以房养老模式
以房养老模式的国际借鉴
以房养老模式的国际借鉴1. 英国英国的养老金体系主要由国家基本养老金、职业养老金和个人养老储蓄或保险等三部分构成。
由于国家养老金数额有限，无法维持相对舒适的晚年生活，因此许多英国人选择通过以房养老的方式来解决养老问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，起源于20世纪60年代中期。
早期资产释放计划以失败告终，但在2001年推出了新的计划，允许老年房主将部分或全部住房价值转换成现金，并继续居住在抵押住房内直至生命终结。
英国的资产释放计划主要有两种类型：生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款基于住房价值，分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
转换计划则基于出售的全部或部分住房价值，老年人可以通过出售住房产权获得一次性总额支付或每月年金，去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权。
近年来，生命周期贷款发展迅猛，业务量已超过转换计划，占据主导地位。
英国金融服务管理局负责监管资产释放贷款，并提供咨询和认证服务。
提供资产释放计划的机构通常签订了安全承诺条款，以确保提供公平、安全和有保障的计划。
尽管以房养老模式在英国逐渐发展，但仍面临一些挑战，如政策法规的完善、老年人对这种养老方式的接受程度等。
随着人口老龄化问题的加剧，以房养老模式有望成为英国养老体系中越来越重要的组成部分。
2. 法国法国的以房养老模式，以其成熟和完善的社会保障体系为背景，为老年人提供了多样化的养老选择。
这一模式主要包括两种形式：反向抵押贷款（Reverse Mortgage）和房产租赁（Life Lease）。
反向抵押贷款在法国被称为“Viager Occup”，即居住型反向抵押贷款。
这种模式允许老年屋主将房屋部分或全部出售给投资者，同时保留在房屋中居住的权利。
屋主在去世或搬离房屋时，投资者将获得完整的房屋所有权。
这种模式为老年屋主提供了即时的资金流入，同时保证了他们的居住安全。
房产租赁，或称终身租赁，是法国另一种流行的以房养老方式。
有哪几种以房养老模式
有哪⼏种以房养⽼模式什么是以房养⽼，通俗地说，就是依据拥有资源在⾃⼰⼀⽣最优化配置的理论，利⽤住房寿命周期和⽼年住户⽣存余命的差异，对⼴⼤⽼年⼈拥有的巨⼤房产资源，尤其是⼈们死亡后住房尚余存的价值，通过⼀定的⾦融或⾮⾦融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为⽼年⼈在其余存⽣命期间，建⽴起⼀笔长期、持续、稳定乃⾄延续终⽣的现⾦流⼊。
以房养⽼模式多。
据我们⼤致归纳可包容30种。
(1)“倒按揭”养⽼。
以房养⽼中最为⼈所知也最复杂的⼀种。
(2)售房养⽼。
简单⽽⾔，售房养⽼就是“60岁前⼈养房，60岁后房养⼈”。
⼤家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。
再在60岁退休养⽼之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度⾃⼰的余⽣，达到养⽼保障的⽬的。
(3)家内售房养⽼。
家庭内部⽗母与⼦⼥两代⼈之间的⼀种房产继承与赡养的特殊⽅式，⽗母在世时⽤拥有房产向⼦⼥出售，以换取养⽼⽤的款项。
(4)投房养⽼。
⽤钱投资第⼆套或更多套房产，赚取钱财⽤于晚年养⽼，或⽤出租住宅的租⾦收益养⽼。
(5)投资返本⼊住。
开发商将住房出售给⽼年住户后，⼜在⼀定期限内将售房款项逐年向⽼年住户全部返还，带⽼年住户去世后，开发商重新将住房收回。
对住户来说可称为“投资返本⼊住”。
(6)合资购房。
⽼年⼈需要购买适合养⽼的住房，但在资⾦不敷使⽤时，联合其他机构或个⼈合资购房，房屋购买到到收受，⽼年⼈率先使⽤，带⽼年⼈⾝故后，将该住房移交给合资对⽅享⽤或⾃主⽀配。
(7)购房返款养⽼。
房产营销机构从⼤规模营销房地产中，获得的超额营销费⽤中结余部分资⾦，返还给购房客户并投⼊⾦融机构积累理财，并于客户年⽼后作为养⽼资⾦。
(8)⽗⼦合资购房养⽼。
⽗母与⼦⼥合资购买住房后，与⼦⼥共享房屋产权，⽗母⾸先居住该住房，⾝故后将住房遗留给⼦⼥继承。
(9)⽗⼦接⼒贷款购房养⽼。
⽼年⽗母希望贷款购买新房居住，限于资⾦不⾜，向银⾏贷款已超出年龄，故此与⼦⼥⼀起向银⾏申请贷款买房，将来贷款本息也由⽗⼦接⼒合作归还。
养老保险模式划分
养老保险模式划分在当今社会，养老保险对于保障人们的晚年生活起着至关重要的作用。
不同的养老保险模式有着各自的特点和适用范围，了解这些模式有助于我们更好地规划个人的养老保障。
一、公共养老保险模式公共养老保险模式通常由政府主导，通过税收或社会保险费等方式筹集资金，为退休人员提供基本的生活保障。
这种模式的特点是覆盖面广，具有普遍性和强制性。
以我国的城镇职工基本养老保险为例，用人单位和职工共同缴纳保险费，职工在达到法定退休年龄并且累计缴费满一定年限后，就可以按月领取养老金。
公共养老保险模式的优点在于能够提供相对稳定的养老保障，减轻个人和家庭的养老负担。
它有助于实现社会公平，保障低收入群体的基本生活需求。
然而，这种模式也面临着一些挑战。
随着人口老龄化的加剧，养老金支付压力不断增大，可能导致养老金替代率下降，影响退休人员的生活水平。
二、职业养老保险模式职业养老保险是由企业或单位自主建立的补充养老保险制度。
企业根据自身的经济状况和发展战略，为员工提供额外的养老福利。
常见的职业养老保险有企业年金和职业年金。
企业年金由企业自愿建立，企业和职工共同缴费，通过专门的基金管理机构进行投资运营，职工退休后可以领取相应的养老金待遇。
职业年金则主要针对机关事业单位的工作人员，其缴费和管理方式与企业年金类似。
职业养老保险模式的优点在于能够提高员工的养老待遇，增强企业的吸引力和凝聚力。
对于企业来说，建立职业养老保险可以作为一种人力资源管理策略，吸引和留住优秀人才。
但它的覆盖范围相对较窄，主要集中在大型企业和机关事业单位，中小企业由于经济实力等原因往往难以建立。
三、个人储蓄养老保险模式个人储蓄养老保险是个人自愿参加的一种养老保障方式，个人通过储蓄、投资等方式积累养老资金。
这种模式包括商业养老保险、个人养老储蓄等形式。
商业养老保险由保险公司提供，个人根据自身的需求和经济状况选择购买相应的保险产品，在达到约定的年龄后领取养老金。
个人养老储蓄则是个人将资金存入专门的养老储蓄账户，通过利息等方式实现资金的增值。
以房养老方案
以房养老方案第1篇以房养老方案一、背景随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益突出，越来越多的老年人面临养老压力。
为缓解这一压力，充分利用社会资源，国家提出了“以房养老”政策。
本方案旨在为有房产的老年人提供一种合法合规的养老方式，确保其在晚年生活中得到经济支持和生活保障。
二、目标1. 为老年人提供一种可持续的养老资金来源。
2. 确保房产价值得到合理运用，避免财产损失。
3. 保障老年人的居住权益，提高生活质量。
4. 合规合法地开展以房养老业务，维护老年人的合法权益。
三、方案内容1. 资格审查（1）申请人：具有完全民事行为能力的老年人。
（2）申请条件：拥有自有住房，且房产符合以下条件：① 产权清晰，无抵押、无查封；② 位于城镇规划区范围内；③ 房屋结构安全，具备居住条件。
2. 方案设计（1）选择金融机构：与合作金融机构签订以房养老合同，明确双方权利义务。
（2）评估房产价值：委托具有资质的评估机构对房产进行评估，确定贷款额度。
（3）贷款发放：金融机构根据评估结果，为老年人发放贷款。
（4）贷款用途：贷款资金用于支付养老费用，包括但不限于养老院费用、医疗保健、生活照料等。
（5）还款方式：老年人可选择以下还款方式：① 按月还款：每月偿还固定金额；② 按季还款：每季度偿还固定金额；③ 按年还款：每年偿还固定金额；④ 一次性还款：在合同到期时一次性偿还贷款本息。
3. 风险控制（1）设立风险准备金：金融机构按贷款总额的一定比例提取风险准备金，用于应对可能出现的贷款违约风险。
（2）房产抵押：将房产作为抵押物，确保金融机构贷款安全。
（3）合同约定：明确合同期限、还款方式、贷款利率等，确保双方权益。
（4）监管机制：建立健全监管制度，确保以房养老业务的合规合法。
4. 保障措施（1）政策支持：积极争取政府政策支持，降低以房养老业务的税收负担。
（2）法律保障：依法开展业务，确保老年人的合法权益不受侵害。
（3）咨询服务：为老年人提供专业、全面的咨询服务，帮助其了解以房养老政策及相关风险。
“以房养老”模式实行难在哪里？
２ ０ ０ ３ 年 ，时 任 中房集 团董事 长 的孟 晓苏 给 国务 院写 了一 封信 ，建 议建 立 “ 反 向抵 押 贷款 ”的寿险服务 。
这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批 示。之后 ， “ 以房养老”陆续获民政部 、原劳动和社会保
“ 住 房 反 向抵 押 养 老 保 险 ” 对 孤 寡 老 人 来 说 ，是一个不错 的养老选择 。
“ 以房养老保险”１ ０ 年未获批
早已结束 ，与中大 匣基的合作随之终止。她还表 示 ，当年 ，只有少 数几位老人通过此种方式入
住 ，目 前 ，这些老人均已离开 。养老院床位现在
孟晓苏十年前就想做 “ 以房养老”保险 ，它 的专业名称是 “ 住房反向抵押养老保险”。 与靠出租房屋拿租金 、或卖掉房子拿房款养
老不同，老人向保险公司抵押 自己的房子投保 ， 投保后可以继续住在房子里。在世时，每月支取
紧张 ，老人只能以全款支付方式 ， 排队人住。
而中大 叵基公司经营管理部经理薄滢则在近
日 向妨｝ ｆ ｛ 表示，当年 ， “ 养老房屋银行”只在公 司
公主坟片区约五六个门店试行，推行不到半年时 间， 试用的 ＾ 数不至 ． ￣ １ １ ｏ 个。 ‘ 事不了了之。” “ 老人 ｔ Ｌ ， 里有抵触 ，是试点难以推行的主要 原因。”在薄滢看来 ，不少老人舍不得把房子给
法 治 聚焦＼ 热点双察
９ 月１ ３ 日国务院发布的 《 关于加快发展养老服
务业的若干意见 》，７ ０ ０ ０ 字文件 ，有１ ７ 个字最引 押后 亏本 。这 也导致 一些 地方 的试 点进行 不 下去 ，北京是其 中一例 。 ２ ０ ０ ７ 年 ，中大Ｉ 匣基房地产经纪公司开始和北
国内外养老模式的介绍
国内外养老模式的介绍一、国内的养老模式介绍1、居家养老模式：这种养老模式和下文提到的以新加坡和日本为代表的家庭养老类似，都指的是由儿女承担赡养照顾父母的义务，让老人在家里而不是养老机构中安享晚年。
受传统思想的影响，很多老人对养老院或者护理院存在偏见和抗拒心理，他们不愿离开熟悉的生活环境，希望能够与儿女一同生活，这样的老人大多会选择居家养老的方式。
2、居家式社区养老模式：这一养老模式巧妙的将家庭居住和社区上门化服务结合起来。
老人既不用离开熟悉的家庭环境到养老院居住，又可以在儿女无法照顾老人的时候得到社区人员的照顾和陪伴。
这一模式弥补了家庭养老的不足，又让社会资源得到了充足的利用。
3、以房养老模式：很多有房产但无子女的老人，会选择将自己的房产抵押出去，以等量的金额换取养老机构的服务，这种模式称为以房养老模式。
可这种模式在2014年开始试点后效果并不理想，很多老人认为这种养老模式是一种“骗局”。
在“养儿防老”这样传统的养老观念影响下，很多老人始终无法接受“以房养老”。
4、乡村养老模式：相比于大城市的喧嚣，乡村空气更加新鲜、生态环境更加优越、生活成本又低，很多退休人员会选择离开城市到乡村养老。
有一些老人家乡就在农村，本着落叶归根的思想退休后选择回到乡村。
还有一些老人是喜欢贴近大自然，希望能过上养花养草、爬山戏水的生活，所以选择到乡村养老。
二、国外发达国家的养老模式介绍1、CCRC养老社区模式：以美国太阳城为典型代表的CCRC模式是一种新型先进的养老社区模式，在CCRC模式下共将老人分为三种类型：生活能够自理且有独立住所的自理型老人，日常生活需要他人帮助的介助型老人和完全不能自理的介护型老人三种。
根据老人不同的状况提供不同的服务类型，提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。
社区内配备完善的医疗设备和医护人员，还有图书和影音阅览室。
这种新型的养老模式可以使老人在社区中拥有更好的生活条件和生活质量。
2、家庭养老模式：以新加坡和日本为代表的家庭养老模式是一种法律要求孩子必须赡养父母或者长子继承家产的方式。
我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告
我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告一、研究背景我国老龄化趋势明显，养老问题日益突出，以房养老模式逐渐受到关注和推广。
以房养老是指老年人将房屋出售或者租赁给企业或金融机构，获得经济补偿，在享受余年生活的同时也能保证生活质量。
然而，目前以房养老产品在市场上品种较多，价格差距较大，消费者在选择和购买时缺乏相关知识和判断能力，容易陷入误区，引发消费纠纷。
因此，对以房养老产品定价进行研究有着重要的现实意义。
二、研究目的本研究的主要目的是探讨我国以房养老模式的产品定价规律和影响因素，为产品的定价提供依据和参考。
具体而言，研究的目标包括：1. 对我国以房养老的发展历程和现状进行梳理和分析，探索以房养老模式的实现路径和方法。
2. 了解我国以房养老市场的主要参与方和产品特点，探讨其价格形成的基础和规律。
3. 分析以房养老产品定价的内在机制和外部影响因素，建立以房养老产品定价的理论框架。
4. 基于实证数据分析和案例研究，研究以房养老产品定价的实践效果和改进方案，提出优化定价的建议和措施。
三、研究方法本研究采用综合研究方法，包括文献综述法、案例分析法、统计分析法等，以理论分析和实证研究相结合的方式进行。
1. 文献综述法：对现有的国内外以房养老相关文献进行梳理和分析，了解相关理论和实践成果，为本研究提供框架和参考。
2. 案例分析法：选取代表性案例，对市场上已存在的以房养老产品的定价进行分析和评估，研究其价格形成的机制和影响因素。
3. 统计分析法：以问卷调查和实地调查为手段，对消费者、企业和金融机构的态度和行为进行统计和分析，探讨以房养老产品定价的实践效果和改进方案。
四、研究内容与安排本研究拟分为如下几个部分：1. 研究背景与意义：介绍我国老龄化趋势和以房养老模式的基本概念和现状，并阐述本研究的理论意义和实践价值。
2. 理论框架与模型构建：在前期文献综述的基础上，建立以房养老产品定价的理论框架和评价指标体系，并提出相关模型。
“以房养老”政策的发展困境及解决对策
“以房养老”政策的发展困境及解决对策“以房养老”政策是指将老年人的房产资产化，为其提供资金支持，以解决老年人生活养老问题。
在我国老龄化加快的背景下，这一政策在一定程度上解决了老年人的养老难题。
随着“以房养老”政策的推行，也出现了一些困境，需要寻找解决对策。
房屋价格波动带来的风险是影响“以房养老”发展的主要因素之一。
当前房地产市场存在着较大的不确定性，房价的波动在一定程度上影响了老年人通过房产实现资金养老的收益。
为了解决这一问题，可以建立相关的风险管理制度，加强对房地产市场的监管，防范房价波动带来的风险，保障老年人的养老收益。
老年人的房产资产化过程中存在的法律法规不完善也是一个问题。
当前的相关法律法规对于“以房养老”政策的具体操作细则等还存在一定的缺失。
为了解决这一问题，可以加强法律法规的修订和完善，明确相关的规定和程序，提供法律保障。
也需要建立健全相关的机构和管理体系，加强对“以房养老”政策的执行和监督。
老年人的房产资产化过程中还存在信任问题。
老年人对于房产的处置存在一定的犹豫和担忧，担心自己的权益无法得到保障。
解决这一问题的关键在于加强对老年人的宣传和引导，提高他们对“以房养老”政策的认知和信任度。
可以通过开展相关的宣传活动，向老年人普及政策内容，解答疑惑，让他们更加明确自己的选择。
政府在推行“以房养老”政策时也需要注意公平性的问题。
当前，“以房养老”政策在各地的实施还存在一定的差异，有的地方政策更加偏向老年人，而有的地方则偏向于开发商。
为了解决这一问题，政府需要加强对“以房养老”政策的监督，确保政策的公正执行。
也需要加强对老年人的教育，提高他们的维权意识，让他们能够主动维护自己的权益。
为了解决“以房养老”政策的发展困境，可以通过加强对房价波动的风险管理，完善相应的法律法规，加强对老年人的宣传和引导，以及确保政策的公平执行等方式来解决问题。
只有解决了这些问题，才能更好地推动“以房养老”政策的发展，为老年人提供更好的养老保障。
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“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年( 月金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。
2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。
而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。
可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
2.2 住房财产在家庭财产中所占的比重较大,以房养老可以优化家庭的资源,提高其效用国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示:截至2002 年6月底, 城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元,其中家庭金融资产为7.98 万元,家庭财产的34.9%; 房产10.94 万元,占家庭财产的47.9%,在家庭财产构成中比重最高。
推行反向抵押贷款,可以盘活住房这种价值不菲的固定资产,实现个人一生中经济资源的优化配置,切实提高老年人晚年的生活质量。
2.3 传统观念的转变随着社会的发展,传统的社会意识正在弱化,我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强,越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。
在这种情况下,老年人更愿意处理自己的经济事务, 开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。
以房养老模式的出现,允许房屋所有者在保留所有权的前提下,继续居住,以住房作为融资的担保,既保证了物的使用价值的实现,又充分发挥了物的交换价值,扩大了不动产的用途,提高了其效用。
2.4 银行、保险公司等金融机构的利益驱动以房养老模式的出现,不仅便利了贷款消费的老年人,银行等金融机构也能从中获利。
住房反向抵押贷款业务的推出,将是银行贷款体系的一种创新。
由于这种新的贷款形式规模比较大,如果发展起来的话, 对银行将是非常有利的。
同时,由于新的保险品种的开辟, 保险公司也能获得不菲的保费收入,房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益,在巨大的利益面前,银行、保险公司不能不为之心动。
3. 以房养老模式的各种风险及防范3.1 风险以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题,这项贷款的设计理念非常巧妙,但是在实际运作中会遇到很多问题,诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。
3.1.1 长寿风险长寿风险与贷款人的寿命有关,并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。
以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的,当借款人长寿时,其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值,对贷款提供者不利。
相反,当借款人短寿时,在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值,这对借款人不利。
另一方面,借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。
借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。
这就形成了逆向选择,即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。
那么存在逆向选择时,贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命,从而导致贷款数额高于房产价值的风险。
3.1.2 利率风险利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。
在签订以房养老合同时,借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。
当预期利率的变动和实际利率变动不一致时,贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险,要么会面临着借款人提前终止合同的风险。
前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的,而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。
3.1.3 房产价值波动风险房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。
住房产权是以房养老中最重要的抵押品。
以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。
若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率,在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时,贷款提供者就会存在损失。
若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率,借款人要么会提前终止贷款合同,要么会要求分享超额的收益。
3.1.4 道德风险道德风险与住房维护好坏有关。
由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权,借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。
若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护,会导致贷款到期时,房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率,直接造成了贷款提供方的损失。
3.2 风险防范3.2.1 长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中,从而减少逆向选择的危害。
具体操作时,若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时,可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。
这样,相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。
3.2.2 利率风险是不可以分散的对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。
另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品,用该金融产品对冲利率的影响。
3.2.3 道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。
若该住房状态未达到合同中规定的要求,贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。
通过这种方式可督促借款人妥善维护住房,减少道德风险发生的几率。
3.2.4 住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的由于以房养老的抵押物只是住房产权,对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。
住房价值波动风险可通过两种方式来减少:一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别;二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。
具体说来,可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包,并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。
4. 国内现行“以房养老”模式4.1 南京模式2005 年4 月,南京汤山留园公寓开展“给我房子,替你养老”的业务。
该项业务规定:拥有60 平方米以上产权房、年满60 岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人,可将房产抵押给老年公寓,然后入住老年公寓。
老年公寓在老人有生之年将其房屋出租,若房租高于老年公寓收费标准,超出部分由老人自由支配。
老人去世后,老年公寓可将老人房屋卖掉,房款归老年公寓所有。
南京模式的实质是个人房产抵押贷款,它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。
规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”,并且“住房面积60 平方米以上”。
其次,汤山留园公寓属于民营机构,难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求,而且公信力低,不能保证业务参与者的利益。
况且“以房养老”作为新型养老模式,还处于探索阶段,其本身就具有很多不确定因素。
因此,老人不敢把房产交由民营机构打理。
但南京模式也有其优势。
其规定,老人将房屋抵押给老年公寓后,老人在世期间,老年公寓只能采取出租的方式收取租金,不能出售老人的房屋,只有老人过世之后才能将房屋出售。
这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。
在老人在世期间采取房屋出租的方式,避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。
4.2 上海模式2007 年6 月,上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。
该项目规定: 65 岁以上的老年人,可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易,交易完成后,老人一次性收取房款,同时公积金管理中心再将房屋返租给老人,双方约定租期,租金与市场价等同。
上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。
但据了解,“以房养老”在上海实际上已被叫停。
项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。
老人都希望晚年能够安定平和,而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境。
因此,对上海模式,大多数老人不能接受。
但不可否认的是,上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征,这是上海模式的亮点。
此外,上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位,该项目由它主导具有较强的公信力。
4.3 北京模式2007 年10 月,中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。
该项目规定:60 岁以上老人只要向养老机构提出养老需求,公司将原住房进行出租,老人入住养老服务中心,所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用,房屋产权不变更。
北京模式的实质是委托租赁,它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式,是以盈利为目的的商业活动。
据悉,“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。
但是北京模式也有可取之处。
首先,作为商业运作模式,“养老房屋银行”业务的宣传效果非常到位,成功引起市民的广泛关注,为“以房养老”项目推行奠定了基础。
其次,北京模式强调房屋产权不变更,这符合我国的传统价值观念,更容易被老人接受,也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。
4.4 杭州模式杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。
一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租；二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售；三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门；四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。