“以房养老”模式研究(二)
“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例
４２０ ｍｉｌｌｉｏｎ，ｒｅｐｒｅｓｅｎｔｉｎｇ ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｂｙ ｔｈｅ ｙｅａｒ ２０５０ ｔｈｅ ｅｌｄｅｒｌｙ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｒｅａｃｈ
ａ
ｔｏｔａｌ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｎｅａｒ １／４，ｗｈｉｌｅ
Ｂｅｉｊ ｉｎｇ，Ｓｈａｎｇｈａｉ
ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｂｉｇ ｃｉｔｉｅｓ ｉｓ
”Ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ｅｎｄｏｗｍｅｎｔ”ｉｎ Ｂｒｉｔａｉｎ，ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ Ｓｔａｔｅｓ ａｎｄ ｏｔｈｅｒ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
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ｐｒｏｄｕｃｔｓ，”ｔｏ ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
ｅｘｐｅｃｔｅｄ ｔｈａｔ ｔｈｉｓ ｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎ ｗｉｌｌ ｂｅ ｕｐ ｔｏ ３５％，ｔｈｅ ａｇｉｎｇ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｐｏｐｕｌａｔｉｏｎ ｔｈａｎ ｔｈｅ Ｕｎｉｔｅｄ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
Ｋｉｎｇｄｏｍ，Ｆｒａｎｃｅ，Ｇｅｒｍａｎｙ，Ｉｔａｌｙ，Ｊａｐａｎ，５ ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
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ｆｏｒ ｏｌｄ－ａｇｅ
ｓｅｃｕｒｉｔｙ．”Ｔｏ
ｔｈｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ
２
和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对 ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行 ＥＨＡＭ模式进行理论储备。 通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到 市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功 能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧 张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激 内需，形成国民经济增长的新动力。 目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色， 从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非 常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房 地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在 公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养 老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式 和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新 的利益增长点。 在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修 订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老 模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。
以房养老
浅析以房养老中图分类号：f840 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。
但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。
本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。
关键词以房养老反向抵押贷款养老保险所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。
“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。
该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。
一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。
例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。
在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。
利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。
因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。
（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。
生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。
在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。
出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。
中国“以房养老”研究综述
中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。
在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。
房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。
房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。
在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。
在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。
老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。
此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。
老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。
房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。
当借款人去世后，房子归保险公司所有。
该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。
这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。
无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。
总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。
我国实施“以房养老”的障碍及对策研究
刘 降斌 潘兴坤 哈 尔滨商业 大学 黑龙江 哈 尔滨
１ ５ ０ ０ ２ ８
【 摘 要】近年来，养老保 障问题 成为困扰我 国经 济健康发展和居 民生活质 量提高的一大难题 。２ ０ １ ３ 年 ９月 １ ３日，国务院印发 《 关于加快发展养 老服务业的若干意见》 ，“ 以房养老”试点被提上 日 程。一时 间，“ 以房养老”成为公众议 论的焦点。就 中国而言，这一模 式面临很 多障碍 ：适用主 体范 围小、相 关法律 不完善甚至缺 失、房地产市场不健全 、金融机构热情不 高、传统观念 的束缚等 。本文在分析 这些问题 的基础上 ， 从政府 、金融
目前 ，我国养老主要有三个途径 ： 子女赡养、退休金和社保金。然 而，对于世界老年人 口唯一过亿 的中国来说 ， 这些远远不够 。“ ４ ＋ ２ ＋ １ ”
在技术上 ， 房地产评估 、 老人预期寿命等技术层面 的问题 的确存在 ； 在法律上 ， 金融机构不得混业经营 ，保险公 司不得从事贷款业务；在房
滨商业大学博士科研 启动项 目（ １ ３ Ｄ Ｗ ０ １ ９ ） ； 黑龙江省 哲学社会科学研究
规划重 点项 目项 目 （ １ ３ ｂ Ｏ Ｏ １ ） 。
２ ０ １ ３・ ２ ２
中国电子商务 ２ ５ ３
政府应该增加对市场的监管力度 ，特别是房地产市场 。严禁囤地 、
２ ０ ０ ６年 ，“ 以房 自助养老”试行上海 ，他们 的操作方法是 ：６ ５岁以
上 的老人把拥有产权 的住房卖给上海市住房公积金管理 中心 ，产权过户 后 ，老人可一次性拿到房款。然后 ，双方签订返祖协议 ，双方约定租金
和租期。老人除了一次性付清房租 ，不需要再缴纳任何费用。 但是 ， 由于要求老人一次付清房租和房屋未来价值的不确定等原因，
以房养老：农民养老新模式探讨
人房产。 贷款期间， 借款者继续拥有居住
权， 直至死亡 ， 这样可以避免老年人离开
３ 农 民住 房 交 易市场的 建立 。 房 ． 住
过程 ， 必须 要有一个 完善 的市场 体系 。 农 村房地 产市场 目前几乎还 是一片 空白 ， 建
自己生活多年 的居所 而难 以维持原来的 生活模 式。 贷款额 度要视 借款者年龄 、
在全 面调 是 ０ ％一 ｌ＿ 届 时， ７ ７ ％， 中国农 村将进入 因素 。目前 可行 的操 作办 法是 ，
一
３ 建立 具 体 操 作 规 则 。 自愿 申 ． 对 请住房反抵 押贷款 业务的农 民， 其年龄
建议限制在 ６ ２岁以上， 同时必须拥有私
个 老龄化的社会 。 另—方面 ， 随着 经济 查 的基 础上 ， 制定一 个比较详细 的参考标
的发展 ， 村人 口跨 地 区或 者城 乡迁 移 准 。 具体评估 时， 农 在 可以从 评估 标 的物 的 的 速度 和规 模也 在不 断提 高 ， 而迁 移者 结构 、 材料 、 艺 、 能、 理位 置、 工 功 地 面积 大 多数是 青壮 年 ， 在一 定程 度 上又加 等方面 ， 这 对照标准 ， 确定其参 考价 值。 速 了农 村人 口的老 龄化 ， 所有这 些 情 况
庭 规 模的 缩小 ， 一步 弱化 了家 庭 的养 进
行此项 业务之初应借鉴 国外成 功经 验，
建 立 以银 行 、 险机 构 为主 ， 障部 门 保 保
２ 农 民房屋资产 的 价值 评 估 。 ． 资产 购 建 过程 中发 生 的成 本费 用为基 础进 行
为辅 ， 其他中介机 构 （ 如会 计事务所、 律 师 事务所 等 ） 极参 与的经 营模 式 ， 积 待 市场 成熟 之 后 再允许 各种 金 融机 构 单
以房养老模式
“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年( 月金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。
2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。
而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。
可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式
四 构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我 国不具备大规模推行 “ 以房养 老”的社会条件 ， 但社 会各 方已积极投入 到反 向抵押贷款的建设当 中。借鉴美国的成 功 经验 ， 综合考虑各方 面因素 ， 以政府为主导 ， 金融机构为运作主体 的模式应当是我国政府的适当选择。 政府 可 以尝 试和 商业银 行及 保 险公司合 作 ， 开展 “ 以房养 老”新试点。政府 一方面在 政策、法规方面给予相应的支持 ， 一 方面政府 也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识 ， 让居 民 全面认识 “ 以房养老”的 内涵 ， 这有 利于兼顾效率和公平 ， 提高贷 款水平和质量 ， 更好地 实现服务于民的 目标 。与此同时， 金融机构
限定方面 ， 政府部 门缺乏金融人才的引进 ， 这会增加借贷双方的负 担， 政府承保的风险增大 ， 最终造成难 以为继的被动局面。 （ 二） 银行 银行主办住 房反 向抵 押业务 的优势主要体 现在银行 雄厚 的 资金支持方 面 ， 由于银 行有大量 长期且稳定 的现金流入 ， 而且 长 期从事房地产方 面的金融 投资 活动 ， 因而银行承办住房反 向抵押 贷款有 着得天独厚 的优势 。但 银行的储蓄存 款多数是 活期或短 期 固定存 款 ， 这和 住房反 向抵押贷 款要 求 的长期资 金支持 不 匹 配， 势必会导致 “ 短存长贷”问题 的出现。 （ 三） 保险公司 保险公司资产规模和流动性 方面 的优势可以保 障住房反 向抵 押贷款的 良好运作 ， 住房反向抵押贷款业务期限长 ， 而且需要长期大 量的资金支持， 保险公司的资金实力能够满足其要求， 而且保险公司 在产 品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。 但我 国保 险公 司承办住房反 向抵押贷款面临着一些障碍 ， 其 中最大的阻碍就是我 国的保险公司 尚不具备发放贷款的功能 ， 这 会 阻碍 其反 向贷款业 务的拓展 。而且保险公司 制定贷款条 目时 会考虑盈利 因素 ， 因而成 本较高 ， 业务规模较小 ， 这也不利于住 房 反 向抵押贷款 的发展 。
“以房养老”的民法分析
中图分类号：d9文献标识码：a文章编号：16723198（2015）190177021 “以房养老”的含义“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。
在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。
主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。
在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。
“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。
老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。
这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。
通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。
在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。
近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。
2 “以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。
住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。
住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。
借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。
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“以房养老”模式研究（二）
1、以下哪项不是“以房养老”模式宣传口号？（）（单选题）
A 、 60岁前人养房，60岁后房养人
B 、 60岁前抵押贷款买房，长期生活居住
C 、 60岁后反向抵押贷款，晚年用房养老
D 、 60岁后卖房投资，晚年用票子养老
我的答案：D 正确答案：D
2、“以房养老”的功用不包括（）。
（单选题）
A 、 养老保障
B 、 房产交易量减少
C 、 国民经济有了新增长点
D 、 金融保险产品、业绩、利润新增加点
我的答案：B 正确答案：B
3、传统社会长期流传，目前仍需要大力发扬的是哪种养老方式？（单选题）
A 、 养儿防老
B 、 储蓄保险养老
C 、 以房养老
D 、 售房养老
我的答案：A 正确答案：A
4、“以房养老”基本宗旨是将来人身故后遗留房产的巨大余值，用一定的金融保险机制提前变现套现，取得一笔稳定持续可靠的终身现金流入，用来养度老人余生。
（）（判断题）
我的答案： √ 正确答案： √
5、节约型经济会使人们之间的感情伦理变淡。
（）（判断题）
我的答案： √ 正确答案： √。