以房养老模式
以房养老模式的国际借鉴
以房养老模式的国际借鉴1. 英国英国的养老金体系主要由国家基本养老金、职业养老金和个人养老储蓄或保险等三部分构成。
由于国家养老金数额有限，无法维持相对舒适的晚年生活，因此许多英国人选择通过以房养老的方式来解决养老问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，起源于20世纪60年代中期。
早期资产释放计划以失败告终，但在2001年推出了新的计划，允许老年房主将部分或全部住房价值转换成现金，并继续居住在抵押住房内直至生命终结。
英国的资产释放计划主要有两种类型：生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款基于住房价值，分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
转换计划则基于出售的全部或部分住房价值，老年人可以通过出售住房产权获得一次性总额支付或每月年金，去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权。
近年来，生命周期贷款发展迅猛，业务量已超过转换计划，占据主导地位。
英国金融服务管理局负责监管资产释放贷款，并提供咨询和认证服务。
提供资产释放计划的机构通常签订了安全承诺条款，以确保提供公平、安全和有保障的计划。
尽管以房养老模式在英国逐渐发展，但仍面临一些挑战，如政策法规的完善、老年人对这种养老方式的接受程度等。
随着人口老龄化问题的加剧，以房养老模式有望成为英国养老体系中越来越重要的组成部分。
2. 法国法国的以房养老模式，以其成熟和完善的社会保障体系为背景，为老年人提供了多样化的养老选择。
这一模式主要包括两种形式：反向抵押贷款（Reverse Mortgage）和房产租赁（Life Lease）。
反向抵押贷款在法国被称为“Viager Occup”，即居住型反向抵押贷款。
这种模式允许老年屋主将房屋部分或全部出售给投资者，同时保留在房屋中居住的权利。
屋主在去世或搬离房屋时，投资者将获得完整的房屋所有权。
这种模式为老年屋主提供了即时的资金流入，同时保证了他们的居住安全。
房产租赁，或称终身租赁，是法国另一种流行的以房养老方式。
有哪几种以房养老模式
有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。
以房养⽼模式多。
据我们⼤致归纳可包容30种。
(1)“倒按揭”养⽼。
以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。
(2)售房养⽼。
简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。
⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。
再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。
(3)家内售房养⽼。
家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。
(4)投房养⽼。
⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。
(5)投资返本⼊住。
开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。
对住户来说可称为“投资返本⼊住”。
(6)合资购房。
⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。
(7)购房返款养⽼。
房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。
(8)⽗⼦合资购房养⽼。
⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。
(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。
⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。
养老保险模式划分
养老保险模式划分在当今社会，养老保险对于保障人们的晚年生活起着至关重要的作用。
不同的养老保险模式有着各自的特点和适用范围，了解这些模式有助于我们更好地规划个人的养老保障。
一、公共养老保险模式公共养老保险模式通常由政府主导，通过税收或社会保险费等方式筹集资金，为退休人员提供基本的生活保障。
这种模式的特点是覆盖面广，具有普遍性和强制性。
以我国的城镇职工基本养老保险为例，用人单位和职工共同缴纳保险费，职工在达到法定退休年龄并且累计缴费满一定年限后，就可以按月领取养老金。
公共养老保险模式的优点在于能够提供相对稳定的养老保障，减轻个人和家庭的养老负担。
它有助于实现社会公平，保障低收入群体的基本生活需求。
然而，这种模式也面临着一些挑战。
随着人口老龄化的加剧，养老金支付压力不断增大，可能导致养老金替代率下降，影响退休人员的生活水平。
二、职业养老保险模式职业养老保险是由企业或单位自主建立的补充养老保险制度。
企业根据自身的经济状况和发展战略，为员工提供额外的养老福利。
常见的职业养老保险有企业年金和职业年金。
企业年金由企业自愿建立，企业和职工共同缴费，通过专门的基金管理机构进行投资运营，职工退休后可以领取相应的养老金待遇。
职业年金则主要针对机关事业单位的工作人员，其缴费和管理方式与企业年金类似。
职业养老保险模式的优点在于能够提高员工的养老待遇，增强企业的吸引力和凝聚力。
对于企业来说，建立职业养老保险可以作为一种人力资源管理策略，吸引和留住优秀人才。
但它的覆盖范围相对较窄，主要集中在大型企业和机关事业单位，中小企业由于经济实力等原因往往难以建立。
三、个人储蓄养老保险模式个人储蓄养老保险是个人自愿参加的一种养老保障方式，个人通过储蓄、投资等方式积累养老资金。
这种模式包括商业养老保险、个人养老储蓄等形式。
商业养老保险由保险公司提供，个人根据自身的需求和经济状况选择购买相应的保险产品，在达到约定的年龄后领取养老金。
个人养老储蓄则是个人将资金存入专门的养老储蓄账户，通过利息等方式实现资金的增值。
以房养老方案
以房养老方案第1篇以房养老方案一、背景随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益突出，越来越多的老年人面临养老压力。
为缓解这一压力，充分利用社会资源，国家提出了“以房养老”政策。
本方案旨在为有房产的老年人提供一种合法合规的养老方式，确保其在晚年生活中得到经济支持和生活保障。
二、目标1. 为老年人提供一种可持续的养老资金来源。
2. 确保房产价值得到合理运用，避免财产损失。
3. 保障老年人的居住权益，提高生活质量。
4. 合规合法地开展以房养老业务，维护老年人的合法权益。
三、方案内容1. 资格审查（1）申请人：具有完全民事行为能力的老年人。
（2）申请条件：拥有自有住房，且房产符合以下条件：① 产权清晰，无抵押、无查封；② 位于城镇规划区范围内；③ 房屋结构安全，具备居住条件。
2. 方案设计（1）选择金融机构：与合作金融机构签订以房养老合同，明确双方权利义务。
（2）评估房产价值：委托具有资质的评估机构对房产进行评估，确定贷款额度。
（3）贷款发放：金融机构根据评估结果，为老年人发放贷款。
（4）贷款用途：贷款资金用于支付养老费用，包括但不限于养老院费用、医疗保健、生活照料等。
（5）还款方式：老年人可选择以下还款方式：① 按月还款：每月偿还固定金额；② 按季还款：每季度偿还固定金额；③ 按年还款：每年偿还固定金额；④ 一次性还款：在合同到期时一次性偿还贷款本息。
3. 风险控制（1）设立风险准备金：金融机构按贷款总额的一定比例提取风险准备金，用于应对可能出现的贷款违约风险。
（2）房产抵押：将房产作为抵押物，确保金融机构贷款安全。
（3）合同约定：明确合同期限、还款方式、贷款利率等，确保双方权益。
（4）监管机制：建立健全监管制度，确保以房养老业务的合规合法。
4. 保障措施（1）政策支持：积极争取政府政策支持，降低以房养老业务的税收负担。
（2）法律保障：依法开展业务，确保老年人的合法权益不受侵害。
（3）咨询服务：为老年人提供专业、全面的咨询服务，帮助其了解以房养老政策及相关风险。
“以房养老”模式实行难在哪里？
２ ０ ０ ３ 年 ，时 任 中房集 团董事 长 的孟 晓苏 给 国务 院写 了一 封信 ，建 议建 立 “ 反 向抵 押 贷款 ”的寿险服务 。
这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批 示。之后 ， “ 以房养老”陆续获民政部 、原劳动和社会保
“ 住 房 反 向抵 押 养 老 保 险 ” 对 孤 寡 老 人 来 说 ，是一个不错 的养老选择 。
“ 以房养老保险”１ ０ 年未获批
早已结束 ，与中大 匣基的合作随之终止。她还表 示 ，当年 ，只有少 数几位老人通过此种方式入
住 ，目 前 ，这些老人均已离开 。养老院床位现在
孟晓苏十年前就想做 “ 以房养老”保险 ，它 的专业名称是 “ 住房反向抵押养老保险”。 与靠出租房屋拿租金 、或卖掉房子拿房款养
老不同，老人向保险公司抵押 自己的房子投保 ， 投保后可以继续住在房子里。在世时，每月支取
紧张 ，老人只能以全款支付方式 ， 排队人住。
而中大 叵基公司经营管理部经理薄滢则在近
日 向妨｝ ｆ ｛ 表示，当年 ， “ 养老房屋银行”只在公 司
公主坟片区约五六个门店试行，推行不到半年时 间， 试用的 ＾ 数不至 ． ￣ １ １ ｏ 个。 ‘ 事不了了之。” “ 老人 ｔ Ｌ ， 里有抵触 ，是试点难以推行的主要 原因。”在薄滢看来 ，不少老人舍不得把房子给
法 治 聚焦＼ 热点双察
９ 月１ ３ 日国务院发布的 《 关于加快发展养老服
务业的若干意见 》，７ ０ ０ ０ 字文件 ，有１ ７ 个字最引 押后 亏本 。这 也导致 一些 地方 的试 点进行 不 下去 ，北京是其 中一例 。 ２ ０ ０ ７ 年 ，中大Ｉ 匣基房地产经纪公司开始和北
国内外养老模式的介绍
国内外养老模式的介绍一、国内的养老模式介绍1、居家养老模式：这种养老模式和下文提到的以新加坡和日本为代表的家庭养老类似，都指的是由儿女承担赡养照顾父母的义务，让老人在家里而不是养老机构中安享晚年。
受传统思想的影响，很多老人对养老院或者护理院存在偏见和抗拒心理，他们不愿离开熟悉的生活环境，希望能够与儿女一同生活，这样的老人大多会选择居家养老的方式。
2、居家式社区养老模式：这一养老模式巧妙的将家庭居住和社区上门化服务结合起来。
老人既不用离开熟悉的家庭环境到养老院居住，又可以在儿女无法照顾老人的时候得到社区人员的照顾和陪伴。
这一模式弥补了家庭养老的不足，又让社会资源得到了充足的利用。
3、以房养老模式：很多有房产但无子女的老人，会选择将自己的房产抵押出去，以等量的金额换取养老机构的服务，这种模式称为以房养老模式。
可这种模式在2014年开始试点后效果并不理想，很多老人认为这种养老模式是一种“骗局”。
在“养儿防老”这样传统的养老观念影响下，很多老人始终无法接受“以房养老”。
4、乡村养老模式：相比于大城市的喧嚣，乡村空气更加新鲜、生态环境更加优越、生活成本又低，很多退休人员会选择离开城市到乡村养老。
有一些老人家乡就在农村，本着落叶归根的思想退休后选择回到乡村。
还有一些老人是喜欢贴近大自然，希望能过上养花养草、爬山戏水的生活，所以选择到乡村养老。
二、国外发达国家的养老模式介绍1、CCRC养老社区模式：以美国太阳城为典型代表的CCRC模式是一种新型先进的养老社区模式，在CCRC模式下共将老人分为三种类型：生活能够自理且有独立住所的自理型老人，日常生活需要他人帮助的介助型老人和完全不能自理的介护型老人三种。
根据老人不同的状况提供不同的服务类型，提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。
社区内配备完善的医疗设备和医护人员，还有图书和影音阅览室。
这种新型的养老模式可以使老人在社区中拥有更好的生活条件和生活质量。
2、家庭养老模式：以新加坡和日本为代表的家庭养老模式是一种法律要求孩子必须赡养父母或者长子继承家产的方式。
我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告
我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告一、研究背景我国老龄化趋势明显，养老问题日益突出，以房养老模式逐渐受到关注和推广。
以房养老是指老年人将房屋出售或者租赁给企业或金融机构，获得经济补偿，在享受余年生活的同时也能保证生活质量。
然而，目前以房养老产品在市场上品种较多，价格差距较大，消费者在选择和购买时缺乏相关知识和判断能力，容易陷入误区，引发消费纠纷。
因此，对以房养老产品定价进行研究有着重要的现实意义。
二、研究目的本研究的主要目的是探讨我国以房养老模式的产品定价规律和影响因素，为产品的定价提供依据和参考。
具体而言，研究的目标包括：1. 对我国以房养老的发展历程和现状进行梳理和分析，探索以房养老模式的实现路径和方法。
2. 了解我国以房养老市场的主要参与方和产品特点，探讨其价格形成的基础和规律。
3. 分析以房养老产品定价的内在机制和外部影响因素，建立以房养老产品定价的理论框架。
4. 基于实证数据分析和案例研究，研究以房养老产品定价的实践效果和改进方案，提出优化定价的建议和措施。
三、研究方法本研究采用综合研究方法，包括文献综述法、案例分析法、统计分析法等，以理论分析和实证研究相结合的方式进行。
1. 文献综述法：对现有的国内外以房养老相关文献进行梳理和分析，了解相关理论和实践成果，为本研究提供框架和参考。
2. 案例分析法：选取代表性案例，对市场上已存在的以房养老产品的定价进行分析和评估，研究其价格形成的机制和影响因素。
3. 统计分析法：以问卷调查和实地调查为手段，对消费者、企业和金融机构的态度和行为进行统计和分析，探讨以房养老产品定价的实践效果和改进方案。
四、研究内容与安排本研究拟分为如下几个部分：1. 研究背景与意义：介绍我国老龄化趋势和以房养老模式的基本概念和现状，并阐述本研究的理论意义和实践价值。
2. 理论框架与模型构建：在前期文献综述的基础上，建立以房养老产品定价的理论框架和评价指标体系，并提出相关模型。
“以房养老”政策的发展困境及解决对策
“以房养老”政策的发展困境及解决对策“以房养老”政策是指将老年人的房产资产化，为其提供资金支持，以解决老年人生活养老问题。
在我国老龄化加快的背景下，这一政策在一定程度上解决了老年人的养老难题。
随着“以房养老”政策的推行，也出现了一些困境，需要寻找解决对策。
房屋价格波动带来的风险是影响“以房养老”发展的主要因素之一。
当前房地产市场存在着较大的不确定性，房价的波动在一定程度上影响了老年人通过房产实现资金养老的收益。
为了解决这一问题，可以建立相关的风险管理制度，加强对房地产市场的监管，防范房价波动带来的风险，保障老年人的养老收益。
老年人的房产资产化过程中存在的法律法规不完善也是一个问题。
当前的相关法律法规对于“以房养老”政策的具体操作细则等还存在一定的缺失。
为了解决这一问题，可以加强法律法规的修订和完善，明确相关的规定和程序，提供法律保障。
也需要建立健全相关的机构和管理体系，加强对“以房养老”政策的执行和监督。
老年人的房产资产化过程中还存在信任问题。
老年人对于房产的处置存在一定的犹豫和担忧，担心自己的权益无法得到保障。
解决这一问题的关键在于加强对老年人的宣传和引导，提高他们对“以房养老”政策的认知和信任度。
可以通过开展相关的宣传活动，向老年人普及政策内容，解答疑惑，让他们更加明确自己的选择。
政府在推行“以房养老”政策时也需要注意公平性的问题。
当前，“以房养老”政策在各地的实施还存在一定的差异，有的地方政策更加偏向老年人，而有的地方则偏向于开发商。
为了解决这一问题，政府需要加强对“以房养老”政策的监督，确保政策的公正执行。
也需要加强对老年人的教育，提高他们的维权意识，让他们能够主动维护自己的权益。
为了解决“以房养老”政策的发展困境，可以通过加强对房价波动的风险管理，完善相应的法律法规，加强对老年人的宣传和引导，以及确保政策的公平执行等方式来解决问题。
只有解决了这些问题，才能更好地推动“以房养老”政策的发展，为老年人提供更好的养老保障。
以房养老试点将开始-以房养老政策全解
以房养老是什么意思以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”，“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。
是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划以房养老政策会于2014年上半年试行推广。
以房养老政策不是政府的基本养老服务政策,是市场化选择机制,由具备条件的老年人自由选择，2014年两会期间，国务院以红头文件要求开展以房养老试点，多少给以房养老发展带来了曙光。
以房养老试点工作将开展：以房养老试点方案即将落地民政部长:“以房养老”将尽快制定方案并开展试点2014年3月9日两会期间，国家民政部部长李立国在人民大会堂回答提问时称“关于住房养老保险反向抵押即以房养老的试点工作，相关金融监管机构在今年的工作会议上表示，他们将尽快地制定（试点）政策，民政部门要会同相关部门，依托保险（放心保）公司尽快开展这项试点工作。
”以房养老试点工作将正式开展。
以房养老模式发展历程以房养老模式发展历程2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务，这是以房养老模式的第一步；2004年底，有报道说，中国保监会打算在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种；在2006年、2007年的全国两会，也有政协委员提出以房养老试点的类似建议；2011年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局；2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。
“以房养老”保险国内外经验借鉴
“以房养老”保险国内外经验借鉴近年来，“以房养老”已逐渐受到社会各界的关注。
该项制度可通过将房屋产权转移给保险公司，来获得一定的养老保险收益。
不仅能够给无子女或老无所依的老年人提供经济保障，同时也可缓解房地产市场的压力。
在国内外，“以房养老”制度都存在一些不同的形式和运作方式，值得借鉴。
先来看国外的经验。
美国、英国、澳大利亚等国家的养老保险市场都比国内成熟，较早开展了“以房养老”保险。
这些国家实现“以房养老”主要通过两种形式：反向抵押和生命保险。
反向抵押（Reverse Mortgage）是指银行和保险公司将老人拥有的住房进行估价，按照一定比例返还老人一笔现金，老人可以继续住在该房屋里，不过需要支付每月的利息费用。
当老人去世或住房转移时，该住房将被出售，出售价中扣除本息费用后，剩余部分归老人继承人所有。
生命保险则是一种强制性要求老人购买的保险制度，每年缴纳保费，如果发生意外或疾病导致不能独立生活时，保险公司会提供养老服务。
这些经验在我国也可以借鉴，但要根据具体国情进行调整。
在国内，“以房养老”制度还没有被完全确定，但已经涌现了一些实践案例。
比如，广州市海珠区从2009年开始实施“以房养老”试点。
在这种试点中，老年人将房屋产证过户给养老服务公司，并签订协议，交付房屋管理费后，养老服务公司提供月金。
同时，该养老服务公司还为这些老年人提供了养老服务，如医疗、健康管理、助餐等。
在北京，也有房地产投资机构探索“以房养老”的商业模式，即推出“乐居养老”品牌，通过购买老旧公寓改造后，投放养老服务市场。
如何更好地运营这些“以房养老”的模式将是未来需要解决的问题。
总的来说，无论国内外，“以房养老”制度的实行都需要有专业、可靠的中介机构，以保证老年人的权益和经济安全。
同时，要建立健全的风险管理机制，防范风险。
此外，政府也应该积极引导市场力量开展“以房养老”试点，并提供更多的政策和资金支持。
“以房养老”的发展需要社会各方的共同努力，期待“以房养老”制度在未来得到更广泛的应用。
我国“以房养老”非金融操作模式创新
民政部表示 ， 鼓励各地探 索 “ 以房养老 ” 等
养老新模式 。 我 国自 ２ ０ ０ ０年起就 已进入老龄化社
象。反购只是个 案 。任何 国家都没有将反
反 向抵押 贷款 本质 上是一个反向 的按
会 。２ ０ ０ ０年 ，我国 ６ ０岁以上老 年人 口已 达到 １ ． ３ 亿 ，占总人 Ｅ ｌ 比例 为 １ ０ ． ２ ６ ％； ６ ５ 岁以上人 口超过 ９ ４ ０ ０万 ，占总人 口的 ７ ％ 以上 。当时老 年人 每月可以支配的收入仅 有一 两千元 ，生活拮据。而老人们价值几 十万 、 上百万 的自有房产 ， 在 当时的制度 、 规定 下 ， 大 多不可能 先行 出售或 出租赢利 ， 只能留待身后传诸 子女 ，而子女往往有 自
现 实生活中 ，老人给子孙 留遗产 的传
，也 叫住房反 向抵押 ，指
统观念 ，让 “ 以房养老”实施起来难度加
大。老人去世后 ，子女要反购房屋 。如 果
别点。另外 ，公寓有很 多麻烦事 ，比如公
共部 门的维修 、电梯 、房屋 的折 旧等 。如
己的房屋 ，发愁的是如何赡 养父母 。
购作为第一选择 ， 毕竟子 女购买不是主要
形式 ，房屋可 以进入二级市场拍 卖出售。
（ 二 ）中国的房屋 ７ ０年使用权 问题
揭贷款 ，而保 险业不允许做按揭贷款 。在 国外 ，保 险公 司可 以做 按揭贷款 ，而在我 国却是禁止的。做 反向抵押贷款必须在房 地产市场活跃的情况下 ，中国三 四线城市 往往不具备这个条件 ，所 以以房养老可能 只有在一二线城市 考虑 。 一 二线城市 中 ， 保 险公司对公寓 “ 以房养老” 有很 多顾虑 ， 也 有很多限制 ，其实它 的市场空 间没有 想象
以房养老模式存在的问题及对策分析
（ 二）健全社会保障体 系，主动承担 国民养老责任 政府要完善社会保 障的顶层设计 ，健全社会保障体系。 国家还 要进 步确保养老保 险基金 的保值增值 。 （ 三）政 府出面，加 大以房养老市场建设 ，增加公信 力 政府 出面担保并出台相关 的法律法规 ，大力建设各类 养老机构 ，设 立第三方监督机制。完善利于产 品发展 的金融市场 ，建立借贷双 方的保 障机制 ，放宽对贷款人 的申请条件 ，引入保险机构 ，以房养老某 种意义 上具有社会救助 、福利的性质 ，政府托底 ，提升运营主体公信力。
一、ຫໍສະໝຸດ 值得借鉴经验有 １ ．政府从法律 的角度促进 了反 向抵押贷 款的实施 和政策保 障。２ ．完善的金融市场抵 御金融风 险，吸引贷款机构 。３ ．优 秀的金融人才为反 向抵押 贷款产 品 的设计 、实 施 、保 障工作 做 出 了贡 献。４ ．舆论积极 向老年人宣传有关知识 和进行理财 教育。５ ．美 国人思 想开放 ， 追 求 自由独立 ，更希望通过 自己的能力来养老 。 我国借鉴 国外 以房养老的成功经验并结合具体 国情 加以本土化 ，探 索出我国 自己的以房养老模式。 四 、我国发展 以房养老的对策建议 （ 一）加 大宣传 力度 ，转变传统养老观 念 设立专门咨询机构宣传住房转换抵押贷款知识 ，转 变传统家庭 养老
近十年 中国人 口老龄化呈加速跳跃状 到来 ，养老金支付 总量持 续井 喷式 增加 ，政府积极构建多元养老体系 ，鼓励多种养老方式 ，以房 养老 就是一种新兴 的养老模式 ，受到了社会各界 的广泛关注 。 以房养老模式的提出 以房养 老，又称 “ 住房反向抵押贷 款” 。是指将 自己的产权房 抵押 出去 ，以定期取得一定数额养老金或者 接受老年公寓服务 的一 种养 老方 式 ，在老人 去世后 ，银行或保险公司收回住房使用权 ，这种养 老方 式被 视为完善养 老保 障机制 的一项重要补充。 （ 一 ） 我 国人 口老 龄 化 情 况 加 速 发展 国际上通常把 ６ ５岁及以上老龄 人口占总人 口的 比重达到 ７ ％作 为老 龄化社会 的标准。２ ０ ０ １年 ，中国正式步人 老龄化 社会 ，２ ０ １ ３年底 老龄 人 口占比升至 ９ ．７ ％ 。预计到 ２ ０ ５ ０年 ，我国老龄人 口占比将 达到三分 之一 ，并 将在一段时期呈 高老龄 化阶段。虽然 ２ ０ １ ４年 我国调整 了人 口 生育政策 ，短时间内难 于遏制人 口老龄化趋势。 （ 二）独居老人越来越 多 所谓 “ 四二一”倒三角式家庭结构 ， 年轻人瞻养压力增大 ，加之社 会交往频繁 ，无 暇照顾 老人 ，独居老人 越来越 多。全 国老 龄办 ２ ０ １ ４年 公布 了 《 十城市万名老人居家养老状况调查 》结果显示 ，独居老人所占 比例 为 ５ １ ．１ ％。 （ 三 ） 我 国 自有住 房 率远 超 世 界 平 均 水 平 ２ ０ １ ２ 年 《 中国家庭金融调查 报告》 称 ，全 国 自有住 房拥有 率高达 ８ ９ ．６ ８ ％ ，远超世 界 ６ ０ ％ 左 右 的水 平 ， 自有 住 房 拥 有 率 城 市 为 ８ ５ ． ３ ９ ％ ，农村为为 ９ ４ ．６ ０ ％ ，值得注意的城市首套房平均 收益率 ３ ０ ０ ％ 以 上 ，催生有房族相关产业 迅猛发展 。 （ 四 ） 可供 借 鉴 的 以房 养 老 模 式 美国、日 本、加拿大、 新加坡以房养老已经发展的成熟 ， 运作也 比 较完 善。政府银行公益团体 中 介机构各司 其职 ， 有效推进以房养老事业发展。 ＝ 、我 国以房养老现状及存在的 问题 （ 一 ） 我 国以 房 养老 模 式 以房养老的概念在 ２ ０ ０ ３年被 引人 中国，经 过几年 的发展 目前我 国 已经付诸实践 的以房养老模式三种模式 ： 第一 、以租换养 ，老人将 自己 的住房 出租 ，用租金来补充养 老金 的不足 。第二 、售房返租 ，老人用售
我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略
我国推行“以房养老”的现实困境及应对策略一、现实困境1. 房产市场波动风险大我国的房地产市场一直处于波动之中，房价上涨、下跌都可能对“以房养老”造成影响。
当房价上涨时，可以为“以房养老”提供更多的资金；但当房价下跌时，可能会导致“以房养老”计划无法按时兑现。
这种不确定性极大地增加了“以房养老”的风险。
2. 养老服务体系不完善我国的养老服务体系相对薄弱，尤其是在农村地区更是如此。
对于“以房养老”来说，如果没有健全的养老服务体系，就无法保证老年人的生活质量和保障。
3. 老年人财产保护问题“以房养老”是建立在老年人房产上的，而房产的过户和使用权问题容易引起家庭矛盾和法律纠纷。
如果老年人的财产权益得不到保护，就会使“以房养老”无法顺利进行。
4. 法律法规不健全我国的相关法律法规对于“以房养老”并不完善，尚未形成系统的立法和监管体系。
这就为一些不法分子提供了可乘之机，滋生了一些“以房养老”领域的欺诈行为。
二、应对策略1. 健全养老服务体系要解决“以房养老”面临的养老服务体系不完善的问题，就需要政府加大力度，加快养老服务设施建设，提升养老服务水平。
社会力量也可以参与发展多样化的养老服务，满足老年人多样化的需求。
2. 完善相关法律法规政府和相关部门应加快完善“以房养老”的法律法规，明确各方权利和义务，规范“以房养老”的各个环节，提高市场透明度。
要严厉打击“以房养老”领域的不法行为，保护老年人的合法权益。
3. 增加养老金融产品种类除了“以房养老”外，应该增加其他养老金融产品的种类，如养老保险、养老基金等，以分散养老资金的风险和压力。
也要鼓励和支持金融机构开发更多符合老年人需求的养老金融产品。
4. 加强社会宣传和教育通过加强社会宣传和教育，提高老年人对“以房养老”的认识和了解程度，降低老年人对“以房养老”的认知偏差。
也要为老年人提供相关的法律咨询和权益保护服务，帮助他们更好地维护自己的合法权益。
5. 推动房产市场稳定发展政府应该推动房产市场的稳定发展，防范房地产市场的泡沫化和过热。
以房养老模式的风险与防范研究
以房养老模式的风险与防范研究
以房养老是指将自己的房产转让或抵押给金融机构或房地产企业，获取资金用于支付养老费用或者拿到一定的租金，同时继续居住在该住房中，享受养老福利。
该模式有以下风险：
1. 金额风险：房产抵押贷款的借款金额受限，可能无法满足足够的养老资金需求。
2. 价值风险：房产市场价值波动风险。
如果房地产市场发生大幅调整，可能使以房养老的效果大打折扣，甚至亏损。
3. 约束风险：居住权和养老服务可能不受保障，房屋因为房东不良行为遭到政府采取强制拆迁或其他动作时，养老者将失去居住和养老保障。
4. 质量风险：养老服务的质量可能不尽如人意，养老者可能需要承受与住宅配套服务设施质量不匹配的气氛。
为了规避这些风险，以下是一些防范措施：
1. 充分了解以房养老的各种方式和风险。
2. 选择有良好信誉的金融机构或房地产企业。
3. 选择具有养老关怀服务经验的机构或企业。
4.了解养老服务的必要性和可用性。
5. 与金融机构或房地产企业建立合同，明确权责。
6. 计划好资金使用、管理和保护，月结账单等。
7. 随时盯跟房产市场和其变化，有合适的解决方案，保障养老的安全性和稳妥性。
以房养老协议
以房养老协议概述以房养老协议是一种新型的养老方式，旨在解决我国逐渐老龄化的社会问题。
根据此协议，老年人可以将自己的房产转让给符合条件的养老机构或个人，并获得一定的养老金或服务。
本文将详细介绍以房养老协议的背景、流程和特点，以及其可能带来的利弊。
背景当前，我国养老问题日益突出。
随着人口老龄化的加剧和家庭结构的变化，传统的养老方式已经难以满足老年人的需求。
以房养老协议作为一种新兴的养老方式，为老年人提供了另一种选择。
流程以房养老协议的流程包括协商、签约、过户和履行四个主要步骤。
1.协商：老年人与养老机构或个人进行协商，商定养老金或服务的具体内容和标准。
2.签约：双方达成共识后，签订正式的以房养老协议。
协议中包括双方的权利义务、养老金或服务的金额或方式等的规定。
3.过户：老年人按照协议约定的价格将房产过户给养老机构或个人。
过户完成后，老年人失去房屋所有权。
4.履行：养老机构或个人按照协议提供养老金或服务。
老年人享受养老金或服务，直至生命的终结。
特点以房养老协议相较于传统的养老方式具有以下特点：•资源优化：通过将房产转让给养老机构或个人，实现了资源的优化配置。
老年人可以将无法居住的房屋转化成货币或服务，满足自身养老需求。
•经济支持：以房养老协议为老年人提供了一种经济上的支持方式。
通过获得养老金或服务，老年人的经济压力可以得到一定程度的缓解。
•保障便捷：以房养老协议通过合同的形式确保了老年人合法权益的保障，为老年人提供了一种相对便捷的养老方式。
利弊分析利：•对老年人而言，以房养老协议提供了一种经济上的保障方式，减轻了其负担，提高了生活质量。
•通过充分利用房产资源，以房养老协议带动了养老服务市场的发展，促进了社会资源的合理配置。
弊：•老年人通过以房养老协议失去了房产，可能会影响其对财产的感知和权益的保障。
•养老机构或个人可能存在不诚信行为，对老年人的权益造成损害。
结论以房养老协议作为一种新的养老方式，可以为老年人提供经济支持，优化资源配置，但也存在一定的风险和劣势。
什么是以房养老
什么是以房养老文章目录*一、什么是以房养老*二、表现形式*三、认识误区*四、具备条件什么是以房养老1、“以房养老”,全称叫老年人住房反向抵押养老保险,又叫作“倒按揭”,简而言之就是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,然后按月领取一定数额的养老金,期间老人仍然可以住在这里,仍然拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,直至身故;而在老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
2、“以房养老”模式其实是从国外引进的“舶来品”,最早源于荷兰,其大致铺排是年轻人通过金融机构购买老年人的住房,并答应他们有生之年仍免费租住该房,待老年人过世后再收回。
通过申请反向按揭,帮助拥有住房的老年人有额外的固定收入,保障自己的养老生活开销。
以房养老的表现形式1、子女养老,房产由子女继承;2、抚养人养老,房产由抚养人继承;3、租出大房再租入小房,用房租差价款养老;4、将房子出租出售,自己住老年公寓,用租金或售房款养老;5、售出大房,换购小房,用差价款养老;6、将住房出售,再租回原住房,用该笔款项交纳房租和养老;7、将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从该机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后则用该住房归还贷款。
第一种形式属于家庭养老,取决于子女的孝心和孝行;中间的几种形式属于自助性养老,有较高的交易成本和不确定性(自己售房和出租房等均有较大的交易成本,自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性);最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养老,属于社会机构提供的以房养老业务,可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。
对以房养老的认识误区1、“倒按揭”是养老金全部来源现在已步入老年的人,大部分并没有购买商品房,而多是单“倒按揭”——以房养老位分房,真正有条件以房养老的人,是现在四五十岁、购有商品房的中年人。
其次从北京、上海、南京、重庆等城市的实践来看,大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上,老人年龄在60岁以上,这两个条件其实已经将适用这种养老模式的老人限制在一个相对数量并不大的圈子里。
以房养老模式在中国的可行性研究
以房养老模式在中国的可行性研究“以房养老”模式是成立在金融保险工具和手腕的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。
集中探讨了以房养老模式的特点、在我国推行的背景和适用性分析。
1.引言最近几年来, 随着经济的快速增加、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成绩，人口平均寿命大大延长。
在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增加和比重的加大，即人口老龄化社会的提早到来。
在这种状况下,咱们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化进展。
“以房养老”模式起源于荷兰,进展最成熟的是美国,该模式活着界上20多个国家接踵推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。
2以房养老模式的含义和特点2.1以房养老模式的含义以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在没必要出售房产所有权和继续保留住房利用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。
2.2以房养老模式的特点（1）投保人资格规定。
目前不同国家对投保人的资格都有必然的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人材有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人材有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。
（2）完善的房地产市场。
在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司一起组成房地产二级市场,与联邦住房治理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系一起保证“以房养老”模式的低风险和高回报。
房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要缘故之一。
（3）保险公司的配合。
我国“以房养老”模式面临的困境和思考
我 国“ 以房 养老 ’ ’ 模 式
■ 孙 向谦
摘要 ： 随 着 我 国人 口 老 龄 化 的 加 剧 ，
贷 款” 或“ 倒按揭 ” 。 是 指 劳 动 者 在 退 休 后 ２ ０ １ ４年 上半 年 开 始 试 点 推 广 ．再 次 引 发 了 舆论 和 公 众 的广 泛 关注 。 据民政 部门统计 ． ２ ０ １ ２年 全 国 ６ ０岁
房 养老” 在 我 国 发 展 的 困境 的 基 础 上 ． 提
出 了相 应 的 建议
关键词 ： 以房养老 ； 困境 ； 建 议
一
、
引 言
庭达到了 ５ ８ ７万 户 。 占到 了 总 数 的 ７ ２ ％。 发了《 关 于加 快 发 展 养 老服 务 业 的 若 干 意 在 当下 ， “ ４ ２ １ ” 的家 庭 已经 非 常 普 遍 ， 面 对 见》 ， 明 确提 出 “ 开 展 老 年 人 住 房 反 向 抵 押 着 巨 大 的 家 庭 压 力 ． 他 们 赡 养 老 人 的 能 力
“ 以房养老” 也被称作 “ 住 房 反 向抵 押 养 老 保 险 试 点 ” ．并 且 计 划 这 一 方 式 将 于 十 分 有 限 ． 因此 近 些年 全 国都 普 遍 出 现 了
健 全完善 住房公 积金 制度 是推进公 的时候可 以将《 住房 公积金 管理条例 》 上
（ 四） 降低 提 取 、 贷款 条件 ． 大 力推 进 网 上 缴 存 业 务 的 服 务 和 管 理 ． 完 成 以 服 务
如 何 养 老 成 为 摆 在 政 府 面 前 的 一 大 难 可 将 自己房 屋 的 产权 抵 押 给 金 融 机 构 ． 以
题 ． 作 为 养 老 最 基 本 保 证 的 社 会 养 老 保 定 期 取 得 一 定 的 养 老 金 或 享 受 养 老 机 构 、
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“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年( 月金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。
2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。
而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。
可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
2.2 住房财产在家庭财产中所占的比重较大,以房养老可以优化家庭的资源,提高其效用国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示:截至2002 年6月底, 城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元,其中家庭金融资产为7.98 万元,家庭财产的34.9%; 房产10.94 万元,占家庭财产的47.9%,在家庭财产构成中比重最高。
推行反向抵押贷款,可以盘活住房这种价值不菲的固定资产,实现个人一生中经济资源的优化配置,切实提高老年人晚年的生活质量。
2.3 传统观念的转变随着社会的发展,传统的社会意识正在弱化,我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强,越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。
在这种情况下,老年人更愿意处理自己的经济事务, 开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。
以房养老模式的出现,允许房屋所有者在保留所有权的前提下,继续居住,以住房作为融资的担保,既保证了物的使用价值的实现,又充分发挥了物的交换价值,扩大了不动产的用途,提高了其效用。
2.4 银行、保险公司等金融机构的利益驱动以房养老模式的出现,不仅便利了贷款消费的老年人,银行等金融机构也能从中获利。
住房反向抵押贷款业务的推出,将是银行贷款体系的一种创新。
由于这种新的贷款形式规模比较大,如果发展起来的话, 对银行将是非常有利的。
同时,由于新的保险品种的开辟, 保险公司也能获得不菲的保费收入,房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益,在巨大的利益面前,银行、保险公司不能不为之心动。
3. 以房养老模式的各种风险及防范3.1 风险以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题,这项贷款的设计理念非常巧妙,但是在实际运作中会遇到很多问题,诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。
3.1.1 长寿风险长寿风险与贷款人的寿命有关,并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。
以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的,当借款人长寿时,其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值,对贷款提供者不利。
相反,当借款人短寿时,在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值,这对借款人不利。
另一方面,借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。
借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。
这就形成了逆向选择,即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。
那么存在逆向选择时,贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命,从而导致贷款数额高于房产价值的风险。
3.1.2 利率风险利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。
在签订以房养老合同时,借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。
当预期利率的变动和实际利率变动不一致时,贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险,要么会面临着借款人提前终止合同的风险。
前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的,而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。
3.1.3 房产价值波动风险房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。
住房产权是以房养老中最重要的抵押品。
以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。
若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率,在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时,贷款提供者就会存在损失。
若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率,借款人要么会提前终止贷款合同,要么会要求分享超额的收益。
3.1.4 道德风险道德风险与住房维护好坏有关。
由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权,借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。
若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护,会导致贷款到期时,房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率,直接造成了贷款提供方的损失。
3.2 风险防范3.2.1 长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中,从而减少逆向选择的危害。
具体操作时,若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时,可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。
这样,相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。
3.2.2 利率风险是不可以分散的对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。
另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品,用该金融产品对冲利率的影响。
3.2.3 道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。
若该住房状态未达到合同中规定的要求,贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。
通过这种方式可督促借款人妥善维护住房,减少道德风险发生的几率。
3.2.4 住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的由于以房养老的抵押物只是住房产权,对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。
住房价值波动风险可通过两种方式来减少:一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别;二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。
具体说来,可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包,并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。
4. 国内现行“以房养老”模式4.1 南京模式2005 年4 月,南京汤山留园公寓开展“给我房子,替你养老”的业务。
该项业务规定:拥有60 平方米以上产权房、年满60 岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人,可将房产抵押给老年公寓,然后入住老年公寓。
老年公寓在老人有生之年将其房屋出租,若房租高于老年公寓收费标准,超出部分由老人自由支配。
老人去世后,老年公寓可将老人房屋卖掉,房款归老年公寓所有。
南京模式的实质是个人房产抵押贷款,它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。
规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”,并且“住房面积60 平方米以上”。
其次,汤山留园公寓属于民营机构,难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求,而且公信力低,不能保证业务参与者的利益。
况且“以房养老”作为新型养老模式,还处于探索阶段,其本身就具有很多不确定因素。
因此,老人不敢把房产交由民营机构打理。
但南京模式也有其优势。
其规定,老人将房屋抵押给老年公寓后,老人在世期间,老年公寓只能采取出租的方式收取租金,不能出售老人的房屋,只有老人过世之后才能将房屋出售。
这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。
在老人在世期间采取房屋出租的方式,避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。
4.2 上海模式2007 年6 月,上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。
该项目规定: 65 岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,老人一次性收取房款,同时公积金管理中心再将房屋返租给老人,双方约定租期,租金与市场价等同。
上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。
但据了解,“以房养老”在上海实际上已被叫停。
项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。
老人都希望晚年能够安定平和,而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境。
因此,对上海模式,大多数老人不能接受。
但不可否认的是,上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征,这是上海模式的亮点。
此外,上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位,该项目由它主导具有较强的公信力。
4.3 北京模式2007 年10 月,中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。
该项目规定:60 岁以上老人只要向养老机构提出养老需求,公司将原住房进行出租,老人入住养老服务中心,所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用,房屋产权不变更。
北京模式的实质是委托租赁,它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式,是以盈利为目的的商业活动。
据悉,“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。
但是北京模式也有可取之处。
首先,作为商业运作模式,“养老房屋银行”业务的宣传效果非常到位,成功引起市民的广泛关注,为“以房养老”项目推行奠定了基础。
其次,北京模式强调房屋产权不变更,这符合我国的传统价值观念,更容易被老人接受,也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。
4.4 杭州模式杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。
一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租；二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售；三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门；四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。