“以房养老”模式研究(二)

“以房养老”的EHAM模式研究——以“汤山留园老年公寓”为例

４２０ｍｉｌｌｉｏｎ，ｒｅｐｒｅｓｅｎｔｉｎｇｅｘｐｅｃｔｅｄｂｙｔｈｅｙｅａｒ２０５０ｔｈｅｅｌｄｅｒｌｙｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｗｉｌｌｒｅａｃｈ
ａ
ｔｏｔａｌｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｏｆｎｅａｒ１／４，ｗｈｉｌｅ
Ｂｅｉｊｉｎｇ，Ｓｈａｎｇｈａｉ
ａｎｄｏｔｈｅｒｂｉｇｃｉｔｉｅｓｉｓ
”ＴｏｔｈｅＨｏｕｓｉｎｇＥｎｄｏｗｍｅｎｔ”ｉｎＢｒｉｔａｉｎ，ｔｈｅＵｎｉｔｅｄＳｔａｔｅｓａｎｄｏｔｈｅｒｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
ｉＳ
ａ
ｋｉｎｄｏｆｓｏｐｈｉｓｔｉｃａｔｅｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅ
ｆｉｎａｎｃｉａｌ
ｐｒｏｄｕｃｔｓ，”ｔｏｔｈｅＨｏｕｓｉｎｇ
ｅｘｐｅｃｔｅｄｔｈａｔｔｈｉｓｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎｗｉｌｌｂｅｕｐｔｏ３５％，ｔｈｅａｇｉｎｇＣｈｉｎｅｓｅｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｔｈａｎｔｈｅＵｎｉｔｅｄｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
Ｋｉｎｇｄｏｍ，Ｆｒａｎｃｅ，Ｇｅｒｍａｎｙ，Ｉｔａｌｙ，Ｊａｐａｎ，５ｃｏｕｎｔｒｉｅｓ
ｏｆｔｈｅｔｏｔａｌｐｏｐｕｌａｔｉｏｎｉｎ
ｗｉｌｌｂｅｔｈｅｖａｌｕｅｏｆｉｔｓｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ
ｍｏｂｉｌｉｔｙ，ａｎｄｈａｖｅｄｅｍａｎｄ
ａ
ｐｒｅｍｉｕｍ—ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｔｏａｄｄｒｅｓｓ
ｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｃｏｎｃｅｒｎｓ，ｔｏｍｅｅｔｔｈｅｉｒ
ｆｏｒｏｌｄ－ａｇｅ
ｓｅｃｕｒｉｔｙ．”Ｔｏ
ｔｈｅＨｏｕｓｉｎｇ
２
和具体流程，分析其目标市场定位，规划资金流向，论述房地产市场因素对ＥＨＡＭ模式影响，以及ＥＨＡＭ模式的风险控制和存在的缺失，为将来推行ＥＨＡＭ模式进行理论储备。通过“以房养老＂的ＥＨＡＭ业务模式，将老年人异地搬迁，从城市移居到市郊周边镇域的老年公寓集中养老，不但可以享受质优价廉的服务和适宜的功能，而且节约生活费用，同时增加了“二手房”的供应量，以缓解城市住房紧张的供给状况，促进房地产市场的健康发展，从而激活房地产交易市场，刺激内需，形成国民经济增长的新动力。目前房地产市场竞争日趋激烈，各房地产公司都在寻求差异化经营特色，从而做大做强，以形成竞争优势和规模优势。但是由于房地产市场的地域性非常强，如何将自身优势复制到异地项目中，却是一个难题。ＥＨＡＭ模式对于房地产市场的意义在于，将养老与住房联系起来，均衡房地产公司业务组合，在公司战略层面上避免由于单一业务而带来的房地产行业周期性风险，而开发养老公寓可以获得稳定的、长远的现金收入。通过ＥＨＡＭ模式，创新经营模式和业务组合，有效盘活老年人住房，为房地产行业提供一个新的业务模式，新的利益增长点。在ＥＨＡＭ模式研究中，尚需加强对相应制度法规的制定和不适用法规的修订；金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；养老公寓的建设运营；养老模式与遗产继承观念的转变和运营方式进行深入研究。

以房养老

浅析以房养老中图分类号：f840 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01摘要反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。

但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。

本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。

关键词以房养老反向抵押贷款养老保险所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。

“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。

该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。

一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。

例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。

在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。

利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。

因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。

（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。

生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。

在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。

出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。

中国“以房养老”研究综述

中国“以房养老”研究综述“以房养老”是指老年人将住房抵押贷款，以此获得借款，并通过月度分期支付利息和本金，最终在一定期限内还款，从而获得租金或一笔巨额支付，以养老保障。

在中国，“以房养老”模式逐渐成为一种趋势，因为随着老龄化的加剧，传统养老方式面临诸多问题，如低福利、垂垂老病、垂垂失能、垂垂无力养老等。

房屋是中国人重要的财产，老年人往往拥有大量的房产，无退休金收入的情况下，房屋抵押养老是一种灵活、便捷的养老方式。

房屋抵押是一种借贷方式，主要是抵押房屋获得贷款，居民户的房屋, 以及公寓、厂房等不动产均可入押，贷款标准最高不超过房产评估价格的50%。

在抵押房屋的同时，允许贷款人在房产还款前拥有房屋使用权，用租金支付贷款利息和本金，直至还款结束。

在中国，房屋养老有两种模式，一是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”；另一种是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”。

老年人逆购房屋养老模式是将房余价值化，通过债券市场融资，以租赁、分红等方式反哺老人的养老生活。

此种养老方式贷款方为银行，利率较低，而房屋租金类的回报则由基金公司来完成。

老年人则成为了“租客”，但其实房屋抵押贷款的本质是与银行抵押，老年人此时成为了借款人。

房屋反向抵押养老保险是指老年人将房屋反向抵押给保险公司作为养老保障金的抵押物，保险公司向老年人提供养老金，通过月缴保费的方式实现。

当借款人去世后，房子归保险公司所有。

该模式主要有两种形式，一种是按照散客投保的形式，而另一种是集合投资形式，即大量房主说彼此之间互相担保，向基金会投保，由其来制定保险合同。

这一方式需要提供保险保障，但相比较下，其利率也较高。

无论是房屋反向抵押养老保险还是老年人逆购房屋养老，两种方式均不能保证全部免费，但应该说，如果老人房屋估价足够高，两种方式均可以获得不小的收益。

总之，以房养老模式在中国尚处于发展初期，无论是基于产权交易模式的“老年人逆购房屋养老”还是基于保险模式的“房屋反向抵押养老保险”，均需要金融机构和政府进行监管，确保养老金的兑付，并保障老年人权益，从而能够实现老龄事业的可持续发展。

我国实施“以房养老”的障碍及对策研究

我国实施 “ 以房养老 ”的障碍及对策研究
刘降斌潘兴坤哈尔滨商业大学黑龙江哈尔滨
１５００２８
【摘要】近年来，养老保障问题成为困扰我国经济健康发展和居民生活质量提高的一大难题。２０１３年９月１３日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“ 以房养老”试点被提上日程。一时间，“ 以房养老”成为公众议论的焦点。就中国而言，这一模式面临很多障碍：适用主体范围小、相关法律不完善甚至缺失、房地产市场不健全、金融机构热情不高、传统观念的束缚等。本文在分析这些问题的基础上，从政府、金融
目前，我国养老主要有三个途径：子女赡养、退休金和社保金。然而，对于世界老年人口唯一过亿的中国来说，这些远远不够。“ ４＋２＋１ ”
在技术上，房地产评估、老人预期寿命等技术层面的问题的确存在；在法律上，金融机构不得混业经营，保险公司不得从事贷款业务；在房
滨商业大学博士科研启动项目（１３ＤＷ０１９）；黑龙江省哲学社会科学研究
规划重点项目项目（１３ｂＯＯ１）。
２０１３・２２
中国电子商务２５３
政府应该增加对市场的监管力度，特别是房地产市场。严禁囤地、
２００６年，“ 以房自助养老”试行上海，他们的操作方法是：６５岁以
上的老人把拥有产权的住房卖给上海市住房公积金管理中心，产权过户后，老人可一次性拿到房款。然后，双方签订返祖协议，双方约定租金
和租期。老人除了一次性付清房租，不需要再缴纳任何费用。但是，由于要求老人一次付清房租和房屋未来价值的不确定等原因，

以房养老：农民养老新模式探讨

个突出的问题。
人房产。贷款期间，借款者继续拥有居住
权，直至死亡，这样可以避免老年人离开
３农民住房交易市场的建立。房．住
过程，必须要有一个完善的市场体系。农村房地产市场目前几乎还是一片空白，建
自己生活多年的居所而难以维持原来的生活模式。贷款额度要视借款者年龄、
在全面调是０％一ｌ＿届时，７７％，中国农村将进入因素。目前可行的操作办法是，
一
３建立具体操作规则。自愿申．对请住房反抵押贷款业务的农民，其年龄
建议限制在６２岁以上，同时必须拥有私
个老龄化的社会。另—方面，随着经济查的基础上，制定一个比较详细的参考标
的发展，村人口跨地区或者城乡迁移准。具体评估时，农在可以从评估标的物的的速度和规模也在不断提高，而迁移者结构、材料、艺、能、理位置、工功地面积大多数是青壮年，在一定程度上又加等方面，这对照标准，确定其参考价值。速了农村人口的老龄化，所有这些情况
庭规模的缩小，一步弱化了家庭的养进
行此项业务之初应借鉴国外成功经验，
建立以银行、险机构为主，障部门保保
２农民房屋资产的价值评估。．资产购建过程中发生的成本费用为基础进行
为辅，其他中介机构（如会计事务所、律师事务所等）极参与的经营模式，积待市场成熟之后再允许各种金融机构单

以房养老模式

“以房养老”模式1. 以房养老模式以房养老( HECM , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。

它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。

借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。

当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

即“抵押房产、领取年( 月金”。

因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

2. 以房养老模式在中国的可行性分析2.1 有可观的市场前景据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。

2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。

而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。

可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。

浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式

四构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我国不具备大规模推行 “ 以房养老”的社会条件，但社会各方已积极投入到反向抵押贷款的建设当中。借鉴美国的成功经验，综合考虑各方面因素，以政府为主导，金融机构为运作主体的模式应当是我国政府的适当选择。政府可以尝试和商业银行及保险公司合作，开展 “ 以房养老”新试点。政府一方面在政策、法规方面给予相应的支持，一方面政府也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识，让居民全面认识 “ 以房养老”的内涵，这有利于兼顾效率和公平，提高贷款水平和质量，更好地实现服务于民的目标。与此同时，金融机构
限定方面，政府部门缺乏金融人才的引进，这会增加借贷双方的负担，政府承保的风险增大，最终造成难以为继的被动局面。（二）银行银行主办住房反向抵押业务的优势主要体现在银行雄厚的资金支持方面，由于银行有大量长期且稳定的现金流入，而且长期从事房地产方面的金融投资活动，因而银行承办住房反向抵押贷款有着得天独厚的优势。但银行的储蓄存款多数是活期或短期固定存款，这和住房反向抵押贷款要求的长期资金支持不匹配，势必会导致 “ 短存长贷”问题的出现。（三）保险公司保险公司资产规模和流动性方面的优势可以保障住房反向抵押贷款的良好运作，住房反向抵押贷款业务期限长，而且需要长期大量的资金支持，保险公司的资金实力能够满足其要求，而且保险公司在产品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。但我国保险公司承办住房反向抵押贷款面临着一些障碍，其中最大的阻碍就是我国的保险公司尚不具备发放贷款的功能，这会阻碍其反向贷款业务的拓展。而且保险公司制定贷款条目时会考虑盈利因素，因而成本较高，业务规模较小，这也不利于住房反向抵押贷款的发展。

“以房养老”的民法分析

中图分类号：d9文献标识码：a文章编号：16723198（2015）190177021 “以房养老”的含义“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。

在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，已经约有300万老年人因此脱离贫困。

主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。

在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。

“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。

老年人在有生之年无需还款给金融机构，只在死亡后以其房屋价值担保债务的清偿。

这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老，老人的贫困率有所降低。

在我国，由于目前60周岁以上的老人多数是经历过计划经济时代的，无论城市居民还是农村居民经济能力都有限，空巢现象也愈显严重，所以在社会保障、家庭养老之外我们需要完善新的金融产品缓解现代社会所面临的养老压力――“以房养老”制度。

近年来，社会各界也提高了对“以房养老”制度的关注，但是由于目前我国金融市场不成熟，房地产市场波动较大，相关法律法规不健全，使得这一制度不能在我国较好的适用。

2 “以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。

住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。

住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。

借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要有一定的经济能力没有被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。

旅居养老研究：以租养老的房屋租赁模式分析

旅居养老研究：以租养老的房屋租赁模式分析1. 引言随着我国社会经济的快速发展，老龄化问题日益严重。

据统计数据显示，截至2020年底，我国60岁及以上人口已达2.64亿，占总人口的18.7%。

预计到2035年，我国老年人口将达到3亿左右。

在人口老龄化背景下，旅居养老作为一种新型养老模式应运而生，并逐渐受到广泛关注。

本文将重点探讨以租养老的房屋租赁模式，分析其在我国旅居养老领域的应用和发展前景。

2. 旅居养老与以租养老2.1 旅居养老旅居养老是指老年人根据季节、气候、兴趣等因素，选择在不同地区居住养老的一种方式。

相较于传统养老模式，旅居养老具有更高的生活品质和更多样化的养老服务。

这种模式可以让老年人在享受美好风景的同时，体验当地的文化、娱乐和休闲活动，提高生活满意度。

2.2 以租养老以租养老是指老年人通过租赁房屋的方式，实现养老需求。

在这种模式下，老年人可以根据自己的需求和喜好，选择合适的租赁房屋，享受便捷的养老服务。

以租养老的房屋租赁模式具有灵活性高、投资风险低、适应性强等特点。

3. 以租养老的房屋租赁模式分析3.1 市场现状近年来，我国旅居养老市场迅速发展，以租养老的房屋租赁需求不断增长。

根据相关数据显示，2019年我国旅居养老市场规模已达1000亿元，预计到2025年，该市场规模将达到3000亿元。

在市场需求的推动下，越来越多的房地产企业和养老机构涉足该领域，推出各类租赁养老产品。

3.2 优势分析以租养老的房屋租赁模式具有以下优势：1. 灵活性高：老年人可以根据个人需求和喜好，选择合适的租赁房屋，随时调整居住地。

2. 投资风险低：与购买房产相比，租赁房屋无需承担高额的购房成本，降低了投资风险。

3. 适应性强：租赁房屋通常具备较好的设施和养老服务，能满足老年人多样化的养老需求。

4. 减轻子女负担：以租养老模式有助于减轻子女在养老方面的经济和照顾压力。

3.3 挑战与对策1. 房源供给不足：针对旅居养老需求的租赁房屋供应量尚无法满足市场需求，亟待加强房源供给。

我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告

我国以房养老模式的产品定价研究的开题报告一、研究背景我国老龄化趋势明显，养老问题日益突出，以房养老模式逐渐受到关注和推广。

以房养老是指老年人将房屋出售或者租赁给企业或金融机构，获得经济补偿，在享受余年生活的同时也能保证生活质量。

然而，目前以房养老产品在市场上品种较多，价格差距较大，消费者在选择和购买时缺乏相关知识和判断能力，容易陷入误区，引发消费纠纷。

因此，对以房养老产品定价进行研究有着重要的现实意义。

二、研究目的本研究的主要目的是探讨我国以房养老模式的产品定价规律和影响因素，为产品的定价提供依据和参考。

具体而言，研究的目标包括：1. 对我国以房养老的发展历程和现状进行梳理和分析，探索以房养老模式的实现路径和方法。

2. 了解我国以房养老市场的主要参与方和产品特点，探讨其价格形成的基础和规律。

3. 分析以房养老产品定价的内在机制和外部影响因素，建立以房养老产品定价的理论框架。

4. 基于实证数据分析和案例研究，研究以房养老产品定价的实践效果和改进方案，提出优化定价的建议和措施。

三、研究方法本研究采用综合研究方法，包括文献综述法、案例分析法、统计分析法等，以理论分析和实证研究相结合的方式进行。

1. 文献综述法：对现有的国内外以房养老相关文献进行梳理和分析，了解相关理论和实践成果，为本研究提供框架和参考。

2. 案例分析法：选取代表性案例，对市场上已存在的以房养老产品的定价进行分析和评估，研究其价格形成的机制和影响因素。

3. 统计分析法：以问卷调查和实地调查为手段，对消费者、企业和金融机构的态度和行为进行统计和分析，探讨以房养老产品定价的实践效果和改进方案。

四、研究内容与安排本研究拟分为如下几个部分：1. 研究背景与意义：介绍我国老龄化趋势和以房养老模式的基本概念和现状，并阐述本研究的理论意义和实践价值。

2. 理论框架与模型构建：在前期文献综述的基础上，建立以房养老产品定价的理论框架和评价指标体系，并提出相关模型。

基于居住权的“以房养老”模式研究

基于居住权的“以房养老”模式研究
李慧英;曾科
【期刊名称】《长沙大学学报》
【年(卷),期】2024(38)1
【摘要】随着我国老龄化程度加深,养老问题在法学领域引发强烈关注。

出卖房屋、住房反向抵押、出租房屋等是传统的“以房养老”模式。

《中华人民共和国民法典》中关于居住权制度的规定,为维护老人居住权益、拓宽养老金来源、创新“以房养老”模式提供了基本保障。

传统居住权“以房养老”模式借鉴空虚所有权交易,存
在着易侵害老年人居住权益和背离现行法律规定的弊端,落实难度较大。

可创设不
同类型的转移居住权式“以房养老”模式,使其既契合我国法律的规定,又符合我国
老年人产权观念。

新型“以房养老”模式仍存在若干风险,需全方位做好风险防控。

【总页数】6页(P68-73)
【作者】李慧英;曾科
【作者单位】河北地质大学法政学院
【正文语种】中文
【中图分类】D923;D669.6
【相关文献】
1.论我国养老服务业之市场化运行模式及其规范——基于公建民营、民办公助和以房养老等模式的法律分析与探讨
2.以房养老模式在我国发展的思考——基于武汉
市城市居民以房养老状况的分析3.论居住权制度的养老功能--以“以房养老”模式
的推行为视角4.以房养老模式在我国的可行性分析——基于武汉市城市居民以房养老状况的思考5.基于售后回租并融合居住权制度的商业保险型“以房养老”探究
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

国家开放大学《社会保障学(本)》形考任务1-4参考答案

国家开放大学《社会保障学（本）》形考任务1-4参考答案形考任务1（占形考总分的20%）思考题：请你谈谈2015年的两会在退休、养老、就医等社会保障方面有什么政策变化?对你的生活有何影响?（形成书面作业，字数为300---500字）参考答案：全国人大代表、山西省太原市金刚里社区民警杨蓉接受中新社记者采访时表示，建议推进社区智慧养老平台建设，建立健康养老数据标准体系，将健康数据与养老数据融合互通，形成统一信息资源库。

通过建立一个信息数据平台，把社区的一些养老人员的健康数据、养老数据、养老服务模式、养老机构的资源整合到一个平台上，为老年人能够提供一个多元化的、针对性强的、精准的一个服务，让他们通过这个平台能感受到大数据给他们带来的养老服务方面的一个多元和变化，能够提升他们的生活品质。

（1）保障养老金按时足额发放，实现企业养老保险基金省级统收统支。

（2）实施积极应对人口老龄化国家战略，以“一老一小”为重点完善人口服务体系，推动实现适度生育水平，逐步延迟法定退休年龄。

健全多层次社会保障体系，基本养老保险参保率提高到95%，优化社会救助和慈善制度。

（3）加强基本民生保障。

提高退休人员基本养老金、优抚对象抚恤和生活补助标准。

推进养老保险全国统筹，规范发展第三支柱养老保险。

完善全国统一的社会保险公共服务平台。

（4）发展社区养老、托幼、用餐、保洁等多样化服务，加强配套设施建设，实施更优惠政策，让社区生活更加便利。

完善传统服务保障措施，为老年人等群体提供更周全更贴心的服务。

推进智能化服务要适应老年人需求，并做到不让智能工具给老年人日常生活造成障碍。

形考任务2（占形考总分的20%）思考题：相信大家都听说过美国老太和中国老太在天堂对话的故事的新版本。

美国老太太对中国老太说：昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。

原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。

探究以房养老的可行性

４中国推行倒按揭模式的难点
４．１很多老人的房产产权不清晰
中国在住房制度改革前，很多事业单位和国有企业为职工提供住房，但是职Ｔ并不拥有这种 “ 公房”的产权，而只有使用权。当年这批政策福利分房的国企职Ｔ目前都已经步入老年。虽然部分老人后来通过补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳了有关税费后，获得了房屋的个人产权，但是很多当地政府或原有单位对这种福利性房屋的再上市交易套上了附加条件，影响了这类房屋的上市交易。这类房屋如果参与到倒按揭模式中，这些再交易的附加条件可能导致地产权纠纷或法律隐患，将成为金融机构无法评估或接受的因素；
及良好的政策预期大大促进了新型机构养老产业的发展，这些新型机构养老一般由民营企业或社会力量投资，品质较高，投资大，因而收费较高。另一方面， “ 未富先老”是我国老龄化社会的一个显著特征，新型机构养老的收费标准大大超过了绝大多数老年人的养老金收入水平，尤其是一些所谓的高端养老社区，投资者为了快速回笼资
社会观察
探究以房养老的可行性
彭吉红
（中国人民大学，北京１００８７２）
摘
要：随着新型机构养老产业的快速发展，以房养老近几年来逐渐被社会所关注。本人从中圈目前的土地制度、房屋产权制度、房地产市场的
背景下，结合笔者调研老年客户对以房养老看法的研究成果，试图探究以房养老的模式是否可行，并对如何设计以房养老的模式提出了意见和建议。

我国“以房养老”运作模式选择

待老人去世后，主办机构获得房屋产权并出售以回收成本、实现盈利。我国对于这一模式虽有较多研究，但至今未能实践，根付养老金，老人则按照当地廉租房租金标准支付房租。待老人去世后，老人的继承人可以按照协议利率偿还剩余欠款以保有房产继承权，也可以直接将房屋交给保险公司或社保中
我国“ 以房养老” 运作模式选择
陈鹏军
的金融机构以政策性业务的形式开办住房反向抵押贷款业务。而自由的房屋赎回权则表现在老人去世后，其继承人可以选择放弃房屋产权以抵消债务，也可以选择偿还债务并继承房屋
心用于抵偿剩余债务。政府担保的作用在于，当老人去世后以房屋直接抵债时，保证保险公司或社保中心能够获得最低成本补偿，即政府以财政资金为亏损进行兜
大及传统观念的束缚。其中的风险来自两个
锯所研宪每考２０１４年第６期（总第２５６６期）
就业与社会保障
办民营的方式来承担最终的资产风险。可以由
政府专门成立一家政策性的住房反向抵押贷款
公司（属于政策性金融机构），或者委托有资质

我国“以房养老”非金融操作模式创新

有发生房屋子女不购买就无人购买的现
民政部表示，鼓励各地探索 “ 以房养老 ” 等
养老新模式。我国自２０００年起就已进入老龄化社
象。反购只是个案。任何国家都没有将反
反向抵押贷款本质上是一个反向的按
会。２０００年，我国６０岁以上老年人口已达到１．３亿，占总人Ｅｌ比例为１０．２６％；６５岁以上人口超过９４００万，占总人口的７％以上。当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自
现实生活中，老人给子孙留遗产的传
，也叫住房反向抵押，指
统观念，让 “ 以房养老”实施起来难度加
大。老人去世后，子女要反购房屋。如果
别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公
共部门的维修、电梯、房屋的折旧等。如
己的房屋，发愁的是如何赡养父母。
购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要
形式，房屋可以进入二级市场拍卖出售。
（二）中国的房屋７０年使用权问题
揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下，中国三四线城市往往不具备这个条件，所以以房养老可能只有在一二线城市考虑。一二线城市中，保险公司对公寓 “ 以房养老” 有很多顾虑，也有很多限制，其实它的市场空间没有想象

“以房养老”在我国推行的阻碍及模式探讨

引入这一新型养老方式将近十年，受到传统观念制约，加之金融市场不完善， “以房养老 ” 在我国无法发展。而美国的经验启示我们，我国应坚持探索出适合中国国情的 “以房养老 ” 模式。
目前， “以房养老 ” 在国外已比较成熟，美国最具代表性。
度低、民间机构的运营等因素也是导致 “以房养老 ”无法正常开
展的原因。
美国是在２Ｏ世纪６Ｏ年代开展此业务的，前期发展缓慢，经过三十年的探索和研究， “以房养老 ”业务已经在美国发展起来。我国
【摘要】我国人口老龄化程度越来越高，养老压力、社会保障基金缺口逐渐增大，社会保障体系的 “ 缺项” 问题日渐突出，探索新型养老模式对缓解我国养老压力至关重要。在对我国新型养老方式 “ 以房养老”的试点研究发现：传统思维观念、金融市场不完善、政府支持力度低限制了 “ 以房养老”模式的发展。本文提供了推行 “ 以房养老模式的建议及新型模式。【关键词】以房养老；阻碍；模式
都比较看重自身为子孙后代所留下的遗产家业，一时之间无法接受要用自己的房子换取自己晚年奢华老年生活的做法。从另一个
角度看，传统的老人一般不愿意离开熟悉的生活环境，主要是源产品。银行对于与房产有关的金融产品较熟悉，保险公司拥有巨于老年人生活习惯和 “安土重迁 ”传统观念所产生的对原住宅的大的资金实力，具有强大的销售团队，可把产品快而广地推销出

以房养老模式的风险与防范研究

以房养老模式的风险与防范研究
以房养老是指将自己的房产转让或抵押给金融机构或房地产企业，获取资金用于支付养老费用或者拿到一定的租金，同时继续居住在该住房中，享受养老福利。

该模式有以下风险：
1. 金额风险：房产抵押贷款的借款金额受限，可能无法满足足够的养老资金需求。

2. 价值风险：房产市场价值波动风险。

如果房地产市场发生大幅调整，可能使以房养老的效果大打折扣，甚至亏损。

3. 约束风险：居住权和养老服务可能不受保障，房屋因为房东不良行为遭到政府采取强制拆迁或其他动作时，养老者将失去居住和养老保障。

4. 质量风险：养老服务的质量可能不尽如人意，养老者可能需要承受与住宅配套服务设施质量不匹配的气氛。

为了规避这些风险，以下是一些防范措施：
1. 充分了解以房养老的各种方式和风险。

2. 选择有良好信誉的金融机构或房地产企业。

3. 选择具有养老关怀服务经验的机构或企业。

4.了解养老服务的必要性和可用性。

5. 与金融机构或房地产企业建立合同，明确权责。

6. 计划好资金使用、管理和保护，月结账单等。

7. 随时盯跟房产市场和其变化，有合适的解决方案，保障养老的安全性和稳妥性。

论居住权制度的养老功能—以“以房养老”模式的推行为视角

时，才可以进行使用出租。 ”《德国民法典》第１０９３条规定，“ 居住权是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利。 ”从这里也可以看出，居住权是一种物权，具有物权效力，它不仅可以对抗其他人，而且可以对抗所有权人。除此之外，与他国不同的是，德国在１９５１年制定了《住宅所有权及长期居住权法》，创设了一项 “ 长期居住权 ” ，但这项权利特指对公寓化住宅的房屋享有以居住为目的的使用权，是一项独立的用益物权而不具有附属权利性质的人役权。０受法、德两国民法典立法的影响，欧陆各国民法典也都对居住权制度有所继受。如《瑞士民法典》第７７６至７７８条规定，“ 居住权是指居住建筑物的全部或者一部分的权利，该权利不得转让或者继承，其权利范围是以权利人的个人必须为限。居住人应负担通常的保养费用。 ”《意大利民法典》也承继了各国做法，规定了用益权、使用权和居住权。其中的居住权，进一步明确 “ 家庭 ” 的范围以及强调判断 “ 需要 ”的限度时应考虑权利人的社会地位。通过比较欧陆各国民法典对居住权的立法体例，我们发现一个共同特征：各国将居住权的功能都定位于解决家庭内部成员的养老及社会保障目的上。其实，追根溯源，罗马法当初创设居住权制度的根本目的就在于解决没有继承权而又缺乏劳动能力的特殊群体的生活保障问题，而这正是居住权制度的真正价值所在，各国民法典只不过将居住权制度的这一功能继承并发展起来而已。而反观我国，虽然早在２００２年的《物权法征求意见稿》中首次规定了居住权制度，但最终流产。时至今日，养老问题已成为我国重要的社会问题，不在我国立法中通过居住权来发挥其独特的养老功能，不得不说是一个遗憾！

以房养老模式在中国的可行性研究

以房养老模式在中国的可行性研究“以房养老”模式是成立在金融保险工具和手腕的基础上一种新的养老基金来源模式,在国外已经被证明是一种成熟的融资途径和有效的养老方式。

集中探讨了以房养老模式的特点、在我国推行的背景和适用性分析。

1.引言最近几年来, 随着经济的快速增加、科学技术的进步，人民医疗条件的改善和生活水平的提高，人类在健康方面取得了惊人的成绩，人口平均寿命大大延长。

在全社会人口中，年轻人口比重的进一步降低和老年人口比重相对的提高，最终表现为全社会人口中老年人口过快增加和比重的加大，即人口老龄化社会的提早到来。

在这种状况下,咱们更应当开拓养老金的来源渠道,放宽养老思路,使养老方式呈现多元化进展。

“以房养老”模式起源于荷兰,进展最成熟的是美国,该模式活着界上20多个国家接踵推出,已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。

2以房养老模式的含义和特点2.1以房养老模式的含义以房养老模式,是指以产权独立的房产为标的,在没必要出售房产所有权和继续保留住房利用权的前提下,以中低收入老年人为对象,将其手中持有的房产以反抵押的形式向保险公司办理住房养老保险,再由保险公司通过年金支付形式,每一期向投保人支付养老金,从而解决养老问题的一种养老模式。

2.2以房养老模式的特点（1）投保人资格规定。

目前不同国家对投保人的资格都有必然的限定：在美国,只有60岁以上且收入水平低于贫困标准的老年人材有资格申请这种模式;在日本,只有62岁以上,收入水平低于贫困线的无子女的老年人材有资格申请;在新加坡、英国等也有不同的要求。

（2）完善的房地产市场。

在美国由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司一起组成房地产二级市场,与联邦住房治理局和联邦储蓄等政府机构提供的担保体系一起保证“以房养老”模式的低风险和高回报。

房地产市场的流动性强是这种模式在美国盛行的重要缘故之一。

（3）保险公司的配合。

“以房养老”模式的国情分析及其实施构想

被调查者中有５．６８０％
另外，社会环境的变化使得传统的家庭养老实现难度加大。如家庭的空巢化问题严重，老年人与青年人之间在人生观、世界观、生活方式等方面存在较大分歧，由于“ 四二一” 家庭的大量增加，使得家庭养老资源日益减少等。老龄化的迅速到来及相关养老问题凸显。为了较好地解决这些养老问题，国内
效填写的问卷进行了分析。被调查者主要
集中在４ — ５，占比例为５．１其５５岁所１６％，他年龄段４５岁以下，５ — ５岁，６ — ５５６５７
（）会养老制度的转变二社在计划经济时期，我国的养老保险是 “ 现收现付制” ，即国家承诺向职工提供就
住房实行中央公积金制度，从而大部分
的居民居住在政府提供的公共住宅。新
出了一种将 “ 以房养老 ”和 “ 异地养老” 相结合的新的养老方式。关键词：以房养老异地养老家庭
养老
加坡政府规定反抵押贷款只限于私人建造的商品住房，政府建造的住房不能参
的认为我国传统的养老方式
存在一定的问题和弊端，而在４ — ５岁年龄段认为我５５国传统养老方式有问题的比
表２
“ 以房葬老”的态度
完全不接受
“ 以房养老”的态度调查
４ —５５５岁
２５％０９
例为５．２５８％，５ — ５岁年５６
龄段的此比例为４５。５４％５ —５５６年龄段两种态度的比例相同，而总体和４ — ５年５５龄段中，认为传统养老有问题的比例远高于认为没有问题的比例。数据说明目前的