不确定性及风险分析第一节建设和开发风险第二节市场和运营风险第十六章医养结合养老院行业发展趋势分析第一节我国医养结合养老院行业发展的主要问题及对策研究第二节我国医养结合养老院行业发展趋势分析第三节医养结合养老院行业投资机会及发展战略分析一、医养结合养老院行业投资机会分析二、医养结合养老院行业总体发展战略分析第四节我国医养结合养老院行业投资风险第十七章医养结合养老院可行性研究结论与建议第一节结论与建议一、对推荐的拟建方案的结论性意见二、行业未来发展及投资可行性结论及建议第十八章医养结合养老院投资可行性报告附件1、项目位置图2、主要工艺技术流程图3、主办单位近5年的财务报表4、医养结合养老院所需成果转让协议及成果鉴定5、项目总平面布置图6、主要土建工程的平面图7、主要技术经济指标摘要表8、医养结合养老院投资概算表9、经济评价类基本报表与辅助报表10 现金流量表11、损益表12、资金来源与运用表13、资产负债表14、财务外汇平衡表15、固定资产投资估算表16、流动资金估算表17、投资计划与资金筹措表18、单位产品生产成本估算表19、固定资产折旧费估算表20、总成本费用估算表21、产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表养老项目的可行性研究报告4一、项目背景目前我国城乡空巢家庭超过50%,部分大中城市达到70%;目前,世界上主要的养老服务模式有三种:机构养老、社区养老和家庭养老。

银发经济可行性分析

银发经济可行性分析

银发经济可行性分析引言随着全球人口老龄化的加剧,银发经济已成为一个备受关注的领域。

银发经济是指以老年人为中心的经济系统,将老年人的需求和资源充分整合,促进老年人积极参与社会经济活动。

本文将对银发经济的可行性进行分析,探讨其发展前景和挑战。

可行性分析市场需求的增长银发经济的存在得益于老龄化人口的增加。

目前全球60岁及以上的老年人口已经超过1.5亿人,这一数字预计在未来几十年内将持续增长。

随着老年人口的增加,他们的消费需求也在不断扩大。

银发经济可以满足老年人对于养老、健康、文化娱乐等方面的需求,为他们提供更多选择和更好的服务。

经济增长的带动我们通常将银发经济与“银发旅游”、“健康养老”等领域联系在一起。

这些领域的发展将为经济带来新的增长点。

例如,银发旅游可以促进旅游业的发展,推动相关产业链的繁荣。

老年人的消费也将刺激市场需求,提升劳动力市场的就业机会。

社会效益的提升银发经济的发展不仅仅关乎经济层面,更重要的是它对社会的积极影响。

银发经济可以帮助老年人保持积极的心态,参与社会活动,增强社交网络。

这不仅可以提高老年人的生活质量,还能减少老年人的孤独感和抑郁情绪,对老年人的身心健康具有正面的影响。

发展前景银发经济的发展前景广阔,可以从以下几个方面来说明:创造新的市场机会银发经济将为各行各业创造新的市场机会。

从健康保健、医疗服务到旅游娱乐、文化教育,老年人对于产品和服务的需求多种多样。

因此,提供专门针对老年人的产品和服务将会成为市场竞争的新焦点。

促进产业升级银发经济的发展将促进相关产业的升级和转型。

例如,健康保健产业将更加注重老年人的需求,推动医疗技术和服务的创新。

传统的旅游业也将结合老年人的需求开发出更多适合他们的旅游产品。

提升社会和谐银发经济可以促进跨代交流和合作,提升社会的和谐。

老年人作为社会的重要组成部分,他们的参与将为社会带来新的活力和智慧。

同时,年轻人通过与老年人的交流,也能从他们身上汲取经验和智慧,促进两代人之间的理解和团结。

“以房养老”,难逃多重困境

“以房养老”,难逃多重困境

◆社会热点养老’’,难逃多重困境当下,“银发浪潮”来袭,“4+2+1”家庭模式成主流,大量老人房产需“唤醒”,然而此前上海、北京、南京等地的试点并不顺利。

推行“以房养老”还需迈过几道坎?中国老年人口基数庞大,增长速度快,老龄化程度正日益加深,养老问题也日益凸显。

9月13日,国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出到2020年,全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的,功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

同时还提出.要开展老年人住房反向抵押养老保险试点,也就是近期引起热议的“以房养老”试点。

.中国正遭遇“4—2—1”的家庭瞻养困局。

当两个独生子女组成的家庭要承担4个甚至更多老人的养老责任时,无论在经济还是精力上,都是“准以承受之重”。

在房价、儿女抚养费用不断上涨以及就业竞争等社会经济压力下.家庭养老功能大大弱化,“养儿防老”的传统养老模式正受到冲击。

多位专家表示.在家庭养老功能面临弱化的同时,机构养老服务也面临着供需矛盾紧张、养老机构数量不足、设备缺乏、服务水平不高等问题。

中国人民大学社会与人口学院教授李迎生指出,现在面临的困境是,公办养老院由于有国家补贴,设施条件好,费用低,大家都想去,但是很难进,甚至出现了“十年等一床”的情况,而私立养老院条件比较好,但价钱太高,只有一小部分人能承担得起。

此次终于上升到国家战略层面的“以房养老”,该模式作为国外流行的养老补充,可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求。

其实,前几年上海、南京、哈尔滨等地均试行了“以房养老”的模式。

遗憾的是,上述试078中共云南省委党校《创造》杂志点均以失败告终。

至此,“以房养老”在国内的执行实际上陷入了重重困境。

观念之困“以房养老”是指老人通过抵押房屋产权.定期取得一定数额养老金,老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权。

“但存方寸地,留与子孙耕,传统观念下房产寄托了家庭太多情感,多数人是过不了‘观念坎’。

西北大学第六届“挑战杯”大学生课外学术科技作品获奖名单

西北大学第六届“挑战杯”大学生课外学术科技作品获奖名单
文遗院
范星盛、卫波、左翔宇
徐为民
冉万里
哲学社会科学类
社会
特等奖
6
农产品流通成本的调查研究
经管院
张朱霖鲁璐孙萌刘璇严奡
葛枫
任宝平
刘瑞明
哲学社会科学类
经济
特等奖
7
基于有限元分析的线性颌面牵张成骨手术仿真系统
信息学院
王小东余文利李盼李耀琳
曲博婷井寒王瑞
冯筠
自然科学类
信息技术
特等奖
8
明日叶组织培养及次生代谢产物的分析
雷钰
哲学社会科学类
社会
一等奖
22
MFC生物降解霉变饲料及其资源化的可行性研究
城环院
吕淼周乐安薛艳玲
李贺
自然科学类
能源化工
一等奖
23
新型农村社区生态功能分区与规划建设研究
城环院
何则赵志勇马恩朴
惠振江
惠怡安
自然科学类
能源化工
一等奖
24
新型氧杂蒽型荧光探针的构筑及其对小分子的识别性研究
化材院
范永辉王梦嘉胡彦琳黄阳阳
张雅怡余娟王森
李军
哲学社会科学类
社会
二等奖
39
社区构建过程中公共空间保护与文化传承研究——以关中地区为例
城环院
张园林薛颖杨扩顾亚男王晓伟赵晶薇张璇席茹茹张君
权东计
张阳生
自然科学类
数理
二等奖
40
城乡统筹下陕北黄土丘陵沟壑区镇村体系构建——以延安市延长县安沟乡为例
城环院
马恩朴何则
惠振江
惠怡安
自然科学类
数理
信息学院
高丹娜李淼文王贤兑许梦鸽

应对银发浪潮需要关注的几个问题

应对银发浪潮需要关注的几个问题

应对银发浪潮需要关注的几个问题
随着人口老龄化的加剧,银发族数量也逐年增长。

针对这一人口变化,社会各方面都需要做出调整和应对策略。

以下是应对银发浪潮需要关注的几个问题:
1.社会保障和福利体系
随着老年人口的增加,社会保障和福利体系需做出相应的调整。

政府和社会应该为银发族提供各种便利,如医疗、健康、养老等服务,以确保他们可以生活得舒适、方便且有尊严。

同时,应该加强对老人的照顾和关爱,以保证他们能够享有公平和尊严的生活。

2.医疗和健康护理
银发族人群健康和医疗保障是社会应该高度关注的问题。

应该建立健康保障机制和体系,以确保银发族的健康得到保障。

同时,应该提供合适的设施和服务,使得他们能够轻松地接受医疗和健康护理服务,提高他们的生活质量。

3.住房和交通
随着银发族人口的增加,住房和交通的问题也越来越凸显。

银发族需要更加方便的交通和社区配套设施,以便他们能够正常生活。

同时,应该提供适合他们的住房,使得他们可以在家中生活得更加舒适和方便。

4.教育和文化
银发族不仅需要医疗、健康、住房和交通等方面的保障,他们还需要教育、文化等方面的支持和关注。

应该提供适合他们的教育和文化服务,使得他们可以继续学习和发展,享受高品质的生活。

总之,随着银发浪潮的到来,我们需要对老年人口加强关注,并及时采取相应的措施和策略,为他们提供更多的福利和服务,以确保他们能够安享晚年,生活得愉悦、安稳和有尊严。

2024年军队文职人员招聘之军队文职管理学综合检测试卷B卷含答案

2024年军队文职人员招聘之军队文职管理学综合检测试卷B卷含答案

2024年军队文职人员招聘之军队文职管理学综合检测试卷B卷含答案单选题(共45题)1、下列不属于推车式灭火器常见故障的是()。

A.喷射控制枪阀门开关不灵活或损坏B.喷射控制枪存在明显变形、裂纹C.车轮和车架部件有明显损伤,不能推(拉)自如D.喷嘴存在明显变形、破裂或连接松动【答案】 D2、防火门的复位操作正确的是()。

A.自动复位B.远程手动复位C.现场手动复位D.联动复位【答案】 C3、行政程序正义是保证行政正义的重要维度,下列不属于制定正义程序必须遵循的原则的是:A.行政程序必须公开透明B.行政程序必须经过上级主管部门审批C.行政程序必须具有现实可操作性质D.行政程序的设置与安排必须符合社会正义价值【答案】 B4、下列情况下,适合使用单向沟通的是()。

A.时间比较充裕,但问题比较棘手B.下属对解决方案的接受程度至关重要C.上级缺乏处理负反馈的能力,容易感情用事D.下属能对解决问题提供有价值的信息和建议【答案】 C5、《关于转发总队关于转发省公安厅(关于开展群众路线教育实践活动的通知)的通知的通知》,该标题太繁琐,下列修改正确的是()。

A.《转发省公安厅关于开展群众路线教育实践活动的通知》B.《转发省公安厅(关于开展群众路线教育实践活动的通知)》C.《关于转发总队(关于开展群众路线教育实践活动的通知)》D.《转发(关于开展群众路线教育实践活动的通知)的通知》【答案】 A6、下列自动排气阀按进出口连接方式分类的是()。

A.分体式B.法兰式C.卡箍式D.卡套式【答案】 B7、下列表述,正确的一句是()。

A.商洽函主要用于商洽工作,联系事项B.商洽函主要用于与上级机关商洽工作,联系事项C.商洽函主要用于与平级机关商洽工作,联系事项D.商洽函主要用于与下级机关商洽工作,联系事项【答案】 A8、下列不属于对防火门关闭后无法反馈信息的故障原因是()。

A.电动闭门器滑槽内的信号反馈装置调试不到位或损坏B.未安装门磁开关或门磁开关损坏C.接线不正确D.控制板损坏【答案】 D9、科学管理理论的中心问题是()。

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2012年第7期下旬刊(总第487期)时 代 金 融Times FinanceNO.7,2012(CumulativetyNO.487)银发浪潮下“以房养老”的可行性探索费韵宇(南京大学商学院,江苏 南京 210046)【摘要】为应对老龄化浪潮带来的养老问题,就“以房养老”这一新兴模式展开可行性的探究。

通过实证分析、建立函数、引入模型等方法,来论证当今实行“以房养老”的可行性,以及它对整个社会的影响。

“以房养老”在中国拥有着巨大的市场潜力,通过政府积极支持、完善金融体制、运用正确的风险管理方式,这种模式可以有效地帮助我国应对“银发浪潮”,并引领老年消费市场,化危机为动力。

【关键词】以房养老 供求分析 风险管理一、引言随着时代的发展,“银发浪潮”态势汹涌,我国目前已步入老龄化社会,老龄化危机成了继金融危机之后的又一时代焦点。

2010人口普查显示,我国60岁及以上人口为17765万人,占13.26%,其中65岁及以上人口为11883万人,占 8.7%,我国65岁以上的老年人口将近1.2 亿,成为世界上唯一老年人口超过1亿的国家。

在老年人口数急剧攀升的情况下,我国的现实国情令老龄化现状雪上加霜:(1)抚养比居高不下。

我国一般的家庭模式是“4∶2∶1”,这意味着中青年人成了整个家庭的支柱,平均每个中青年人除了养活自己以外,还要负责2.5个人的全部或部分生活开销,压力很大;万一中青年人发生意外,社会的补助也不足以支撑这个家庭其他成员的基本生活。

表1是我国2000-2008年人口普查的抚养比情况:表1 我国2000-2008年人口普查的抚养比情况中国65岁及以上人口数所占比重(%)抚养比(%)2000年7.09.92001年7.110.12002年7.310.42003年7.510.72004年7.610.72005年7.710.72006年7.911.02007年8.111.12008年8.311.3(2)人均GDP不足。

发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在5000美元以上,有的超过了1万美元,而我国进入老龄化社会时人均国内生产总值还不到1000美元,目前只有4000美元。

相比于发达国家在积累一定财富量的基础上实行完善的养老政策和福利保障,我国则是典型的“未富先老”,为我国解决养老问题、发展养老事业造成了一定的困难。

有效解决养老问题的关键,其实就是要做到“老有所养”。

借鉴目前国际上流行的“以房养老”模式,可以缓解整个社会的养老压力,同时让一些中低收入的老年人群体能够较好地安度晚年,从而提高社会整体幸福指数。

我国已初步具有“以房养老”的条件:(1)产权房数量多。

根据中国统计局数据,中国的住房自有率已达到89.3%,远远超过英美等发达国家。

(2)老年人对生活质量的要求提升。

老龄化必将带动老年消费市场的发展,而单靠退休金及子女有限的生活补助是不能满足所有老年人的需求的。

(3)新一代老年人对新生事物的接受能力增强。

老年人的普遍受教育程度会随着时间推移增加,对新生事物的接受能力更强,也更愿意尝试时代发展的产物。

自“以房养老”提出及在少数地区试运行以来,只有短短几年,但成效并不好,其原因主要有以下几点:(1)传统观念制约。

老年人多数想把房产留给子女而不会选择将其反向抵押。

(2)房地产市场波动。

由于房产价格上下波动引致的风险,限制了“以房养老”反向抵押市场的发展。

(3)土地所有权年限制约。

我国《物权法》规定,土地所有权的使用年限不得超过70年,当金融机构拿到房产时要为它的剩余年限支付机会成本。

综上所述,“以房养老”在中国市场具有存在价值,且其市场潜力巨大,在未来,对“以房养老”模式的需求会更多。

但是,“以房养老”还需要克服现有的难关,包括观念问题、机制缺陷等,才能够真正地在中国发展起来。

下面,本文就将从不同角度对“以房养老”问题进行分析,进行方案可行性的探索。

二、“以房养老”模式的市场供需分析目前“以房养老”的整个市场现状是,市场需求不足,如何对其市场容量进行正确的估计,如何从不同角度寻找提高市场供求的突破口,是首先要加以分析和探讨的。

(一)供需视角下的住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款的需求函数,可以表示为:D=f(Q,△k,Rk,S,I,N )其中,D表示住房反向抵押贷款的市场需求数量Q表示老年人口的数量Times Finance 269270 Times Finance△k 表示老年人口老化的速度R k 表示老年人拥有自住房的比率s 表示老年人的收入及储蓄水平i 表示市场利率N 表示住房反向抵押贷款的便利程度住房反向抵押贷款的供给函数,可以表示为:S =f (R ,M )其中,S 表示住房反向抵押贷款的市场供给数量R 表示金融机构提供住房反向抵押贷款遇到的风险M 表示金融机构提供住房反向抵押贷款预期得到的利润知道了上述变量,就可以构建模型,设定线性方程:logD =α1 logQ +α2 log △k +α3 logR k +α4 logs +α5logi +α6 logN +ε1logS =β1 logR +β2 logM +ε2当logD =logS 时,达到供求平衡,各变量由于各自的权数不同,对反向抵押市场的影响也不尽相同。

针对主要变量对症下药,就可以有效解决现在“以房养老”面临的问题。

下面我们就从不同的因素来分析整个“以房养老”模式的市场预期情况。

(二)供求因素影响分析从老年人角度看,如今老年人口数量Q 和人口老化速度△k 增幅稳定,老年人自住房比率R k 维持在70%-80%的高位,所以这些因素的影响力很小。

主要就要看老年人的收入与储蓄水平s ,市场利率i ,贷款便利程度N ,以及第三方影响因素ε的作用。

由于现阶段通货膨胀利率走高,使得老年人的储蓄增加,抑制了老年消费市场的发展,也对住房反向抵押贷款市场造成了冲击。

“以房养老”对于老年人来说,还是新生事物,要向广大老年同胞推广“以房养老”,一方面需要金融机构有效的营销,另一方面也要求养老机构等社会福利机构引导老年人进行新的养老模式的尝试。

而金融机构的主要营销对象其实是大量的中青年客户,这种间接营销方式不见得能起到很好的成效。

所以,笔者认为,银行等金融机构应当与养老机构联合,加强老年人对“以房养老”的认知度,并建立专门的中介部门进行引导性服务和咨询业务,从而增加老年人对反向抵押贷款的需求。

从金融机构的角度看,目前“以房养老”的风险影响其利润,是阻碍金融机构发展此业务、造成供给不足的最主要的原因。

利率风险R i 对银行利差的影响可以通过建立OAS 模型获得,如何减少银行利率风险是影响反向抵押贷款供给的决定性因素。

此外,第三方造成的影响ε,既会对需求造成影响,也会对供给产生影响。

比如:对房地产市场的预期,它会影响金融机构的反向抵押贷款的业务供给量,也会影响人们对房屋自留还是房屋抵押的理性抉择;还有养老机构的影响,养老机构与金融机构的良性联盟,可以形成金融机构对反向贷款业务的间接性的风险管理,同时,养老机构可以聘用老年户主作为工作人员,以其房屋作为养老站点,从而使得老年人在实现晚年人生价值的同时,获得一笔额外收入,进一步推动“以房养老”的市场需求。

三、“以房养老”模式的风险管理探究由供求分析,可以基本确定,解决主要因素的发展问题,“以房养老”的市场预期良好。

然而,从供求因素出发,在市场稳定的前提下,只有实施有效的风险管理措施,才能确保整个住房现象抵押贷款市场的高效、专业的运行。

下面仍是从不同的角度,分析适合“以房养老”模式的风险管理方法。

(一)老年借款人风险因素管理反抵押贷款业务运作时,房主申请到贷款后可继续居住,但有责任承担房子的维护费用,反抵押贷款到期时,以抵押房产售后收入一次性归还贷款本金和利息。

由于贷款人对借款人除住房外的经济财产没有追索权,借款人以房产对所贷款项负有限责任,因此,贷款到期时房产价值低于贷款总额的风险将全由贷款人承担。

借款者对房屋的维护行为,对房产进行良好的维护、检修甚至装潢都将对房产再次出售的价值产生重要的影响,这一部分完全取决于借款者的行为选择。

如果借款者预期在还贷时房产价值很有可能低于其贷款总额,还贷后自己将得不到任何房产价值的剩余,而资不抵贷的风险又全由贷款者、政府或保险机构来买单,那么,他就有激励不对房屋进行正常的维护,而将节省出的这部分维护款用于自己现在的消费或作为遗产留给后人。

这就由老年借款人引发了反向贷款的道德风险问题。

针对道德风险问题,可以采取以下的解决方法:(1)规定合理的贷款价值比例。

这就需要建立一个反向抵押贷款的信息平台,综合借款人的信息,通过计算,给出合理的贷款方案,减少事前信息不对称发生的概率。

(2)建立高效的动态监管体系。

建立房地产预测、寿险监控等服务市场,这些机构应当密切合作,对抵押物进行动态追踪管理,减少信息不对称发生的概率。

(3)引入商业保险机构,分散贷款发放者的风险。

成立专业性担保机构或利用商业性保险机构对反抵押贷款合同进行担保或保险,可分散目前过度地集中在反抵押贷款发放者身上的风险。

若贷款到期时房产售价不及偿还贷款,担保公司或保险机构可承担部分或全部偿还未清偿贷款的义务或责任。

这样,就相当于是金融机构实现了风险转移。

(二)金融机构利率风险因素管理建立OAS模型,可以得到反向抵押贷款的利差模型。

该式表达的是:反向抵押贷款的价格为P ,在反向抵押贷款持续的T 年内,即期利率为r t n ,现金流入为cf n t ,抵押住房期末的变现价值,和借款人提前偿还的贷款。

利用该公式,可以计算得到因为利率风险而造成的价格变化。

银行等金融机构可以通过以下手段防范利率风险:(1)利率保险作为一种有着巨大潜力的新型险种,可以有效地降低利率风险。

(2)同时,建立利率风险预测、发展利率衍生工具等手段,也可以有效地对利率风险进行有效管理。

(四)政府对“以房养老”模式的作用政府的财政支持及政策协调作用。

政府在以房养老中发挥着财政支持及政策协调的作用。

由政府出面向老年人推出了以房养老的倒按揭贷款,并制定相应的扶持政策,对个人推行以房养老模式。

即:60岁以上老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机Times Finance271构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这个机构处分,剩余价值(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

作为金融机构,一般不太愿意推出以房养老的倒按揭项目,因为有很多潜在的风险在未来时,而且在现有国情下,有以房养老意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。

政府应通过金融创新,调动金融机构积极性,推动以房养老模式走向成功。

四、发展“以房养老”模式的宏观经济效应综合“以房养老”模式的市场供求预期,和针对市场预期做出的相应的风险管理措施,我们大致构建了发展的整体框架。

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